Category: Special Investment Column

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英国 | 干货！英国企业家移民续签实战分析（上）

随着新的英国移民政策实施季的到来，企业家移民续签的实战操作目前已经进入到一个相对成熟的阶段。越来越多需要注意的事项已经随着案例的积累而出现，对政策的理解或者说移民局内部的培训也越来越严格。现在的企业家移民续签，已经不再是像以前，随便交文件就能应付并获批了情况了。 

作为一个合格的申请人，我们需要站在签证官的角度，以他们的评分标准来衡量评判需要递交的材料。这次要和大家分享在实战当中，以及严格的移民法条例当中，我们按照PBS积分标准归纳的一些英国企业家移民续签时需要严格注意的问题和经验。 

  1. 英语语言成绩，10分

语言成绩的要求没什么可再重申的了，在首签时如果已经提交了语言成绩，这项要求对大部分来说都不是问题。但是，如果你首签提交的是托业成绩，那强烈建议请专业律师进行续签操作，不然将会有很大的拒签风险。

  1. 生活费证明，10分

主申请人和每一个副申请人的生活费，都需要存满90天。如果不提前准备生活费这部分的存款，将直接面临拒签。

  1. 20万英镑或5万英镑的投资证明，20分

案例一：董事借款还是股权投资

2014年，X先生通过董事贷款 (Director’s Loan) 的形式投资20万英镑到一个IT项目，在三年期间，X先生以董事身分积极参与营运，将该项目经营得有声有色。信心满满的X先生于提交了企业家移民续签申请，却在递交两个月后收到了拒签信，拒签理由是，X先生未提供董事贷款的相关文件。

案例分析：

除了商业真实性与创造就业机会之外，企业家移民续签的另一个审核重点是申请人是否在依据规定完成20万或5万英镑的投资。一般来说，证明投资的必要文件包含：

  • 由个人帐户转帐到公司帐户的转账记录； 
  • 会计证明信；
  • 公司商业帐户流水证明资金到帐；
  • 审计帐目与未经审计的公司帐目。

除了上述文件之外，根据企业家移民政策的规定，申请人还需要根据几种不同的投资形式补充相关文件，其中包括董事贷款（Director’s loan），这是指申请人作为公司董事，以提供贷款给项目的形式投资到公司。

2015年10月29日，移民局针对企业家移民政策进行技术性调整，把以前一些并不明确的条款规定细化到如何用具体材料加以证明，其中便将董事贷款的证明文件加以具体化。

简单来说，以董事贷款进行投资的申请人需要提供一份申请人与公司签订的法定协议，该协议必须显示贷款条款、贷款期限以及需支付的利息，并且明确表示该贷款为无担保贷款且从属于第三方债权人。

另外，移民法规定，20万或5万英镑需要在规定时间内”fully spent”，许多申请人误以为这些投资款需要“一次性用完”，然而，此处的“spent”是指，申请人需要依照规定将私人的财产投资到一家或多家英国企业里，真正用于生意发展和拓展，而非将此投资款一次性用完。

  1. 六个月内注册成公司director，20分

这里需要注意，必须要在拿到签证之后的半年内注册成一家或多家公司的director。在3年内如果有一段不是这个公司的director的话，那将无法把这个卸任期间的产生的员工的工时算入总共产生的时间里去。

  1. 在申请时仍然作为director保持商业活动，15分

我们了解到有一些申请人在做续签的时候，经营着没有任何商业活动的公司，只是按照以上所述的基本积分标准做申请。在这里不得不提的是，企业家移民中的真实性考核，将会一直作为审核标准反复考察。所以再次提醒大家，不要抱有投机心态，脚踏实地地去做生意就是最好的准备。

在下一期文章中，我们将为大家分析企业家续签申请中的重中之重：创造就业岗位要求。【阅读全文】

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十二）：报价低的报告靠谱吗？

某客户向我抱怨，她找了一家当地的公司为她制作一份资产折旧报告，结果她买的两卧室单元房的折旧额远不及她朋友在同一栋楼内的一卧室单元房的折旧额高。她因此非常生气。

我向她分析说，这通常存在两种情况：第一，她朋友的一卧室单元房是带家具出租的，而她自己的两卧室单元房是不带家具出租的。因为家具、厨具和室内装饰品等资产的有效寿命很短，导致单体的折旧值却很高，这往往给投资者带来资产折旧总额翻倍的效果。此属正常现象。

第二、她朋友的一卧室单元房和她自己的两卧室单元房是以相同的出租方式来获取收益，（要么两者都是带家具出租的，要么两者都不带家具出租的），这时出现这种情况是不正常的。通常情况下，在同一栋楼，两卧室的单元房要比一卧室的单元房面积大，由于建造成本跟面积成正比，所以两卧室单元房的折旧额应当比一卧室的折旧额高才合乎情理。

