Special Investment Column – Page 108

德國柏林成歐洲房產熱門投資地 | 海外

地產專家Laura Henderson發現，德國前衛的首都城市柏林，正迅速成為歐洲最受歡迎的國家，大批國外買家正在湧入。

有人說時間是最好的治愈師，德國的首都柏林便是這句話最好的印證。這是一座充滿矛盾的城市, 豐富的普魯士文化和電子音樂彌漫的地鐵與有著斯大林風格的郊外形成鮮明對比。這座城市在整個1950年代幾乎都處在無人統治的政治動蕩之中，在盟軍之間的利益衝突之下被撕裂。到了1960年代，人民又被柏林牆分成兩部分——東德屬於共產主義的前蘇聯，西德屬於資本主義的美國。在這座聲名狼籍的牆壁倒塌30年後的今天，其殘骸成為了城市的地標，昭示著這座統一了的城市背後仍然有著深深的分裂烙印。

這座城市自打那之後便開始奮起直追，從冷戰制度結束到21世紀，慢慢發展起來，以便應對快速增長的流動人口。在過去的20年中，有超過100萬的人移民至此，這其中大部分人填補了東部郊區人口遷移帶來的空缺。人口交流使政府指定了大片的開發區，這打開了商業機會的大門。

“柏林牆倒塌之後，東柏林區域，如普倫茨勞貝格區，米特區和弗裡德裡希斯海因區，都吸引著具有開創精神的移民們前來，並在這些地方扎根。”

而德國的整個房產市場，近幾年來迅速升溫，柏林的房價一直處於領先地位，公寓價格上漲了97.7%，租房價格自2007年以來上漲了51.1%。Steinbauer還說 “德國其他城市在近幾年來有很多海外買家為客觀的利潤而投資。重建的速度普遍加快，但每平方米的價格依然非常便宜。”

來自Black Label Properties的 Andreas Muller 說：“柏林房產是全球中價格最合理的城市，這裡的價格只是布達佩斯，布拉格和華沙平均房價的一小部分唯一，遠遠低於西方首府城市。這裡每平米£2,500英鎊的價錢與倫敦的£5,000和巴黎的£6,000英鎊比起來真是非常便宜。柏林的房市要達到與那些城市一樣的高價還需要一段時間——所以現在買進，為來增值做准備是明智的選擇。”

而在4%到10%之間的回報率使富有的海外買家紛紛投資，刺激了交易總量。這座城市的重生也在於長久以來的市場不平衡得到解決，這要依靠德國多元化的經濟、失業率的下降和用於投資的新資本。Muller解釋道：“歷史上德國只有14%的人口擁有房產（這體現了柏林從前是個兩極分化的城市），柏林從沒有想今天這樣擁有如此強大的本地市場。如今有43%的德國人擁有自己的住房，這裡的機遇與人們的投資熱情也是不言而喻的。”

對想要在市中心找個避風港的買家來說，柏林市中心不斷擴大的米特區有著最多的選擇。來自房產中介Berlin Maegleren的 Trine Borre 說“像波茨坦廣場，御林廣場，古倉區和菩提樹下大街都是投資熱門地。市中心的那些翻修過的公寓大樓使房價復蘇，每平米的價格從£1,250到 £2,750不等。邊緣地區如舍嫩貝格區，蒂爾加藤區和潘科區，都因與市中心相鄰而受益。”

還有一個受人關注的高端區域要屬市時尚的弗裡德裡希斯海因-克羅伊茨貝格（Friedrichshain-Kreuzberg）了。成立於2001年，橫跨前東柏林於西柏林之間；這裡區域有著蓬勃的咖啡文化氛圍，夾雜著熱鬧的藝術與音樂氣息。這是一個將很多老房屋重新翻修的高端地段，當地的房屋中介Berlin Properties掌握著幾座公寓的成套翻修項目，翻新後的公寓將擁有開放式的客廳的同時，保留原有的特質，如鑲木地板，飛檐和傳統的門廳；還有先進的浴室裝置與設備，價錢£16,000英鎊起。

當地的房屋代理人Rita Friedburg說：“柏林正在以其自己的方式詮釋21世紀。第一次來的海外買家很快就會了解這個地方的價值。毫無疑問，這座城市更新的潛力會使他們不斷回來進行更多的投資。”

