Category: Special Investment Column

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加拿大 | 不可小覷的“宅妝”Home Staging 投資回報率超300%！

房屋的賣家都會希望自己的房子可以在同類的房屋中脫穎而出，並能在最短的時間內賣出一個好價錢。那麼如何才能讓人們一見鐘情於你的房屋，又甘願為之掏空腰包就是一門值得研究的學問了。

在市場上房屋就好比是商場貨架上的商品，想要在諸多同類商品中能過引人注目，精美考究的包裝是關鍵，因為第一印像的好壞直接影響了人們對商品乃至房屋的直觀感受，也很大程度上影響了人們最終的決定。其實對任何一件美的事物都難以抗拒的人們，在看到房屋的那一刻就已經對房屋有了自己的打分，印像分數高便能讓人們更容易記住，也就能更容易的被高價買走。專業的 Home Staging其實為的就是包裝您的房屋，使它能更完美的呈現給潛在買家，讓更多買家為之傾心、打出高分，最終認定那是他未來的家，即使花重金購買也在所不惜。

Home Staging 如何幫助售房？

人靠衣裝馬靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 來美化。售房前的 Home Staging 要換位思考買家的心理變化，以買家感受放在首位，要把自己的房屋假定成買家的房屋進行裝飾改造。這種裝飾如今有專業的 Home Staging 設計師進行設計，他們會根據您房屋 的實際情況，合理布置您的家具擺設、裝飾點綴；更換地板材料、窗簾和牆面色彩；修正花園草坪等等，從而突出房屋的優勢、巧 妙隱藏一些弱點，房屋也不再間間獨立而是成為一個整體，使得人們會情不自禁從外到內的連連稱好。

有相當充分的數據支持顯示經過 Home Staging 裝飾的房屋能夠在更短時間內成功售出，平且價格也遠高於沒有進行 Home Staging 的普通房屋，因為購房者對於房屋的感受在進門幾秒就有了判斷，平且有超過半數以上都願意為已經能夠入住的房屋支付更高的價格。

Home Staging 現今已經成為房屋交易中的一個重要環節，被越來越多的人所接收，專業程度也與日俱增。這種發展也都歸功於它實質性的利益回報，售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤勞勇敢的中國人凡事喜歡親力親為，想要自己動手 Home Staging 一下自己的房屋可能沒有專業人員來的那麼高端大氣上檔次，但也能做到整整潔潔溫馨的家。

外觀養護——賣房前修剪草坪，讓花園更有生機是非常重要的。人們進入房屋首先要走過門前車道和兩旁的綠化帶，要是這裡髒亂不堪，可以想像買家的對房屋的期待將會降低不少。美麗的花卉和平整的草坪總是讓人忍不住多看兩眼，精心裝扮的花園也能體現房主的生活情趣、個人品味。其實妝點房屋門前，讓別人開始便能留下一個好印像既不會太昂貴也不會太費事。另外，有關外觀方面還最好要檢查一下外牆 和煙囪情況，風吹雨打這些難免會有一些破損，讓外觀更美麗能給第一印像加分不少，粉刷一下房屋外牆面也能增色不少。

室內清潔——自家住著的房子東西愛怎麼放就怎麼放，為了方便什麼都往能夠得著看得見的地方擺，每每結果都是台面上、角落裡零零散散放著各色的生活用品，有些不拘小節的人還放的東倒西歪。這種做法在售房時卻是要非常注意，因為人們對於干淨整潔的環境比較有好感，整潔的室內布置不僅能讓房間明亮開闊，也讓人們又親切感，更容易讓人潛意識認識到這會成為我的家，而不是別人的家。售房前給房屋來個大掃除，藏起過於破舊的物品，並將散落的生活物品歸納收入櫥櫃內，展現您對房屋的愛惜。

