Category: Special Investment Column

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英國 | 干貨！英國企業家移民續簽實戰分析（上）

隨著新的英國移民政策實施季的到來，企業家移民續簽的實戰操作目前已經進入到一個相對成熟的階段。越來越多需要注意的事項已經隨著案例的積累而出現，對政策的理解或者說移民局內部的培訓也越來越嚴格。現在的企業家移民續簽，已經不再是像以前，隨便交文件就能應付並獲批了情況了。 

作為一個合格的申請人，我們需要站在簽證官的角度，以他們的評分標准來衡量評判需要遞交的材料。這次要和大家分享在實戰當中，以及嚴格的移民法條例當中，我們按照PBS積分標准歸納的一些英國企業家移民續簽時需要嚴格注意的問題和經驗。 

  1. 英語語言成績，10分

語言成績的要求沒什麼可再重申的了，在首簽時如果已經提交了語言成績，這項要求對大部分來說都不是問題。但是，如果你首簽提交的是托業成績，那強烈建議請專業律師進行續簽操作，不然將會有很大的拒簽風險。

  1. 生活費證明，10分

主申請人和每一個副申請人的生活費，都需要存滿90天。如果不提前准備生活費這部分的存款，將直接面臨拒簽。

  1. 20萬英鎊或5萬英鎊的投資證明，20分

案例一：董事借款還是股權投資

2014年，X先生通過董事貸款 (Director’s Loan) 的形式投資20萬英鎊到一個IT項目，在三年期間，X先生以董事身分積極參與營運，將該項目經營得有聲有色。信心滿滿的X先生於提交了企業家移民續簽申請，卻在遞交兩個月後收到了拒簽信，拒簽理由是，X先生未提供董事貸款的相關文件。

案例分析：

除了商業真實性與創造就業機會之外，企業家移民續簽的另一個審核重點是申請人是否在依據規定完成20萬或5萬英鎊的投資。一般來說，證明投資的必要文件包含：

  • 由個人帳戶轉帳到公司帳戶的轉賬記錄； 
  • 會計證明信；
  • 公司商業帳戶流水證明資金到帳；
  • 審計帳目與未經審計的公司帳目。

除了上述文件之外，根據企業家移民政策的規定，申請人還需要根據幾種不同的投資形式補充相關文件，其中包括董事貸款（Director’s loan），這是指申請人作為公司董事，以提供貸款給項目的形式投資到公司。

2015年10月29日，移民局針對企業家移民政策進行技術性調整，把以前一些並不明確的條款規定細化到如何用具體材料加以證明，其中便將董事貸款的證明文件加以具體化。

簡單來說，以董事貸款進行投資的申請人需要提供一份申請人與公司簽訂的法定協議，該協議必須顯示貸款條款、貸款期限以及需支付的利息，並且明確表示該貸款為無擔保貸款且從屬於第三方債權人。

另外，移民法規定，20萬或5萬英鎊需要在規定時間內”fully spent”，許多申請人誤以為這些投資款需要“一次性用完”，然而，此處的“spent”是指，申請人需要依照規定將私人的財產投資到一家或多家英國企業裡，真正用於生意發展和拓展，而非將此投資款一次性用完。

  1. 六個月內注冊成公司director，20分

這裡需要注意，必須要在拿到簽證之後的半年內注冊成一家或多家公司的director。在3年內如果有一段不是這個公司的director的話，那將無法把這個卸任期間的產生的員工的工時算入總共產生的時間裡去。

  1. 在申請時仍然作為director保持商業活動，15分

我們了解到有一些申請人在做續簽的時候，經營著沒有任何商業活動的公司，只是按照以上所述的基本積分標准做申請。在這裡不得不提的是，企業家移民中的真實性考核，將會一直作為審核標准反復考察。所以再次提醒大家，不要抱有投機心態，腳踏實地地去做生意就是最好的准備。

在下一期文章中，我們將為大家分析企業家續簽申請中的重中之重：創造就業崗位要求。【閱讀全文】

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十二）：報價低的報告靠譜嗎？

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓內的一臥室單元房的折舊額高。她因此非常生氣。

我向她分析說，這通常存在兩種情況：第一，她朋友的一臥室單元房是帶家具出租的，而她自己的兩臥室單元房是不帶家具出租的。因為家具、廚具和室內裝飾品等資產的有效壽命很短，導致單體的折舊值卻很高，這往往給投資者帶來資產折舊總額翻倍的效果。此屬正常現像。

第二、她朋友的一臥室單元房和她自己的兩臥室單元房是以相同的出租方式來獲取收益，（要麼兩者都是帶家具出租的，要麼兩者都不帶家具出租的），這時出現這種情況是不正常的。通常情況下，在同一棟樓，兩臥室的單元房要比一臥室的單元房面積大，由於建造成本跟面積成正比，所以兩臥室單元房的折舊額應當比一臥室的折舊額高才合乎情理。

