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“以房养房”有技巧！出租房屋该怎样保值？| 加拿大

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众所周知，华人往往喜欢买房。而在买下房屋后，面对诸如地税、按揭之类层出不穷的费用，很多屋主都会选择把房子出租，然后“以房养房”。这样做固然可以在短时间内产生稳定，且收益不错的现金流。然而屋主也需要花费更大的心力来确保房屋不会因为养护不当而贬值。那么今天就让我们来看一下，出租房屋该怎样保值。

养护房屋——房东的责任

一般来说，维护和管理一个出租的房屋会比仅仅持有一套房屋花费更多的心力。然而如果您作为房东，那您首先要明白，保持房屋质量其实是一个房东的责任。从法律上说，房东有责任为租客提供一个“可居住的空间”。所谓的“可居住”，意味着租客所租用的空间必须是适合日常生活的，包括不能有危险或设备缺陷，房屋必须符合当地建筑安全和健康规范。

作为房东，甚至有责任对房屋中的设施，以及房屋状况进行常规的养护。很多华人屋主认为，常规养护费时费钱，尤其是将房子出租之后，更是认为这样做吃力不讨好。这种想法其实是不对的。对房屋进行常规养护，可以及早发现房屋中所存在的问题和隐患。所有房屋或多或少都会存在一些问题，房龄越久，问题可能越多。而这些问题，越早处理就越是可以省钱。

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其实站在房东和屋主的角度上说，养护房屋不仅仅是出于法律上的责任，同时也是为了规避安全风险，也能保证房屋不会贬值。而租客们当然也愿意选择那些养护得更好的房屋。因此养护房屋，最终维护的也是屋主自己的利益。

日常养护的细节

那么当我们把房子租出去之后，应该怎么做才能保证房屋不贬值呢？下面我们就给大家讲一下日常养护最容易被忽视的几个细节。

1、注意门和锁

首先，最容易被大家忽视，但偏偏是最不能忽视的养护细节，就是门和锁。门锁可能会随着时间的推移而磨损。严重的，可能会降低房屋的安全系数，即便不然，也可能会妨碍您的租客开门回家。而门一旦用的时间太久了，也可能会关不紧。一扇不能紧闭的大门同样可能存在安全隐患，在冬天时还会在供热上造成浪费，增加房东或租客的生活成本。

2、检查地毯

地毯一般不会存在什么安全隐患，但是检查地毯能帮你尽可能早的发现许多问题。比如说，如果地毯的边边角角已经磨破了，那就赶紧把这块地毯换掉。尤其是有新租客要来看房子的时候，一块干净整洁的好地毯绝对能给房子加分不少。

3、空气过滤网

如果您的房子有取暖设备，或者有外挂式的空调，那么您必须勤于更换空气过滤设备。一个好的过滤设备能防止灰尘和杂物碎屑进入机器，从而确保它们运作得更加良好。空气过滤网该多久换一次？每个滤网的情况不一样，很难一概而论。但有一条标准是一样的——只要你觉得滤网脏了，那就得换掉。不是说要等到滤网沾满灰尘，脏得不能再脏了，这才想到换。而是说，一旦觉得脏了，就立刻换掉。

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4、检查通风管

房子里的通风管也同样负责将空气从锅炉输送到整个房子，然后再回来。在加拿大漫长而寒冷的冬季，保持通风管的清洁和畅通就尤其重要了。如果它们是脏的，那房屋中的制热效果会非常的差。

5、检查电器

尤其是冰箱、烤箱这些租客经常要使用的电器。房东当然不会，也不可能经常更换它们。但作为房东，应该时常留意这些电器有没有损坏。这不仅仅是说访客使用不当所导致的认为损坏，还有年久失修造成的自然损坏。理论上讲，房东对这些电器是负有维修责任的。如果您注意到冰箱发出些很奇怪的嗡鸣声，那么最明智的做法是在房客向您投诉前先把它修好。

6、检查天花板和屋顶

这点在加拿大特别重要，尤其是在即将到来的冬天。因为加拿大冬天的雨雪天气最容易最对天花板和屋顶造成破坏。而在遭遇雨雪天气时，原有的房屋缺陷也会特别明显的暴露出来，而且还会越来越严重。事实上，很多房屋就是因为天花板和屋顶养护不到位而贬值的。所以建议赶在冬天到来前彻底检查一下屋顶和天花板。这既是作为房东的责任，也是屋主养护房屋的必须。

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7、检查房屋外立面

在检查时尤其要注意有没有大面积的洞。有的话赶紧修好或者堵上。这些不仅仅是安全隐患，也不仅仅会在冬天加重供热负担。更重要的是，这些洞可能让一些生活在外面的小动物有可乘之机。如果屋子里闹了老鼠，或者偷偷溜进一只浣熊，那一定会让租客和房东都感到无比头疼。

8、灭虫除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那么一定要趁早除灭。无论你选择在哪里买你的房子，它都很容易受到至少几种害虫的侵害。除了老鼠，还有防不胜防的昆虫。所以作为房主，不仅要检查房屋外立面有没有漏洞和裂缝，还需要经常检查出入口、地下室、阁楼和其他暴露在户外的区域。同时出租屋的房东也要督促租客时保持房屋的整洁。另外，如果在院子里栽种有树木，那也要注意。绿色植物赏心悦目，但也可能是一些害虫的栖息地。而树木本身也可能受到虫害的感染。治理虫害是一件非常让人头疼的事。所以最好的方式是防患于未然。而一旦虫害发生，那决不能拖延，甚至需要雇佣专业人士来处理。否则可能会带来更大的损失。

9、经常记得检查水管

尤其是秋冬时节！这点对于身在加拿大的独立屋房主尤为重要。因为加拿大的冬季往往寒冷而漫长，一般不利于房屋的养护和维修。尤其是室内外的水管，如果质量不好或保养不当，那么很有可能挺不过一个严酷的冬天。所以具有养护房屋经验的人，一定会选择在秋季天气还算暖和的时候检查水管的工作情况。如果你发现水槽底下存在滴水或者渗水的现象，或者你发现水在管道中的流速异常缓慢，那么你一定引起重视。因为这些细节背后可能隐藏着巨大的隐患。另外，无论您持有的是独立屋还是公寓，作为房主，您也必须确保所有的水龙头、卫浴和供水设备都能正常运转，没有任何泄漏。

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10、检查门窗

作为屋主，一定要定期检查所有的窗户是否干净，还要确保它们都能正常的打开和关闭。这不用花费多少时间，但是收效却很显著。如果一扇窗户被粘住了，或者因为长期不动而卡住了，那么可以试着用一点润滑剂。千万不要觉得这是小问题就放着不管，不然事情可能越来越糟。而且一扇不能正常开闭的门窗，是一个极大的安全隐患。一旦发生事故，房主是可能承担责任的。

最后，有些朋友可能对自己养护房屋方面的能力不太自信。还有一些朋友可能是“空中飞人”，需要经常往返于加拿大和国内，因此没有多少时间来照管房子。在这种情况下，作为屋主可以请专业的房屋管理公司，或者委托一位物业管理员来代为照管房屋。这肯定需要支付额外的费用，具体费用从数百到数千不等。但这也能帮很多屋主解除后顾之忧。

另外，如果您实在太忙，没有办法经常去检查出租的物业，那么最好抽几个有空的日子，一次性把那些重要问题全都检查一遍。对于房屋中的隐患，永远都是越早解决越好。

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留学加拿大该不该买房？当地金牌经纪人实话实说｜居外专栏

我是一个母亲，儿子的同学中有好多是来自国内的留学生。我又是一名在加拿大多伦多工作多年的地产经纪，工作关系接触了相当多的留学生。根据我的经验谈谈到加拿大留学的孩子们到底该不该在加拿大置业？

能来加拿大留学的孩子，相当大的一部分家境都还很不错的。个别的家境条件一般，但为了孩子读书，让孩子有个的美好未来，家长就是勒紧腰带，也要送孩子出来读书，这只是少数家庭。我呢，今天就主要从大部分家庭的角度来探讨一下吧。