这名顾客承认是第二种情况，但同当地的澳洲公司交涉后，发现对方以她购房价格偏低为由，拒绝给她修改报告。

我认为该公司的理由是不成立的。因为我们计算资本折旧的基数是以当初修建的成本或当前资产的现值为依据，而不是以购房的价格为准的。我以前遇到一个案例，餐厅的老板将生意以一块钱卖给了他的朋友，他的朋友请我按照资产的现值做了一份资产折旧抵税报告，每年的资产折旧总额上万元，这与生意的购买价毫无关系。

我想告诉各位读者，做折旧抵税报告，务必要从开始就选对人，千万不可按费用高低来做选择。更不能为了得到最低的价钱，而去网上找。因为一名有资历和经验，高明的建筑估算师兼注册税务代理可能为您带来前所未有的利益（远远大于初始投入）呢！

当前经济不好，大家都想办法在省钱。但在获取固定资产折旧抵税报告方面，我劝大家还是要抓住重点，三思而行。更何况做折旧抵税报告的费用是可以抵税的。

我们制作或更新固定资产折旧抵税报告的目的在于为合法地把我们应得的税务利益最大化，而不是寻求一份报价最低的报告，更不是把一些不准确或是有争议的数据应用在每年的报税记录中，等将来被国税务局审计出来，伴随着缴纳罚金的风险。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。【阅读原文】

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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美国 | 中美关系影响世界 洛杉矶“亚洲未来峰会”实况直击

导言：不言而喻的是，相比于世界上任何地方，亚洲的未来对于美国的未来越来越重要。以下数字可以佐证，到2030年，全世界中产阶级的三分之二将出现在亚洲地区的中国丶印度等国家；到2035年，其电力需求将占全球的70%；2050年，亚洲人口将达到53亿，需要增加70%的粮食生产量。显然，这是百分之百的事实。

亚洲和美国是世界上最具活力和创新的地区，它们的综合人才，资金和创业精神将在21世纪共同塑造全球经济。到2030年，亚洲的中产阶级人口会提升两倍至大约30亿人。到2050年亚洲的生产总值将由现在全世界的三分之一升为世界GDP的50％以上。该指数的巨大变化也带来了在经济、社会、政治、军事、文化和环境上的重重挑战。

2016年9月15日至16日，由洛杉矶世界事务委员会主办，美中企业家商会协办的“亚洲未来峰会”又名“展望亚洲2030”，在美国加州洛杉矶圣塔莫妮卡举行。此次活动是美中企业家商会与洛杉矶世界事务委员会第一次合作并经过为期8个月筹办。来自世界各地50多个企业领袖及相关国家政要作为演讲者，就未来亚洲的迅速发展以及亚洲与加州和美国的关系议题在此次峰会上展开了广泛而深入的讨论。试图回答有关这个具有44亿人口大陆的快速转变的问题，机会及解决方案。

我们荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。

我有幸参加了由洛杉矶世界事务委员会在美丽的海边酒店-圣塔莫妮卡举办的 “亚洲未来峰会”。与会的有六十多位演讲嘉宾，其中来自亚洲各个领域的专家在9月15-16日参加会议。其中的一个演讲嘉宾怀疑中国国内是否还有人留守。这两天内我参加了多个论坛的会议，在与诸多专家交流的过程中学到了很多东西。本次会议重点是亚洲，那么中国无疑就是重点中的焦点。

居外网的读者们最为关注的莫过于中美关系论坛，该论坛主持人——Matthew Spence来自耶鲁大学，曾在奥巴马执政期间任职。与会成员包括Jeff Bader——奥巴马总统的前任高级亚洲政策顾问、新加坡大使Bilahari Kausikan以及来自上海社会科学院的刘明。

该论坛讨论的焦点是未来中美关系，以及专家对中美之间未来关系是战略性而非对抗性是如何认识的。Jeff Bader说奥巴马总统首次执政期间便非常期待加强中美之间的关系，而下届总统将会把朝鲜问题放在首位。刘明说中美之间有很多误解，因此有很多需要平衡之处，而中国下定决心要赶上美国。Kausikan大使用“摸索”来形容两国的关系，目前双方正在摸索一种过渡性的相处模式，其中南海问题正是这一探索的典型案例。主权争议会引发一系列问题，这些问题不可能得到完全的解决，但需要找到一种平衡的方式，如何处理这些问题是非常重要的。在摸索过程中大国肩负着重要的责任。Bader认为应该广泛听取意见，寻找解决方案，因为敌对情绪最为危险。

