Special Investment Column – Page 110

美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。

舊金山灣區地區分布

第二季度，納帕縣的房產銷售活動十分活躍，尤其是與第一季度相比。這部分源於紅酒之鄉的季節性熱潮，在此期間購房者會等待這一地區迷人的春季到來，繁花盛開，給房產外觀增加了額外的吸引力——特別是在高端房產市場。定價低於200萬美元的房產通常能很快售出；價格昂貴的房產需要花費更多時間尋找買家，因此實事求是的定價非常重要。

目前納帕縣的買賣雙方已達到平衡，多方競價不再普遍，賣家通常不再收到加價。定價500,000與650,000美元的房產的較為常見，因為准備購買更大房產的買家需要賣掉原有房產以購買自己的下一處房產。

納帕縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

納帕縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

納帕縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

納帕縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

納帕縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度納帕縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度納帕縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

我們預計市場的當前勢頭會持續到第三季度初期，此後會出現夏季末期典型的減速。由夏季轉入秋季後，房產活動會恢復活躍，因為買家希望能夠及時遷入新家歡度假期。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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英國 | 史上最低貸款利率！這些關於按揭的知識趕緊Get

2016年8月5日，英國央行宣布，基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%。——這是英國央行7年來首次降息！

央行還表示，如果經濟持續下坡，還會再降，預計年底降息將接近零。

還記得央行決議投票是如何變化的嗎？我來幫您復習一下：

脫歐前：加息（0）— 不變（9）— 降息（0）
脫歐後一個月：加息（0）— 不變（8）— 降息（1）
今天： 9人一致通過降息

所以，降息帶來的變化是什麼呢？再來一個看圖秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友們有福了，因為還錢利率主要受央行利率影響，所以你們還的錢就變少啦－－一個月少22英鎊，可以去吃頓好的了呢！今天英鎊持續走低，援引Telegraph說的更清楚一點：

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger說，首次置業的購房者依然需要面臨房源緊缺和高房價的門檻，降息對他們來說基本沒有利好。

與此同時，多家銀行/房貸提供商表示將於九月開始調整房貸利率。從9月1號起，Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society會開始采用調低後的新利率，Virgin Money、NatWest和RBS則要花更長時間進行評估。

另外，央行還將在未來六個月內增購600億英鎊國債，讓公司貸款利率下降，借此刺激消費和商業活動（就業機會）。

上文裡咱們說到的Tracker Mortgage，是一種非固定利率的按揭，而這個利率主要是隨著央行利率來變動的。那麼聰明如你肯定明白了，有tracker mortgage的人成了降息的最大贏家。

但是，如果你的按揭是固定利率，貼心的央行又出了一項項政策，也許會讓你成為贏家。這項名為Term Funding Policy 的政策的意圖，就在於鼓勵貸方降低利率，畢竟刺激經濟首先要激活內需這個G點嘛。

固定利率按揭

分析師指出，現階段的固定利率按揭是最劃算的，因為利率幾乎是史上最低，呵呵。不過金融機構也不傻，都想細水長流，所以他們當然不希望你一下子把錢都還了。當然，如果你希望提前結束還貸，或者超出你能償還的額度，貸方會收手續費，叫做ERC （Early Repayment Charge）。所以在申請這種按揭前，請務必弄清楚：

超出還款額度的手續費是多少
如果想更換成其他形式的按揭，需要提前多久通知銀行

如果首付押金占了總價的35%以上… 那麼恭喜你，這種按揭（一般是十年）的利率應該是最低的了。

房市會如何變化

分析師稱，9月之前，房市會趨於平穩，所以對於購房者來說是一個比較好的時間段。但是供不應求的整體格局在長期內不會改變，所以買家也不要對大降價有太高的期望。

如果要賣房子，也不宜要價太高，否則會降低買家對房市的信心，從而采取持續觀望戰略。

在英國夫妻一方是否有義務去償還另一半的生前債務？真的發生這種情況共有房產能否保住？房姐Chloe的個案分析就為您解析夫妻房產分割的問題，三種情況看看您屬於那一種。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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摩天大樓將改變倫敦的天際線 | 英國