家具擺設——家具能體現屋主品味，也能傳達房屋的格調，高檔的家具、合理的布局總給人帶來 一種極強的視覺衝擊。現實例子證明相當一部分買家由於過分喜愛室內家具會要求買房時能夠將 家具一並購入。即使沒有高檔的家具，您也可以自己根據房屋的實際情況調整家具的位置，把家 具擺放在房屋內更合適的位置和角度，再放上一些裝飾（比如花卉、布衣等），用充滿巧思的軟 布置來包裝一下，家具的材質雖不能改變，但質感可以無限提升。

地板更換——實木地板是家居裝潢裡的重要一關，更換實木地板能抬升售房價格的例子也實在是數不勝數。經過多年使用的地毯再清洗也難免有些肮髒感，要本就是容易顯舊的顏色那掉價的感覺就更明顯了，相反锃亮的實木地板的質感就顯得高貴不少。如今市場上的實木地板種類繁多，美觀又經濟的選擇也非常廣，投資雖小，但賣房時您就會發現回報卻是相當的好，所有如果有條件的話還是應該在售房前考慮更換地板。

牆面粉刷——住過幾年的房屋牆壁總會有一些斑漬，有些質量不好的還會出現裂痕，售前粉刷牆面和天花板也是一項小投入大回報的工程。要是感覺整片整片的空曠牆面略顯單調，適當的加一些繪畫、鏡面、鐵藝也是不錯的選擇，一下會減低房屋空蕩蕩的冷清感，還會增加藝術氣息。這裡特別要提醒的是，如果您的牆面顏色太過個性或誇張也有必要做一下調整，畢竟不是每個買房者能夠懂得了您的美感理念，想要吸引更多買家就要把房屋裝飾的能符合更多人的審美。

售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%

細節一個也不能少

為了提升房屋水准以便得到好價錢，填補裂縫、防水防漏、檢修管道、檢查賣房時一並出售的家電用品等等也不容忽視。有些聰明的賣家知道其中的玄機還會選擇一次性投 資重新裝修還把老舊的家電換成全新的，“一分價錢一分貨”大費周章的整修翻新之後往往都能賣上一個客觀的價格。

房屋千萬不能有異味。養寵物、吸煙、愛烹調的人家很可能會有一些“特殊”的味道。這些味道又往往會被人感到不適，讓潛在買家一下失了興趣。人們大都喜歡在淡雅芬芳的環境下生活，您可以在這些可能產生異味的地方著重點上一些帶香味的蠟燭、放上香片，也可以噴灑一些空氣清新劑。不論視覺還是嗅覺都要讓看房的人們感受到溫馨和怡人的家居舒適感。

避免一切帶有個人色彩、宗教色彩的裝飾，讓房屋顯得更中立，更“海納百川”，更大程度的吸引來自不同地區、不同文化背景的買家。

Home Staging 的目的其實非常明確，就是要提高出售速度，增加出售價格。有時候小小的投資付出會帶來意想不到的額外收益，相信只要合理巧妙的運用 Home Staging，您的售房過程將會獲益更多。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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澳洲 | 心疼中國富豪！違規買房澳洲政府勒令出售 如何避免遺憾發生？

港媒報道，中國富豪大手購買澳洲房產引發關注，一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅，但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅！

中國香港《東方日報》網站8月18日報道，據報豪宅被勒令出售的原因，是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定，購房時未向澳方審查委員會（即FIRB委員會）報批。

報道指，該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元（約合2816萬人民幣）的豪宅，內裡裝潢十分奢華，擁有五間臥室及五個廁所，還有網球場、泳池及多個娛樂室，因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示，因買家違反海外投資規定，該套房產被勒令出售，又指無論房產價值多少，政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產，且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華（圖片來源：中國香港《東方日報》網站）

Janna感言

每每看到這種新聞，Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的，找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易，最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話，只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要，不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為，最後損失的只有投資者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與，進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠，澳洲房產交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通過三方的確認，專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴！

