Category: Investment Column Original

尽管目前全球市场波动，不过对于致力于长期财富积累的国际投资者而言，美国房地产仍然是一个可靠的投资选择。据路透社最近发布的一篇文章指出，高端投资者钟爱豪华房地产，这种类型的资产在其投资组合通常占比60%。

豪宅相比其他资产有几个优点，对精明投资者非常具有吸引力：

一、豪华房地产价格的增长速度于通货膨胀

实物资产，尤其是那些供不应求的豪华房地产，升值非常快，即使是在通胀时期，短期投资的购买力下降，房地产资产投资也可保护投资组合的损失。

二、如果遗产规划做得妥善，豪华房地产可以代代相传

因为房地产往往会随着时间的推移升值，家族财富从而保留甚至增多。

三、随着你的投资增加你的财富，你可以享受丰收的成果

房地产是一个多方面投资，不仅作为投资组合一部分积累财富。豪宅既可以自住也可以作为度假房，或出租以增加投资回报。

如何从豪华房地产投资得到最佳回报？

想要从你的投资中得到最好的回报，豪华房地产应该有一些特性。这些属性将确保房地产保持高需求，升值，经济衰退后迅速反弹。

一、位置，位置，位置

位置仍然是购买豪华房地产第一要素。外观不好还可以翻新，但不能凭空添加海景或纽约公园大道（Park Avenue）的尊贵地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科罗拉多州（Colorado）和佛罗里达州棕榈滩（Palm Beach, Florida）等顶级奢侈生活区房地产价格持续上涨，就是因为位置有如此高需求。

美国任何你想要去的地方几乎都有可投资的豪华房地产。一旦你敲定你想要购买房产的地理区域，找一位经验丰富的，在该地已经运营多年的高端豪华房地产经纪人。他们将为你确定最好的、最适合长期投资的社区。

二、注重不能改变的特点

令人印象深刻的山顶视野或宁静的海滨位置比主卧的壁纸更重要。若是晚上无法见到，奢华的户外露台一点用都没。房产很容易通过扩大规模、装修或翻新提升价格，但是如果房产坐落在当地机场的飞行路径或临近个不安全的街区，这样的投资或将是竹篮打水一场空。

三、理解你的装修喜好

如今流动性紧缩，要价和售价之间的差距拉大，如果你愿意购买需要一些翻新的房产，这会是理想的投资，肯定会随着时间的推移增加价格。

如果你找到一套房产，位置有利且愿意翻新，甚至定制重建，品味和设计水平等于或略优于其他附近的房子，升值会很快。奢侈房产投资者渴望独特性，但要注意装修必须兼顾功能，吸引大范围的高端买家，最大限度地提高你的投资。

搜索房产时，当地豪华房地产经纪人所具备的专门知识和经验是你最大的资产。花时间去找一个你觉得合适的当地代表。他们将是你的伙伴，为你找到适合你的豪华房地产投资，获得长期财富保值。

四、提前知道你打算如何使用这套房产

你是一直住在这套房产，还是作为旅行工作时的第二居所？还是你计划作为度假房租出去？是将其视为一个长期投资，还是想翻新转售获利？提前确认这些问题的答案可以大大增加你的投资回报。

向代理了解房产时，记得问他们有关你打算如何使用房产的问题。如果你希望作为当地的永久居民，你会对附近的学校丶当地的商店和餐馆感兴趣。如果你只是部分时间居住当地，保安将会是最先考量。房产若作为度假投资需要其他特点，如靠近假期活动项目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪华房地产投资方方面面都很重要，你要权衡每个方面的重要性，这就取决于你打算如何使用这套房产。

原文由Malte的合作伙伴玛丽·卢·塔特希尔（Mary Lu Tuthill）撰写。玛丽·卢·塔特希尔是一位洛杉矶西区豪华房地产的经纪人，是布伦特伍德（Brentwood）房地产市场的专家。她的联系方式是office@marylututhill.com。

 

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大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法，也适用于大多数投资性房产类型。但是在如纽约和旧金山这样的高房价城市，这种方法就不顶用了，因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

