加拿大 | 史上最全!魁北克省教育體系的深度介紹

魁北克是加拿大面積最大的省,也是唯一一個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響,該省的學制與加國其他省份的設置不同,對國內的人來說,這是很陌生的。本文就此為大家介紹一下魁北克的教育體系。

魁北克教育系統由教育娛樂與體育部監管。具體管理是由當地公共選舉的法語和英語教育局完成的。孩子們從五歲開始分別接受學前班、小學(一到六年級)的教育。小學期間細分為一二年級為階段一、三四年級為階段二、五六年級為階段三。中學的教育為五年,是7~11年級。學生年齡在12到17歲之間。中學也分為兩個階段,一是7~8年級,二是9~11年級。完成11年級的學生將獲得政府頒發的初級教育證書。

魁北克全省境內有將近100個教育局,按照地區分管著區域內的公立學校。而蒙特利爾作為魁省最大的城市,其境內有6個教育局分管著不同區域的英、法語學校。下面是華人關注較多的三家教育局:

1、English Montreal School Board

加拿大蒙特利爾英語教育局(English Montreal School Board,簡稱EMSB)是魁北克省的英語公立教育局之一,成立於1998年7月1日,由蒙特利爾地區的前基督教教育局,天主教學校委員會,傑羅姆-樂羅耶學生委員會和聖-克魯瓦學生委員會共同組建而成。EMSB包括38所小學,26所中學,11所成人和職業教育中心,共計約35,000名學生。

2、Lester B. Pearson School Board

加拿大皮爾遜英語公立教育局(Lester B. Pearson School Board)是魁北克省的英語公立教育局之一,學校按照魁北克教育部制定課程計劃,鼓勵學生在智育、體育、領導才能和自我管理方面實現全面發展;學校還提供國際化程度極高的IB課程,為學生升入世界名校打下堅實的基礎。皮爾遜教委擁有45所小學、12所中學和6所職業培訓中心,共計約30,000學生。

3、Maguerite-Bourgeoys School Board

瑪格麗特布爾瓦公立教育局(La Commission Scolaire Maguerite-Bourgeoys)是加拿大魁北克省第一大法語教育局,下屬有85所教學機構,其中61所小學,12所中學,2所特殊教育學校,6所成人職業培訓中心和4所成人教育中心,在校學生45000人,教職員工6500余人。

魁省投入了大量的金錢和精力在教育建設上。從幾個月的娃娃到成人培訓,從注重實踐的職業課程到鑽研學術的大學高等教育等,該省都有很完善的設置以保證不同需求的人都能找到合適自己的課程。從低到高的教育層級如下:

托兒所(Daycare

其接受的最小的寶寶是從三個月大的嬰兒開始,但這實屬少數。由於孕婦的產假在魁北克省是10個月左右,所以大部分家長會把孩子在9個月大的時候送到托兒所。雖然家長心中不舍,但也正好由此讓孩子開始培養堅強和獨立,自己動手吃飯,穿衣的能力。

學前班(Preschool

入學的學生從4歲到5歲不等。在魁北克教育系統中,學前班教育從4歲就可以開始了,但是強制教育是從6歲開始的小學。與國內的托兒所和幼兒園總體上沒有什麼不同。

小學(Elementary school

一般從6歲開始,分成三個階段:1(一年級和二年級)2(三年級和四年級)3(五年級和六年級)。每個年級為一年時長。

中學(Secondary school

一共五年,稱為7年級到11年級。其中七年級和八年級等同於初中(Junior high school),九年級,十年級,十一年級稱為高中(Senior high school),畢業後拿到魁北克政府的高中畢業證書。

中學畢業後有兩個選擇:

  • 一是直接入讀職業培訓學校,經過相對較短的時間培訓即可到工作崗位就業;
  • 二是通過CÉGEP兩年的學習,再進入大學深造。

職業培訓(Training

通過幾百到一千多小時的職業培訓課程,學生可以拿到:職業培訓畢業證書(類似中國的中專、職高文憑);或者專業化職業證書(類似崗前培訓證書)

特別值得一提的是近年來魁省非常火爆的PEQ留學轉移民項目,學生完成1800小時的職業培訓學習後加上法語達到B2水平,即可申請PEQ魁省移民。這是目前加拿大性價比最高,用時最短,以及門檻最低的留學轉移民項目。

CÉGEPCollege d’ enseignementgeneral et professionnel

這是魁北克特有的教育設置。本地學生只有完成了CÉGEP才能入學University拿到學士學位。一般來說,讀CÉGEP的時長是兩年,在此期間學生會根據自己的興趣方向,進行重點選課,然後再申請入學大學。看起來CÉGEP很難理解,但簡單的說是相當於把其他省份高中的最後一年和大學的第一年組成了CÉGEP。