Laura Henderson本期為我們探究摩天大樓成為倫敦新潮流背後的原因。

400座高聳入雲的建築預計在未來十年內在倫敦拔地而起，其中的73%將被作為民宅而設計。大部分將建在東倫敦，據悉光格林威治半島（Greenwich Peninsular）就有42座。那麼10年後的倫敦將會是什麼樣子？會被塑造成類似上海和紐約那樣的城市嗎？這些摩天大樓將怎樣影響這座城市具有歷史感的景觀？

最戲劇化的影響是倫敦將會湧現出新的高端房產區域，大多數都在泰晤士和的南岸；更多標志性建築會改變倫敦的天際線，如Tower Hamlets區的57層住宅樓Rolling Pin Tower。在美國建築公司KPF工作的 John Bushell預測，倫敦南岸會成為新的房產區，與北岸形成鏡面效果；景色將和繁榮的南倫敦、巴希特發電廠一樣吸引人。就如碎片大廈（Shard）標志著倫敦橋和小黃瓜（Gherkin）代表著金融城一樣，新建的大樓將定義已有的區域，同時並挖掘新的標志性地區。John Bushell說：“城市規劃系統將使城市看上去很美，就如同風景如畫的花園一般。倫敦不會像紐約那樣自由。新建計劃都被慎重考慮中，聖保羅大教堂周圍視線之內的景觀始終被保護著。”

這種突如其來的建樓風潮源於倫敦飛速增長的人口數和土地面積的缺乏。高層建築可以使更多的人居住在交通方便的中心地帶，使周遭的區域繁榮起來。

與上個世紀六七十年代的乏味的水泥樓群不同的是，今天的高層公寓旨在吸引高收入的城市白領們，他們喜愛開放式公寓，通常要有酒店式的服務與24小時保安系統、門房服務、停車服務、溫泉和室內花園。公寓窗外的景觀比任何因素都要重要，所以越高層的公寓價錢越貴；在外形方面，設計越具創意的高樓也就越有吸引力。

Aykon London One，由KPF開發，位於Wandsworth的Nine Elms區，戶型由高端住宅，辦公室與經濟適用公寓組成。Aykon將提供450套住宅，有著非常多的公共空間，如樓頂花園、亭子，甚至是中國人指定要求的卡拉OK唱廳。

而鄰居One Nine Elms將會提供491套公寓，一個觀星台和這個國家首個中國五星級酒店。據Bushell說：“買家有50%來自英國，另外50%來自海外。

Ian Simpson是高層建築師，他在倫敦的項目叫做One Blackfriars——是一個有50層的摩天大樓，坐落在黑衣修士橋（Blackfriars Bridge）旁邊，在那裡一個單間公寓的價錢達£960,000，價格之高令人瞠目（創下了倫敦南岸的記錄）。

開發商聖喬治（St George）的 49層的Vauxhall Wharf Tower是另一個昂貴的項目，總經理Mark Griffiths將其稱為空中的超級游艇，為一擲千金的買家准備了占據一整層的大面積公寓，有著360度的視野。

聖喬治（St George）開發的49層豪華公寓Vauxhall Wharf Tower

城市規劃條例規定這些摩天大樓建立之後，必須使之前不時髦的地區被重新定義並繁榮起來。所以這些高層開發區必須在著名的Georgian Squares區域之外建樓，集中在之前被污染的地區，那些區域大多布滿舊倉庫和被遺棄的鐵路房產。大倫敦市政府認為這些區域;；如沃克斯豪爾（Vauxhall）、哈克尼（Hackney）、金融城（City）、薩瑟克區（Southwark）、滑鐵盧（Waterloo）、倫敦橋（London Bridge）和金絲雀碼頭（Canary Wharf）已經到了改造的時機，將能夠提供倫敦急需的住房。

