Category: Global Investment Column

泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

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花6万美元住海景公寓 只在厄瓜多尔萨利纳斯

International Living:世界上90%的人都想拥有一栋如海子诗句中所描述的房屋——面朝大海，春暖花开。厄瓜多尔的萨利纳斯就是最好的选择。

每天，从太平洋海浪拍打岩石的声响中醒来，阳光透过窗子照射进来，温暖着皮肤，走进阳台，俯瞰周边美景，清新、洁净、带着海洋气息的空气扑面而来，让身心彻底苏醒。从豪华公寓的顶层可以俯瞰停泊在海湾的白色盛大游艇，街头小贩推着满载新鲜椰子和冰水的小车在malecón贩卖。高高的公寓楼，恰到好处的嵌在长长的白沙滩上。虽然，时间尚早，海滩上还无人迹，不过很快，这里将被来此游玩与晒太阳的家庭所占领，但是此时此刻，这里的一切只属于你自己。

厄瓜多尔被评为全球十大养老天堂之首

如果，以上的这一切发生在美国加州，毫无疑问，你得支付大约75万美元购买太平洋观景公寓才能享有这一切。但在厄瓜多尔萨利纳斯的海滨城市，住宅与海滩不仅只有几步之遥，而且，20万美元的房屋，占地面积至少平均在1291平方尺，距离malecon较远的地方，房价仅需7万美元。

适合生活的5大理由

萨利纳斯坐落在阳光明媚的圣埃伦娜半岛，是一个有趣而热闹的度假小镇。海滨公寓，摇曳的棕榈树，温暖的天气——冬季平均75°F，夏天85°F，惬意的海滩生活，人们称它为“小迈阿密”，但它又独具特色。对于喜欢海滨式生活的人来说，这里是最为理想的目的地。

  • 房价亲民

在迈阿密，一套拥有壮丽海景的公寓不花费百万美元是无法购入囊中的。但在萨利纳斯，仅仅花费20万美元就可以拥有一间宽敞的独栋私宅。如果花费40万美元，完全可以住上奢华的住宅。

例如，我走访了萨利纳斯的两套高级公寓。其中一套公寓，内置顶级家居，占地面积为1291平方英尺的公寓，售价为20万美元，相当于154美元每平方英尺。而另一套占地1900平方英尺，位于malecón的南端豪华公寓，则以22万元出售了。

  • 降雨量最低的城市

萨利纳斯是厄瓜多尔每年降雨量最低的城市，每年不到五英寸，而迈阿密每年达到61英寸。

  • 没有飓风

与厄瓜多尔其它城市一样，萨利纳斯不像迈阿密会受飓风的干扰。

  • 交通便捷费用低

萨利纳斯是一个精致而易于管理的城市，乘坐出租车或公交车就可以遍游这座城市（退休人员公车费只需25美分）。此外，每周都有2此从首都飞往萨利纳斯的航班。

  • 成长中的城市

2014年1月，该国政府斥资44亿美元在机场建设的同时，价值50万美元的游艇码头也正在建设中。

相信，萨利纳斯已经做好了迎接游客源源不断的准备，并且不仅对富裕的厄瓜多尔人极具吸引力，对于外国人来说更具独特魅力。

这座城市可能你会在迈阿密投资了数百万美元购买一套充满壮丽海滨景色的公寓，但在萨利纳斯，你仅仅花费20万美元就可以拥有一间宽敞的独栋宅地。如果花费40万美元，你会得到额外的豪华体验。例如，一幢占地4305平方英尺，两层高，有三间卧室和三个浴室的房子的报价目前仅为350万美元。这里距离海滩仅仅几步路，并且有屋顶露台和大面积室外空间，是完美的娱乐场所。