但同時學生也可以選擇讀三年的CÉGEP,畢業之後相當於國內的大專水平,拿到的是DEC學位(Diplôme d’etudes collegiales)。選擇這種方案的學生是為了直接參加工作,一般畢業後即可投入社會。

大學(University

魁省本地的學生在大學只需要讀三年即可拿到本科學士學位,這是與外地學生最大的區別。但其受教育的時間由於CÉGEP的存在,並沒有比省外的學生少,而是跟國內或是加國其它省份的共計16年相同。不同是是在此教育體系下,孩子都能更早的接觸到社會,通過CÉGEP的學習了解更多的目標專業知識,以幫助學生在大學選專業時更具有方向性和目標性,對未來的計劃也就更腳踏實地。

Rita感言

加拿大的歷屆總理有23人,就有9任出自魁北克省,包括現任總理小特魯多。管中窺豹,可見一斑,魁省的教育實力雄厚,體系安排合理,其英、法雙語的培養更是錦上添花。當地的私立中小學低廉的學費也是魁省的教育福利之一,

在今後的文章中,筆者再為大家介紹更多資訊。

 

周天綺專欄全集:

周天綺顧問解決加拿大魁省PEQ移民及留學難點問題

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——舊金山

導言:舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄,漲至75.5萬美元,反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市,不過春季房市緊迫感減弱,買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰,現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況,本期介紹的是加州(人口)第四大城市舊金山。

舊金山灣區地區分布

舊金山區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域,其中的每一個區域都包含幾個不同的社區:

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights.

區域8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

舊金山房產市場最新概況

經過幾年急速的價格上漲與漫天要價,舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固,但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長——特別是城市北部街區與廣受歡迎的諾伊谷地區。主要原因是很多賣家抱有不切實際的期望,並相應地對房產定價過高。因此,相較於去年第二季度,今年的價格戰有所減少,降價也更加普遍。

2016年第二季度的銷售速度不像2015年第二季度一樣繁忙,但變化程度並不明顯。在高端房產市場,很多希望購買大房產的買家駐足觀望,不確定其現有房產是否足以購買他們的目標房產。總之,盡管舊金山市場仍向賣家傾斜,但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣公寓中等銷售價位(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣公寓月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣公寓平均市場停留期(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣公寓線下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


舊金山縣單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

舊金山縣公寓銷售價位與初始價格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣區獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣區公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度舊金山縣不同價格範圍的公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

舊金山房市前景預期

盡管舊金山的房地產需求旺盛,但我們預計在今年接下來的時間內,市場會更加趨於正常化,即使針對夏季末期典型的減速進行調整。全球經濟的不確定性,包括英國公投脫離歐盟組織的負面影響與中國金融市場的緊縮,都可 能導致這種平靜趨勢的節奏與深度擴大。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(九):破解第三大誤解——“負現金流的物業或低收入投資者無需做折舊”

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢,現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用。為何還要做資產折舊抵稅報告?

我回答,首先房租收入會隨著通貨膨脹而逐年上漲,而房屋貸款利息等開支是相對固定的。今天打平或賠錢的投資物業,5-10年後一般會成為正現金流的物業。那時候,你會因為多打稅而苦惱。如果現在做一份投資房折舊報告並每年上報抵稅額度,雖然短期內沒有經濟利益, 然而5-10年後這些多年累積的負值(相當於虧損)可在投資房產成為正現金流的物業以後發揮它們的作用,讓您將來少交稅。

低收入投資者將來也是有可能掙更多的錢。比如上文提到的在讀的學生。如果您現在不做資產折舊抵稅報告,白白放棄應有的稅務利益,等到您將來接到國稅局寄來的交稅單時,才想把若干年前漏報的折舊抵稅額找回來就難了(幾乎是不可能的)。據統計,約有79%的投資者多交了稅,究其原因,大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。

此外,折舊可以影響到業主將來賣房時的增值稅,投資房子上附加資產的折舊額是不用還回去的。這無疑是增加了擁有物業期間的成本,讓業主少交增值稅。若讀者有相關疑問,敬請咨詢專業人士。

我們經常會看到因為對折舊這一概念一無所知而承受不必要損失的投資者,十分痛心,希望在此告誡讀者,做(折舊)比不做(折舊)要好,要做就盡早做並且要做出最大的結果。

每年的7月1日在稅務上都是一個時間分隔點。我們希望大家告訴大家,如果您擁有投資房產而從來沒有一份資產折舊抵稅報告的話,過了7月1日,您有可能又白白損失了一整年的折舊抵稅額度,從而要多交稅了。為了您的稅務利益最大化,請抓緊聯系專業人士,在7月1日到來前,運籌帷幄,把握主動,早日實現個人的財務自由。

