Special Investment Column – Page 40

全球酒店投资趋势2019｜居外专栏

2018年，在稳健的全球经济环境下，人们的旅游需求十分旺盛，这也极大提高了酒店投资的流动性。在过去的一年中，以美国为首的酒店投资市场气势高昂，由此带动的全球酒店交易总额已达到近680亿美元。

尽管增长放缓，但据预计，2019年的全球酒店投资量将与2018持平，主要原因是：

为收购而筹集的可流动资产达到创纪录水平
投资者配置资金的压力
与其他行业相比，酒店诱人的收益率概况
正在进行的大型投资组合和实体级活动

2019年豪华酒店业的两大趋势

1. “体验型经济”带动奢侈品行业

现代奢侈品消费者越来越多地寻求体验，而对物质的需求相对减弱。对高端体验式豪华旅行的需求强劲是酒店市场的主旋律。这在世界各地旅游城市的“平均每间可供出租客房收入（RevPAR）”增长中就可见一斑。除美国豪华度假胜地外，巴黎、罗马、佛罗伦萨、曼谷、马尔代夫、新加坡和东京等地都在豪华酒店市场中有不俗的业绩。

根据Grand View Research的预测，到2025年，全球豪华旅游市场规模将达到1.1万亿美元，在2017年至2025年之间的复合年增长率为4.3％。饭店公司通过推出新的独特体验和产品来满足消费者的需求：

安岚（Chedi）酒店在位于黑山的新兴豪华住宅区成立新的分店，旨在打造豪华酒店与社区生活融为一体的新投资方式以及生活方式
洲际酒店集团对Regent Hotels＆Resorts的收购加强了该公司的豪华产品
希尔顿全球已推出LXR酒店及度假村，提供卓越的豪华物业
凯悦无极限精选酒店提供河上巡游和独一无二的就餐体验

在美国，2018年豪华酒店交易量同比增长76％。在欧洲，投资者对位于地中海的豪华度假胜地的兴趣不断提高。以上所有这些都表明了两地投资者的酒店经营者对豪华旅游领域的关注。

现在，这一趋势正在进一步发展，以前专注于旅游业之外的公司一直密切关注豪华酒店品牌。伺机进入邻近产业，并增加豪华服务类产品，以补充现有的豪华品牌。 LVMH拟议收购Belmond Ltd.就证明了这一策略。体验式豪华旅行是2019年的主要趋势，而酒店无疑是这旅程的一部分。

2. 酒店变身办公空间

越来越多的酒店与公司共享工作空间，也是拉动酒店业体验经济上升的原因。随着越来越多的公司制定灵活的工作政策，人们对公共工作空间有强烈的需求。

如果设计得当，这些空间可能是理想的地方，为新一代的消费者进行社交和工作。饭店经营者可以通过创造性地利用未充分利用的现有空间，将其出租给上班族，增加收入。

那些选择在酒店大堂工作的人倾向于点食物或饮料。此外，它还可以帮助酒店加强客人和当地社区的品牌形象。许多酒店品牌已经接受了这一趋势，并通过各种合作方式吸引了客人：

芝加哥的维珍酒店为其合作空间收取会员费，其中包括酒吧，私人会议区，免费茶水和咖啡，图书馆，Wi-Fi和无线打印
伦敦的窗帘酒店（The Curtain hotel ）专门为酒店客人和会员提供共用办公设施
法国酒店品牌Mama Shelter和总部位于拉丁美洲的Selina都在利用自己的品牌和酒店专业知识来开发自己的共同工作共建。

预计其他酒店公司，尤其是针对年轻一代的品牌，将效仿并利用其公共场所邀请更多的靠网络就可以工作的上班族。

资深国际城市规划师解读生活方式新高度

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民买走了（下）！｜居外专栏

根据Royal LePage委托进行的一项调查，加拿大的新住民对房地产需求的贡献非常大。目前，每五个购房者中就有一个是新来者(21%)。如果目前的国际移民水平保持不变，未来五年内，加拿大的新住民预计将购买68万套住房。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的数据，2018年，国际移民占加拿大人口增长的80.5%。

