清邁國際學校大全——一條直通世界名校的途徑!|居外專欄

2017年清邁國際學校最大的變化是,國際學校從八所增加到了十所,其中潘雅頓從雙語學校,轉變成了國際學校;曼谷的新加坡國際,也在清邁開了分校。

同時提醒一下,部分家長考察學校前,直接預約入學考試,這樣會產生相應的考試費用。建議家長先考察,確定來清邁以後再申請會比較好。

清邁國際學校(CMIS)

課程美制,高中有AP課程,校區位置離古城不遠。CMIS 清邁國際學校是泰國最早的國際學校之一,同時有著相當有趣的歷史:它於1954年建校時僅有區區幾名學生,在當時被稱為“清邁兒童中心”,直到1985年才改為“Chiang Mai International School”(清邁國際學校)的新名稱,被確立為正式的國際學校,提供從幼兒園到8年級(Grade 8)的國際教育。從1990年代起,該校擴充了高中部。這座學校的校園環境一般,卻是一所相當受追捧的學校。想要進入這所學校,最大的問題是名額。由於這是一所隸屬於基督教長老會的學校,校方明確了部分優先招錄的學生種類,包括傳教士家庭,NGO組織家庭等,剩下給普通人的名額,就更有限了。目前,校方的說法是,中國孩子的比例控制是10%。其次是英語要求,除了幼兒園以外,中國過來的孩子,將會存在相當大的障礙。招生年齡從4歲開始。

普林國際學校(PTIS

這是清邁目前為止,唯一一所提供小初高IB課程的學校,包含小學階段的PYP,初中階段的MYP,和高中階段的DP課程。PTIS普林國際學校發源於1990年代一所運營英語教程的泰國私立學校,在1997年泰國金融危機期間關閉,於2001年重開並最終成為一所國際學校。學校包含了除體育場館,游泳池這一類普通設施外,還包括高爾夫練習場,網球場,教學農場等設施,對中國家長而言的,是絕對的人氣學校之一。同樣,學校的名額和英語要求也是相當高的門檻,好在有排隊制度,通過了入學考試,可以排隊輪候。以前,學校對中國學生有比例限制,中途有一段時間放開過,現在又重新提出了比例限制,具體比例問過,但回答很模糊。招生年齡從3歲開始。除了正規的學校教育外,普林還提供英語強化教育,內部稱之為IEP(Intensive English Programme),給那種想在清邁上國際學校,但英語不過關,專門提高英語的課程。需要注意的是,IEP課程和最終能夠被普林普通國際班課程錄取之間,沒有必然聯系。

美國太平洋國際學校(APIS

美制、部分IB太平洋國際學校成立於1997年,分為兩個校區。山下校區離古城不遠,現階段從幼小班到四年級,最終應該會開到六年級,招生年齡從18個月開始。山上校區距離古城約25公裡,現階段從三年級開始,這就意味著山上和山下校區,有部分年級是重合的。太平洋的小學階段,實施IB的PYP課程,中學階段也開始實施IB的MPY課程。相對於前兩所學校,入學門檻的英語要求,相對要低一些,名額也沒有那麼緊張,給許多想送孩子來清邁讀書的中國家長,提供了較好的機會。太平洋國際也提供入學前的英語強化課程,招生年齡在10-13歲,要求全住宿。山上校園空間和環境,也讓很多家長比較有好感。

NIS國際學校

成立於1993年,一所中規中矩的國際學校,美制,高中階段提供AP課程。NIS是得益於1991年教育法案頒布後應運而生的第一批國際學校。1993年當它成立伊始,僅有10名教師和39名學生,學校最初位於長康路(Chang Klan Road),很快獲得了成功,不久之後便需要更大的校舍,於是學校在2003年搬遷到位於3029公路旁的現址。2017年初開始,NIS的招生英語要求有所提高。到目前為止,名額也還不算特別緊張。校方偏向於將中國學生控制在15%左右,所以現在入校門檻也不算低。從2017年1月開始,學校提供入學前英語強化課程,招生對像為6-9歲。進入強化班的2年內,可以申請常規班的入學考試,考試合格,即可進入常規班。如果2年以後,還未能考入常規班,就必須離校。與其他學校不同的是,NIS正式入學後的英語提高班,是免費的,可以節約不少費用。招生年齡從3歲開始。

