Special Investment Column – Page 109

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是索諾瑪谷。

舊金山灣區地區分布

冬季與初春時節，索諾瑪谷的賣家普遍會推遲將其房產掛牌上市，等待春暖花開將房產以最好的姿態推出。這種趨勢在今年有所轉變，導致第二季度末期掛牌上市的房產增加。對房產要價過於樂觀的賣家會發現，市場無法滿足他們的願望。第二季度結束時，很多賣家降價，房產在市場上滯售的時間超出了賣家預期。

盡管如此，這仍然是個繁忙的季度。一些賣家發現自身處境不同往常，購房者的選擇余地較大，他們需要爭奪購房者。定價合理的房產會繼續吸引多方競價，但比去年大大減少。本季度開始時，100萬美元以上的房產銷量有所下降，因為這一價位的房產儲量增加。到五月份，房產供應緊張，這使買賣雙方得到了較好的平衡。

索諾瑪谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度索諾瑪谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

年底之前，舊金山灣區穩健的經濟狀況將對索諾瑪谷的房產市場帶來積極的影響。第二居所市場仍然活躍，希望購買更大房產的買家也很繁忙，這為首次購房的買家創造了機會。隨著價格上漲趨於正常化，最終成交價格可能略低於賣家預期。

馬克•麥克勞林專欄全集

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英國 | 2016私校A-Level成績排名Top100新鮮出爐！看看您家孩子學校排第幾

英國私校2016A-Level成績排名新鮮出爐啦！這是由英國《每日電訊報》根據英國私立學校委員會（ISC）的數據所做出的排名。

Cardiff Sixth Form College再一次榮登榜首，成為A-Level成績最好的私立學校——有92.96％的學生的A-Level成績達到A* – A（比去年的94.64％下降了接近2個百分點）。

這裡我們只放上排名前100名的學校名單，快來看看您家孩子的學校是否榜上有名？

對了，有50所學校拒絕提供A-Level的成績，所以這些學校就沒有在名單裡（英國就是有很多名校這麼牛脾氣哈，也是真的牛才牛得起來……比如伊頓、哈羅……）

我們還是那句話，在給孩子選擇學校的時候，成績排名並非唯一的參考依據，家長不要迷信排名，畢竟您的孩子在學校裡是否快樂、是否能夠發揮最大的潛能、實現自我價值，才是您最樂意看到的。

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。詳細信息請參考全文。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十）：資產折舊抵稅報告的必要性

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？

首先，這不是必須的。就像每年的報稅，稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上，找注冊稅務代理來代勞，不僅省時省事，而且放心可靠，因為您知道他會正確地上報您的財務信息，並最大化您的稅務利益。

同樣的道理，在購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是，絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道，做總比不做好，早做比晚做好，絕大多數情況下，他的所得均優於付出。

我們說，現行的稅法是鼓勵人們去投資的，其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如，初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的，而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元，則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間，它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外，附加資產是無時間限定的。也就是說，不管它有多舊，也不管它的帳面價值還剩多少，只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值，專業估算師都可以對其進行重新估價，賦予其新的價值，從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此，不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告，舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗，大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作，並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的，也就是說，它往往是不需要您真正買單的，這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用，為何還要做資產折舊抵稅報告？據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，早日實現個人的財務自由。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣

舊金山灣區地區分布

索諾瑪縣第二季度的銷售量與去年同期持平，房價繼續緩慢而穩定地攀升，部分原因是房產儲量不斷下降。目前，與舊金山灣區的其他地區相比，索諾瑪縣的相對支付能力，連同出色的經濟狀況與始終保持在歷史最低水平的利率都有助於推動主要居所與第二居所市場的房產銷售。

我們預計價格上漲與隨之而來的支付能力的下降會在一定程度上抑制需求，但這種抑制作用尚不明顯。目前為止，索諾瑪縣的房產市場仍向賣家傾斜，但高端房產市場——即售價200萬美元以上的房產——相對更加平衡。

索諾瑪縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度索諾瑪縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

第二季度末期，房產儲量與銷售活動有所回升，但隨著暑假來臨，房產的關注度下降，我們預計第三季度初期會出現減速。隨著秋季到來，市場會重獲契機，這與近幾年的季節模式相一致。