卑诗省

卑诗省是加拿大第三大最受欢迎的国际移民目的地。居住在大温哥华地区的新住民，住房拥有率为32%，与全省和全国的平均水平(32%)相当。在该省，72%的新移民租住自己的第一套住房，9%的人购买住房，13%的人在抵达加拿大后与家人或朋友住在一起，费用很少或根本不花钱。

作为有孩子家庭的一员来到不列颠哥伦比亚省的受访者比例为32%。其次是学生(28%)，再次是单独申请者(20%)，然后是没有孩子的夫妇(14%)。

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消费者对该省房地产市场的信心是健康的。因为85%的卑诗省受访者认为，拥有住房是一项良好的金融投资。

在卑诗省，86%的新移民留在他们的第一个城市或居住地。目前，新住民占该省所有购房者的15%，按照目前的国际移民速度，他们预计在未来5年将购买9.1万套住房。

阿尔伯塔省

阿尔伯塔吸引了加拿大大约8%的国际移民。阿尔伯塔省的新住民拥有住房的比例非常高，有45%的人拥有自己的住房。他们中的绝大多数，相信拥有房产是一项很好的金融投资(90%)。新来者占全省所有购房者的18%，按照目前的国际移民速度，他们预计未来5年将在该地区购买7.6万套住房。

抵达加拿大后，19%的阿尔伯塔省新住民会拥有自己的第一居所，55%的人租房，13%的人与家人或朋友住在一起，费用很少或不花钱。

与加拿大其他地区类似，最大的受访者群体是有孩子的家庭(34%)，而29%是单独申请者。新来者作为唯一申请者的比例明显高于全国平均水平(20%)。52%的阿尔伯塔受访者(比例最大的地区)表示，他们家里有18岁以下的孩子。在阿尔伯塔省的新住民，在购买房屋之前的平均时间是三年。

草原省份

与阿尔伯塔省类似，大草原也吸引了加拿大约8%的国际移民，41%的新住民拥有自己的住房。在草原省份，62%的新来者租第一套房子，20%的人买房，17%的人在抵达加拿大后，与家人或朋友住在一起，费用很少甚至没有。

新来者占该地区所有购房者的41%，按照目前的国际移民速度，他们预计在未来5年将购买7.1万套住房。在那些买房的人中，买房前的平均持续时间是三年。

大草原上71%的新移民仍然居住在他们最初居住的地区。与全国平均水平相似，大多数草原上，很多新来者都是带着孩子的家庭(32%)。百分之八十六的受访者认为自置居所是一项良好的理财投资。

大西洋省份

加拿大大西洋地区吸引了加拿大大约5%的国际移民。居住在加拿大大西洋地区的新移民的住房自有率为44%，比全国平均水平(32%)高出12个百分点。在所有被研究的地区中，它的比例仅次于北美大草原。新来者占该地区所有购房者的31%，预计他们将在未来5年内购买4.3万套住房。

大西洋加拿大的新住民，有孩子的家庭比例最高(39%)，比全国平均水平高出8个百分点。在海洋省份的新住民中，81%的人留在他们的第一个城市或居住地。这一地区地区88%的受访者认为，拥有住房是一项不错的金融投资。

在该地区，63%的新移民在抵达加拿大后租了自己的第一套房子，20%的人买了房子，18%的人在抵达加拿大后与家人或朋友住在一起，费用很少或根本不花钱。新住民买房前的平均持续时间是两年。

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民买走了（中）！｜居外专栏

安大略省

安大略的国际移民约占所有全加拿大的46%。居住在大多伦多地区和渥太华地区的新住民，住房拥有率都是32%。然而，安省新住民的住房自有率较低，为29%，比全国平均水平(32%)低3个百分点。调查发现，安省84%的新住民仍然居住在他们到加拿大后的首个城市或地区。目前，安大略省新住民占该省所有购房者的21%，按照目前的移民速度，他们预计在未来5年将购买28.6万套住房。

