Investment Column Original – Page 7

英国华人房产投资协会会长：海外房东在英国的房产租金该如何缴税？| 英国

近来有很多读者电话咨询有关作为中国人在英国租房子，应该如何缴税的问题，笔者觉得很有必要对于现有的相关法律做一个分析。海外房东税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策，不论个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都应纳税。

海外房东每税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报，并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。

2015-2016年度英国个人所得税征收标准
收入（英镑）	税率
0—£31,785	20%
£31,786 — £150,00020%	40%
£150,000以上	45%

注：海外房东可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现为£10,600

征收时间：年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5 号）以应收租金减去累积费用。请注意，这不同于中介或者租客的现金计算法。

扣除费用：值得注意的是，个人所得税只是针对租金净收入进行征收，指的是扣除掉相关费用后的收入。一般而言，可抵扣费用一般包括以下：

会计费用、房屋交接清点费、租金管理费、园丁费用、贷款利息、中介费用、管理费用、地方政府税

对于资本性质的费用，在计算租金纳税基数时将不允许抵扣，例如购买土地，房屋的本金及房屋改造费用。

另外，如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式，家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

2、英国租金收入的征收方式：租客每季度代扣或房东每个财年结算

你可以让中介或是租客有责任先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣 20%的基本税，并每隔 3 个月向税局交付。

如果没有房屋中介介入，租客必须从所付房租中抵扣 20%的基本税，每季度向税局申报与交付。中介在计算代抵扣基本税基时，可以从所收房租中先扣减相应合理的，税法允许的费用，这些费用只限于中介所列举的，海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

当然，房主也可以先收取房租，等财政年度末的时候补交一年所欠税款。大多数外籍房主会选择后者作为自己的缴税方式。

3、租金基本税抵减递延申请

海外房东可以向税局申请租金基本税的抵减递延，海外房东需满足以下条件，税局才会批准申请：

海外房东没有延迟的英国税务事务；
或是从来没有任何的英国纳税义务；
或是在递交申请的税务年度，海外房东预测不会有英国纳税责任；

如果申请成功，税局会发给海外房东，或者是其代理人，例如房屋中介，或是代理会计师确认信。

英国华人房产投资协会会长Gary专栏全集

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到美国购房的简单步骤一到十 | 美国

国际市场上对美国房产需求一向最为强劲，尤其是现在英国房产受其退欧影响、加拿大房产遭其政府部门强力控制而冷却的情况下。市场预期，2017年美国经济发展势头良好，房产投资前景更为乐观。目前投资者面临的最大问题是在美国购房需要哪些步骤，如何来实现？

确定购房优先考虑要素

在看房前列好对房屋要求的优先顺序，会省去很多时间和精力，让您的购房经历愉悦轻松。列出购房时优先考虑的三个必备要素、三个可忽略要素。想好什么对你来说是最重要的：是价格、过户进度、卧室数量、区域位置或是其他？

确保资金到位

在看房选房之前确保您的购房资金已到位。了解清楚资金流转及转账到美国所需时间。要了解任何形式的转账或外币兑换的费用，哪一种手续费更优惠。如果您需要贷款买房，则要确定是在国内贷款、在国际银行贷款抑或是委托贷款经纪人。如果你决定在美国贷款，则需咨询房产经纪人，他们会向你推荐贷款银行。

选经纪人

选经纪人可通过有过购房经验的朋友或家人推荐，或者上网选择。网上选经纪人需注意以下几点：

必须有地产执照
在您中意的购房区域业绩及口碑良好。

在购房时有许多细枝末节需要注意，如购房时如何抽签、房屋景观、住房协会规则、相关费用、学区、超市位置及房屋的实际价值等等，因此要找的经纪人不仅要经验丰富、可靠，还要对当地房产业有深入的了解。

