Special Investment Column – Page 40

中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏

在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。

其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。

该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。

目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。”

因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。

在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。

中国工商银行“内保外贷”的操作实例

1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。

2）申请条件：

贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。
实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。

3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。

境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议

1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。

2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。

3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。

因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。

4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。

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澳洲婚前财产的5大“隔离工具”｜居外专栏

在澳大利亚，有三分之一的婚姻最终以离婚告终，如何保卫婚前财产，应该是财商必修课之一。今天的文章，就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。

中国离婚需要双方的签字不同，在澳洲离婚，只要夫妻双方分居12个月，一方就可以单方面提出离婚诉求。

此外，澳洲奉行“无过错离婚原则”，即感情没有谁对谁错。《澳大利亚1975家庭法》规定，申请人离婚，无需证明自己或者对方有过错，即无过错离婚原则；这意味着法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的。

所以在澳洲，不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。

通常，给法院的离婚申请费是900澳元，加上其他费用，一般无纠纷的离婚在2000澳元内就能解决。而有纠纷的离婚，需要花费15000澳元以上，这已经赶上八大一学期的学费了。遵循“无过错原则”，澳洲婚姻法规定夫妻就各付各的律师费。

所以，为了避免因婚姻破裂而产生的财产归属问题，一部分澳洲夫妻会选择设立一些婚前财产“隔离工具”。根据《澳洲金融评论报》披露，目前，越来越多的澳洲父母，也开始为他们子女和另一半的财产分割问题，进行 “强势插足”与“苦口婆心”。

澳洲五大婚前财产隔离工具：

1、婚前财产协议

签署婚前协议/财产分配协议呈绝对性增长趋势。这类协议在澳大利亚的受欢迎程度也日趋上升，目前我们每年受理客户婚前协议达近百起。

当然，婚前协议/约束性财务协议之所以受欢迎程度不断上升，家长希望在子女离婚后保护自己赠予其财产只是其他的一个原因。越来越多的父母也期望自己的子女签署这类婚前协议，以保护自己赠与子女的财产。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前签署此类婚前协议呈现快速上升的趋势。尤其是在第一段婚姻失败，有过因财产分配问题身心俱疲经历的群体，他们极有可能在开始下一段婚姻前签署财务协议。

除了婚前协议，很多夫妻在婚姻延续期内签署“财产分配协议”也开始不断增加。这部分群体之所以签署财务协议，是想避免日后就财务问题需要法庭介入进行财产分配的情况。

那么，一份婚前财产协议究竟怎么样才算有效成立呢？

根据法律规定，财产协议必须要双方在各自的律师的见证下签字，并由律师出具证明，才具备效力。
签署协议时，双方必须公开全部财产信息；否则由于有欺骗或欺诈嫌疑，此份协议很可能在签订后被推翻。
如若在签订后各自的财产产生了重大的变化，也需要咨询律师是否有必要留存证据，或重新签订协议。规范已有的财产关系在操作程序上相对简单，规范未来的财产变化就比较困难，甚至在某些情况下根本不可行。

相比诉讼至法院，由法院来判定财产分配，这类财务协议更方便，也更具成本效益。此外，在夫妻双方签署这份文书并经律师确认的情况下，具有和法院判决同样的效力。

2、代持协议

父母给子女资产的时候签订代持协议，证明子女手上资产的所有权是父母而非子女。这样将来父母过世，子女也无需再交高昂的遗产税。但是在实际操作中，风险也是很多的，比如：代持人身故、资产算遗产、代持人恶意处置等。

3、借款或赠与

如果父母在为子女出资购房时，是以借贷的形式借予子女，则房产这份贷款债务以及利息会在计算夫妻总财产时扣除。即相当于婚前购得的财产是独立于共同财产的。但是这仅包括初始出资，通常并不包括房产的增值部分。如果夫妻正在共同还款，假如双方诉诸法院，法庭很难将房子直接剔除出财产池。

而且，父母对子女的出资到底是馈赠还是借款，经常比较难以判断。父母的不同出资方式将会成为法院判定此婚前财产是否为婚姻共同财产的依据之一。普遍情况下，父母借款给子女不会签订专门的协议。因此，购房的同时，子女签署由律师拟定的借款文件，并由其配偶签署知情书，会使得事情变得更加重要且简单明了。

4、巨额保单做嫁妆，终身守护子女

年金保险（Annuities Insurance）是财产隔离的一个有效工具，且适用于不同国家身份的家庭人士。父母作为投保人为子女配置大额保单，生前受益人写子女，让子女每年领取足够的生活费、满足富足的生活；身故受益人写父母，避免保单所有权外流。其中领取账户都是专用账户，这样就可以实现：保单资产是父母财产，子女婚变对保单归属无影响。