蘭納國際學校(LIST)

成立於1993年,英制。順便說一下,美制和英制在年級與年齡的對應區分。美制6周歲為Grade 1, 17歲上Grade 12, 然後畢業。英制是5歲上Year 1, 17歲上Year 13, 然後畢業。也就是說,兩種學制相差了一個年級,可以把英制Y1理解成美制K3(幼兒園大班)就比較簡單了,雖然並不完全准確。蘭納也是非常熱門的一所學校,基本上要找到一個學位,需要相當的運氣。同時,英語門檻也不低,用招生老師的話說,稍高一點年級,基本從中國國內直接進入,存在相當的困難,從其他雙語或國際學校轉入的比較多。

格蕾絲國際學校(GIS)

成立於1999年,美制,教會學校,最初的目標是服務於在清邁的傳教士家庭。現在的學生結構,有9成屬於傳教士家庭的孩子。高中階段,提供AP課程。這個學校與其他國際學校不同的一點,是不設置入學後的英語提高項目,按照招生老師的說法,是希望有意願申請者,能夠在其他國際學校,完成英語提高課程後,再轉入GIS。也因為如此,GIS的入學英語水平要求,也相當的高。招生最低年齡是5歲。看到上面照片的人,可能會說,這不是SBS的學校照片嗎?是的。GIS的原有校區,相傳因為某些問題,不能繼續使用。因此,租用了SBS半棟教學樓,作為自己的教學場所。學校網站介紹,正在開展募資的活動,什麼時候會有新校區,不得而知。

華麗(Varee)國際學校

課程:英制這是一所龐大私立學校的一部分,整個校區號稱有3000人之多,分為泰國課程,泰英雙語和國際部三個部分。國際部開始於2010年,從今年開始,陸續搬入一棟新建的教學樓,獨立於其他學生。目前為止,國際部還沒有畢業生,但泰國課程的班級,時常有不俗的表現,因此也頗受部分中國家長親睞。這所學校的入學考試的安排,是學校定某時間段集中考試,而不像其他學校根據家長的意願預約,所以有來旅游順便考試想法的家長,最好多提前一些時間,和學校約好。

德國基督教國際學校(CDSC)

課程:德制成立於1994年,課程教育內容基於黑森聯邦州,並以德國的其它各個聯邦州為增補。這所學校實在不受國人注意,所以目前為止還沒有實地確認過。不過德國大學偏低的留學費用,倒是有家長已經在關注。

潘雅頓國際學校(PIS)

課程:英制這是一所相當別具一格的學校,主張學生不光要學習,還要快樂的成長,整個校園,都相當貼近自然,教學理念有點類似於國內的華德福。校園內的活動範圍,基本都是草地,孩子們赤腳在園區內活動。學校還真的有一些農田,供孩子們體驗。2016年之前,這所學校還稱之為雙語學校,現在已經變更為國際學校了。招生從2歲開始,設有K1-Y7,共10個班級。這就意味著,在這所學校學習的孩子,Y7之後,需要尋找其他的學校就讀。需要提醒的是,招生老師回復學校考察的郵件,可能會稍晚於一般家長的預期,所以多提前一些時間預約比較好。

新加坡國際學校(SISB)

課程:新加坡及英制新加坡國際學校清邁校區是最近才開啟的一個學校,校址就在古城旁邊,擁有幼兒園和小學部,據說中學以後,需要到曼谷小區就讀。最低招生年齡為2歲曼谷校區開始於2001年。

蘭實大學雙語實驗學校清邁分校(SBS)

這是蘭實大學的附屬學校,據說曼谷校區已經辦了有十幾年,三年前在清邁開了分校區。這是一所英泰雙語學校,但之前的定位,似乎並不適合學校的發展,因此在2017年,有了辦學模式大動作。一方面往國際學校辦學模式靠攏,將英語的教學比例,從50%提高到了80%,將教學年歷也修改到靠攏國際學校,8月作為新學年的開始,而不是泰國學校傳統的5月。另一方面,大幅提高招生門檻的英語要求水平。為了配合這一大動作,還開展了學費半價的推廣活動。也就是說,2017學年及之前入學的學生,在校期間的後續的所有年級,學費半價。(注:將來取消日期不詳,是否有優惠,請務必向校方確認)