专家们讨论的第二个内容是中国台湾问题和美国的下届总统选举。Bader认为中国台湾与中国大陆之间的关系不是我们能决定的，如果希拉里·克林顿当选下届总统，那么美国对此问题的态度是不会变的，如果唐納德·川普（Donald Trump）当选则很难说。Kausikan认为对此美国态度会是一贯的，但任何一个美国总统都不可能忽略川普和伯纳德•桑德斯所带来的世界性关注。他认为如果川普一党所信奉的“无人可挡”政策会破坏美国与越南之外其他国家的平衡关系。刘明认为川普无法改变美国对中国大陆和中国台湾的政策。Bader认为川普是颗具有潜在威胁的小行星，他对中国以及人权问题的评论是存在严重的问题，而克林顿·希拉里在与亚洲领导人相处中有着丰富的经验，如果她当选，美国对中国的态度会是一如既往的。

回到南海问题上来，Bader认为中国不会参与其管理，刘明称这点不会实现，这个问题会留待下一代解决。

朝鲜问题是我们关注的另一个焦点，Bader认为这是头等安全问题，下届政府需要对现有的政策方针进行反思；中美之间需要更加紧密的协助，所以美国需要了解如何从中国寻求帮助。2009年Bader和美国国务卿曾跟中国政府说过如果他们不对朝鲜施压则会出现他们不愿看到的情况，事实已经验证了这一点；只要金氏王朝继续执政，这一问题便很难得到解决。我们和中国对此问题没有进行过会谈，也毫无准备，因此存在着危机。朝鲜领导人金氏曾说过，中国对另一个共产主义国家所施压的压力是有限的。  

Susan会後感言

该峰会计划今后会每年举办，我非常期待明年的会议。本次峰会上我收获颇丰，在此我想感谢居外网以及洛杉矶世界事务委员会给予我这个难得的机会。此外，在本次峰会上我认识一朋友，经他介绍介绍我将对亚洲世界电影节进行全程报道。洛杉矶不仅拥有美妙的气候以及房产投资的绝佳机会，同时也在举办越来越多的与中国相关的盛事。快来加入我们吧！

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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加拿大 | 魁北克快速经验移民项目PEQ移民深度介绍

上一篇文章笔者提到魁北克快速留学转移民项目（PEQ）经验移民是目前加拿大性价比最高、用时最短、门槛最低的留学转移民项目。许多国内的朋友很感兴趣，天绮移民在处理PEQ项目上独具优势，且有很多处理疑难案件的成功案例。这次就为大家详细介绍一下该项目。

项目背景

近年来，加拿大的移民政策朝夕万变。而由于魁北克一直有独立的移民筛选机制，也有自己独特的移民申请项目。所以为了解决魁省本地劳动力缺乏的局面，移民快捷通道——PEQ经验类移民项目应运而生。

项目概况

该项目于2010年2月14日生效，旨在加速针对有技术的工作人员的甄选进程。它特别针对以下人员而设计：在魁北克毕业的国际留学生；在魁北克从事技术工作的外籍工人。将国际留学生和临时劳工这两类外籍人员转为永久居民是目前魁北克移民制度的核心。特别值得一提的是，国际留学生只需花费一年半时间完成1800小时的职业培训学习和达到法语B2等同水平，即可申请PEQ移民项目。如此快捷又平民化的PEQ项目已成为魁省移民的主流。

项目优势

在魁北克完成1800小时职业培训的国际留学生申请PEQ移民将会彻底摆脱常规加拿大技术移民评分制的苛刻标准和投资移民的巨额资金要求，具有以下五大优势：

    • 门槛低：无面试要求、无雅思成绩要求、无雇主信要求，无名额限制，无巨额资金要求。它不像其他移民项目会有很多附加条件：名额限制、资金限制以及移民官的主观因素，这些都可能会导致移民失败。它只要完成学业和法语B2等同水平的语言学习就可以100%通过，这是通过自身努力可以把握的。
    • 专业广：仅需在魁北克境内完成1800小时职业培训学习（Training）并获得DVS（法语简称DEP）文凭，其专业广泛涉及各个领域，可自由选择自己喜欢的职业方向。而常规技术移民政策变化快，加分职业常有变动，不稳定，可选择的职业也相对较少。
    • 就业易：职业培训课程是针对当前魁省紧缺职业所制定，拥有比较高的就业率。加拿大不缺本科硕士却缺技工。在加拿大学习的这两年可以熟悉社会，毕业之后不难找个工作。有了第一份稳定工作，可以在加拿大慢慢先扎下根，之后的路势必更好走。而常规技术移民无当地学历文凭，没有当地工作经验，就业相对困难，因此许多通过技术移民过来的硕士、博士在加拿大刷盘子、做服务员的情形也常有发生。
    • 耗时短：1800小时职业培训常规仅需一年半，最快一年时间。学生可在毕业前6个月即递交申请，毕业补交毕业证后只需21个工作日就可以获得魁省甄选证书CSQ。而常规技术移民不仅受名额限制，而且自申请之日起需要花费平均两年时间才能参加面试。
    • 费用低：课程学费约10-18万人民币，整个学习期间所有的生活费约7-8万，加上各种其他花销共计约25-30万。这个数字对于普通工薪阶层并非遥不可及。而如果是投资移民则需要提供400万人民币以上的资产证明，这个数字对于普通工薪阶层无疑是天文数字。