从自住角度：

第一，安全的角度

这是作为母亲最为儿女担忧的问题。这几年发生在留学生身上的案件，让我越来越不安！尤其刚刚在5月份，多伦多东边世家堡多大校园附近的出租屋，因为着火，一个刚刚18岁的多大女孩子被大火困在房间，等到消防员赶到，发现她脸朝下，已经没了气息……那天当我看到这则新闻时，我难过得无法直视新闻里转播的女孩子的照片。作为旁观者，我都如此，我无法想像，孩子的父母怎么能接受这样的一个现实，怎么度过失去宝贝女儿的下半生……我只能默默地为他们祈祷！我不希望这样的类似事件再发生！

还有不知道大家还是否记得几年前约克大学那个死在出租屋的可怜的中国女留学生。如果她不是和别人合租，住在地下室，怎么会受到骚扰，怎么会可怜地在青春年华离开这个世界！痛定思痛，我想给送孩子们来加拿大读书的家长们一个建议：既然有能力送孩子出来读书，就不要再吝啬手里的钱，再给孩子找个安全的住所，最低为孩子购买一套小小的但又相对安全的公寓吧。

一般的公寓都有24小时的安全门卫，如果有烟雾火警，立刻就有人知道。进出人员需要登记，陌生人也不容易进到公寓，从而引起不必要的人身安全问题。

第二：舒适的角度

国外公寓的设计和国内大部分家庭居住的公寓设计是类似的，而且还有很多优点。

从外部设施上，一般的公寓除设有24小时的安全门卫，设有烟雾火警，公寓里还设有免费的健身房，标准高的公寓还设有游泳池、会客室、游戏室等等，特适合年轻人 的节奏。

从空间上讲，公寓面积较独立屋小，不需要额外的时间和费用去打理屋子外边的花、草、扫雪等等，因为这些都含在了公寓的管理费里边，有管理公司派专人打扫。

从内部配套上看，公寓里的厨房配套设施（炉子、烤箱、微波炉、洗碗机和冰箱）和洗衣机、干衣机等一应俱全，属于国内的精装修房。只要您买上床、桌子和电视等必须品，分分钟拎包入住的节奏，不需要费心思去装修。

第三：便利的角度

从位置来说，公寓一般建在交通比较方便的马路边，交叉口等附近，学生没有车也可以通过地铁、公交车来安排自己的上学及工作，既节省了时间又节约了买车和支付关于车辆的一切费用。

第四：文化差异的角度

在加拿大生活，有一个大家都必须特别注意的问题“信用记录”。这个信用记录可以影响很多。一个人信用积累是靠信用卡使用，还款及时不及等很多方面慢慢累积起来的。学生刚刚来到加拿大，没有信用记录，又没有收入来源，主要靠父母的资助来完成学业。加拿大尤其是安省的很多大学，只给第一年的新生提供住宿服务，以后三年都要靠学生自己去学校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大，就给学生们租房子带来很多麻烦，除了没有信用记录，还因为学生们年纪轻轻，很多不懂得保持房间的卫生，搞得一团糟，久而久之，很多房东对年轻学生租住房子形成一种反感，造成了越来越多的学生租房很困难。租费也不断地因为竞争激烈和房价上涨而暴涨。

每一年的夏天在租房旺季，当我代表房东拒绝出租给学生，或者我代表学生租客一次次被房东经纪因无信用记录无收入来源而被拒绝的时候。我会再一次地说，如果学生们家庭条件许可，购买一套属于自己的房子吧，有一套自己的小公寓就不会经历那么多沮丧和无奈。

从投资角度：

第一：从公寓的安全性上来讲

从房屋构造上来说的。在国内，大部分的房子是钢筋混凝土结构的，即便是独立屋，高级别墅，钢混结构也是首选。而加拿大的房子，独立屋、半独立屋、镇屋，基础部分是混凝土，基础以上全部是钢木结构。这种房子有很多优点，但最大的一个弊端是容易引起火灾！尤其是在目前加拿大的出租市场上，很多出租屋的地下室并不符合政府要求的防火规范和建筑要求。一旦出现火灾，虽然说房东要承担一定的责任，可是如果真的是失掉了生命，钱又有什么用呢？

所以，留学生的家长们一定要对加拿大的房屋类型和构造有所了解，慎重地给孩子建议。孩子们毕竟年轻，丢三落四，忘记关火，房子如果老旧，又超负荷用电，很容易引起火灾。所以，相对而言，钢混结构的公寓安全系数更高一点，管理简单，适合没空打理房屋的年轻学生们。

第二：根据家庭负担能力购买合适的物业

居住在公寓有很多好处。这是对独自在外的留学生们讲的一个问题。如果有家长陪读的小留学生们，那就要根据家庭的负担能力购买适合的物业。现在有很多妈妈带着读小学或中学的小留学生孩子来加拿大留学。她们就要选择在学区范围内租住或购买房子。居住在大多伦多的很多学区房周围的公寓里，并不一定就可以有资格选择你想就读的学校，所以只有购买独立屋或半独立屋之类的房子。

这些房子一般都有自己的前后院，花草树木茂盛，适合家庭居住，如果是全新的房屋，设计新颖，智能设备都运用在家庭的每个角落，这样的房子，每一个人都会喜欢，有条件的话，怎么能不买呢？

第三，从经济学的角度上及一个经纪人的角度来分析这个问题

很多留学生包括他们的父母经常来问我，给学生买房子合适吗？这是我工作中经常遇到的问题。让我用数据和大家谈谈吧。

2011年—2012年前后，多伦多市中心的公寓一室一Den的房子才40万加元左右，一室一厅也就35万加元左右，出租价一室一厅大概1500加元/每月，现在多伦多市中心一室一厅的房子平均大概在55万加元左右，出租价一室一厅在2200到2500加元左右。看看这些数据，6年左右大概涨了20万甚至更多，每年平均3万的涨幅。

一个多伦多大学的留学生学费一年大概4万加元，如果按照租住房子一年大概在18000元左右。那孩子4年学习下来，房子的涨幅就可以抵消学费的四分之三，相当于和本地孩子一样在多伦多读大学。学生大学毕业之后，如果留在本地，还可以继续持有房子，不必为房价的涨跌而担忧。如果离开，卖掉房子，还会赚回本金甚至更多。

学生在自己的公寓里学习居住，避免了一次次搬家，避免了安全的隐患，节省时间，节省金钱，这是一笔多划算的买卖。

第四，从市场需求来看

近年来多伦多房屋租赁市场非常火爆。每年有很多的留学生进入安省在多伦多及周边学习。租房市场供不应求，导致很多学生在夏天入学季节租房时遇到很多困难。房东不接受留学生入住，入住需要交多个月乃至提前交完一年的租金的……只要家庭条件还不错的学生，我觉得父母都可以考虑在这里投资一套甚至多套公寓，一来解决入住问题，二来是以房养房，不失为一种好的投资策略。

第五，从汇率来讲 

现在的加元兑换人民币比率非常低，是历史最低期。国内的房价已经相当高了，将国内房子转成现金，将人民币转成加元在国外投资，鸡蛋不能放在一个篮子里，这也是普通人理财都能明白的道理。

第六，外国人买房税的退还问题 

2017年四月，安省增加了一条外国人买房必须缴纳15%的额外费用。这个政策的出台，确实影响了一部分人在安省的购买计划。但是如果您是一位留学生，并且购买的房子用来自住的，那两年之后，您就有权力通过律师申请退税，这也是留学生购买房子的一个非常有利因素。

第七，受加拿大的移民政策影响。

加拿大是一个多民族国家，近年来的移民政策一直比较开放，每年有几万人来到加拿大。多伦多作为金融经济的领头羊城市，房子的需求量很大，选择在大多伦多地区投资，不会有很大风险，是符合市场经济规律的。

这些是我自己的一些观点。无论从家庭，从孩子的安全以及经济方面，如果您是一位留学生的父母，如果您认为我的观点值得考虑，或者有任何的疑问，请咨询我，我愿意与您探讨。


责编：Zoe Chan

 

多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集

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“以房养学”：是跟风还是明智？｜居外专栏

我还记得，当年大学第一年在上海读书的时候，学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候，房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后，我的妈妈在心里算了一笔账，“那会儿你刚去读书的时候，如果我们在你们学校旁边买个小户型，这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候，我也突然意识到了，“房子和读书”这两件事儿要是能用好了，产生协同效益，那这书念得价值翻倍。

其实这一做法并不是全新的概念，在留学移民圈，流行着一个“以房养学”（Buy for Uni）的投资新概念。以房养学，字面上来说，这是“靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。