向经纪人清楚地表述你的需求

一个优秀的经纪人会详细了解你的购房需求。告诉他们你所需房屋的特点、你的经济状况以及可能会延迟签约的限制因素。你的积极配合可协助他们尽快帮您找到适合的房屋。

选房、看房

一旦经纪人在脑海中对你所需房屋有了清晰的概念之后，他们会根据你的要求发送房源供你预选，预选之后根据你的喜好进行筛选。看中之后，国外购房者可在网上查看房源，或去实地查看，或要经纪人带你“VR”看房（现场拍摄或者录制）。

提供报价

看中合适的房源之后，你需要和经纪人合作，制定有利的报价。经纪人在准备报价合约方面很专业。他们会根据自己对当前市场的了解、区域情况、他们与卖方及其他房产经纪人的关系帮你制定出一个合适的报价。报价和约包括以下几项内容：购房定金（诚意金）、过户文件的监管机构、进行房产检查所需时间、签约时间。

通常在成交之前买卖双方会有一到两轮的讨价还价过程。

尽职调查

一旦合约签订，接下来就要开始进行尽职调查及等待过户了。尽职调查一般包括以下几点：

实地查看房屋状况及翻修需求
出具一份正式的房屋估价报告
检查房屋产权史及目前产权归属
做地界勘查调查报告
购买保险
查看房主协会规则，如有需要进行申请成为协会会员
提供银行贷款所需文件

交易管理及过户协调

经纪人在这个阶段会协助你与有关各方协调，促使交易顺利达成。这些工作包括：协助最终文件的签订及在您方便的时间安排过户。需要注意的是，这些文件时效性很强，签订后必须及时准确送还以确保及时付款及备案。你可参加当地的合约签署会，通常设在律师处或保险公司办公室。你也可选择在本国或者在国外旅行时签署。经纪人会协助你完成整个流程。

签字过户

过户时买方或其贷款机构付购房款，买卖双方签署过户文件。买主拿到钥匙与产权证明。产权证及贷款抵押文件由过户中介报送政府备案。

乔迁入住

您可选择合适的时间入住。经纪人会向你提供当地的室内设计师、水、电、煤气等公用事业单位及搬家公司、门房服务的电话给您，确保您入住顺利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰写。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地产经纪人，专门从事高端房产销售。尤其是在檀香山市场，她是专家。另外，Anne Hogan Perry还是Coldwell Banker国际不动产国际集团的首1%精英成员之一，也是2007年以来夏威夷前100强经纪人。

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。【阅读原文】

Luxury Presence CEO Malte Kramer专栏全集

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到美国置业的五大注意事项 | 美国

在纽约，非美国公民购置房产并不是什么稀奇现象。有些人是希望买一处临时住所。有些人的子女在纽约留学，他们希望帮助孩子毕业后在这里找到工作，还有一些人可能仅仅把在纽约置产看成是一个不错的投资机会。不管出于何种原因，在美国购置房产都要谨记以下五点注意事项。

1、聘请专业律师

一名合格的律师会希望与你当面讨论交易事宜，包括交易流程、检查合同、对房产执行尽职调查以及审查过户费。虽然你可能无法在美国长时间停留，但花些时间理解交易如何生效并与你的律师进行沟通是非常重要的。

2、签署委托书

在与你的律师会面时与其签署委托书是个不错的选择。这样，如果你无法亲自前往美国办理过户手续的话，也不会耽搁交易流程，因为你的律师可以代表你办理过户手续。唯一的例外情况是，你以实体（如有限责任公司或企业）名义购买时。在这种情况下，该实体必须委托另外一个人作为其代理人签署过户文件，且必须以书面形式委托该代理人。

3、房产交易流程及需时

走完买卖流程通常需要30-60天。纽约的房产交易手续非常复杂，除了买卖双方外，还经常涉及公寓大楼本身（以及相关公寓或合作公司）。比如，公寓会要求买方在过户前提交审批申请。这一审批流程最多需要花费30天。另外，买方还需要购买产权保险，且承保的产权保险公司也需要对交易各方和公寓大楼自行执行尽职调查。