厄瓜多尔的海滨城市萨利纳斯，房价亲民，生活成本低

投资出租收益大

在萨利纳斯，出租海滨公寓有很大的利润空间。在旅游旺季，出租4个月，潜在年度净收益为1,5200美元，或7.6％的年总收益率。

该镇仅有14家酒店，Malecón区只有低成本的，300美元一晚上全包的宿舍（Barceló Colón Miramar），而厄瓜多尔人来这里度假通常不住酒店，相反，他们更愿意购买一套房产，方便今后度假使用。但对于更多的外国游客来说，尤其是美国和加拿大人，除非他们愿意支付高昂的住宿费用，否则将无法找到理想的奢华酒店。

然而，厄瓜多尔人所出租的度假公寓基本物质不齐全，如：空调、洗衣机或干洗机、互联网、电视或有线电视，而这一些恰好是北美租客，乃至其他国家的租客所需要的，因此，市场无法满足短期和长期度假客对租赁房的需求。所以，如果想要赚取高利润，了解租客需求最重要。

生活成本低

萨利纳斯房价比较亲民，但生活成本是多少呢？这完全取决于个人的生活方式。通常。一对夫妇每月只需1200~1500美元就可以过上安逸的生活。

与厄瓜多尔其它城市一样，萨利纳斯一顿美味午餐，仅需2.6美元。其中，拥有两道菜和一杯酒。然而，在当地的Mercado，一沙滩袋的新鲜农产品仅售10美元；新鲜的金枪鱼或鲈鱼仅售3.5美元每磅；虾类4美元每磅。或者花费2.5美元的车费前往附近的La Libertad，那里的消费水平更低。

La Libertad，有一家名为El Paseo的美国商场，在那里几乎可以买到一切。从家电、盘子到锅。我甚至还看到一家有卖摩托车的超市！更妙的是，那里的电影首映票价只有4.2~6美元。

美中不足的是，在La Libertad买不到家具。不过只要开车25分钟，就可以找到Atahualpa，木匠艺术家会根据买家的具体需求用手工量身定做，而价格仅仅是美国普通家具店的三分之一或一半。

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危机下为何还要选择投资西班牙房产？ 给你不一样的投资思路

经济危机，债务纠纷，失业率居高不下？为什么还要选择西班牙？尽管经济危机以来关于西班牙的经济形势的负面报道不断，但是古语云：“危机=危中生机”。站在2014年的年底，我想再来深度归纳一下西班牙的投资形势。


西班牙房产投资三大趋势

  • 经济回暖15年有望增长1.5%  就业率大幅度上涨20%

过去的2013年，西班牙几大度假房投资胜地的房价出现了自全球经济危机爆发以来的第一次回升，面对这一现象，外界普遍回应这是西班牙房产市场未来会逐步回升的信号。与此同时，自2013年末以来，西班牙开始释放经济缓慢回苏的微小信号，到本月为止，西班牙已经维持了连续五个季度的经济正增长，本年第三个季度西班牙的失业率更是出现了同比下降20%的现象，着实让人大快人心。欧盟委员会总部布鲁塞尔最新的一份报告更是乐观的预计西班牙经济在2015年将总体增长1.5%，远超1.1%的欧盟平均值。

  • 房价触礁 未来无再下跌可能

纵观整个西班牙的房产形势，由于西班牙国内信贷政策连续数年紧缩，房地产在西班牙本地的销售一落千丈，价格持续下跌。西班牙房产的平均水平已跌至2007年同期价格的61%，有些地区甚至跌至原价的50%，基本已经达到 2002年的平均水平。专家预计，西班牙房价已基本触底，未来将不会出现大幅度的跌幅。

  • 旅游业德高望重 高档住宅成交量提升房产增值空间大

回望过去的一年，西班牙高档房产市场的国际成交量明显上升，众国际买家均表示，基于西班牙在世界旅游和休闲业的重要地位，迷人的气候，健康的生活方式，以及欧洲其他国家对西班牙作为其传统度假别墅的重视，他们都对西班牙房产市场的未来抱有乐观的态度并且看好西班牙房产今后的增值空间。