Royal LePage表示：“安大略，特别是大多伦多地区，从国际移民到加拿大中获益良多。随着不断涌入的新移民在繁荣的社区寻找好的学校和工作机会，整个区域的社区正在蓬勃发展。虽然市中心的生活吸引了一些新来者，但在市中心以外充满活力的社区，仍有许多经济适用房可供新来者选择。”

新到该省的人认为，拥有住房是一项很好的金融投资(88%)，82%的人带着存款来帮助购买住房。该省对独栋房屋的需求是由新移民带动的，这些新移民主要是带孩子的家庭(32%)。在那些买房的人中，买房前的平均持续时间是三年。

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而渥太华对加拿大的新住民来说，也是一个非常有吸引力的目的地。与加拿大其他城市的市中心一样，渥太华提供了一流的医疗、一流的学校和安全友好的社区，但房地产价格仅为多伦多的一半，温哥华的三分之一。新购房者和首次购房者有着大量的需求，而这给市场上那些30万至50万美元的房屋带来了相当大的价格上行压力。

在该省，60%的新住民租住自己的第一套房子，16%的人购买住房，20%的人在抵达加拿大后与家人或朋友住在一起，费用很少甚至没有。

Royal LePage表示：“大多伦多地区的人口正在增长，因为新来的人和来自该地区以外的加拿大人都选择搬到这座城市生活和工作。这种需求给房地产市场带来了上行压力。我们预计这种势头将持续下去，因为GTA仍然是一个理想的世界级目的地。”

魁北克省

在全国范围内，魁北克在吸引新住民居住和工作方面仅次于安大略省(19%)。目前，新移民还占该省所有购房者的19%，按照目前的国际移民速度，他们预计在未来5年将购买10.2万套住房。调查还发现，魁北克省83%的新住民仍然居住在他们的第一个居住地。

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去年7月，魁北克统计研究所在其预测中说，该省的人口增长预计将逐渐放缓。正是来自新住民的人口增长支持了该省对房地产的健康需求。由于劳动力短缺，许多当地企业正在海外招聘人才，这里的大学也吸引了许多有机会在这里发展事业的国际学生。

在该省，71%的新来者租住自己的第一套房子(与不列颠哥伦比亚省并列的全国最高租住率)，10%的人会购买，14%的人在抵达加拿大后会与家人或朋友住在一起，花费很少甚至不花钱。

尽管有新来者在魁北克省的购买量，但魁北克省的住房拥有率是全国最低的，只有25%的新来者居住在魁北克省，而在全省，这个比例是61%。在城市层面进行细分后，居住在大蒙特利尔地区的人有23%拥有自己的住房，而居住在魁北克市的人只有28%。在省内购房的人，平均购房时间为4年。

该省83%的新住民表示，拥有住房是一项不错的金融投资，67%的人带着储蓄来到加拿大，这让他们能够购买房产，这一数字低于全国平均水平(75%)。在魁省，移居加拿大之前考虑移居美国的人，为全过最少(17%)。

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Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民买走了（上）！｜居外专栏

根据Royal LePage委托进行的一项调查，加拿大的新住民对房地产需求的贡献非常大。目前，每五个购房者中就有一个是新来者(21%)。如果目前的国际移民水平保持不变，未来五年内，加拿大的新住民预计将购买68万套住房。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的数据，2018年，国际移民占加拿大人口增长的80.5%。

在未来五年内，加拿大新移民预计将购买68万套住房。
82%的新住民选择定居在他们刚到加拿大时居住的城市。
75%的新住民带来了用于买房的存款。
75%的新住民在到达加拿大之前没有考虑过要搬去美国。
不考虑搬去美国的首要原因，是他们觉得加拿大更欢迎新移民。

Royal LePage 的董事长兼总裁Phil Soper 表示：“除了支持加拿大的经济增长，新住民对我们国家房地产市场的健康发展也至关重要。年轻的加拿大人和新加拿大人对经济适用房有着共同的需求。这可以通过明智和可持续发展的住房政策来满足。重点是保护和发展我们城市中心的绿地。加拿大的经济和劳动力市场正在扩张，住房供应需要与其保持同步，这点至关重要。”