但是，建築師們正從摩天大樓林立的美國找靈感。來自Squire and Partners的建築師Michael Squire說：“我們Shell Centre大樓會和芝加哥與紐約的大樓相似。”這項工程正在打造一個擁有500個新家的35層大樓，位於Waterloo，預計2020年完工。

在倫敦碼頭區（Docklands）的新建築除了公寓外，還有社區。現代建築師們在建造住宅的同時，也在打造能使社區繁榮的結構。將成為倫敦最高樓的City Pride，坐落在長碼頭的中心位置。而有著75層的地標建築Landmark Pinnacle是另外一個高層居民樓，其中有兩層被用來做花園。用Squire的話說是：“這些樓就如同小村莊。”

為建築師和規劃師而設的論壇——新倫敦建築的主席Peter Murray說：“我們想要復制紐約的城市規劃，在設施便利的地方創造富有活力的社區。但是價格是驚人的；很難想像我們看到的價格水平要怎樣繼續下去，在北格林威治這樣的不是高檔區的地方，一個兩室的公寓就要£750,000。”

“趨勢是要打造混合戶型的房產，即綜合了經濟適用房和價格不菲的豪華套房。”

雖然英國公投早已結束，但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家，那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價，也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計，統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價，以及每平米房價，並做出解讀與排名。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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英國 | 夫妻財產分配：一方去世且有欠款，共有英國房產能否保住？

近日房姐收到了一位客戶的咨詢，是關於夫妻財產分配的，個案情節簡單明了，但可能也頗具代表性，因此應客戶R女士同意特為大家分享。下面請看詳細案例：

“房姐您好，我自結婚後一直和丈夫居住，並共同擁有一套房產（房貸已還清）。但是前不久我丈夫去世了，在處理後事時我發現我丈夫生前是有債務的，包括無擔保的銀行貸款，以及信用卡欠款。由於欠款加起來有一定數額，所以我擔心我丈夫的欠款是否會需要我去變賣房產來償還？畢竟這是我們共有財產，但是我們在英國也僅有這一套房產。”

這位客戶的主要問題就是夫妻一方去世後債務問題應當如何處理，而夫妻間的財產分配問題也是比較常見的。首先對於R女士丈夫所欠下的債務，在英國，債務人員的名字是第一責任人，也就是在欠債憑據上是誰的名字，誰就應優先償還債務。因此，如果債務人都是丈夫名字，在這一角度R女士並無責任去償還債務。

但是，根據英國的法律，R女士對任何共有財產的債務，擁有100%的償還責任。也就是說，此時如果R女士的丈夫將夫妻二人共有房產作為抵押，那麼此時R女士需要100%去償還這部分共有債務（Joint debts）。不過根據案例細節，R女士的丈夫所欠債務均為銀行卡和信用卡，且在其自身名下（即使開設副卡），不構成共有債務，那麼裡面欠下的債務也是由卡主償還。

不過在這個案例中，R女士與丈夫共同擁有房產，即他們是房產的Joint holders，因此當我們把債務分配聚焦到房產上事情就變得稍微復雜了一些，因為這涉及到二人的房產擁有權益（Interest inproperty）歸屬問題。此時R女士可能面臨3種情況：

第一種，若夫婦二人為共有居住者（Joint tenants），也就是房產的擁有權益平等（Equal interest）。在這種情況下當R女士丈夫去世後，根據公平分配原則，她丈夫部分的財產份額會自動變成R女士的份額，不再作為R女士丈夫名下的財產，也就是此時R女士事實上是可以免去其丈夫的債務紛擾的。這也是目前英國最為普遍的夫妻共同擁有房產權益的方式。