投资西班牙地产的名企与名人

  • 2011年，中信重工正式收购西班牙GANDARA公司
  • 2011年，加拿大PSP基金投资4亿欧元在西班牙购买多个地产项目。
  •  2012年，股神巴菲特以6亿美元的价格收购西班牙Caixa银行的保险业务。
  • 2012年，中国工商银行以2180万欧元的价格拍下了马德里政府中心区Recoletos大道的旧楼，改造成为其在马德里的总部。
  • 2013年，微软联合创始人比尔.盖茨旗下基金以1.135亿欧元购入西班牙最大建筑公司FCC6%的股份，成为该公司的第二大股东。
  • 2013年，美国私募基金黑石集团以1.255亿欧元的价格打包购买了马德里市的18幢。
  • 2014年，万达集团董事长，中国首富王健林一掷2.6亿欧元竞标下马德里的地标性建筑西班牙大楼。
  • 2014年，继2011年4亿欧元的投资后，加拿大PSP基金再一次投资，以1.4亿欧元拍下马德里CBD区Paseo de Castillana 200号的整栋大楼。
  • 2014年，美国投资界的两位巨头亿万富翁乔治·索罗斯和约翰·保尔森联合投资1.27亿欧元注资西班牙不动产投资信托Hispania (REIT) 。
  • ……

投资西班牙的十大优势

  • 西班牙是世界第十二大经济体，欧洲第四大经济体
  • 西班牙是欧洲仅次于英国，德国和法国之后最吸引外国投资的国家，在吸引外国直接投资方面，西班牙排名全球第十。
  • 西班牙是世界上商业活动和服务行业最活跃的国家之一。在商业活动方面，西班牙在出口和进口方面排名世界第十八和十四，而在服务行业上，出口和进口分别排名世界第八和十四。
  • 自由经济：在人口只有四千万的西班牙，注册在案的企业却有300多万，同时西班牙自由的创业环境和有吸引力的税收政策也吸引了众多跨国企业进驻。
  • 西班牙根本大法——宪法维护财产私有制的绝对性，并且没有对外国投资者制度上的歧视，外国投资者可以和西班牙公民一样拥有对其投资的绝对所有权，并且有处理，改造和出售其资产的权利。
  • 西班牙首都马德里是位居伦敦和柏林之后的欧洲第三大居住城市，赶超罗马和巴黎。
  • 西班牙是世界第三大旅游接待国，仅2013年就接待了超过六千万的世界游客，风景优美，气候宜人。
  • 西班牙房产平均水平在已跌至2007年同期价格的61%，有些地区跌至原价的50%，自2013年底，2014年初房价已经出现了0跌幅甚至正增长，正式抄底的最佳时机。
  • 西班牙无可比拟的地理位置，连接欧洲，北非，中东和南美洲，有13亿的潜在消费人群。西班牙有连接欧洲各大都市，北美和南美的直航，和亚洲的不少重要城市也开通了直航，目前马德里——北京，巴塞罗那——上海分别设有直航。
  • 西班牙瓦伦西亚和巴塞罗那的港口和欧洲最重要的港口通航，西班牙底部直布罗陀港口是和非洲沟通的唯一欧洲水路大门。

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季律师解析西班牙房产投资

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居外研究——发布海外房市研究报告 解读各国投资热点

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西班牙投资移民出师不利 是黑马失蹄还是少不更事？

2013年9月 26日西班牙政府正式通过创业家法案，以法律的形式明确地规定了西班牙投资移民的概念。相比西班牙政府最初设想的 16万欧元，法案最终将这一数字设定在了 50万欧元。

经济危机下，国际移民政策两极分化联合国 2013年《世界移民报告》的数据表明，截至     2013年，中国以930万的移民总量，成为次于印度、墨西哥、俄罗斯之后，全球排名第四的移民输出国。每年成千上万的国人都涌向了何方呢？目前国际上的移民国家可以简单的归纳为两组：

一组是打着欧盟旗号却走着屌丝路线的小国集团：塞浦路斯、希腊、拉脱维亚、匈牙利等，门槛一降再降，多至 30万欧元少至10万欧元就可以换取一张居留卡片，还附送种种流程上的优惠。