｜“以房养学”的起源

这一概念最早起源于澳洲，澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一，以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为澳大利亚的房价并不高，一部分家庭能够承担的起；其次和房屋的保值有关，澳大利亚房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求；当然，政府的支持也是很重要的，澳大利亚政府非常鼓励地产的发展，面对涌入的资金，自然是不会拒绝的。

那美国和加拿大又如何呢？同样作为传统的留学大国，美国和加拿大的“以房养学”却比不上澳大利亚那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋投资成本非常高，二是在于后续的养房成本，各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。

近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国，除了以高教育质量著称之外，“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示，英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外，几大坐落在伦敦的名校：帝国理工学院（IC）, 伦敦政治经济学院（LSE）, 伦敦国王学院（KCL）等在国际上的排名连年攀升，也进入越来越多人的视线，使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性，导致英镑汇率走低，使得英国成为了投资热门国家之一。

来自OECD 2016年的调研

国际学生满意度排行中，英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。

International Student Barometer, i-graduate (2015, 2016)

｜英国为何成为以房养学新热点？

先来看一个背景数据，据《欧洲时报》英国版报道，英国人的平均购房年龄在38岁，相比较而言，首次买房贷款的华人，年龄却普遍在26-35之间，呈现年轻化趋势。这部分人当中，买房的预算在20-30万英镑之间，并且都需要来自父母的支持。

英国人没有积蓄的习惯，父母也鲜有支持，因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起，很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客，和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家（尤其是海外买家）的购房目的都是buy to let，以出租为主，十分看好英国的租赁市场，而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。

调查显示，这些海外买家中，60%以上是为了读书，这种“以房养学”，不仅能够赚回学费，甚至能够带来不少收入的投资方式，被越来越多的学生家长所青睐，也让留学生海外置业这一群体壮大起来。

｜“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”？

在计算收益之前，我们先来看看，留学到底需要花多少钱？

  1. 学费

不同的学校、地区、学习阶段，学费都有所不同。作为非欧盟学生，中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年（英格兰地区），根据不同的专业，有的是3年，但是如建筑，工程等专业一般为4年制，医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来，学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校，学费相对来说更高，如果你选择的是商科，那就更要做好学费储备了（IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年）；

  1. 住宿

即使听惯了国内的高房价，我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同，伦敦很多时候是以“周”来报价的，更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边（伦敦市中心Holborn地区）房租为例，如果你想要在公共交通15分钟范围内，找到一个环境不错的小套间（En-suite，房间有独立浴室，但厨房和客厅共享）,周租金在455英镑（折合人民币4004元），整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些，但配套设置齐全的学生宿舍，就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右，月租金大约在1万5千人民币左右。

与LSE情况相同的是，伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区，比如帝国理工所在的南肯辛顿（South Kensington）地区，国王学院所在的滑铁卢（Waterloo，伦敦重要的中心交通枢纽之一），伦敦艺术大学所在的国王十字区域（King’s Cross）等，月房租的均价都在8000-13000人民币之间。

  1. 生活消费

吃穿住行，留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用，一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动，丰富一点娱乐生活和购物需求，则需要更多的预算。

按照这三大花费，我们可以看到，在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书，花费约在45万人民币。而伦敦地区，按照签证担保费的要求，每月生活费基准为1265英镑，四年总生活费为60,720英镑，约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑，约120万人民币，这可是一笔不小的开销。

有人可能会问，既然房租这么高，为何一定要选在学区附近，住得远一些不好吗？以我的亲身经历而言，学习效率与离学校的图书馆距离，某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内，不管是平时上课、小组讨论还是考试，都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区，享受了低房租，却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍，也是需要一定衡量和考虑的。

以上仅分析了大学阶段的成本，随着近年来低龄留学热的兴起，很多家庭在孩子年纪更小的时候（英国寄宿一般最低年龄限定为8岁，也就是从8岁起，非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学），选择将他们送出来，接受最传统的英国教育，那么对这样的家庭来讲，“以房养学”的投资时间更长，从长远来讲收入更加丰厚，因此投资的必要性也更强。更有甚者，父亲或母亲一方选择来英国陪读，从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系，那么“以房养学”的投资方式也是非常适合的一种投资手段。

讨论了这些不可避免的留学成本，“以房养学”的优势就很明显了。

最直观的费用节省就来自于房租。

我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科，起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间，考虑到希望培养她的生活独立自理能力，父母在临出国之前，火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅（Aldgate East地铁站附近），距离学校仅17分钟的路程，当时的首付约在25万英镑。从大二起，Cara把自己的另一间卧室也出租了出去，每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后，Cara最终还是决定回国，准备将小公寓转手卖掉，而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建，房价上浮约40%。这四年来，Cara不仅省下来了租房费用，还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。

｜“租房不如买房”，留学生还可以更“精明”一点

“租房不如买房”，很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账，事实就是，如果能够将置业投资和留学深造结合在一起，选择有潜力的学区房，就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题，那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点，在2016年的《留学趋势特别报告》里显示，国内的高净值人群，在海外置业的目的主要是以分散风险和子女留学为主。

尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显，海外置业的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所，而是给孩子一个学习的环境，一个成长的氛围，一个不论是未来选择在国外继续发展，还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产投资的一个选择，下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下：

｜利好政策下的风潮

“首套房”限购令正在悄然进入执行期，政策中说明，只要你是伦敦地区的“居民”，拥有合法的居住权，则可以和英国护照持有者一样，享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人，自然也拥有这项权利。

当然，盲目投资也是有风险的。正如在国内投资房产一样，置业位置的选择也是意义深远的，直接影响到后面的投资回报率。

学区房所在区域的整体文化氛围突出，比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域（South Kensington & Chelsea）；处于市中心交通便利，热闹非凡的，国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区（Strand，Embankment &Southwark），伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城（City of Lonfon）地区，还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区（King’s Cross）等，都是值得关注的地区。

接下来，我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。

皇家华威广场（居外物业编号：37227675）

位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区，这里不仅宜居，还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。

周边大学：帝国理工（公交15分钟）、皇家音乐学院 （公交17分钟）

项目优势：步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站，大型购物超市乐购就在项目对面，欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内，可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。 

推荐理由：地理位置佳，作为伦敦传统富人区，此类大型民用住宅项目稀少，五星级物业配套设施。项目三期开始预售；不要错过挑选房型的好时机。

项目价格：一居室84.9万英镑起，两居室 112万英镑起

切尔西水域（居外物业编号：34569835）

项目位于泰晤士河北岸，伦敦皇家切尔西区，是传统的英国富人区，许多切尔西球队的运动员都选择居住于此，居住环境安静，治安优良。

周边大学：帝国理工主校园（地铁20分钟）、帝国理工White City校区（地铁15分钟）、皇家音乐学院（地铁20分钟）、皇家艺术学院（公交31分钟）

项目优势：切尔西水域就坐落于伦敦市中心的顶级地块－切尔西。其紧邻时尚聚集地国王大道（King’s Road）和骑士桥。仅仅步行4分钟即可抵达最近地上铁站（Imperial Wharf Station），周边共有3条地铁线，搭车8分钟就可抵达斯隆广场（Solane Square）。步行2分钟就有大型超市，周边高档店铺遍布。项目被周边公园绿地、运河、水域所包围。

推荐理由：地理位置（富人区，周边配套一流），交通便利。相对于周边动辄千万英镑的别墅，此项目小区设施齐全，自成一体，性价超高。

项目价格：一居室89万英镑起；二居室152万英镑起

伦敦港（居外物业编号：34517993）

处于伦敦一区的核心地段，濒临泰晤士河，距举世闻名的伦敦塔桥仅 600 米，泰晤士河300米，步行可至国际金融中心-伦敦金融城。这里生活便利，超市、餐厅分布周边。伦敦金融城周边民用住宅供应小于需求,因此这一项目深受当地居民和国际买家青睐。

周边大学： 卡斯商学院（地铁25分钟）、伦敦城市学院（地铁33分钟）、国王大学（公交23分钟）、伦敦政治经济学院（公交27分钟）

项目优势：在2017年底时，一居室租金就达到了每周?595，二居室租金每周高达?750。租赁群体主要是金融城工作的精英人士和家境殷实的国际学生。除了项目内的五星级配套设施，对面有大型超市Waitrose，周边还有各色餐厅。