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

澳洲稅務局規定,只有建築估算師兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,其他任何人不能簽發折舊報告。普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。【閱讀原文

 

黃旭剛Lawrence專欄全集:

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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英國 | 學生簽證放寬:將24小時出簽

英國於8月1日宣布把目標在24小時內審理英國簽證的服務推廣至學生申請人。

8月8日至10月14日期間,移民局每天將向選擇在北京、廣州和上海簽證申請中心遞交申請的第四層級申請人(學生簽證)開放100個超級優先服務簽證預約。

在簽證申請忙季,英國簽證及移民局每天在全中國範圍內收到的第四層級申請最多可能達到800份。每天的預約量可能根據未來的需求進行上調,這10周的試運行如果獲得成功則可能永久性提供該服務。學生仍然可以在15家簽證申請中心使用英速簽服務。

英國簽證及移民局亞太區總監賀梅瑞(Dominique Hardy)表示:

“英國繼續歡迎希望在英國世界一流學府留學的最優秀的中國學生。將超級優先服務推廣至第四層級申請人是我們一系列變更中最新的一個。這些變更是為了為我們的客戶提供更快速、更簡單以及更便利的申請流程。”

英國致力於在中國提供一流的簽證服務。截至2016年3月的過去一年間,英國簽證及移民局收到了約11.8萬份使用英速簽服務的申請,以及約3000份使用超級優先簽證服務的申請。

為了應對在華簽證需求的增長,英國簽證及移民局於6、7月在長沙、昆明和西安新增設了3家簽證申請中心,使英國在華簽證申請中心數量達到15家。

以下是英國簽證中心關於超級優先簽證服務的常見問題解答:

超級優先簽證服務耗時多久?

大部分情況下,簽證決定會在前往簽證申請中心遞交申請後的24個工作日小時內做出。超級優先簽證服務的申請將會被最快處理。但是這項服務並不保證簽證申請一定通過。所有簽證申請會根據個人實際情況結合英國移民法規做出決定。

這項服務的費用是多少?

超級優先簽證服務的費用為750英鎊,可以在線支付或者在簽證申請中心支付。

我要如何申請該服務?

符合資格的申請者在Visa4UK網站上完成簽證申請表後,可以預約和支付超級優先簽證服務。他們會被詢問是否要選擇超級優先簽證服務,並支付額外費用。

超級優先簽證服務的申請需要在早上11點前,向三個可以接受該申請的簽證申請中心遞交。視情況而定,申請人可能可以在赴約的時候選擇這項服務。請和簽證申請中心的員工咨詢。

為什麼我的申請會被延誤?

當申請人需要被面試的時候,簽證中心會盡快安排面試。面試完成前,簽證申請將不會被審理,因此,簽證決定有可能不會在24小時內完成。當需要補充其他材料時,簽證申請不會在收到這些材料之前審理,或者已經超過交材料的截止日,之後,這些申請將會第一時間處理。

如果需要支付醫療附加費,費用必須在醫療附加費終端得到確認之後才會處理申請。建議申請人在前往簽證中心赴約至少24小時之前支付醫療附加費。

建議申請人查看相關的第四層級簽證指南和移民法規,確保所有所需的材料都包括在其申請裡面,並符合移民法規要求。

如果之前被英國拒簽過,是否可以使用這項服務?

超級優先簽證服務並不適用於那些有不良移民記錄的人群,這包括但不限於那些在英國逾期居留,拒簽,有犯罪前科或違反移民法規,或那些被強制中止在英國學習時間的人群。

英國學區房選址大有門道,不僅要看學校等級排名,同樣不能忽視的還有學校的“容量”。英國的中小學很多施行小班教育,又由於近年來海外移民與日劇增,適齡入學學生數量逐漸增加,很多學校即使擴招也難以滿足龐大的入學需求。英國教育部最新公布十大中學招生飽和地,薩裡位居第一。【閱讀原文

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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加拿大 | Top 3城市供房、租房能力對比分析

加拿大的領土面積為998萬平方公裡,為全球面積第二大的國家,得天獨厚的自然資源以及穩定發展的經濟賦予了這個“楓葉之國”全球最富裕、經濟最發達的國家之一的美譽。

安大略省(Ontario),魁北克省(Quebec)以及不列顛哥倫比亞省(British Columbia,BC省)分別以她們的人口數量、經濟水平和占地面積等優勢占據了加國的前三大省份之位。而多倫多蒙特利爾以及溫哥華這三座其省內最大的城市憑借自身的種種優勢和國際地位在加拿大的各個領域各領風騷,吸引著全世界的目光。這三座城市的樓市也是世人關注的焦點,而眼前最熱點的當屬BC省大溫地區的“炒房熱”。

