Global Investment Column – Page 6

二手房创新高移民卖房费思量｜居外专栏

反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。

不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对中国香港未来有信心的话，“不买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。

反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美中国香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！

如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。

最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位，原来也是部署移民，一卖一买，套现数百万元，便可以在外地置业自用，看起来不失是一个可行的方法，中国香港的物业又可以保留放租，供外地物业和生活使用，更是一石二鸟。

不过，这种操作也并非万无一失！风险在於大单位转小单位的升值差异，中国香港当今的市场，仍然受“林郑Plan”的影响，800万以下的单位，相当畅旺。刚刚青衣的新盘，呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋（孤注一掷），主因就是总价在600万以下，换句话说，现在买入小单位，价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下，供应量会大增！直接影响小面积单位的租值及楼价。

相反，大单位在新香港人不断涌入的情况下，前途更值得看好。所以现在卖出大单位，等如用折扣价卖出优质货，而买入小单位，却又是用高价买入劣质货。古人有言，“上屋搬下屋，唔见一箩谷”。移民，要付出代价，似乎又是合理的推算。

为什么“马来西亚第二家园”申请人应当考虑葡萄牙？｜居外专栏

马来西亚最近宣布将重开其暂停了大约2年的第二家园项目，这是值得欢迎的，但是又让人担忧。

马来西亚第二家园项目多年来都是投资移民行业的首选。事实上，就客户兴趣来讲，它不仅可以媲美美国的EB-5和土耳其投资入籍计划，还一度是世界上最大的投资者签证项目，但是那是在疫情前的2019年。

马来西亚第二家园三大变化值得注意：

强制规定每年90天的居留期
存款提高至23.6万美元（约合人民币155万元）
流动资产要求提高到35万美元（约合人民币230万元）

第一个变化是，对于在其它地方工作的季节性度假者来说，参加这个项目变得越来越困难，甚至是不可能的。后两种变化将马来西亚第二家园置于了投资入籍项目的范围，但是没有相关福利。

总地来看，这些变化使得现有签证持有人满足不了马来西亚第二家园的要求，只能被迫寻找其它选择。

马来西亚第二家园的变化表明了，各国政府都有能力采取高压和怪异的方式来获得选票，尤其是当他们感到威胁的时候。

马来西亚总理穆希丁（Muhyiddin Yassin）由于对经济和国家应对新冠肺炎疫情处置失当面临着广泛的政治支持坍塌。因此，该国2020年经历了5.6%的GDP收缩，这是自1998年亚洲金融危机以来最糟糕的表现。

后果接踵而至，包括货币贬值、个人购买力的崩溃、以及由于国家政府民主制度的中止而导致的普遍政治不稳定。

投资移民项目大比拼

鉴于穆希丁在议会中的联盟有可能瓦解，他的政治生涯危在旦夕。所以，他正在寻求巩固他的民族主义基础。马来西亚第二家园的受益者很容易成为目标，因为他们多年来的投资推高了房地产价格，使当地人更难买房。因此马来西亚第二家园改革的目标是非选民的人群。

在地球另一端的欧洲，我们发现政府也采取了类似的应对措施，但是带来了灾难性的后果。

去年11月，塞浦路斯因为一桩涉及政治系统各个方面的护照发放丑闻突然关闭了其投资入籍计划。政府试图在即将到来的议会选举之前限制其恶劣影响。

结果是显而易见的。10个月过去了，政府仍然存在，但塞浦路斯的房地产市场基本上已经崩溃，因为投资入籍计划才是楼市繁荣的主要驱动因素。是的，这个国家确实有永久居留的解决方案，但与葡萄牙的项目相比，它根本没有竞争力。葡萄牙项目代表了一个教科书式的例子，表明一个国家在投资移民方面做到了‘正确’，并一直保持下去。

葡萄牙是第一个推出投资居留项目的欧盟国家，创造了“黄金签证”一词。

黄金签证项目提供在葡萄牙居留的机会，5年后有机会申请永久居留权或葡萄牙公民身份。最初的居留许可签发期限为一年，之后可续签两年。

在葡萄牙的投资可以惠及主申请人和直系家属；配偶、子女、父母（65岁以上）。投资选项很多：举个例子，至少50万欧买房，或者35万欧买私募基金。第一年的居住要求仅限两周，之后每年则是7天。品品酒，度度假就可以满足要求了。葡萄牙是申根区，所以申请人可以畅行欧洲绝大部分国家。