最後，再次提醒大家，無論是澳洲還是歐洲、美加，它們的法律法規都是公開透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪個國家置業，都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

 

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——矽谷

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷。

舊金山灣區地區分布

盡管第二季度硅谷地區的房價比去年有所增加，但市場體現出了逐漸正常化的跡像。價格戰仍然是硅谷無法更改的事實，但具有吸引力且定價合理的房產普遍能獲得兩到四個報價，而去年春天這樣的房產能吸引六個以上的報價。與前幾個季度相比，購房者在報價時更加保守，很少會在房產一掛牌上市就蜂擁而上。賣家——特別是抱有不切實際價格期望的賣家——很少願意解決其房產的問題。

盡管定價300萬美元以下的房產能夠很快售出，但高端房產市場的銷售速度有所下降。高端房產——即2000萬美元以上的房產——通常需要降價以吸引買家。

硅谷各個社區的房產年銷售量有所下降，伍德賽德與波托拉谷的下降尤為明顯。20%的房產沒有在當地的房源共享系統（MLS）登記，較上一季度的30%有所下降。

硅谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

硅谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度硅谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

房市前景預期

在剩下的夏季時間內，該地區的銷售活動將保持平穩，尤其是在最近房產儲量有所增加的情況下。購房者度假歸來，學校開學後，我們預計秋季市場將真正活躍起來。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國 | 倫敦Buy-to-Let學區房產往哪投？12大最具投資潛力高校揭曉！

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。

8月18日是A-Level成績放榜日，房姐為大家分享了目前英國19個Buy to Let房產租金回報率最高的城市。雖然由於租金高投資門檻也很高，致使倫敦並沒有入選這前二十，但是對於資金比較充裕或者有英倫情節的投資者來說，來倫敦投資仍是首選。因此，如果您准備瞄准倫敦投資BtL房產，在倫敦高校附近以房養學，那麼就請看倫敦地區投資潛力最高的12大高校校區。

如果您的孩子在倫敦讀本科，若是選擇在學校周邊租房住，三年（通常）下來光是租金就是一筆很大的支出，再加上越漲越高的學費，教育的投入確實是一件很比較頭疼的事哦…

在本次調研中，倫敦政治經濟學院（London School of Economics）主校區（Islington）周邊房產投資潛力＊是倫敦眾學區中最大的，綜合評分7.7分（滿分10分）。目前該區域房產均價為646,180英鎊，如此高的起點近3年的房價增長率還能到45%…而在附近單間房屋（注意僅一間屋子哦！）出租的均價也是眾學區最高，為160英鎊/周，也就是一年至少8,000英鎊，三年就是2.4萬英鎊。

＊投資潛力：調研公司Chestertons將高校按各項投資指標排名，考察因素為校區周邊房產均價，行政區域房產均價，出租金額，以及畢業生起薪這幾項，10分為滿分。

當然這還是保守估計，如果是一些設施條件比較好的一居室達到400－600英鎊/周簡直輕而易舉。沒辦法，地段好就是這麼霸氣。調研還指出，該地區房屋租金貴還有一個原因就是該校畢業生工作後平均起薪較其他眾多高校相比會更高，目前為29,968英鎊/年。因此如果在該小區附近持有房產，並且將房屋出租絕對不用愁找不到租客，對，還是那種肯付高價的租客…

居於次席的是位於Tower Hamlets的瑪麗皇後學院（Queen Mary, University of London）。投資潛力評分為7.5分。校區附近的平均房價目前為426,684英鎊，3年內增長率為47%，月均租金約為150英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為23,961英鎊/年。

位於Lewisham的金史密斯學院（Goldsmiths, University of London）在本次調研中處於第三位，投資潛力評分同為7.5分。由於地段位於泰晤士河南岸，因此校區附近房產均價低於Queen Marry，為357,304英鎊，不過三年內增長率達64%！目前單間房屋平均租金為102英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為25,000英鎊/年。