5、巧妙设置信托

通过设置信托也可以达到婚前财产的有效“隔离”。

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投资者须知：澳洲物业的特殊收费｜居外专栏

在对新物业提出收购要约之前，大多数投资者都会仔细考虑物业费用对其投资的影响。然而，有一种名为“特殊收费”的费用项目可能比标准物业管理费要高得多。

特殊收费是您需要考虑的一项额外费用，但这类费用也有积极的一面。这些收费有时可用于开展大规模的物业増值工程。粉刷建筑外墙、改造公共区域或调整阳台大小等工程都可能会造成特殊收费，而这些工程可以提升房产的吸引力和价值。

为了深入了解特殊收费，我们必须关注一些重要因素，例如特殊收费对投资者和业主的影响。考虑到悉尼物业最近出现的建筑缺陷，我们就更应该认真看待这一问题了。

特殊收费是什么？

特殊收费是业主在正常物业管理费的基础上需另外缴纳的费用。当建筑需要进行大规模的计划外紧急修理工程或物业维护流程须纳入某个新项目时，特殊收费会随之提高。

公寓所有者必须根据其在公寓楼中按住宅单元比例分配的份额来支付物业管理费。这些费用分为偿债资金（用于支付维护费）和管理资金（用于支付物业管理、通信等费用）。

当所需维修费用超过可用资金总额或严重消耗偿债基金，导致所有业主都必须多交钱以支付额外费用时，所谓的特殊收费就随之产生了。

如何审批特殊收费？

通常情况下，住宅楼的物业管理人员会召开一场临时全体大会（Extraordinary General Meeting），而各方将在会议上讨论待支付的修理费用。有关人员将提供维修报价，并希望在会议过程中达成条件最理想的协议。

特殊收费是否常见？

鉴于我们最近发现悉尼有大量存在缺陷的建筑物（奥珀尔大厦（Opal Tower）和吉祥物大厦（Mascot Tower）就是典型的例子），特殊收费正变得越来越普遍。一般来说，新建筑的建筑保险有效期为7年。然而，有多家开发商在完成开发项目后都会让其公司停业，并用新名称在其他地方开办“新”公司。如此一来，就算在保险期限和随后的一段时间内出现问题，开发商也可以避免承担责任。

新南威尔士政府任命了一名建筑专员来制定新旧建筑物的建筑标准，并确保房地产的质量达到预期水平。然而，这一岗位存在的时间不长，因此我们尚不能评估专员的权力有多大，也无法评估其工作效果。以后可能还会出现纠纷。

有时候，特殊收费是无法避免的。建筑老化问题及其主要补救措施或现代化工程可能都是必不可少的。最重要的是，我们必须尽早意识到建筑本身存在的问题。

现有建筑的新买家

任何打算购买现有建筑物或旧建筑物的人都有必要仔细查看最近的物业管理记录。物业管理记录中记载了计划缴纳的特殊收费或已发现问题带来的影响。

通常情况下（至少在冷静期内），您的律师通常会在要求您签署合同或支付任何定金之前索取物业管理报告。如果您不了解或未被告知与公寓有关的未决财务问题，则您可能会发现自己还要承担超出原先预期购买价格、印花税和标准收费的大笔支出。

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如果销售代理人意识到了这类问题，他们是否有披露的义务？

“购者自慎”，或“谨慎购买”的说法已不再是法律规定了。如果代理人知道任何可能影响潜在买家购买（二手房或公寓）的问题，则他们有义务根据法律规定告知有关各方。这些问题可能包括相邻物业的开发申请、先前可能发生在房屋内的暴力犯罪事件、住宅受到的任何结构性损害、计划进行的重大工程以及相关的特殊收费项目。

重要的是，您在购买任何物业前都要进行尽职调查，而特殊收费是一项重要的考虑因素。它不仅能帮您省下一大笔钱，避免许多麻烦，还能让您更清楚地了解物业未来可能会经历的变化。

资深投资组合经理David McElwain解读悉尼市场

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海外置业需求增加香港代理变阵求生｜居外专栏

香港的社会运动已经持续了 4 个多月，情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少，甚至连前来香港公干人士，也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期，大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。

地产代理面对的情况也是极具挑战性！十月之前，情况还可以，虽然买家的心态转弱，但只要业主肯减价，成交仍然是持续的！但踏入十月份之后，铁路受影响经常停驶、商场内又经常发生暴力场面，令本地人在人生安全也成疑问的情况下，尽量减少外出，睇楼活动也一下子受到最严重影响。

在此背景下，成交当然大跌！十月份第一个周六、日，新盘只有 7 宗成交；上个周末也只有 20 宗。二手方面，每个周末的成交都是单位数。代理行业有近 3 万名从业员，绝大多数都会食白果，全港有3,000多间代理公司，都会出现严重亏蚀。

笔者估计，整个行业在 10 月上半月，佣金收益在 5,000万至 7,000 万之间。以全港超过 700 间代理门店计算，平均每间门店佣金收益只有 1 万元以下，可态连交电费、管理费也不够。此等情境令笔者联想到 2008 年金融海啸情况。当时还会有租赁成交；现在连睇楼也不敢，令买卖跟租赁同时消失了！

