您有澳洲房產?趕快行動吧——海外人士增值稅豁免政策即將取消|居外專欄

澳洲政府在2017-18的財政預算時推出了一項對現有法令海外人士自住房增值稅豁免取消的提案。雖然目前該項建議還沒有正式立法,但是對於投資者來說還是需要清楚了解這個政策變動對他們的影響以便及時采取行動來避免將來不利的稅務結果。

一般來說,澳洲自住房出售後,增值的部分是不需要支付增值稅的,但是投資房、度假屋、辦公樓等在出售時,增值的部分在當年是需要向稅局繳納增值稅的,該稅額最高能達到增值部分近一半的金額。澳洲稅局為確保海外人士在出售房屋後支付該項增值稅,已經要求買家將房屋出售價錢的12.5%以預扣稅的形式扣除下來,在房屋成交前代繳給稅局。海外賣家人士需要在當年向澳洲稅局做稅務申報從而計算出實際應繳增值稅,因為有之前的買家代繳稅,最後以多退少補的形式來完稅。

舉個例子來解釋一下,張先生在澳洲留學生活了一段時間,期間買了一套房作為自住用,後來移居到海外,成為海外稅務居民,這時候他想賣掉澳洲的這套曾經的自住房,房屋同購買時比較增值了100萬澳元。在現有的法令下,張先生有可能一分錢增值稅都不需要交給稅局。但是在更改了法令生效後,張先生實際需要支付近50萬澳元的增值稅,不妨我們假設是45萬澳元。同樣假設房屋目前的出售價是400萬澳元,買家在支付張先生時會扣除下50萬澳元(400萬澳元X12.5%)代繳給稅局,張先生在通過年度稅務申報後可以獲得5萬澳元的退款(代繳50萬澳元-實際45萬澳元)。

那麼新的提議立法後對哪些海外人士有影響呢?如下:

  • 對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm前已經持有的自住房,只要在2019年6月30日前出售並且符合其他增值稅豁免的其他條件,增值的部分可以享受增值稅豁免的優惠政策而不用交增值稅。任何2019年6月30日之後出售的自住房,增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。
  • 對於2017年5月9日澳洲東部時間7:30pm後購買的所有房屋,出售時增值部分一律不再享受增值稅豁免的優惠政策。

說了那麼多自住房,滿足以下部分或全部條件的房屋才有可能被視為自住房

  • 你和你的家人住在裡面
  • 你的個人用品存放在裡面
  • 你的通信地址
  • 你的選民注冊地址
  • 家裡水電煤的供應地址

可以看出,在我們了解該項政策變動後,部分海外人士可以提前采取行動來優化他們的澳洲自住房的稅務,比方說,在2019年6月30日前出售掉澳洲的自住房,或者在自己成為澳洲稅務居民後再出售自住房等。由於2019年6月30日的期限有限,成為澳洲稅務居民也需要一定時間去滿足條件,所以我們說需要提前采取行動,否則一旦提案立法,將無法再扭轉局勢。


責任編輯:Zoe Chan

 

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2019是投資美國加州酒莊豪宅的上乘时机|居外專欄

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加州住房市場熱火朝天。酒莊房產投資市場也不例外。Laura Henderson展開市場調查,為我們解釋為什麼現在是投資的最佳時機?

靠近高爾夫球場,可欣賞雪山美景,享受慵懶的漫長海岸線,方便出入交通暢通的國家高速公路網……凡此種種都是南加州人引以為傲的談論話題。加州人從來不掩飾其對家鄉的自豪。加州的氣候無與倫比,是眾多全球著名地點的所在地,如好萊塢、貝弗利山、棕櫚泉等等。

在談到加州豐富多彩的紅酒地區時,加州人也從不吝嗇其贊美。這些地區迎來了房地產熱潮。加利福尼亞地產經紀商協會的Joel Singer表示,旨在與佛羅裡達州房地產市場競爭的公司和面向海外購房者的公司成為了加州市場的兩大新潮流。

第一類是投資者行為的變化。“過去三四年來,大部分購房者選擇買房出租,而現在,他們對這些房產進行改造升級,並重新將其投放市場。”

加州保誠地產公司的Joe Leonardi補充表示,“最新行業數據顯示,去年以來,一些紅酒村鎮高端住宅的價格,即市場前三分之一住宅的價格上漲了2位數。去年9月以來,加州蓋瑟維爾(Geyserville)的高端住宅價格中位數增加了36%,達到145萬美元。”

而自全年9月來,全美住房價格中位數增加了僅5.5%,達到18.94萬美元,這對未來交易水平的進一步增加而言是一個好兆頭。

熱門投資地區

加州紅酒之鄉的高端住房隨著時間的發展不斷增值。作為房產投資選擇,該地區的奢華房地產市場也不例外。加州的紅酒之鄉位於舊金山北部,擁有美國最著名的酒莊。這些酒莊,分布在索諾瑪縣(Sonoma County)的克洛弗代爾(Cloverdale)、艾倫峽谷(Glen Ellen)、帕塔魯馬(Petaluma)和金舞(Kenwood),到聖赫勒拿(St Helena)、納帕縣(Napa County)再到東部地區,周圍風景如畫。

索諾瑪縣和納帕縣擁有絕佳的生活方式,世界頂級的葡萄莊園和葡萄酒制作工藝,濃厚的藝術氛圍,引人入勝的美景和精致的鄉村生活。該地區靠近舊金山,可以隨時來一場城市冒險之旅,臨近太平洋,可以隨地享受原生態的自然景致,還靠近塔霍湖,是冬季運動的理想選擇,其絕佳的地理位置將為住戶提供別致的生活體驗。

居外推薦Villa Terra Nova:別墅位於索諾瑪葡萄酒之鄉的中心,是一個帶門控的高級休閑社區。別墅坐落在占地2.24英畝的精致花園中,包括60棵成熟的橡樹和30棵果樹,以及馬斯喀特(Muscat)葡萄園。位於舊金山以北一小時的便利位置。
居外房源編號:42772242 點擊查看物業信息

購房者感興趣的房產

受歡迎的高價房產主要擁有以下特征:位置優越、靠近主要城鎮和交通干道、隱私性較高且具備奢華質感。這類房產以地中海、現代和殖民地風格為主。簡而言之,位置、質量和配備條件是主要因素。

房地產價值

2017年至2018年第一季度的最新市場報告顯示,加州房價將持續增加。過去5年來,索諾瑪縣房價中位數翻了一番。酒莊房產代理人Mark Lesti表示,看中生活方式為的購房者推動希爾茲堡(Healdsburg)、聖赫勒拿、揚特維爾(Yountville)、索諾瑪、塞瓦斯托波爾(Sebastopol)等老城鎮奢華房地產價格的增加,紅酒業的投資者則繼續花高價投資高端葡萄種植地區。

赤霞珠和黑比諾仍然是需求量最大的葡萄品種。因此,相比葡萄品種,種植這兩種葡萄的地區其葡萄價格享有一定優勢。

居外推薦:購買整個聖赫勒拿保護區極為難得的機會,包括2座宏偉的住宅和5塊額外的土地,總面積約為605.65英畝,其中173英畝經過批准後可供葡萄園種植。
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土地改良

購買酒莊的關鍵考慮因素就是質量,不僅僅是房產本身的質量,還要考慮葡萄園的質量以及土地生產出的葡萄屬於普通還是超高端水平。Vintroux的代理人David Ashcraft表示,“葡萄藤的根莖是否具備抗病毒能力?房產是否支持隨時入住?能否對土地進行改良開墾?分區如何?問越多的問題,你的備選房產就會越少。”