負責此次調研的Caspar Bell表示，在倫敦頂級高校就讀，3-4年的話費確實是一筆巨額數目。越好的學校周邊房屋租金會越貴，並且該校的學費可能也會更貴。對於一些資金充足准備投資的家庭來說，在房價與租金增長如此迅速的背景下，在校區附近買房是比租房明智的選擇。並且高校附近的房產受來自市場的影響會較小，增長也會相對穩定。

以下為倫敦高校完整排名：（排名按投資潛力評分）

  1. London School of Economics（倫敦政治經濟學院）：7.7
  2. Queen Mary, University of London（倫敦大學瑪麗皇後學院）：7.5
  3. Goldsmith, University of London（倫敦大學金史密斯學院）：7.5
  4. Kings College London（國王學院）：7.3
  5. City University（倫敦城市大學）7.2
  6. St George’s University of London（倫敦大學聖喬治學院）：7.1
  7. Imperial College London（帝國理工學院）：6.8
  8. Brunel University London（布魯內爾大學）：6.7
  9. University College London（倫敦大學學院）：6.6
  10. University of Greenwich（格林威治大學）：6.6
  11. Kingston University London（金士頓大學）6.4
  12. SOAS, University of London（倫敦大學亞非學院）：6.3

最後，房姐祝所有考生都有好成績！

魁北克是加拿大面積最大的省，也是唯一一個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響，該省的學制與加國其他省份的設置不同，對國內的人來說，這是很陌生的。本文就此為大家介紹一下魁北克的教育體系。【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊

在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：

期房增值率高但是…

自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。

在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳

什麼時候買期房更合適呢？

買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。

買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。

期房的建造風格有何差別？

在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。 

期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計

買期房要如何支付？

當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。

出租率會好嗎？

當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。

期房可以轉手嗎？

如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。

期房會有哪些過戶費用？

期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：

  • 房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
  • 付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
  • 大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金 （一般是兩個月的物業費）。
在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。 投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。

太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】

 

Anthony Tam專欄全集

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅

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加拿大 | 史上最全！魁北克省教育體系的深度介紹

魁北克是加拿大面積最大的省，也是唯一一個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響，該省的學制與加國其他省份的設置不同，對國內的人來說，這是很陌生的。本文就此為大家介紹一下魁北克的教育體系。

魁北克教育系統由教育娛樂與體育部監管。具體管理是由當地公共選舉的法語和英語教育局完成的。孩子們從五歲開始分別接受學前班、小學（一到六年級）的教育。小學期間細分為一二年級為階段一、三四年級為階段二、五六年級為階段三。中學的教育為五年，是7~11年級。學生年齡在12到17歲之間。中學也分為兩個階段，一是7~8年級，二是9~11年級。完成11年級的學生將獲得政府頒發的初級教育證書。

魁北克全省境內有將近100個教育局，按照地區分管著區域內的公立學校。而蒙特利爾作為魁省最大的城市，其境內有6個教育局分管著不同區域的英、法語學校。下面是華人關注較多的三家教育局：

1、English Montreal School Board

加拿大蒙特利爾英語教育局（English Montreal School Board，簡稱EMSB）是魁北克省的英語公立教育局之一，成立於1998年7月1日，由蒙特利爾地區的前基督教教育局，天主教學校委員會，傑羅姆-樂羅耶學生委員會和聖-克魯瓦學生委員會共同組建而成。EMSB包括38所小學，26所中學，11所成人和職業教育中心，共計約35,000名學生。

2、Lester B. Pearson School Board

加拿大皮爾遜英語公立教育局（Lester B. Pearson School Board）是魁北克省的英語公立教育局之一，學校按照魁北克教育部制定課程計劃，鼓勵學生在智育、體育、領導才能和自我管理方面實現全面發展；學校還提供國際化程度極高的IB課程，為學生升入世界名校打下堅實的基礎。皮爾遜教委擁有45所小學、12所中學和6所職業培訓中心，共計約30,000學生。