在柏林買房注意事項一覽

在柏林，沒有對外國人的買房限制。
買家應該留出購買價的12%的資金，來支付5%的印花稅，其中的6%是付給房屋中介的佣金（由買家支付），1.5%的公正費，以及增值稅和土地注冊費用。
律師費占房價的5%到3%之間。
德國的英國銀行的房貸競爭激烈，利率正在上升。很容易拿到貸款，銀行一般會提供估價的50%－70%的貸款。

在阿爾加維南部的三角地帶，200萬英鎊的別墅是富人的標簽，也像征著葡萄牙曾盛極一時的房產市場。但是，遠離人群和商業化，低調而復古的首都城市裡斯本，似乎一直都在等待著從這投資大潮中分得一杯羹。本期專欄，我會帶你走進這座有著2000年歷史，宜人氣候和美麗海濱的魅力城市，找尋房產投資及移民的機遇。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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英國 | 倫敦奧運會後，這些地方的房價就一直在漲

自2012年以來，倫敦舉辦過奧運會的六個區的房價就漲的飛快，到目前為止漲了64%，比整個倫敦的平均漲幅還要高10%！

倫敦各區示地圖

1、Waltham Forest

漲幅：76%

房屋均價：42萬英鎊

待售房屋數量：1336

其中位於Walthamstow和Leytonstone的房產，適合首次買房者。到2026年，政府預計在Blackhorse Lane新建2500套住房，開發商Centra Living也將在此區投資新建315套不同戶型的公寓。

Waltham Forest 房價漲幅為76%

2、Lewisham

漲幅：67.9%

房屋均價：40萬英鎊

待售房屋數量：1744

Lewisham房價漲幅為67.9%

3、Hackney

漲幅：67%

房屋均價：54萬英鎊

待售房屋數量：712

奧運會期間，政府對此區域投入約1千5百萬英鎊，來改善交通和社區環境。與之相鄰的Shoreditch，則是觀光客聚集地。目前位於二區和三區之間的upper clapton的雙臥室公寓，價格約30萬-65萬英鎊。交通主干道周圍的房子價格稍低。

Hackney房價漲幅為67%

4、Newham

漲幅：62.6%

房屋均價：35萬英鎊

待售房屋數量：2297

2018年，Cross Rail高鐵專線伊麗莎白線預計在該去通行，屆時房價將迎來更大的漲幅。大批首次買房者選擇在Forest Gate置業，未來此區內將會有更多商鋪進駐。

Newham房價漲幅為62.6%

5、Haringey

漲幅：61.8%

房屋均價：55萬英鎊

待售房屋數量：1240

大部分負擔不起Hackney的首次購房者將把目光投向此區。這些人很多都是年輕人，所以將來此區很有可能被打造成和Hackney或者Dalston一樣的文化聖地。

Haringey房價漲幅為61.8%

6、Tower Hamlets

漲幅：60.6%

房屋均價：45.5萬英鎊

待售房屋數量：3603

由於交通便利，此區房源吸引了大量在金融城工作的年輕人和為子女置業的父母，以及購買商品房的投資者

Tower Hamlets房價漲幅為60.6%

7、Barking and Dagenham

漲幅：59.9%

房屋均價：26.8萬英鎊

待售房屋數量：753

由於交通便利，此區房源吸引了大量在Liverpool Street和Canary Wharf工作的年輕置業者。

Barking and Dagenham房價漲幅為59.9%

8、Croydon

漲幅：59.7%

房屋均價：35.4萬英鎊

待售房屋數量：2827

學區房多，適合有小孩的家庭置業。

Croydon房價漲幅為59.7%

9、Merton

漲幅：59.6%

房屋均價：51.6萬英鎊

待售房屋數量：1517

希望在Northern Line沿線置業卻負擔不起Clapham，Balham和Tooting地段的置業者會選擇在這裡購房。

Merton房價漲幅為59.6%

10、Greenwich (Olympic borough)