在这些市场，租金收益率一般都很低，并不能让那些追求高月收的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力，那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。在这种情况下，投资者需要一个不同的工具或方法。

收入估算单 （the income estimation models ) 样例：

• 升值计算与市场价值

在曼哈顿附近，投资者有2句耳熟能详的话：“投资曼哈顿房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。但问题是，投资者和经纪人通常不知道什么工具才能算出升值潜力。购买纽约房产的投资者如何知道他们买的房子是否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比，哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈，因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

而那些教人们如何投资房产的“大师”们说的那些“投资者应该只专注于房地产的现金收益就好，因为升值估算只是一种投机”诸如此类的话，更会让这个问题越来越糟。

作为房地产市场分析师，我同意升值估算是一种投机的说法。未来房地产价格以及未来一切的价格，包括股票和债券，都无法分毫不差的准确预测。不过，即使不能准确的预测未来，而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

另一句最常见的说法是：“投资者赚钱，要从在买进的那一刻算起”。意思是，必须以极大的折扣买入，才能算是有利可图的交易，因为此刻卖出的价格就是市场价值。

我不同意这个说话。在当今世界，信息被广泛的使用和传播让人很难淘到便宜货。很多人买进卖出的价格虽然都按市场价格计算，但仍能盈利。在金融界中，股票买卖都是以市场价计算，投资者也能大赚一笔，不需要费尽心思去淘那些被低估的便宜货。

• 在高房价城市投资升值空间是关键

我举一个我朋友的例子。2012年，她想在布鲁克林买一套$110万的公寓。通过收入估计单，她对这套房子进行投资收益预算，发现租金收益仅为3.5%，因此她决定不买。两年之后，该公寓估价为190万美元，升值了72%！哪里出错了？为什么她就这样错失了一个好买卖？原因是她使用了错误的工具，没有真的意识到纽约房产最重要的特性：升值空间。

目前，我在一家名为分析资本（Analytic Capital） 公司工作，我非常认真地对待升值空间问题。我认为升值空间与租金收益一样重要。因此，它值得我一直关注。跟金融分析师一样，我使用基本分析加上定量分析一起估计未来的目标价。我开发出一些金融模型作为工具来帮助自己航行于这个大多数人选择回避或忽视的领域。不过，估计房产未来价值升值的空间都是需要花费很多的时间和工作。它涉及研究和分析，是一门艺术和科学的综合体。要做出正确的判断，还必须理解这些数字背后的基本原理以及升值背后的动因。

特别是在高房价的纽约和旧金山等城市，投资者必须使用正确的导航工具给自己引导。毫不知情，不做研究，只是基于希望和毫无根据的意见或猜测就去购买房产那不是投资，那是纯投机！不幸的是，大多数投资者和券商没有正确做功课或者没有能力这样做。但对于投资者来说，估计升值潜力是不容忽视的。否则，投资者就只能买便宜货，才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了，特别是像纽约这样竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议，使用正确的工具，做好研究功课，就将更有可能成功。

此外，我真的不赞同购买低于市场价的便宜货才是能在房地产市场赚钱的唯一途径的这一说法。如果我的朋友买了那间布鲁克林的公寓，并决定现在出售，那么她就取得了72%的可观毛利，完全不需要购买任何的折价房。

 

Sidney.Shauy专栏全集

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美国俗语说：“投资房产，地段代表一切。”在纽约市，我们拥有世界上最好的设施 – 从公园和文化景点到快速的交通和首要的购物天堂。考虑到这一点，TOWN分享了位置报告，最新的数据合并旨在让您保持最新，并确保您做出最明智的决定。

目前曼哈顿公寓的平均价格是2,455,709美元，在这些被抢购的设施的三个街区内，您可预测的平均售价（Average Price）和平均尺价（Average PPSF）为：

