Category: Global Investment Column

在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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在2000年，海外购房者和投资者——尤其是西欧人，在匈牙利房地产市场表现相当活跃；但自危机爆发以来，就很少听到他们的消息了。匈牙利最大的房屋中介商之一Duna House近期研究指出，2014年第三季度，匈牙利房地产市场的外籍人士绝对数量在增长，尽管此前三年他们的整体份额在萎缩。

Duna House分析团队负责人Gabor Rutai称，2012年，匈牙利的购房者中有2%是外国人，这些海外置业者在当年第三季度完成的交易数为420。2013年同期外籍买家的市场份额下滑了1.9%。2014年，尽管匈牙利房地产市场好转，海外买家所占市场份额还是只有1.8%，第三季度外籍买家人数约为515。

外籍人士不仅在匈牙利买房，也活跃在租赁市场。对比同期数据，外国人在匈牙利的租赁份额维持在12%，相对十分稳定。另外，该国十分之一的出租房产都为外籍人士所拥有。

匈牙利45%的外国买家都来自欧盟成员国——小部分是美国人，房产平均交易价为1480万匈牙利福林。中东买家数量占比为10%，房产平均交易价为1680万匈牙利福林。第二大主要购买群体来自斯拉夫地区，主要是俄罗斯和乌克兰买家，占比达30%，购买均价为2330万匈牙利福林。剩余15％的海外买家是出手阔绰的远东土豪，平均花费高达2670万匈牙利福林。

77%的外海置业者都将房子买在匈牙利首都，主要集中在布达佩斯第七和第八区。从第六区的交易记录来看，海外买家的目标是60平方米的公寓，成交均价为1400万匈牙利福林。

Duna House的数据显示，匈牙利42％的租客都来自欧盟成员国，29%来自中东，20%来自远东，10％来自俄罗斯或乌克兰。46%的租客聚集在首都，主要在第五、六、七区。另外，佩奇市(Pécs)、德布勒森市Debrecen和塞格德（Szeged）的大学城也有很多租客，主要是海外留学生。

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圣地亚哥（Santiago），智利的首都和最大的城市，由西班牙征服者佩德罗·德·瓦尔迪维亚（Pedro de Valdivia）建立于1541年。选择圣地亚哥，是因为当地的气候适宜、土壤肥沃、水分充足，且易于防守。虽然，好天气是许多外籍人士选择圣地亚哥的首要原因，但这只是该市众多优势的中的一个。

圣地亚哥是一座国际大都市，现代化的摩天大楼（包括拉丁美洲最高的建筑）和畅通高效的地铁系统，使生活变得舒适、方便。在许多高档餐厅里，有来自世界各地的流行美食，可搭配优质的智利葡萄酒。另外，这里的人文气息也非常的浓重：歌剧、芭蕾、百老汇热门剧、很棒的博物馆和随处可见的画廊。

一、生活在圣地亚哥

• 适宜的气候——温和地中海气候

圣地亚哥坐落于一座狭长的山谷。夏季炎热干燥，白天平均气温在85华氏度（29.4摄氏度）和晚上平均气温在58华氏度（14.4摄氏度）；冬季气候温暖，降雨适中，白天平均最高温度是58华氏度（14.4摄氏度）和晚上37华氏度（2.8摄氏度）。通常，穿着衬衣就可在城市里漫步——即使在冬天，也只需再加上一件外套。

如果拿智利中部和南加州作比较，除了好天气和佳酿，两地都是冲浪和滑雪的好去处。当然，圣地亚哥也分享一些加州所面临的挑战。比如空气污染，尤其在冬季，尽管情况正在改善。像加州一样，智利有地震，但当地的建筑物抗震标准在某种程度上减弱了危险。