3、Maguerite-Bourgeoys School Board

瑪格麗特布爾瓦公立教育局（La Commission Scolaire Maguerite-Bourgeoys）是加拿大魁北克省第一大法語教育局，下屬有85所教學機構，其中61所小學，12所中學，2所特殊教育學校，6所成人職業培訓中心和4所成人教育中心，在校學生45000人，教職員工6500余人。

魁省投入了大量的金錢和精力在教育建設上。從幾個月的娃娃到成人培訓，從注重實踐的職業課程到鑽研學術的大學高等教育等，該省都有很完善的設置以保證不同需求的人都能找到合適自己的課程。從低到高的教育層級如下：

托兒所（Daycare）

其接受的最小的寶寶是從三個月大的嬰兒開始，但這實屬少數。由於孕婦的產假在魁北克省是10個月左右，所以大部分家長會把孩子在9個月大的時候送到托兒所。雖然家長心中不舍，但也正好由此讓孩子開始培養堅強和獨立，自己動手吃飯，穿衣的能力。

學前班（Preschool）

入學的學生從4歲到5歲不等。在魁北克教育系統中，學前班教育從4歲就可以開始了，但是強制教育是從6歲開始的小學。與國內的托兒所和幼兒園總體上沒有什麼不同。

小學（Elementary school）

一般從6歲開始，分成三個階段：1（一年級和二年級）2（三年級和四年級）3（五年級和六年級）。每個年級為一年時長。

中學（Secondary school）

一共五年，稱為7年級到11年級。其中七年級和八年級等同於初中（Junior high school），九年級，十年級，十一年級稱為高中（Senior high school），畢業後拿到魁北克政府的高中畢業證書。

中學畢業後有兩個選擇：

  • 一是直接入讀職業培訓學校，經過相對較短的時間培訓即可到工作崗位就業；
  • 二是通過CÉGEP兩年的學習，再進入大學深造。

職業培訓（Training）

通過幾百到一千多小時的職業培訓課程，學生可以拿到：職業培訓畢業證書（類似中國的中專、職高文憑）；或者專業化職業證書（類似崗前培訓證書）

特別值得一提的是近年來魁省非常火爆的PEQ留學轉移民項目，學生完成1800小時的職業培訓學習後加上法語達到B2水平，即可申請PEQ魁省移民。這是目前加拿大性價比最高，用時最短，以及門檻最低的留學轉移民項目。

CÉGEP（College d’ enseignementgeneral et professionnel）

這是魁北克特有的教育設置。本地學生只有完成了CÉGEP才能入學University拿到學士學位。一般來說，讀CÉGEP的時長是兩年，在此期間學生會根據自己的興趣方向，進行重點選課，然後再申請入學大學。看起來CÉGEP很難理解，但簡單的說是相當於把其他省份高中的最後一年和大學的第一年組成了CÉGEP。

但同時學生也可以選擇讀三年的CÉGEP，畢業之後相當於國內的大專水平，拿到的是DEC學位（Diplôme d’etudes collegiales）。選擇這種方案的學生是為了直接參加工作，一般畢業後即可投入社會。

大學（University）

魁省本地的學生在大學只需要讀三年即可拿到本科學士學位，這是與外地學生最大的區別。但其受教育的時間由於CÉGEP的存在，並沒有比省外的學生少，而是跟國內或是加國其它省份的共計16年相同。不同是是在此教育體系下，孩子都能更早的接觸到社會，通過CÉGEP的學習了解更多的目標專業知識，以幫助學生在大學選專業時更具有方向性和目標性，對未來的計劃也就更腳踏實地。

Rita感言

加拿大的歷屆總理有23人，就有9任出自魁北克省，包括現任總理小特魯多。管中窺豹，可見一斑，魁省的教育實力雄厚，體系安排合理，其英、法雙語的培養更是錦上添花。當地的私立中小學低廉的學費也是魁省的教育福利之一，