4、卖房前咨询税务人士

出售房产会产生纳税义务。在纽约出售房产前咨询税收方面的专业人士是个不错的选择。他们会建议你通过1031延税条款和其他方法进行避税。

5、《外国投资房地产税法案》

另外，作为非美国公民，你需要遵守《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）。FIRPTA在卖方为非美国公民或居民时适用，且在某些情况下，买方必须在过户时按照售价的10%纳税。经验丰富的律师会告知你这一纳税规定是否适用于你的情况，并在适用的情况下协助你申请IRS扣缴税款证明。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰写）

纽约优质房产经纪Kai Wong专栏全集

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法治社会买房产好的律师在纽约很重要 | 美国

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。

从一个洗碗机合同条款说起

别小看洗碗机，它可是很多当地买家必须要的一样配件。可是纽约很多旧一点的大楼没有，也不允许单元自己花钱装，因为大楼的下水道不能支持那么多洗碗机。关于这一点，大楼往往在业主守则里有明文规定。

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。原来，卖家买这个房子的时候，洗碗机就已经在了，他们以为他们的洗碗机是破例允许的（grandfathered in）。可是大楼这几年Board 也换人了，对这项规定也变得从原来的眼开眼闭到严格执行。最后，卖家必须把洗碗机拆除。我们因为合同里写那一句“错在卖家”的条款，所以得以要回一笔远远超过一个洗碗机的钱。

新楼盘地税估计误差的陷井

新楼盘的销售资料里会有估计的地税。那个地税当然是有可能或者说一般会和实际的地税有误差。那究竟应该相差多少呢？

我的一个客户在看一个新盘的时候，觉得地税很低很吸引。结果，他的律师做完尽职调查后告诉他，那个地税是以大楼在申请销售资料批准的那个时候的楼房价值作为计算地税的基础。那个时候的大楼刚刚开始建造，所以大楼的价值当然远远低于完工后的建筑价值，所以显示的地税是不切实际的低。我们知道，所有的新楼地税会有一个估计误差，在法律上这个是允许的，可是这个发展商的做法就有点讲不过去了。据律师讲，只有很少的发展商会这样估算。一般应该以完工后的大楼建筑作为基数。

买卖房屋交接后回租的策略（Post-Closing Occupancy）

有的卖家因为种种原因，希望在房子交接后再在房子里住一阵，这就构成原来的卖家变成买家的租客。听上去这好像没有什么，其实，这里面大有讲究。

我有一个客户被卖家要求回租，他一开始并不觉得那是什么大事，他自己也不急于要搬进去住。可是他的律师给他仔细讲了其中的风险：即使只有一天的回租，这也构成所谓的租赁关系（Tenancy）。如果屋主和租客之间有纠纷，闹上法庭，纽约的法律是比较保护租客的。而在正常的租赁过程中，中介会做很多的背景调查来尽量避免纠纷。可是，回租由于时间通常较短，一般不会有调查，如果卖家真的决定不在约定时间搬走，买家即新屋主没有很有效的手段迫使卖家即旧屋主立刻离开。不过，如果卖家真的有困难，并且很有诚意在约定时间搬走，回租还是一个很有用的方式。在押金、逾期罚款和逾期租金等等条款上必须与律师酌情商讨，在保护自己利益的同时，找到双方都能接受的一笔交易。

总而言之，好律师的作用是非常大的，大家不要贪小便宜失大利。

英国退欧，让人倍感意外，这是全球金融市场在公投前未曾预料的结果。尽管金融市场的波动性会持续，但对美国的直接影响非常小。美国的基本经济因素仍然稳固，因为它们均以国内活动为基础。所产生的间接影响对美国房地产而言可能是个好兆头，因为投资者希望寻找安全稳定的投资。【阅读原文】

纽约房产经纪人葛宜珉专栏全集

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纽约房地产买卖的前期尽职调查——权利与坚实保障 | 美国

大多数商业地产项目的买家都清楚“前期尽职调查”（Preliminary Due Diligence）起到的重要作用，而私人住房买卖交易中则甚少被提及和重视。我希望通过本文告诉众多进行私人住宅房地产买卖的读者：“前期尽职调查”是您应有的权利且为您的投资提供了坚实的保障。