当然，有资格申请PEQ经验类移民的留学项目不是仅有职业培训，大学本科学士学位、硕士学位、博士学位以及大专技术类毕业文凭也具有同样的申请资格。单从文凭来说，本科和学院毕业生会有更高的学历。但是这些留学项目都有门槛要求，比如雅思成绩6分以上，而且耗时长，至少两三年，费用也更高。参加职业培训的毕业生可以在取得长期居留资格后继续留学，学费还可以减免三分之二，留学期间也可以边读书边打工，以丰富社会和工作经验，便于今后更好地融入当地生活。

申请条件

一、国际留学生申请条件：

  • 年龄条件：必须年满18周岁，且打算定居工作在魁北克。
  • 文凭条件：最低文凭条件是持有1800小时职业培训学习DVS（DEP）文凭36个月之内或者毕业前6个月即可申请。
  • 语言条件：具有中等的法语基础（达到B2水平）

法语B2取得方式有三种：

  • 能证明完全由法语授课完成的3年以上高中或高中以上文凭的最终成绩单；
  • 一份由魁北克法语分级标准达到7以上（含）；或按欧洲语言共同参考框架达到B2及以上的被认可的法语成绩或学位证明。该证明必须由测试组织方直接发出，测试必须在提交申请日期之前的两年内完成。考试类别包括：TCF/TEF，TCFQ/TEFAQ，DELF，DALF等。
  • 由官方认可的教育机构出具的法语认证班课程的最终成绩单。这是由魁省教育局联合当地教育学校举办的法语培训认证班，由教委老师直接授课，成绩将得到教育局和移民局的认可。

以上所述三项，选择其中任何一项法语成绩都可以满足条件。分析下来第一项适合于较早在法语环境中留学的学生；第二项是国际通用的标准考试，难度大；第三项则是学生可以通过完成移民局认证的法语班课程，参加认证班考试，顺利通过后便可以免除递交标准法语考试成绩。这一项时间周期短，相对难度会低一些，所以很多人会选择这一捷径。

二、外国劳工申请条件：

a)、在提出申请的24个月之内，在魁省有12个月相关技术的工作经验。

加拿大移民局将职业技能水平分为5级（0、A、B、C、D）。在这里，申请者所从事的职位必须符合国家职业列表中的三个类别（0、A、B）才能算作相关技术的工作经验。

Skill Level 0为各行各业的管理人才，横跨所有9类职业技能类别：

  1. 商业、财务和行政职业；
  2. 自然和应用科学相关职业；
  3. 卫生行业；
  4. 社会科学、教育、政府服务和宗教职业；
  5. 艺术、文化、娱乐和体育行业；
  6. 销售和服务行业；
  7. 技工、运输和设备操作相关职业；
  8. 第一产业；
  9. 加工、制造和公用事业行业。

Skill Level A是专业学术类高级技术人才，必须完成大学教育才能取得的职位，包括上述（1）—（5）类。

Skill Level B又称技术类职业，该职业分类需要的语言和教育要求较低。一般要求大专以上程度的教育或者相关技术培训学校即可。

b)、在申请CSQ期间申请人仍被聘用及在魁省有着合法地位。

c)、达到法语要求，具体参见前文的法语B2认证取得方法。

综上所述，PEQ中的职业培训项目确实是目前加拿大移民项目中最容易企及的途径，非常适合高中毕业生以及大学生，甚至已经结婚并且有孩子的年轻夫妻也能通过这一项目改变自己的生活环境。很多小夫妻通过这个项目实现了全家移民，并且在其读书的过程中配偶还能合法工作，孩子也能免费就读公立学校。希望有意移民加拿大的朋友能把握住PEQ项目的机会，达到移民的目的。

魁北克是加拿大面积最大的省，也是唯一一个以法语为主要交流语言的地区。由于受到英法文化交融的影响，该省的学制与加国其他省份的设置不同，对国内的人来说，这是很陌生的。本文就此为大家介绍一下魁北克的教育体系。【阅读原文】

 

周天绮专栏全集：

周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题

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英国 | 孟母三迁迁到哪？2016英国最有助孩子健康成长前50区域揭晓！

在中国，很早就有孟母三迁的典故。为了让孩子更加健康快乐的成长，并且耳濡目染周边良好行为从小养成好的生活习惯，是家长一直以来都在不遗余力地想达成的目标。不错，书本上的知识的确重要，但周边的生活成长环境也同样不容忽视。本周，英国Halifax银行公布了新的调研，调研揭晓了2016年度英国50大最有助于孩子成长的区域，“孟母三迁迁到哪”有了最新的参考。

