Special Investment Column – Page 111

英國 | 脫歐後到底應不應該在英國買房？

英國脫歐之後，被問到的最多的問題之一，就是：英國脫歐了，到底現在是不是應該在英國買房？這個問題需要因人而異，每個人的背景不一樣，需求不一樣，資金狀況不一樣，很難有一個標准答案。

本文僅僅根據筆者的一個基本情況，與大家分享一個自身的經歷，僅供大家參考，不代表任何法律或者財務建議。

買房不買房？長線還是短線？

如果僅就買房不買房而言，筆者的經驗是，如果是計劃長期在英國發展，有穩定的簽證（3年以上），就是一定堅決的買！買！買！

脫歐不脫歐，和你關系不大，只要你居住在英國，你就需要付房租，只是付多付少而已。房價走勢，經濟走勢等宏觀話題，作為平民老百姓的我，基本不看。

倫敦還是曼城，一區還是二區，基本你也可以不用考慮太多。記住一個原則： location。只要交通相對方便，不用去管房價走勢。

對房屋的周邊信息，安全等需要自己花一些時間去做很多工作。這裡討論的話題的前提是：第一套在英國的房！買，堅決的買，至於買哪裡的話題，是一另外一個長篇大論，文尾會簡單探討。

從筆者的個人經驗看，只要你計劃長期持有，其實，只要有機會就應盡快買！到最後你會發現，有時候，房子的漲價比你的基本工資收入還要高。

房價這麼高！肯定有虛高？

記得人生中的第一套房，很多人那時候就說北京的房價太高，有泡沫！肯定會降，很多人都說要觀望，等房價下降再買。

說實話，16年前，作為北飄，我完全沒有這個想法，房價下調不下調，我都要付房租。而且作為北漂，有一個自己的房產是我人生的第一個大夢想。所以，毫不猶豫地拿出了全部積蓄（15萬人民幣…）付了第一套房（北京海澱回龍觀）。

平均房價，據說當時處於北京房價的最高點。在回龍觀區1500每平米。說實話，現在是後悔的，應該在五道口附近買，當時的房價是4000人民幣每平米，無奈囊中羞澀，只能買得起回龍觀。一個月前查了一下房價，80000人民幣每平米。

沒錢怎麼辦？錢從哪裡來？

錢是大問題，很多人其實都是想買，苦於沒錢。

記得筆者買倫敦第一套房產的時候，差點把信用卡的透支額度都完全提現用來交房。筆者的觀點其實是：錢就像海綿，擠一擠還是有的。

從目前的倫敦樓市看，大部分人買的是樓房，樓房中，以幾大地產發展商比較推崇的樓花方式比較流行。簡單來說，付款可分為2－3年，首付5000英鎊，三個月之內付5％，半年內付15％, 2年後，房屋交付前付清余款。

這一做法最大的好處是很大程度上對資金壓力有很大的緩衝。舉例而言：

一套倫敦四區的一房一廳，大概售價在40萬鎊左右。

定金：5000英鎊
5％首付：2萬英鎊
15％前期付款：6萬英鎊
80％余款：32萬英鎊
貸款額度：工資的5倍（兩口子的工資加起來需要達到6萬英鎊）

所以，我的感覺就是，如果是夫妻兩人同時在英國，有穩定工作，加起來年薪超過6萬鎊，就可以靠自己的實力，在倫敦購置房產。

房屋貸款怎麼辦？尋求專業機構的幫助！

房屋貸款的問題，是另一個比較重要的問題。通常而言，大部分銀行都是提供相關的房屋貸款服務，甚至包括中國銀行倫敦分行也有相關的產品和服務。

大家甚至可用父母在國內的收入作為證明來辦理英國的房屋貸款。具體信息，大家自己需要花時間去研究，去聯絡專業人士。

第一套房屋貸款的技巧

目前現行的房屋貸款產品中，有一些與中國類似的房屋抵押反貸款模式，不是很流行，但針對中國人有比較實際的應用效果，如果有興趣可聯系筆者溝通。

後記

本文僅僅針對年輕人，在英國的第一套房產購買與否做一個簡單的分享和建議。不一定適用於高資產人群及以投資為主要目的的房產購買人。專業的房產問題，請大家咨詢專業的顧問或機構。