房地产交易的“前期尽职调查”主要目的是为了确保买卖双方在签订合同之前，即双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了解地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交易合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是“前期尽职调查”中受益最多的一方。

由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于“前期尽职调查”的时间点设立也不同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多个潜在买方来竞争的时候，卖方会先等买方做完“尽职调查”后，再与其履行合同权利义务。这样避免了买方中途以“尽职调查”出现问题为由取消并终止合同。如此一来，合同签署前的“尽职调查”无疑又给了买方时间上的无形压力。因此有时，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由，明确其工作范围不包括“前期尽职调查”，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之前强调，“前期尽职调查”的重要性决定了其成为一个必要的权利。

如何行使好这个必要的权利并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不同的房型对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。以下我就针对几种较为热门的房型进行相关分析。

共有公寓/合作公寓

前几期介绍了共有公寓和合作公寓的产权、租赁权的管理方式。所有购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修订案、并愿意接受所有所含内容”。这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内容就是审阅大楼计划书（Offering Plan）。而往往大楼计划书的内容繁多、复杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相关信息披露给客户。主要包括：

大楼特殊风险披露
大楼产权形式
大楼住户入住规则
所购单位记录在案的房型图
大楼目前所有的居住许可证效力等等

除此之外，律师还应当在前期尽职调查过程中考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰导致将来大楼公摊费增加（在审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购单位本身或临近单位是否存在诉讼纠纷或者是建筑隐患。

这样看来，公寓式大楼的“前期尽职调查”主要依赖于大楼文件和管理公司的尽职调查回复。买家本身聘请专业人士进行房屋状况本身的验房并不多见，主要还是因为公寓式地产的独特“共同所有”方式以及管理委员会自身约束性较强的管理模式。

独立别墅/连体别墅

由于独立别墅和连体别墅的购房者相较于公寓式地产购房者来说，拥有着较为独立的房屋所有权，所以此类地产的“前期尽职调查”主要着重于房屋本身。主要包括：

聘请有专业资格人员进行验房
白蚁现象（木质屋）
房屋周围的水灾情况
审阅卖方持有的最新测绘图和产权保单（如果有）
审阅连体别墅所在区域的居民协会相关细则等等

“前期尽职调查”时间一般在拿到大楼计划书或验房报告之后的 3-5个工作日内。

对于看似抽象且有点按部就班的审阅调查工作，买家会怀疑是否有必要冒着失去合同签署机会的风险来等待调查的完成？或许一份全面的合同同样能保障个人利益？当然！一份全面的合同的确能保护买家利益。如果在交割前出现问题，该合同就能保护买家得到相应的赔偿。但是，诉讼赔偿并不是交易的最终目的，而是购房者的美国梦。所以，通过“前期尽职调查”预先向买家揭露未知问题，可以让投资者有更大的自由选择空间。

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美国房产投资入门六部曲 | 美国

我在居外网的首期专栏是关于美国房产投资的基础知识。教，是不敢当，而是提供建议。以我个人的工作经验来说，我强烈建议中国买家在签订房产合同之前先咨询律师和专业人员。在开始一场奇妙的房地产投资旅程之前，让我们看看你能做什么。

1、想要什么

购买房产前先需要明确自己想要什么。如果想要取得成功，就必须有股冲动，包括房地产投资。所想要的就是所渴望的，是能带来享受和满足感的东西。一旦你确定想要什么，经常会有强大的动机或目的，突显出这种欲望。投资房地产应该有这种欲望，并能从中真正得到满足，因为房产投资是很难做的。

2、确立目标

要想得到自己想要的房产，确立目标是非常关键的一点。这种目标不应该只是在脑海中，而是应该明确的写出来。你应该大声对自己说出来，并不时回顾一下。就好似创业者定期提醒自己为什么要开公司。