当然这边厢本地物业成交大减；但那边厢海外物业的需求却大增。据笔者了解，由于展销需要，酒店的场地也令租金急升。五星级酒店随时标价 10 至 15 万一天场租。虽然费用高昂，仍然被一早抢订一空。

笔者公司一向有做大湾区的物业，成交量也在倍升，得以弥补一下本地佣金的损失。有见及此，笔者也加强海外物业的销售、增加了国际部的人手。先推销加拿大及澳洲的物业，实行多线发展。政治事件会拖延至什么时候，大家都无法估。代理要求生，必须变阵，自求多福。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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希腊移民到底适合哪些人？｜居外专栏

从2013年设立“简单、快捷、低门槛”的黄金签证以来，希腊已成为欧洲吸引投资移民最多的国家。从近两年的数据来看，中国投资人仍然是申请希腊黄金签证的主力军。而对不同的人来说，选择适合自己的才重要，那么哪几类人更适合去希腊移民呢？

A. 投资金额有限，讲究高性价比

细数全球有国家移民法案支持的热门的移民项目性价比都不如希腊。希腊移民同时具备资金门槛低只需25万欧、受移民法案支持有保障，政治稳定等优势，且在希腊经济全面复苏的背景环境下，新政府上台减税亲商，希腊经济持续看好。

此外，随着中美贸易战升级，赚钱难，贬值快，国内靠谱的投资渠道少，外汇投资成为了香饽饽。而在货币超发的年代，配置海外优质的房产是保存购买力的最佳方式。海外房产能与国内资产隔离开来，对冲人民币购买力缩水风险，在特定的时刻发挥特定作用，可以收租可以变现。

对投资人而言，如果在希腊首府投资一套高级海景房，只需25万欧元折合人民币约为200万，并且能够直接获得永居卡，以及高达年3~5%的包租收益——如此高的租金回报率高源于国内短租行业的蓬勃发展。

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2019年，希腊央行和Airbnb公司首次发布的关于Airbnb民宿在希腊的详细数据显示，希腊去年共有215.7万人曾经入住Airbnb短租民宿，占希腊旅游住宿总份额的5.5%。

2018年Airbnb民宿在希腊的入住率增长了20%，按照目前的发展趋势，2019年的入住率将再有两位数增长。所以投资人购房用作民宿经营，预计租金收益10-15年能回本。

B. 追求精致生活，享受自然风光

希腊为地中海气候，一年有300天阳光普照的日子，全年气温变化不大，国际球星C罗年年都造访希腊，享受度假的乐趣。

希腊拥有绵延一万多公里的海岸线和1500多座岛屿，自然景色丰富多样且独具特色，生活环境非常优质。夏季从5月持续到9月，人们有充分的时间沐浴阳光，享受湛蓝大海带来的清凉。而短暂的冬季则能够在山区得见美丽沁人的雪景。

当地饮食以健康的橄榄油、美味的奶酪、闻名世界的希腊酸奶、新鲜的蔬菜沙拉、肉类、家禽和优质葡萄酒为基础。在这里，还能尝到不少特别的水果，如无花果、樱桃和甜瓜，而在某些岛屿及沿海地带，新鲜丰富的海鱼更是日常饮食的重要组成部分。

鉴于希腊饮食的丰富多样性，并被科学研究证明可有效减少心血管疾病病发率及延年益寿等特性，也使希腊饮食被认为是世界上最健康的饮食之一。

希腊人的人均寿命为80岁，超过了世界平均年龄79岁。究其原因，除了优越的生存环境外，当地超高的医疗卫生水平也至关重要。希腊的医疗保障体系在全球位列第14位，充足的医护人员和医疗设施让居民享受到可靠且专业的医疗服务。

希腊政府每年在医疗上的花费大约占国民生产总值的10.1%，并且希腊实行的是医药分离制度，即医院不出售药品，药品均可凭处方在药店购买。在希腊大大小小的医院分布很广，所有居住区附近都有药店。同时，医疗保健系统涵盖了整个希腊，持希腊永居卡可以和当地公民一样享受公立医院免费的医疗服务。

C. 不受移民约束，全球自由通行

想移民，却又不想被移民监束缚，希望能够自由地往返移民国和家乡或者全球自由行的朋友可以放心选择，在欧洲有商业发展需求或喜欢全球旅行打算的人很适合申请。

对于那些在国内有工作或生意而无法在希腊长住，但又希望不定期和家人去度假，并且送孩子去那里上学的申请人，希腊移民也是很适合的。只要在希腊获得合法移民身份，就可以实现16个申根国家自由通行，其中包括：奥地利、比利时、捷克、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典。拥有欧洲绿卡，即可在如此多欧洲国家之间往返不用签证，省去了很多申办各国签证的麻烦。