在这项调查中，Royal LePage将新来者或新住民，定义为那些在过去十年内搬到加拿大的人。受访者包括移民、学生、难民和来到加拿大工作的人。在全国范围内，受访者在加拿大的平均时间为四年。

这些新住民可能是有孩子的家庭(31%)、学生(25%)，或是唯一申请者(20%)。这些人中，有86%的人认为房地产是一项不错的投资，75%的人带着存款来买房。研究显示，新住民在加拿大买房的平均时间为3年。

“新住民认为在加拿大安家是一项不错的投资，这点不足为奇。我曾在国外生活过，亲眼目睹了举家搬迁到新世界的种种挑战。这的确很需要勇气。新住民不仅投资了加拿大的房地产，他们也是在投资自己家庭的未来。”

尽管有购房意愿，但新来者的住房自有率仅为32%。而所有加拿大人的总体住房拥有率为68%。在购房人群中，51%的新来者购买了独栋住宅，18%购买了共管公寓，15%购买了Townhouse，13%购买了半独立式住宅。

在全国范围内，82%的受访者仍然居住在他们初到加拿大时的居住地。对于那些搬到一个新地区的人来说，更好的工作是首要的搬家原因(41%)，其次是生活方式(13%)，以及住房负担能力(12%)。

64%的受访者表示初到加拿大时，他们是租房居住的，而15%的受访者表示他们当时是买房居住。许多新来者选择先与家人或朋友住在一起，并且他们只会支付很少的费用或根本不用付费(18%)。

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超过半数的受访者表示，移居加拿大的原因是他们认为加拿大适宜生活和工作(54%)。大多数新住民不曾考虑过搬到美国(75%)。对于为什么选择加拿大而不是美国，最普遍的回答是他们觉得这里更受欢迎移民(31%)，其次是认为加拿大更安全(26%)。

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外籍人士在澳大利亚买期房之贷款指南｜居外专栏

以外籍人士的身份生活有诸多好处。外籍人士的工资通常非常高，而且在多数情况下，外籍人士无需支付房租就能在世界上最有活力的城市里生活。

另一方面，对于那些在海外生活和工作的澳大利亚人来说，他们申请在国内购房的融资时可以享受最大的优势。如果您想购买期房，则融资过程的难度可能会有所提高，因为在这种情况下，我们必须考虑一些额外的问题。

如果您计划购买一套期房，那么您应该尽早采取一些关键行动，从而确保整个过程可以顺利进行。

获取融资的过程

在购买期房时很有必要尽早评估自己的财务状况。在大多数情况下，若没有财务条款的约束，而且结算日期为1-2年，则市场状况或您的个人情况在此期间可能会出现变化。

在预期结算前至少四个月，请重新检查您的申请，并确保您依然拥有偿还贷款的能力，然后再选定最合适的借贷机构。

在提交和处理申请时应该对已完工的物业进行估价，发放贷款文件，然后再进行结算。

在贷款价值比（LVR）方面必须注意什么？

对于外籍人士来说，可实现的贷款价值比（LVR）最高值为80%；不过，这一指标可能会降低到70%，具体数值取决于及借贷机构的外国收入使用政策。

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应当注意的风险

一般来说，作为一名外籍人士，如果您符合一般的标准，比如信用记录良好、收入稳定、有能力偿还贷款，那您的贷款申请也能获得批准。有时也可能出现问题；例如，当借贷机构认为您所得收入的货币不如澳元稳定时，您的贷款申请可能就会受到影响。

针对期房融资，每家借贷机构仅会为各开发项目中特定数量的住宅单元提供资金。作为一名外籍人士，您在借贷机构方面的选择余地比较有限，因此很有必要提前提交申请并完成审批流程。您还应在允许估价师介入的阶段尽早完成最终估价，以确保自己是首批获得正式批准的人之一。