漲幅：57.5%

房屋均價：37.9萬英鎊

待售房屋數量：1580

Greenwich房價漲幅為57.5%

2016年8月5日，英國央行宣布，基准利率由0.5%下調25個基點至0.25%——這是英國央行7年來首次降息！央行還表示，如果經濟持續下坡，還會再降，預計年底降息將接近零。所以，降息帶來的變化是什麼呢？再來一個看圖秒懂。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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澳洲 | 海外投資者如何選擇澳洲的房產代理？

澳洲地產業的蓬勃發展，孕育了大大小小的地產公司。有的做高端，有的做小眾，有的做區域的二手房。海外投資者買的都是投資性的期房，這種狀況下，選中介究竟應該如何考慮？

澳洲的地產公司非常多的，大的連鎖型的有 Hockingstuart，Ray White， Barry Plant 等等，做高端房產的有 Kay & Burton，做海外的有CBRE，此外還有無數地產公司。

根據不同的買賣需求，在房屋代理的選擇上是有些不一樣的。我們先針對海外的購房者來做一個分析。

每個代理的房源會不一樣但是不會有太大的差別，一些大的樓盤，大部分的代理都會在賣。對於客戶而言，每個樓盤總會有一些優缺點，天底下沒有完美的樓盤，重點是你最終選的樓盤是否會滿足你設定的條件。

對於期房來說，房價是由開發商來訂的，各大代理是跟開發商或者開發商合作的代理拿的房源，然後賣給客戶。代理所賺取的費用來自開發商的佣金，每個代理可能拿到的佣金有所不同，但是賣出的價格肯定是相同的。所以，對於海外投資者而言，跟誰買房，價格都是一樣的。

既然價格一樣，購房者所需要考量的是這些代理所能帶來的附加值，具體而言就是服務，專業性和誠信度了。

服務

雖說大公司未必真的會怠慢小客戶，但是小公司一定會更珍惜客戶。所謂的服務，更多的是體現在對客戶需求的了解，及時地與客戶溝通，但是又不過份地推銷。

買房不是買菜，客戶有理由需要更多的信息，更多的時間來權衡利弊，好的代理會及時回應客戶的需求，提出合理的建議。而不是根據客戶購買可能性的大小來決定服務的質量。

專業性

雖說澳大利亞的地產是相對穩定的，一般不會有大起大落。但是即便是一個城市，每個地區的情況也是不盡相同的。一個好的地產代理一般會了解哪些區域的潛力比較大，哪些區域的風險比較高。哪種類型的房產出租回報率比較高，哪些是自身的增值比較好。

雖然房價是開發商訂的，但是代理還是能過通過市場調查來判斷，是否訂價在一個合理的市場價格範圍。同時他們也需要了解哪種房型是值得投資的，對以後的出售是比較有利的。

一般而言，對於想在墨爾本CBD或者某些區域買房的客戶，我們都會做提醒。那些區域很不錯，方便居住，但是並不適合投資，因為很有可能那個區域的房產已經過剩了。這時候，代理應該憑借自己的專業知識給客戶更多的建議。

對於期房的購買，開發商的信譽尤為重要。期房購買者通常只能根據開發商提供的樣本和樣板間來做出判斷，作為代理需要了解開發商在業界的口碑和曾經的項目，幫助客戶有一個更好的判斷。

雖然貸款和合同都是由專業人士來完成的，但是代理多多少少能事先給你一些提示，幫助你更好的了解具體執行細節。

誠信

誠信是代理賴以生存的一個信條，但是並不是每個人願意去實踐的，畢竟有錢賺是一件很愉快的事情。

當買家在海外，對澳洲市場不是特別了解，信息又完全未必對稱的時候，中介的作用顯得尤為重要，一些模棱兩可的信息，完全可以讓買家陷入窘境。

曾經有代理告訴過我，澳洲買房只要付10%的首付。這個聽起來很美，其實也不能說不對。但是如果你真的准備拿10%的房款作為來投資的話，基本會陷入危機。因為買期房的定金確實是10%，但是交房的時候支付的款項還是以銀行能貸款到的百分比為准，而且還有一些其他稅和費用在裡面。如果代理只是為了達成更多的銷售，用低首付來吸引客戶，會讓客戶陷入一個尷尬的境地。