有很多方法来建立目标。在这方面，我学过很多方式，但没有绝对的对或错：

确立1年以下的短期目标
确立可以看到未来的长期目标（包括短期目标）

3、学习

知识能解除焦虑，增加信心。如果准备开一家房地产公司，就必须了解公司纷繁难懂之处。我发现，了解房地产投资最简单的方法就是阅读关于它的一切。但你必须将它学以致用。

阅读和学习最终是要用于实践。你可以在市场上找到大量的关于房地产投资的刊物，可以从中得到借鉴。此外，需要牢记有关领导和励志的出版物。

4、了解自己所在地区的房地产市场

大多数房产投资者都是从研究其居住地的房产开始的。一旦学到了足够的专业知识，就有可能在这个地方开始投资。因为，自己的居住地比其他地区更容易了解，也感到更舒适，容易知道当地居民对房产的需求。购买当地的房产也比较便宜，减少投资之旅的成本，还可以随时看到你所购买的房产，这会给你一种安全感。

5、找一个“导师”

找一个可以帮助自己的导师，他可能成为你最大的学习经验。我所认识的每一个成功房地产投资者的“导师”都说，他们的成就要感激他们生活中的老师。而我的导师也助我良多，他就是我爸爸。

你的导师可以无关身份，只要是你信任的那个人的建议，他们愿意在你投资和学习过程的各个阶段为你提供帮助。

6、建立自己的房地产“团队”

组建一个成功的“团队”会让房产投资者的工作变得更简单。你不可能包揽所有事，在房地产投资方方面面都能面面俱到。很多人在房地产投资中都受到挫折，因为他们尝试一个人处理很多问题。然而，你必须有一个可以帮助你的专业团队。其中包括：

房地产经纪人：在众多与其他房地产投资者和销售合作的经纪人中选取最好的

房地产承包商：售后团队能及时完成工作。要求有推荐并确保他们获得许可

产权律师：每个投资者都需要一个律师，他们会保护你的资产，一定聘请一位与投资者工作的律师

产权公司：确保你要购买的房产没有留置权，选择房产时要谨慎，每年关闭数以百计

房产检查员：这要花很多钱，但从长远来看，会节省下万元成本，还会出色的审查房产状态

以上，是我对刚入门房产投资的买家提出的6个关键点。虽然简单，但非常重要。我希望，这能让入门者理出一些投资思路。总之，任何事都没有绝对的对与错，这里仅代表我个人观点。

房产公司创始人汤惠专栏全集

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美国房产交易中产权公司到底有多重要？| 美国

近年来，华人在美国买房的热潮风起云涌，目前已从加州延伸至休斯顿等中部城市。大部分人远程购房，会对购房的安全性存在顾虑，担心在国内可能发生的一些房产纠纷，如一房两卖、伪造房产证、中介携房款潜逃、房客假冒房东将房产转租等也在美国发生。其实大可不必有这些担心，因为美国的房产制度十分严密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一个因素就是产权公司的存在。

产权公司几乎与美国房地产业同步发展起来的，最早的产权公司是1853年建立于宾西法尼亚州的Law Property Assurance and Trust Society，经过160多年的不断成长和完善，产权公司目前在房地产交易中起着举足轻重的作用，可以说是全方位多层次地保护着房产交易的合法性和安全性。

下面就具体介绍一下产权公司在房地产交易中的4大主要功能：

1、查验产权的合法性

为确保交易房产其产权的合法性，产权公司会进行产权搜索（title search），这是对房产所有权记录的彻底的检查。在产权搜索中，产权公司会：

按时间顺序查对历任房主的记录，查验是否有中断的部分，如果中断会进一步查找原因；
调查任何未偿还的按揭、留置权（encumbrance）、判决或与物业相关的未付税款，以及任何限制、地役权（easement）、租赁或任何可能影响所有权的问题；
进行房产测量（property survey），从而决定该房产是否在房屋的边界内、邻居是否有侵占（encroachment）、是否存在对房产所有权有影响的地役权等等。

2、提供产权保险

一旦产权公司证实了产权的合法性，就会提供产权保险，以保护贷款人或买主对可能产生的房产所有权的纠纷的索赔或诉讼。在德州，产权公司主要提供两种产权保险：保护债权人（如贷款公司）的保险（Loan Policies）和保护房主的保险（Owner Policies）。