另外需要注意的是，当您购买期房时需要支付10%的定金。因此，如果您无法结算，则您的定金有可能会被浪费。

通过精心规划来保护自己

比较明智的计划是：确保您有可用的现金缓冲方案，以防估值低于您之前的预期，或至少拥有其他物业的部分权益，从而保证自己在交易时可以结清。

取得经济优势的好方法

在通常情况下，以外籍人士的身份生活是取得经济优势的理想方式。这可以为您提供一个完美的房地产投资机会，让您实现额外收入的价值。

如果您作为外籍人士已经做好了充分的准备并且了解这一过程，则申请期房贷款应该不会构成难题。

房地产融资专家Helen Avis介绍澳洲贷款方案

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中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏

在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。

其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。

该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。

目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。”

因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。

在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。

中国工商银行“内保外贷”的操作实例

1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。

2）申请条件：

贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。
实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。

3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。

境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议

1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。

2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。

3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。

因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。

4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。

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澳洲婚前财产的5大“隔离工具”｜居外专栏

在澳大利亚，有三分之一的婚姻最终以离婚告终，如何保卫婚前财产，应该是财商必修课之一。今天的文章，就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。

中国离婚需要双方的签字不同，在澳洲离婚，只要夫妻双方分居12个月，一方就可以单方面提出离婚诉求。

此外，澳洲奉行“无过错离婚原则”，即感情没有谁对谁错。《澳大利亚1975家庭法》规定，申请人离婚，无需证明自己或者对方有过错，即无过错离婚原则；这意味着法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。

通常，给法院的离婚申请费是900澳元，加上其他费用，一般无纠纷的离婚在2000澳元内就能解决。而有纠纷的离婚，需要花费15000澳元以上，这已经赶上八大一学期的学费了。遵循“无过错原则”，澳洲婚姻法规定夫妻就各付各的律师费。

所以，为了避免因婚姻破裂而产生的财产归属问题，一部分澳洲夫妻会选择设立一些婚前财产“隔离工具”。根据《澳洲金融评论报》披露，目前，越来越多的澳洲父母，也开始为他们子女和另一半的财产分割问题，进行 “强势插足”与“苦口婆心”。

澳洲五大婚前财产隔离工具：

1、婚前财产协议

签署婚前协议/财产分配协议呈绝对性增长趋势。这类协议在澳大利亚的受欢迎程度也日趋上升，目前我们每年受理客户婚前协议达近百起。

当然，婚前协议/约束性财务协议之所以受欢迎程度不断上升，家长希望在子女离婚后保护自己赠予其财产只是其他的一个原因。越来越多的父母也期望自己的子女签署这类婚前协议，以保护自己赠与子女的财产。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前签署此类婚前协议呈现快速上升的趋势。尤其是在第一段婚姻失败，有过因财产分配问题身心俱疲经历的群体，他们极有可能在开始下一段婚姻前签署财务协议。

除了婚前协议，很多夫妻在婚姻延续期内签署“财产分配协议”也开始不断增加。这部分群体之所以签署财务协议，是想避免日后就财务问题需要法庭介入进行财产分配的情况。

那么，一份婚前财产协议究竟怎么样才算有效成立呢？

根据法律规定，财产协议必须要双方在各自的律师的见证下签字，并由律师出具证明，才具备效力。
签署协议时，双方必须公开全部财产信息；否则由于有欺骗或欺诈嫌疑，此份协议很可能在签订后被推翻。
如若在签订后各自的财产产生了重大的变化，也需要咨询律师是否有必要留存证据，或重新签订协议。规范已有的财产关系在操作程序上相对简单，规范未来的财产变化就比较困难，甚至在某些情况下根本不可行。

相比诉讼至法院，由法院来判定财产分配，这类财务协议更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻双方签署这份文书并经律师确认的情况下，具有和法院判决同样的效力。

2、代持协议

父母给子女资产的时候签订代持协议，证明子女手上资产的所有权是父母而非子女。这样将来父母过世，子女也无需再交高昂的遗产税。但是在实际操作中，风险也是很多的，比如：代持人身故、资产算遗产、代持人恶意处置等。

3、借款或赠与

如果父母在为子女出资购房时，是以借贷的形式借予子女，则房产这份贷款债务以及利息会在计算夫妻总财产时扣除。即相当于婚前购得的财产是独立于共同财产的。但是这仅包括初始出资，通常并不包括房产的增值部分。如果夫妻正在共同还款，假如双方诉诸法院，法庭很难将房子直接剔除出财产池。