現在的開發商都注重形像，銷售手冊都做得非常精美，但是房子只有去現場看了，感受過才是最真實的。或許你在現場才會覺得房子離開地鐵太近了，或者是馬路比較吵，或者是周邊的餐飲沒有描述的那麼方便。海外的購房者沒有那麼方便去現場，這時候代理就肩負著更重要的勘察任務，把信息准確的告訴客戶。其實所有的物業都很難達到100%的滿意，但是客戶還是應該知道具體的信息來做判斷的。

買期房的客戶，基本是根據數字來判斷的。很多代理會在開始的時候把各種狀況都說得很好，把潛在的問題都淡化掉了。作為一個誠信的中介，我覺得是把事實說出來，而不是過份地去美化。好多人問我，澳洲的房子會繼續漲嗎，其實這個問題，連經濟學家和學者都持有不同意見，一般人很難給你一個准確的答案，但是誠信的代理會告訴你如何持有房產才能盡可能地規避風險。

所以，選擇房產代理並不是說越大的就是最好的，更多的時候彼此的信任是慢慢建立起來的。

哪些訊號告訴你應該重新考慮選擇你的房產代理了

如果你的代理…

整天通過群發郵件給你發房產信息
告訴你房價在未來鐵定會漲
無法告訴你在一個區域內哪條街最好，有哪些購物區域，有哪些學校
沒有理由地就給你很大折扣
告訴你你在今天的市場環境下，你可以和銀行貸到90%的房款，並可以做到負資產負債（Negative Gearing）
避免談到具體項目的投資風險，只告訴你正面的信息

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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加拿大 | 大多倫多地區2016年八月房市火爆一房難求！

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%，雖然今年的八月較之去年多出了兩個工作日，但刨去這兩個工作日的影響，漲幅依舊相當客觀。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%

多倫多新地產局主席Cerqua先生總結了現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。借款的低利率、大多人口數量的激增以及供需不平等都導致了“搶房”現狀，相信短期內這樣的情形是不會有太大改變。

相比2015年同期，2016年八月中獨立屋的交易總量增長22.1%，共計4,449起，價格達到$964,002，價格漲幅高達21.5%；半獨立屋交易量上升8.6%，共有859起交易產生，價格漲幅17.6%，為$637,780；鎮屋價格漲幅為17.7%，均價攀升至$554,775，銷售增長22.8%為1,511起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量增長驚人，達到32%，價格上漲9.8%，均價$417,869。

2016年八月大多地區主要房型的銷售量和平均房價大多倫多地區總體房屋統計數據

八月大多倫多地區各區域中，多倫多市銷售量為3,416起，均價為$677,241，售價叫價比102%，市場停留時間為21天。

Peel區銷量第二，銷售房屋數量2,167起，平均價格為$619,445，本月銷量Brampton超過Mississauga排名區中第一。Brampton共計銷售1,037所房屋，均價為$601,060；Mississauga八月銷售1,027起，平均價格為$616,555，值得一提的是Caledon雖然銷售數量遠不及Brampton和Mississauga，但均價“超高”達到了$832,351。Halton區八月內一共產生822起交易，平均價格$811,211。其中Oakville銷量和價格都是區中第一，309起交易，均價$1,045,979，無疑在各個城市中脫穎而出。

接下來讓我們看看各個房屋類別的具體變化情況：

大多倫多地區獨立屋統計數據

作為主力房屋類型，獨立屋的市場表現起了風向標的作用。八月大多地區獨立屋市場銷售共計4,449起，均價至$964,002，房屋在市場上的周期為16天，售價叫價比為102%，這樣的勢頭讓買家們普遍感受到了一房難求，價格飄高。

其中多倫多市銷售量排名第一，共有863起交易，均價為$1,041,327，房屋在市場上的周期16天，並且售價叫價比為104%。

Peel區銷量第二，全區銷售獨立屋938所，整區的均價較上月上升，為$822,104。Brampton以524起交易排在區內第一，平均價為$710,343，房屋在市場上平均11天即完成買賣；其後的Mississauga銷售335起，價格$976,233；Caledon銷售79起，平均價格達到$909,826。

Halton區八月共有492起交易，平均價格衝破百萬，為$1,000,155。區中Oavkille銷量和價格排在區中第一，共有200起交易，不斷西遷的投資客，將Oakville的房價提升了一個新高度，並且已連續數月維持，本月均價為$1,293,724；其後的Burlington排在銷售第二，交易107所獨立屋，價格為$864,731；Milton以114起交易排在之後，價格為$776,087。