推荐理由：项目一二期年涨幅达8%－10%，相比附近同类项目性价比极高。地理位置极佳（紧靠金融城和泰晤士河）。三期刚刚开始预售，现在是选择户型商讨价格的绝佳时机。

项目价格：现房213万英镑起；期房刚刚发售，起价不过百万，方正户型可选，景色极佳

望伦南岸（居外物业编号：32495139）

项目地处伦敦的的商业中心，周围遍布各大金融机构，同时也是高等学府和学术机构的集中地，深受租客喜爱，十分适合投资。

周边大学：伦敦艺术学院（步行9分钟）、国王大学（公交10分钟）、南岸大学（步行1分钟）

项目优势：这里离伦敦的三大要地——英国国会大厦、伦敦桥和伦敦金融城都不足1英里的距离。步行5分钟可达Southwark地铁站，项目步行范围内还可达滑铁卢车站、碎片大厦、老金融城。步行10分钟内可以到达3个地铁站。附近公共设施完善，生活极为便利，医院、大型生活超市、宾馆、银行、干洗店等设施一应俱全。

推荐理由：望伦南岸是目前伦敦市中心一区中性价比最高的新建现房，全项目最后一期正在火爆销售中。余下户型皆能享有伦敦眼、老金融城和碎片大厦等优美景色，还有惊喜折扣等着你。

项目价格：二居室83.5万英镑起；三居室113.5万英镑起

国王雅苑（居外物业编号：32250475）

坐落于伦敦一区的国王十字（King’s Cross），有着丰富的历史背景和独特的自然环境，是集商业、科技、文化、教育、交通为一体的黄金地段，是个不可多得且极具投资价值的项目。

周边大学：中央圣马丁学院（步行9分钟）、伦敦大学（地铁21分钟）、伦敦大学学院（地铁24分钟）

项目优势：步行 10 分钟到国王十字车站和圣潘克拉斯国际车站。 这里拥有 6 条地铁线,火车和欧洲之星，是伦敦最重要的交通枢纽。 位于伦敦文化核心区，步行距离内还有许多著名景点，如大英博物馆、大英图书馆等。

推荐理由：重要交通枢纽（欧洲之星），科技中心（谷歌、Facebook），大学汇集处（UCL、UAL、KCL）；稀缺新项目，2018年12月交房，每尺均价约￡1300， 一居室二居室朝南户型皆可选性价比极高。现有惊喜折扣，趁英镑涨势刚刚开始，现在是入手的绝佳机会！

项目价格：一居室83万英镑起，二居室114万英镑起；三居室142万英镑起

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巧用“以房养房”创造最大投资收益｜居外专栏

如果你曾有过在英国租房的经历，就知道英国的房租价格十分高昂，由此也滋生了一群“职业房东”。

尽管相比起国内房价疯涨的情况，英国的地产市场的增速一直属于稳中有升的状态，但是从租房回报率这个角度而言，英国却是另外一番景象。

基于这种现实情况，今天我就将介绍给大家一个回报率极高的投资概念：“以房养房”。

｜什么是以房养房？

如果你在国内是一个久经沙场的房产投资老手，那对“以房养房”的概念就不会太陌生。相较于国内市场，在英国的外国投资者更加青睐的，则是更加单纯意义的“买房出租”，即租金收益能够满足银行所需的偿贷需求，投资者能够选择持续出租或者在待房屋溢价后出售，获得一笔不菲的投资收益。

在英国，常见的以房养房（Buy-to-let）主要分为以下几类。

  1. 只购买一套投资房

优势：在租金足够偿还贷款及物业费、中介费、维修费等杂费的前提下，还能够有盈利。（与国内不同的是，在英国购置投资房可以申请只还利息不还本金的贷款方式，且利率不会随着购置房屋数量而上涨。详见下文介绍。）

  1. 购买一套自住房，一套投资房

优势：无论是全款或是贷款购买自住房，物业费都是一笔不小的日常开支。对于想常驻英国，且经济来源在国内的买家，额外购置一套投资房是非常好的选择。在投资房租金能稳定偿还自身贷款利息和物业中介管理等杂费的情况下， 其余部分用来支持自住房的本息和日常开销。

  1. 购买一套自住房，两套投资房

优势：通常贷款购买了一套自住房的海外业主会选择再购入两套投资房用于出租以支付自住房贷款的本息（在英国，自住房贷款不可只还利息）和三套房屋的物业费、中介管理费等杂费。相较于每个月从国内寄钱还款，以房养房的优势更为突出，长期回报也更加可观。

  1. 抵押贷款，利用房屋增值购置新房

优势：房屋增值，利用抵押贷款（Re-Mortgage）取出增值的部分现金作为后续购房的首付。海外的现金买家采用这种投资方式无疑可以获取更大的收益。

｜以房养房的投资真的靠谱吗？

根据City A.M的报道，英国“以房养房“的投资者已经达到250万人次，创造了新高。平均每个投资者拥有1.8套“buy-to-let”类型的房产，而伦敦则继续成为以房养房投资者最强劲的市场。

房产中介Ludlow Thompson所出示的报告显示，不断增长的房东数量证明了“以房养房“这一投资模式的吸引力是巨大的，长期来看，仍旧是一个具有具有潜力的方向。

伦敦成为投资者的重点区域，最大的优势是“贷款友好”，主要其次是“供需不平衡”。

｜独特的贷款方式

前面说到英国的“以房养房“收益稳定，各类法律法规都比较完善，其中最值得一提的是英国独特的贷款方式。

如果你是以出租房屋为目的买房（buy-to-let），你有两种可以选择的贷款方式。

一、本息偿还贷款（Capital Repayment）

这种贷款方式与国内相似，即根据你的贷款金额和还款年限来计算你每个月的还款金额，本金和利息一起偿付。贷款年利率会根据你选择的“贷款套餐”有所不同，你能贷到的金额也会受到你的首付、资信情况和婚姻状况的影响。

还款方式：每月还款金额包含利息和本金

最高贷款年限：30年

贷款优势：随着还款的进行，未清余额逐月减少，可以确保到还款年限时所有贷款都已还清。

二、贷款期内只支付利息（Interest Only）

这种贷款模式的意思是，在贷款期限内，每个月你只需要偿还银行利息，而在贷款结束的时候则需要一次性偿还本金。若贷款到期未能偿还所有本金，所抵押到房产将会被挂牌出售，卖房所得将会补齐所欠金额，剩余部分则归贷款人所有。此类贷款只适用于投资房，不适用于自住房。

还款方式：每月只还利息

最高贷款年限：25年

贷款优势：每月还款压力小，投资房每月租金偿还完利息之后还能获得收益；首付投入小，此类投资房贷款按照租金计算可贷金额，在年薪不高的情况下，这种贷款方式所需首付比自住房贷款所需首付更少。

三、二次抵押贷款（Remortgage）

二次抵押贷款是将现有的贷款计划换成另一项贷款计划的行为，新旧贷款方案的对象是同一套房产。你可以选择改成同一家贷款银行的不同方案，也可以直接换另一家银行。在开始贷款的前五年，银行通常会提供一个利率相对较低的优惠套餐，但年限一过利率就会升高。而二次抵押贷款时不仅房产自身已经升值，所贷金额也减少了，所需贷款的比率因此降低，相应的利率从而变得更低。所以，近些年越来越多的人开始选择这种灵活的方式来减小还款压力。

这种模式听上去很吃亏，也会比第一种本息偿还的方式支付更多的利息，但是你每个月相对而言付出的利息是很少的，首先可以减轻你的月贷压力，其次这个期间你的租金以及足够偿还你的每月利息，更重要的是，受到通货膨胀的影响，今天你向银行借的钱，10年之后已经贬值，而你购入的房屋在享受租金收入的同时，也溢价成功。此时如果你大可以选择将该房出售，除掉银行的本金，就是你的净收益了。

我们做一个简单的计算题，如果今日你看中了位于伦敦金融城的一套80万英镑的一居室，而你的首付只有35万英镑，加上印花税54000英镑。则你需要向银行申请45万的贷款，我们选择10年贷款期限的Interest Only的贷款方式（年利率为1.69%-3.59%）。该区域的一居室住房租金约为2598英镑/月（租金年增长率约2%），中介托管和房屋维护约为租金收入的14%，物业费每年约3000英镑。贷款则你的前五年的实际收入和支出如下：