ABS雙語學校

其實,我一直覺得這是一所非常偉大的學校,因為,就算清邁所有的其他學校都拒絕你,還有它會接受你。許多學生通過它過渡,最終順利進入其他國際學校。這種甘當墊腳石的精神,不是所有人都有的。順便說一句,很多人對門檻稍低的學校,都頗有微詞,但我覺得,我們或許應該感恩,讓我們多一條可以選擇的道路。當然,或許ABS老板也會心有不甘,由於太多的學生過渡一下,就去了其他國際學校,於是有了籌備中的UNITY.這所學校的選址,原本計劃在GRACE的舊校址,最終還是因為問題太多,未能如願。於是,就在ABS的隔壁,搞了一塊地,自己建設,據說8月能如期開學,祝願他們一切順利。

其他雙語學校

1. VAREE

華麗除了本來的普通泰國課程教育的班級,以及國際班之外,也有雙語教學的班級,而且名聲頗好,據說進入的難度,高於國際班,未能有機會證實。

2. NAPA Chiang Mai School

這所學校就在NIS的背後,是同一個老板,院子相通,部分未能成功進入NIS的家長,對此有較高的興趣。

3. Sarasas Witaed Chiang Mai School

中國人圈子裡面,還沒有聽人談論過這所學校,是在一個偶然的機會,看到了該學校的網頁,英泰雙語。2008年從幼兒園擴展到小學,現有幼兒園到六年級,將來會一直辦到高中(12年級)。

幼兒園

不少家長帶孩子來清邁上學,其實只是在幼兒園階段的短期計劃,之後會回到國內上小學,應此,我們介紹三所專門的幼兒園。

1. Hana Christian International Kindergarten

這個幼兒園從2006年開園,到2008年轉為國際幼兒園,從幼托到K3有五個年級。幼兒園位置在皇家花園出口的一個轉盤路旁。聽一些家長傳過關於這個幼兒園一個故事,說曾經一個小小孩,剛到幼兒園時,哭了一整天,結果園中的助教老師輪流抱了一整天(消息未獲證實),在下算是頗有好感的幼兒園。

2. Sunshine Kindergarten School

這是一所雙語幼兒園,在中國家長中,人氣頗高。據某些家長傳出的信息,孩子的英泰雙語學習都不錯,口碑蠻好。地點在原GRACE在3028公路的出口旁邊,也就是不少人去過的黑森林餐廳的斜對面,當然,斜的優點遠。

3. Chiangmai Kiddee Daycare & Kindergarten

這其實不是一所正規的幼兒園,理解成全日托管更准確一些。地點不大,設施還算齊全,有雙語和英語的班級。為什麼要寫出來,因為去這間學校拜訪的時候,碰到有兩個家庭的孩子在這裡體驗,一個8周,一個12周。


責編:Zoe Chan

 


清邁房地產專家吳雁飛專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

“百萬移民計劃”弦外音:距離加拿大從沒這麼接近過!|居外專欄

當地時間11月1日,加拿大自由黨政府宣布全新的“百萬移民計劃”,該計劃勾勒了政府在2018-2020年各類移民政策的預期變化及目標接收的移民總數。

現任移民部長胡森(Ahmed Hussen)稱,這是加拿大近期歷史上最具有野心的移民計劃”。

該計劃一次性公布了未來三年的配額數目,分別是:2018年31萬,2019年33萬,2020年34萬。其中一半以上為經濟類移民身份!具體分類見下表:

其中,關於經濟類別的配額,具體分配如下:

2018年的配額中,經濟類各類別比例如下圖:

加國移民政策2018連放大招

移民部長胡森在眾議院明確表示,未來幾年,加拿大每年的移民配額不會低於30萬,這是一個新的底線。

回顧以往,我們發現,聯邦政府的移民配額整體一直上行。過去幾十年來,加拿大每年接收移民約25萬人,現任自由黨上台後,從2016年開始,移民配額就大幅上漲到了30萬,而在“百萬移民計劃”中,這一數字將在三年內實現“三級跳”,並於2020年定格在34萬。相較此前的25萬,抬升幅度可謂驚人!