英國Halifax、Nationwide等銀行紛紛降息，下調住房貸款利率，彙豐銀行（HSBC）更是將2年期固定住房貸款利率降為0.99%，令業界嘩然。此舉即出，預示著降息大戰號角已經打響。不過房姐Chloe提醒大家，關於住房抵押貸款，並不是利率越低就越好。【閱讀原文】

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美國 | 住進加州聖塔莫尼卡沉浸在海濱度假氛圍

大家好，目前氣溫開始上升，加州南部超級夏季來臨，正是將我們的目光聚焦陽光明媚的聖塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳時刻。

美國加利福尼亞州洛杉磯縣聖莫尼卡（Santa Monica）

聖塔莫尼卡是一個獨立於洛杉磯的海濱度假城市，擁有美麗的沙灘以及一個標志性碼頭，碼頭上架有燈火通明的摩天輪。這裡是洛杉磯縣最好的居住之地，天氣涼爽，許多人喜歡在這裡散步，漫步街頭，特別是在第三街長廊（Third Street Promenade）和柵欄公園（Palisades Park），因為那裡能俯瞰海灘。就在前幾個月，聖塔莫尼卡數條地鐵站點建成，其中一條路線可以直接通往洛杉磯市中心。這裡還有自行車可供使用和公交線路接駁地鐵站。

這個城市推崇自由，通常被稱為聖塔莫尼卡人民共和國，以保護人民為宗旨。出租人受到法律保護，租金也受到控制。這裡有著美麗的大房屋。聖塔莫尼卡學區覆蓋馬裡布（Malibu）中學和小學，高度評價。

聖塔莫尼卡有許多中高收入社區。所以我們談論價格時需要意識到，皮庫（Pico）南部和林肯州東部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海灘上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一個世界。

以下為價格樣品：

聖塔莫尼卡待售房產

游覽聖塔莫尼卡必去之地當屬聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋轉木馬，電影《騙中騙》（The Sting）曾在這裡拍攝取景。夏天某個周四晚上，碼頭上將舉辦免費的音樂會。沿著海灘散步，或是沿著自行車道騎自行車，欣賞海灘風景，參與海灘活動。海灘邊安嫩伯格（The Annenberg）莊園正重建，附近是以電影明星馬裡昂·戴維斯（Marion Davies）名字命名的賓館——馬裡昂·戴維斯賓館，這裡一年四季都有娛樂和文化活動。沿著海灘上面柵欄公園散步，可以觀賞到非常美麗的景色，旁觀當地人日常鍛煉。

第三街長廊（Third Street Promenade ）

碼頭旁邊的第三街長廊林蔭路（The Third Street Promenade and Mall）有優質的購物中心、餐館，還有很多街頭藝人和電影院。每周三、周六和周日農貿市場將有新鮮農產品上市，很多當地人包括廚師都到這裡購買。如果是購物，可以去蒙大拿大道，那裡有昂貴的商店和一些不錯的餐館，還有一家電影院，每天晚上都放映不同的經典電影，並且購買一張電影票就可觀看兩部電影。沿著太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）駕車，可看到許多電影大亨居住的黃金海岸。這裡的人們著裝隨意，反映出海灘城市特色。

聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在聖塔莫尼卡可以享受高質量的生活，如果你能負擔得起，住在洛杉磯也是一個很好的選擇。海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人。在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，似乎這裡就是避暑度假最好的地方，沒有特別的理由。

畢竟，這是一個具備度假生活所有元素的避暑勝地，令人夢寐以求。如果我能住在聖塔莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂。到了冬天，海灘將享有難得的寧靜。你可以渾身是沙地回來，然後從頭到腳淋浴一遍，再去干淨的游泳池中游泳。每當我想到一個放松的地方，總是回想到躺在吊床上俯瞰聖塔莫尼卡海灘或乘坐在小型充氣船上漂浮在池中。那個時刻太愉快了，你應該親自過來體驗一下。買房之前可短暫游覽一番，沙灘邊上有幾家很好酒店，路對面也有幾家。這就是聖塔莫尼卡的生活。