如果你在5年之后选择出售该房屋，位于金融城的房屋按照近几年的上涨趋势，不管是Crossrail这条横贯铁路给这一地区带来的极大的交通便利还是入住居民越来越多，生活越来越便利等因素，这一地区在5年之后的涨幅达到至少25%。

从上图可以看出，你的首期投入仅有35万英镑，其余房屋出租过程中产生的费用，租金均可以帮你解决。在你觉得可以卖出的时候，仅仅五年时间，就赚到了22万英镑左右的收入，并且这一收入并不会给你每个月的现金流带来压力。以此趋势在6至8年内可以回本，且净赚20万英镑。

南埠广场（South Quay Plaza）位于伦敦新金融城金丝雀码头的黄金地段，68层的高端房产临水而建，全透明玻璃窗的设计，完美呈现绝佳河景。该区域生活设施配套齐全，交通四通八达，15分钟内可以抵达城市机场，将于2018年开通的伊丽莎白线更增加了此区域房产的价值。
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｜需求大于供应的伦敦租房市场

随着英国成为国内家长青睐的留学大国之一，来英国求学的学生数量连年增长，伦敦因为是政治经济文化的聚集地，同时也拥有包含帝国理工学院、伦敦政治经济学院、伦敦大学学院、伦敦艺术学院等顶尖高校，自然成为家长的首选。

除此之外，作为英国脱欧的后续影响之一，舆评家目前对于英国这一举措的评价也愈发积极，认为英国离开经济呈下滑曲线的欧盟是明智的自救措施。也有越来越多的来自欧盟和其他国家的年轻人来到伦敦寻求职业发展。逐渐发展起来的金丝雀金融中心就是其中很好的例证之一，阿里巴巴、唯品会、网易等多个中国企业巨头也纷纷选择伦敦作为在英国乃至欧洲的办公据点之一。

这些人群对于租房都是刚性需求，在保证了市场需求之后，我们来看看伦敦的租金价格。在高校云集的南肯辛顿切尔西区域租金平均达到1800英镑/月；在金融城，房屋租金也达到2000英镑/月。

根据《The Telegraph》年初发出的新闻，伦敦已经连续三年成为“全欧洲最贵的城市”，一套位于叫好地段的三居室房租高达5368英镑/月，相比巴黎的2747英镑/月高出不少，同时也几乎是英国其他主要城市租金的4倍（1427英镑/月）。

｜“以房养房“的潜在风险

同所有的投资一样，“以房养房“的风险也是存在的。除了你要注意自己的各类指出之外（税费、房屋维护、中介托管等支出），房屋本身成为决定你的投资计划是否成功的关键因素。

其中最为突出的风险在于，房屋贬值和维护成本的升高，伦敦的很多房屋年龄都比较大，各类设施老化严重，这一现象不仅仅使得房屋在租房市场上的议价能力受限，还会导致房屋维护费用大幅度增加。地区风险，房屋所在的区域发展对于租金价格、房价、供需情况都会带来很大的影响。治安不好、经济停滞的地区，房价自然也会停滞不前。相较而言，新建房屋在租赁环节优势明显，相对应的风险也较低。

同时，你做为一个房东要承担的责任不仅仅是收租而已。解决租客的租住过程中产生的问题，续约，维修，保证房屋安全等问题，都属于房东的义务范围之内。出租房屋过程中还会产生一系列意想不到的摩擦，这些情况都需要房东出面处理。对于海外投资者来说，比较好的方式是直接进行中介托管，英国的房地产行业非常成熟，提供类似服务的中介也很多，良性竞争之下，中介托管费也都在合理的范围之内，大多数中介也会自己合作的维护公司，定期对房屋进行检查维护，为房东省去了很多后顾之忧。

英国的以房养房市场，总的来说尽管受到新出台印花税的一定影响，仍旧是投资回报率高且稳定的的选择之一。在这中间，选择租金潜力巨大的区域，选择保值升值快的优质项目，以及合适租住的房屋类型（一居室、二居室等），对自己利益最大的贷款方式都是投资要点。


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私立学校和公立学校的选择 美国人怎么看？｜居外专栏

我的地产搭档是个家庭背景极其优渥的美国人，她把她的两个孩子从幼儿园起就送入最好的私立名校，一路走来，小女儿完全证明了她的理论，现在哥伦比亚大学读社会学博士。这种从小就要读名校的家长在美国的中上层社会里属于保守派。美国虽然是个很年轻的国家，但它也有它的游戏规则和传统。我们一般指这类家族几代沿习传统，甚至进入同一所学校学习的家庭为蓝血家庭。

我们平时指的美国梦，其实不包括这些严谨持续传统的美国人。麻省波士顿地区因为是美国历史最为悠久的区域，这些年也使我有机会接触并认识一些“蓝血人”。这个团体礼貌但不热情，一般比较难接受外来者。

但是还有一批中上层社会人，他们出于种种原因没有那种骨子里的高傲，而有着美国人的不拘小节与实际的心态。这一类家长会选择在孩子小的时候，送他们去体验公立学校的教育制度，但在初中时，特别是高中再把孩子送入私校。他们觉得私立学校的师生比例要好于公立学校，在孩子进入青春期时尤其需要导师的关爱。另外，需要帮助孩子在中学建立起将来的关系网。我近30年来一直与当年的一些高中闺蜜保持联系，同学遍布世界：有的在墨西哥大企业任律师，有的在欧洲时尚杂志任总编，有的在非洲政府任职。朋友交的广了，也会提升人的眼界与视野。

一般美国中产阶级的人比较实际的，会考虑选择入住公立学校比较好的区域。这样孩子也可以接受很好的教育。如若从成绩来看，有些公立学校可能更胜于私立学校。麻省就有好几家特别有名的公立学校，从一定的排列测试来看超越了私立，例如波士顿市内的拉丁高中，也是全美最早的公立学校，今年又荣登US World and News Report《美国新闻与世界报道》麻省公立高中的冠军。鉴于我们中国人比较实惠的生活习性，麻省的好学区内，华人的人口密度会比较高也是很自然的。

波士顿拉丁学校（Boston Latin School）

一般美国家庭为孩子入学的考虑除了从自身的收入以及经济条件的角度出发，还会更深入地从孩子自身的情况作出选择。有的孩子在人气旺的群体会如鱼得水，那就适合在公立学校发展。有的孩子个性会比较内向，需要多一点老师的关注和鼓励，师生比例高的私校会更合适。有些孩子有一定的特长，而可能在公校得不到相对应的课程的培养，等等。从这些可以看出大部分美国人考虑学校时，往往不一定遵循排名，而是从实际角度出发，寻找具有针对性的合适选择。

中国国内的家长如果考虑让子女在美国上中学的话，也可以参考美国人的思路。最好根据孩子的个性、特点和发展需求，再加上家庭的经济状况，综合考虑如何选择学校。


责任编辑：Zoe Chan

 

美国资深教育顾问周依琰老师专栏全集

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清迈国际学校大全——一条直通世界名校的途径！｜居外专栏

2017年清迈国际学校最大的变化是，国际学校从八所增加到了十所，其中潘雅顿从双语学校，转变成了国际学校；曼谷的新加坡国际，也在清迈开了分校。

同时提醒一下，部分家长考察学校前，直接预约入学考试，这样会产生相应的考试费用。建议家长先考察，确定来清迈以后再申请会比较好。

清迈国际学校（CMIS）

课程美制，高中有AP课程，校区位置离古城不远。CMIS 清迈国际学校是泰国最早的国际学校之一，同时有着相当有趣的历史：它于1954年建校时仅有区区几名学生，在当时被称为“清迈儿童中心”，直到1985年才改为“Chiang Mai International School”（清迈国际学校）的新名称，被确立为正式的国际学校，提供从幼儿园到8年级（Grade 8）的国际教育。从1990年代起，该校扩充了高中部。这座学校的校园环境一般，却是一所相当受追捧的学校。想要进入这所学校，最大的问题是名额。由于这是一所隶属于基督教长老会的学校，校方明确了部分优先招录的学生种类，包括传教士家庭，NGO组织家庭等，剩下给普通人的名额，就更有限了。目前，校方的说法是，中国孩子的比例控制是10%。其次是英语要求，除了幼儿园以外，中国过来的孩子，将会存在相当大的障碍。招生年龄从4岁开始。