• 城市绿化环境优美——圣地亚哥两大公园

• 圣卢西亚山（Santa Lucía Hill）

圣地亚哥的高度文明还体现在那些美丽的、被精心维护的公园。被称为“空中花园”的圣卢西亚山（Santa Lucía Hill）占地16英亩，高226英尺，距离市中心的武器广场(Plaza de Armas)仅5个街区之遥。山上有人行道、露台、花园，山顶上还有始建于19世纪初的堡垒，可以俯视整个城市。

• 都市公园（Metropolitan Park）

其圣地亚哥最大的公园。占地1780英亩，坐落在圣克里斯托瓦尔山（San Cristóbal Hill），较四周海域高出984英尺。园内设有动物园、植物园、天文台，以及两个巨大的室外游泳池，夏季向人们开放。

• 低成本生活——每月平均2600美金（1600左右人民币）

圣地亚哥的生活成本要高于其它一些拉丁美洲城市，但许多外籍人士仍能在此以低于本国成本的价格，享有发达国家的舒适生活。

对于北美人来说，圣地亚哥便捷的公共交通、低廉的物业税和私人医疗保健费，能省下一笔钱。生活在此的外籍人士表示，每月私人医疗保健费在80~250美元，医疗服务周全。一对夫妇如果租一套带游泳池和有管理人员的两室户住宅，算上私人保健，要保持舒适的生活，每月最低成本在2600美元左右。

• 充满活力的商业氛围——创业机会多

对于外籍人来说，这里最大的吸引力之一是有活力的商业氛围。圣地亚哥充满自主创业的机会，如果想增加退休收入，创办小生意，这里是个值得考虑的地方。

在所有的拉美国家中，智利的文化最容易被北美人所接受与适应。当地的经济发展深受美国影响。那里有美式杂货店、美国的服装品牌——从Gap到Brooks Brothers、美国的连锁餐厅——从Taco Bell到Tony Roma’s，以及40多家星巴克。

二、住在圣地亚哥

• 4大最受外籍人士和旅行者欢迎区域：

1. Santiago
2. Providencia
3. Las Condes
4. Vitacura

1、Santiago区

总面积8.6平方英里的Santiago行政区内，建有历史悠久的“武器广场”（Plaza de Armas），位于Santiago区的东北部。广场内有很多的棕榈树和长凳，四周被几个历史建筑环绕，其中包括新古典主义城市大教堂（Metropolitan Cathedral）。

“武器广场”的6个街区内是总统府区域，有许多一流的博物馆、美术馆、公园和1857年就开始营业的市剧院，是散步和观看人群的好地方。

2、Providencia区

位于Santiago东面，是一座大型住宅区，建有很多公寓大楼。Providencia安全又干净，有许多市场、商店、餐馆和咖啡馆，居住十分方便。东面是Las Condes和Vitacura区。

3、Las Condes和Vitacura区

这两个区是经济与文化的中心，也是高档住宅聚集的地方。生活在这两个地区的居民平均家庭收入属圣地亚哥最高。

大户型的行政公寓、8所私立精英学校、第二市剧院和该市最独特的高尔夫俱乐部the Club de Golf Los Leones都汇聚于此。

• 圣地亚哥房屋租赁市场

1、Santiago区

性价比最高。靠近“武器广场”的工作室（studio）和小户型公寓租金：

• 无家具小户型公寓租金：450美元/月（2796人民币）

• 有家具小户型公寓租金：800美元/月（4972人民币）

2、Providencia和 Las Condes区

• 两室户优质公寓租金：1000~1600美元（6215~9944人民币）

注：具体价格视社区而定

Santiago、Providencia、Las Condes区出行贴士：

圣地亚哥共有5条地铁线，其中地铁1号线连接Santiago、 Providencia和Las Condes三个行政区。地铁非常方便，一张单程票只需要1美元多一点，一张塑料智能卡Bip只要2.6美元，可在任意地铁站充值。

想象一下，每年自己将有机会在法国最美丽的地区度过美好的假期。同时享受着永久产权的豪华公寓，有着稳定的租金收益保障，并且不需要支付任何管理和维护费用。这样的投资是如何实现的呢 ？在回答这个问题之前，首先来了解一下法国的旅游业。