葡萄牙项目自启动以来一直非常成功，并极大地促进了就业增长。

但是，就像其它吸引了（投资移民驱动的）外国直接投资的国家一样，葡萄牙多年来也经历了房价上涨（主要是里斯本、波尔图、还有沿海地区）。这是因为黄金签证主要是倾向于买房，虽然基金选项也在逐渐走红。

葡萄牙总理科斯塔（António Costa）的少数派政府也注意到了这一点，他们在2020年宣布将修正黄金签证计划，以缓解选民的忧虑。

但是，科斯塔及其同僚很明智，没有彻底的取消其项目（不同于塞浦路斯）或者来个大涨价（不同于马来西亚）。相反，葡萄牙政府将黄金签证下的买房选项从里斯本、波尔图、以及沿海地区移除，引入了内陆地区，也大幅提高了其它选项的投资门槛，比如基金、存款等等。此外，外国父母在葡萄牙出生的孩子可以享受出生公民权。

因此，科斯塔总理以一种积极的方式调整了黄金签证。

“投资移民知情者”专业点评

在我看来，科斯塔总理展现了非凡的政治远见，在高度尊重葡萄牙公民和他们的需求的同时，也对一个急需外国直接投资的行业提供了支持。

这使我回想起了马来西亚及其第二家园项目。

马来西亚政府所做的一切与任何形式的真诚地尊重人民的民主制度背道而驰。与科斯塔不同，穆希丁背弃了数千名投资者，这些投资者多年来在马来西亚投入了资金，创造了第二人生，帮助刺激了该国经济增长。马来西亚是一个投资的好地方的说法现在已经消失了，情况以后也可能不会好转。

对于受影响的马来西亚第二家园申请人，他们应该认真考虑葡萄牙的基金选项。在今年剩余时间内，葡萄牙的基金选项仍为35万欧元（约合人民币266万元）。该门槛与马来西亚第二家园保持一致，最重要的是为他们和他们的家人提供了获得葡萄牙公民身份的途径。最值得注意的是，葡萄牙公民身份的持有者可以选择在欧盟27个国家中的任何一个生活、工作或学习。从2022年开始，基金选项和买房选项都将是50万欧元（约合人民币380万元），所以这就是投资者自己选择的问题了。

葡萄牙科斯塔总理的少数派政府对外国投资者和公民表现出了善意，这在我们生活的疫情世界中是值得欢迎的改变。葡萄牙是一个稳定的国家，毫无疑问，欧元也是稳定的货币，所以黄金签证肯定优于马来西亚第二家园。

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

马来西亚第二家园终获重启，业界却表示忧虑？｜居外专栏

据《星报》报导，行业参与者对马来西亚第二家园（MM2H）新政策表示忧虑。8月11日，政府宣布为打算申请该计划的人引入10项新条件。

其中，参与者必须在一年中在该国累计停留至少90天，以确保他们真正为马来西亚经济做出贡献，还要求每月至少有4万令吉（约合人民币64000元）的海外收入，而之前是1万令吉。

他们还必须拥有一个至少100万令吉（约合人民币160万元）的定期存款账户，允许最高提取50%的资金用于购买房产或用于健康和子女教育的支出。以前，参与者只需要在定期存款中存入30万令吉，而50岁以上人士的金额为15万令吉。