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D. 注重优质教育，期盼子女成才

对于中国的家长而言，孩子的教育绝对是整个家庭的中心，也是最至关重要的问题。为此，很多家长绝对是不惜任何代价的，高价购买学区房，甚至是将孩子送往极其昂贵的国际学校，贵族学校等。因此，现在越来越多的申请者为了孩子的教育而选择移民希腊。

希腊既是欧盟成员国，又是申根国成员，因其在欧洲占据着重要的地理位置，吸引了众多高等学府的落户，这其中包括著名的谢菲尔德大学、州立纽约大学、曼切斯特大学、肯特大学等。在希腊当地就读，孩子可以享受纯正教育资源。

移民希腊后，孩子更是可以获得众多的优势。“进”可以就读国际学校；“退”也可以回国参加高考。

希腊公立学校的教育体系非常发达且健全，移民希腊后孩子从小学到高中都可以享受公立学校提供的免费教育，也可以让子女入读当地的国际学校，不仅教育质量更高，而且费用相较国内要低很多。希腊当地有英式，美式的国际学校，可以学习IB以及A-level课程，相关成绩被海外大学承认。此外，希腊当地国际学校的费用要比国内低很多。

拿到希腊移民身份之后，如果孩子回国参加华侨生联考的话，想考一个重点大学是非常容易的，分数比国内高考低的多。

而近年来，希腊的教育法也在不断的修缮，许多世界知名学府和名牌院校都会选择在希腊办学。所以在这里能得到不只是优质教育，更是提高了就读欧洲名校走上人生巅峰的机会。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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迪拜推出退休签证投资物业正当时｜居外专栏

虽然迪拜所在的国家——阿联酋经常被人们视为世界上一个孤立的地区，但迪拜却是一个真正的全球化都市。在阿联酋当地居民中，外籍人士所占的比例大约为85%。这些外籍人士一直在加班加点地工作，从而成功地提升了迪拜在旅游业和房地产领域中的地位，并使这两大行业成为了迪拜的主要收入来源。

签证政策的新调整使得外国买家在迪拜购买退休住宅的难度有所降低。

英国外交部（UK Foreign Office）发布的数据显示，目前有超过1.9万名英国公民已经在迪拜购置了第二套住宅，而每年前往迪拜的英国公民数量为150多万。除此之外，还有超过10万名英国籍人士正在阿联酋工作或在当地享受退休生活。

你只需开车沿着谢赫·扎耶德路（Sheikh Zayed）快速地转一圈就会看到一系列世界知名的零售店、奢侈品店、餐厅和酒店。这些设施极尽奢华，让纽约等地的同类场所黯然失色。迪拜的城市面貌还在不断地变化，而且当地政府还在推进一项全方位的住宅旅游计划，试图吸引更多的外国人加入到业已发展成熟的外籍人士社区中。

2013年，迪拜荣获2020年世博会的举办权。这场盛会必将让整座迪拜城焕然一新。本届世博会的场馆占地面积为1080英亩，整场活动计划持续173天，预计有来自190个国家的代表将到场。这届展会主要包含三个副主题：机遇、灵活性和可持续性，每项主题都有对应的展馆。

阿联酋希望这场盛事将创造一份意义深远的遗产，造福于本国乃至全球各国的世世代代，并跨越从创新及建筑到社区护理与商业创新等领域。

尽管2020年世博会的首要目标是规划更光明的未来，但迪拜在实现其短期投资目标方面也有同样的积极性。最近，当地政府宣布，55岁或55岁以上的外国人现在有资格申请退休签证了。这项新政策让当地市场向富有的第三年龄群体敞开了大门。为了获得签证，潜在申请人必须拥有价值不低于41万英镑的房产，不低于21万英镑的存款或每月超过4100英镑的收入。

这项今年春天刚生效的规定意味着签证有效期为5年。若个别签证持有者有意延长停留时间且依然符合申请标准，则可以提交续签申请。

与该地区以前实施的外国人“短期居住权”规定相比，这条新规可以说是一项重大转变；推动这项政策变化的主要动力之一是上涨的工资以及持续积累的个人未来返乡储蓄。受就业灵活性立法影响，这项新规最近才刚开始执行。为了成功申请签证，对于外籍人士而言最可行的计划就是由阿联酋当地企业或家庭成员提供担保。然而，新出台的退休人员签证计划，以及年初宣布的10年签证计划和外国企业100%所有权计划，正在改变阿联酋外籍人士的动向，促使他们选择在这里永久定居。

物业所有权有独特的吸引力。第一太平戴维斯开展的国际研究显示，迪拜房地产市场的租金收益率高，销售额也十分亮眼，而这些特点大大提升了它的竞争优势吸引力。比较而言，76.5万英镑在阿联酋可以购买面积为150平方米的优质房地产，而在伦敦只能购买52平方米的小户型住宅，在纽约只能购买55平方米的房产，在巴黎可以买到78平方米的房子。