這名顧客承認是第二種情況，但同當地的澳洲公司交涉後，發現對方以她購房價格偏低為由，拒絕給她修改報告。

我認為該公司的理由是不成立的。因為我們計算資本折舊的基數是以當初修建的成本或當前資產的現值為依據，而不是以購房的價格為准的。我以前遇到一個案例，餐廳的老板將生意以一塊錢賣給了他的朋友，他的朋友請我按照資產的現值做了一份資產折舊抵稅報告，每年的資產折舊總額上萬元，這與生意的購買價毫無關系。

我想告訴各位讀者，做折舊抵稅報告，務必要從開始就選對人，千萬不可按費用高低來做選擇。更不能為了得到最低的價錢，而去網上找。因為一名有資歷和經驗，高明的建築估算師兼注冊稅務代理可能為您帶來前所未有的利益（遠遠大於初始投入）呢！

當前經濟不好，大家都想辦法在省錢。但在獲取固定資產折舊抵稅報告方面，我勸大家還是要抓住重點，三思而行。更何況做折舊抵稅報告的費用是可以抵稅的。

我們制作或更新固定資產折舊抵稅報告的目的在於為合法地把我們應得的稅務利益最大化，而不是尋求一份報價最低的報告，更不是把一些不准確或是有爭議的數據應用在每年的報稅記錄中，等將來被國稅務局審計出來，伴隨著繳納罰金的風險。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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美國 | 中美關系影響世界 洛杉磯“亞洲未來峰會”實況直擊

導言：不言而喻的是，相比於世界上任何地方，亞洲的未來對於美國的未來越來越重要。以下數字可以佐證，到2030年，全世界中產階級的三分之二將出現在亞洲地區的中國、印度等國家；到2035年，其電力需求將占全球的70%；2050年，亞洲人口將達到53億，需要增加70%的糧食生產量。顯然，這是百分之百的事實。

亞洲和美國是世界上最具活力和創新的地區，它們的綜合人才，資金和創業精神將在21世紀共同塑造全球經濟。到2030年，亞洲的中產階級人口會提升兩倍至大約30億人。到2050年亞洲的生產總值將由現在全世界的三分之一升為世界GDP的50％以上。該指數的巨大變化也帶來了在經濟、社會、政治、軍事、文化和環境上的重重挑戰。

2016年9月15日至16日，由洛杉磯世界事務委員會主辦，美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”又名“展望亞洲2030”，在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。此次活動是美中企業家商會與洛杉磯世界事務委員會第一次合作並經過為期8個月籌辦。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者，就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。試圖回答有關這個具有44億人口大陸的快速轉變的問題，機會及解決方案。

我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。

我有幸參加了由洛杉磯世界事務委員會在美麗的海邊酒店-聖塔莫妮卡舉辦的 “亞洲未來峰會”。與會的有六十多位演講嘉賓，其中來自亞洲各個領域的專家在9月15-16日參加會議。其中的一個演講嘉賓懷疑中國國內是否還有人留守。這兩天內我參加了多個論壇的會議，在與諸多專家交流的過程中學到了很多東西。本次會議重點是亞洲，那麼中國無疑就是重點中的焦點。

居外網的讀者們最為關注的莫過於中美關系論壇，該論壇主持人——Matthew Spence來自耶魯大學，曾在奧巴馬執政期間任職。與會成員包括Jeff Bader——奧巴馬總統的前任高級亞洲政策顧問、新加坡大使Bilahari Kausikan以及來自上海社會科學院的劉明。

該論壇討論的焦點是未來中美關系，以及專家對中美之間未來關系是戰略性而非對抗性是如何認識的。Jeff Bader說奧巴馬總統首次執政期間便非常期待加強中美之間的關系，而下屆總統將會把朝鮮問題放在首位。劉明說中美之間有很多誤解，因此有很多需要平衡之處，而中國下定決心要趕上美國。Kausikan大使用“摸索”來形容兩國的關系，目前雙方正在摸索一種過渡性的相處模式，其中南海問題正是這一探索的典型案例。主權爭議會引發一系列問題，這些問題不可能得到完全的解決，但需要找到一種平衡的方式，如何處理這些問題是非常重要的。在摸索過程中大國肩負著重要的責任。Bader認為應該廣泛聽取意見，尋找解決方案，因為敵對情緒最為危險。