第二種，若夫婦二人為普通居住者（Tenants-in-common），即二人擁有的房產權益份額不等。這種情況也是較為常見，通常可能是由於最開始購房時二人達成了某種財產協議進行分配。例如購房時其中一人付了很大一部分首付；或者其中一方曾經遭遇破產或者擁有過一些不良信用紀錄導致無法貸款，在這種情況下二人最開始對房產份額的分配就會出現一多一少的情況，甚至最初貸款（Mortgage）時沒有一方的名字。此時R女士丈夫這部分財產權益將被作為資產保留，那麼債權人有權向R女士提出償還債務的要求，那麼R女士也將不得不將房產出售或者進行再抵押（Remortgage）。

第三種，走破產程序，這種情況比較特殊，真正實行次數非常少見。這種情況下債權人可以將去世的債務人視為破產者，繼而開始實行破產管理程序（Insolvency administration order）。此時即使夫婦二人為房產的共有居住者，即符合了第一種情況，但是R女士丈夫的財產權益份額仍然有可能發生逆轉，被用於實行破產程序。不過房姐還是要再強調一遍，這種情況屬於極少見案例。

房姐專業點評

財產分配與夫妻二人關系其實很微妙，有的話通過口頭便可以順利完成分配，而有些則需要靠法庭來調節。房姐建議R女士以及其他有類似情況困擾的客戶，在事情被決定前請務必咨詢專業房產顧問及律師，具體案例具體分析，切實解決問題，避免一些不必要的麻煩。

聲明1：案例刊登已經過R女士同意。

聲明2：本公眾號文章均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的。想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，幫您解決心中疑惑。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（八）：破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情，為何還要找專業的建築估算師做折舊呢？

澳洲稅務局（ATO）規定，目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格，一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理；而另一種是QS類別的注冊稅務代理，專做折舊抵稅報告。只有建築估算師（Quantity Surveyor）兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告，一人必須同時具備兩種資格。其他任何人（包括估價師和會計師等）不能簽發折舊報告，也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格，兩者的適用範圍（前者是報稅，後者是制作折舊報告）是有嚴格區別的，任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是，會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說，您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產，包括民用和商用物業在內，其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房，開發商也無法開具建房成本的發票，因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分，土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下，稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士，如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時，並不是依賴發票，而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的，如果沒有相關的發票或收據，再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反，若客人無法提供發票或收據，專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值，建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士，因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件，它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本，投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性，且可抵稅的費用一起，交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取（這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別，不僅違法，且一旦被稅務局查出，全盤皆輸，後果嚴重。）

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄，我告訴大家澳洲稅法有關的規定，扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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英國 | 教育部公布十大中學招生飽和地英國學區房選址需謹慎！

不少購房者來英國買房都是為了下一代，希望自己的子女能夠接受優質教育，因此學區房一直都是英國房地產的一塊「香餑餑」。不過，學區房選址也是大有門道的，不僅要看學校等級排名，同樣不能忽視的還有學校的「容量」。英國的中小學很多施行小班教育，因此每個學校的容量十分有限，又由於近年來海外移民與日劇增，適齡入學學生數量逐漸增加，很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。另外，即使孩子如願上到了心儀的小學，不過在就讀中學前也要注意留意學校有足夠空位讓您的孩子入學。（全球性價比高的學區房）

BBC聯合英國教育部就爆出截至2016年5月，英國有546,558名兒童申請並成功入學區域內小學就讀，但是目前的初高中學（Secondary school）招生額度僅為530,274個（不包括Middle school＊）。僅未來1年內，英國中學就面臨16284個入學空位的短缺，也就是說那些「人多位少」的飽和地區，共計會有約1.6萬學生面臨上不了居住區域內中學的境遇。

＊註：本文中Secondary school指單辦初中＋單辦高中，絕大多數英國小學生讀完小學會進入secondary school就讀；Middle school僅指單辦初中。

此次調查涉及全國134個區域，不過沒有將小學畢業後需要上Middle school的16個地區數據統計在內。在所有被調查區域中，倫敦西南部薩裡郡（Surrey）以及英格蘭中部伯明翰（Birmingham）學校飽和現象最嚴重。這意味著這些地區大約1/6的學生沒有上到「第一志願的」Secondary school。