關注加拿大的朋友一定也注意到了,這並非2018年加拿大頭一次釋放移民政策利好。

10月11日,聯邦移民局正式實施新版移民入籍C-6法案,對居住時間和語言考試年齡限制等條件都有所放寬;不僅如此,為配合新政,移民局同時更改了入籍申請和入籍指引,取消移民紙的要求,且放寬了依親子女隨父母申請移民的年齡上限,從19歲上調至22歲

每年增長的移民配額,移民局對待移民的開放態度,以及不斷推出的移民利好,未來加拿大成為較容易移民的國家是妥妥的啦!

加國移民政策慷慨為哪般?

相較於同處北美地區同為老牌移民國家卻在不斷收縮移民政策的美國,加拿大可謂是另一種畫風,對新移民極具親和力。

那麼,是什麼導致了加拿大屢屢放寬移民政策?長期來看,加拿大的開放態度會否有所轉變?

歸根結底,在於加拿大目前的兩大難題:勞動力短缺人口老齡化問題。

勞動力短缺問題在加拿大相當嚴重!請看1990-2014年G7成員國勞動人口占比走勢圖,發達經濟國中,加拿大勞動力人口占總人口比例長期屬於較低水平,進入2000年後,更是墊底,徘徊在44%-46%之間。

之所以會出現這樣的局面,主要原因是1946-1965年出生的“嬰兒潮”一代集體退休養老。其中,第一批人已在 2011 年滿65歲退休。今年,出生於1953年的人面臨退休。在未來十年間,嬰兒潮一代將全部退出就業舞台,空置出大量就業崗位。

雪上加霜的是,嬰兒潮一代人留下的就業崗位乏人填補。請看上圖,加拿大年輕人口占比滑坡明顯,從1990年的七國中第二名下降到目前的第四,這意味著勞動力不僅現在短缺,未來更將青黃不接。

現如今有多少個空缺呢?

據加拿大勞動力市場調查報告顯示,全國私營企業第三季度總缺少36.17萬個勞動力,職位空缺率為2.8%。不列顛哥倫比亞省職位空缺率最高,有6萬個空缺職位,空缺率為3.4%。

這些數字還在不斷擴大中,加拿大要想維持其經濟的高速發展,勢必就要“借人”嘍。

借新人來解舊人的煩惱

自1960年以來,加拿大老年人占比持續走高。最新預測數據顯示,2036年加拿大老年人占比將達到23%-25%,2061年,24%-28%。屆時,加拿大可能會有1200萬老年人,兒童呢?只有800萬!

隨著老齡化問題加劇,越來越多的人從經濟貢獻者成長為福利享有者,這給現行的高保障的養老和醫療體系以致命威脅。專家預測,到2035年,有500萬加拿大人退休,就業人數卻不斷減少,不足以支持老年人和退休的人。到2045年,加拿大養老金支付需增加47%,而醫療資金成本需增加57%。

在破解老齡化難題方面,與當前美國和歐洲反移民傾向日益加劇相反,加拿大不斷放寬移民政策,希望通過移民,使醫療保健成本下降,抵消人口老齡化並資助社會保障系統。

2011年至2016年,加拿大共接收了大約120萬新移民,這些新移民在2016年占加拿大總人口的3.5%,其中71%的新移民年齡在35歲以下,從而有效緩解人口老齡化帶來的壓力。

或許是嘗到了新移民的甜頭,加拿大推出了三年百萬移民計劃,將“借人”速度提高了一倍。而且為了達到這一目標,加拿大政府不惜血本,因為實現上述3年計劃估計將花費聯邦政府4.4億加元。另外,移民局還將通過提高申請處理效率,來減少80%配偶資助申請的積壓,縮短移民申請進入程序的時間。

胡森這次很開心,他認為將錢花在移民身上物超所值。“移民是政府為國家經濟繁榮作出的重大投資,它將使所有加拿大人現在和未來受益。

這樣的動力和干勁下,你說,加拿大移民政策還能不繼續寬松下去嗎?