專家們討論的第二個內容是中國台灣問題和美國的下屆總統選舉。Bader認為中國台灣與中國大陸之間的關系不是我們能決定的，如果希拉裡·克林頓當選下屆總統，那麼美國對此問題的態度是不會變的，如果唐納德·川普（Donald Trump）當選則很難說。Kausikan認為對此美國態度會是一貫的，但任何一個美國總統都不可能忽略川普和伯納德•桑德斯所帶來的世界性關注。他認為如果川普一黨所信奉的“無人可擋”政策會破壞美國與越南之外其他國家的平衡關系。劉明認為川普無法改變美國對中國大陸和中國台灣的政策。Bader認為川普是顆具有潛在威脅的小行星，他對中國以及人權問題的評論是存在嚴重的問題，而克林頓·希拉裡在與亞洲領導人相處中有著豐富的經驗，如果她當選，美國對中國的態度會是一如既往的。

回到南海問題上來，Bader認為中國不會參與其管理，劉明稱這點不會實現，這個問題會留待下一代解決。

朝鮮問題是我們關注的另一個焦點，Bader認為這是頭等安全問題，下屆政府需要對現有的政策方針進行反思；中美之間需要更加緊密的協助，所以美國需要了解如何從中國尋求幫助。2009年Bader和美國國務卿曾跟中國政府說過如果他們不對朝鮮施壓則會出現他們不願看到的情況，事實已經驗證了這一點；只要金氏王朝繼續執政，這一問題便很難得到解決。我們和中國對此問題沒有進行過會談，也毫無准備，因此存在著危機。朝鮮領導人金氏曾說過，中國對另一個共產主義國家所施壓的壓力是有限的。  

Susan會後感言

該峰會計劃今後會每年舉辦，我非常期待明年的會議。本次峰會上我收獲頗豐，在此我想感謝居外網以及洛杉磯世界事務委員會給予我這個難得的機會。此外，在本次峰會上我認識一朋友，經他介紹介紹我將對亞洲世界電影節進行全程報道。洛杉磯不僅擁有美妙的氣候以及房產投資的絕佳機會，同時也在舉辦越來越多的與中國相關的盛事。快來加入我們吧！

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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加拿大 | 魁北克快速經驗移民項目PEQ移民深度介紹

上壹篇文章筆者提到魁北克快速留學轉移民項目（PEQ）經驗移民是目前加拿大性價比最高、用時最短、門檻最低的留學轉移民項目。許多國內的朋友很感興趣，天綺移民在處理PEQ項目上獨具優勢，且有很多處理疑難案件的成功案例。這次就為大家詳細介紹壹下該項目。

項目背景

近年來，加拿大的移民政策朝夕萬變。而由於魁北克壹直有獨立的移民篩選機制，也有自己獨特的移民申請項目。所以為了解決魁省本地勞動力缺乏的局面，移民快捷通道——PEQ經驗類移民項目應運而生。

項目概況

該項目於2010年2月14日生效，旨在加速針對有技術的工作人員的甄選進程。它特別針對以下人員而設計：在魁北克畢業的國際留學生；在魁北克從事技術工作的外籍工人。將國際留學生和臨時勞工這兩類外籍人員轉為永久居民是目前魁北克移民制度的核心。特別值得壹提的是，國際留學生只需花費壹年半時間完成1800小時的職業培訓學習和達到法語B2等同水平，即可申請PEQ移民項目。如此快捷又平民化的PEQ項目已成為魁省移民的主流。

項目優勢

在魁北克完成1800小時職業培訓的國際留學生申請PEQ移民將會徹底擺脫常規加拿大技術移民評分制的苛刻標準和投資移民的巨額資金要求，具有以下五大優勢：

    • 門檻低：無面試要求、無雅思成績要求、無雇主信要求，無名額限制，無巨額資金要求。它不像其他移民項目會有很多附加條件：名額限制、資金限制以及移民官的主觀因素，這些都可能會導致移民失敗。它只要完成學業和法語B2等同水平的語言學習就可以100%通過，這是通過自身努力可以把握的。
    • 專業廣：僅需在魁北克境內完成1800小時職業培訓學習（Training）並獲得DVS（法語簡稱DEP）文憑，其專業廣泛涉及各個領域，可自由選擇自己喜歡的職業方向。而常規技術移民政策變化快，加分職業常有變動，不穩定，可選擇的職業也相對較少。
    • 就業易：職業培訓課程是針對當前魁省緊缺職業所制定，擁有比較高的就業率。加拿大不缺本科碩士卻缺技工。在加拿大學習的這兩年可以熟悉社會，畢業之後不難找個工作。有了第壹份穩定工作，可以在加拿大慢慢先紮下根，之後的路勢必更好走。而常規技術移民無當地學歷文憑，沒有當地工作經驗，就業相對困難，因此許多通過技術移民過來的碩士、博士在加拿大刷盤子、做服務員的情形也常有發生。
    • 耗時短：1800小時職業培訓常規僅需壹年半，最快壹年時間。學生可在畢業前6個月即遞交申請，畢業補交畢業證後只需21個工作日就可以獲得魁省甄選證書CSQ。而常規技術移民不僅受名額限制，而且自申請之日起需要花費平均兩年時間才能參加面試。
    • 費用低：課程學費約10-18萬人民幣，整個學習期間所有的生活費約7-8萬，加上各種其他花銷共計約25-30萬。這個數字對於普通工薪階層並非遙不可及。而如果是投資移民則需要提供400萬人民幣以上的資產證明，這個數字對於普通工薪階層無疑是天文數字。