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洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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英國 | 後脫歐時代＝英國買房好時機！住房貸款利率首破1%

英國Halifax、Nationwide等銀行紛紛降息，下調住房貸款利率，彙豐銀行（HSBC）更是將2年期固定住房貸款利率降為0.99%，令業界嘩然。此舉即出，預示著降息大戰號角已經打響。

Halifax和Nationwide Building Society兩大房貸銀行近日各自宣布全面下調住房貸款利率，下調幅度平均為0.3%，用以吸引廣大首次購房者。

利率下調後，目前Halifax銀行的2年期固定住房貸款利率為3.44%（80%LTV＊），產品費用1,499英鎊（Product fee）；5年期固定住房貸款利率為3.99%（90%LTV），費用999英鎊。

而Nationwide方面，利率下調後2年期固定住房貸款利率為3.89%（95%LTV），費用999英鎊；3年期固定住房貸款利率為4.39%（95%LTV），費用999英鎊；5年期固定住房貸款利率為2.19%（60%LTV），費用999英鎊；10年期固定住房貸款利率為2.99%（LTV未公布），費用999英鎊。

（*注：LTV全稱Loan-to-value，為貸款房價比。此之外兩家銀行均另外針對首次購房者提供不同程度的貸款返現政策。）

英國彙豐銀行也隨即做出反應，並且“來的更狠”，宣布再次降低住房貸款利率，即2年固定貸款利率為0.99%（最大貸款金額為50萬英鎊），成為英國首家2年期住房貸款固定利率低於1%的銀行。不過，雖然利息進行了下調，但是在押金方面則是至少要交付35%，並且要收取1,499英鎊的相關費用。LTV比率方面需到銀行進行咨詢。

彙豐銀行此舉被指是針對除了上文兩家銀行的降息措施，同時也是為了與另一大住房貸款房貸方Yorkshire Building Society的2年貸款固定1.14%利率的產品進行競爭，該產品費用目前為1,345英鎊。

倫敦一貸款經理人David Hollingworth表示，彙豐銀行此次的住房貸款利息低得確實令人驚訝，利率比該行5年固定利率的產品還要低一個百分點。不過這同時也為目前市面得2年固定利率貸款設定了新標尺，一家銀行有動作，其它銀行定會制定計劃進行趕超。雖然相關產品費用價格不低，不過對於同行業其它產品來說並不能算是最高的頭幾名。伴隨這場“降息大戰”，有經濟學家預測今後一些固定年限的平均住房貸款利率都會降到0%－0.5%的新階段。

雖然近來各大銀行一再降息，但需要大家注意的是降息往往都是針對特定的一些產品。因為最近一個月以來，在全英國範圍內，2年期固定利率的住房貸款平均利率實際上是上浮了，由2.56%小幅上升到2.58%；而5年期和10年期的利率則是普遍降低，分別為3.16%和3.46%，且均為歷史最低。（數據來源：Moneyfacts 2016年6月）

房姐專業點評

房姐提醒大家，關於住房抵押貸款，並不是利率越低就越好，購房者還要參照產品期限，貸款房貸比，相關費用，自身還貸能力等諸多方面進行綜合考量，最終決定是否申請該形式貸款。因為以彙豐銀行這一新產品為例，雖然利率的確出奇的低，不過產品費用確實不低，並且2年其實不算很久，尤其是對於還貸者來說簡直就是飛快。是否能將所有事項在2年內搞定就要貸款者自行衡量了，並且產品配套的貸款房價比也需要仔細研究是否劃算。

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。安妮會從4個問題入手，預測英國房產在脫歐後的何去何從。【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國 | 2016英國移民法條例出台：收費增加 + 移民控管加強

隨著梅相的上位，英國移民局出台了最新的2016年移民法調整後的法案。

該法案將建立一個新的“移民技能費’，某些雇主將不得不支付，如果他們希望帶來一定的人員進入該國。籌集的資金將用於開發技能，在居民的勞動力市場。該法案也將確保所有的一線，公共部門工作人員能講一口流利的英語。