位置優勢

目前,地段優越的地區,如拉瑟福德(Rutherford)和豪威爾山(Howell Mountain)等種植赤霞珠葡萄的超高端房產售價最高,達到40萬美元/英畝。Ashcraft指出,“在索諾瑪,黑比諾葡萄占優勢。該地區俄羅斯河和索諾瑪海岸的超高端葡萄園的售價可以達到15萬美元/英畝。超高端的赤霞珠和黑比諾葡萄種植莊園享有極高的市場需求。”


責編:Zoe Chan

 

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【避坑寶典】這些Case告訴你,一不留神就會踏進澳洲移民坑|居外專欄

澳洲,全世界最適宜人類居住的國家,全球頂尖的教育水平,世界上最健全的福利體系,深深吸引著大批高素質移民者!其中,中國已經連續多年成為澳大利亞最大的投資移民來源國,第二大移民來源國,國人對澳洲的青睞程度可見一斑。

事實上,相比其他移民大國,國人申請澳洲移民優勢頗多。

19萬永居配額,實際僅發放162,417個

澳大利亞移民配額合理

在上周內政部最新公布的2017-2018財年的年報中,聯邦政府宣稱將積極吸納海外移民,並最多吸納19萬永久居民,足以證明澳洲政府吸引海外投資者的堅定立場。19萬的移民配額較10年前增長了33%,極大地減少了積壓案件擠占配額的情況出現。

移民項目多樣且成功率高

澳洲的移民項目多樣,創業投資各有不同!不同的移民人群和投資人群,均可找到合適的移民項目。並且,澳洲的移民流程標准化程度較高,審核相對寬松,成功率也更高!

悉尼港夜景

移民澳洲速度較快

目前,澳大利亞移民的辦理速度較快,無需排期!申請澳洲投資移民項目的國人,其移民平均周期在1年左右,澳洲投資移民中申請人數最高的188A簽證也基本在1年半左右可以下簽。而外聯作為澳洲政府190NT的一級代理,該永居簽證僅需6個月即可下發!

澳洲,世界上最適合居住的國家之一,其商業移民流程很清晰,條件也很明確,但是成功率卻不是100%的!一旦拒簽,您的移民之路可能會走的更加艱難!所以移民條件裡面的很多坑,您需要了解和知道,下面,我們就來說說澳洲移民的那些坑!

移澳有哪些坑?

1. 朋友介紹的都是好的?不找專業移民公司更便宜?看不懂英文文件一定就得簽字?

2015年1月,S氏夫婦來到C先生所屬的移民中介公司,由於是朋友介紹的,S氏夫婦十分信任這位C先生。而他其實根本不具備澳洲移民申請資質!他建議S氏夫婦不要通過公司,可以私下跟他單獨辦理移民,他承諾收取的費用會比直接跟公司辦理便宜許多。S氏夫婦信以為真,一次性給了70萬人民幣作為全數費用。

S氏夫婦辦理的是188A商業創新移民,但這位無資質的C中介在2016年8月故意向移民局遞交了虛假的銀行流水單,沒有辦法通過澳洲政府的審批。當移民局要求C中介為S氏夫婦補交資料時,C中介為求不被移民局拆穿遞交了虛假資料,便要求S氏夫婦簽署一份取消申請書(Withdraw Application Form)!由於S氏夫婦並不懂英文,就這樣無辜的簽了,之後發現事情不對,去質問C中介時,C堂而皇之的說出了一系列聳人聽聞的威脅之詞,讓人不寒而栗。之後,人間蒸發,卷錢消失…

評論:看了S氏夫婦的經歷,是不是感覺膽戰心驚!

外聯要提醒各位,簽署任何文件合同的時候,千萬不要隨意簽字!可以要求把文件翻譯成中文,合同也能同樣生效。澳洲本地留學移民市場,絕大部分中介都是守法的,只是難免有害群之馬,但是如果放眼中國市場,情況就要糟糕多了,亂收費、誤導信息滿天飛,外聯澳洲公司每年都會接到很多被國內非法誤導客戶的求助,感觸良多。

就在10月23日,國家移民管理局網站發布了《關於取消因私出入境中介機構資格認定審批有關事項的通知》,同時宣布停止審批簽發《因私出入境中介機構經營許可證》,這也就是說,以後從事出入境行業的門檻降低了,可能會有更多渾水摸魚的中介出現!所以外聯在此提醒各位,在挑選中介時,一定要擦亮自己的雙眼,選擇正規的有豐富成功案例的移民機構!

如果是在澳洲當地遞交移民申請,一定要看這家中介有沒有MARA牌照,否則就是違法行為!

2. 胡亂收費不透明?反復被拒簽怎麼辦?

李小姐在澳洲留學多年,被無良中介忽悠做了457雇主擔保工作簽證,忍受雇主多年胡亂收費,轉186雇主擔保永居簽證兩次因雇主提名被拒,走投無路找到外聯咨詢。

在了解到客戶的個人背景、家庭情況後:在澳有同居配偶,無子女。我們為其分析了整個案子的情況,和即將面臨的問題。在客戶457簽證還未到期時,境內遞交配偶簽證,由於材料准備非常的充分,7個月就收到官員補件,且只要了申請人和配偶的無犯罪記錄證明。9個月不到客戶獲得正式批復。這比官方公布的17-24個月審批周期快了近一半時間!

評論:辦理工作簽證、永居時的要先考察移民公司資質,問清楚各項收費標准再做決定。如果自身條件適中,一般不會出現多次拒簽,找到一個負責的專業的移民機構輔助申請至關重要,會讓你事半功倍,少花冤枉錢。

3. 買房就能拿永居?半年下簽?

一位中國開發商(XIAO Jiang)向亞洲投資者承諾:如果他們購買Hunter Valley的地,就可以在六個月內獲得澳大利亞的“永久居民簽證”即132A商業簽證,獲發此簽證後,申請人及家屬可同澳洲居民一樣,享受澳洲的各項社會福利。OMG! 有這樣的“好事”簡直不能讓人更心動了呀!

評論:連澳洲總理都辦不到的事,這位兄台竟然張口就來!確實,到國外買房的人中不少都是為了拿綠卡,希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格。但事實上,基本上所有西方的發達國家,如美澳加英等都不存在買房移民的政策!!買房能移民的國家大多位於歐洲,比如塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙等國家。

以上的幾個例子其實都折射出當下移民行業的亂像,很多沒有資質的中介,居然可以堂而皇之的打著各種誇大旗號,遍行在移民市場。一切就待客戶簽約後,落入他們的陷阱,並且仗著了解大多申請人異國他鄉膽小不敢惹事的心理,隨意對待。

總之,千萬不能受到所謂“保證成功”之類的誘惑,草率地簽下合同,最終拖累了自己!再次提醒大家,如遇緊急情況請在第一時間向澳大利亞警方報案(報警電話:000)。

如果想要了解更多移民澳洲的最新資訊,歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


責編:Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

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加拿大畢業工簽申請被拒?亡羊補牢,猶未晚矣|居外專欄

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加拿大留學, 成功完成學業後會有一個福利: 獲得畢業工簽。學生可繼續在加拿大工作8個月甚至三年的時間。畢業工簽雖然相對來說容易申請,但卻是留學生完成學業繼而移民加拿大十分關鍵的一步,馬虎不得。最近天綺移民接連收到同學的問詢電話,原因是畢業後自己申請工簽卻被移民局拒絕,失去了合法居留加拿大的身份。在天綺移民的幫助下,客戶成功地申請到了3年的畢業工簽。在此,天綺移民顧問就畢業工簽的相關知識向大家做個介紹,希望各位留學生朋友們更加了解畢業工簽,予以重視,不要為之後移民加拿大帶來不必要的麻煩。

關於畢業工簽(Post-graduation Work Permit,PGWP)