而且，父母对子女的出资到底是馈赠还是借款，经常比较难以判断。父母的不同出资方式将会成为法院判定此婚前财产是否为婚姻共同财产的依据之一。普遍情况下，父母借款给子女不会签订专门的协议。因此，购房的同时，子女签署由律师拟定的借款文件，并由其配偶签署知情书，会使得事情变得更加重要且简单明了。

4、巨额保单做嫁妆，终身守护子女

年金保险（Annuities Insurance）是财产隔离的一个有效工具，且适用于不同国家身份的家庭人士。父母作为投保人为子女配置大额保单，生前受益人写子女，让子女每年领取足够的生活费、满足富足的生活；身故受益人写父母，避免保单所有权外流。其中领取账户都是专用账户，这样就可以实现：保单资产是父母财产，子女婚变对保单归属无影响。

5、巧妙设置信托

通过设置信托也可以达到婚前财产的有效“隔离”。

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投资者须知：澳洲物业的特殊收费｜居外专栏

在对新物业提出收购要约之前，大多数投资者都会仔细考虑物业费用对其投资的影响。然而，有一种名为“特殊收费”的费用项目可能比标准物业管理费要高得多。

特殊收费是您需要考虑的一项额外费用，但这类费用也有积极的一面。这些收费有时可用于开展大规模的物业増值工程。粉刷建筑外墙、改造公共区域或调整阳台大小等工程都可能会造成特殊收费，而这些工程可以提升房产的吸引力和价值。

为了深入了解特殊收费，我们必须关注一些重要因素，例如特殊收费对投资者和业主的影响。考虑到悉尼物业最近出现的建筑缺陷，我们就更应该认真看待这一问题了。

特殊收费是什么？

特殊收费是业主在正常物业管理费的基础上需另外缴纳的费用。当建筑需要进行大规模的计划外紧急修理工程或物业维护流程须纳入某个新项目时，特殊收费会随之提高。

公寓所有者必须根据其在公寓楼中按住宅单元比例分配的份额来支付物业管理费。这些费用分为偿债资金（用于支付维护费）和管理资金（用于支付物业管理、通信等费用）。

当所需维修费用超过可用资金总额或严重消耗偿债基金，导致所有业主都必须多交钱以支付额外费用时，所谓的特殊收费就随之产生了。

如何审批特殊收费？

通常情况下，住宅楼的物业管理人员会召开一场临时全体大会（Extraordinary General Meeting），而各方将在会议上讨论待支付的修理费用。有关人员将提供维修报价，并希望在会议过程中达成条件最理想的协议。

特殊收费是否常见？

鉴于我们最近发现悉尼有大量存在缺陷的建筑物（奥珀尔大厦（Opal Tower）和吉祥物大厦（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收费正变得越来越普遍。一般来说，新建筑的建筑保险有效期为7年。然而，有多家开发商在完成开发项目后都会让其公司停业，并用新名称在其他地方开办“新”公司。如此一来，就算在保险期限和随后的一段时间内出现问题，开发商也可以避免承担责任。

新南威尔士政府任命了一名建筑专员来制定新旧建筑物的建筑标准，并确保房地产的质量达到预期水平。然而，这一岗位存在的时间不长，因此我们尚不能评估专员的权力有多大，也无法评估其工作效果。以后可能还会出现纠纷。

有时候，特殊收费是无法避免的。建筑老化问题及其主要补救措施或现代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我们必须尽早意识到建筑本身存在的问题。

现有建筑的新买家

任何打算购买现有建筑物或旧建筑物的人都有必要仔细查看最近的物业管理记录。物业管理记录中记载了计划缴纳的特殊收费或已发现问题带来的影响。

通常情况下（至少在冷静期内），您的律师通常会在要求您签署合同或支付任何定金之前索取物业管理报告。如果您不了解或未被告知与公寓有关的未决财务问题，则您可能会发现自己还要承担超出原先预期购买价格、印花税和标准收费的大笔支出。