新的申请可以从10月开始提交，现在将由移民局审查，该局已经从旅游、艺术和文化部接管了这项计划。

移民业界的反应如何？

“马来西亚第二家园只是一个签证，不是永久居留。新政策看起来就像永久居留的要求一样，” 马来西亚第二家园顾问联合会主席Anthony Liew说道。

他表示，举个例子，泰国精英签证有效期5年，两个人只需要80万泰铢（约15.5万元人民币）。

“马来西亚是个好地方，但我们需要更欢迎投资者。这些条件只会把他们赶走，”他说道。

Best Home MM2H的总经理Lim Kok Sai表示，新政策要求太高，存款和月收入要求都太高了。

“满足这个要求的人群，尤其是退休人士，不会很多。要求太高了，”他说道。

Lim Kok Sai表示，那些按照之前的要求留在这里的人现在会陷入困境，因为有些人可能不得不把他们在自己国家的房子卖了。

“要符合新政策的要求对他们来说太难了，”他补充道。

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn

奥运会结束后，日本楼市何去何从？｜居外专栏

2020东京奥运会圆满落幕，尽管是在艰难时期下举办，但东京奥运会对日本房产市场的发展仍然具有深远影响。

今年上半年日本不动产的强势上涨，就让人不得不把它与奥运会挂钩，“奥运会效应”不可否认。那么，后奥运时代下，东京的房产市场会有哪些可以预见的变化呢？

01 2021年上半年首都圈公寓市场动向

前不久，日本房产经济研究所发表了2021年上半年首都圈新建公寓市场动向。

调查结果显示，上半年（1~6月）首都圈新建公寓销售户数与去年同期相比增加了77.3%，达到1万3277户。这是自2018年以来，3年来首次上半年销售户数增加。

按区域来看，东京23区为5,816户（占有率43.8%），东京都为963户（占有率7.3%），神奈川县为3,566户（占有率26.9%），埼玉县为1,303户（占有率9.8%），千叶县为1,629户（占有率12.3%）。

首月签约率为72.5%，自2015年上半年（76.1%）以来6年来首次达到70%，与去年同期（68.3%）相比上升了4.2个百分点。

另外，2021年1月至4月，首都圈新建公寓价格整体呈上升趋势，4月份新建公寓价格甚至达到7,764万日元，预测2021年下半年回落可能性不大。

据日经中文网发布信息可示，东京楼盘可售数量减少，东京圈的新房开盘套数在2000年代上半期达到8万～9万套的高峰，近年来降至3万套左右，目前已变成卖方市场。

此外，二手公寓方面。据运营人工导航系统的公寓研究株式会社最近的调查结果显示，2021年上半年，东京23区的二手公寓价格出现飙升。

从“2021年上半年平均成交坪单价”来看，荒川区上涨15.5%，品川区上涨12.3%，江东区上涨10%，文京区上涨9.8%，新宿区上涨8.9%，增幅明显。

02 日本整栋公寓价格上涨明显

事实上，第二季度，关东一都三县和关西二府一县的整栋公寓价格大部分也都在上涨。

东京都的整栋公寓价格是1亿0541万日元，比上季度上涨了909万日元。
神奈川县的整栋公寓价格是6959万日元，比上季度上涨了937万日元。
埼玉县的整栋公寓价格是5511万日元，比上季度上涨了199万日元。
千叶县的整栋公寓价格是5480万日元，比上季度下降了34万日元。
大阪府的整栋公寓价格是5930万日元，比上季度上涨了517万日元。
京都府的整栋公寓价格是5298万日元，比上季度上涨了616万日元。
兵库县的整栋公寓价格是3840万日元，比上季度上涨了191万日元。

日本整栋公寓价格动向很明显，日本单户公寓的价格也在上涨。那么，专业的房产投资者又是如何看待今后一年的房产投资呢？

日本不动产研究所调查结果显示，92%的日本投资者在今后一年会 “积极进行新的投资”占的比例很高，可见投资者都很看好日本的房产前景，对日本房产市场未来充满信心。

总的来说，上半年，不管是新建公寓、还是整栋的房产，价格都有明显的上涨，甚至刷新了最高记录。

但除此之外，日本的不动产价格上涨，并不单是因为奥运会的影响，根据业内人士分析，还有以下几个因素存在：

继承税的改定，很多日本富人为了节税目的，购入了不动产
日本银行的金融放宽政策，很多上班族开始贷款购买投资型不动产，成为了个人投资家
廉价的日元汇率，吸引了大量的海外投资家，高额物件的买卖也变得活跃起来
建筑业人工费的上涨