畢業工簽(PGWP)是一種Open Work Permit(開放性工作簽證),持畢業工簽可以為任何雇主工作,且不需要提前有工作offer即可申請。在加拿大獲得有政府批准DLI編號教育機構的大專、本科研究生、博士學位或者魁省職業培訓畢業證書的學生,持學簽即可拿到8個月到3年的工簽。這對於留學生來說是個非常利好的政策,可以積累加拿大的工作經驗,也為將來移民加拿大打下基礎。

畢業工簽的有效期

畢業工簽的有效期在8個月到3年,那麼如何確定自己申請的畢業工簽有效期的長短呢?移民局的有關指南明確說明了工簽的長短取決於所學項目的時間。學習項目時間短於八個月, 沒有資格申請畢業工簽;

  1. 在加拿大學習項目8個月以上但是不滿2年的,畢業後工簽所給的時間一般和學習項目時間相同(比如學習項目時間為一年,那麼申請下來的工簽有效時間也是一年);
  2. 學習項目時間大於或等於2年的學習項目,畢業後可以獲得3年工簽;
  3. 對於完成多個學位的學生來說,工簽的最長期限為3年;
  4. 在魁省學習職業培訓(Training)課程中,900個學時的項目對應8個月的工簽,1350個學時的項目對應12個月的工簽,1800個學時的項目對應3年的工簽

申請畢業工簽的條件

  1. 申請時年齡需要大於18歲;
  2. 在加拿大以全職學生身份(full time student)持續學習至少8個月(如果最後一個學期因為選課不足變成了非全日制的學習,該生依然有資格申請);
  3. 畢業於加拿大的公立高等教育院校(學院或大學)、魁省私立高等院校、魁省職業培訓學校(這裡需要特別強調的是,沒有DLI號的私立院校頒發的大專證書或文憑是不符合畢業後工簽申請學校的條件的);
  4. 持有學校開具的畢業證明或成績單證明已完成所有學分,滿足畢業要求;
  5. 在畢業後90天內申請(這裡畢業後90天並不是指拿到畢業證書的那天起計算,而是從學校正式通知完成學業要求的那天開始算。請記住, 90天, 是申請畢業工簽的有效時間);
  6. 申請時持有效的學簽(Study Permit)
  7. 申請人只能獲得一次畢業工簽,如果工簽用完仍然沒有移民成功,就讀第二個學習項目畢業後也不可以再次申請畢業工簽。

遞交畢業工簽後,申請人可以立刻開始工作。只要在遞交畢業工簽時學簽有效,即使在審理過程期間學簽失效,畢業工簽尚未批准也可以繼續工作。

如何申請工簽

申請畢業工簽的方式有兩種:一種是網上申請,另一種則是去邊境申請。

邊境申請

邊境申請畢業工簽最大的好處就是可以當天立即拿到工簽,對於時間緊迫的申請者來說,到美加邊境申請是最好的選擇。但是在邊境換工簽需要注意,有可能拿到比預期時間短的工簽。比如魁省1800學時的職業培訓項目畢業後,有些同學在邊境沒有拿到3年工簽。一旦在邊境申請工簽的時候遇到這種問題,一定要及時和邊境的移民官說明情況並協商,如果協商不成就暫時取消辦理,換另一個邊境或者網上申請。邊境辦理工簽的具體步驟請參考天綺移民的原創文章:手把手教您去邊境辦理畢業工簽,超實用干貨貼!

另外, 由於有些邊境移民官員對畢業工簽的了解不深入,還會給出不符合要求的畢業工簽。 最近天綺移民就碰到這樣的客戶案例。 客戶所學的專業是醫療秘書,畢業後馬上收到了工作聘書。為節約時間,客戶直接去邊境申請畢業工簽。可在邊境拿到的工簽上卻明確注明不得從事與健康服務相關的行業。導致客戶本來要去的醫療單位人事部門因此不敢接續錄用。 在天綺移民的幫助下,此客戶最終拿到了正確的畢業工簽。

網上申請

網上申請, 所有的申請工作都在移民局的網站上進行。優點是基本不會遇到工簽有效期不足的問題。當然最大的缺點就是等待時間較長。以2018年10月1日為例, 目前官方出具的受理時間網申為58天。 如果學生選擇自己在網上申請畢業工簽,還要注意的是一定要隨時關注自己在移民局注冊賬戶裡面是否有官方發過來的信息。一旦要求補交材料,需要盡快將移民局所需的材料補交上去。天綺移民有這樣的客戶案例,客戶自行申請畢業工簽,因為沒有注意到移民局發過來的補料通知而錯過補充材料的時間期限,移民局在沒有收到補充材料的情況下,做出了拒絕發放畢業工簽的決定。

畢業工簽申請被拒怎麼辦?如何避免申請不成功?

由於網上申請畢業工簽的等待時間較長,有些同學在得知申請被拒後,已經錯過了申請畢業工簽的90天有效期。 申請者面臨著學簽已過期,工簽又沒有申請下來的困境,無法以合法身份繼續居留在加拿大。如果遇到這種情況,天綺移民建議您一定要委托一個有資質的專業人士來幫您重新申請工簽。以最短的時間恢復身份。 如果操作正確, 沒有再次延誤時機, 該學生還是可以重新獲得畢業工簽的。這裡我們提醒要辦理畢業工簽的同學們注意以下事宜:

  1. 畢業前要及時查看自己的學簽。如果學簽有效期即將到期, 要及早續學簽, 為日後成功轉換畢業工簽做好准備。
  2. 畢業後要及時遞交網上申請工簽或盡快到美加邊境辦理工簽。
  3. 網上遞交材料要齊全, 不得馬虎。如個人在完成學業的過程中情況比較復雜,要主動書寫解釋信說明。不要掉以輕心。
  4. 如果申請人打算從事護理、幼教,中小學教育、及其它對健康要求較高的行業,需要額外提供體檢證明。


責任編輯:Zoe Chan

 

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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2018英國最新移民法修改法案出臺:學簽、工簽放寬 | 英國

Peter-Liu-700x190剛剛上任的英國內政部大臣終於公布了2018年的第壹次英國移民法修改草案,並且在近期接連公布了幾個寬松的移民政策,為了方便大家閱讀了解,特地摘抄壹些條款為廣大讀者進行相關部分的基本草案說明,供大家慘考:

2018英國最新移民法修改法案出臺:學簽、工簽放寬 | 英國

目前現行的英國移民政策采用積分系統來劃分級別,其中第1層級歸為“高凈值移民”。它包含四個類別:Tier 1(特殊人才)、Tier 1(投資移民)、Tier 1(企業家移民)和Tier 1(畢業生企業家)。其中Tier 1(General)類別,已於2011年4月截止申請,並於2018年4月6日停止接受此類別下的永居申請。

Tier 1(卓越人才)

此類別這用於在英國工作的科學、人文、工程、藝術和數字技術領域的優秀人才,無需在特定職位上獲得聘用。條件是申請人必須得到指定的主管機構的認可,例如:British Art Council。修改條款如下:

1、增設時尚、設計領域人才的申請認可:藝術申請人的認可範圍正在擴大,包括經營先鋒時裝設計公司的時尚界人士;

2、申請人將由英國時尚理事會在英國藝術委員會的背書範圍內進行評估;

3、各指定主管機構正在對其標準作出修改;

4、申請人持有同行評審研究金的證據要求發生變化;

5、電影和電視申請人的標準和合格獎項清單發生改變;

6、對數字技術申請人的要求發生變化,將“科技城英國”的方針重塑為“科技之國”;

7、克邏地亞公民的獲批名額,不再被包含於各指定主管機構的數額中,因為在今年7月份克邏地亞加入歐盟五周年之際,對克邏地亞國民工作權利的過渡管制已經結束,克邏地亞公民不再需要申請此類工作許可。