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英國 | 英國脫歐長線政策分析（一）

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。種種跡像顯示，脫歐公投的震蕩波漣漪才剛剛開始擴散。

英國與歐洲各國的紐帶說斷就斷？

本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。

脫歐推至2019年底，而預計2016年底將有移民法調整

首先，筆者根據大量的媒體報道和經驗分析推斷，英國退出歐盟的時間很可能推遲到2019年年底，而不是一些政界人士預計的年初。

會被推遲的最大原因，其一是因為英國公務員對脫歐程序一籌莫展。據《星期日泰晤士報》報道，由於英國負責外交和退歐的政府部門仍在招募人員之中，英國在明年年底前可能都無法啟動第50項條款。該報表示，脫歐事務大臣戴維·戴維斯需要的250名工作人員名額目前連一半都沒有完成，而國際貿易大臣福克斯的1000個招聘名額更是只完成了不到100人。根據這兩位政府大臣的說法，他們連征聘人手的基礎框架都沒有，而且連到時跟歐盟談判時該談什麼都沒有頭緒。

其二是由於法國和德國即將舉行大選。據《星期日泰晤士報》報道，明年5月法國大選、9月德國大選，都可能令英國挪後啟動脫歐條款的時間。報道還引述消息人士稱，雖然英國在6月23日的公投中決定退出歐盟，但首相特裡薩·梅表示，英國需要更多時間為談判做准備，因此，她今年不會啟動脫歐條款。

然而筆者預計在今年10月中旬左右會出台第一波過渡期移民法條修改，並在11月上旬左右開始生效。根據歐盟規則，英國將在觸發第50項條款之後兩年正式退出歐盟。所以，如果英國推遲啟動時間，那麼英國正式退歐的時間也將從2019年初推遲至當年年末。根據歐盟條約第50項條款，英國想要正式離開歐盟，必須在至少為期兩年的緩衝期內完成與一眾歐盟成員國關於此後雙邊關系安排的脫歐談判；即便談判順利，英國脫離歐盟，相關的立法程序也必將經歷一個漫長的過程。同樣，英國移民政策的修改也需要通過提案到立法這樣一個必經過程，相關的條例修改不可能一步到位。所以從今年年底開始，會逐步開始對包括移民法等各項法條進行調整。

對歐盟成員國人員自由流動（Free Movement）影響

簡而言之，長期在英國居住定居的歐盟成員國人員將會自動被授予永居英國的權利。Mark Sedwill（高層公務員）向英國BBC新聞提出，已經居住在英國超過五年的歐盟成員國人員以及拿到永久居留卡的歐盟成員國人員將不會被強制要求離開英國。

而他對國會議員（MP）透漏，其他沒有滿足居住條件的歐盟人士在脫歐後的去留問題將取決於英國國會的意願（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，對於在脫歐之後入境的歐盟人士，英國內政部也許會針對的采取與英國給美國入境人員同樣的待遇，可以免簽證在英國逗留6個月。

筆者認為，無論如何，英國與歐洲各國的紐帶不會說斷就斷。可以合理的推斷，英國內政部會采取6個月面簽，或者落地簽等等對於歐盟人士的特殊入境條件，以此取代完全自由的人員遷徙。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓銷售副總裁Taylor會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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加拿大 | 不可小覷的“宅妝”Home Staging 投資回報率超300%！

房屋的賣家都會希望自己的房子可以在同類的房屋中脫穎而出，並能在最短的時間內賣出一個好價錢。那麼如何才能讓人們一見鐘情於你的房屋，又甘願為之掏空腰包就是一門值得研究的學問了。

在市場上房屋就好比是商場貨架上的商品，想要在諸多同類商品中能過引人注目，精美考究的包裝是關鍵，因為第一印像的好壞直接影響了人們對商品乃至房屋的直觀感受，也很大程度上影響了人們最終的決定。其實對任何一件美的事物都難以抗拒的人們，在看到房屋的那一刻就已經對房屋有了自己的打分，印像分數高便能讓人們更容易記住，也就能更容易的被高價買走。專業的 Home Staging其實為的就是包裝您的房屋，使它能更完美的呈現給潛在買家，讓更多買家為之傾心、打出高分，最終認定那是他未來的家，即使花重金購買也在所不惜。