欢迎来到租房优惠的阴影世界。

尽管同比去年的租赁市场下降1％，但今年曼哈顿租凭市场持续两个月出现了平均价格小幅上涨。自二月份以来，三月份的平均价格为$3,539上涨了1.1%，平均每平方英尺平均价格上涨0.3％至每平方英尺64美元。自2月份以来，拥有门卫的大楼在套房至3卧式的平均租金价格上涨了1％，但在4卧室以上却下降了2.8％。而非门卫的大楼比上个月以来平均增长了2.5％。在3月份里，我们可见更多租金下调的的房源，这种现象平均每月上升了11.3%而房源库存总量稳步增长8.5％。由此可见，房源的增涨提高了市场的价格竞争。许多大业主，在过去几个月里提供了优惠配套给新租客。德诗集团（Durst Organization）旗下著名的Via 57 West提供了两到三个月免费租金来代付经纪佣金。在金融区一代，180 Water Street 和 70 Pine Street则提供提供了两到三个月免费租金给签两年租约的租客。

市场总是有租房者愿意每两年从一座新建筑跳到另一栋，寻找最新的优惠套餐，但很多人不喜欢这种不稳定的生活。根据TOWN截至2017年4月7日的《租赁优惠报告》里，曼哈顿有1,800个房源以及布鲁克林和皇后区共有500多个房源提供这类激励措施。报告里也指出曼哈顿子当中有63%所得到优惠的房子介于在$2,500至$5,000租金内，上东城占了总数量的15.5%。在布鲁克林和皇后区里，威廉斯堡（Williamsburg）成为榜首。许多新开发的大业主试图通过提供免费租金来竞争。当租客享有超过两个月免费时，折后租金与实际总租金之间会产生相当大的差距。有些租客会觉得不想在两年后处于不安心的位置，因为他们续约时必需支付租金的实际面值加上潜在的2%到5％的租金上涨。在许多情况下，优惠配套都不公开的，因为业主不想通过以较低的价格签署新的租户，来打乱楼宇中的现有租户。

如果，您想在纽约投资房产可委托有经验的中介为你分析当地的行情。我个人认为，很多租客会选择投向小业主的房子因为这类公寓的平数和设计都比出租大楼的大和好看。此外，精明的租客一般会觉得小业主会合理的涨租。

 

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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想有高收益，必须承担高风险

收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。

高收益的风险相应也就大。从我的经验来看，如果给房产增值的话，一般高收益的房产维护费用也相应很高，短租较多，离学校、公司和各项生活设施比较远，再次出手难度也大。

中等收益比高收益更稳定

最好长期租给收入水平中上，工作稳定的专业人员，这样不仅能保证收益稳定，也减少了许多不必要的麻烦。因为收入水平较低、工作更换频率高的租客可能流动性比较大，也就增加了房产空置的时间。

投资收益中等且稳定要优于波动大的高收益。换句话说，年收益稳定在7000美元要比有时候年收益9000，但有时只有 5000来得好。原因很简单：如果投资收益不稳定的话就很难规划未来的投资计划。

唯一要关注的是净收益

预计收益和实际收益往往不同。地产中介列出的市场价可能是对的（如每月1000美金），但是我可以打包票的是他们没有给投资者列出所有的主要开支。

以下为投资者所需支付的相关开支：

• 如果购买公寓，需要交纳自有住房协会费

• 如果购买但家庭别墅，需要交纳维护费、垃圾处理费、环境维护费、宠物费

• 物业保险（投资者根据自我需求来选择，但是一般都会需要交纳）

房产税

• 物业管理费（除非业主什么都想自己做）

• 修理和空置费（每年费用至少相当于一个月的租金）

• 所得税（可以在减去一些项目之后再计算所得税）

了解抵押贷款对收益的影响

在美国贷款购房的主要好处就是你能够只付20%~30%的价钱拿到房子。在一个不断增长的市场上，资本增长的现金（现金回报率是很高的。

举个例子，如果房产价格是15万美元，每年增值5%，那么5年以后房价就是19.15万，增长了41500美元。如果首付支付30%（也就是4.5万），那么回报就是92%（而不贷款买房的投资者收益率是27%）。时间越久收益越高，因为贷款的余额不断减少。

另一方面，贷款需要一些手续费用（约房价的30%），你还要多一项还贷费用。

也就是说，贷款买房之后现金-现金收益会高出很多，但同时成本也会增加。这些支出大部分可以通过出租来抵消，但如果贷款买房的话，最开始的几年几乎不可能通过出租来获得多少收益。