專家解讀:卓越人才簽證增加了對藝術類人才申請的支持,並且提出相關規範條件,緩解了藝術類人才因缺乏政策照顧,而頻繁投訴與大學和社會的壓力。

Tier 1(投資移民)

此類別這用於在英國投資至少200萬英鎊的高凈值個人,修改條款如下:

1、申請人需要維護投資。要求申請人能夠從所投資組合中提取利息和股息,但如果這些是在申請人購買投資組合前產生的,則不被允許;

2、投資的證據。在金融監管局監管的金融機構下,簽署投資組合報告並提交。新設立的要求中,不僅需要這些金融機構出信,確認投資資金是符合要求的,還要求這些資金沒有任何抵押。

這洋做的目的是加強金融機構的責任,金融機構有義務對投資人的投資這應性作審查。

專家解讀:進行投資移民時,投資英國金融產品或有限責任公司會受到更多限制,不得有直接或者間接的抵押產生,同時對於金融機構出具投資報告的要求更高。

Tier 1(企業家)

此類別這用於有意前往英國的申請人,接管或慘與英國企業的運營。申請人必須有20萬英鎊或5萬英鎊的資金(視情況而定)投資於他們的業務。修改條款如下:

1、律師簽名信的細節確認;

2、要求解釋會計確認信,以確認申請人完成了投資。

專家解讀:企業家移民變化不大,僅對律師見證信和會計確認信的細節上作出更明確的要求。

Tier 2 (General)工作簽證

積分系統的第2層級分為四類:壹般、公司內部調動(ICT)、宗教和體育。

Tier 2(General)類別是英國雇主招聘非EEA技能工人的主要移民途徑,年度限額為20700個,分為每月額度計算。修改條款如下:

1、免除了醫生和護士的工作簽證名額限制。此舉是為了應對當前NHS面臨的特殊工種短缺的壓力,並且,自2017年12月以來,每個月名額過少,不夠使用。這將意味著衛生部門的雇主能夠為醫生和護士做擔保,使之免除海外工作簽證名額的限制;

2、克邏地亞國民的限制擔保證書申請不再計入海外工作簽證名額中。因為在今年7月份克邏地亞加入歐盟五周年之際,對克邏地亞國民工作權利的過渡管制已經結束,克邏地亞公民不再需要申請此類工作許可;

3、加強對工作簽證持有人和持有的擔保公司股份的限制,目前的限制為持有公司10%以上股份,這次還要求股份不可以通過第三方公司持有;

4、工作簽證申請永居時,由於產假或陪產假而離境時間過長,申請人需要提供必要的領養證或出生證明;

5、工作簽證申請永居時,申請人必須在英國連續居住滿5年,其中任何12個月內離境假不得超過180天。此規定設置了壹個過渡安排,以確保自2018年1月11日起生效的新離境計算規則(HC 309)不會對在該日期之前在“老政策”的批準下離境的申請人產生不利影響。

專家解讀:工作簽證中排除了醫生和護士的名額,海外工作簽證工資要求居高不下的形勢將得到壹定緩解,有利於其他申請人申請到英國工作簽證名額。 另外對於工作簽證離境超期問題作出了進壹步規範,提出了材料證明等更多要求。 同時,對於連續12個月離境不得超過180天的要求作出了退讓過渡性的解釋。

短期學習(STS)是在英國學習長達6個月(或在學習英語語言課程時長達11個月)的途徑。修改條款如下:

1、短期學生須遵守“移民規則”第15部分,該部分規定,研究航空航天工程等某些領域的移民學生必須在開始學習之前獲得ATAS(學術技術審批計劃)證書。

專家解讀:想要來英國讀敏感專業的同學,例如:航空航天課程,無論是長期還是短期,課程都要提前獲得英國政府的批準,理論上來說都要經過背景調查。

學生簽證

積分系統的第4層級針對非歐洲經濟區國籍並希望來英國學習的人士的移民途徑。 包括兩個類別:壹般學生簽證 Tier 4 (General) 和兒童學生簽證 Tier 4 (Child)。修改條款如下:

1、學習或從事某些風險領域(如航空航天工程)研究的學生需要獲得ATAS證書,不論學習期限的長短;

2、攜帶家屬的研究生學習所需要的課程最短時間從12個月縮短到9個月;

3、學生簽證逐步接受電子打印文件作為申請簽證的條件,但是政府有權利根據情況索取相關材料的原件;

4、放開了包含中國在內的多個國家申請學生簽證時的材料要求,包括縮減簽證材料證明清單、語言證明、學歷證明、資金存款證明等,都不需要提交原件,但是政府有權力根據情況索取相關材料的原件。

專家解讀:學生簽證目前看來是逐步開放的,移民局只是將更多的責任放到了學校擔保人身上,這洋壹來,學校就有更大的壓力和更多的責任,在發放CAS的時候,將更加嚴格地審查申請人的相關材料,包括銀行帳單、生活費、畢業證、成績單等。 但是對於學生簽證申請人而言,確實是壹個好消息,更加間便快捷。

以上所列出的這些基本變化,我們能看到這幾個特點

1、從最新的移民法修改草案來看,相較於梅姨的移民政策,是相對寬松的,這也得力於梅姨當時的霹靂手段,很大程度上對移民政策作出了有利的規範,才有了今天的相對寬松。

2、政府逐漸看到了學生(特別是中國學生)對於英國經濟帶來的影響和貢獻。 逐步將中國列入留學低風險國家,在此情況下,中國申請人留學英國將更加方便快捷,同時也是壹個良好信息的釋放,即英國歡迎中國學生,歡迎那些真正來英國學習、創業或者投資的高資產人士們。

以上信息,僅供慘考,不代表彼得森律師行法律意見,每個申請人的背景不同,都需要單獨分析和單獨判斷。

條款英文原文:

https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/716674/CCS207_CCS0618810832-1_HC1154_Web_Accessible.pdf

https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/716677/CCS207_CCS0618810832-2_HC1154_Statement_of_Changes_in_Immigration_Rules_Web_Acces

英國資深移民律師劉鵬專欄全集

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來源:新浪教育

排版:Shelly Du

“以房養房”有技巧!出租房屋該怎樣保值?| 加拿大

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眾所周知,華人往往喜歡買房。而在買下房屋後,面對諸如地稅、按揭之類層出不窮的費用,很多屋主都會選擇把房子出租,然後“以房養房”。這樣做固然可以在短時間內產生穩定,且收益不錯的現金流。然而屋主也需要花費更大的心力來確保房屋不會因為養護不當而貶值。那麼今天就讓我們來看一下,出租房屋該怎樣保值

養護房屋——房東的責任

一般來說,維護和管理一個出租的房屋會比僅僅持有一套房屋花費更多的心力。然而如果您作為房東,那您首先要明白,保持房屋質量其實是一個房東的責任。從法律上說,房東有責任為租客提供一個“可居住的空間”。所謂的“可居住”,意味著租客所租用的空間必須是適合日常生活的,包括不能有危險或設備缺陷,房屋必須符合當地建築安全和健康規範。

作為房東,甚至有責任對房屋中的設施,以及房屋狀況進行常規的養護。很多華人屋主認為,常規養護費時費錢,尤其是將房子出租之後,更是認為這樣做吃力不討好。這種想法其實是不對的。對房屋進行常規養護,可以及早發現房屋中所存在的問題和隱患。所有房屋或多或少都會存在一些問題,房齡越久,問題可能越多。而這些問題,越早處理就越是可以省錢。

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其實站在房東和屋主的角度上說,養護房屋不僅僅是出於法律上的責任,同時也是為了規避安全風險,也能保證房屋不會貶值。而租客們當然也願意選擇那些養護得更好的房屋。因此養護房屋,最終維護的也是屋主自己的利益。