在今後的文章中，筆者再為大家介紹更多資訊。

 

周天綺專欄全集：

周天綺顧問解決加拿大魁省PEQ移民及留學難點問題

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——舊金山

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。

舊金山灣區地區分布

舊金山區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

區域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

舊金山房產市場最新概況

經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長——特別是城市北部街區與廣受歡迎的諾伊谷地區。主要原因是很多賣家抱有不切實際的期望，並相應地對房產定價過高。因此，相較於去年第二季度，今年的價格戰有所減少，降價也更加普遍。

2016年第二季度的銷售速度不像2015年第二季度一樣繁忙，但變化程度並不明顯。在高端房產市場，很多希望購買大房產的買家駐足觀望，不確定其現有房產是否足以購買他們的目標房產。總之，盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣公寓中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣公寓平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣公寓線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 


舊金山縣單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

舊金山縣公寓銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣區獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣區公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

舊金山房市前景預期

盡管舊金山的房地產需求旺盛，但我們預計在今年接下來的時間內，市場會更加趨於正常化，即使針對夏季末期典型的減速進行調整。全球經濟的不確定性，包括英國公投脫離歐盟組織的負面影響與中國金融市場的緊縮，都可 能導致這種平靜趨勢的節奏與深度擴大。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（九）：破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告？

我回答，首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲，而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業，5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候，你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度，雖然短期內沒有經濟利益， 然而5-10年後這些多年累積的負值（相當於虧損）可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用，讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告，白白放棄應有的稅務利益，等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時，才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了（幾乎是不可能的）。據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外，折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅，投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本，讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問，敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者，十分痛心，希望在此告誡讀者，做（折舊）比不做（折舊）要好，要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家，如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話，過了7月1日，您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度，從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，在7月1日到來前，運籌帷幄，把握主動，早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

澳洲稅務局規定，只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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英國 | 學生簽證放寬：將24小時出簽

英國於8月1日宣布把目標在24小時內審理英國簽證的服務推廣至學生申請人。

8月8日至10月14日期間，移民局每天將向選擇在北京、廣州和上海簽證申請中心遞交申請的第四層級申請人（學生簽證）開放100個超級優先服務簽證預約。

在簽證申請忙季，英國簽證及移民局每天在全中國範圍內收到的第四層級申請最多可能達到800份。每天的預約量可能根據未來的需求進行上調，這10周的試運行如果獲得成功則可能永久性提供該服務。學生仍然可以在15家簽證申請中心使用英速簽服務。

英國簽證及移民局亞太區總監賀梅瑞（Dominique Hardy）表示：

“英國繼續歡迎希望在英國世界一流學府留學的最優秀的中國學生。將超級優先服務推廣至第四層級申請人是我們一系列變更中最新的一個。這些變更是為了為我們的客戶提供更快速、更簡單以及更便利的申請流程。”

英國致力於在中國提供一流的簽證服務。截至2016年3月的過去一年間，英國簽證及移民局收到了約11.8萬份使用英速簽服務的申請，以及約3000份使用超級優先簽證服務的申請。

為了應對在華簽證需求的增長，英國簽證及移民局於6、7月在長沙、昆明和西安新增設了3家簽證申請中心，使英國在華簽證申請中心數量達到15家。

以下是英國簽證中心關於超級優先簽證服務的常見問題解答：

超級優先簽證服務耗時多久?

大部分情況下，簽證決定會在前往簽證申請中心遞交申請後的24個工作日小時內做出。超級優先簽證服務的申請將會被最快處理。但是這項服務並不保證簽證申請一定通過。所有簽證申請會根據個人實際情況結合英國移民法規做出決定。

這項服務的費用是多少?

超級優先簽證服務的費用為750英鎊，可以在線支付或者在簽證申請中心支付。

我要如何申請該服務?