Home Staging 如何幫助售房？

人靠衣裝馬靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 來美化。售房前的 Home Staging 要換位思考買家的心理變化，以買家感受放在首位，要把自己的房屋假定成買家的房屋進行裝飾改造。這種裝飾如今有專業的 Home Staging 設計師進行設計，他們會根據您房屋的實際情況，合理布置您的家具擺設、裝飾點綴；更換地板材料、窗簾和牆面色彩；修正花園草坪等等，從而突出房屋的優勢、巧妙隱藏一些弱點，房屋也不再間間獨立而是成為一個整體，使得人們會情不自禁從外到內的連連稱好。

有相當充分的數據支持顯示經過 Home Staging 裝飾的房屋能夠在更短時間內成功售出，平且價格也遠高於沒有進行 Home Staging 的普通房屋，因為購房者對於房屋的感受在進門幾秒就有了判斷，平且有超過半數以上都願意為已經能夠入住的房屋支付更高的價格。

Home Staging 現今已經成為房屋交易中的一個重要環節，被越來越多的人所接收，專業程度也與日俱增。這種發展也都歸功於它實質性的利益回報，售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤勞勇敢的中國人凡事喜歡親力親為，想要自己動手 Home Staging 一下自己的房屋可能沒有專業人員來的那麼高端大氣上檔次，但也能做到整整潔潔溫馨的家。

外觀養護——賣房前修剪草坪，讓花園更有生機是非常重要的。人們進入房屋首先要走過門前車道和兩旁的綠化帶，要是這裡髒亂不堪，可以想像買家的對房屋的期待將會降低不少。美麗的花卉和平整的草坪總是讓人忍不住多看兩眼，精心裝扮的花園也能體現房主的生活情趣、個人品味。其實妝點房屋門前，讓別人開始便能留下一個好印像既不會太昂貴也不會太費事。另外，有關外觀方面還最好要檢查一下外牆和煙囪情況，風吹雨打這些難免會有一些破損，讓外觀更美麗能給第一印像加分不少，粉刷一下房屋外牆面也能增色不少。

室內清潔——自家住著的房子東西愛怎麼放就怎麼放，為了方便什麼都往能夠得著看得見的地方擺，每每結果都是台面上、角落裡零零散散放著各色的生活用品，有些不拘小節的人還放的東倒西歪。這種做法在售房時卻是要非常注意，因為人們對於干淨整潔的環境比較有好感，整潔的室內布置不僅能讓房間明亮開闊，也讓人們又親切感，更容易讓人潛意識認識到這會成為我的家，而不是別人的家。售房前給房屋來個大掃除，藏起過於破舊的物品，並將散落的生活物品歸納收入櫥櫃內，展現您對房屋的愛惜。

家具擺設——家具能體現屋主品味，也能傳達房屋的格調，高檔的家具、合理的布局總給人帶來一種極強的視覺衝擊。現實例子證明相當一部分買家由於過分喜愛室內家具會要求買房時能夠將家具一並購入。即使沒有高檔的家具，您也可以自己根據房屋的實際情況調整家具的位置，把家具擺放在房屋內更合適的位置和角度，再放上一些裝飾（比如花卉、布衣等），用充滿巧思的軟布置來包裝一下，家具的材質雖不能改變，但質感可以無限提升。

地板更換——實木地板是家居裝潢裡的重要一關，更換實木地板能抬升售房價格的例子也實在是數不勝數。經過多年使用的地毯再清洗也難免有些肮髒感，要本就是容易顯舊的顏色那掉價的感覺就更明顯了，相反锃亮的實木地板的質感就顯得高貴不少。如今市場上的實木地板種類繁多，美觀又經濟的選擇也非常廣，投資雖小，但賣房時您就會發現回報卻是相當的好，所有如果有條件的話還是應該在售房前考慮更換地板。