另一组则是标榜着自己高大上的大国集团：美国、加拿大、澳大利亚、英国，一张居纵观国际移民形式，葡萄牙、西班牙既不在大国阵营也不在小国之列队。俗话说“瘦死的骆驼比马大”, 其在历史上的霸主地位以及在现代国际阵营中的重要地位，不允许把自己划入到屌丝小国的行列中，而且自己既然划出了 50万欧元的门槛，也只能在这一进退两难的困境中死撑到底。

柳暗花明的葡萄牙移民

自葡萄牙施行投资移民的新政以来，不到两年的时间已经发出近千张绿卡，其中中国国民占了大多数。此数据一出，不少人大跌眼镜。最受投资移民青睐的美国, 中国人和其他人民竞争，也不过抢到每年 3000多名的份额。人口不足美国的三十分之一，土地面积不足美国的一百分之一的弹丸小国葡萄牙刚刚起步就做了一千余人，这个成果还是可喜可贺的。看来葡萄牙政府当初没有把投资门槛设定为和希腊一样的 30万欧元或者更低，而是提升到 50万欧元，是花了一番心思的。

首先来看美国: 美国的EB-5投资签证等待周期较长，常出现年初即用光整年名额的情况，使得一些需要在子女 18岁成人前办好手续的家长非常困扰。另外，EB-5 的入股或者创业的投资模式对于不熟悉美国的企业管理甚至连语言关都没有通过的投资人很难带来明确的收益，且根据其招商引资的情况，幷不是每个人都能拿到绿卡。今年2月，美国证券交易委员会宣布叫停“芝加哥会议中心项目”，认定其对寻求移民的海外投资者形成诈骗。涉及  250名中国移民投资人、投资金额1.5亿美元的芝加哥会议中心项目诈骗，成为美国 EB-5投资移民进入中国以来最大一次丑闻。至今为止，经过取证和三次开庭，虽然投资者的部分投资可以追回，不过当时缴纳的4至5万美元的中介费打了水漂，并且注定与绿卡无缘。

再纵观小国集团：塞浦路斯深陷债务危机, 失业率极高，银行内存款每日的提取上限仅为500美元，取得的居留也不可以用于工作。希腊则属于岛国，远离欧洲大陆，拿到手的居留不可以工作而且考虑到子女教育等问题，希腊语也没有长远的优势。

葡萄牙政府敏锐的察觉到了其投资居留的未来第一大消费市场——中国，随着经济的发展和教育程度的提高，移民市场将不再只是土豪的市场，更不会是屌丝的市场，而是新兴的中高产阶级的天堂。

葡萄牙握住了自己从属与世界最大的经济体——欧盟，免签来往26个申根国，历史悠久，高福利免费教育，可投资房产的底牌。正所谓进一步太多，退一步又太少：不是每个人都愿意一次性拿出一、两百万英镑或者是五百万澳元来冒险；也不是每个人都能安于自己花十万或二十五万欧元买到的居留，报出国家名字后大家都不知道还有这个国家存在的难堪。所以看似尴尬的葡萄牙投资移民，反而成了近年国际移民的最大赢家。

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道(下)

上期，为投资者介绍一种在投资法国房产市场最快捷的生财之道——带家住房出租。本期，我将来讲讲如何找到适合此类投资方式的房屋。

巴黎的面积105平方公里，是一个规模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黄金地段只占巴黎总面积的20%左右。所以，想要靠房屋出租获利的投资者，切勿为了贪图房价上的一时便宜而选择距离中心地段几条街或是几百米外的房屋，因为，那些房屋并不适合用来赚取丰厚的出租回报。

巴黎是世界上游客最多的城市，就这一就足以说明为什么在巴黎带家具短租十分受欢迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪华酒店的钱就可以租到在同区域的一套奢华的大套房，甚至是一栋别墅。很多人都愿意用同样或是更便宜的价格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，这样的出租方式几乎已被所有游客所接受。