“百萬移民計劃”的真相

本次移民計劃的真正亮點並不在配額年5%的增加上,而在於其是三年持續增長的連續性政策。

以往,加拿大政府會在每年年底發布下一年的移民總體配額,根據當年的經濟發展和政治要求進行調整,往往曝出巨大冷門。如取消已近有數萬申請者等候的聯邦投資移民,實施技術移民54新政、51新政,尤其是2015年全新推出的Express Entry的網上申請系統更是改變了經濟類移民申請的整體構架。

這次“百萬移民計劃”的發布,覆蓋了未來三年的移民政策和配額,所有移民類別保持不變,配額穩定增長。從另一方面來說,這,等於向全民釋放了一個重要信號,加拿大的移民政策正趨於穩定,以移民為代表的多元文化主義也必將是加拿大未來的長期基本國策。

這,也是加拿大聯邦政府唱出的最誠懇的一句,“加拿大歡迎你!” 歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


責編:Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

居外研究:國內買家50億曼谷買房 地價上漲房價或將更高

中國投資者湧入

居外網獨家的買家詢盤數據表明,2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升,在2018年8月,泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。

與傳統海外置業國家不同的是,超過70%的居外泰國房產詢盤者是以投資為目的,遠遠高於美英澳加等國家。另一方面,雖然泰國房產詢盤量很高,但平均詢盤價格則遠低於其他主要國家,這說明泰國房產較低的門檻,也給了更多人向往海外資產的機會。

泰國公寓協會名譽主席Prasert Taedullayasatit表示,2017年,外國買家買走了曼谷27%的公寓,交易額達到710億泰銖(約147億人民幣),其中將近1/3的交易額(約48.8億人民幣)來自中國大陸與中國香港的買家。

由於泰國政府限制外國投資者的投資範圍,通過與泰國公司合作來投資當地地產的中國公司也變得更為活躍。Prasert先生指出,2017年,來自中國大陸與中國香港的19個公司共通過這種方式在泰國房產市場投資約3340億泰銖(691億人民幣),超過了傳統的機構投資者來源大國日本跟新加坡。

更多新項目將遠離市中心

大多數開發商現在都把注意力集中在正在建設中的輕軌新線路,或是預計明年將開建地鐵的區域。

一些開發商仍在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊,但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。然而,一些新的公寓開發項目正在非常昂貴的地區出現,如Lang Suan, Thong Lor以及Ratchathewi。

值得關注的一些地區包括:Thong Lor、Ekamai、Phaya Thay和Ratchathewi,以及正在建設中的地鐵路沿線地區,特別是北部 (MoChit-Ku Kot) 、南部綠線(Near-Samut Prakan)以及黃線(Lat Phrao-Samrong)。

曼谷地價飛漲

與此同時,一些開發商傾向於在曼谷以外土地更便宜的省份推出大型住宅項目。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖(約104萬人民幣)的售價才能盈利的地步。

泰國房地產信息中心(REIC)的數據表示,今年2季度,大曼谷地區的地價同比飛漲32.3%。正在新建地鐵線路區域,地價同比增幅要高於已經有地鐵運營的區域。位於曼谷南部綠線延伸段的Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet 區域,地價同比增長了53%,為曼谷最高。在已經有地鐵運營的區域,被中國投資者熟知的Sukhumvit 輕軌沿線的土地漲幅最高,同比達到26.8%。按土地規劃來看,地價增長最快的則是從來開發公寓的高密度住宅用地。

新項目價格預計上漲


高力國際泰國研究部門高級經理 Phattarachai Taweewong表示,  2018全年,曼谷預計新建公寓約為5萬5千套,基本與2017年持平,但是高端公寓的占比將有所增加。 今年2季度,新開盤的公寓每平米均價從去年同期的135340泰銖(約2.8萬人民幣)下跌至109092泰銖(約2.26萬人民幣)。盡管一些開發商推遲了今年上半年推出新公寓項目的原定計劃,但總體而言,上市開發商正在籌備的項目比一年前更多。2018年下半年,預計住宅地產開發商將加快項目推出的速度,希望借此完成今年的收入目標,新開盤公寓項目的每平米均價也將上升至140000泰銖左右(約2.9萬人民幣)。

預計所有開發商都將推出更多售價在每平方米8萬至12萬泰銖(約1.7-2.5萬人民幣)之間的中低價位公寓單元。不過每平方米20萬泰銖(約4.1萬人民幣)以上的公寓也依然會有它們的市場。在過去4年間,每平米單價5萬至10萬泰銖的公寓占據總供給量的50%,不過單價10萬至15萬泰銖的公寓則有著最高的清盤率,約為81%。