牆面粉刷——住過幾年的房屋牆壁總會有一些斑漬，有些質量不好的還會出現裂痕，售前粉刷牆面和天花板也是一項小投入大回報的工程。要是感覺整片整片的空曠牆面略顯單調，適當的加一些繪畫、鏡面、鐵藝也是不錯的選擇，一下會減低房屋空蕩蕩的冷清感，還會增加藝術氣息。這裡特別要提醒的是，如果您的牆面顏色太過個性或誇張也有必要做一下調整，畢竟不是每個買房者能夠懂得了您的美感理念，想要吸引更多買家就要把房屋裝飾的能符合更多人的審美。

售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%

細節一個也不能少

為了提升房屋水准以便得到好價錢，填補裂縫、防水防漏、檢修管道、檢查賣房時一並出售的家電用品等等也不容忽視。有些聰明的賣家知道其中的玄機還會選擇一次性投資重新裝修還把老舊的家電換成全新的，“一分價錢一分貨”大費周章的整修翻新之後往往都能賣上一個客觀的價格。

房屋千萬不能有異味。養寵物、吸煙、愛烹調的人家很可能會有一些“特殊”的味道。這些味道又往往會被人感到不適，讓潛在買家一下失了興趣。人們大都喜歡在淡雅芬芳的環境下生活，您可以在這些可能產生異味的地方著重點上一些帶香味的蠟燭、放上香片，也可以噴灑一些空氣清新劑。不論視覺還是嗅覺都要讓看房的人們感受到溫馨和怡人的家居舒適感。

避免一切帶有個人色彩、宗教色彩的裝飾，讓房屋顯得更中立，更“海納百川”，更大程度的吸引來自不同地區、不同文化背景的買家。

Home Staging 的目的其實非常明確，就是要提高出售速度，增加出售價格。有時候小小的投資付出會帶來意想不到的額外收益，相信只要合理巧妙的運用 Home Staging，您的售房過程將會獲益更多。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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澳洲 | 心疼中國富豪！違規買房澳洲政府勒令出售如何避免遺憾發生？

港媒報道，中國富豪大手購買澳洲房產引發關注，一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅，但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅！

中國香港《東方日報》網站8月18日報道，據報豪宅被勒令出售的原因，是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定，購房時未向澳方審查委員會（即FIRB委員會）報批。

報道指，該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元（約合2816萬人民幣）的豪宅，內裡裝潢十分奢華，擁有五間臥室及五個廁所，還有網球場、泳池及多個娛樂室，因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示，因買家違反海外投資規定，該套房產被勒令出售，又指無論房產價值多少，政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產，且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華（圖片來源：中國香港《東方日報》網站）

Janna感言

每每看到這種新聞，Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的，找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易，最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話，只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要，不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為，最後損失的只有投資者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與，進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠，澳洲房產交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通過三方的確認，專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴！

最後，再次提醒大家，無論是澳洲還是歐洲、美加，它們的法律法規都是公開透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪個國家置業，都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——矽谷

舊金山灣區地區分布

盡管第二季度硅谷地區的房價比去年有所增加，但市場體現出了逐漸正常化的跡像。價格戰仍然是硅谷無法更改的事實，但具有吸引力且定價合理的房產普遍能獲得兩到四個報價，而去年春天這樣的房產能吸引六個以上的報價。與前幾個季度相比，購房者在報價時更加保守，很少會在房產一掛牌上市就蜂擁而上。賣家——特別是抱有不切實際價格期望的賣家——很少願意解決其房產的問題。

盡管定價300萬美元以下的房產能夠很快售出，但高端房產市場的銷售速度有所下降。高端房產——即2000萬美元以上的房產——通常需要降價以吸引買家。

硅谷各個社區的房產年銷售量有所下降，伍德賽德與波托拉谷的下降尤為明顯。20%的房產沒有在當地的房源共享系統（MLS）登記，較上一季度的30%有所下降。

硅谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度硅谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

在剩下的夏季時間內，該地區的銷售活動將保持平穩，尤其是在最近房產儲量有所增加的情況下。購房者度假歸來，學校開學後，我們預計秋季市場將真正活躍起來。

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英國 | 倫敦Buy-to-Let學區房產往哪投？12大最具投資潛力高校揭曉！