另外重要的一点是，对于巴黎这样的城市来说，不存在旅游淡季。虽然，每年的11月、1月、3月和8月，游客数量稍有减少，但并不意味着是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特别是新年的第一周，因为，很多外国游客都喜欢在巴黎这个世界上号称最浪漫的城市度过新年。这时，整座城市的酒店入住率定是100%，并且，所有旅馆的价格都会翻一倍或是几倍。

对于民用住宅来说，地段、房屋质量、特点与交通会直接决定房租的高低，但除此之外，房租都将是不变的（新年除外）。当然，如果客人租的时间较长，位于中心地段的房租也可以相应有点优惠，不过由于总体租住率高，所以，多数时候不需要特别的优惠，特别是客人降价的幅度较高，最好是不要接受，因为总有人会住。

比如：可以看到铁塔、有阳台或露台，这样的房子租金会更贵。一套位置再好的地段，房屋装修不错的，每个月租金能达到100欧元／平米／月。也就是说50平米的房子月租金5000欧，100平米的房子月租金10000欧，150平米15000欧，这是平均水平，还有很多更贵的，当然也有更便宜的。

我有位客人在香榭丽舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370欧元 ，如果30天，就是11200欧元，平均下来是150欧元每平米/月。当然这是100％入住率的毛收入，还要除去中介费用（Booking或其他公司），物品折旧，以及长期入住客人的折扣和实际的入住率。

为了达到高入住率，证明房租物有所值，得到租客的好评，就要遵守符合国际高端客户的规则：干净漂亮的家具，有品味的装修（符合国际品味），齐全且高品质的家具用品。所以，在一开始需要经常更换餐具，床单，在墙壁老旧的时候要记得粉刷。这些费用也都是可以抵消税金的，当然更重要的是保持房屋品质，从而取得高的入住率。

小贴士：法国房产的面积是以实际室内居住的面积来计算，不算阳台和公摊等（简单的说，可以把地板全部铺上地砖，地砖的总面积就是房屋的居住面积），和中国的计算方式不一样。一套法国80平米的房产，以中国计算方式会超过100平米。

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欧洲房市低迷 10万欧元可在多国“淘”到大面积住宅

为什么欧洲会受到世界各国人的喜爱？不论是旅游、投资还是养老，欧洲永远不会在人们的计划之外？那里丰富多彩的文化与鹅卵石小径的独特魅力，有什么理由让我们对“她”说不呢。目前，欧洲大部分地区的地产市场仍处于低谷期，也就意味着这时候交易非常划算。从大西洋到地中海，从爱尔兰到希腊，房价都非常诱人，许多大面积的房屋都超过10万欧元（13.7万美元）。

法国传统地区房价：9万美元起

价格适中的房屋在法国可谓比比皆是，例如法国房产市场位于西南部的普瓦图-夏朗德（Poitou-Charentes）地区，那里拥有大片的葡萄园，枝繁叶茂的森林，黄灿灿的向日葵田园和充满历史气息的集市。一派宁静的乡村美景。

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋

普瓦图-夏朗德是法国西部的一个大区，西邻大西洋。下有夏朗德省、滨海夏朗德省、德塞夫勒省、维埃纳省。该大区最为出名的就是城堡，如果想圆自己的“城堡梦”。这里就是最佳的投资地。

拉罗什富科（Rochefoucauld），普瓦图-夏朗德，夏朗德省下的一座城市，坐落在塔尔杜瓦勒（Tardoire）河畔，那里每两周都会有一次集市，还有一座16世纪的古堡，另有各式各样的店铺和休闲设施、医院和火车站，生活十分便利。从拉罗社福科驱车前往波尔多（Tardoire）机场仅有90 分钟；位于巴黎至里昂间高速火车线路上的昂古莱姆市（Angoulême）车行也只需要25分钟。然而就在这样一座极具生活气息，设施齐全的城市，如果想要买一栋占地面积约1180平方英尺的联排别墅，一般价格在7.5万美元左右（约5.5万欧元）。