该调研以城市自然环境，学校质量，区域人口构成，区域房价，以及GCSEs成绩作为考量因素，覆盖地区包括英格兰，苏格兰和威尔士三个大区，最后综合做出排名。

根据结果显示，苏格兰地区的Orkney Islands，Shetland Islands，和Western Isles这三座小岛占据了榜单前三名。除了自然环境优美人口构成占优，最大的原因是因为这三个地区人少，每位儿童都可以获得充足的读书空间，班级容量也不像伦敦等南部地区那样拥挤，老师也有更多机会去关爱教育每位学生，学生教师数量指数＊（PTR）为10，远低于全国水平的20.9。也就是说，各项指标一平均算下来都占据了前列。

由于平坦到每个学生身上的教育资金变大，因此这三个区域学生的SCQF 4（苏格兰学分与学历体系）成绩也很好，其中有90%以上的学生成绩获得了5个优秀甚至更多（全苏格兰平均水平是69.7%）。

＊学生教师数量指数：即区域学生人数与教师人数的比值

到这里房姐直到不少家长要问什么，是的，投资置业总不能选择远离城市文明的小岛吧？别急，对于相对发达的英格兰东南部城市中，牛津南部（South Oxfordshire）是英格兰地区排名最高的，主要原因是位于牛津大学城，在这座世界文明的大学城中居住的多是世界各地来求学的学霸，因此这种氛围对孩子的影响也是可想而知了。除此之外，Somerest，Winchester，Berkshire，Cambridgeshire等南部地区也都在榜单前50之列。并且，英格兰东南（South East）也是上榜城市最多的大区，共13座城市。

Halifax负责此次调研的经济学家Martin Ellis表示，在上述这些地区中，不仅环境优渥，交通顺畅，学校质量以及学生成绩过关；区域平均每人住房面积也较大，孩子基本可以有自己的房间；并且同地区的成年人大多也都有全职的工作，自身生活满意度高，少焦虑，在行为上也得体，可以为孩子树立较好的榜样。

就每项调查因素分别来看的话，区域成年人被雇佣率最高的地区是Shetland Islands，89.1%的人有正式工作，全国水平为75.2%；Uttlesford，Chiltern，Rutland，和South Bucks这四个区域平均每套房产中房间保有量最多，为6.4间，全国水平为5.4间；Manchester, Tamworth, Ipswich, Brent, Woking这几个地区网速最快；Western Isles区域的人口密度最低，交通路况最好，并且区域内平均每个班级学生数量最少，为17人，全国水平是26.94人。

下面表格列出了苏格兰，约克，英格兰西南，米德兰，威尔士，以及伦敦地区内最适合儿童成长的区域，伦敦地区排名最高的是莫顿行政区（Merton），不过在全国范围内也只排到了184名：

区域/大区/区域在总排名中的位置

最后是完整榜单请大家参考：

英国私校2016A-Level成绩排名新鲜出炉啦！这是由英国《每日电讯报》根据英国私立学校委员会（ISC）的数据所做出的排名。Cardiff Sixth Form College再一次荣登榜首，成为A-Level成绩最好的私立学校。这里我们只放上排名前100名的学校名单，快来看看您家孩子的学校是否榜上有名？【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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美国 | 2016年第二季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基

导言：旧金山湾区九县6月的中间房价再次打破纪录，涨至75.5万美元，反映出目前湾区的房市正处於“房价高丶供应少”的情况。就业强劲和超低利息的持续依然有力地支撑着房市，不过春季房市紧迫感减弱，买家变得更为挑剔和谨慎。因刚需买房意志坚定的购房者不再需要在市场上屡败屡战，现在通常很快就可以拿下满意的新居。让我们来逐一看看旧金山湾区各个区域的最新房市情况，本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州内华达郡内的城镇特拉基（Truckee）。

旧金山湾区地区分布

太浩湖/特拉基地区主要为第二居所房产市场所占，因此其运行的参量不同于旧金山湾区。但该地区的很多购房者都在旧金山湾区拥有家宅，因此房地产活动在内华达山脉有不可否认的影响。由于旧金山湾区的房价开始逐渐趋向正常化，近期一些买家意外发现自己手头有多余的现金，并冒险尝试度假型房产，这有助于加速第二季度的销售速度并导致房产储量下降。

卖家的定价比前几年更加实际，这是太浩湖另一个推动房产销售的因素。这吸引了更多购房者来到该地区，加快了销售速度；在第二季度，具有吸引力、定价合理且位于优质社区的房产在几天之内就可成交。今年上半年的销售量与2015年同期销售量持平，但平均售价增长了约13%。

太浩湖/特拉基单独家庭住宅中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓中等销售价位（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 


太浩湖/特拉基单独家庭住宅平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓平均市场停留期（2015年6月—2016年6月）

 