該法案同時加大了那些在英國沒有合法身份的人士在英國定居的難度，在2014年移民條例的基礎上，房東將能更迅速地驅逐非法移民。

此外，該法案將限制對那些申請難民庇護但是一直沒有獲批，以及其家屬的支持，新法案將支持的是那些真正的窮苦人士以及離開英國會受到真正傷害的人士。

新法案將裝備移民官額外的搜查和扣押的權力，以更好地執行移民法。該法規定了旨在打擊非法移民到英國，從小船橫渡英吉利海峽的威脅。根據該法案，邊防部隊將有新的權力，對非法進入英國領海的船只進行移民檢查。

相信梅相的上台，不僅僅需要解決目前針對歐盟關系的問題，她的老本行，對於移民的管理和控制，仍然是她的主要工作之一。

簡單歸納一下此次公布政策的相關要點：

增加勞動技能費：雇主要雇佣海外雇員，頒發工作簽證，現在需要額外支付每人每年1000英鎊的單獨費用。
任命了新的勞動力市場執法部門的負責人：加大對目前現有的工作簽證擔保人資格的審核，監督。
未獲批的難民將受到更嚴格的管控，政府需要將相應資源協調分配給那些真正需要的人士。
賦予海上移民局執法力量更多法律權利，能夠武裝檢查非法入境英國的海上船只。

英國生活需知道的幾個法律技巧

一、對付強權的最佳方法是通過強權

有個朋友申請父親英國探親簽證，結果被拒。被拒原因很多也很復雜，總之一句話，不相信申請人會按時離境。被連續拒簽三次，最後我們提供的解決方法是：去朋友所在Council 找Local MP，投訴移民局非法拒簽！

最好找在野黨，在野黨通常比較配合投訴在野黨政府職能部門且通常議員雖然不能強迫改變政府職能機構的行政決定，但通常會給行政職能部門一些相關壓力，至少讓他們不會輕視這件事。

二、你有權利找政府問任何非機密問題

按照法律規定，任何英國居民（非居民）都有權利要求政府部門提供相關非機密敏感的問題，如去年總共批准多少個簽證，如問當地政府的總開銷及開銷明細等。所有相關的問題須在規定時間內得到完整的答復。

具體方法：https://www.whatdotheyknow.com/。可以匿名，也可實名，只要不涉及到敏感信息，都會得到答案，通常4周之內會有答案。

三、只有內政部可取消你的簽證

很多學生簽證持有人或工作簽證持有人在遇到被學校或雇主取消擔保的時候，通常會認為自己的簽證也會立即失效。實際上，失去擔保狀態並不意味著你的簽證失效！因為學校或雇主都沒有權利取消你的簽證，他們只有權利取消他們的擔保，取消簽證通常由內政部做出決定。

從被取消擔保到被取消簽證通常有一個周期。從被取消簽證後通常會有一段時間，如60天時間給當事人遞交新簽證申請或轉換雇主時間，這是法律賦予的權利。

四、內政部不可以攔路查詢你的簽證

很多同胞由於種種原因，擔心在大馬路上被查問簽證類型。實際上，在公共場所被Stop And Search的權利僅是被賦予給警察（Police）而不是 Border Force!

如果是警察巡邏期間懷疑你的行為舉止，在以下四種情況下可以攔住並搜查：

違禁藥品
武器
被盜財物
犯罪物品

以上觀點不代表任何法律建議或觀點，若在英國生活當中遇到法律糾紛及障礙，請聯絡專業法律機構咨詢尋求法律援助。

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英國 | 該賣還是該買？脫歐後的英國房產四大問

可能你剛剛為自己夢想中的房子辦好了手續，突然英國甩手離開歐盟了，本來一筆低風險高收益的投資突然讓你心生懷疑。也可能你看到了房產下降趨勢，想在混論中機會主義大賺一筆。但市場充滿了不確定性，誰都不敢輕舉妄動。