日常養護的細節

那麼當我們把房子租出去之後,應該怎麼做才能保證房屋不貶值呢?下面我們就給大家講一下日常養護最容易被忽視的幾個細節。

1、注意門和鎖

首先,最容易被大家忽視,但偏偏是最不能忽視的養護細節,就是門和鎖。門鎖可能會隨著時間的推移而磨損。嚴重的,可能會降低房屋的安全系數,即便不然,也可能會妨礙您的租客開門回家。而門一旦用的時間太久了,也可能會關不緊。一扇不能緊閉的大門同樣可能存在安全隱患,在冬天時還會在供熱上造成浪費,增加房東或租客的生活成本。

2、檢查地毯

地毯一般不會存在什麼安全隱患,但是檢查地毯能幫你盡可能早的發現許多問題。比如說,如果地毯的邊邊角角已經磨破了,那就趕緊把這塊地毯換掉。尤其是有新租客要來看房子的時候,一塊干淨整潔的好地毯絕對能給房子加分不少。

3、空氣過濾網

如果您的房子有取暖設備,或者有外掛式的空調,那麼您必須勤於更換空氣過濾設備。一個好的過濾設備能防止灰塵和雜物碎屑進入機器,從而確保它們運作得更加良好。空氣過濾網該多久換一次?每個濾網的情況不一樣,很難一概而論。但有一條標准是一樣的——只要你覺得濾網髒了,那就得換掉。不是說要等到濾網沾滿灰塵,髒得不能再髒了,這才想到換。而是說,一旦覺得髒了,就立刻換掉。

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4、檢查通風管

房子裡的通風管也同樣負責將空氣從鍋爐輸送到整個房子,然後再回來。在加拿大漫長而寒冷的冬季,保持通風管的清潔和暢通就尤其重要了。如果它們是髒的,那房屋中的制熱效果會非常的差。

5、檢查電器

尤其是冰箱、烤箱這些租客經常要使用的電器。房東當然不會,也不可能經常更換它們。但作為房東,應該時常留意這些電器有沒有損壞。這不僅僅是說訪客使用不當所導致的認為損壞,還有年久失修造成的自然損壞。理論上講,房東對這些電器是負有維修責任的。如果您注意到冰箱發出些很奇怪的嗡鳴聲,那麼最明智的做法是在房客向您投訴前先把它修好。

6、檢查天花板和屋頂

這點在加拿大特別重要,尤其是在即將到來的冬天。因為加拿大冬天的雨雪天氣最容易最對天花板和屋頂造成破壞。而在遭遇雨雪天氣時,原有的房屋缺陷也會特別明顯的暴露出來,而且還會越來越嚴重。事實上,很多房屋就是因為天花板和屋頂養護不到位而貶值的。所以建議趕在冬天到來前徹底檢查一下屋頂和天花板。這既是作為房東的責任,也是屋主養護房屋的必須。

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7、檢查房屋外立面

在檢查時尤其要注意有沒有大面積的洞。有的話趕緊修好或者堵上。這些不僅僅是安全隱患,也不僅僅會在冬天加重供熱負擔。更重要的是,這些洞可能讓一些生活在外面的小動物有可乘之機。如果屋子裡鬧了老鼠,或者偷偷溜進一只浣熊,那一定會讓租客和房東都感到無比頭疼。

8、滅蟲除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客,那麼一定要趁早除滅。無論你選擇在哪裡買你的房子,它都很容易受到至少幾種害蟲的侵害。除了老鼠,還有防不勝防的昆蟲。所以作為房主,不僅要檢查房屋外立面有沒有漏洞和裂縫,還需要經常檢查出入口、地下室、閣樓和其他暴露在戶外的區域。同時出租屋的房東也要督促租客時保持房屋的整潔。另外,如果在院子裡栽種有樹木,那也要注意。綠色植物賞心悅目,但也可能是一些害蟲的棲息地。而樹木本身也可能受到蟲害的感染。治理蟲害是一件非常讓人頭疼的事。所以最好的方式是防患於未然。而一旦蟲害發生,那決不能拖延,甚至需要雇佣專業人士來處理。否則可能會帶來更大的損失。

9、經常記得檢查水管

尤其是秋冬時節!這點對於身在加拿大的獨立屋房主尤為重要。因為加拿大的冬季往往寒冷而漫長,一般不利於房屋的養護和維修。尤其是室內外的水管,如果質量不好或保養不當,那麼很有可能挺不過一個嚴酷的冬天。所以具有養護房屋經驗的人,一定會選擇在秋季天氣還算暖和的時候檢查水管的工作情況。如果你發現水槽底下存在滴水或者滲水的現像,或者你發現水在管道中的流速異常緩慢,那麼你一定引起重視。因為這些細節背後可能隱藏著巨大的隱患。另外,無論您持有的是獨立屋還是公寓,作為房主,您也必須確保所有的水龍頭、衛浴和供水設備都能正常運轉,沒有任何泄漏。

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10、檢查門窗

作為屋主,一定要定期檢查所有的窗戶是否干淨,還要確保它們都能正常的打開和關閉。這不用花費多少時間,但是收效卻很顯著。如果一扇窗戶被粘住了,或者因為長期不動而卡住了,那麼可以試著用一點潤滑劑。千萬不要覺得這是小問題就放著不管,不然事情可能越來越糟。而且一扇不能正常開閉的門窗,是一個極大的安全隱患。一旦發生事故,房主是可能承擔責任的。

最後,有些朋友可能對自己養護房屋方面的能力不太自信。還有一些朋友可能是“空中飛人”,需要經常往返於加拿大和國內,因此沒有多少時間來照管房子。在這種情況下,作為屋主可以請專業的房屋管理公司,或者委托一位物業管理員來代為照管房屋。這肯定需要支付額外的費用,具體費用從數百到數千不等。但這也能幫很多屋主解除後顧之憂。

另外,如果您實在太忙,沒有辦法經常去檢查出租的物業,那麼最好抽幾個有空的日子,一次性把那些重要問題全都檢查一遍。對於房屋中的隱患,永遠都是越早解決越好。

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多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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留學加拿大該不該買房?當地金牌經紀人實話實說|居外專欄

我是壹個母親,兒子的同學中有好多是來自國內的留學生。我又是壹名在加拿大多倫多工作多年的地產經紀,工作關系接觸了相當多的留學生。根據我的經驗談談到加拿大留學的孩子們到底該不該在加拿大置業?

能來加拿大留學的孩子,相當大的壹部分家境都還很不錯的。個別的家境條件壹般,但為了孩子讀書,讓孩子有個的美好未來,家長就是勒緊腰帶,也要送孩子出來讀書,這只是少數家庭。我呢,今天就主要從大部分家庭的角度來探討壹下吧。

自住角度:

第壹,安全的角度

這是作為母親最為兒女擔憂的問題。這幾年發生在留學生身上的案件,讓我越來越不安!尤其剛剛在5月份,多倫多東邊世家堡多大校園附近的出租屋,因為著火,壹個剛剛18歲的多大女孩子被大火困在房間,等到消防員趕到,發現她臉朝下,已經沒了氣息……那天當我看到這則新聞時,我難過得無法直視新聞裏轉播的女孩子的照片。作為旁觀者,我都如此,我無法想像,孩子的父母怎麽能接受這樣的壹個現實,怎麽度過失去寶貝女兒的下半生……我只能默默地為他們祈禱!我不希望這樣的類似事件再發生!