有鉴于此，一家领先的跨国优质房地产开发商——首霸房地产公司在迪拜打造了具有伦敦上层社交界特色、30亿英镑规模（总开发价值）的首霸心领地（Sobha Hartland）项目。首霸心领地是一个面积为183英亩的滨水社区，内有多套豪华住宅，世界级便利设施和公园，而其对面就是风景优美的迪拜运河。

在迪拜，该社区实际位于穆罕默德本拉希德阿勒马克图姆城（Mohammed Bin Rashid al-Maktoum）城内，距离哈利法塔仅7分钟车程。该社区内将建成5000套豪华公寓和顶层公寓，以及358套高档别墅和联排别墅。这些采用了优雅设计的中低层建筑配有世界级的便利设施、餐厅、零售中心、教育和娱乐设施，还有面积高达240万平方英尺的绿地（包括公园、景观区、种植园和花园）。对于这座沙漠城市来说，包含如此大面积的绿地的住宅区是前所未见的。

心领地住宅区

此住宅区运用了经过深思熟虑的城市规划理念，其总体规划布局以当地居民区为核心，并且用景观区来隔开各个区域。在每一个社区内都有一个平衡私人空间和公共空间的重点，这个重点以充满活力的社区景观为基础，可以为每位住户提供专属的私密空间。

心领地绿野公寓（Hartland Greens）

这一系列定制现代风格公寓分别位于六栋中层公寓楼内，它们会让人想起伦敦马里波恩那些引人注目的错层式公寓。每栋公寓楼都包含宽敞的开间、一卧室、二卧室和三卧室户型的公寓以及四卧室的复式公寓。物业起售价为20万英镑。

林溪公寓（Creek Vistas）

这些豪华公寓位于两座帕丁顿盆地风格的29层住宅楼中，其住户可以俯瞰由附近的迪拜河、迪拜拉斯阔野生动植物保护区和迪拜运河组成的壮丽景观。每套公寓都配有一个私人阳台，而两栋住宅楼内均设有健身房和咖啡厅，同时提供礼宾服务。物业起售价为17.08万英镑。

栀子花别墅（Gardenia Villas）和森林别墅（Forest Villas）

这些四卧室和五卧室别墅采用了豪华行政家庭住宅的设计，配有私人花园、游泳池和双车位车库。栀子花别墅起售价为160万英镑，而四卧室户型的森林别墅起售价为236万英镑。

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心领地庄园（Hartland Estates）联排别墅

心领地庄园包含80套三层四卧室户型的豪华联排别墅，这些别墅的设计灵感来自伦敦经典风格的联排别墅。第一期项目中推出了27套联排别墅。这些别墅分为三层，共有四间卧室，各楼层之间用私人电梯连接。物业起售价为110万英镑。

心领地运河别墅精选（Hartland Canal Villas Collection）

心领地运河别墅精选宛如首霸心领地皇冠上的明珠。这一超优质的滨水开发项目包括23套六卧室豪华别墅，住户在每套别墅内都可以俯瞰迪拜运河的美景。这些宏伟住宅堪称英国普勒港超高端沙堤社区豪华滨水住宅的迪拜升级版。

这些别墅设有双层高度的客厅，客厅四周装有多扇落地窗，而且附带直接通往露台和大型私人无边界游泳池的出入口。住宅将按照业主的要求建造，坐落于草木葱茏的园景花园中，同时配有可停放四辆车的车库。住户可以选择在迪拜运河附近建造私人游艇系泊区。

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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为什么悉尼业主纷纷套现并移居昆士兰？｜居外专栏

想象一下，如果你能一夜之间还清所有房贷，把住宅标准或居住地段的质量提高一倍，同时改善你的生活方式，那该有多么令人高兴啊！

这正是众多悉尼人移居昆士兰的原因，也是昆士兰州理论上可能处于新一轮大幅上涨增长周期早期阶段的依据。

从悉尼和布里斯班的物业价差上，我们可以看到这一现象背后的关键原因。

澳大利亚统计局的数据显示，2009年3月，悉尼住宅的平均价格为53.09万澳元，而布里斯班的平均房价则为39.90万澳元，两地房产均价之差仅为13.19万澳元。2018年12月，悉尼房市降温之后，悉尼房产的平均价格高达106.26万澳元，布里斯班房产均价则为53万澳元，均价之差依然扩大到了53.26万澳元。

悉尼部分地区的房价增长尤其突出，某些业主甚至以接近200万澳元的资金出售了他们十年前以60-70万澳元购买的房屋。这意味着他们将获得高达百万澳元的利润。

事实上，在近期的悉尼房价激增浪潮中，大部分人都没有注意到，普通业主首次在一个增长周期内利用其房产赚取了上百万澳元的利润。如果所出售的房产为家庭住宅，则你获得的利润无需缴纳任何税款，而这些资金可以彻底改变你的生活。