然而许多投资者都更想在薰衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到。不过与其毗邻的朗格多克-鲁西永 （Languedoc-Roussillon）大区就截然不同了；一栋面积约为505英尺的法式乡村住宅，售价约9万美元（6.6万欧元左右）。

许多投资者都更想在熏衣草之乡的普罗旺斯（Provence）拥有自己的一套住宅，但是如果预算在10万欧元以下的话，在那里几乎是很难寻找到

在介绍西班牙海滨城市的房价形势之前，不得不提一下法国的卡瑟(Cathar)。这里风景秀美，还有卡尔卡索纳(Carcassonne)童话中的城堡，地中海距此也仅20英里。如果在卡瑟不品尝一下西班牙菜简直太可惜，因为从卡瑟驱车1小时1刻钟就能达到西班牙，所以，卡瑟的西班牙菜最地道了。

西班牙海滨城市房价：8.25万美元

很多房地产业内人士对西班牙房价未来是否还会下跌观点不一。虽然，现今西班牙有大量住宅待售，但在2013年，马拉加省(Málaga)住宅销量7年来才首次有所增加。但无论如何，西班牙将会一直是北欧人颐养天年的理想之地。西班牙登记在册的美国居民人数开始有所增加。去年1月，有4.1万的美国公民在西班牙市政厅 进行居住登记，比2012年增加了1300人；登记在册的中国人有3549人。

西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一

位于西班牙南部的安达卢斯(Al-Andalus)是西班牙最具代表性的城市之一。窄窄的街道、绿树成荫的花园和格拉纳达的美丽建筑，让这座城市充满着历史气息。如果这里正是展开全新生活的理想之地，投资者只需花11.8万~9.8万欧元就能购得面积约913平方英尺的公寓。

位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光

如果不想生活在旅游与商业气息浓重的城市，例如日光海岸 （Costa del Sol）此类地区，那么位于穆尔西亚自治区的温暖海岸（Costa Cálida）可以让人在远离浮躁与喧嚣的同时，还能享受地中海的阳光。即使在冬天，温暖海岸的气温也不会低于64华氏度（17~18摄氏度）。另外，日光海岸的海滨小镇马萨龙港（Puerto de Mazarrón）多年来是西班牙当地居民的度假圣地，小镇两边有着连绵不断的峡谷和金色沙滩。

虽然温暖海岸的房价是越靠近海边的越贵，不过，投资者仍可以买到价值8万多美元，占地6百多平方尺的房屋。

希腊克里特岛山坡小村：12.2万美元

克里特岛（Crete）是我最喜欢的希腊岛屿之一。我曾在克里特南部海岸的普拉基亚斯（Plakias）橄榄林中的一座石头小屋里度假。虽然是旅游城镇，这里的夜晚十分宁静，每一位旅客都是为了享受这里的餐厅酒馆、新月形海滩、利比亚的海上日落以及丛林和山坡徒步的乐趣。

希腊克里特岛（Crete）

Myrthios 是一座位于普拉基亚斯山上的传统山村。这里的乡村度假住宅都坐拥碧海青山美景，可以边品尝希腊茴香美酒的同时边欣赏壮丽的景色。看到这里，也许有的投资者不禁要问，这样的度假村价格是不是很高？8.9万欧元左右（约12.2万美元）就有属于自己的一片美景，有谁能不为此动容？

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L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道（上）

自大革命以来就受到宪法保护的法国，是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者，虽然目前还是以美国、中东等国为主，但中国投资者正逐渐取代他们的地位。

法国最有效的投资获利方式

在法国投资房产并获利的最好方式是：非职业性带家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP）。

什么是“非职业性带家具住房出租？就是要求是在出租时，房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床，衣柜，灶台，冰箱和暖气等（不包括床单，桌布，厨具等）。不过，通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品，以便租给短租游客。在法国，法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。

事实上，被法国法律所认可的房屋出租方式有两种，其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”；另一种则是“不带家具出租房屋”。