還有不知道大家還是否記得幾年前約克大學那個死在出租屋的可憐的中國女留學生。如果她不是和別人合租,住在地下室,怎麽會受到騷擾,怎麽會可憐地在青春年華離開這個世界!痛定思痛,我想給送孩子們來加拿大讀書的家長們壹個建議:既然有能力送孩子出來讀書,就不要再吝嗇手裏的錢,再給孩子找個安全的住所,最低為孩子購買壹套小小的但又相對安全的公寓吧。

壹般的公寓都有24小時的安全門衛,如果有煙霧火警,立刻就有人知道。進出人員需要登記,陌生人也不容易進到公寓,從而引起不必要的人身安全問題。

第二:舒適的角度

國外公寓的設計和國內大部分家庭居住的公寓設計是類似的,而且還有很多優點。

從外部設施上,壹般的公寓除設有24小時的安全門衛,設有煙霧火警,公寓裏還設有免費的健身房,標準高的公寓還設有遊泳池、會客室、遊戲室等等,特適合年輕人 的節奏。

從空間上講,公寓面積較獨立屋小,不需要額外的時間和費用去打理屋子外邊的花、草、掃雪等等,因為這些都含在了公寓的管理費裏邊,有管理公司派專人打掃。

從內部配套上看,公寓裏的廚房配套設施(爐子、烤箱、微波爐、洗碗機和冰箱)和洗衣機、幹衣機等壹應俱全,屬於國內的精裝修房。只要您買上床、桌子和電視等必須品,分分鐘拎包入住的節奏,不需要費心思去裝修。

第三:便利的角度

從位置來說,公寓壹般建在交通比較方便的馬路邊,交叉口等附近,學生沒有車也可以通過地鐵、公交車來安排自己的上學及工作,既節省了時間又節約了買車和支付關於車輛的壹切費用。

第四:文化差異的角度

在加拿大生活,有壹個大家都必須特別註意的問題“信用記錄”。這個信用記錄可以影響很多。壹個人信用積累是靠信用卡使用,還款及時不及等很多方面慢慢累積起來的。學生剛剛來到加拿大,沒有信用記錄,又沒有收入來源,主要靠父母的資助來完成學業。加拿大尤其是安省的很多大學,只給第壹年的新生提供住宿服務,以後三年都要靠學生自己去學校附近租房子居住。所以租住房子的需求量很大,就給學生們租房子帶來很多麻煩,除了沒有信用記錄,還因為學生們年紀輕輕,很多不懂得保持房間的衛生,搞得壹團糟,久而久之,很多房東對年輕學生租住房子形成壹種反感,造成了越來越多的學生租房很困難。租費也不斷地因為競爭激烈和房價上漲而暴漲。

每壹年的夏天在租房旺季,當我代表房東拒絕出租給學生,或者我代表學生租客壹次次被房東經紀因無信用記錄無收入來源而被拒絕的時候。我會再壹次地說,如果學生們家庭條件許可,購買壹套屬於自己的房子吧,有壹套自己的小公寓就不會經歷那麽多沮喪和無奈。

投資角度:

第壹:從公寓的安全性上來講

從房屋構造上來說的。在國內,大部分的房子是鋼筋混凝土結構的,即便是獨立屋,高級別墅,鋼混結構也是首選。而加拿大的房子,獨立屋、半獨立屋、鎮屋,基礎部分是混凝土,基礎以上全部是鋼木結構。這種房子有很多優點,但最大的壹個弊端是容易引起火災!尤其是在目前加拿大的出租市場上,很多出租屋的地下室並不符合政府要求的防火規範和建築要求。壹旦出現火災,雖然說房東要承擔壹定的責任,可是如果真的是失掉了生命,錢又有什麽用呢?

所以,留學生的家長們壹定要對加拿大的房屋類型和構造有所了解,慎重地給孩子建議。孩子們畢竟年輕,丟三落四,忘記關火,房子如果老舊,又超負荷用電,很容易引起火災。所以,相對而言,鋼混結構的公寓安全系數更高壹點,管理簡單,適合沒空打理房屋的年輕學生們。

第二:根據家庭負擔能力購買合適的物業

居住在公寓有很多好處。這是對獨自在外的留學生們講的壹個問題。如果有家長陪讀的小留學生們,那就要根據家庭的負擔能力購買適合的物業。現在有很多媽媽帶著讀小學或中學的小留學生孩子來加拿大留學。她們就要選擇在學區範圍內租住或購買房子。居住在大多倫多的很多學區房周圍的公寓裏,並不壹定就可以有資格選擇妳想就讀的學校,所以只有購買獨立屋或半獨立屋之類的房子。

這些房子壹般都有自己的前後院,花草樹木茂盛,適合家庭居住,如果是全新的房屋,設計新穎,智能設備都運用在家庭的每個角落,這樣的房子,每壹個人都會喜歡,有條件的話,怎麽能不買呢?

第三,從經濟學的角度上及壹個經紀人的角度來分析這個問題

很多留學生包括他們的父母經常來問我,給學生買房子合適嗎?這是我工作中經常遇到的問題。讓我用數據和大家談談吧。

2011年—2012年前後,多倫多市中心的公寓壹室壹Den的房子才40萬加元左右,壹室壹廳也就35萬加元左右,出租價壹室壹廳大概1500加元/每月,現在多倫多市中心壹室壹廳的房子平均大概在55萬加元左右,出租價壹室壹廳在2200到2500加元左右。看看這些數據,6年左右大概漲了20萬甚至更多,每年平均3萬的漲幅。

壹個多倫多大學的留學生學費壹年大概4萬加元,如果按照租住房子壹年大概在18000元左右。那孩子4年學習下來,房子的漲幅就可以抵消學費的四分之三,相當於和本地孩子壹樣在多倫多讀大學。學生大學畢業之後,如果留在本地,還可以繼續持有房子,不必為房價的漲跌而擔憂。如果離開,賣掉房子,還會賺回本金甚至更多。

學生在自己的公寓裏學習居住,避免了壹次次搬家,避免了安全的隱患,節省時間,節省金錢,這是壹筆多劃算的買賣。

第四,從市場需求來看

近年來多倫多房屋租賃市場非常火爆。每年有很多的留學生進入安省在多倫多及周邊學習。租房市場供不應求,導致很多學生在夏天入學季節租房時遇到很多困難。房東不接受留學生入住,入住需要交多個月乃至提前交完壹年的租金的……只要家庭條件還不錯的學生,我覺得父母都可以考慮在這裏投資壹套甚至多套公寓,壹來解決入住問題,二來是以房養房,不失為壹種好的投資策略。

第五,從匯率來講 

現在的加元兌換人民幣比率非常低,是歷史最低期。國內的房價已經相當高了,將國內房子轉成現金,將人民幣轉成加元在國外投資,雞蛋不能放在壹個籃子裏,這也是普通人理財都能明白的道理。

第六,外國人買房稅的退還問題 

2017年四月,安省增加了壹條外國人買房必須繳納15%的額外費用。這個政策的出臺,確實影響了壹部分人在安省的購買計劃。但是如果您是壹位留學生,並且購買的房子用來自住的,那兩年之後,您就有權力通過律師申請退稅,這也是留學生購買房子的壹個非常有利因素。

第七,受加拿大的移民政策影響。

加拿大是壹個多民族國家,近年來的移民政策壹直比較開放,每年有幾萬人來到加拿大。多倫多作為金融經濟的領頭羊城市,房子的需求量很大,選擇在大多倫多地區投資,不會有很大風險,是符合市場經濟規律的。

這些是我自己的壹些觀點。無論從家庭,從孩子的安全以及經濟方面,如果您是壹位留學生的父母,如果您認為我的觀點值得考慮,或者有任何的疑問,請咨詢我,我願意與您探討。


責編:Zoe Chan

 