大多倫多地區半獨立屋統計數據

Semi-Detached半獨立屋，大多地區八月月銷售總共859起，市場基礎依然穩固。平均成交價格$637,780，房屋在市場上的周期天數為11天，售價叫價比105%，一路走高的獨立屋房價使得不少買家深感經濟壓力大，這也使得選擇半獨立為居住房的人群增加，然後並不充裕的上市房屋，讓這個緊俏的市場更火爆。

八月價格、銷售量最高的多倫多市銷售208起，平均價格為$774,700，售價叫價比高達106%，房屋在市場的周期為短短13天。

Peel區一共銷售395起半獨立屋，平均價格為$583,922。其中Brampton以232起的銷售量排在第一，均價相對平穩為$554,755；Mississauga本月銷售緊追其後，共產生151起交易，均價為$628,976。

Halton區在八月共銷售49起，區內銷量最高的Malton總計銷售23起，平均價格基本持平$610,736。Oakville位居第二，有12起交易，均價為$729,408。本月的Burlington銷售僅12起，價格為$621,798。

大多倫多地區Condo鎮屋統計數據大多倫多地區Condo公寓統計數據

大多地區CondoTownhouse在八月一共銷售757起，平均價格達到$482,809。其中多倫多市總計銷售262起，遙遙領先其他城市，平均價格為$549,171，銷售周期為20天，售價叫價比為102%；Peel區249交易，其中Mississauga一馬當先，共172起交易，平均價格為$463,546。Brampton銷售與上月持平為76起，平均價格$393,184；Halton區一共76起銷售，Oakville共銷售27起，價格為$465,956；Burlington以32期交易排在區內第一，平均價格為$438,394。

接下來是備受關注的Condo市場，大多地區八月Condo市場共計產生2,786起交易，平均價格為$417,869。

其中，多倫多市銷售房屋1,964起，均價為$446,612；Peel區共計383起交易，Mississauga是Peel區的主力，也一直以來是僅次於多倫多市之後Condo銷售量最多的城市，八月Mississauga銷售321起，平均價格為$315,822；Brampton銷售62起，均價為$290,380。Halton區共計銷售66起，Oakville以27起銷量排在第一，均價為$423,985；Burlington銷售26起，均價$359,689。

八月大多地區Attached/Row/Townhouse鎮屋的銷售量共為754起，總體平均價格為$627,027，房屋在市場周期為11天，價格最接地氣的鎮屋市場現也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse鎮屋中本月銷售量最高的是Brampton，以127起交易位居第一，均價為$514,483。多倫多市共95起交易排在第二，均價為$795,191。

BC出台了新政之後，很多人預測大批資金將從投資溫哥華房產轉戰大多地區，究竟是否會有影響，如果有又會有多大的影響讓我們拭目以待。

七月末卑詩省政府推出新的外國買家物業轉讓稅時至今日該政策已生效一個多月，不少海外買家付不出15%物業轉讓稅，寧願退屋失訂金。如今八月的房地產市場報告已經公布，當時預測的房價“大跌”是否真的應驗呢？卻有跡像表明，預見BC新政出台後受到擠壓的海外資金會加速流向大多倫多地區，短期內房價升7%是個保守數字。【閱讀原文】

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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加拿大 | 溫哥華vs多倫多房價趨勢對比

溫哥華

七月末卑詩省政府推出新的外國買家物業轉讓稅引發社會熱議，時至今日該政策已生效一個多月，人們的種種顧慮和猜測經過一個月的推移，已雲開日現了不少。政策剛出台還未生效時，大溫地區的房屋交易量大增，政府房產過戶登記網站BC Online更一度出現大塞車。外國買家為了免付15%的額外稅款，很多都趕在新稅制生效前完成交易，不少律師或公證人在長周末假期仍然趕工。

新政策的出台往往伴隨著陣痛期，不少海外買家付不出15%物業轉讓稅，寧願退屋失訂金。但幾家歡喜幾家愁，還有一些“不差錢”的買家趁機撿漏。如今八月的房地產市場報告已經公布，當時預測的房價“大跌”是否真的應驗呢？