03 奥运会后的日本不动产发展趋势

首先，从城市规模和城市资源来看，东京无论是人口还是经济规模都堪比世界大都市的规模，也正因为如此一直都倍受海外投资家的注目。

对比美国，新加坡，中国香港等地的不动产，日本的不动产更加便宜，回报率更高。另外日本不动产的租金也非常稳定，这也是吸引海外投资家的理由之一。

与此同时，为了避免2015年1月1日日本继承税税制的改订而产生的增税。有越来越多的人为了避免现金继承的高额税收而选择购买不动产继承。

这一现象如果今后也一直继续的话，那么不动产价格的上升在今后很大可能也会一直持续。

日本房产有没有下跌可能

说了这么多日本不动产还会继续上涨的理由。但相信有很多人会问奥运会结束之后就没有下跌的可能性吗？回答是当然会有。其中的一个原因就是奥运会结束后选手村的空置。

关于这一点，日本政府的对策是将选手村改为【文化・教育社区型住宅】来控制大量的空房、空地的流入破坏价格的稳定。所以奥运会结束之后，日本的不动产发生下跌的可能性也是非常的小。

另外，配合奥运会的举办，公共设施的整备、公路、地铁等交通的强化和新设都会让东京这个国际大都市更加便利更有魅力。奥运会结束后，都市竞争力加强了的东京，不但会吸引更多日本的地方人口，同时也会吸引更多的海外人口。

奥运会对一座城市来说，就像是硬币的正反面，所有人在抛出硬币的那一刻，都知道了自己想看到的是哪一面，但最终的结果却在落地之后才会出现。

外联出国欧洲总监韩韵专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

“紧急事态宣言”频发日本写字楼市场继续承压｜居外专栏

即使处於东京奥运会赛事期间，日本政府还是宣布了将“紧急事态宣言”的地区扩展至6个都府县。自2021年1月7日，日本政府对首都圈的1都3县宣布“紧急事态宣言”，并在1月13日追加了包括大阪府、京都府等7个府县进入“紧急事态宣言”之后，“紧急事态宣言”便被屡屡用来应对疫情的影响，但此举也对日本经济带来不利，据野村综合研究所的数据，估算总计将引致2.19万亿日元的经济损失。

今年以来频频发布的“紧急事态宣言”也令写字楼市场的需求大规模减弱。根据第二季度的数据显示，东京全等级写字楼的空置率达到2.8%，环比上升 0.9%，为连续第五个季度的上升；其中，甲级写字楼空置率为1.9%，环比上升 0.4%，是连续第四个季度上升。同时，租金也呈现出下降，全等级写字楼租金环比下降 1.3%，为连续第五个季度下降；甲级写字楼的租金下降幅度更大，达到环比下降 2.1%，也是连续第五个季度的下降。

大阪的写字楼市场也同样继续表现为空置率上涨和租金下跌，大阪全等级写字楼的空
置率为2.3%，环比上升0.4%，是连续第五个季度上升；而甲级写字楼空置率至1.7%，环比上升 0.2%，为连续第四个季度上升；大阪全等级写字楼租金小幅下跌0.2%，而甲级写字楼的租金下跌幅度则达到1.5%，为连续第三个季度下降。

日本甲级写字楼平均租金
（——东京、——大阪、——名古屋）

目前写字楼市场仍处於低迷状态，疫情引致的远程办公、企业为减少成本而缩减办公面积，以及裁员和中小型公司希望找到更高性价比的办公场所等，都给东京和大阪的写字楼市场带来持续压力，有些业主为争取出租机会，自行减低报价也是租金走弱的原因之一。市场普遍认为，只有疫苗接种率的大幅度快速提高，以及经济的全面放开，才能让写字楼市场出现实质性的改善。

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝，全球创富
联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk

政策调整下的资产配置｜居外专栏

七月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育类股份，原因是中央一声令下，不少教育机构的生意受到严重打击。

其实，在国内，一直有所谓三座大山，分别指医疗、教育及住房，相关费用越来越高，令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化，去解决中国的绝对穷困问题，但在这问题获得解决之后，下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说，资本主义“追逐利润”的本质，令三座大山的民生问题，越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济，当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药，只是大政策下的一个部署，国内有意见认为要推翻三座大山，类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度，涉及这三类的股份价值当然大打折扣，大家宜避之！