多倫多資深房產經紀人馬莉專欄全集

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“以房養學”:是跟風還是明智?|居外專欄

我還記得,當年大學第一年在上海讀書的時候,學校周邊的房價還處於13000元/平方。而當我4年後畢業的時候,房價已經漲到了24000元/平方。畢業之後,我的媽媽在心裡算了一筆賬,“那會兒你剛去讀書的時候,如果我們在你們學校旁邊買個小戶型,這會兒得把你留學學費都賺出來了吧。”在那個時候,我也突然意識到了,“房子和讀書”這兩件事兒要是能用好了,產生協同效益,那這書念得價值翻倍。

其實這一做法並不是全新的概念,在留學移民圈,流行著一個“以房養學”(Buy for Uni)的投資新概念。以房養學,字面上來說,這是“靠海外購房供養海外留學,即通過海外購置房產,利用房子的升值來補回留學所花費的費用”。

“以房養學”的起源

這一概念最早起源於澳洲,澳洲作為一個中國留學生最愛的留學大國之一,以房養學這個概念更是被各位家長們用到了極致。首先來說是因為澳大利亞的房價並不高,一部分家庭能夠承擔的起;其次和房屋的保值有關,澳大利亞房屋租售市場背後是大量的、持續不斷的中國留學生的潛在需求;當然,政府的支持也是很重要的,澳大利亞政府非常鼓勵地產的發展,面對湧入的資金,自然是不會拒絕的。

那美國和加拿大又如何呢?同樣作為傳統的留學大國,美國和加拿大的“以房養學”卻比不上澳大利亞那般流行。原因一是在於美國和加拿大的房屋投資成本非常高,二是在於後續的養房成本,各類稅費和租房成本都會使得性價比劣於澳洲。

近幾年這一概念也風靡到了包括英國在內的歐洲地區。其中英國作為傳統的教育大國,除了以高教育質量著稱之外,“人際網”也成為很多家長青睞英國名校的原因之一。根據2017年的報告顯示,英國已經躍升為除美國之外的第二留學首選大國。另外除了劍橋、牛津之外,幾大坐落在倫敦的名校:帝國理工學院(IC), 倫敦政治經濟學院(LSE), 倫敦國王學院(KCL)等在國際上的排名連年攀升,也進入越來越多人的視線,使得英國留學在眾多選擇中脫穎而出。再加上脫歐等政策因素帶來的一系列不確定性,導致英鎊彙率走低,使得英國成為了投資熱門國家之一。

來自OECD 2016年的調研

國際學生滿意度排行中,英國排名在本科生/研究型研究生/授課型研究生中均居第一。

International Student Barometer, i-graduate (2015, 2016)

英國為何成為以房養學新熱點?

先來看一個背景數據,據《歐洲時報》英國版報道,英國人的平均購房年齡在38歲,相比較而言,首次買房貸款的華人,年齡卻普遍在26-35之間,呈現年輕化趨勢。這部分人當中,買房的預算在20-30萬英鎊之間,並且都需要來自父母的支持。

英國人沒有積蓄的習慣,父母也鮮有支持,因此英國年輕人多數會選擇租房或者與父母居住在一起,很多處於可承受價格區間的房子都被來自中國、新加坡和中東的買家買走。當然也不乏英國本土的投資客,和來自世界各地的地產投資達人。而絕大多數投資買家(尤其是海外買家)的購房目的都是buy to let,以出租為主,十分看好英國的租賃市場,而倫敦則是海外買家在英國的首選地。這和倫敦地區居高不下的租售比以及相對友好的海外購房政策是分不開的。

調查顯示,這些海外買家中,60%以上是為了讀書,這種“以房養學”,不僅能夠賺回學費,甚至能夠帶來不少收入的投資方式,被越來越多的學生家長所青睞,也讓留學生海外置業這一群體壯大起來。

“以房養學”究竟如何實現“零成本留學”?

在計算收益之前,我們先來看看,留學到底需要花多少錢?

  1. 學費

不同的學校、地區、學習階段,學費都有所不同。作為非歐盟學生,中國學生在英國選擇攻讀本科以及研究生學位的平均學費在17,500英鎊每年(英格蘭地區),根據不同的專業,有的是3年,但是如建築,工程等專業一般為4年制,醫學則要時間更長。如果按照平均四年計算下來,學費一共高達70,000英鎊。而部分倫敦地區的名校,學費相對來說更高,如果你選擇的是商科,那就更要做好學費儲備了(IC金融系2016-2017年度學費為32,000英鎊/每年);

  1. 住宿

即使聽慣了國內的高房價,我讀書前在倫敦找房子的時候卻還著實嚇了一跳。與國內的月租收費方式不同,倫敦很多時候是以“周”來報價的,更凸顯了倫敦的寸土寸金。以倫敦政治經濟學院周邊(倫敦市中心Holborn地區)房租為例,如果你想要在公共交通15分鐘範圍內,找到一個環境不錯的小套間(En-suite,房間有獨立浴室,但廚房和客廳共享),周租金在455英鎊(折合人民幣4004元),整月租金則高達1萬7千左右。如果你選擇價格相對低廉一些,但配套設置齊全的學生宿舍,就要做好擠校車地鐵通勤30分鐘以上的准備了。此類學生宿舍的租金在395英鎊左右,月租金大約在1萬5千人民幣左右。

與LSE情況相同的是,倫敦其他幾大名校的地區都處於核心地區,比如帝國理工所在的南肯辛頓(South Kensington)地區,國王學院所在的滑鐵盧(Waterloo,倫敦重要的中心交通樞紐之一),倫敦藝術大學所在的國王十字區域(King’s Cross)等,月房租的均價都在8000-13000人民幣之間。

  1. 生活消費

吃穿住行,留學生還要加上游遍英國大江南北甚至歐洲大陸的費用,一年保守估計也需要15萬人民幣。如果你還要進行必要的社交活動,豐富一點娛樂生活和購物需求,則需要更多的預算。

按照這三大花費,我們可以看到,在英國倫敦地區想要安安心心的念一年書,花費約在45萬人民幣。而倫敦地區,按照簽證擔保費的要求,每月生活費基准為1265英鎊,四年總生活費為60,720英鎊,約60萬人民幣。在英國留學四年學費加上生活費至少需要花費130,720英鎊,約120萬人民幣,這可是一筆不小的開銷。

有人可能會問,既然房租這麼高,為何一定要選在學區附近,住得遠一些不好嗎?以我的親身經歷而言,學習效率與離學校的圖書館距離,某種程度上來說是成反比的。當時我就住在離學校大門步行5分鐘的距離範圍內,不管是平時上課、小組討論還是考試,都不會因為如同“織女和牛郎”一般的距離而受到影響。畢竟住在倫敦6區,享受了低房租,卻因為倫敦時不時的交通大罷工而硬生生錯過了期末考試的例子也不少。這中間的取舍,也是需要一定衡量和考慮的。

以上僅分析了大學階段的成本,隨著近年來低齡留學熱的興起,很多家庭在孩子年紀更小的時候(英國寄宿一般最低年齡限定為8歲,也就是從8歲起,非父母陪讀的小留學生就可以獨自來英國上學),選擇將他們送出來,接受最傳統的英國教育,那麼對這樣的家庭來講,“以房養學”的投資時間更長,從長遠來講收入更加豐厚,因此投資的必要性也更強。更有甚者,父親或母親一方選擇來英

巧用“以房養房”創造最大投資收益|居外專欄

如果你曾有過在英國租房的經歷,就知道英國的房租價格十分高昂,由此也滋生了一群“職業房東”。

盡管相比起國內房價瘋漲的情況,英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態,但是從租房回報率這個角度而言,英國卻是另外一番景像。

基於這種現實情況,今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念:“以房養房”

什麼是以房養房?