根據大溫哥華地產局給出的數據，新政出台後一個月以內，房價依舊上升，包含公寓，城市鎮屋和獨立屋，整體居民房價仍上升0.3%，其中獨立屋下降僅0.1%，為157.7萬；鎮屋上升1.3%，達67.8萬；公寓房價上升0.7%，達51.4萬。

獨立屋僅下降1% Townhouse房價上升3% 公寓房價上漲7% 各個區的獨立屋價格變化

一直是大溫地產風向標的溫西，新政一個月內，獨立屋房價仍增長0.7%，達到361.7萬。

菲莎河谷方面，新政後的一個月內，獨立屋房價漲0.8%，達到88.86萬；Town House漲2.5%，達41.84萬；公寓漲3.4%，為24.88萬。華人投資移民喜愛的白石南素裡地區，獨立屋房價8月漲0.3%，平均房價更漲5.5%。

White Rock區獨立屋房價增長3%

在事實數據面前，我們可以發現大溫地區房價並沒有出現大幅下滑。之前到處流傳的溫哥華房價雪崩在數據面前顯得蒼白無力。但市場回歸正常需要一定時間，一個月的時間還是太短暫了，我們還需多些耐心才能得出更為准確的解讀。

然而房價沒跌，銷量猛跌卻是事實，買家更為冷靜，旨在觀望。報告顯示，獨立屋：2016年8月的成交數為715，比2015年的8月下降了44.6%（1,290成交量）。非獨立屋：2016年8月成交量為431，比2015年8月578的成交量下降了25.4%。公寓：2016年8月的成交量達到1,343，相較於2015年8月1,494的成交量下降了10.1%。

多倫多

加拿大咨議局（Conference Board of Canada）的都會樓市簡報預測，受到大溫地區外國買家物業轉讓稅的影響，短期內房價升幅可望達到7%或以上，其主要市場共有9個，其中6個在安省包括Toronto, Oshawa, Hamilton, St. Catharines, Kitchener, Windsor 。有跡像表明，在BC新政沒有出台之前，已經有部分海外資金向安省流動，可以預見BC新政出台後受到擠壓的海外資金會加速流向大多倫多地區，短期內房價升7%是個保守數字。

相比2015年同期，2016年七月中獨立屋的交易總量，銷售量共計4,653起，價格達到$952,983，價格漲幅高達21.1%；半獨立屋交易量上升5.5%，共有963起交易產生，價格漲幅17.1%，為$667,946；鎮屋價格漲幅為13.9%，均價攀升至$535,690，銷售增長1%為1,548起；Condo公寓市場也繼續被看好，銷售量同比增長10.3%，價格上漲9.2 %，均價$406,865。

雖說八月的市場報告截至九月六日上午還未發布，但從七月的報告、穩定的貸款利率及近期的市場反饋，可以相信，八月的市場報告價格及銷量都會是非常樂觀的數字。

多倫多新地產局主席Cerqua先生上台後指出，如今各級政府都將房地產市場政策列為首要任務，地產局現今的工作將會是商議制定新的房地產政策，決策者們將把解決持續房源供給問題制定為重點。大多地區的買家經紀都竭盡能力幫助買家尋找到合適的房源，但新上市的獨立屋、半獨立及鎮屋的數量依舊遠遠不夠，這無疑導致了今年大多地區整體價格的升高。

滿銀（BMO）首席經濟學家波特（Douglas Porter）說，大多倫多地區是本國另一大房市熱點，獨立屋均價年增幅達20%，所以安省政府必須密切關注BC省向海外買家開刀的做法，所以不排除日後也出台類似的打壓海外買家的政策。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是索諾瑪谷。

舊金山灣區地區分布

冬季與初春時節，索諾瑪谷的賣家普遍會推遲將其房產掛牌上市，等待春暖花開將房產以最好的姿態推出。這種趨勢在今年有所轉變，導致第二季度末期掛牌上市的房產增加。對房產要價過於樂觀的賣家會發現，市場無法滿足他們的願望。第二季度結束時，很多賣家降價，房產在市場上滯售的時間超出了賣家預期。