當然，有資格申請PEQ經驗類移民的留學項目不是僅有職業培訓，大學本科學士學位、碩士學位、博士學位以及大專技術類畢業文憑也具有同樣的申請資格。單從文憑來說，本科和學院畢業生會有更高的學歷。但是這些留學項目都有門檻要求，比如雅思成績6分以上，而且耗時長，至少兩三年，費用也更高。參加職業培訓的畢業生可以在取得長期居留資格後繼續留學，學費還可以減免三分之二，留學期間也可以邊讀書邊打工，以豐富社會和工作經驗，便於今後更好地融入當地生活。

申請條件

壹、國際留學生申請條件：

  • 年齡條件：必須年滿18周歲，且打算定居工作在魁北克。
  • 文憑條件：最低文憑條件是持有1800小時職業培訓學習DVS（DEP）文憑36個月之內或者畢業前6個月即可申請。
  • 語言條件：具有中等的法語基礎（達到B2水平）

法語B2取得方式有三種：

  • 能證明完全由法語授課完成的3年以上高中或高中以上文憑的最終成績單；
  • 壹份由魁北克法語分級標準達到7以上（含）；或按歐洲語言共同參考框架達到B2及以上的被認可的法語成績或學位證明。該證明必須由測試組織方直接發出，測試必須在提交申請日期之前的兩年內完成。考試類別包括：TCF/TEF，TCFQ/TEFAQ，DELF，DALF等。
  • 由官方認可的教育機構出具的法語認證班課程的最終成績單。這是由魁省教育局聯合當地教育學校舉辦的法語培訓認證班，由教委老師直接授課，成績將得到教育局和移民局的認可。

以上所述三項，選擇其中任何壹項法語成績都可以滿足條件。分析下來第壹項適合於較早在法語環境中留學的學生；第二項是國際通用的標準考試，難度大；第三項則是學生可以通過完成移民局認證的法語班課程，參加認證班考試，順利通過後便可以免除遞交標準法語考試成績。這壹項時間周期短，相對難度會低壹些，所以很多人會選擇這壹捷徑。

二、外國勞工申請條件：

a)、在提出申請的24個月之內，在魁省有12個月相關技術的工作經驗。

加拿大移民局將職業技能水平分為5級（0、A、B、C、D）。在這裏，申請者所從事的職位必須符合國家職業列表中的三個類別（0、A、B）才能算作相關技術的工作經驗。

Skill Level 0為各行各業的管理人才，橫跨所有9類職業技能類別：

  1. 商業、財務和行政職業；
  2. 自然和應用科學相關職業；
  3. 衛生行業；
  4. 社會科學、教育、政府服務和宗教職業；
  5. 藝術、文化、娛樂和體育行業；
  6. 銷售和服務行業；
  7. 技工、運輸和設備操作相關職業；
  8. 第壹產業；
  9. 加工、制造和公用事業行業。

Skill Level A是專業學術類高級技術人才，必須完成大學教育才能取得的職位，包括上述（1）—（5）類。

Skill Level B又稱技術類職業，該職業分類需要的語言和教育要求較低。壹般要求大專以上程度的教育或者相關技術培訓學校即可。

b)、在申請CSQ期間申請人仍被聘用及在魁省有著合法地位。

c)、達到法語要求，具體參見前文的法語B2認證取得方法。

綜上所述，PEQ中的職業培訓項目確實是目前加拿大移民項目中最容易企及的途徑，非常適合高中畢業生以及大學生，甚至已經結婚並且有孩子的年輕夫妻也能通過這壹項目改變自己的生活環境。很多小夫妻通過這個項目實現了全家移民，並且在其讀書的過程中配偶還能合法工作，孩子也能免費就讀公立學校。希望有意移民加拿大的朋友能把握住PEQ項目的機會，達到移民的目的。

魁北克是加拿大面積最大的省，也是唯壹壹個以法語為主要交流語言的地區。由於受到英法文化交融的影響，該省的學制與加國其他省份的設置不同，對國內的人來說，這是很陌生的。本文就此為大家介紹壹下魁北克的教育體系。【閱讀原文】