太浩湖/特拉基单独家庭住宅线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓线下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基单独家庭住宅销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓销售价位与初始价格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基独立屋就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

2015年与2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就销售金额丶销售数量丶待售期和中等销售价四方面的比较

 

房市前景预期

与旧金山湾区不同，太浩湖地区在夏季末期不会出现普遍的减速；度假的家庭希望在滑雪季节开始之前就锁定冬季度假计划。我们预计目前良好的销售态势将持续到年底，但感恩节后可能会有所缓和。

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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加拿大 | 大多伦多奥克维尔最新楼市综述

由于近期工作繁忙，6月和7月的奥克维尔市场报告合并在一篇文章中。

平均成交价格：7月的平均价格为99万4千，比去年同期增长20%，但比今年六月的102万4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均价格还在90万以下，但从2月开始突然上跳到100万的价格台阶之后，基本处于逐月攀升的态势，直到今年6月到达102万4千的高位，7月开始略微下降。虽然从数据上看，7月比6月有所下降，但从我们在市场上的直观感受却是有些冷热不均，对于那些没有明显亮点的房子，成交的难度稍有增加，但对于那些装修或地块有明显亮点，还有一些相对被低估的地区，价格却仍然处于持续上升的过程中。

平均成交价格持续上升

成交数量：7月为332套，比六月的472套大幅减少30%，但于去年同期持平。

成交数量持平

新上市房源数量：7月为446，6月为612，两个月份相比去年同期都仅有2%的上升。

新上市房源数量微升

在售房源数量：7月为408套，比去年同期减少33%；6月为447套，比去年同期减少35%。纵观今年市场，除了3月略微超过500套，其它各个月份都在500套以下，而且从3月开始的在售房源数量一直呈现不断减少的趋势。

在售房源数量不断减少

平均成交天数：7月为19天，比去年同期减少35%；6月为15天，比去年同期减少30%。

平均成交天数大幅减少

Brittney专业点评

7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，很多客户纷纷询问我们对这个政策的看法。看到这个政策我首先感觉是似曾相识，如同国内政府的所作所为，政府首先做的不是增加供给，而是增加税收，治标不治本，看样子到了哪里都不能指望政府出手降房价呀。

温哥华出台这样的政策，我认为有一定的合理性。因为长期以来，加拿大对于外籍人士的购房完全不加辨别，在购房政策上的支持甚至好于本国人士。外籍购房人士的购房贷款和新移民享受同样政策，只要满足35%的首付，基本不看贷款人的收入情况，就可以无条件给予贷款；在利率上也和本国人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋卖出时的税收，基本也等同于本国人投资房的税收。但是对于加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看贷款人实际的家庭收入情况，根据其家庭年收入给予大约5倍的贷款总额。所以对于平均家庭收入10-15万的家庭，基本买不了100万以上的房子。因此大部分的温哥华和多伦多本地居民，并没有在本轮的房价大涨中获得很好的投资收益。这一点和国内的北上广深有很大的不同，十多年前，北、上、广、深的本地居民，往往通过多套房产的投资，实现了家庭财富的巨大增值。所以我觉得温哥华出台这样的政策，方向上是对的，因为在房价快速上升的城市，本地居民理应获得同等待遇，并给予外来投资者增加一定的购房壁垒，但问题是，这个政策出台的太晚了，当前温哥华的房价早已一骑绝尘，绝大部分本地人已经难以望其项背了。现在出台这样的政策，主要的作用是给本地居民一些情绪上的安抚。

相比温哥华不到250万人口规模，多伦多600万人口的城市体量则要大很多，多伦多独立屋的平均价格和历史涨幅也低于温哥华，所以我认为多伦多未来几年出台同样政策的意愿要小很多，除非明年又连续出现了今年这样的大涨的情形，那么不排除多伦多也将出台同样的政策。

总体来看，奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。考虑到目前可销售房源的持续减少，而8月又是国人的传统登陆高峰，所以8月的楼市价格不容乐观。有些客户经常询问我们关于购房时机的选择，我们的建议如下：如果您是新移民在加拿大的首次置业，那么不建议等待时间过长，看到心仪的还是要下手，因为这是刚需，一旦踏空后被楼市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投资为目的，属于在加拿大的二次置业，那完全可以选择等待时机，至少可以到9、10月份上市房源多些的时候再行出手。

八月中大多地区共有9,813起交易，同比增长23.5%。截至至八月，本年度的销售量累计已比去年多出13%，房地产交易火爆程度一听便知。总结现阶段的房地产形势，概括来说就是“求大于供”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中，相信接下来的几个月也会是依旧如此。【阅读原文】

 

蒋蓓专栏全集

 

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英国 | 住宅为啥总是供不应求？官方回应：缺砖！

最新爆料英国住宅建筑材料不足导致大量工程施工速度减缓，住房供不应求日益严重。其中官方称砖块缺口巨大，量级可影响26万户新居进度。与此同时以伦敦为首的房源紧缺地区也在不断推进新项目建设。