普林国际学校（PTIS）

这是清迈目前为止，唯一一所提供小初高IB课程的学校，包含小学阶段的PYP,初中阶段的MYP，和高中阶段的DP课程。PTIS普林国际学校发源于1990年代一所运营英语教程的泰国私立学校，在1997年泰国金融危机期间关闭，于2001年重开并最终成为一所国际学校。学校包含了除体育场馆，游泳池这一类普通设施外，还包括高尔夫练习场，网球场，教学农场等设施，对中国家长而言的，是绝对的人气学校之一。同样，学校的名额和英语要求也是相当高的门槛，好在有排队制度，通过了入学考试，可以排队轮候。以前，学校对中国学生有比例限制，中途有一段时间放开过，现在又重新提出了比例限制，具体比例问过，但回答很模糊。招生年龄从3岁开始。除了正规的学校教育外，普林还提供英语强化教育，内部称之为IEP（Intensive English Programme），给那种想在清迈上国际学校，但英语不过关，专门提高英语的课程。需要注意的是，IEP课程和最终能够被普林普通国际班课程录取之间，没有必然联系。

美国太平洋国际学校（APIS）

美制、部分IB太平洋国际学校成立于1997年，分为两个校区。山下校区离古城不远，现阶段从幼小班到四年级，最终应该会开到六年级，招生年龄从18个月开始。山上校区距离古城约25公里，现阶段从三年级开始，这就意味着山上和山下校区，有部分年级是重合的。太平洋的小学阶段，实施IB的PYP课程，中学阶段也开始实施IB的MPY课程。相对于前两所学校，入学门槛的英语要求，相对要低一些，名额也没有那么紧张，给许多想送孩子来清迈读书的中国家长，提供了较好的机会。太平洋国际也提供入学前的英语强化课程，招生年龄在10-13岁，要求全住宿。山上校园空间和环境，也让很多家长比较有好感。

NIS国际学校

成立于1993年，一所中规中矩的国际学校，美制，高中阶段提供AP课程。NIS是得益于1991年教育法案颁布后应运而生的第一批国际学校。1993年当它成立伊始，仅有10名教师和39名学生，学校最初位于长康路（Chang Klan Road），很快获得了成功，不久之后便需要更大的校舍，于是学校在2003年搬迁到位于3029公路旁的现址。2017年初开始，NIS的招生英语要求有所提高。到目前为止，名额也还不算特别紧张。校方偏向于将中国学生控制在15%左右，所以现在入校门槛也不算低。从2017年1月开始，学校提供入学前英语强化课程，招生对象为6-9岁。进入强化班的2年内，可以申请常规班的入学考试，考试合格，即可进入常规班。如果2年以后，还未能考入常规班，就必须离校。与其他学校不同的是，NIS正式入学后的英语提高班，是免费的，可以节约不少费用。招生年龄从3岁开始。

兰纳国际学校（LIST）

成立于1993年，英制。顺便说一下，美制和英制在年级与年龄的对应区分。美制6周岁为Grade 1, 17岁上Grade 12， 然后毕业。英制是5岁上Year 1, 17岁上Year 13, 然后毕业。也就是说，两种学制相差了一个年级，可以把英制Y1理解成美制K3（幼儿园大班）就比较简单了，虽然并不完全准确。兰纳也是非常热门的一所学校，基本上要找到一个学位，需要相当的运气。同时，英语门槛也不低，用招生老师的话说，稍高一点年级，基本从中国国内直接进入，存在相当的困难，从其他双语或国际学校转入的比较多。

格蕾丝国际学校（GIS）

成立于1999年，美制，教会学校，最初的目标是服务于在清迈的传教士家庭。现在的学生结构，有9成属于传教士家庭的孩子。高中阶段，提供AP课程。这个学校与其他国际学校不同的一点，是不设置入学后的英语提高项目，按照招生老师的说法，是希望有意愿申请者，能够在其他国际学校，完成英语提高课程后，再转入GIS。也因为如此，GIS的入学英语水平要求，也相当的高。招生最低年龄是5岁。看到上面照片的人，可能会说，这不是SBS的学校照片吗？是的。GIS的原有校区，相传因为某些问题，不能继续使用。因此，租用了SBS半栋教学楼，作为自己的教学场所。学校网站介绍，正在开展募资的活动，什么时候会有新校区，不得而知。

华丽（Varee）国际学校

课程：英制这是一所庞大私立学校的一部分，整个校区号称有3000人之多，分为泰国课程，泰英双语和国际部三个部分。国际部开始于2010年，从今年开始，陆续搬入一栋新建的教学楼，独立于其他学生。目前为止，国际部还没有毕业生，但泰国课程的班级，时常有不俗的表现，因此也颇受部分中国家长亲睐。这所学校的入学考试的安排，是学校定某时间段集中考试，而不像其他学校根据家长的意愿预约，所以有来旅游顺便考试想法的家长，最好多提前一些时间，和学校约好。

德国基督教国际学校（CDSC）

课程：德制成立于1994年，课程教育内容基于黑森联邦州，并以德国的其它各个联邦州为增补。这所学校实在不受国人注意，所以目前为止还没有实地确认过。不过德国大学偏低的留学费用，倒是有家长已经在关注。

潘雅顿国际学校（PIS）

课程：英制这是一所相当别具一格的学校，主张学生不光要学习，还要快乐的成长，整个校园，都相当贴近自然，教学理念有点类似于国内的华德福。校园内的活动范围，基本都是草地，孩子们赤脚在园区内活动。学校还真的有一些农田，供孩子们体验。2016年之前，这所学校还称之为双语学校，现在已经变更为国际学校了。招生从2岁开始，设有K1-Y7，共10个班级。这就意味着，在这所学校学习的孩子，Y7之后，需要寻找其他的学校就读。需要提醒的是，招生老师回复学校考察的邮件，可能会稍晚于一般家长的预期，所以多提前一些时间预约比较好。

新加坡国际学校（SISB）

课程：新加坡及英制新加坡国际学校清迈校区是最近才开启的一个学校，校址就在古城旁边，拥有幼儿园和小学部，据说中学以后，需要到曼谷小区就读。最低招生年龄为2岁曼谷校区开始于2001年。

兰实大学双语实验学校清迈分校（SBS）

这是兰实大学的附属学校，据说曼谷校区已经办了有十几年，三年前在清迈开了分校区。这是一所英泰双语学校，但之前的定位，似乎并不适合学校的发展，因此在2017年，有了办学模式大动作。一方面往国际学校办学模式靠拢，将英语的教学比例，从50%提高到了80%，将教学年历也修改到靠拢国际学校，8月作为新学年的开始，而不是泰国学校传统的5月。另一方面，大幅提高招生门槛的英语要求水平。为了配合这一大动作，还开展了学费半价的推广活动。也就是说，2017学年及之前入学的学生，在校期间的后续的所有年级，学费半价。（注：将来取消日期不详，是否有优惠，请务必向校方确认）

ABS双语学校

其实，我一直觉得这是一所非常伟大的学校，因为，就算清迈所有的其他学校都拒绝你，还有它会接受你。许多学生通过它过渡，最终顺利进入其他国际学校。这种甘当垫脚石的精神，不是所有人都有的。顺便说一句，很多人对门槛稍低的学校，都颇有微词，但我觉得，我们或许应该感恩，让我们多一条可以选择的道路。当然，或许ABS老板也会心有不甘，由于太多的学生过渡一下，就去了其他国际学校，于是有了筹备中的UNITY.这所学校的选址，原本计划在GRACE的旧校址，最终还是因为问题太多，未能如愿。于是，就在ABS的隔壁，搞了一块地，自己建设，据说8月能如期开学，祝愿他们一切顺利。

其他双语学校

1. VAREE

华丽除了本来的普通泰国课程教育的班级，以及国际班之外，也有双语教学的班级，而且名声颇好，据说进入的难度，高于国际班，未能有机会证实。

2. NAPA Chiang Mai School

这所学校就在NIS的背后，是同一个老板，院子相通，部分未能成功进入NIS的家长，对此有较高的兴趣。

3. Sarasas Witaed Chiang Mai School

中国人圈子里面，还没有听人谈论过这所学校，是在一个偶然的机会，看到了该学校的网页，英泰双语。2008年从幼儿园扩展到小学，现有幼儿园到六年级，将来会一直办到高中（12年级）。