盡管如此，這仍然是個繁忙的季度。一些賣家發現自身處境不同往常，購房者的選擇余地較大，他們需要爭奪購房者。定價合理的房產會繼續吸引多方競價，但比去年大大減少。本季度開始時，100萬美元以上的房產銷量有所下降，因為這一價位的房產儲量增加。到五月份，房產供應緊張，這使買賣雙方得到了較好的平衡。

索諾瑪谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度索諾瑪谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

年底之前，舊金山灣區穩健的經濟狀況將對索諾瑪谷的房產市場帶來積極的影響。第二居所市場仍然活躍，希望購買更大房產的買家也很繁忙，這為首次購房的買家創造了機會。隨著價格上漲趨於正常化，最終成交價格可能略低於賣家預期。

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英國 | 2016私校A-Level成績排名Top100新鮮出爐！看看您家孩子學校排第幾

英國私校2016A-Level成績排名新鮮出爐啦！這是由英國《每日電訊報》根據英國私立學校委員會（ISC）的數據所做出的排名。

Cardiff Sixth Form College再一次榮登榜首，成為A-Level成績最好的私立學校——有92.96％的學生的A-Level成績達到A* – A（比去年的94.64％下降了接近2個百分點）。

這裡我們只放上排名前100名的學校名單，快來看看您家孩子的學校是否榜上有名？

對了，有50所學校拒絕提供A-Level的成績，所以這些學校就沒有在名單裡（英國就是有很多名校這麼牛脾氣哈，也是真的牛才牛得起來……比如伊頓、哈羅……）

我們還是那句話，在給孩子選擇學校的時候，成績排名並非唯一的參考依據，家長不要迷信排名，畢竟您的孩子在學校裡是否快樂、是否能夠發揮最大的潛能、實現自我價值，才是您最樂意看到的。

8月更新！倫敦12大Buy to Let房產投資潛力最大的高校校區揭曉。倫敦政治經濟學院（LSE）周邊成為房屋房價和租金最高的區域，投資潛力位列榜首；倫敦瑪麗皇後學院（Queen Mary）緊隨其後。詳細信息請參考全文。【閱讀原文】

安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十）：資產折舊抵稅報告的必要性

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？

首先，這不是必須的。就像每年的報稅，稅務局並沒有規定報稅工作必須由注冊的稅務代理來做。但事實上，找注冊稅務代理來代勞，不僅省時省事，而且放心可靠，因為您知道他會正確地上報您的財務信息，並最大化您的稅務利益。

同樣的道理，在購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但是，絕大多數當地澳洲人都會選擇去做。因為他知道，做總比不做好，早做比晚做好，絕大多數情況下，他的所得均優於付出。

我們說，現行的稅法是鼓勵人們去投資的，其中一個重要的表現就是在資產折舊抵稅方面。比如，初始成本小於或等於300元的附加資產是可以當年一次性抵消的，而初始成本大於300元而小於或等於1000元的附加資產是可以加倍來計算折舊抵稅額的。當附加資產的初始成本大於1000元，則它應按照規定分期計算折舊抵稅額。一旦它的剩余價值在300元到1000元之間，它就能立即加倍來計算折舊抵稅額。這就是為什麼大部分的附加資產都能在前五年把其絕大部分的價值都抵回來的原因。

除此之外，附加資產是無時間限定的。也就是說，不管它有多舊，也不管它的帳面價值還剩多少，只要這個附加資產還在運作並仍具備使用價值，專業估算師都可以對其進行重新估價，賦予其新的價值，從而按稅法規定來進一步操作折舊抵稅事宜。

因此，不僅新的資產值得制作資產折舊抵稅報告，舊的資產也同樣適用。憑我多年的經驗，大約95%的案例都值得做資產折舊抵稅的工作，並且制作或更新資產折舊抵稅報告的費用是100%當年抵稅的，也就是說，它往往是不需要您真正買單的，這就是洋人對它情有獨鐘的緣由了。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我曾遇見很多海外的投資人士來咨詢，現在房租收入和其它非折舊的支出打平或還要自己額外支付費用，為何還要做資產折舊抵稅報告？據統計，約有79%的投資者多交了稅，究其原因，大多數都是忽略了資產折舊抵稅報告。為了您的稅務利益最大化，請抓緊聯系專業人士，早日實現個人的財務自由。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣

舊金山灣區地區分布

索諾瑪縣第二季度的銷售量與去年同期持平，房價繼續緩慢而穩定地攀升，部分原因是房產儲量不斷下降。目前，與舊金山灣區的其他地區相比，索諾瑪縣的相對支付能力，連同出色的經濟狀況與始終保持在歷史最低水平的利率都有助於推動主要居所與第二居所市場的房產銷售。

我們預計價格上漲與隨之而來的支付能力的下降會在一定程度上抑制需求，但這種抑制作用尚不明顯。目前為止，索諾瑪縣的房產市場仍向賣家傾斜，但高端房產市場——即售價200萬美元以上的房產——相對更加平衡。

索諾瑪縣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度索諾瑪縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

第二季度末期，房產儲量與銷售活動有所回升，但隨著暑假來臨，房產的關注度下降，我們預計第三季度初期會出現減速。隨著秋季到來，市場會重獲契機，這與近幾年的季節模式相一致。

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英國 | 英國脫歐長線政策分析（一）

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。種種跡像顯示，脫歐公投的震蕩波漣漪才剛剛開始擴散。

英國與歐洲各國的紐帶說斷就斷？

本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。

脫歐推至2019年底，而預計2016年底將有移民法調整

首先，筆者根據大量的媒體報道和經驗分析推斷，英國退出歐盟的時間很可能推遲到2019年年底，而不是一些政界人士預計的年初。

會被推遲的最大原因，其一是因為英國公務員對脫歐程序一籌莫展。據《星期日泰晤士報》報道，由於英國負責外交和退歐的政府部門仍在招募人員之中，英國在明年年底前可能都無法啟動第50項條款。該報表示，脫歐事務大臣戴維·戴維斯需要的250名工作人員名額目前連一半都沒有完成，而國際貿易大臣福克斯的1000個招聘名額更是只完成了不到100人。根據這兩位政府大臣的說法，他們連征聘人手的基礎框架都沒有，而且連到時跟歐盟談判時該談什麼都沒有頭緒。

其二是由於法國和德國即將舉行大選。據《星期日泰晤士報》報道，明年5月法國大選、9月德國大選，都可能令英國挪後啟動脫歐條款的時間。報道還引述消息人士稱，雖然英國在6月23日的公投中決定退出歐盟，但首相特裡薩·梅表示，英國需要更多時間為談判做准備，因此，她今年不會啟動脫歐條款。

然而筆者預計在今年10月中旬左右會出台第一波過渡期移民法條修改，並在11月上旬左右開始生效。根據歐盟規則，英國將在觸發第50項條款之後兩年正式退出歐盟。所以，如果英國推遲啟動時間，那麼英國正式退歐的時間也將從2019年初推遲至當年年末。根據歐盟條約第50項條款，英國想要正式離開歐盟，必須在至少為期兩年的緩衝期內完成與一眾歐盟成員國關於此後雙邊關系安排的脫歐談判；即便談判順利，英國脫離歐盟，相關的立法程序也必將經歷一個漫長的過程。同樣，英國移民政策的修改也需要通過提案到立法這樣一個必經過程，相關的條例修改不可能一步到位。所以從今年年底開始，會逐步開始對包括移民法等各項法條進行調整。

對歐盟成員國人員自由流動（Free Movement）影響

簡而言之，長期在英國居住定居的歐盟成員國人員將會自動被授予永居英國的權利。Mark Sedwill（高層公務員）向英國BBC新聞提出，已經居住在英國超過五年的歐盟成員國人員以及拿到永久居留卡的歐盟成員國人員將不會被強制要求離開英國。

而他對國會議員（MP）透漏，其他沒有滿足居住條件的歐盟人士在脫歐後的去留問題將取決於英國國會的意願（”will of Parliament”）。Sedwil另外指出，對於在脫歐之後入境的歐盟人士，英國內政部也許會針對的采取與英國給美國入境人員同樣的待遇，可以免簽證在英國逗留6個月。

筆者認為，無論如何，英國與歐洲各國的紐帶不會說斷就斷。可以合理的推斷，英國內政部會采取6個月面簽，或者落地簽等等對於歐盟人士的特殊入境條件，以此取代完全自由的人員遷徙。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，和頓銷售副總裁Taylor會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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