都说英国房价长得飞快，房价增长速度连年狂甩工资涨幅，令不少歪果仁深表无奈。除了货币浮动，海外购房者持续超高房价等原因，造成高房价的最大主因还是严峻的供求关系。那么左右房产供应的原因又是啥？最近英国地产代理商协会（National Association of Estate Agents, NAEA）给出了官方回应：缺砖！

纳尼？住房供应量严重不足的一大原因居然是缺砖？是的，您没看错。据NAEA透露，英国家用住宅建造其实一直以来都面临材料短缺的问题，其中砖的缺口非常大，达14亿块…这是啥概念？这个量级的砖块可以承担建造起26.4万户新房，并且还相当于：

  • 40座伦敦塔桥（Tower Bridge）

  • 740座大本钟（Big Ben）

  • 3090座曼彻斯特市政厅（Manchester Town Hall）

  • 4540座华威城堡（Warwick Casrle）

  • 以及5830座康威城堡（Conwy Castle）

这种量化比较也真是贴心呢…NAEA还表示，砖块的存储量自2008年以来严重下滑，一直持续到2013年，但是在2013年以后尽管储存量和供应量有所回升，但也远远跟不上需求的增长。

英国住房供应量严重不足的一大原因居然是缺砖

目前，约有2/3的中小型建筑公司面临至少两个月的建筑用砖供应延期，而这部分公司还算幸运的，因为还有1/4的公司正在承受着4个月的供应延期…另一方面，英国不少砖厂由于2008年时的经济衰退不得不封窑削减产量，虽然目前大部分砖厂都已经恢复了正常运营，但是由于一段时期供应量中断仍然很难满足目前的需求。

NAEA一位高管Mark Hayward表示，目前政府确实新批出了更多的地皮用于建造住宅，以确保新住宅建在一些理想的宜居地段，但是虽然地皮得到了保障，建筑材料和人力也是至关重要的，而在这一环我们目前面临严重的短板。

如今，在脱欧这一大节骨眼上，英国的经济形势也会发生改变。短期来看，脱欧导致的市场波动与不确定性因素使一部分资本外流，英镑汇率下跌，英镑贬值的话会导致进口通胀，借贷成本增加，一些行业的盈利空间变小，企业生存难度加大，因此在建筑材料的供应上不排除会出现类似2008年时的局面。

虽然这也会相应带来本地市场的需求紧缩，在一定时间内给房价带来下行压力，但是成本升高也会将一些中小型本土建筑材料供应公司排除在市场之外，长期来看市场供应减少在所难免。而对于以伦敦为首的英格兰西南部热门地区，英镑贬值使海外投资者争相涌入，供求又越发严重，因此这些区域房价仍会在市场回稳后回归上升趋势。此外，这次退欧引发的危机与市场调整也从出其不意的角度缓解了伦敦等热门房市季度供大于求的行情，有望降低房产市场存在的危险泡沫。

与此同时，在一些房产供应量比较紧俏的地区当地政府也在不遗余力地去推进新住宅建设。本周伦敦市长Sadiq Khan就宣布他上任以来的首批经济适用房项目正在稳中有序地建造中。其中一处地皮来自“大地主”伦敦交通局（TfL），位于泰晤士河南岸格林威治（Greenwich）的Kidbrooke区域；另一处是位于南岸南沃克区（Southwark）的City Hall项目。而这也是新市长上任以来伦敦交通局的首次“放地”，新住宅将对首次购房者实行“半买半租”福利（Part-buy, Part-rent），伴随着项目的建设，区域周边也会进行一些改建工程。

自2012年以来，伦敦举办过奥运会的六个区的房价就涨的飞快，到目前为止涨了64%，比整个伦敦的平均涨幅还要高10%！今天，我会在居外专栏揭晓伦敦房价涨势最猛的十个区域。【阅读原文】

 

陈新宜专栏全集

跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

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澳洲 | 资产折旧抵税系列（十一）：最大化投资者抵税额度

我最近遇到一位澳洲当地的地产开发商，当我们聊到资产折旧抵税这个话题时，他问了我两个问题，第一：你是否可以提供折旧最大额度？第二：你是否有专业保险？话毕，我马上对他肃然起敬。因为他问到了资产折旧的核心之处，这比单纯问我做一份折旧报告需要多少钱要高明多了。

资产折旧抵税报告的结果易受制作人的主观因素的影响。不同的报告结果可造成高达30%的误差。也就是说，如果业主不走运，选择了一份初始价值被低估的报告，那么他只能获得部分的资产折旧带来的税务利益。