英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區

上圖為英國中學「位少人多」最嚴重的十大地區，深綠色柱表示區域內Secondary school的容量，淺綠色柱表示區域內小學就讀人數。該排序按照兩者差值由大到小降序排列，十大地區依次為：薩裡（Surrey），伯明翰（Birmingham），布里斯托（Bristol），利茲（Leeds），倫敦路易山姆區（Lewisham），曼徹斯特（Manchester），倫敦伊嶺區（Ealing），倫敦莫頓區（Merton），倫敦汪茲沃茲區（Wandsworth），和倫敦格林威治區（Greenwich）。

薩裡郡議會負責人之一Linda Kemeny認為，自2010年以來，在一些好學校多的地區這種現象越發嚴重，就薩裡郡來說，未來5年我們需要擴容至少1.1萬空位才能保證適齡學生入學，但是在資金方面同樣面臨短缺，未來2年每年光是資金缺口就已經達到3000萬英鎊。

不過伯明翰議會方面則表示，雖然目前本地區僅2016年就面臨2056個缺口，但是議會有信心通過各種方式將此問題改善，因為目前很多學校擴容工程早已開展，不久的將來便會初顯成效。

為了改善國之基本的教育問題，英國教育部目前已起草70億英鎊撥款用於推進中小學學校擴容等適宜。在2018年前，預計將提供超過5.2萬的中學空位；算上眾多新建校工程的完工，2021年將會提供超過60萬的空位。

混校？男校？女校？在英國，可以說家長們也是像國內一樣，從孩子剛一出生就開始琢磨上學的問題了。家長們會參考大量的排名表、學校檢查報告、各類學校指導、其他家長推薦……可是這些信息未必是最準確和有用的。選擇學校，是選擇能讓你家孩子的潛力充分發掘和施展的地方。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣

舊金山灣區地區分布

馬林縣的購房者在第二季度采取更加謹慎的策略，沒有上一季度典型的緊迫感。購房者較少參與價格戰，很多購房者都拒絕將就達不到其理想的房產。一些賣家發現他們的房產在市場上的滯售時間增長，因此考慮將其出租等待明年出售。

即便如此，一流且定價合理的房產仍然廣受關注並吸引了多方競價。售價100萬美元到300萬美元的房產銷售量最高。與舊金山灣區的其他地方一樣，馬林縣的房產儲量持續緊張，降低了多數潛在買家的負擔能力，他們正在等待價格穩定從而能夠搬遷落戶。

馬林縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

馬林縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

馬林縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

馬林縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

盡管我們預計，像以往一樣，秋季的房產活動會有所好轉，但2016年剩余的時間可能不會像以往幾年那樣繁忙。即將到來的美國總統選舉將帶來諸多不確定性，也可能會使更多購房者變得謹慎，但無論全球或國內的政治局勢如何，馬林縣富有經驗的房地產專家都不會恐慌。

馬克•麥克勞林專欄全集

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美國 | 舊金山房地產市場最新行情：供需均衡投資好時機

舊金山房地產市場終於開始降溫，這對於過去幾年的一直觀望的買家無疑是個好消息。最近的銷售記錄顯示，該地區房價已經趨於穩定，許多房產無需經過競購戰就可購得。即使房產收到多家競價，其數量通常也是較低的個位數。要價和售價之間的差距也大幅減少。一年多以前，我們經常聽到一套房產實際售價比最初要價高出50萬或100萬美元。如今，這種現像已經變得非常罕見的。

這是否意味著舊金山房市不再是炙手可熱？並不是。對許多人來說，舊金山仍然是夢想中的城市，尤其是那些在技術行業工作的千禧一代。目前失業率處於歷史低點。許多移民也被舊金山文化多樣性、公共交通、教育、溫和的氣候和美麗的風景所吸引。