对外出售法国旅游房产的原因

• 世界第一大旅游国

2013年，法国迎接了近8500万全球游客，包括近170万中国游客，同比增长了23%。旅游产业创造了超过200万的就业岗位，以及420亿欧元的年营业额，占法国国民生产总值（GDP）的 7.4 %。

• 满足日益增长的旅游需求和开发丰富旅游资源

法国旅游产业的领军人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建议，并由法国政府支持实施了众多法国旅游业跨时代的革新措施。其中最重要的一项就是将旅游度假地产销售给全球的机构和个人投资者。

旅游住宅的开发和经营是法国政府的战略重点，这也是法国可以更好的迎接全球游客的先决条件。政府对旅游业的开发既看重“量”，更注重“质”。2030年，法国将兴建足够接待1亿人次游客的旅游度假房产。同时 “质”更意味着这些房产的高质量，尤其是将重点兴建4至5星级规格的旅游度假地产。

法国旅游业的全球化始于上世纪50年代，从1970年起，实现了真正的腾飞。伴随着各项新政策的平稳推进，法国显著提高了它的游客接待水平。至今为止， 法国旅游住宅的总量如图所示：
那么什么是真正意义上的旅游度假地产 ?  必须要符合由法国经济统计局（INSEE）提出的各项条件：

• 房屋内部必须要配备齐全的家具设施；

• 由专业的旅游管理机构进行管理；

• 向游客提供各项服务（接待，就餐，清洁等等）；

• 遵守众多法律规定的安全和质量规则

80年代初，许多来自法国本地以及全球的个人及机构投资者意识到，旅游度假地产市场的重大潜力，并开始投资这项产业，在 90年代末达到顶峰。

为什么在短短二十年内法国旅游地产投资就会取得巨大成功？又是怎样的投资优势吸引着他们？

1. 丰厚的回报
2. 无法比拟的税收优惠 
3. 家庭度假优惠

这种投资方式一改往日单调的传统住宅投资方式，成为投资者们在欧洲备受青睐的投资。

旅游度假地产通常有两种投资方式:

• 第一种：带有度假权的投资

优势：安全、收益高和能在所购房产内度假

• 第二种：无度假权的投资

劣势：不可在所购房产内度假

优势：高租金收益

这两种投资方式在国际领域也取得了巨大的成功。因为，它不仅适用于法国投资者，也同样适用于其它国家的投资者，没有国籍限制。无论是中国人，俄罗斯人还是美国人，都能享受以上两种投资方式，以及法式的“lifestyle ”。

法国以其文化、奢侈品及美食享誉全球。此外，它也拥有全球首屈一指的税收政策。法国政府是相当务实的，正如我在文章开头提到的，旅游业是法国GDP的主要来源之一。因此，为了鼓励旅游业的发展以及度假地产的投资，政府将旅游度假地产投资的税务条款归入到 “LMNP 非职业带家具出租”（Louer en Meublé non Professionnel），这样，租金收益的个人所得税几乎为0。

这种旅游地产的开发和管理相结合的经营模式已经走向全球，并很快将被引进到中国。12月4日，法国Pierre & Vacances-Center Parcs 集团（皮埃尔度假及中心公园集团）与北京首创置业集团（Beijing Capital Land）签署了建立长期合作关系的战略协议。两大集团将鉴法国成功的商业模式，共同在中国发展旅游地产项目。这次合作再一次验证了“Made in France”的巨大成功，以及旅游地产美好的发展前景。

法国旅游地产投资贴士：

• 法国房产为永久产权

• 购房时无需缴纳增值税（VAT）。因为增值税已由地产开发商交付过，这就意味着购房时即刻拥有20%的折扣（法国的VAT为20%）

• 购房后与旅游运营商签订长达9至10年可续约的租约合同，这份合同将保障投资者每年的租金收益。

• 可在自己所购得房产中度假或者在旅游运营商管理的其它房产内度假

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

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