2016年7月25日, BC 省政府忽然宣布了一項新稅率政策:“自8月2日起,凡購買大溫地區房屋的外國人均要額外征收15%的房地產轉讓稅(Property Transfer Tax)”。省財政部長德容格(Mike de Jong)公布新法規時表示舉例說,新法生效後,一棟售價兩百萬加元的住宅,如果是賣給外國公民,則需要加上30萬加元的房地產轉讓稅。也就是說,在新政下,未來所有非加拿大公民或居民,以及外資機構的准業主都會受到影響。上至BC省省長(Christy Clark),下到溫哥華市市長(Gregor Robertson),都認為此新措施不但可以確保和幫助當地中產家庭能夠在社區購買或租到合適的房屋,而且還能抑制全球投資帶來的對溫哥華地區的房產市場的過熱影響。

究竟是政府決策者“杞人憂天”?還是溫哥華的房產價格當真是高到“如臨大敵”,造成了全民負擔?下面筆者就將分析溫哥華地區的房市給當地居民帶來的壓力,並與其他兩個城市做個對比,以此來對加拿大三大城市居民供樓租房能力進行分析:

供房負擔能力

去年九月,加拿大皇家銀行RBC針對各城市的房市走向以及房產市場的居民負擔能力分析進行了評估,評估報告顯示溫哥華與多倫多房市的持續火熱已經嚴重影響到了居民“供樓負擔能力”。溫、多兩市在房價飛漲方面的情況很像90年代房市崩潰前的不健康水平,雖今後的走向尚不可預期,但也到了需要謹慎投資的階段。而加拿大以蒙特利爾為首的其它城市則屬投資的健康等級。

皇家銀行副總裁兼總經濟師Craig Wright表示,溫哥華房產市場的供樓能力負荷已經到達加國所有城市的最高水平。以目前房價計算,該地區中等收入水平家庭的稅前收入的88.6%需要供給到房屋費用;而多倫多的情況趨於負擔排行榜的第二名,占59.4%。蒙特利爾在下表中排名第三,僅僅37.2%。這說明在蒙特利爾進行購房置業的居民比溫哥華的居民多出一半的可支配收入,買房者的供樓負擔大大降低。

加拿大三大城市供房負擔能力比較

然而,僅憑上表還不足以說明溫哥華的房市讓當地居民無法承受,因為所謂的“供樓能力”除了受房價因素影響外,也與當地收入有緊密的聯系。若溫哥華居民收入高到足以承擔高房價也無妨,但根據統計數據顯示卻並非如此。且除了買房之外,租房開支也是衡量居民安居樂業的重要指數。因此,筆者又做了三城所在的省份關於法定最低工資與負擔房租之間的研究。

租房成本比較

下面的表格摘自加拿大獨立並且非盈利公共政策研究機構(Institut Fraser)於2016年4月推出一份加拿大各省最低工資統計分析報告,該系列對比數字可以讓讀者對加國這最大的三個省份的收入水平有個直觀認識,從而更加深入地了解除供樓之外,租房成本上的差距。

加拿大各省最低工資統計分析報告【來源:加拿大統計局(Statistique Canada)、中小企業人員薪酬計算服務公司Nethris和加拿大房屋抵押貸款及住房保險公司(SCHL)】

由圖所示,溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省的法定最低工資為10.45 $/H,在這三個大省裡排到末尾,然而平凡家庭每月支付房租所需工作時數卻為131個小時,占居三省之首。也就是說,如果一個人平均每周工作40小時,那麼這個人的房租基本由他工作三個多周的工資來支付,剩下的一周左右的工資來負擔他的生活費。

與之相比,魁省普通家庭每月支付房租所需工作時數是72小時,比起BC省少了足足59個小時,這個差距相當於魁省的一位普通工作者每月可以擁有比大溫地區的工作者多一個半星期的工資儲蓄,比安省的工人多將近一個星期的工資儲蓄。所以,就需要租房的家庭而言,在魁省安居可以享受到更多的生活愜意與負債能力的輕松。

Jason專業點評

筆者憑借在海外多年從事房地產經紀的經驗並結合多方數據,大膽的預測:第一,新政不會把大溫地區的樓價問題完全清除,但是在一個階段內多少遏制住了上漲的趨勢。第二,魁北克省的房地產市場將自2016年起,在未來的幾年甚至是十幾年內,會是一匹黑馬。在如今溫哥華多倫多在房產領域前途不明朗的今天,蒙特利爾作為加拿大第二大城市會突破重圍,成為華人安家置業的首要選擇。