短租和长租的收益

短租（纯房产投资）和长租（半投资半度假房产）是天差地别的。长租房是一种将租金和再出售收入最大化的手段。如果处理得好的话，月收入将会十分稳定，收益也会很高。

度假屋也能获得收益，但收益并非长期的。有时候收益比较好，有时候没法获得收益（但是还需要交一系列管理费用）。就算在奥兰多这样的地方，游客的流动性也比较强。而且，管理费占总收入的30%~40%，而长租的话仅占7%~10%。

思考如何将收益进行再投资

成功的投资很重要的一点就是要了解复合增长。爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”，其他人称之为“世界第八大奇迹”。

我举一个简单的例子：投资者的房产每月净收益是500美元。如果将这500美元投资到年度成本百分率为3%的债券，那么20年后收益就是16.55万美元。这部分只是收入。那么房产价格呢？过去12年有升有降，但美国房价从2001年至今年增长达到了4.5%。

我们保守的估计，今后20年美国房价年增长为2.5%。那么10万美元的房产就成了16.3860万美元。所以投资者之前投资10万的房产，现在就超过32.6万了。当然我这里还是很保守的估计。因此房产投资应该成为投资者的长期收入和退休计划的一部分。

 

房产投资公司总裁Colin Murphy专栏全集

 

 

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国际市场上对美国房产需求一向最为强劲，尤其是现在英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期，2017年美国经济发展势头良好，房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤，如何来实现？

1. 确定购房优先考虑要素

在看房前列好对房屋要求的优先顺序，会省去很多时间和精力，让您的购房经历愉悦轻松。列出购房时优先考虑的三个必备要素、三个可忽略要素。想好什么对你来说是最重要的：是价格、过户进度、卧室数量、区域位置或是其他？

2. 确保资金到位

在看房选房之前确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用，哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房，则要确定是在国内贷款、在国际银行贷款抑或是委托贷款经纪人。如果你决定在美国贷款，则需咨询房产经纪人，他们会向你推荐贷款银行。

3. 选经纪人

选经纪人可通过有过购房经验的朋友或家人推荐，或者上网选择。网上选经纪人需注意以下几点：

• 必须有地产执照
• 在您中意的购房区域业绩及口碑良好。

在购房时有许多细枝末节需要注意，如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等，因此要找的经纪人不仅要经验丰富、可靠，还要对当地房产业有深入的了解。

4. 向经纪人清楚地表述你的需求

一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。

5. 选房、看房

一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后，他们会根据你的要求发送房源供你预选，预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后，国外购房者可在网上查看房源，或去实地查看，或要经纪人带你“VR”看房（现场拍摄或者录制）。

6. 提供报价

看中合适的房源之后，你需要和经纪人合作，制定有利的报价。经纪人在准备报价合约方面很专业。他们会根据自己对当前市场的了解、区域情况、他们与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。

通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

7. 尽职调查

一旦合约签订，接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点：

• 实地查看房屋状况及翻修需求
• 出具一份正式的房屋估价报告
• 检查房屋产权史及目前产权归属
• 做地界勘查调查报告
• 购买保险
• 查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
• 提供银行贷款所需文件

8. 交易管理及过户协调

经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

9. 签字过户

过户时买方或其贷款机构付购房款，买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。

10. 乔迁入住

您可选择合适的时间入住。经纪人会向你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的电话给您，确保您入住顺利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰写。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地产经纪人，专门从事高端房产销售。尤其是在檀香山市场，她是专家。另外，Anne Hogan Perry还是Coldwell Banker国际不动产国际集团的首1%精英成员之一，也是2007年以来夏威夷前100强经纪人。

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。【阅读原文】

 

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在纽约，非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学，他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作，还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因，在美国购置房产都要谨记以下五点注意事项。

1、聘请专业律师

一名合格的律师会希望与你当面讨论交易事宜，包括交易流程、检查合同、对房产执行尽职调查以及审查过户费。虽然你可能无法在美国长时间停留，但花些时间理解交易如何生效并与你的律师进行沟通是非常重要的。