幼儿园

不少家长带孩子来清迈上学，其实只是在幼儿园阶段的短期计划，之后会回到国内上小学，应此，我们介绍三所专门的幼儿园。

1. Hana Christian International Kindergarten

这个幼儿园从2006年开园，到2008年转为国际幼儿园，从幼托到K3有五个年级。幼儿园位置在皇家花园出口的一个转盘路旁。听一些家长传过关于这个幼儿园一个故事，说曾经一个小小孩，刚到幼儿园时，哭了一整天，结果园中的助教老师轮流抱了一整天（消息未获证实），在下算是颇有好感的幼儿园。

2. Sunshine Kindergarten School

这是一所双语幼儿园，在中国家长中，人气颇高。据某些家长传出的信息，孩子的英泰双语学习都不错，口碑蛮好。地点在原GRACE在3028公路的出口旁边，也就是不少人去过的黑森林餐厅的斜对面，当然，斜的优点远。

3. Chiangmai Kiddee Daycare & Kindergarten

这其实不是一所正规的幼儿园，理解成全日托管更准确一些。地点不大，设施还算齐全，有双语和英语的班级。为什么要写出来，因为去这间学校拜访的时候，碰到有两个家庭的孩子在这里体验，一个8周，一个12周。


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“百万移民计划”弦外音：距离加拿大从没这么接近过！｜居外专栏

当地时间11月1日，加拿大自由党政府宣布全新的“百万移民计划”，该计划勾勒了政府在2018-2020年各类移民政策的预期变化及目标接收的移民总数。

现任移民部长胡森（Ahmed Hussen）称，这是加拿大“近期历史上最具有野心的移民计划”。

该计划一次性公布了未来三年的配额数目，分别是：2018年31万，2019年33万，2020年34万。其中一半以上为经济类移民身份！具体分类见下表：

其中，关于经济类别的配额，具体分配如下：

2018年的配额中，经济类各类别比例如下图：

加国移民政策2018连放大招

移民部长胡森在众议院明确表示，未来几年，加拿大每年的移民配额不会低于30万，这是一个新的底线。

回顾以往，我们发现，联邦政府的移民配额整体一直上行。过去几十年来，加拿大每年接收移民约25万人，现任自由党上台后，从2016年开始，移民配额就大幅上涨到了30万，而在“百万移民计划”中，这一数字将在三年内实现“三级跳”，并于2020年定格在34万。相较此前的25万，抬升幅度可谓惊人！

关注加拿大的朋友一定也注意到了，这并非2018年加拿大头一次释放移民政策利好。

10月11日，联邦移民局正式实施新版移民入籍C-6法案，对居住时间和语言考试年龄限制等条件都有所放宽；不仅如此，为配合新政，移民局同时更改了入籍申请和入籍指引，取消移民纸的要求，且放宽了依亲子女随父母申请移民的年龄上限，从19岁上调至22岁！

每年增长的移民配额，移民局对待移民的开放态度，以及不断推出的移民利好，未来加拿大成为较容易移民的国家是妥妥的啦!

加国移民政策慷慨为哪般？

相较于同处北美地区同为老牌移民国家却在不断收缩移民政策的美国，加拿大可谓是另一种画风，对新移民极具亲和力。

那么，是什么导致了加拿大屡屡放宽移民政策？长期来看，加拿大的开放态度会否有所转变？

归根结底，在于加拿大目前的两大难题：劳动力短缺和人口老龄化问题。

劳动力短缺问题在加拿大相当严重！请看1990-2014年G7成员国劳动人口占比走势图，发达经济国中，加拿大劳动力人口占总人口比例长期属于较低水平，进入2000年后，更是垫底，徘徊在44%-46%之间。

之所以会出现这样的局面，主要原因是1946-1965年出生的“婴儿潮”一代集体退休养老。其中，第一批人已在 2011 年满65岁退休。今年，出生于1953年的人面临退休。在未来十年间，婴儿潮一代将全部退出就业舞台，空置出大量就业岗位。

雪上加霜的是，婴儿潮一代人留下的就业岗位乏人填补。请看上图，加拿大年轻人口占比滑坡明显，从1990年的七国中第二名下降到目前的第四，这意味着劳动力不仅现在短缺，未来更将青黄不接。

现如今有多少个空缺呢？

据加拿大劳动力市场调查报告显示，全国私营企业第三季度总缺少36.17万个劳动力，职位空缺率为2.8%。不列颠哥伦比亚省职位空缺率最高，有6万个空缺职位，空缺率为3.4％。

这些数字还在不断扩大中，加拿大要想维持其经济的高速发展，势必就要“借人”喽。

借新人来解旧人的烦恼

自1960年以来，加拿大老年人占比持续走高。最新预测数据显示，2036年加拿大老年人占比将达到23%-25%，2061年，24%-28%。届时，加拿大可能会有1200万老年人，儿童呢？只有800万！

随着老龄化问题加剧，越来越多的人从经济贡献者成长为福利享有者，这给现行的高保障的养老和医疗体系以致命威胁。专家预测，到2035年，有500万加拿大人退休，就业人数却不断减少，不足以支持老年人和退休的人。到2045年，加拿大养老金支付需增加47%，而医疗资金成本需增加57%。

在破解老龄化难题方面，与当前美国和欧洲反移民倾向日益加剧相反，加拿大不断放宽移民政策，希望通过移民，使医疗保健成本下降，抵消人口老龄化并资助社会保障系统。

2011年至2016年，加拿大共接收了大约120万新移民，这些新移民在2016年占加拿大总人口的3.5％，其中71%的新移民年龄在35岁以下，从而有效缓解人口老龄化带来的压力。

或许是尝到了新移民的甜头，加拿大推出了三年百万移民计划，将“借人”速度提高了一倍。而且为了达到这一目标，加拿大政府不惜血本，因为实现上述3年计划估计将花费联邦政府4.4亿加元。另外，移民局还将通过提高申请处理效率，来减少80%配偶资助申请的积压，缩短移民申请进入程序的时间。

胡森这次很开心，他认为将钱花在移民身上物超所值。“移民是政府为国家经济繁荣作出的重大投资，它将使所有加拿大人现在和未来受益。”

这样的动力和干劲下，你说，加拿大移民政策还能不继续宽松下去吗？

“百万移民计划”的真相

本次移民计划的真正亮点并不在配额年5%的增加上，而在于其是三年持续增长的连续性政策。

以往，加拿大政府会在每年年底发布下一年的移民总体配额，根据当年的经济发展和政治要求进行调整，往往曝出巨大冷门。如取消已近有数万申请者等候的联邦投资移民，实施技术移民54新政、51新政，尤其是2015年全新推出的Express Entry的网上申请系统更是改变了经济类移民申请的整体构架。

这次“百万移民计划”的发布，覆盖了未来三年的移民政策和配额，所有移民类别保持不变，配额稳定增长。从另一方面来说，这，等于向全民释放了一个重要信号，加拿大的移民政策正趋于稳定，以移民为代表的多元文化主义也必将是加拿大未来的长期基本国策。

这，也是加拿大联邦政府唱出的最诚恳的一句，“加拿大欢迎你！” 欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


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居外研究：国内买家50亿曼谷买房 地价上涨房价或将更高

中国投资者涌入

居外网独家的买家询盘数据表明，2016年开始泰国买家询盘数量连月攀升，在2018年8月，泰国房产的询盘总量更是高居近百个国家的榜首。

与传统海外置业国家不同的是，超过70%的居外泰国房产询盘者是以投资为目的，远远高于美英澳加等国家。另一方面，虽然泰国房产询盘量很高，但平均询盘价格则远低于其他主要国家，这说明泰国房产较低的门槛，也给了更多人向往海外资产的机会。

泰国公寓协会名誉主席Prasert Taedullayasatit表示，2017年，外国买家买走了曼谷27%的公寓，交易额达到710亿泰铢（约147亿人民币），其中将近1/3的交易额（约48.8亿人民币）来自中国大陆与中国香港的买家。

由于泰国政府限制外国投资者的投资范围，通过与泰国公司合作来投资当地地产的中国公司也变得更为活跃。Prasert先生指出，2017年，来自中国大陆与中国香港的19个公司共通过这种方式在泰国房产市场投资约3340亿泰铢（691亿人民币），超过了传统的机构投资者来源大国日本跟新加坡。