至於大家关心的房地产市场又如何？以往投资国内房产，获利是不难的。在城市化的过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，三至五年间就可以变成都市的一部份，楼价自然水涨船高！但城市化已经去到一个较成熟的阶段，未来城市化的步伐只会放慢，住宅的落成量也达到顶峰，对房地产的调控手段也会只会越来越往重，例如对按揭的限制，推行二手房指导价等等措施。

笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重，尤其是国内的物业，不宜再冒进。

为什么健康板块是最具爆发力的产业经济？

外资企业在后新冠疫情时期持续进入中国

新型冠状病毒肺炎，截至2021年7月18日，中国累计确诊119,667人，累计死亡5,616；国外累计确诊190,679,483人，累计死亡4,093,543人，国外死亡率2.1%。（数据来源：新型冠状病毒肺炎疫情实时大数据报告）

后新冠疫情时期，肆虐的新冠病毒肺炎疫情，不仅危及各国人民生命安全和身体健康，还严重冲击世界经济，经济全球化遭遇逆风，保护主义抬头，公平和效率、增长和分配、技术和就业等矛盾更加突出，全球各国的贫富差距普遍存在。

2021年上半年中国继续保持对外资强大的吸引力。中国商务部数据显示，2021年1月至6月，中国实际使用外资6,078.4亿元，同比增长28.7%，较2019年同期增长27.1%。从行业看，高技术产业和服务业实际使用外资金额同比涨幅尤为突出。外商投资企业平均每天在中国新设立120多家。

健康板块是中国当前趋势的产业经济

新型冠状病毒肺炎疫情，让人类意识到自身的免疫力是对抗新型冠状病毒时最重要的武器，年长与年轻人群的本质区别就在于免疫系统的强弱。在遇到病毒时，免疫系统不佳的就相当于失去了防线，若是本身带有慢性病或是先天疾病，将会面临较大的风险！

中国改革开放40多年来，总体上告别了短缺经济时代，但仍可看到一些纠结现象：国人所需求的”医养娱”中的”医”，其实是于医疗之前，还要有一个预防环节（公共卫生防病），对疾病早期发现的客观而有迫切的需求，所以”体检”近年在国内得到具有”产业经济”特征的大幅发展，但仍供不应求。同时体检供给能力还在提升，但从当下趋势看表现出来的是仍然跟不上社会需求。健康体检的供给还主要体现在城镇区域，尚没有发展到可以覆盖一般农村区域。14.1亿国人里，现在能到体检机构现场接受系统性体检的其实还是少数人。

生命最好的状态是怎样？

现在的中医及中国民间疗法，分为对身体的调理和对心神的养护两部分，而真正究竟的治疗是身心一体的，身心同调的，也就是在调身的同时在调心，在调心的同时身体也会跟着发生改变，因为身心从来就没分开过，这是生命状态的实相。

中国文化当中是一个非常重要的字：然也、天然、自然。中国文化有这么一个确切的结论：知其然，知其所以然，我们不知其然，故不知其所以然，我们人生所有的险境、困境都需要在知其然和知其所以然那里去清晰，才有所谓的化险为夷，遇难呈祥。

中国文化最根本的地方，要让大家如何认识生命，学习中国文化，就是通过学习老祖先调理健康的智慧来提高大家对于生命的认识。《黄帝内经》所表达的就是这样一个高维度的文化体系，它可以用来指导我们治病，更可以用来指导我们调理养生。每个人一出生都是有癌细胞的，这个是公认的。但不是每个人一出生都应该去做化疗。为什么我们大部分人的癌细胞不变异，不发展？因为不虚，或者说没有虚到某个程度。对手术化疗有所了解的人，就会知道病人会经历一个长期虚的状态。在这个过程中，要不就是疾病揭竿而起，迅速复发、蔓延转移，一发不可收拾，整个身体会快速垮掉。另一种不是癌症复发，是虚了之后一个感冒就要人命。治病的根本不是治病，是调理那个不虚。