因此谨慎选择折旧抵税报告的制作主体，对投资者来说非常重要。我曾为一名会计师的投资物业重新制作一份折旧抵税报告。这个会计师事后对我说，以前的报告质量不高（不能达到他的期望值）。通过我重做后的报告，他可获得的额外税务利益要高出他支付给我的费用。请问普通的投资者，您们能否像这位会计师一样慧眼识别呢？

我们从来不声称自己的价钱最便宜，也不因为价钱低（相对于同等质量的大公司）而忽视质量或降低服务水平。很多人不知道上门评估是行业规范，也是提供最可靠、最全面以及最后提供最大化结果的必由之路。在澳洲所有的专业团体当中，如澳洲建筑造价/估算师协会（AIQS）和英国皇家特许测量师学会（RICS）要求其会员在出具资产折旧抵税报告前应对物业进行实地调查。在上门评估中，若专业人员发现一件价值在300澳元以上的资产，有可能马上为客人增加100澳元以上的税后收入（假如业主的税率是32%）。若发现五件价值均在300澳元的资产，那我们的报告几乎相当于免费提供了。因为我们发现了很多可能已被他们遗忘或忽略的资产折旧项目。

我们把每一个工作对象都看成是自己的投资物业，愿意花更多的时间来进行评估和制作，推敲出既合法又合理的结果，最大化地节省投资者的税金。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

当我不厌其烦地向客人们阐述制作资产折旧抵税报告的重要性时，经常会被问到，做资产折旧抵税报告是不是必须的？这不是必须的。事实上，购买投资房或生意后，税务局并没有规定投资者必须制作或更新资产折旧抵税报告的义务。但绝大多数当地澳洲人都会选择去做，因为所得均优于付出。【阅读原文】

 

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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英国 | 2016年第二季度最新英国移民数据分析

2016年8月25日，笔者收到英国内政部来信通知，移民局内部已于今天发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告统计总结2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民数据，覆盖范围包括全世界范围内，所有英国签证类型的相关数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1投资移民、Tier1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据进行英国移民政策分析与预测。

在上一期的文章中，我们着重介绍了企业家移民和投资移民的数据。相信企业家签证居高不下的拒签率，也让许多有意办理企业家签证的申请人望而却步。然而，企业家移民其实是有捷径的。

企业家移民新途径：毕业生企业家移民（Tier 1 Graduate Entrepreneur）

2016年第二季，中国籍毕业生企业家移民境外申请获批人数达到史上新高，此现象反映了，面对Tier 1企业家移民日益紧缩的门槛，许多刚毕业的留学生，只凭著对留英的满腔热情，却缺乏工作经验、创业背景和可实际操作的创业想法，很难满足英国政府对于“企业家精神”的要求，因此这些英国高校毕业生，可以利用自己在英国学习优势，尝试申请毕业生企业家移民。

与一般企业家签证不同的是，这个类别开放给具有高级信誉等级的Tier 4担保资格的高等教育机，平均每个学校约有10个名额左右，申请人需要是该校的毕业生，并且直接向各高校申请该签证的担保。获得学校担保之后可以申请为期1~2年的毕业生企业家签证。签证到期之后，可以以5万英镑在境内转成一般的企业家移民签证。

毕业生企业家移民的优势

  1. 94％的通过率

据移民局官方数据统计，英国内政部在过去的一年总共收到毕业生企业家签证申请502件，其中有470件获批，通过率达到约94%。这个数据其实从另外一方面来看，有大约一半的名额是没有被使用的，很多大学没有能够用够自己大学的名额，一方面是由于缺乏一个完整的评估能力，另外一方面由于学生申请人对此签证的不了解，导致申请人不够多。

  1. 资金要求低——5万英镑

T1毕业生企业家签证不仅为有创业理念和能力，但没有几万、几十万镑启动资金的欧盟外毕业生提供了一个绝佳的创业“天使政策”和签证机会，也无疑是如今移民政策紧缩的趋势中一个帮助留英的缓兵之计。此签证的持有人可在一年或者两年之后转成企业家签证或投资移民签证，甚至工作签证，不仅成功率会大大提高，而且相当于在缓冲资金问题的基础上节省了一年或者两年时间，积累难得的英国创业和工作经验。

  1. 工作条件灵活

毕业生企业家签证的另外一个好处在于，2014年4月6日以前的申请者可以持此签证合法工作20小时/周，2014年4月6日以后的申请者每周工作时数无限制。也就是说毕业生在创业的同时，也可在英国境内兼职工作以支持自己的生活开销，并积累工作经验。

英国时间6月24日，英国脱欧了。时隔两个月后，虽然脱离欧盟大局已定，公投结果的震荡波依然在冲击国际市场，冲击英格兰国内政坛格局，以及苏格兰与北爱尔兰地区政治格局。本文中，笔者将从宏观政策层面对政策变化所带来给全体在英外来人员（欧盟与非欧盟人士）的影响做一个简单的分析。【阅读原文】

 

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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