符合資格的申請者在Visa4UK網站上完成簽證申請表後，可以預約和支付超級優先簽證服務。他們會被詢問是否要選擇超級優先簽證服務，並支付額外費用。

超級優先簽證服務的申請需要在早上11點前，向三個可以接受該申請的簽證申請中心遞交。視情況而定，申請人可能可以在赴約的時候選擇這項服務。請和簽證申請中心的員工咨詢。

為什麼我的申請會被延誤?

當申請人需要被面試的時候，簽證中心會盡快安排面試。面試完成前，簽證申請將不會被審理，因此，簽證決定有可能不會在24小時內完成。當需要補充其他材料時，簽證申請不會在收到這些材料之前審理，或者已經超過交材料的截止日，之後，這些申請將會第一時間處理。

如果需要支付醫療附加費，費用必須在醫療附加費終端得到確認之後才會處理申請。建議申請人在前往簽證中心赴約至少24小時之前支付醫療附加費。

建議申請人查看相關的第四層級簽證指南和移民法規，確保所有所需的材料都包括在其申請裡面，並符合移民法規要求。

如果之前被英國拒簽過，是否可以使用這項服務？

超級優先簽證服務並不適用於那些有不良移民記錄的人群，這包括但不限於那些在英國逾期居留，拒簽，有犯罪前科或違反移民法規，或那些被強制中止在英國學習時間的人群。

英國學區房選址大有門道，不僅要看學校等級排名，同樣不能忽視的還有學校的“容量”。英國的中小學很多施行小班教育，又由於近年來海外移民與日劇增，適齡入學學生數量逐漸增加，很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。英國教育部最新公布十大中學招生飽和地，薩裡位居第一。【閱讀原文】

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力對比分析

加拿大的領土面積為998萬平方公裡，為全球面積第二大的國家，得天獨厚的自然資源以及穩定發展的經濟賦予了這個“楓葉之國”全球最富裕、經濟最發達的國家之一的美譽。

安大略省（Ontario），魁北克省（Quebec）以及不列顛哥倫比亞省（British Columbia，BC省）分別以她們的人口數量、經濟水平和占地面積等優勢占據了加國的前三大省份之位。而多倫多、蒙特利爾以及溫哥華這三座其省內最大的城市憑借自身的種種優勢和國際地位在加拿大的各個領域各領風騷，吸引著全世界的目光。這三座城市的樓市也是世人關注的焦點，而眼前最熱點的當屬BC省大溫地區的“炒房熱”。

2016年7月25日， BC 省政府忽然宣布了一項新稅率政策：“自8月2日起，凡購買大溫地區房屋的外國人均要額外征收15%的房地產轉讓稅（Property Transfer Tax）”。省財政部長德容格（Mike de Jong）公布新法規時表示舉例說，新法生效後，一棟售價兩百萬加元的住宅，如果是賣給外國公民，則需要加上30萬加元的房地產轉讓稅。也就是說，在新政下，未來所有非加拿大公民或居民，以及外資機構的准業主都會受到影響。上至BC省省長（Christy Clark），下到溫哥華市市長（Gregor Robertson），都認為此新措施不但可以確保和幫助當地中產家庭能夠在社區購買或租到合適的房屋，而且還能抑制全球投資帶來的對溫哥華地區的房產市場的過熱影響。

究竟是政府決策者“杞人憂天”？還是溫哥華的房產價格當真是高到“如臨大敵”，造成了全民負擔？下面筆者就將分析溫哥華地區的房市給當地居民帶來的壓力，並與其他兩個城市做個對比，以此來對加拿大三大城市居民供樓租房能力進行分析：