7月1日，英格蘭銀行執行官Mark Carney稱，英國可能會降息，采取量化寬松貨幣政策。這些都會影響房貸成本，使得房產價格更低。

1、要不要延期購房？

如果你已經簽署了合同，違約會導致巨額罰款。但如果還沒有，房產顧問建議可以先觀望市場態勢，不著急下手。因為目前預測房貸成本會下降。大約80%的房貸利率是固定利率，但如果這個利率能像預期那樣降低的話，這對購房者會很有利。

目前，已經有房主開始修改自己的賣房合約，有些甚至允許你在付過安排費用後再協商更改價格和條約。建議在這段期間和房產中介保持聯系，以獲取最新的價格咨詢。

當然了，利率和房產價格變化需要一定時間，這段時間所產生的經濟和時間價值也需要被考慮進去。

2、現在付款會不會虧？

房產顧問說：“我認為房產價格不會變化太大，但在這幾個月的不確定期，房產交易數量是一定會減少的。”

房產價格可能會在接下來的幾個月降低，但由於房產價格逐年呈兩位數增長，這個降低所帶來的影響並不大。

這幾個月的不確定性可能會給你更強的購買力，也更有可能會以更低的價格買到更好的房產。

房產顧問建議，如果你一直需要購房的話且已經有了心中目標的話，可以趁此時機考慮下手，畢竟雖然房貸成本會降低，房產成本並不會有劇烈的變化。但當然，如果你並不著急的話，多看看更好。

3、經濟到底會下滑多少？

“現在還沒有人知道。如果你認為經濟會長期受損的話，那麼房價的確會下跌。但我們有兩年的時間和歐盟協商，我對此表示樂觀。”房產顧問說。

目前，10年政府金邊證券回報率已經下降了1%，房主們已經在考慮下調利率了。但房產顧問不認為他們會下調更多。對於首次購房者，政府大力支持發動Helpto Buy項目幫助他們購房，但注意該項目今年年底截止。

4、英國房產市場會停滯不前嗎？

房產顧問：“不會。特別是在倫敦，對房屋的需求不會降低。”

人們或許會開玩笑，但他們不會遷離英國。相反，在英國真正脫歐之前，可以預料到會有大批歐盟移民在截止日期前搬來英國。

所以，如果長遠來看，房產市場需求還是會上漲。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓總裁黃曉珠會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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英國 | 【個案】兒女買房母擔憂：孩子同伴侶分手後共有房產該如何分配？

想給自己孩子買房，一方面又擔心孩子現關系尚不穩定的男/女朋友分占房產，在這種棘手的環境下父母該如何助力孩子購房同時減少後顧之憂？居外【名家專欄】個案答疑幫您解決心中疑惑。

在英國，伴侶分手後共有房產該如何分配？

父母對孩子的愛可以說是天下最無私的，但凡看到孩子有一點困難就會不由自主地想去施以援手，幫助孩子度過難關。但是，父母的愛是一方面，是否應當去給予也要遵循孩子的意見，尤其是已經成年的孩子。畢竟孩子越大，就越有自己的主張，也會為父母和更多身邊所愛的人去考慮，這時候如何幫助子女就越需要更加慎重行事。

今天我們就來為大家分享來自一位母親J女士的案例，她目前正在面臨想幫孩子，但是不知如何穩妥地去幫的困惑。以下是J女士的咨詢：

“您好，我和我老公在英國擁有自己的房產，兒子現在到了成家的年齡，因此正在尋覓屬於自己的房子。目前心儀房子已經選好（21萬英鎊），孩子也在積極籌備購房貸款的事，他（和女友）通過的貸款是16.8萬英鎊。但我們知道目前兒子的資金方面還是存在一些困難的。我想資助他5萬英鎊去買房，至少首付（4.2萬英鎊）和一些雜費能搞定，這樣兒子也不會被房子拖的這麼累，兒子也同意了這筆資助。只是我唯一擔心的是她目前的女友，雖然這樣講可能不太好，但就目前看來他們的關系不是很穩定，如果這時候買房，萬一日後兩人分手，房產的所有權問題就會發生糾紛，這會是一件很麻煩的事。因為我知道現在買房日後房產會是二人的共有財產，不過目前看來資金方面是我們這邊出的多。我問過一些朋友不過也都是眾說紛紜，所以想看看有沒有什麼好辦法既能讓我幫助到兒子，又能為兒子日後的財產安全提供保障，當然也不要傷了大家的和氣。”