現今，舊金山房市處於一種供需均衡的穩定狀態。過去的兩到三年，由於舊金山房地產市場供應有限，需求遠高於供給，10或20家競價一套該地房產，數天內就可成交。隨著價格上漲，越來越多的業主將他們的房子放到市場掛牌出售，供應也跟著上升。另一方面，需求下跌，因為負擔得起住在這個城市的人口減少。當供給約等於需求時，市場將處於一個均衡狀態。理解均衡的人都知道，這種狀態很臨時，供應/需求很快就會失去平衡。

所有這些對投資者意味著什麼？

1、對於長期投資者而言，舊金山房地產是很好的投資。在過去的幾十年中，盡管有起有落，當地房地產市場始終如一交付高回報。投資者需要關注長期收益，而不是短期的波動。及時切入市場將是不可能的。

2、投資者購買房地產將更容易。競價減少將是必要的。仍是現金為王。投資者通過現金購買房產能省錢。

3、城市的某些區域公寓市場正變得飽和。購買靠近市中心的公寓將會更方便，更劃算。然而，獨棟房屋依舊非常受追棒。

4、我個人不相信房市存在泡沫。房地產市場正進行輕微的調整。迅速行動起來的人可以從調整中受益。正如我剛剛提到的，舊金山房地產是一個很棒的長期投資。

美國房地產的繼續蓬勃發展，許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心，所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高，比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題，今期專欄Anthony也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文】

赫瑩專欄全集

赫瑩詳解舊金山房產投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——東灣

舊金山灣區地區分布

東灣區域界定

廣義上的東灣包括康特拉科斯塔縣以及阿拉米達縣全境，狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市，包括最北的列治文、奧伯尼、伯克利、愛莫利維爾、奧克蘭、阿拉米達、海沃德、聯合市、紐華克、以及費利蒙。東灣的華人社區傳統上以奧克蘭華埠為中心，但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心。

相較於灣區其他地方，東灣的房價比較便宜。

東灣房產市場最新概況

第二季度東灣的銷售活動與去年同期類似——非常繁忙。事實上，作為2016年最活躍的一個季度，第二季度銷量有所下滑。六月份，我們發現市場輕微地向購房者傾斜，多方競價減少，價格調整增多。盡管如此，東灣市場仍以賣方主導，約80%的房產銷售涉及多方競價，且以高於原價的價格售出。

在該地區最受歡迎的街區內的理想房產仍以最高價格出售。在過去幾個季度中，適宜步行且靠近舊金山灣區捷運系統（BART）站點的房產最受購房者歡迎，售價在800,000美元到100萬美元的房產銷售情況良好。與其他太平洋聯合公司的地區不同，東灣的賣家大多數都在房源共享系統（MLS）登記，這有助於確保他們收到來自急切的購房者的最佳價格。

東灣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

東灣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

東灣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

東灣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

2015年與2016年第二季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

東灣房市前景預期

房產存量不足仍困擾著東灣，我們預計這一趨勢在可以預測的未來仍會持續，因此賣家仍然處於優勢地位。夏季末期的房產活動可能會逐漸減少，但我們預計，繁忙的秋季開始後，購房者數量不會短缺。

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

舊金山灣區地區分布

在2016年第二季度，康特拉科斯塔縣的購房者有更多房產可供選擇，房產儲量較上一年有了較大增長。過去幾個季度購房者的熱情有所減退，可能是厭倦了反復的價格戰，抑或是由於房產供應情況有所改善。銷售速度體現了市場狀況的正常化；六月初，房產待出售的時間較該季度初期時有所延長。

在高端市場中，200萬美元以上的待售房產數量過剩——這在康特拉科斯塔縣非常少見。自六月中旬起，只有五分之一的高端房產簽訂了合同，定價過高的房產賣家不得不降低售價以及時吸引購房者。

康特拉科斯塔縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

康特拉科斯塔縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度康特拉科斯塔縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

前景預期

我們預計第三季度會出現典型的季節模式——七月和八月相對平靜，九月學校開學後會迎來一個跳躍。購房者可能有更多選擇余地，賣家需要特別謹慎地制定價格策略，從而保證快速交易。

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