大部分華人都有購房置業的投資習慣和夢想。這其中既有中國民間資本逐漸強盛的原因,更有中國人千百年不變的對土地田宅的依戀。不管是作為子女教育的敲門磚,還是應對國內通貨膨脹實現財產保值,海外購房置業都是華人近些年來熱衷的投資方式。上文僅探討了在魁省、蒙市的安居優勢,若再結合近年魁省移民的火熱,和魁省廣受稱贊的高福利制度,不難推測出在魁省投資的巨大潛力。筆者會在今後的文章裡為大家介紹更多魁省投資置業信息,也歡迎大家向我提出感興趣的話題。

開年以來房價一路猛漲,每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”,不僅交易量“高”,價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易,同比增長迅猛,銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯,漲幅高達15.7%,這麼高水准的回報率,買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文

 

郭釋仁專欄全集:

郭釋仁Jason解析加拿大蒙特利爾買房及投資置業密匙

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣

導言:舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄,漲至75.5萬美元,反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市,不過春季房市緊迫感減弱,買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰,現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況,本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣(Napa County)。

舊金山灣區地區分布

第二季度,納帕縣的房產銷售活動十分活躍,尤其是與第一季度相比。這部分源於紅酒之鄉的季節性熱潮,在此期間購房者會等待這一地區迷人的春季到來,繁花盛開,給房產外觀增加了額外的吸引力——特別是在高端房產市場。定價低於200萬美元的房產通常能很快售出;價格昂貴的房產需要花費更多時間尋找買家,因此實事求是的定價非常重要。

目前納帕縣的買賣雙方已達到平衡,多方競價不再普遍,賣家通常不再收到加價。定價500,000與650,000美元的房產的較為常見,因為准備購買更大房產的買家需要賣掉原有房產以購買自己的下一處房產。

納帕縣房產中等銷售價位(2015年6月—2016年6月)

 

納帕縣月度可售房源量(2015年6月—2016年6月)

 

納帕縣房產平均市場停留期(2015年6月—2016年6月)

 

納帕縣線下交易的房源百分比(2015年6月—2016年6月)

 


納帕縣房產銷售價位與初始價格的百分比(2015年6月—2016年6月)

 

2015年與2016年第二季度納帕縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度納帕縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

房市前景預期

我們預計市場的當前勢頭會持續到第三季度初期,此後會出現夏季末期典型的減速。由夏季轉入秋季後,房產活動會恢復活躍,因為買家希望能夠及時遷入新家歡度假期。

 

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英國 | 史上最低貸款利率!這些關於按揭的知識趕緊Get

2016年8月5日,英國央行宣布,基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%。——這是英國央行7年來首次降息!

央行還表示,如果經濟持續下坡,還會再降,預計年底降息將接近零。

還記得央行決議投票是如何變化的嗎?我來幫您復習一下:

  • 脫歐前:加息(0)— 不變(9)— 降息(0)
  • 脫歐後一個月: 加息(0)— 不變(8)— 降息(1)
  • 今天: 9人一致通過降息

所以,降息帶來的變化是什麼呢?再來一個看圖秒懂。

首先是申了Tracker Mortgage的朋友們有福了,因為還錢利率主要受央行利率影響,所以你們還的錢就變少啦--一個月少22英鎊,可以去吃頓好的了呢!今天英鎊持續走低,援引Telegraph說的更清楚一點:

A cut in the Bank Rate to 0.25pc means a borrower with a tracker mortgage should see their monthly payment fall by£24.16 on a 25-year, £200,000 loan on a repayment basis, or £41.66 if it’s interest only.

也不是所有人都能占便宜。Moneycomms的Andrew Hagger說,首次置業的購房者依然需要面臨房源緊缺和高房價的門檻,降息對他們來說基本沒有利好。

與此同時,多家銀行/房貸提供商表示將於九月開始調整房貸利率。從9月1號起,Santander, Alliance & Leicester, Lloyd Banking Group和Coventry Building Society會開始采用調低後的新利率,Virgin Money、NatWest和RBS則要花更長時間進行評估。

另外,央行還將在未來六個月內增購600億英鎊國債,讓公司貸款利率下降,借此刺激消費和商業活動(就業機會)。

上文裡咱們說到的Tracker Mortgage,是一種非固定利率的按揭,而這個利率主要是隨著央行利率來變動的。那麼聰明如你肯定明白了,有tracker mortgage的人成了降息的最大贏家。

但是,如果你的按揭是固定利率,貼心的央行又出了一項項政策,也許會讓你成為贏家。這項名為Term Funding Policy 的政策的意圖,就在於鼓勵貸方降低利率,畢竟刺激經濟首先要激活內需這個G點嘛。