 

周天綺專欄全集：

周天綺顧問解決加拿大魁省PEQ移民及留學難點問題

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英國 | 孟母三遷遷到哪？2016英國最有助孩子健康成長前50區域揭曉！

在中國，很早就有孟母三遷的典故。為了讓孩子更加健康快樂的成長，並且耳濡目染周邊良好行為從小養成好的生活習慣，是家長一直以來都在不遺余力地想達成的目標。不錯，書本上的知識的確重要，但周邊的生活成長環境也同樣不容忽視。本周，英國Halifax銀行公布了新的調研，調研揭曉了2016年度英國50大最有助於孩子成長的區域，“孟母三遷遷到哪”有了最新的參考。

該調研以城市自然環境，學校質量，區域人口構成，區域房價，以及GCSEs成績作為考量因素，覆蓋地區包括英格蘭，蘇格蘭和威爾士三個大區，最後綜合做出排名。

根據結果顯示，蘇格蘭地區的Orkney Islands，Shetland Islands，和Western Isles這三座小島占據了榜單前三名。除了自然環境優美人口構成占優，最大的原因是因為這三個地區人少，每位兒童都可以獲得充足的讀書空間，班級容量也不像倫敦等南部地區那樣擁擠，老師也有更多機會去關愛教育每位學生，學生教師數量指數＊（PTR）為10，遠低於全國水平的20.9。也就是說，各項指標一平均算下來都占據了前列。

由於平坦到每個學生身上的教育資金變大，因此這三個區域學生的SCQF 4（蘇格蘭學分與學歷體系）成績也很好，其中有90%以上的學生成績獲得了5個優秀甚至更多（全蘇格蘭平均水平是69.7%）。

＊學生教師數量指數：即區域學生人數與教師人數的比值

到這裡房姐直到不少家長要問什麼，是的，投資置業總不能選擇遠離城市文明的小島吧？別急，對於相對發達的英格蘭東南部城市中，牛津南部（South Oxfordshire）是英格蘭地區排名最高的，主要原因是位於牛津大學城，在這座世界文明的大學城中居住的多是世界各地來求學的學霸，因此這種氛圍對孩子的影響也是可想而知了。除此之外，Somerest，Winchester，Berkshire，Cambridgeshire等南部地區也都在榜單前50之列。並且，英格蘭東南（South East）也是上榜城市最多的大區，共13座城市。

Halifax負責此次調研的經濟學家Martin Ellis表示，在上述這些地區中，不僅環境優渥，交通順暢，學校質量以及學生成績過關；區域平均每人住房面積也較大，孩子基本可以有自己的房間；並且同地區的成年人大多也都有全職的工作，自身生活滿意度高，少焦慮，在行為上也得體，可以為孩子樹立較好的榜樣。

就每項調查因素分別來看的話，區域成年人被雇佣率最高的地區是Shetland Islands，89.1%的人有正式工作，全國水平為75.2%；Uttlesford，Chiltern，Rutland，和South Bucks這四個區域平均每套房產中房間保有量最多，為6.4間，全國水平為5.4間；Manchester, Tamworth, Ipswich, Brent, Woking這幾個地區網速最快；Western Isles區域的人口密度最低，交通路況最好，並且區域內平均每個班級學生數量最少，為17人，全國水平是26.94人。

下面表格列出了蘇格蘭，約克，英格蘭西南，米德蘭，威爾士，以及倫敦地區內最適合兒童成長的區域，倫敦地區排名最高的是莫頓行政區（Merton），不過在全國範圍內也只排到了184名：

區域/大區/區域在總排名中的位置

最後是完整榜單請大家參考：

英國私校2016A-Level成績排名新鮮出爐啦！這是由英國《每日電訊報》根據英國私立學校委員會（ISC）的數據所做出的排名。Cardiff Sixth Form College再一次榮登榜首，成為A-Level成績最好的私立學校。這裡我們只放上排名前100名的學校名單，快來看看您家孩子的學校是否榜上有名？【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。

舊金山灣區地區分布

太浩湖/特拉基地區主要為第二居所房產市場所占，因此其運行的參量不同於舊金山灣區。但該地區的很多購房者都在舊金山灣區擁有家宅，因此房地產活動在內華達山脈有不可否認的影響。由於舊金山灣區的房價開始逐漸趨向正常化，近期一些買家意外發現自己手頭有多余的現金，並冒險嘗試度假型房產，這有助於加速第二季度的銷售速度並導致房產儲量下降。

賣家的定價比前幾年更加實際，這是太浩湖另一個推動房產銷售的因素。這吸引了更多購房者來到該地區，加快了銷售速度；在第二季度，具有吸引力、定價合理且位於優質社區的房產在幾天之內就可成交。今年上半年的銷售量與2015年同期銷售量持平，但平均售價增長了約13%。