從上文中可以看出，孩子日後的財產安全是這位母親最為擔憂的。確實，這種問題雖然講出來有些尖銳但恰恰是每位父母幾乎都會考慮到的。根據文中描述，首先如果這處房產您兒子決定和他女朋友一同還貸並且共同持有作為共同房主（Joint tenants），那麼此房產就是您兒子和其女友的共有產權房產，因此即便日後二人分手，房產的一半也確實會由女友持有，這一點是可以肯定的。但是，在房產分配的時候，往往並不是“對半均分”的。

其實，在最初注冊二人房產份額的時候，是可以分配到不等份額的（Unequal shares），而該份額占比則是根據二人各自購買房產的出資額。也就是說，我們假設您兒子用您資助的這筆錢完成了購房，並且假設二人分手，那麼到時候財產分配女友分到的部分僅為住房貸款數額的50%，而另外支付首付的份額仍歸您兒子所有，因此最後總體分配的數值是您兒子會分到60%（住房貸款的50%以及4.2萬英鎊首付），女友是40%，並且這部分分配不包括您另外給兒子用於支付“雜費”的費用（房姐注：文書費律師費等）。

另外，需要提請您的是在英國任何家長或是其他比較慷慨的資助者（成年人）如果想為您兒子提供首付支持，貸款方一般都會要您出具證明信以及提供相關銀行賬戶余額證明，用以確認資助者有意願並且有能力資助購房者購房。所以在資助兒子前請您把這方面相關資料准備好。

最後，父母雖然關心子女，但同時也要適當地多去信任孩子，這信任不僅體現在對他/她們的人品上，也要相信他/她們有能力處理好身邊的事，因為如果您兒子和他女朋友能夠一直感情很好地走下去，那不就不用去擔心接下來的這些事了嗎？不管怎麼說，能夠一起辛辛苦苦在英國打拼買房還貸，我們還是很看好這一對的。

聲明：

文中案例已經過J女士同意進行刊登。
本文均為知識政策普及性質，並非絕對建議，不承擔法律責任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產專業人士。

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。【閱讀原文：一、二、三、四】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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澳洲資產折舊抵稅系列（七）：破解最大誤解——“舊房不值得做折舊”

經常有投資者問我，他的物業是個舊房子，很多年都沒有申報資產折舊了，是否有必要做個固定資產折舊抵稅報告來抵更多的稅。

我的回答基本上是肯定的。我知道不少的華人朋友以往對固定資產折舊認識不深，往往忽略它。雖然澳洲稅法規定，1985年7月18日前開工建造的房屋，其原始資本（即建築的結構）是忽略不計的。但是，除原始資本外，附加資產（assets）是固定資產折舊重要的組成部分，其價值往往超過了原始資本部分的價值，不容忽視。

即使你的投資房建於1985年7月18日前，只要現在是有租客在裡面居住，它就擁有附加資產，比如空調、風扇、地毯、窗簾、百葉窗、熱水爐、爐具、排風扇、防火警報器等等。這些附加資產，沒有年份的限制，只要它還有使用價值，就可以計入資產折舊抵稅報告中。折舊抵稅報告的制作人或其代表會上門對它們進行檢查，評估它們的現有價值，應用稅法規定的有效壽命值，計算出每一年投資者可申報的資產折舊值。

除此之外，澳洲稅法還規定，對於1992年2月26日後進行的裝修，包括改建、加建和擴建等，都可以按原始的建築成本分40年來進行折舊。建築估算師是唯一被稅法認可，可計算出原始建築或裝修成本的專家。對於投資房購買前發生的改建、加建和擴建，房產現任所有者也可以按年數來申報相關的折舊值。