  1. 固定利率按揭

分析師指出,現階段的固定利率按揭是最劃算的,因為利率幾乎是史上最低,呵呵。不過金融機構也不傻,都想細水長流,所以他們當然不希望你一下子把錢都還了。當然,如果你希望提前結束還貸,或者超出你能償還的額度,貸方會收手續費,叫做ERC (Early Repayment Charge)。所以在申請這種按揭前,請務必弄清楚:

  • 超出還款額度的手續費是多少
  • 如果想更換成其他形式的按揭,需要提前多久通知銀行

如果首付押金占了總價的35%以上… 那麼恭喜你,這種按揭(一般是十年)的利率應該是最低的了。

  1. 房市會如何變化

分析師稱,9月之前,房市會趨於平穩,所以對於購房者來說是一個比較好的時間段。但是供不應求的整體格局在長期內不會改變,所以買家也不要對大降價有太高的期望。

如果要賣房子,也不宜要價太高,否則會降低買家對房市的信心,從而采取持續觀望戰略。

在英國夫妻一方是否有義務去償還另一半的生前債務?真的發生這種情況共有房產能否保住?房姐Chloe的個案分析就為您解析夫妻房產分割的問題,三種情況看看您屬於那一種。【閱讀原文

 

安妮專欄全集:

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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摩天大樓將改變倫敦的天際線 | 英國

Laura Henderson本期為我們探究摩天大樓成為倫敦新潮流背後的原因。

400座高聳入雲的建築預計在未來十年內在倫敦拔地而起,其中的73%將被作為民宅而設計。大部分將建在東倫敦,據悉光格林威治半島(Greenwich Peninsular)就有42座。那麼10年後的倫敦將會是什麼樣子?會被塑造成類似上海和紐約那樣的城市嗎?這些摩天大樓將怎樣影響這座城市具有歷史感的景觀?

最戲劇化的影響是倫敦將會湧現出新的高端房產區域,大多數都在泰晤士和的南岸;更多標志性建築會改變倫敦的天際線,如Tower Hamlets區的57層住宅樓Rolling Pin Tower。在美國建築公司KPF工作的 John Bushell預測,倫敦南岸會成為新的房產區,與北岸形成鏡面效果;景色將和繁榮的南倫敦、巴希特發電廠一樣吸引人。就如碎片大廈(Shard)標志著倫敦橋和小黃瓜(Gherkin)代表著金融城一樣,新建的大樓將定義已有的區域,同時並挖掘新的標志性地區。John Bushell說:“城市規劃系統將使城市看上去很美,就如同風景如畫的花園一般。倫敦不會像紐約那樣自由。新建計劃都被慎重考慮中,聖保羅大教堂周圍視線之內的景觀始終被保護著。”

這種突如其來的建樓風潮源於倫敦飛速增長的人口數和土地面積的缺乏。高層建築可以使更多的人居住在交通方便的中心地帶,使周遭的區域繁榮起來。

與上個世紀六七十年代的乏味的水泥樓群不同的是,今天的高層公寓旨在吸引高收入的城市白領們,他們喜愛開放式公寓,通常要有酒店式的服務與24小時保安系統、門房服務、停車服務、溫泉和室內花園。公寓窗外的景觀比任何因素都要重要,所以越高層的公寓價錢越貴;在外形方面,設計越具創意的高樓也就越有吸引力。

Aykon London One, 由KPF開發,位於Wandsworth的Nine Elms區,戶型由高端住宅,辦公室與經濟適用公寓組成。Aykon將提供450套住宅,有著非常多的公共空間,如樓頂花園、亭子,甚至是中國人指定要求的卡拉OK唱廳。

而鄰居One Nine Elms將會提供491套公寓,一個觀星台和這個國家首個中國五星級酒店。據Bushell說:“買家有50%來自英國,另外50%來自海外。

Ian Simpson是高層建築師,他在倫敦的項目叫做One Blackfriars——是一個有50層的摩天大樓,坐落在黑衣修士橋(Blackfriars Bridge)旁邊,在那裡一個單間公寓的價錢 達£960,000,價格之高令人瞠目(創下了倫敦南岸的記錄)。

開發商聖喬治(St George)的 49層的Vauxhall Wharf Tower是另一個昂貴的項目,總經理Mark Griffiths將其稱為空中的超級游艇,為一擲千金的買家准備了占據一整層的大面積公寓,有著360度的視野。