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 


太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 


太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基獨立屋就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度太浩湖/特拉基公寓就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

房市前景預期

與舊金山灣區不同，太浩湖地區在夏季末期不會出現普遍的減速；度假的家庭希望在滑雪季節開始之前就鎖定冬季度假計劃。我們預計目前良好的銷售態勢將持續到年底，但感恩節後可能會有所緩和。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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加拿大 | 大多倫多奧克維爾最新樓市綜述

由於近期工作繁忙，6月和7月的奧克維爾市場報告合並在一篇文章中。

平均成交價格：7月的平均價格為99萬4千，比去年同期增長20%，但比今年六月的102萬4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均價格還在90萬以下，但從2月開始突然上跳到100萬的價格台階之後，基本處於逐月攀升的態勢，直到今年6月到達102萬4千的高位，7月開始略微下降。雖然從數據上看，7月比6月有所下降，但從我們在市場上的直觀感受卻是有些冷熱不均，對於那些沒有明顯亮點的房子，成交的難度稍有增加，但對於那些裝修或地塊有明顯亮點，還有一些相對被低估的地區，價格卻仍然處於持續上升的過程中。

平均成交價格持續上升

成交數量：7月為332套，比六月的472套大幅減少30%，但於去年同期持平。

成交數量持平

新上市房源數量：7月為446，6月為612，兩個月份相比去年同期都僅有2%的上升。

新上市房源數量微升

在售房源數量：7月為408套，比去年同期減少33%；6月為447套，比去年同期減少35%。縱觀今年市場，除了3月略微超過500套，其它各個月份都在500套以下，而且從3月開始的在售房源數量一直呈現不斷減少的趨勢。

在售房源數量不斷減少

平均成交天數：7月為19天，比去年同期減少35%；6月為15天，比去年同期減少30%。

平均成交天數大幅減少

Brittney專業點評

7月下旬，溫哥華宣布了對外國買家征收15%的政策，對多倫多本地購房人群的心理也造成了不小的震動，很多客戶紛紛詢問我們對這個政策的看法。看到這個政策我首先感覺是似曾相識，如同國內政府的所作所為，政府首先做的不是增加供給，而是增加稅收，治標不治本，看樣子到了哪裡都不能指望政府出手降房價呀。

溫哥華出台這樣的政策，我認為有一定的合理性。因為長期以來，加拿大對於外籍人士的購房完全不加辨別，在購房政策上的支持甚至好於本國人士。外籍購房人士的購房貸款和新移民享受同樣政策，只要滿足35%的首付，基本不看貸款人的收入情況，就可以無條件給予貸款；在利率上也和本國人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋賣出時的稅收，基本也等同於本國人投資房的稅收。但是對於加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看貸款人實際的家庭收入情況，根據其家庭年收入給予大約5倍的貸款總額。所以對於平均家庭收入10-15萬的家庭，基本買不了100萬以上的房子。因此大部分的溫哥華和多倫多本地居民，並沒有在本輪的房價大漲中獲得很好的投資收益。這一點和國內的北上廣深有很大的不同，十多年前，北、上、廣、深的本地居民，往往通過多套房產的投資，實現了家庭財富的巨大增值。所以我覺得溫哥華出台這樣的政策，方向上是對的，因為在房價快速上升的城市，本地居民理應獲得同等待遇，並給予外來投資者增加一定的購房壁壘，但問題是，這個政策出台的太晚了，當前溫哥華的房價早已一騎絕塵，絕大部分本地人已經難以望其項背了。現在出台這樣的政策，主要的作用是給本地居民一些情緒上的安撫。

相比溫哥華不到250萬人口規模，多倫多600萬人口的城市體量則要大很多，多倫多獨立屋的平均價格和歷史漲幅也低於溫哥華，所以我認為多倫多未來幾年出台同樣政策的意願要小很多，除非明年又連續出現了今年這樣的大漲的情形，那麼不排除多倫多也將出台同樣的政策。

總體來看，奧克維爾7月的樓市有輕微的降溫跡像，一方面是因為政府頻繁釋放樓市降溫的信號，另一方面也是由於前期漲幅過大，市場本身也需要做適當回調。考慮到目前可銷售房源的持續減少，而8月又是國人的傳統登陸高峰，所以8月的樓市價格不容樂觀。有些客戶經常詢問我們關於購房時機的選擇，我們的建議如下：如果您是新移民在加拿大的首次置業，那麼不建議等待時間過長，看到心儀的還是要下手，因為這是剛需，一旦踏空後被樓市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投資為目的，屬於在加拿大的二次置業，那完全可以選擇等待時機，至少可以到9、10月份上市房源多些的時候再行出手。