保护债权人保险

保护债权人保险又称为抵押权保险（Mortgagee Policies），一般是债权人要求购买的，这个保险可偿还贷款余额；重新贷款（Refinance）时，根据当时的贷款金额，需要重新购买抵押权保险。

保护房主保险

当购房者买了房产，并且购买了保护债权人保险，产权公司会自动提供保护房主保险。这一保险涵盖房屋的购买金额，但是不包括房产的增值。

产权保险，只需要在房产交易时购买一次，由买卖双方协商由谁出钱购买，在德州一般由卖主购买。另外，产权保险，只负责房产过户以前发生的纠纷，对于买房以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。

3、第三方托管账户（Escrow Account）服务

房产交易中会有大宗的款项介入，因此，由处于中立位置的第三方来托管账户就势在必行。大多数产权公司也提供第三方托管账户服务。从购房合同签订开始，产权公司就会设立一个账户，用以负责交易资金的监督直至完成产权转移，从最初的定金（Earnest Money）到过户时房款的转移，无一不是在产权公司的监督之下。除了产权公司，专门的第三方托管账户公司（Escrow Company）和银行也可以负责托管账户，同样可行使上述功能。

4、房产过户的协调和产权登记

房产过户时，产权公司会为买卖双方准备好过户结算单（Settlement Statement），计算出买卖双方的过户费（Closing Cost）。过户之日，双方签好文件，买方将首付款及过户费等以Good Funds（Cashier’s Check, Money Order或者电汇的收据）的形式交给产权公司存入第三方托管账户，同时，贷款公司/银行也将贷款额汇到托管账户。随后，产权公司将产权保险、经纪人的佣金以及一些相关的费用从房款中扣除以后支付给卖主。产权过户以后，产权公司还负责到郡（或县）登记。产权登记非常重要，它是对房主合法拥有房屋的最好证明。

在德州，购买了房产以后，没有房产证一类的证书，所有关于房屋所有权的文件都保存在郡（或县），公众需通过正常途径就可以查询房主姓名。这从根本上杜绝了本文开头提到的恶性事件的发生。

根据上面的介绍，相信大家对产权公司以及对美国房地产制度的完善有了一定的了解，无论是美国人热衷的频繁搬家，还是外国人在美国投资房产热潮的兴起，全是得益于这一制度的完善。

休斯顿房产市场经纪孟洁如专栏全集

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澳洲为什么是中国人最喜爱的投资地？投资澳洲的5大优势 | 澳洲

为什么要投资澳大利亚？为什么澳大利亚越来越受国内投资者的热捧？为什么澳洲在竞争激烈的投资界中依旧榜上有名？在我的首期专栏中，我就向大家详细介绍澳洲的5大投资优势。

中国投资者在进行海外投资之前，首先有必要对投资对象国的宏观形势有一个基本了解和比较，否则就很难获取最理想的回报。其中，该国家或地区的政治和社会局势安定、经济繁荣和具有发展潜力；环境安全、适宜；房地产市场健康是最需要考虑的方面。

从目前相对比较热门的海外投资对象国来看，主要是这些国家和地区：美国、欧洲诸国、加拿大、澳大利亚、东南亚和非洲诸国等。而在这些国家与地区中，目前澳大利亚无疑具有最多的优势，这是因为：

第一、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气；美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。所以澳大利亚的未来宏观经济形势是绝对值得看好的。

第二、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第三、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损失。与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾（Phillip Bay），所以不会有海啸威胁之虞。

第四、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

第五、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

澳中集团董事局主席金凯平专栏全集

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中国投资者购买泰国房产如何获得永久产权和土地？

在泰国购买房地产的一大优势是，在这个东南亚少数国家之一，任何人，任何国籍都有可以在购买房地产，并且拥有永久产权。你不仅可以在这里买房，子女与后辈都将享受到投资所给他们带来的益处。