聖喬治(St George)開發的49層豪華公寓Vauxhall Wharf Tower

城市規劃條例規定這些摩天大樓建立之後,必須使之前不時髦的地區被重新定義並繁榮起來。所以這些高層開發區必須在著名的Georgian Squares區域之外建樓,集中在之前被污染的地區,那些區域大多布滿舊倉庫和被遺棄的鐵路房產。大倫敦市政府認為這些區域;;如沃克斯豪爾(Vauxhall)、哈克尼(Hackney)、金融城(City)、薩瑟克區(Southwark)、滑鐵盧(Waterloo)、倫敦橋(London Bridge)和金絲雀碼頭(Canary Wharf)已經到了改造的時機,將能夠提供倫敦急需的住房。

但是,建築師們正從摩天大樓林立的美國找靈感。來自Squire and Partners的建築師Michael Squire說:“我們Shell Centre大樓會和芝加哥與紐約的大樓相似。”這項工程正在打造一個擁有500個新家的35層大樓,位於Waterloo,預計2020年完工。

在倫敦碼頭區(Docklands)的新建築除了公寓外,還有社區。現代建築師們在建造住宅的同時,也在打造能使社區繁榮的結構。將成為倫敦最高樓的City Pride,坐落在長碼頭的中心位置。而有著75層的地標建築Landmark Pinnacle是另外一個高層居民樓,其中有兩層被用來做花園。用Squire的話說是:“這些樓就如同小村莊。”

為建築師和規劃師而設的論壇——新倫敦建築的主席Peter Murray說:“我們想要復制紐約的城市規劃,在設施便利的地方創造富有活力的社區。但是價格是驚人的;很難想像我們看到的價格水平要怎樣繼續下去,在北格林威治這樣的不是高檔區的地方,一個兩室的公寓就要£750,000。”

“趨勢是要打造混合戶型的房產,即綜合了經濟適用房和價格不菲的豪華套房。”

雖然英國公投早已結束,但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家,那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價,也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計,統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價,以及每平米房價,並做出解讀與排名。【閱讀原文

 

勞拉·漢特森專欄全集:

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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英國 | 夫妻財產分配:一方去世且有欠款,共有英國房產能否保住?

近日房姐收到了一位客戶的咨詢,是關於夫妻財產分配的,個案情節簡單明了,但可能也頗具代表性,因此應客戶R女士同意特為大家分享。下面請看詳細案例:

“房姐您好,我自結婚後一直和丈夫居住,並共同擁有一套房產(房貸已還清)。但是前不久我丈夫去世了,在處理後事時我發現我丈夫生前是有債務的,包括無擔保的銀行貸款,以及信用卡欠款。由於欠款加起來有一定數額,所以我擔心我丈夫的欠款是否會需要我去變賣房產來償還?畢竟這是我們共有財產,但是我們在英國也僅有這一套房產。”

這位客戶的主要問題就是夫妻一方去世後債務問題應當如何處理,而夫妻間的財產分配問題也是比較常見的。首先對於R女士丈夫所欠下的債務,在英國,債務人員的名字是第一責任人,也就是在欠債憑據上是誰的名字,誰就應優先償還債務。因此,如果債務人都是丈夫名字,在這一角度R女士並無責任去償還債務。

但是,根據英國的法律,R女士對任何共有財產的債務,擁有100%的償還責任。也就是說,此時如果R女士的丈夫將夫妻二人共有房產作為抵押,那麼此時R女士需要100%去償還這部分共有債務(Joint debts)。不過根據案例細節,R女士的丈夫所欠債務均為銀行卡和信用卡,且在其自身名下(即使開設副卡),不構成共有債務,那麼裡面欠下的債務也是由卡主償還。

不過在這個案例中,R女士與丈夫共同擁有房產,即他們是房產的Joint holders,因此當我們把債務分配聚焦到房產上事情就變得稍微復雜了一些,因為這涉及到二人的房產擁有權益(Interest inproperty)歸屬問題。此時R女士可能面臨3種情況:

第一種,若夫婦二人為共有居住者(Joint tenants),也就是房產的擁有權益平等(Equal interest)。在這種情況下當R女士丈夫去世後,根據公平分配原則,她丈夫部分的財產份額會自動變成R女士的份額,不再作為R女士丈夫名下的財產,也就是此時R女士事實上是可以免去其丈夫的債務紛擾的。這也是目前英國最為普遍的夫妻共同擁有房產權益的方式。

第二種,若夫婦二人為普通居住者(Tenants-in-common),即二人擁有的房產權益份額不等。這種情況也是較為常見,通常可能是由於最開始購房時二人達成了某種財產協議進行分配。例如購房時其中一人付了很大一部分首付;或者其中一方曾經遭遇破產或者擁有過一些不良信用紀錄導致無法貸款,在這種情況下二人最開始對房產份額的分配就會出現一多一少的情況,甚至最初貸款(Mortgage)時沒有一方的名字。此時R女士丈夫這部分財產權益將被作為資產保留,那麼債權人有權向R女士提出償還債務的要求,那麼R女士也將不得不將房產出售或者進行再抵押(Remortgage)。