带家具出租房屋

这样的带家具的租房合同就没有时间的限制，可以是一天，最长不超过一年（当然合同可以续约）。同时房屋的出租价格也不受限制，由双方自由约定。

比如在巴黎，一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租，如果按30天算，房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。

在税收方面，这种投资方式最为理想。因为，房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外，贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入，从而达到免税的目的。

法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如，一套价值100万欧元的房产，年租金收入在5万欧元，在20年中，这套房的房租税为0。

另外，法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房，所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍（目前巴黎房价在15年间已翻了3倍）。而在投资回报上，每年的净收益很容易就可以10%。

所以我建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租，从而得最好的回报，又能完成增值保值的功能。

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匈牙利房市峰回路转 布达佩斯地产蓄势待发

根据匈牙利近几个月的房产市场数据显示，欧洲房产市场的良好形势已带动东欧。而匈牙利就是其中之一。在过去6个月里，匈牙利房产市场出现了很多利好的消息。虽然一切数据都表明匈牙利房产市场正以上升的态势发展，但很明显，这条道路仍将充满荆棘。

根据英国皇家特许测量师学会（RICS）的最新市场调查报告显示，自2011年以来，匈牙利的租赁需求再次增长，产生供不应求现象，导致中期空置率减少。预计在未来的12个月内，租赁和购房需求有望不断增加。因此，该预测显然释放了一个积极的信号。

过去1年中，匈牙利商务楼市场数据也显出了可喜的转机。布达佩斯商用楼市，包括自住和投机性项目的总建设面积，在2014年第一季度末达到318.45万平方米；投机性项目总建设面积达255.815万平方米；自住项目达62.635万平方米。而在2013年第四季度总租赁面积达到3年的最高记录，15.3505万平方米（虽然其中的大部分是受惠于年底续租）；2014年第一季度总租赁面积为5.72万平方米，这是2012年第一季度以来的最低季度值。不过，相比2013年第四季度，空置率基本保持稳定，与上个季度的数字略高0.1%。只考虑投机购房的变化更小（不包括自住存量），只占23％。尽管在过去2个季度有所停滞，但同比降幅更为显著。更重要的是，数据显示出现转机。

匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机

匈牙利房市峰回路转 被开发地产项目增多

从许多对于市场的预测和一些已有数据来看，匈牙利房产市场正面临着峰回路转的时机。越来越多的项目被开发，这也是房产市场信心倍增的主要标志之一。

匈牙利房产开发商圆桌协会（IFK）成员公司，预计今年将建设面积达7.1万平方米、价值1.52亿欧元的建筑。这意味着与去年同期相比增长了29％的市值和扩容了41％的面积。同样值得关注的是，这仍然只是略高于2004年的水平，与2008年的最高纪录13.1亿还相差很多。虽然目前的形式还不能被称为热潮，但绝对是一个鼓舞人心的迹象。开发商协会认为，匈牙利房产市场值得被大规模的开发一回。

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投资葡萄酒庄园不得不知的秘密

在法国，葡萄酒的酿造有上千年的历史，是法国文化的一种传承，几百上千年以来，一直没有中断，延续至今，就如同地中海沿岸的其他国家一样。葡萄酒的酿造工艺这样一代代的流传到今天，并且非常受到重视，所以在法国有了关于葡萄酒产地认证，酿造工艺的强制性规定，来保证葡萄酒的品质和特点。

在1953年的时候，法国国家颁布的法令，第一次对葡萄树种的选择有了明确的规定，来指导葡萄的种植。1955年的时候，法令进一步细分，有了3种类型的葡萄树：推荐的葡萄树种；允许栽种的葡萄树种；在容忍范围以内的葡萄树种。到了1970年的时候，只有两种类型的葡萄树种被法令允许栽种：推荐的葡萄树种，在相应规定的地区；和允许栽种的葡萄树种。（其他未被允许的品种也可以栽种，不过不能有原产地认证标志）另外还有一些葡萄树种是禁止栽种的，比如：le clinton, l’herbemont, l’isabelle, le jacquez, le noah et l’othello。对于葡萄树品种的选择是有严格规定的，为了取得原产地认证 Appellations d’origine controlee;不过拥有地区认证的葡萄酒 vins de pays，葡萄树种的选择就相对限制较少。