公寓与别墅的不同产权

然而，在购买泰国房产时要谨记几点因素，其中最主要的一点是，外国人不能在他们名下拥有土地。

“外国配额”公寓拥有永久产权

根据泰国法律，房产开发商只能向外国人出售楼层总面积的49%，而其他51%必须卖给泰国公民或泰国公司。从泰国房产开发商的价格表中，经常会看到不同的价格或是附加不同的付款条件，这取决于所出售的公寓是属于“外国配额”（Foreign Quota）还是“泰国配额”（Thai Quota）。如果投资者所购买的公寓是属于“外国配额”，那么公寓将以买家的名字在土地登记部门，买家就会拥有这套公寓的永久产权。

建立公司才能买别墅

若是购买别墅，那么就另当别论，因为别墅是跟其所占土地一起出售的。所以，购买别墅没有所谓的“外国配额”选项。但这并不意味着外国人不能在泰国购买别墅——事实上恰恰相反，泰国成千上万的别墅是属于外国人。很多情况下，这些外国人在别墅住了几十年。

外国人拥有别墅的途径是建立一家泰国公司，并以买房为唯一目的。外国人能够拥有这家公司高达49%的股份，另外的51%由名义股东所有。这使得一些买家感到紧张，他们担心这些名义股东可能联合起来“卷走”他们的财产。然而，完全没有发生这种情况的风险，因为外国所有者的股票是“优先股”，投票权是泰国名义股东的十倍或几百倍。

另外，泰国有能力的独立律师能够帮助买家以拥有房产的目的建立一个泰国公司，包括找到必要的名义股东。在泰国，建立这样的公司成本约50000泰铢(合9350元人民币)，包括所有政府费用，然后公司每年需缴纳约15000泰铢(合2800元人民币)，以提交必要的年度决算。

通过泰国公司购买房产的一个好处是，如果投资者未来想要出售房产，可以向新买家出售整个公司，而不是公司拥有的资产。通过这样一种方式，转让房产时，双方无需支付资本利得税（Capital Gains Tax）。

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海外投资者在美国出租房屋的2大方式及相关细节 | 美国

如果投资者在美国，有房子需出租，那可以选择自己出租、照料与管理，不一定需要请管理公司或者房地产公司来帮你出租管理。

但是通常您人长期不在美国，您的房子出租的话，请一个房产管理公司来代管，是非常必要的，例如水管漏了等一些小问题，您自己是无法处理的。

一般出租和管理是两个收费，出租的费用是指业主找一位房产经纪人来帮您出租，那房产经纪人的费用一般是一年以上合约的租金总和的6%-8%。

举例：

房租2000块/月，一年就是24000，那么投资者需付给房产经纪人的费用计算方式是：

24000*6%=1440（但通常都是有买卖双方的经纪人来负责）

这个出租的工作最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。通常经纪人要帮投资者查证客人的信用，客人的收入是否稳定，还有家庭情况（几个人住），有没有宠物等。

管理的话，是以每个月租金的6%-8%，他们的工作是负责帮投资者收房租，还有日常的维护服务。

举例：

房客提出房间内存有问题，那管理人员会负责帮投资者维修，比价来找合适的人做修复工作，验收修复工作，满足房客的各种需求。另外，会帮业主处理房客不交房租，迟交房租，或驱逐房客的手续（但修东西的费用，或者驱逐所需要的律师费等等还是需业主自付。管理人员只是执行该项工作）。

通常，业主在全权委托管理公司之前，会在经费方面做出约定。如果超过规定费用维修，管理公司需要提出两个公司以上的比价，来征求房主的同意。

至于出租条例，投资者、经纪人与管理公司所签署的合约中，每个条款就是条例。不同的管理公司和经纪人，会有不同的要求。每个经纪人和每个管理公司都有自己的处事风格，投资者认同其做法，就可以签约。

最后要向投资者提出两点：

第一、 外国人和本地人租房的所有步骤和条款都是一样的；

第二、 出租房子算是投资人的一份收入。这个收入每年是需要报税，如果投资者没有报税号，就需先申请。

美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集

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公寓与别墅的不同产权

“外国配额”公寓 拥有永久产权

建立公司才能买别墅

“外国配额”公寓拥有永久产权