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如果销售代理人意识到了这类问题，他们是否有披露的义务？

“购者自慎”，或“谨慎购买”的说法已不再是法律规定了。如果代理人知道任何可能影响潜在买家购买（二手房或公寓）的问题，则他们有义务根据法律规定告知有关各方。这些问题可能包括相邻物业的开发申请、先前可能发生在房屋内的暴力犯罪事件、住宅受到的任何结构性损害、计划进行的重大工程以及相关的特殊收费项目。

重要的是，您在购买任何物业前都要进行尽职调查，而特殊收费是一项重要的考虑因素。它不仅能帮您省下一大笔钱，避免许多麻烦，还能让您更清楚地了解物业未来可能会经历的变化。

资深投资组合经理David McElwain解读悉尼市场

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海外置业需求增加香港代理变阵求生｜居外专栏

香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。

地产代理面对的情况也是极具挑战性！十月之前，情况还可以，虽然买家的心态转弱，但只要业主肯减价，成交仍然是持续的！但踏入十月份之后，铁路受影响经常停驶、商场内又经常发生暴力场面，令本地人在人生安全也成疑问的情况下，尽量减少外出，睇楼活动也一下子受到最严重影响。

在此背景下，成交当然大跌！十月份第一个周六、日，新盘只有 7 宗成交；上个周末也只有 20 宗。二手方面，每个周末的成交都是单位数。代理行业有近 3 万名从业员，绝大多数都会食白果，全港有3,000多间代理公司，都会出现严重亏蚀。

笔者估计，整个行业在 10 月上半月，佣金收益在 5,000万至 7,000 万之间。以全港超过 700 间代理门店计算，平均每间门店佣金收益只有 1 万元以下，可态连交电费、管理费也不够。此等情境令笔者联想到 2008 年金融海啸情况。当时还会有租赁成交；现在连睇楼也不敢，令买卖跟租赁同时消失了！

当然这边厢本地物业成交大减；但那边厢海外物业的需求却大增。据笔者了解，由于展销需要，酒店的场地也令租金急升。五星级酒店随时标价 10 至 15 万一天场租。虽然费用高昂，仍然被一早抢订一空。

笔者公司一向有做大湾区的物业，成交量也在倍升，得以弥补一下本地佣金的损失。有见及此，笔者也加强海外物业的销售、增加了国际部的人手。先推销加拿大及澳洲的物业，实行多线发展。政治事件会拖延至什么时候，大家都无法估。代理要求生，必须变阵，自求多福。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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希腊移民到底适合哪些人？｜居外专栏

从2013年设立“简单、快捷、低门槛”的黄金签证以来，希腊已成为欧洲吸引投资移民最多的国家。从近两年的数据来看，中国投资人仍然是申请希腊黄金签证的主力军。而对不同的人来说，选择适合自己的才重要，那么哪几类人更适合去希腊移民呢？

A. 投资金额有限，讲究高性价比

细数全球有国家移民法案支持的热门的移民项目性价比都不如希腊。希腊移民同时具备资金门槛低只需25万欧、受移民法案支持有保障，政治稳定等优势，且在希腊经济全面复苏的背景环境下，新政府上台减税亲商，希腊经济持续看好。

此外，随着中美贸易战升级，赚钱难，贬值快，国内靠谱的投资渠道少，外汇投资成为了香饽饽。而在货币超发的年代，配置海外优质的房产是保存购买力的最佳方式。海外房产能与国内资产隔离开来，对冲人民币购买力缩水风险，在特定的时刻发挥特定作用，可以收租可以变现。

对投资人而言，如果在希腊首府投资一套高级海景房，只需25万欧元折合人民币约为200万，并且能够直接获得永居卡，以及高达年3~5%的包租收益——如此高的租金回报率高源于国内短租行业的蓬勃发展。

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2019年，希腊央行和Airbnb公司首次发布的关于Airbnb民宿在希腊的详细数据显示，希腊去年共有215.7万人曾经入住Airbnb短租民宿，占希腊旅游住宿总份额的5.5%。

2018年Airbnb民宿在希腊的入住率增长了20%，按照目前的发展趋势，2019年的入住率将再有两位数增长。所以投资人购房用作民宿经营，预计租金收益10-15年能回本。