去到昆士兰，你就会发现，你只需支付接近一半的钱就能购买同样品质的住宅。核心逻辑（CoreLogic）发布的数据显示，布里斯班物业的中间价约为486121澳元。然而，重要的一点是，两地的平均工资几乎相等。

这座昆士兰阳光海岸的标志性房产曾获多项大奖，它是富丽堂皇的度假式生活的缩影，是水上天堂的奢华海滨度假胜地。点击查询房价等更多信息

因此，悉尼的普通人可以卖掉他们的房子赚取可观的利润，偿还剩余的抵押贷款，然后无需申请抵押贷款即可在昆士兰购买另一套更好的住宅，同时在工资几乎或完全不受影响的情况下换工作。

现在，这再次成为了一种现代特有的现象。以往，所有报酬丰厚的岗位都在悉尼。在西澳、昆士兰或者其他地区，人们找不到如此高薪的工作。然而，现在情况已大为不同。人们在其他地区可以找到许多工资堪与悉尼相比的联邦政府和企业工作。所以，人们的生活出现了很大的变化。

有趣的是，虽然之前悉尼的房价持续上涨，但业主只能眼睁睁地看着，无法采取任何行动。这种现象也改变了。

因此，昆士兰房地产市场上存在着一个重要的动力来源，它可以推动下一个增长周期。为了过上全方位的美好生活，悉尼人正在跨州迁移。

我们已经发现，这种迁移行为通常出现在增长周期的早期阶段。观察一下从1980年到现在的长期数据，你就会发现昆士兰应该会迎来一个表现突出，增长强劲的周期。然而，人口减少是一大问题。

在上一阶段，平均同比增长仅为3%至5%。如果考虑移居人员数量的季度环比增长，我们就会发现需求压力即将到来。而且，由于移居者主要为来自新南威尔士州，手头宽裕的人员，还有富裕的海外买家，需求压力将大幅提升。

我们预计每个季度大约有4000至5000人移居昆士兰。就目前的情况而言，昆士兰州需要建设4-5000处全新高端物业来容纳即将涌入的居民，但该州尚未启动建设工程。昆士兰州还计划建设2-3000处低端物业。然而，对于那些手头有数百万澳元的闲散资金，计划在其他州安家落户并开启新生活的人来说，低端物业并不是理想的选择。当前的需求十分强劲，而供应远未达到所需的水平。

如果你去过昆士兰，你就会明白为什么有那么多悉尼人想搬家。那里的交通更通畅，没那么拥挤，生活成本更低，而且生活方式更优越。

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随着更多资金充裕的悉尼购房者不断迁入，昆士兰的房产价格将强劲上涨。现在，昆士兰房地产市场已经迎来了一个激动人心的时刻。

资深税务筹划师Steve Douglas洞悉澳洲房产投资妙法

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引以为鉴：富人在日本房产投资中失败模式｜居外专栏

众所周知，房地产投资作为一种大宗买卖，需要花费很多时间和精力拥有丰富的资产的人在投资之路上，有时会绕弯路，甚至会摔跤。本文将介绍富人投资日本房产的常见失败模式，让正在走这条路的人以此为鉴，吃一堑，长一智。

No.1 过多地关注已有的土地

这是对于已有土地的人来说的一个最常见的失败模式。通常的房地产投资，都是以寻找好地段颇具收益的房子为主。但如果从上一辈继承、他人赠送或其他方式拥有了一块土地，势必会想办法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱着这样的想法进行房产投资，这也是顺理成章的事。

但关键的一点是，你所拥有的土地是否具有投资效益。如果所拥有土地的地段良好、适合租赁，利用自己的土地进行房产投资当然是两全其美的事，再好不过了。但是大部分情况并不适合出租，比如“离车站距离较远”、“所在地人口流量小”、“租赁需求不足”等情形。

有效利用自己的土地建新房，或者直接收购土地上的建筑，相比直接购买同类型房产成本会有所降低，但是如果房屋空置就得不偿失了。用一句业内的话来说，空置等于负债。当然，如果是自住的话就要另说了。

这时候土地所有者需要三思而后行，要学会适应从“地主”的身份切换到“投资人”的视角。例如，将所有地售出，替换成车站附近的可收益房产，坚持“位置优先”。

No.2 只考虑节省税金

房地产投资时经常能听到这样的话：投资房产可以节省税费。因为不动产遗产税不是以交易价为计算标准，而是以路线价格，而路线价格实际远低于交易价。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。

不动产投资具有节省遗产税的功能是事实，但也只是不动产投资的优势之一。很多富人甚至买空房作为固定资产传给下一代。这样一来，即便会节税，但如果房子维修成本大大超出节省的税额，也会造成损失。为避免这种情况，选择的不动产同样需要具有方便出租的投资价值。