八月中大多地區共有9,813起交易，同比增長23.5%。截至至八月，本年度的銷售量累計已比去年多出13%，房地產交易火爆程度一聽便知。總結現階段的房地產形勢，概括來說就是“求大於供”。這四個字已經貫穿在我們今年一整年的報告中，相信接下來的幾個月也會是依舊如此。【閱讀原文】

 

蔣蓓專欄全集

 

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英國 | 住宅為啥總是供不應求？官方回應：缺磚！

最新爆料英國住宅建築材料不足導致大量工程施工速度減緩，住房供不應求日益嚴重。其中官方稱磚塊缺口巨大，量級可影響26萬戶新居進度。與此同時以倫敦為首的房源緊缺地區也在不斷推進新項目建設。

都說英國房價長得飛快，房價增長速度連年狂甩工資漲幅，令不少歪果仁深表無奈。除了貨幣浮動，海外購房者持續超高房價等原因，造成高房價的最大主因還是嚴峻的供求關系。那麼左右房產供應的原因又是啥？最近英國地產代理商協會（National Association of Estate Agents, NAEA）給出了官方回應：缺磚！

納尼？住房供應量嚴重不足的一大原因居然是缺磚？是的，您沒看錯。據NAEA透露，英國家用住宅建造其實一直以來都面臨材料短缺的問題，其中磚的缺口非常大，達14億塊…這是啥概念？這個量級的磚塊可以承擔建造起26.4萬戶新房，並且還相當於：

  • 40座倫敦塔橋（Tower Bridge）

  • 740座大本鐘（Big Ben）

  • 3090座曼徹斯特市政廳（Manchester Town Hall）

  • 4540座華威城堡（Warwick Casrle）

  • 以及5830座康威城堡（Conwy Castle）

這種量化比較也真是貼心呢…NAEA還表示，磚塊的存儲量自2008年以來嚴重下滑，一直持續到2013年，但是在2013年以後盡管儲存量和供應量有所回升，但也遠遠跟不上需求的增長。

英國住房供應量嚴重不足的一大原因居然是缺磚

目前，約有2/3的中小型建築公司面臨至少兩個月的建築用磚供應延期，而這部分公司還算幸運的，因為還有1/4的公司正在承受著4個月的供應延期…另一方面，英國不少磚廠由於2008年時的經濟衰退不得不封窯削減產量，雖然目前大部分磚廠都已經恢復了正常運營，但是由於一段時期供應量中斷仍然很難滿足目前的需求。

NAEA一位高管Mark Hayward表示，目前政府確實新批出了更多的地皮用於建造住宅，以確保新住宅建在一些理想的宜居地段，但是雖然地皮得到了保障，建築材料和人力也是至關重要的，而在這一環我們目前面臨嚴重的短板。

如今，在脫歐這一大節骨眼上，英國的經濟形勢也會發生改變。短期來看，脫歐導致的市場波動與不確定性因素使一部分資本外流，英鎊彙率下跌，英鎊貶值的話會導致進口通脹，借貸成本增加，一些行業的盈利空間變小，企業生存難度加大，因此在建築材料的供應上不排除會出現類似2008年時的局面。

雖然這也會相應帶來本地市場的需求緊縮，在一定時間內給房價帶來下行壓力，但是成本升高也會將一些中小型本土建築材料供應公司排除在市場之外，長期來看市場供應減少在所難免。而對於以倫敦為首的英格蘭西南部熱門地區，英鎊貶值使海外投資者爭相湧入，供求又越發嚴重，因此這些區域房價仍會在市場回穩後回歸上升趨勢。此外，這次退歐引發的危機與市場調整也從出其不意的角度緩解了倫敦等熱門房市季度供大於求的行情，有望降低房產市場存在的危險泡沫。

與此同時，在一些房產供應量比較緊俏的地區當地政府也在不遺余力地去推進新住宅建設。本周倫敦市長Sadiq Khan就宣布他上任以來的首批經濟適用房項目正在穩中有序地建造中。其中一處地皮來自“大地主”倫敦交通局（TfL），位於泰晤士河南岸格林威治（Greenwich）的Kidbrooke區域；另一處是位於南岸南沃克區（Southwark）的City Hall項目。而這也是新市長上任以來倫敦交通局的首次“放地”，新住宅將對首次購房者實行“半買半租”福利（Part-buy, Part-rent），伴隨著項目的建設，區域周邊也會進行一些改建工程。

自2012年以來，倫敦舉辦過奧運會的六個區的房價就漲的飛快，到目前為止漲了64%，比整個倫敦的平均漲幅還要高10%！今天，我會在居外專欄揭曉倫敦房價漲勢最猛的十個區域。【閱讀原文】