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。

8月18日是A-Level成績放榜日，房姐為大家分享了目前英國19個Buy to Let房產租金回報率最高的城市。雖然由於租金高投資門檻也很高，致使倫敦並沒有入選這前二十，但是對於資金比較充裕或者有英倫情節的投資者來說，來倫敦投資仍是首選。因此，如果您准備瞄准倫敦投資BtL房產，在倫敦高校附近以房養學，那麼就請看倫敦地區投資潛力最高的12大高校校區。

如果您的孩子在倫敦讀本科，若是選擇在學校周邊租房住，三年（通常）下來光是租金就是一筆很大的支出，再加上越漲越高的學費，教育的投入確實是一件很比較頭疼的事哦…

在本次調研中，倫敦政治經濟學院（London School of Economics）主校區（Islington）周邊房產投資潛力＊是倫敦眾學區中最大的，綜合評分7.7分（滿分10分）。目前該區域房產均價為646,180英鎊，如此高的起點近3年的房價增長率還能到45%…而在附近單間房屋（注意僅一間屋子哦！）出租的均價也是眾學區最高，為160英鎊/周，也就是一年至少8,000英鎊，三年就是2.4萬英鎊。

＊投資潛力：調研公司Chestertons將高校按各項投資指標排名，考察因素為校區周邊房產均價，行政區域房產均價，出租金額，以及畢業生起薪這幾項，10分為滿分。

當然這還是保守估計，如果是一些設施條件比較好的一居室達到400－600英鎊/周簡直輕而易舉。沒辦法，地段好就是這麼霸氣。調研還指出，該地區房屋租金貴還有一個原因就是該校畢業生工作後平均起薪較其他眾多高校相比會更高，目前為29,968英鎊/年。因此如果在該小區附近持有房產，並且將房屋出租絕對不用愁找不到租客，對，還是那種肯付高價的租客…

居於次席的是位於Tower Hamlets的瑪麗皇後學院（Queen Mary, University of London）。投資潛力評分為7.5分。校區附近的平均房價目前為426,684英鎊，3年內增長率為47%，月均租金約為150英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為23,961英鎊/年。

位於Lewisham的金史密斯學院（Goldsmiths, University of London）在本次調研中處於第三位，投資潛力評分同為7.5分。由於地段位於泰晤士河南岸，因此校區附近房產均價低於Queen Marry，為357,304英鎊，不過三年內增長率達64%！目前單間房屋平均租金為102英鎊/周。畢業生第一年平均起薪為25,000英鎊/年。

負責此次調研的Caspar Bell表示，在倫敦頂級高校就讀，3-4年的話費確實是一筆巨額數目。越好的學校周邊房屋租金會越貴，並且該校的學費可能也會更貴。對於一些資金充足准備投資的家庭來說，在房價與租金增長如此迅速的背景下，在校區附近買房是比租房明智的選擇。並且高校附近的房產受來自市場的影響會較小，增長也會相對穩定。

以下為倫敦高校完整排名：（排名按投資潛力評分）

London School of Economics（倫敦政治經濟學院）：7.7
Queen Mary, University of London（倫敦大學瑪麗皇後學院）：7.5
Goldsmith, University of London（倫敦大學金史密斯學院）：7.5
Kings College London（國王學院）：7.3
City University（倫敦城市大學）7.2
St George’s University of London（倫敦大學聖喬治學院）：7.1
Imperial College London（帝國理工學院）：6.8
Brunel University London（布魯內爾大學）：6.7
University College London（倫敦大學學院）：6.6
University of Greenwich（格林威治大學）：6.6
Kingston University London（金士頓大學）6.4
SOAS, University of London（倫敦大學亞非學院）：6.3

最後，房姐祝所有考生都有好成績！

魁北克是加拿大面積最大的省，也是唯一一個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響，該省的學制與加國其他省份的設置不同，對國內的人來說，這是很陌生的。本文就此為大家介紹一下魁北克的教育體系。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊

在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：

期房增值率高但是…

自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。

在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳

什麼時候買期房更合適呢？

買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。

買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。

期房的建造風格有何差別？

在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。

期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計

買期房要如何支付？

當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。

出租率會好嗎？

當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。

期房可以轉手嗎？

如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。

期房會有哪些過戶費用？

期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：

房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金（一般是兩個月的物業費）。

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。

太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】

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