根据不同的酿造者，葡萄酒可以用单一葡萄品种酿造，也可以用几种葡萄混合酿造。比如阿尔萨斯和勃艮第的传统葡萄酒就是单一葡萄品种酿造，附近的chateauneuf du pape 产区的葡萄酒则是混合的13种不同的葡萄品种。不过有的产区，同时存在单一品种和多品种葡萄的混合酿造，比如在波尔多地区，medoc葡萄酒一般是多品种葡萄混合酿造，附近的st emilion 和 pomerol 产区却经常用单一的merlot葡萄来酿酒。

据统计，在2006年，法国的耕地有2.1%是用来种植葡萄的，法国葡萄酒的产量也是世界第一，占全球产量的20%，也是最知名的葡萄酒产地。近年来，法国葡萄酒产量有所减少，但是品质却在提高，为了不断满足欧洲和世界其他国家的消费者。

2013年，法国葡萄酒进出口顺差为95亿欧元，达到了历史的最高点，和2012年一样。法国的葡萄酒和干邑的出口，成为仅次于法国航空产业的第二大出口创汇产业。

法国一半的葡萄酒销往欧洲其他国家，不过亚洲市场发展最好。据统计，在2009年到2012年之间，法国出口到亚洲的红酒以每年30%增长，相比全球12%和欧洲6%的增长额，亚洲市场发展最快。2012年亚洲市场占法国出口葡萄酒消费的27%，2009年的时候只占17%。另外高级葡萄酒的出口比重增大，在出口到亚洲的葡萄酒中，41%为高级葡萄酒，在2009年只有27%。中国包括中国香港，已经成为法国葡萄酒在亚洲最大的客户，以及世界第二大进口国。

在2013年的一季度，法国的葡萄酒和干邑的出口价值51亿欧元。同比增加14%，特别是干邑，根据FEVS的统计。

法国本土对葡萄酒的消费在50年间却下降了一大半，在1960年的时候平均每人每年消费140升（几乎从小孩到老人每人每天喝一瓶），到了2010年，每人每年50升。

法国人虽然喝红酒很多，但却是世界上心血管发病率最低的国家之一。因为那是葡萄酒里的抗氧化成分在起作用。2012年，法国人均葡萄酒消费40升。

法国葡萄酒与葡萄园土地相关经济概况

  • 葡萄酒成本

大部分不管什么类型或级别的葡萄酒，每瓶的成本都在1~3欧元之间（初开土地的购置以及机器设备的折旧）。如果是香槟酒，每瓶的成本在6~8欧元，应为需要的时间，制作工艺不同。

  • 葡萄酒产量

每公顷（15亩）年产量在3000到9000瓶。每个产区的最高产量都有严格的规定，目的是保持当地葡萄酒的品质。

法国葡萄酒产区众多，土地广阔，品质和价格也相差很多。即使在每个产区内部，土地的价格也可能相差百倍，比如在波尔多地区，波尔多的AOC葡萄园15000欧元/公顷，和Pauillac 的AOC 土地 200万欧元/公顷，这也是波尔多地区土地最贵的地方。在勃艮第地区，土地的差价更是可以达到350倍，比如波若来地区11000欧元/公顷，但是 grand cru cote d’or 的葡萄园土地可以达到380万欧元/公顷，当然这也是法国或者全球最贵的葡萄酒产区。

不过我们不能说，土地价格贵350倍，葡萄酒的品质酒高350倍。所以在法国还是有很多性价比很好的产区的土地值得投资。

法国葡萄园土地价格统计（点击链接下载）

Stephane Bertoux专栏全集：

Stephane解析法国房产投资

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