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家Chloe去英國投資

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澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十一）：最大化投資者抵稅額度

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。

資產折舊抵稅報告的結果易受制作人的主觀因素的影響。不同的報告結果可造成高達30%的誤差。也就是說，如果業主不走運，選擇了一份初始價值被低估的報告，那麼他只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的制作主體，對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新制作一份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說，以前的報告質量不高（不能達到他的期望值）。通過我重做後的報告，他可獲得的額外稅務利益要高出他支付給我的費用。請問普通的投資者，您們能否像這位會計師一樣慧眼識別呢？

我們從來不聲稱自己的價錢最便宜，也不因為價錢低（相對於同等質量的大公司）而忽視質量或降低服務水平。很多人不知道上門評估是行業規範，也是提供最可靠、最全面以及最後提供最大化結果的必由之路。在澳洲所有的專業團體當中，如澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）要求其會員在出具資產折舊抵稅報告前應對物業進行實地調查。在上門評估中，若專業人員發現一件價值在300澳元以上的資產，有可能馬上為客人增加100澳元以上的稅後收入（假如業主的稅率是32%）。若發現五件價值均在300澳元的資產，那我們的報告幾乎相當於免費提供了。因為我們發現了很多可能已被他們遺忘或忽略的資產折舊項目。

我們把每一個工作對像都看成是自己的投資物業，願意花更多的時間來進行評估和制作，推敲出既合法又合理的結果，最大化地節省投資者的稅金。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？這不是必須的。事實上，購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做，因為所得均優於付出。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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英國 | 2016年第二季度最新英國移民數據分析

2016年8月25日，筆者收到英國內政部來信通知，移民局內部已於今天發布最新一季度的英國簽證官方數據。該報告統計總結2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民數據，覆蓋範圍包括全世界範圍內，所有英國簽證類型的相關數據，包括計分積點制（Point-Based System）的Tier 1投資移民、Tier1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅游簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策分析與預測。

在上一期的文章中，我們著重介紹了企業家移民和投資移民的數據。相信企業家簽證居高不下的拒簽率，也讓許多有意辦理企業家簽證的申請人望而卻步。然而，企業家移民其實是有捷徑的。

企業家移民新途徑：畢業生企業家移民（Tier 1 Graduate Entrepreneur）

2016年第二季，中國籍畢業生企業家移民境外申請獲批人數達到史上新高，此現像反映了，面對Tier 1企業家移民日益緊縮的門檻，許多剛畢業的留學生，只憑著對留英的滿腔熱情，卻缺乏工作經驗、創業背景和可實際操作的創業想法，很難滿足英國政府對於“企業家精神”的要求，因此這些英國高校畢業生，可以利用自己在英國學習優勢，嘗試申請畢業生企業家移民。

與一般企業家簽證不同的是，這個類別開放給具有高級信譽等級的Tier 4擔保資格的高等教育機，平均每個學校約有10個名額左右，申請人需要是該校的畢業生，並且直接向各高校申請該簽證的擔保。獲得學校擔保之後可以申請為期1~2年的畢業生企業家簽證。簽證到期之後，可以以5萬英鎊在境內轉成一般的企業家移民簽證。

畢業生企業家移民的優勢

  1. 94％的通過率

據移民局官方數據統計，英國內政部在過去的一年總共收到畢業生企業家簽證申請502件，其中有470件獲批，通過率達到約94%。這個數據其實從另外一方面來看，有大約一半的名額是沒有被使用的，很多大學沒有能夠用夠自己大學的名額，一方面是由於缺乏一個完整的評估能力，另外一方面由於學生申請人對此簽證的不了解，導致申請人不夠多。

  1. 資金要求低——5萬英鎊

T1畢業生企業家簽證不僅為有創業理念和能力，但沒有幾萬、幾十萬鎊啟動資金的歐盟外畢業生提供了一個絕佳的創業“天使政策”和簽證機會，也無疑是如今移民政策緊縮的趨勢中一個幫助留英的緩兵之計。此簽證的持有人可在一年或者兩年之後轉成企業家簽證或投資移民簽證，甚至工作簽證，不僅成功率會大大提高，而且相當於在緩衝資金問題的基礎上節省了一年或者兩年時間，積累難得的英國創業和工作經驗。

  1. 工作條件靈活

畢業生企業家簽證的另外一個好處在於，2014年4月6日以前的申請者可以持此簽證合法工作20小時/周，2014年4月6日以後的申請者每周工作時數無限制。也就是說畢業生在創業的同時，也可在英國境內兼職工作以支持自己的生活開銷，並積累工作經驗。

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。【閱讀原文】

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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