第三種,走破產程序,這種情況比較特殊,真正實行次數非常少見。這種情況下債權人可以將去世的債務人視為破產者,繼而開始實行破產管理程序(Insolvency administration order)。此時即使夫婦二人為房產的共有居住者,即符合了第一種情況,但是R女士丈夫的財產權益份額仍然有可能發生逆轉,被用於實行破產程序。不過房姐還是要再強調一遍,這種情況屬於極少見案例。

房姐專業點評

財產分配與夫妻二人關系其實很微妙,有的話通過口頭便可以順利完成分配,而有些則需要靠法庭來調節。房姐建議R女士以及其他有類似情況困擾的客戶,在事情被決定前請務必咨詢專業房產顧問及律師,具體案例具體分析,切實解決問題,避免一些不必要的麻煩。

聲明1:案例刊登已經過R女士同意。

聲明2:本公眾號文章均為知識政策普及性質,並非絕對建議,不承擔法律責任,如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的。想給自己孩子買房,一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產,在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂?今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例,幫您解決心中疑惑。【閱讀原文

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列(八):破解第二大誤解——“會計師為我做折舊”

不少投資者認為做折舊是會計師的事情,為何還要找專業的建築估算師做折舊呢?

澳洲稅務局(ATO)規定,目前在澳洲有兩類注冊稅務代理資格,一種是常見的用以報稅用途的注冊稅務代理;而另一種是QS類別的注冊稅務代理,專做折舊抵稅報告。只有建築估算師(Quantity Surveyor)兼QS類別的注冊稅務代理才能出具房產折舊報告,一人必須同時具備兩種資格。其他任何人(包括估價師和會計師等)不能簽發折舊報告,也不能是多人聯合簽發折舊報告。

普通會計師持有的注冊稅務代理資格並不是QS類別的注冊稅務代理資格,兩者的適用範圍(前者是報稅,後者是制作折舊報告)是有嚴格區別的,任何試圖混淆這兩個概念的行為都是不合法的。

更為重要的是,會計學的原理是建立在會計憑證基礎上的。也就是說,您的會計師只能對少數全新的或者有財務憑證的單一資產進行折舊抵稅工作。對於更廣泛的固定資產,包括民用和商用物業在內,其在現實交易中是沒有准確的財務憑證。即使您去買個新房,開發商也無法開具建房成本的發票,因此您的會計師在這種情況下可謂是愛莫能助。

任何房子的售價都有土地成分,土地是不能做折舊的。因此對房屋做折舊前必須估算出歷史的建築成本。在建築擴建及改建的原始成本無法知曉的情況下,稅法規定建築估算師的估算結果是唯一可計算折舊的依據。其它人士,如會計師是無法代勞的。

專業人士做資產折舊表時,並不是依賴發票,而是根據現場搜集的證據和個人的主觀判斷來估算出在建築擴建及改建的原始成本。這點和會計不一樣。會計學的原理是建立在會計憑證的基礎上的,如果沒有相關的發票或收據,再高明的會計師也只能是“巧婦難為無米之炊”了。

相反,若客人無法提供發票或收據,專業的建築估算師會根據當年建築市場的平均價值來估算出一個合理的建築成本數值,建築估算師是稅法唯一承認可執行這項工作的專業人士,因為他們是建築成本的專家。

資產折舊抵稅報告是一份合法文件,它確定您的哪些資產可以用來折舊抵稅以及如何計算每年的折舊額。一份資產折舊抵稅報告就等同於一本長達40頁的發票本,投資者每年使用其中的一張發票去和其它具備合法性,且可抵稅的費用一起,交給他的會計師去做退稅用途。

納稅人私自在網上做的任何形式的資產折舊抵稅報告更是風險極高且不可取(這種行為和納稅人自已給自已造假發票沒有本質的區別,不僅違法,且一旦被稅務局查出,全盤皆輸,後果嚴重。)

澳洲稅法規定,資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師(Quantity Surveyor)出具,同時他必須是注冊稅務代理(Registered Tax Agent)。為了保護您的合法利益,請盡快聯系專業估算師,他會最大化您每年的折舊抵稅額度,並提供百萬專業保險保障,讓您投資好回報,無煩惱。

經常有投資者問我,他的物業是個舊房子,很多年都沒有申報資產折舊了,是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。我的回答基本上是肯定的。上一期專欄,我告訴大家澳洲稅法有關的規定,扭轉大家一貫對“舊房不值得做折舊”的想法。【閱讀原文

 

黃旭剛Lawrence專欄全集:

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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