根據以往的經驗，我相信95%以上的舊房子都值得做一份資產折舊抵稅報告。對於舊的房子，我們甚至可以在網上搜索一些資料，為投資者在下訂單前，免費提供第一整年折舊額度的大致範圍，供您和報稅的會計參考，為您解除後顧之憂。更何況制作固定資產折舊抵稅報告的費用是可以當年100%抵稅的。投資者們，您還猶豫什麼呢？

對於投資者購買前已完成的建築（含加建、擴建的固定資產），在其壽命期限內，以後的業主依然可以按年申報折舊，不過要減去從建築、加建、擴建完成時到資產擁有前的所有折舊。

案例分享

老李2010年在舊城區買了一套投資房，原始建築建於70年代。根據澳洲稅法規定，1985年前修建的房屋，原始資本上的折舊不計。那麼，老李是否已失去了大部分的資產折舊額度呢？

筆者進行了現場調查，結果發現老李的房屋在2000年左右進行了大規模擴建，原木屋被加高，增加了樓下的祖母屋（Granny Unit），估計當時擴建的費用共計10萬澳元。這樣老李可繼續申報祖母屋（Granny Unit）部分自購買日起剩余的全部折舊額（非老李擁有期間的折舊是不計算在內的），每年約有3000澳元。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 美國也有浪漫水鄉！聚焦南加州的威尼斯

今年南加州的夏天似乎漫長到永恆。在這個季節，我們似乎更適合把房地產的焦點轉向美麗而怪誕的威尼斯海灘（Venice Beach）。

我住在Venice，我熱愛這裡的海灘氣候和藝術氛圍。這些年來，我見證了這裡發生的種種變化。過去，Venice是有點嚇人而又危險的地方，那些藝術家，或自詡為藝術家的人和低收入人群聚集在此。現在，它仍然受到藝術家們的青睞，但因為它的獨特氛圍，很多有錢人也被吸引過來。慕名而來的還有很多來自各個專業領域的精英們。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）過去到處是酒吧和二手商店，現在成了游客必到之地。大量的本地餐廳吸引著來自世界各地的美食家們，商品價格昂貴但比較獨特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一個名叫Abbott Kinney的男人的夢想。他想通過幾條運河，打造出美國的威尼斯。所以，Venice原來到處是運河。慢慢地，運河覆蓋了街道，這裡變得破爛不堪。但是，這個城市後來沒錢了，幸運的是，它還保留下了幾條威尼斯運河，而且過幾個街區就可以到達海灘。在這裡，你還可以看到一些原來的房子，它們挨著價值幾百萬美元的豪宅。當地人和游客們最喜歡的消遣方式就是沿著運河散步。河裡的鴨子和河上的橋讓Venice變得古雅，是個攝影的好地方。

另一個游客必到之地就是威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）。在這裡，你可以邂逅明星人物，可以血拼，還可以去肌肉沙灘（Muscle Beach）或其他游樂場所。這裡就像一個活生生的馬戲團，十分有趣。海灘漫步區的房子值得購買，能讓你坐擁無敵海景，還可以看到威尼斯碼頭（Venice pier）。

威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）

Venice的社區氛圍很好，適合居住。因為越來越多人想要住在這裡，所以房價一直在漲，是個投資的好地方。附近的硅谷海灘（Silicon Beach）——科技公司之家——房價大漲，使得這裡的房價也只漲不跌。在Venice Beach，價格最低的住宅都要100萬美元，而且非常稀少，現在的房價已衝向500萬美元了。從原來的沙灘小木屋到帶大陽台的現代化多層豪宅，這裡應有盡有。步行街兩邊舊式的小房子和高牆聳立的大豪宅是它獨特的魅力所在。威尼斯毗鄰交通便利的洛杉磯國際機場（LAX），20分鐘即可到達。

加州威尼斯運河

Venice歸屬洛杉磯市和縣，當地學校屬於洛杉磯聯合學區。引入學分制後，當地學校受到熱捧。威尼斯還有幾所很棒的小學，畢業後即可直升初中、高中。針對優秀高中生，學校設有獎勵項目，能讓他們就讀頂級大學或學院。