举个例子。X先生立下遗嘱，自己以5000万日元在东京购买的一套带租约房产由大儿子继承，另外5000万日元现金由小儿子继承。根据日本遗产税法规定，该5000万日元的房产评估价低于遗产税基础抵扣额，所以大儿子无需缴纳遗产税（一般而言日本市价1亿日元以上才需缴纳遗产税）。而小儿子继承的5000万日元现金需要缴纳80万日元遗产税。
这样看来大儿子不仅不需要缴纳遗产税，每个月还有固定收益，稳赚不亏。但若经营不善，房子收益寥寥，到后期不得不转手。期间收益不抵成本，资不抵债，其实也并没有占据绝对优势。

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No.3 进行低回报的投资

此类型是仅限于租赁经营的失败模式。最典型的情况是，因为持有的房屋有一定年岁比较古老，自然就想到通过大规模修缮来提高房屋的价值，这是老建筑房东的一贯思路。但在决定大规模重新装修之前，是不是也要根据房子的状态和租赁需求，看是否有更简便的操作方法。比如降低房租、完善硬件设施等。

大规模修缮确实对于转售比较有吸引力。但对于租客来说，降低房租或诱人的硬件设施是更实际更直接的手段。修缮工事所花费的成本和整修期间的时间成本，需要多久能收回来也是房东需要考虑的问题。

例如，某房东花费100万日元进行房屋改造，假如月租金能提高1万日元，则需要8年4个月才能够抵消修缮成本。如果在这期间出现了空室状态，可以回收成本的期间又会进一步延长。然而，如果房屋因为老旧发生了长期空置，“降低房租”或“重新装修”，你还是需要选择其中一个。

当然，如果是考虑转售的话，修缮带来的价值提升是立竿见影的。

No.4 沉溺于过去的成功经验

这种模式出自有着丰富经验善于自主学习的专业型房东。大家一般会认为，失败只“青睐”投资新手。但其实失败是公平的，人人都有失误的可能，哪怕你有一定的专业知识和经验。

这是什么原因呢？很简单，盲目自信。在短时间内，租客的需求和不动产投资的经营环境持续变化，今天通用的技巧不一定明天也能适用。在这样的环境下，投资者需要重置已有的成功体验，竖起“天线”迅速地接收租客的最新需求。

这些其实是管理公司必须要做到的。经验再丰富的房东也不会比专门的管理公司更了解最新市场动向，所以管理公司需要不断吸收管理案例，及时对市场做出反应，才是一个合格、优秀的管理者。

如果你对自己的管理水平没有足够的信心，或者根本没有时间亲自管理，选一个合适的管理公司来协助，会让你的不动产投资如虎添翼。

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日本羽田机场扩容：你在飞，它在涨！| 居外专栏

日前，著名旅行杂志评选的2019年全球魅力城市（美国除外）前10位排行榜新鲜出炉，东京连续4年高居榜首。

世界各地的游客用脚投票，再一次肯定了东京的魅力。当然，东京也意识到了自身吸引力只增不减，总要做点什么才能消化外界的认可。2020年东京奥运会在即，东京羽田机场计划于2020年3月增加国际航班，日本旅游局表态“将把握机会积极招徕游客”。

9月2日，日本国土交通省公布了计划于2020年3月开始执行的羽田机场国际航线起降架次扩容分配计划。在该计划中，日本每天向9个国家和地区分配了50个航班。获得份额最多的是美国，共计24个航班。分配给中国的航班共有8个，位居第二多。近年来，中国游客占据了外国访日游客的半壁江山。

羽田的国际航线起降数量将比现在的每天约80班增加7成，这将为接纳因东京奥运会和残奥会而增加的访日游客发挥巨大作用。国土交通省估算认为，通过此次增加航班，羽田机场国际航线的旅客人数全年将增加700万人。如果与2018年的实际人数简单相加，总数将达到约2500万人。

羽田机场位于东京市大田区东南端，多摩川河口的左岸。相比有大量廉价航空的成田机场，羽田机场的优势是方便抵达东京都中心，但航空运费偏高，所以更多的是针对商务游客和比起运费更重视交通的人。

言归正传，对于投资人来说，从羽田机场扩容中嗅到投资商机才是关键。增加国际航班最直接的影响是大幅扩增人流量，事务所、店铺等需求量随之增加，从而拉动周边住宅区、商业区地价。我们不妨看看最大可能有所裨益的地方是哪里呢？

羽田机场近距离的一个沿线人流量大车站是大森站，到羽田国际机场约17分钟车程，一站直达高人气大站品川站。既承接了羽田机场的国内外游客，也缓冲了往来品川的当地原住民。

大森站位于大田区与品川区交界处，虽然不在东京市中心，但是在羽田机场和品川的照拂下，有着惊人的人流量。2018年大森站的每日平均乘车人数为96,972人，作为没有换乘路线的单独车站人流量排名世界第一。