B. 追求精致生活，享受自然风光

希腊为地中海气候，一年有300天阳光普照的日子，全年气温变化不大，国际球星C罗年年都造访希腊，享受度假的乐趣。

希腊拥有绵延一万多公里的海岸线和1500多座岛屿，自然景色丰富多样且独具特色，生活环境非常优质。夏季从5月持续到9月，人们有充分的时间沐浴阳光，享受湛蓝大海带来的清凉。而短暂的冬季则能够在山区得见美丽沁人的雪景。

当地饮食以健康的橄榄油、美味的奶酪、闻名世界的希腊酸奶、新鲜的蔬菜沙拉、肉类、家禽和优质葡萄酒为基础。在这里，还能尝到不少特别的水果，如无花果、樱桃和甜瓜，而在某些岛屿及沿海地带，新鲜丰富的海鱼更是日常饮食的重要组成部分。

鉴于希腊饮食的丰富多样性，并被科学研究证明可有效减少心血管疾病病发率及延年益寿等特性，也使希腊饮食被认为是世界上最健康的饮食之一。

希腊人的人均寿命为80岁，超过了世界平均年龄79岁。究其原因，除了优越的生存环境外，当地超高的医疗卫生水平也至关重要。希腊的医疗保障体系在全球位列第14位，充足的医护人员和医疗设施让居民享受到可靠且专业的医疗服务。

希腊政府每年在医疗上的花费大约占国民生产总值的10.1%，并且希腊实行的是医药分离制度，即医院不出售药品，药品均可凭处方在药店购买。在希腊大大小小的医院分布很广，所有居住区附近都有药店。同时，医疗保健系统涵盖了整个希腊，持希腊永居卡可以和当地公民一样享受公立医院免费的医疗服务。

C. 不受移民约束，全球自由通行

想移民，却又不想被移民监束缚，希望能够自由地往返移民国和家乡或者全球自由行的朋友可以放心选择，在欧洲有商业发展需求或喜欢全球旅行打算的人很适合申请。

对于那些在国内有工作或生意而无法在希腊长住，但又希望不定期和家人去度假，并且送孩子去那里上学的申请人，希腊移民也是很适合的。只要在希腊获得合法移民身份，就可以实现16个申根国家自由通行，其中包括：奥地利、比利时、捷克、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典。拥有欧洲绿卡，即可在如此多欧洲国家之间往返不用签证，省去了很多申办各国签证的麻烦。

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D. 注重优质教育，期盼子女成才

对于中国的家长而言，孩子的教育绝对是整个家庭的中心，也是最至关重要的问题。为此，很多家长绝对是不惜任何代价的，高价购买学区房，甚至是将孩子送往极其昂贵的国际学校，贵族学校等。因此，现在越来越多的申请者为了孩子的教育而选择移民希腊。

希腊既是欧盟成员国，又是申根国成员，因其在欧洲占据着重要的地理位置，吸引了众多高等学府的落户，这其中包括著名的谢菲尔德大学、州立纽约大学、曼切斯特大学、肯特大学等。在希腊当地就读，孩子可以享受纯正教育资源。

移民希腊后，孩子更是可以获得众多的优势。“进”可以就读国际学校；“退”也可以回国参加高考。

希腊公立学校的教育体系非常发达且健全，移民希腊后孩子从小学到高中都可以享受公立学校提供的免费教育，也可以让子女入读当地的国际学校，不仅教育质量更高，而且费用相较国内要低很多。希腊当地有英式，美式的国际学校，可以学习IB以及A-level课程，相关成绩被海外大学承认。此外，希腊当地国际学校的费用要比国内低很多。

拿到希腊移民身份之后，如果孩子回国参加华侨生联考的话，想考一个重点大学是非常容易的，分数比国内高考低的多。

而近年来，希腊的教育法也在不断的修缮，许多世界知名学府和名牌院校都会选择在希腊办学。所以在这里能得到不只是优质教育，更是提高了就读欧洲名校走上人生巅峰的机会。

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