更多新项目将远离市中心

大多数开发商现在都把注意力集中在正在建设中的轻轨新线路，或是预计明年将开建地铁的区域。

一些开发商仍在沿着现有的地铁路线寻找有潜力的地块，但飞涨的地价正在成为一个巨大的障碍。然而，一些新的公寓开发项目正在非常昂贵的地区出现，如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。

值得关注的一些地区包括：Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi，以及正在建设中的地铁路沿线地区，特别是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部绿线(Near-Samut Prakan)以及黄线(Lat Phrao-Samrong)。

曼谷地价飞涨

与此同时，一些开发商倾向于在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅项目。泰国首都的土地价格已经高到了开发商需要以每套房500万泰铢（约104万人民币）的售价才能盈利的地步。

泰国房地产信息中心（REIC）的数据表示，今年2季度，大曼谷地区的地价同比飞涨32.3%。正在新建地铁线路区域，地价同比增幅要高于已经有地铁运营的区域。位于曼谷南部绿线延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 区域，地价同比增长了53%，为曼谷最高。在已经有地铁运营的区域，被中国投资者熟知的Sukhumvit 轻轨沿线的土地涨幅最高，同比达到26.8%。按土地规划来看，地价增长最快的则是从来开发公寓的高密度住宅用地。

新项目价格预计上涨


高力国际泰国研究部门高级经理 Phattarachai Taweewong表示，  2018全年，曼谷预计新建公寓约为5万5千套，基本与2017年持平，但是高端公寓的占比将有所增加。 今年2季度，新开盘的公寓每平米均价从去年同期的135340泰铢（约2.8万人民币）下跌至109092泰铢（约2.26万人民币）。尽管一些开发商推迟了今年上半年推出新公寓项目的原定计划，但总体而言，上市开发商正在筹备的项目比一年前更多。2018年下半年，预计住宅地产开发商将加快项目推出的速度，希望借此完成今年的收入目标，新开盘公寓项目的每平米均价也将上升至140000泰铢左右（约2.9万人民币）。

预计所有开发商都将推出更多售价在每平方米8万至12万泰铢（约1.7-2.5万人民币）之间的中低价位公寓单元。不过每平方米20万泰铢（约4.1万人民币）以上的公寓也依然会有它们的市场。在过去4年间，每平米单价5万至10万泰铢的公寓占据总供给量的50%，不过单价10万至15万泰铢的公寓则有着最高的清盘率，约为81%。

但对开发商而言，泰国未来的经济走势仍将是一个主要的担忧。因为消费者对经济未来复苏的信心将直接影响市场购买力。

中国买家将继续是泰国公寓市场上的主要海外力量，开发商一直在悄悄地向他们示好。他们感兴趣的主要地点是现有的轻轨和地铁沿线，如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外，如芭提雅、普吉、清迈等旅游目的地也吸引了不少中国买家，但总人数仍低于曼谷。

别墅市场更受关注

然而，与此同时，几乎所有的开发商都在更多地关注独栋别墅类住宅，因为别墅更短的建设时间意味着开发商可以更快回本。

目前，公寓市场的需求不如别墅的需求稳定，市场上仍有许多未售出的公寓。这种供给过剩正在对房价构成压力。开发商发现，即使开发新楼盘的成本正在上升，他们也很难证明提高售价是合理的。

尽管在过去三年里，独栋别墅的供给每年都在下降，但开发商仍在寻找合适的地块，因为他们认为这个板块的需求将保持稳定。他们正在新建的地铁沿线寻找可以开发200至300套别墅的新地块。

居外精选泰国房源：曼谷泰式风格两层别墅

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参考来源：Bangkokpost


文：Adam Yang
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企业所得税低至5%？马耳他，美的不仅是风景｜居外专栏

洒落在地中海上的“明珠”马耳他，除了用得天独厚的自然和文化吸引着每年超过200万的游客，更用独具优势的竞争力吸引着包括奔驰、宝马、汉莎、渣打、汇丰、华为、戴森等超过200多个世界五百强来此驻扎。

为什么小小的马耳他会变成五百强攻陷欧洲是市场的“桥头堡”？今天，我们让我们一起揭秘“他”的魔力！

►世界语言，沟通无阻！

英语是马耳他官方语言、在马耳他无论是经商环境还是工作沟通，任何外企来此都畅通无阻；

►税收最低，少花钱！

为了吸引更多的国际化企业来此，马耳他政府提供了丰富多样的投资补贴政策，同时下狠招，将企业所得税将至5%，成为欧洲史无前例，税收最低国家！

马耳他税务制度

一个国家的税收制度，是富人财富保值的关键。马耳他在税务制度方面有着极大优势，马耳他是非全球征税国家，无不动产税、无净财富税、无遗产税，无赠予税。

对于在马耳他创立公司的人而言，马耳他不仅有利好的税收政策作为支持，可以保证税收减免。另外还可以享受欧盟关税同盟补贴，及贸易优惠政策。

避免双重征税

马耳他同100多个国家和地区都有贸易关系，欧盟是马耳他最重要的贸易伙伴。

欧盟本身就是一个经济体，鼓励成员国之间的互惠互利。马耳他在2004年的5月份加入了欧盟，与70多个国家签署了避免双重征税的协议，这些国家包括：中国香港、澳大利亚、塞浦路斯、英国、德国、法国、马来西亚、荷兰、南非、波兰、瑞典、瑞士、斯洛伐克等等。

企业所得税仅5%

在马耳他，受征税企业主要两种类型：一是在马耳他成立并且长期存在，实际管理和经营；二是在马耳他以外成立，但在马耳他实际管理和经营。

马耳他注册的公司企业所得税为35%。为吸引国外投资，鼓励企业增值，实行部分或者全部退税制度（1994年开始），企业可以申请退税30%，所以最终缴纳的只有5%。基于以上政策，马耳他非常适合作为跨国企业股权治理的注册地。

个人所得税最低为0

在马耳他每年住满183天以上，就是马耳他的税务居民，需缴纳个人所得税。马耳他实行的是累进税制，税率为15%-35%，起征点为年收入9100欧元。根据纳税人家庭状况的不同，个税分为单身税率、已婚税率以及父母税率。个人所得税计算方法：收入*税率－税金扣除。

如果拥有马耳他永居或护照，但每年居住不满183天，则在马耳他以外的其他国家和地区的收入不再征收个税。

为企业节省显著的成本优势

另外，全球“四大”会计师事务所都在马耳他开办业务，还有一些规模较小的咨询和审计事务所，为全球客户提供服务。这样看来，马耳他还能为企业带来显著的成本优势。该国的法律和会计费用均低于其他大部分欧洲国家，其他的经营成本和薪资水平较发达金融中心通常要低 20-30%。

马耳他是全球唯一的“四位一体”国：拥有马耳他永居身份，在投资，开设银行账户，旅行，居住等方面，都极具便利性！

马耳他移民购房税收简单

马耳他的房产是永久产权，购买马耳他房产，代表着连同房屋使用范围内的所有一切包括地皮都是购买者永久所有。很多移民马耳他的家庭都会有置业需求，如果购买房产税收也十分明晰！

1、无庞杂后期税费

在马耳他购房，只需要另外再支付5%的印花税就好了。去掉杂七杂八的税，可省下了一大笔钱，更没有各种各样的费用。

2、房价低廉、升值可观

集海岛国家与旅游国家双重属性于一身的马耳他，既有普通民房，也有海景房，价值稳定，升值可观。全国房产根据类型地段不同均价在2000欧~4000欧/平左右，相对低廉（大致范围，仅供参考）。

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马耳他近年来致力于将自己打造成新的世界金融服务中心，因此与各国的合作也在进一步加强中。尤其马耳他还是中国“一带一路”政策上重要的一环，与中国关系紧密。因此，对于国内投资人来说，此时将投资和发展目光瞄准马耳他，无疑是十分适当的投资时机！

目前除了传统以购买国债的方式投资马耳他，新晋推出的融资移民项目，仅需7万欧元，极大的减少了投资成本！无门槛，申请简单、办理速度快，无移民监，还可以一家四代获得“四位一体国”身份，对于未来的企业发展、资产配置和家庭规划，可谓是如虎添翼。

申请条件

1.主申请人年满18岁

2.无犯罪记录

3.购买7万欧元融资基金

4.购买或租赁符合要求的房产

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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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