2020年羽田机场扩容，大森站势必会迎来更多的游客。此站不远处就是大井竞马场和户越银座，很多人来大井竞马场看马赛、来户越银座泡温泉。

举个例子，大森商圈的一整层事务所，所处地段优越，正对面是日立公司总部。附近500米内还有西友百货、itoyokado、oozeki等大型连锁购物商场，商业氛围十足。事务所加上停车场，一年租金收入约117万元人民币，而且售价仅需1500多万元人民币，回报相当丰厚了。

本身所处地段有升值的潜力，预计羽田机场扩容投放使用后，身价又要涨一波。同时，大森商圈的另一栋高端大楼，与上述的事务所仅距335米。一年租金就高达385万元人民币，租客都是日本著名连锁品牌店铺。

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此楼距离附近唯一地铁站仅几米，人潮旺，到品川站只有一站路之遥。品川从古至今就被称为日本的交通和商业的据点，也是日本羽田机场和中央新干线的换车的地方。简而言之，此处是交通起承转合的要塞之地。

羽田机场这一重大变动引起周边不动产生态环境变化，增值空间不可忽视，投资就是要站得高，看得远。

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东京目黑区的投资秘笈｜居外专栏

你了解日本吗？日本各个地区有什么特色？你想投资东京地区，却不知道哪些地方值得投资？

相信大多数人都知道东京23区，但认知也仅限于都心五区（中央区、千代田区、港区、新宿区、涩谷区）以三大及副都心（新宿、涩谷、池袋）对于其他地区普遍只知道一个名字，了解甚少。东京既有繁华如银座、新宿、六本木的商业区，也有静默如青梅市、奥多摩町。

位于东京都23区西南部的目黑区，面积不大，但是东京的一个重要住宅区。2019年7月1日本官方统计数据显示的常住人口是287158人，约占东京都总人口的2%。

目黑区从地图上看形状狭长，东北侧是涩谷区，西边紧挨着世田谷区。区内的分散坐落着各大企业总部，包括雅叙园、东急巴士、大型连锁折扣商店堂吉诃德、日本亚马逊、日本哈根达斯、日本诺基亚等公司总部。

区内有4所大学的校区（东京大学驹场校园、东京工业大学大冈山校园、产业能率大学代官山校区、东京医疗保健大学东丘看护学部），同时拥有诸多的非洲国家的大使馆。

区内著名的目黑川是每年春天赏樱的好地方，樱花花期约一周，一周后樱花如雨般落入目黑川上，将目黑川印染成一条粉色的河流十分美丽。

从投资的角度来看，交通是很重要的参考因素。目黑区整体沿着南北方向，区内有东急目黑线、东急东横线、东急田园都市线等路线可供使用。离车站稍远一点的地方，也都有巴士公交线路，所以不会有什么出行不便。

接下来，按照实惠的标准推荐目黑区的三个投资区域。

1、涩谷站——洗足站之间

首先要推荐的是连接涩谷站和洗足站的区域，沿路有东急东横线可供使用。洗足站周边是古老的豪宅街，住宅区是有规划地建造的，一户建居多。周围环绕着大学、图书馆、医院、公园等公共设施，生活安逸便利，所以房价和租金相对较高。

如果想要价格低一点的房子，可以北上选择稍微远一点的地方。例如原町和目黑本町，这一带坐公交车很方便，公交车路面也没有那么宽，有点像上海的一些比较窄的老街道。这一带地区没有进行大规模的开发，老的独栋住宅和一户建留存了下来，反而是公交大街的公寓比较新。因为离车站有一点距离，所以价格上会比较实惠。

车站可以利用东急目黑线的西小山站、武藏小山站。目黑本町步行圈内也有东急东横线的学芸大学站，每一站都有丰富的商店街、超市、饮食店等。而且是在目黑区内比较平坦的地方，所以骑自行车会很方便。

东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。
居外物业编号：50515746 点击查看房源详情

2、目黑站——三轩茶屋站之间

第二个要推荐的是连接目黑站与三轩茶屋站的区域。这条线路从目黑站沿着目黑街走，右转进入住宅区，跟第一条路线一样，这里也是尚未进行大开发的地区。该区域步行圈内有东横线祐天寺站。公共汽车就更不用说了。

但是需要注意的是，与原町、目黑本町相比，这里斜坡比较多。当然，处于高位置的住宅，眺望条件会占优势。

3、东急大井町线绿丘站

第三个推荐的是东急大井町线绿丘站附近。该车站夹在东京工业大学所在的大冈山站与超高人气的自由之丘站之间，与大田区交界。周围分布着小学、中学大学，洗足池也在不远处。

这个地方的魅力在于从南边的九品佛川绿道就能走到自由之丘。住这条路上的人会路过樱花林荫道，道路两旁都放有长凳，可以悠闲自在地赏樱，气氛雅致。如果周末不想出远门，在附近散步就能满足。

作为投资者，要善于发现有投资潜力的地方。名声大热的地方人人皆知，安静的地方也有独特的价值所在。希望各位房产界的“伯乐”能早日找到自己的“千里马”。

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