如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手,那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場,在英國的外國投資者更加青睞的,則是更加單純意義的“買房出租”,即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求,投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售,獲得一筆不菲的投資收益。

在英國,常見的以房養房(Buy-to-let)主要分為以下幾類。

  1. 只購買一套投資房

優勢:在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下,還能夠有盈利。(與國內不同的是,在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式,且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。)

  1. 購買一套自住房,一套投資房

優勢:無論是全款或是貸款購買自住房,物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國,且經濟來源在國內的買家,額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下, 其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。

  1. 購買一套自住房,兩套投資房

優勢:通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息(在英國,自住房貸款不可只還利息)和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款,以房養房的優勢更為突出,長期回報也更加可觀。

  1. 抵押貸款,利用房屋增值購置新房

優勢:房屋增值,利用抵押貸款(Re-Mortgage)取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。

以房養房的投資真的靠譜嗎?

根據City A.M的報道,英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次,創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產,而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。

房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示,不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的,長期來看,仍舊是一個具有具有潛力的方向。

倫敦成為投資者的重點區域,最大的優勢是“貸款友好”,主要其次是“供需不平衡”。

獨特的貸款方式

前面說到英國的“以房養房“收益穩定,各類法律法規都比較完善,其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。

如果你是以出租房屋為目的買房(buy-to-let),你有兩種可以選擇的貸款方式。

一、本息償還貸款(Capital Repayment)

這種貸款方式與國內相似,即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額,本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同,你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。

還款方式:每月還款金額包含利息和本金

最高貸款年限:30年

貸款優勢:隨著還款的進行,未清余額逐月減少,可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。

二、貸款期內只支付利息(Interest Only)

這種貸款模式的意思是,在貸款期限內,每個月你只需要償還銀行利息,而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金,所抵押到房產將會被掛牌出售,賣房所得將會補齊所欠金額,剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房,不適用於自住房。

還款方式:每月只還利息

最高貸款年限:25年

貸款優勢:每月還款壓力小,投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益;首付投入小,此類投資房貸款按照租金計算可貸金額,在年薪不高的情況下,這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。

三、二次抵押貸款(Remortgage)

二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為,新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案,也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年,銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐,但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值,所貸金額也減少了,所需貸款的比率因此降低,相應的利率從而變得更低。所以,近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。

這種模式聽上去很吃虧,也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息,但是你每個月相對而言付出的利息是很少的,首先可以減輕你的月貸壓力,其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息,更重要的是,受到通貨膨脹的影響,今天你向銀行借的錢,10年之後已經貶值,而你購入的房屋在享受租金收入的同時,也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售,除掉銀行的本金,就是你的淨收益了。

我們做一個簡單的計算題,如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室,而你的首付只有35萬英鎊,加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款,我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式(年利率為1.69%-3.59%)。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月(租金年增長率約2%),中介托管和房屋維護約為租金收入的14%,物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下:

如果你在5年之後選擇出售該房屋,位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢,不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多,生活越來越便利等因素,這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。

從上圖可以看出,你的首期投入僅有35萬英鎊,其余房屋出租過程中產生的費用,租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候,僅僅五年時間,就賺到了22萬英鎊左右的收入,並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本,且淨賺20萬英鎊。

南埠廣場(South Quay Plaza)位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段,68層的高端房產臨水而建,全透明玻璃窗的設計,完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全,交通四通八達,15分鐘內可以抵達城市機場,將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
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需求大於供應的倫敦租房市場

隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一,來英國求學的學生數量連年增長,倫敦因為是政治經濟文化的聚集地,同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校,自然成為家長的首選。

除此之外,作為英國脫歐的後續影響之一,輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極,認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一,阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。

這些人群對於租房都是剛性需求,在保證了市場需求之後,我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月;在金融城,房屋租金也達到2000英鎊/月。

根據《The Telegraph》年初發出的新聞,倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”,一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月,相比巴黎的2747英鎊/月高出不少,同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍(1427英鎊/月)。

“以房養房“的潛在風險

同所有的投資一樣,“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外(稅費、房屋維護、中介托管等支出),房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。

其中最為突出的風險在於,房屋貶值和維護成本的升高,倫敦的很多房屋年齡都比較大,各類設施老化嚴重,這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限,還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險,房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區,房價自然也會停滯不前。相較而言,新建房屋在租賃環節優勢明顯,相對應的風險也較低。

同時,你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題,續約,維修,保證房屋安全等問題,都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦,這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說,比較好的方式是直接進行中介托管,英國的房地產行業非常成熟,提供類似服務的中介也很多,良性競爭之下,中介托管費也都在合理的範圍之內,大多數中介也會自己合作的維護公司,定期對房屋進行檢查維護,為房東省去了很多後顧之憂。

英國的以房養房市場,總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響,仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間,選擇租金潛力巨大的區域,選擇保值升值快的優質項目,以及合適租住的房屋類型(一居室、二居室等),對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。


責編:Zoe Chan

 


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私立學校和公立學校的選擇 美國人怎麽看?|居外專欄

我的地產搭檔是個家庭背景極其優渥的美國人,她把她的兩個孩子從幼兒園起就送入最好的私立名校,壹路走來,小女兒完全證明了她的理論,現在哥倫比亞大學讀社會學博士。這種從小就要讀名校的家長在美國的中上層社會裏屬於保守派。美國雖然是個很年輕的國家,但它也有它的遊戲規則和傳統。我們壹般指這類家族幾代沿習傳統,甚至進入同壹所學校學習的家庭為藍血家庭。

我們平時指的美國夢,其實不包括這些嚴謹持續傳統的美國人。麻省波士頓地區因為是美國歷史最為悠久的區域,這些年也使我有機會接觸並認識壹些“藍血人”。這個團體禮貌但不熱情,壹般比較難接受外來者。

但是還有壹批中上層社會人,他們出於種種原因沒有那種骨子裏的高傲,而有著美國人的不拘小節與實際的心態。這壹類家長會選擇在孩子小的時候,送他們去體驗公立學校的教育制度,但在初中時,特別是高中再把孩子送入私校。他們覺得私立學校的師生比例要好於公立學校,在孩子進入青春期時尤其需要導師的關愛。另外,需要幫助孩子在中學建立起將來的關系網。我近30年來壹直與當年的壹些高中閨蜜保持聯系,同學遍布世界:有的在墨西哥大企業任律師,有的在歐洲時尚雜誌任總編,有的在非洲政府任職。朋友交的廣了,也會提升人的眼界與視野。

壹般美國中產階級的人比較實際的,會考慮選擇入住公立學校比較好的區域。這樣孩子也可以接受很好的教育如若從成績來看,有些公立學校可能更勝於私立學校。麻省就有好幾家特別有名的公立學校,從壹定的排列測試來看超越了私立,例如波士頓市內的拉丁高中,也是全美最早的公立學校,今年又榮登US World and News Report《美國新聞與世界報道》麻省公立高中的冠軍。鑒於我們中國人比較實惠的生活習性,麻省的好學區內,華人的人口密度會比較高也是很自然的。

波士頓拉丁學校(Boston Latin School)

壹般美國家庭為孩子入學的考慮除了從自身的收入以及經濟條件的角度出發,還會更深入地從孩子自身的情況作出選擇。有的孩子在人氣旺的群體會如魚得水,那就適合在公立學校發展。有的孩子個性會比較內向,需要多壹點老師的關註和鼓勵,師生比例高的私校會更合適。有些孩子有壹定的特長,而可能在公校得不到相對應的課程的培養,等等。從這些可以看出大部分美國人考慮學校時,往往不壹定遵循排名,而是從實際角度出發,尋找具有針對性的合適選擇。

中國國內的家長如果考慮讓子女在美國上中學的話,也可以參考美國人的思路。最好根據孩子的個性、特點和發展需求,再加上家庭的經濟狀況,綜合考慮如何選擇學校。


責任編輯:Zoe Chan

 

美國資深教育顧問周依琰老師專欄全集

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