威尼斯的房產主要由獨幢的家庭住宅和少量高級公寓組成，大部分房產靠近海邊。住戶們都喜歡步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和華盛頓大道（Washington Blvd）上賓館林立。附近的幾個農貿市場出售新鮮的食材和預制食品。這裡是美食家的天堂，不僅有昂貴而新鮮的食材，還有很多有趣的預制食品。與Venice相鄰的是劃船愛好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉磯學區的百老彙小學（Broadway Elementary School）

我的辦公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道後面。

下一篇文章我會帶你去鄰近的北部城市聖莫尼卡（Santa Monica）。太平洋經威尼斯流至聖莫尼卡，遍布商店和賓館的主街也從威尼斯一直延續到聖莫尼卡。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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英國 | 最新歐盟成員國房價榜揭曉：倫敦仍居首

雖然英國公投早已結束，但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家，那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價，也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。

英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計，統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價，以及每平米房價，並做出解讀與排名。

歐盟成員國6月房價圖，越接近深藍色表示平均房價越高，顏色越淺表示房價越低

在歐盟所有城市中，倫敦的平均房價位列榜首，突破了60萬英鎊大關，每平米房價12,468英鎊。法國巴黎位居榜單第二位，不過均價僅為倫敦的一半，即6,000英鎊/平米。歐盟十大房價城市排名在此：

歐盟十大房價城市排名

另一方面，若以全國範圍房產均價統計，歐盟28成員國總體房產均價為2,000英鎊／平米。而盡管倫敦在眾多城市中表現“搶眼”，但擴大到全國範圍後，英國房價僅以3,300英鎊/平米的均價位列第四位，排在盧森堡（4,500英鎊/平米），瑞典（4,000英鎊/平米）和法國（3,400英鎊/平米）之後。

英國房價走勢

其中北部蘇格蘭和北愛爾蘭地區拉低了房價總體水平。根據Nationwide的數據，在最近一個月中，英格蘭西北部和威爾士地區房價上浮幅度最大，區域6月房產均價分別為183,482英鎊（＋2.2%）和185,745英鎊（＋2%）。除此之外，英格蘭東部，西南部，約克以及西米德蘭地區，房價均有不同程度上升。

盡管倫敦地區房價已為“歐盟之最”，不過上個月受公投影響大倫敦地區房價處於整體下跌的趨勢，倫敦西區最為明顯，北部和南部維持現狀，但中心城區依舊堅挺，房價仍然保持強勢增長。

以下為2016年5月至6月間房價上浮和下跌最多的行政區：

房價正增長前5個行政區有：南沃克區（Southwark）6.1%，蘭貝斯區（Lambeth）5.2%，哈克尼區（Hackney）5%，卡姆登區（Camden）4.9%，紅橋區（Redbridge）2.8%；房價負增長前5個行政區是：裡士滿區（Richmond upon Thames）-10.2%，肯辛頓切爾西區（Kensington & Chelsea）-9.4%，莫頓區（Merton）-9%，布倫特區（Brent）-5.6%，漢默史密斯富勒姆區（Hammersmith & Fulham）-4.7%。

回到歐盟全境，保加利亞，羅馬尼亞，匈牙利，希腊等東歐國家則分別以600英鎊/平米，800英鎊/平米，900英鎊/平米，和1,000英鎊/平米的均價排名墊底。此外，歐盟另外5個等效候選國的房產均價也全部低於平均水平，即：黑山共和國1,000英鎊/平米，塞爾維亞900英鎊/平米，土耳其800英鎊/平米，馬其頓共和國700英鎊/平米，阿爾巴尼亞700英鎊/平米。

以下為歐盟28成員國全國房價排名前十五位：

歐盟28成員國全國房價排名

英國脫歐前，倫敦的房產每年增值5-10%，國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後，由於對經濟預期的不確定性，很多歐盟外的投資者采取了觀望態度，過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期，有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇，情況真的會這樣嗎？【閱讀原文】

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛（四）

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”（七百萬澳元勝訴）（2007年第856號案）。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。

從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛（四）

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沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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