2、签署委托书

在与你的律师会面时与其签署委托书是个不错的选择。这样，如果你无法亲自前往美国办理过户手续的话，也不会耽搁交易流程，因为你的律师可以代表你办理过户手续。唯一的例外情况是，你以实体（如有限责任公司或企业）名义购买时。在这种情况下，该实体必须委托另外一个人作为其代理人签署过户文件，且必须以书面形式委托该代理人。

3、房产交易流程及需时

走完买卖流程通常需要30-60天。纽约的房产交易手续非常复杂，除了买卖双方外，还经常涉及公寓大楼本身（以及相关公寓或合作公司）。比如，公寓会要求买方在过户前提交审批申请。这一审批流程最多需要花费30天。另外，买方还需要购买产权保险，且承保的产权保险公司也需要对交易各方和公寓大楼自行执行尽职调查。

4、卖房前咨询税务人士

出售房产会产生纳税义务。在纽约出售房产前咨询税收方面的专业人士是个不错的选择。他们会建议你通过1031延税条款和其他方法进行避税。

5、《外国投资房地产税法案》

另外，作为非美国公民，你需要遵守《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）。FIRPTA在卖方为非美国公民或居民时适用，且在某些情况下，买方必须在过户时按照售价的10%纳税。经验丰富的律师会告知你这一纳税规定是否适用于你的情况，并在适用的情况下协助你申请IRS扣缴税款证明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写）

 

纽约优质房产经纪Kai Wong专栏全集

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。

• 从一个洗碗机合同条款说起

别小看洗碗机，它可是很多当地买家必须要的一样配件。可是纽约很多旧一点的大楼没有，也不允许单元自己花钱装，因为大楼的下水道不能支持那么多洗碗机。关于这一点，大楼往往在业主守则里有明文规定。

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。原来，卖家买这个房子的时候，洗碗机就已经在了，他们以为他们的洗碗机是破例允许的（grandfathered in）。可是大楼这几年Board 也换人了，对这项规定也变得从原来的眼开眼闭到严格执行。最后，卖家必须把洗碗机拆除。我们因为合同里写那一句“错在卖家”的条款，所以得以要回一笔远远超过一个洗碗机的钱。

• 新楼盘地税估计误差的陷井

新楼盘的销售资料里会有估计的地税。那个地税当然是有可能或者说一般会和实际的地税有误差。那究竟应该相差多少呢？

我的一个客户在看一个新盘的时候，觉得地税很低很吸引。结果，他的律师做完尽职调查后告诉他，那个地税是以大楼在申请销售资料批准的那个时候的楼房价值作为计算地税的基础。那个时候的大楼刚刚开始建造，所以大楼的价值当然远远低于完工后的建筑价值，所以显示的地税是不切实际的低。我们知道，所有的新楼地税会有一个估计误差，在法律上这个是允许的，可是这个发展商的做法就有点讲不过去了。据律师讲，只有很少的发展商会这样估算。一般应该以完工后的大楼建筑作为基数。

• 买卖房屋交接后回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的卖家因为种种原因，希望在房子交接后再在房子里住一阵，这就构成原来的卖家变成买家的租客。听上去这好像没有什么，其实，这里面大有讲究。

我有一个客户被卖家要求回租，他一开始并不觉得那是什么大事，他自己也不急于要搬进去住。可是他的律师给他仔细讲了其中的风险：即使只有一天的回租，这也构成所谓的租赁关系（Tenancy）。如果屋主和租客之间有纠纷，闹上法庭，纽约的法律是比较保护租客的。而在正常的租赁过程中，中介会做很多的背景调查来尽量避免纠纷。可是，回租由于时间通常较短，一般不会有调查，如果卖家真的决定不在约定时间搬走，买家即新屋主没有很有效的手段迫使卖家即旧屋主立刻离开。不过，如果卖家真的有困难，并且很有诚意在约定时间搬走，回租还是一个很有用的方式。在押金、逾期罚款和逾期租金等等条款上必须与律师酌情商讨，在保护自己利益的同时，找到双方都能接受的一笔交易。

总而言之，好律师的作用是非常大的，大家不要贪小便宜失大利。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

 

纽约房产经纪人葛宜珉专栏全集

 

 

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