上医治未病，预防重于治疗

中国古代的著名医家扁鹊曾说：「长兄于病视神，未有形而除之，故名不出于家。中兄治病，其在毫毛，故名不出于闾。若扁鹊者，血脉、投毒药、副肌肤间，而名出闻于诸侯。」很多人都知道这个典故，讲的是上医治未病，中医治欲病，下医治已病。

笔者经过这些年不断的学习与检视自己的健康情况，西方医学与中国传统中医及民间特色疗法相互印证，且没有任何冲突。关于自我疗愈坊间有比较多的论述，有的是从身心灵修炼的角度，有的是从营养的角度，有的是从中医的角度，有的是从中国民间特色疗法的角度。定义任何一种体系的边界是非常困难的。要么就是一家之言，不能很客观、很系统、很全面的展现一个完整的体系，同时，在科学高度发达的时代，给一个体系下一个严格的定义，它本身的合理性和严谨性是必须的。

在《黄帝内经》的人文价值体系里面，人分别有六个维度。首先我们绝大部分人都是病人，这个病是广义的，狭义来说就是身体有了问题，有了什么病，而广义的表达是当人没有明确人生目标，没有开启智慧，都叫做病人。平人者不病，当一个人脏腑平衡、气血平衡、阴阳平衡，再到能力和愿力的平衡，思想和行为的平衡等等，那人一定是远离疾病的。

整个医学系统，不管现代医学还是传统医学，在治疗上面无非三个界面。第一个界面叫同病同治，感冒就吃感冒药，失眠就用安眠药，有疼痛就用止痛药，有炎症就用消炎药，这个是现代医学的基本模式，以疾病为主题的研究方向。第二个界面叫同病异治，人不一样，体质不一样，病的深浅不一样，就开始因人制宜来辨证论治，来对症下药。最后一个界面叫异病同治，不同的病，同样的治法。

对亚健康人而言，真正高明的境界是「未病异症同调」，比如采用周文王笫十五个儿子冯氏传承下来的【排湿寒、通筋络、除邪毒】调理身体健康，同时调理心理健康，这样身心健康喜乐的调理模式是预防重于治疗、荣华幸福殊途同归的事情。

风险提示：本文仅代表笔者观点，不作为医疗治病建议，身体有疾病，请到医院就医诊断！

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

日本速报：二季度酒店交易日本登亚太区首位

随着新冠疫苗接种率的提高，以及各国逐渐放开封锁措施，深受疫情冲击的亚太地区酒店市场，在2021年第二季度迎来强劲的投资活动。亚太地区在该季涉及酒店交易31笔，总额达到约15亿美元。交易量最高为日本，交易总额约为4.6亿美元，涉及13笔交易；其次为韩国，交易总额约3.29亿美元，涉及7笔交易；中国位列第三，交易总额为约2.8亿美元，涉及3笔交易。

2021年第二季度投资交易量（按区域）

日本在第二季度的酒店交易中，最为活跃的二个投资机构为Samty集团，以及星野房地产投资信托基金（Hoshino Resorts REIT）。Samty集团首次与日本以外的豪华连锁酒
店建立合资企业，收购了京都香格里拉酒店开发项目的80%的权益，该酒店计划2022年初开工，2024年底开业。而星野房地产投资信托基金则在福冈完成了两笔大额酒店交易，即以77亿日元出售了拥有320间客房的福冈全日空皇冠假日酒店；以87亿日元收购了五星级的福冈君悦酒店，该酒店位於九州地区的热门目的地。

新冠对策预算尚有约20万亿日元未使用

日本政府为应对新冠疫情的巨额支援对策预算共计约73万亿日元，目前还有近30%的预算未使用。未被使用的项目包括向配合缩短营业时间要求的餐饮店支付合作金，因相关处理工作缓慢而延误；以及旅游支援项目“Go To Travel”原预算约2.37万亿日元，因新冠疫情扩大导致项目暂停，目前仅使用了约9400亿日元，为原计划的近40%。

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝，全球创富
联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk

低息制造杠杆滥用引发危机｜居外专栏

笔者有见年纪越来越大，医疗费用也不断提高，便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。

保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险，保额起码有2000万，入医院前、後，所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜，60岁左右每年保费3万左右。到70 岁，更加超过10万以上！