供房負擔能力

去年九月，加拿大皇家銀行RBC針對各城市的房市走向以及房產市場的居民負擔能力分析進行了評估，評估報告顯示溫哥華與多倫多房市的持續火熱已經嚴重影響到了居民“供樓負擔能力”。溫、多兩市在房價飛漲方面的情況很像90年代房市崩潰前的不健康水平，雖今後的走向尚不可預期，但也到了需要謹慎投資的階段。而加拿大以蒙特利爾為首的其它城市則屬投資的健康等級。

皇家銀行副總裁兼總經濟師Craig Wright表示，溫哥華房產市場的供樓能力負荷已經到達加國所有城市的最高水平。以目前房價計算，該地區中等收入水平家庭的稅前收入的88.6%需要供給到房屋費用；而多倫多的情況趨於負擔排行榜的第二名，占59.4%。蒙特利爾在下表中排名第三，僅僅37.2%。這說明在蒙特利爾進行購房置業的居民比溫哥華的居民多出一半的可支配收入，買房者的供樓負擔大大降低。

加拿大三大城市供房負擔能力比較

然而，僅憑上表還不足以說明溫哥華的房市讓當地居民無法承受，因為所謂的“供樓能力”除了受房價因素影響外，也與當地收入有緊密的聯系。若溫哥華居民收入高到足以承擔高房價也無妨，但根據統計數據顯示卻並非如此。且除了買房之外，租房開支也是衡量居民安居樂業的重要指數。因此，筆者又做了三城所在的省份關於法定最低工資與負擔房租之間的研究。

租房成本比較

下面的表格摘自加拿大獨立並且非盈利公共政策研究機構（Institut Fraser）於2016年4月推出一份加拿大各省最低工資統計分析報告，該系列對比數字可以讓讀者對加國這最大的三個省份的收入水平有個直觀認識，從而更加深入地了解除供樓之外，租房成本上的差距。

加拿大各省最低工資統計分析報告【來源：加拿大統計局（Statistique Canada）、中小企業人員薪酬計算服務公司Nethris和加拿大房屋抵押貸款及住房保險公司（SCHL）】

由圖所示，溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省的法定最低工資為10.45 $/H，在這三個大省裡排到末尾，然而平凡家庭每月支付房租所需工作時數卻為131個小時，占居三省之首。也就是說，如果一個人平均每周工作40小時，那麼這個人的房租基本由他工作三個多周的工資來支付，剩下的一周左右的工資來負擔他的生活費。

與之相比，魁省普通家庭每月支付房租所需工作時數是72小時，比起BC省少了足足59個小時,這個差距相當於魁省的一位普通工作者每月可以擁有比大溫地區的工作者多一個半星期的工資儲蓄，比安省的工人多將近一個星期的工資儲蓄。所以，就需要租房的家庭而言，在魁省安居可以享受到更多的生活愜意與負債能力的輕松。

Jason專業點評

筆者憑借在海外多年從事房地產經紀的經驗並結合多方數據，大膽的預測:第一，新政不會把大溫地區的樓價問題完全清除，但是在一個階段內多少遏制住了上漲的趨勢。第二，魁北克省的房地產市場將自2016年起，在未來的幾年甚至是十幾年內，會是一匹黑馬。在如今溫哥華和多倫多在房產領域前途不明朗的今天，蒙特利爾作為加拿大第二大城市會突破重圍，成為華人安家置業的首要選擇。

大部分華人都有購房置業的投資習慣和夢想。這其中既有中國民間資本逐漸強盛的原因，更有中國人千百年不變的對土地田宅的依戀。不管是作為子女教育的敲門磚，還是應對國內通貨膨脹實現財產保值，海外購房置業都是華人近些年來熱衷的投資方式。上文僅探討了在魁省、蒙市的安居優勢，若再結合近年魁省移民的火熱，和魁省廣受稱贊的高福利制度，不難推測出在魁省投資的巨大潛力。筆者會在今後的文章裡為大家介紹更多魁省投資置業信息，也歡迎大家向我提出感興趣的話題。

開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】

 

郭釋仁專欄全集：

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

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