经纪可能见我在犹豫，便进一步建议可以同时购买具投资性成份的保单：一次过投50万至100万（视乎年龄），保单的投资收益便会足够支付医疗保费！但我仍然不为所动。

最后，保险经纪再建议我可以投入100万买保单之馀，利用保费融资，可以从银行贷款。贷款金额可以高达原本资金的3倍。换句话，我可以利用100万买入400万的保单。用保险公司长期回报推算，5%是目标回报，即每年估计有20万的收益。而300万的贷款，以当今利率（少於1.5%）推算，利息支出每年少於4.5万元，差额高达15.5万元。不但足够支付医疗保费，更有特高额外收益！

经纪进一步解释，以往这类融资只限私人银行的高端客户，现在他们推广至普罗大众，不少零售银行也愿意提供贷款，几十万也可以！入场门槛大大降低，叫笔者不可错失良机。

保单融资并不是新事物，但以往只供保单持有人应急之用。现今却本末倒置，利用保单这金融资产作杠杆，以低息环境，制造利润的空间。如果利率真的永远低企，当然皆大欢喜。但美国的通胀已超过2%，不少经济学家正讨论甚麽时候应该加息。

美国的财务官员却不断淡化危机，中美之间的贸易战，加上挥之不去的新冠疫情，也令全球的产业链断裂，利率的走势真是看不通！一旦利率提高，不但令息差消失，由於保单背後的金融资产当中不少是债券及股票，也随时出现大贬值。高杠杆借贷下的保单，会否遭银行Call loan？也是一个不可忽略的危机！这种滥用低息杠杆的环境，令潜在的债务泡沫危机，越吹越大，深令笔者感到忧虑。

此类金融贷款杠杠，跟地产做按揭贷款相似。但地产始终是不动产，也带居住的实质功能，跟债券、股票等流动资产不一样。借此奉劝大家勿贪小利，过度借贷，必须小心评估风险，否则损失後果可以很大！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

企业家办，如何让家族基金投资富过三代？｜居外专栏

首先从投资观念导个例子：“诺贝尔先生最初捐赠3100万瑞典克朗，当前累积至51亿元，每年还发放高额的诺贝尔奖金，其实只需要年化6%的回报率即可达到。”

把家族基金投资看做能庇佑子孙后代的一个传承型资产组合，那么采取保守策略让资产投资组合更加稳健且长久，这才是家族基金投资的真正魅力所在。家族基金投资的基本策略是防守型，永续是家族基金投资追求的首要目标。家族资产管理，需要设置合理的预期收益率，降低操作难度，提高资产投资组合持久成功获利的概率。

资产配置宜按资产投资的属性及内在逻辑进行分类，亦即把所有拟投资资产按照投资逻辑分为四类：低估型（A类）、孳息型（B类）、成长型（C类）、套利型（D类）。用硬核资产低估型（A类）去定义家族基金投资的核心资产，投资管理一切都会变得更加轻省、绩效持续稳健增长。孳息型（B类）逻辑是基于目标物本身派生的收益，可分为：不动产租赁孳息、现金孳息、债券孳息、股票孳息等。成长型（C类）逻辑本质上是买进可能不便宜但是增长可期，具体可分为：自然成长型、反转成长型、未来成长型资产。套利型（D类）逻辑的本质是赚取利差低买高卖，具体可分为：事件驱动套利、拆分套利、对冲套利、量化策略套利等。

低估型（A类）投资资产逻辑本质上是买进便宜的硬核资产。硬核资产的定义标签：经营时间超长（具备穿越周期的能力）、经营难度不高、现金流稳定、业务不衰退、股息回报率6%以上；比如，2020年华伦·巴菲特（Warren Buffett）经营管理的伯克希尔‧海森威（Berkshire Hathaway）公司年报披露的四大核心资产，其中三大核心资产都属于硬核资产：北方铁路公司、能源公司、保险公司，正是这些硬核资产投资组合的支撑，才能让伯克希尔‧海森威公司持续有稳健的现金流流入，支撑其综合投资业务的发展。

家族基金的投资策略，基于永续的时间维度以及硬核资产的思考，应该是超额配置低估型（A类）加上孳息型（B类）资产，适度配置成长型（C类）、套利型（D类）资产。

低估型及孳息型（A+B类）硬核资产配置占2/3：能提供稳定的现金流，足以维持整个家族的基础开支，并且还能对C、D类资产产生纠错能力。资本市场对硬核资产此类目标（比如采巴菲特投资要领选出的绩优股）的可预期性很强，现金流强劲，投报修复能力较强，故表现会比其他类资产更为优异。比如，伯克希尔‧海森威公司经过2008年全球金融风暴，年报账上浮亏32%，直到2009年度转亏为盈。

成长型及套利（C+D类）资产配置占1/3：将使整个投资组合的收益明显具有成长特质和活力。实务上，具体的投资配置比例可以根据每个家族的具体情况以及家族办公室（Family Office）管家对资产属性的理解进行个性化配置。家族基金投资配置的比例是50%以上的低估型（A类）；10%的孳息型（B类）；25%成长型（C类）资产；15%以下的套利型（D类）资产，基于未来宏观经济的变化，家族基金投资配置的比例要进行适时调整。换言之，大比例配置于“低估型（A类）硬核资产”上面，且适度配置成长型（C类）及套利型（D类）资产，本质上是扎实马步，伺机进攻的“进可攻、退可守” 的投资策略，是一种在确保基本收益基础上，获取不错收益率的投资策略。

家族基金投资策略的要点：

1、目标收益率之设定

各国政府现在应对金融危机的经验日趋丰富，且在全球大型战争的概率大幅降低的前提下:长期通胀率4%+6%=10% (目标收益率)。个性化的底层资产配置:以科技型上市公司的创始人为例，家族基金投资应适度配置硬核资产（比如，居外网的不动产及上市公司的绩优股资产）。

2、年度资产体检、再平衡

每年对投资组合进行体检核查及压力测试，保持投资组合的适度耐错性，减低触犯致命错误的概率，至关重要。活得更久比多赚些更加重要。每年一月份对管理的家族基金投资进行检视核查，包括流动性、杠杆率、硬核资产比例、负面清单情况等等。资产再平衡主要是某一类资产快速增长，打破了原有设定的投资比例，需要重新调整再平衡以达到原来设定的目标策略。

3、归因分析

年度结束后对整体组合的收益进行归因分析，根据逻辑分类及大类分类去区分各类资产的实际表现以及分析背后的逻辑关系。另外，对资产配置的相关性进行甄别归纳，避免同涨同跌，是归因分析的一项内容。

年度体检、再平衡和归因分析，最好和家族代表一起进行讨论分析总结，这样在讨论过程中，能让家族代表更加清晰的理解家族办公室管家的整体投资策略及思路，这个沟通过程至关重要。

家族基金投资成功与否，取决于家族办公室管家与家族决策人的心态、目标及具体策略，从长期家族基金投资——伯克希尔‧海森威（Berkshire Hathaway）投资组合的资产配置策略中学以致用，在资产配置与投资实践中持续总结属于巴菲特投资要领的投资策略。

家族办公室管家面向家族企业的服务（列举如下）能富过三代：

1、家族企业是资产保护的重点对象，财富管理的核心是增值（上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI对冲套利及居外不动产之投资管理）。

2、企业无形资产知识产权技术出资，成为实缴资本。

3、企业投资并购（M&A）、资本运作与上市挂牌。

4、企业财富传承之股权传承。

5、健康管理：身体健康窍领——排湿寒、通经络、除邪毒。合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测（兼容率高者，能有效引导用药、减肥、美容）抗衰延长健康寿命。

6、CRS（Common Reporting Standard，全球金融帐户涉税信息自动交换标准）下的国际跨境税务与国内税务筹划。

7、资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。

8、家办合理运用资产保护的工具（比如：高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险…等）和慈善基金会、捐赠。

9、其他。

后注：信息参考来源于伯克希尔‧海森威（Berkshire Hathaway）公司、睿德信公司、B&S家族办公室。

风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表笔者观点，不作为短线投资建议！