但對開發商而言,泰國未來的經濟走勢仍將是一個主要的擔憂。因為消費者對經濟未來復蘇的信心將直接影響市場購買力。

中國買家將繼續是泰國公寓市場上的主要海外力量,開發商一直在悄悄地向他們示好。他們感興趣的主要地點是現有的輕軌和地鐵沿線,如Sukhumvit, Rama IX以及 Ratchadaphisek。除了曼谷之外,如芭提雅、普吉、清邁等旅游目的地也吸引了不少中國買家,但總人數仍低於曼谷。

別墅市場更受關注

然而,與此同時,幾乎所有的開發商都在更多地關注獨棟別墅類住宅,因為別墅更短的建設時間意味著開發商可以更快回本。

目前,公寓市場的需求不如別墅的需求穩定,市場上仍有許多未售出的公寓。這種供給過剩正在對房價構成壓力。開發商發現,即使開發新樓盤的成本正在上升,他們也很難證明提高售價是合理的。

盡管在過去三年裡,獨棟別墅的供給每年都在下降,但開發商仍在尋找合適的地塊,因為他們認為這個板塊的需求將保持穩定。他們正在新建的地鐵沿線尋找可以開發200至300套別墅的新地塊。

居外精選泰國房源:曼谷泰式風格兩層別墅

位於曼谷素坤逸路67號門控社區內。寧靜雄偉,現代設計;大型泳池,林景花園。臨近Prakanong輕軌(步行距離)、Ekkami和Thong Lor的生活區和娛樂區及精品餐廳。點擊查看房源信息

點擊查看更多居外網的曼泰國房源,或致電居外客服熱線 400-041-7515 查詢

參考來源:Bangkokpost


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan

 

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

企業所得稅低至5%?馬耳他,美的不僅是風景|居外專欄

灑落在地中海上的“明珠”馬耳他,除了用得天獨厚的自然和文化吸引著每年超過200萬的游客,更用獨具優勢的競爭力吸引著包括奔馳、寶馬、漢莎、渣打、彙豐、華為、戴森等超過200多個世界五百強來此駐扎。

為什麼小小的馬耳他會變成五百強攻陷歐洲是市場的“橋頭堡”?今天,我們讓我們一起揭秘“”的魔力!

►世界語言,溝通無阻!

英語是馬耳他官方語言、在馬耳他無論是經商環境還是工作溝通,任何外企來此都暢通無阻;

►稅收最低,少花錢!

為了吸引更多的國際化企業來此,馬耳他政府提供了豐富多樣的投資補貼政策,同時下狠招,將企業所得稅將至5%,成為歐洲史無前例,稅收最低國家!

馬耳他稅務制度

一個國家的稅收制度,是富人財富保值的關鍵。馬耳他在稅務制度方面有著極大優勢,馬耳他是非全球征稅國家,無不動產稅、無淨財富稅、無遺產稅,無贈予稅。

對於在馬耳他創立公司的人而言,馬耳他不僅有利好的稅收政策作為支持,可以保證稅收減免。另外還可以享受歐盟關稅同盟補貼,及貿易優惠政策。

避免雙重征稅

馬耳他同100多個國家和地區都有貿易關系,歐盟是馬耳他最重要的貿易伙伴。

歐盟本身就是一個經濟體,鼓勵成員國之間的互惠互利。馬耳他在2004年的5月份加入了歐盟,與70多個國家簽署了避免雙重征稅的協議,這些國家包括:中國香港、澳大利亞、塞浦路斯、英國、德國、法國、馬來西亞、荷蘭、南非、波蘭、瑞典、瑞士、斯洛伐克等等。

企業所得稅僅5%

在馬耳他,受征稅企業主要兩種類型:一是在馬耳他成立並且長期存在,實際管理和經營;二是在馬耳他以外成立,但在馬耳他實際管理和經營。

馬耳他注冊的公司企業所得稅為35%。為吸引國外投資,鼓勵企業增值,實行部分或者全部退稅制度(1994年開始),企業可以申請退稅30%,所以最終繳納的只有5%。基於以上政策,馬耳他非常適合作為跨國企業股權治理的注冊地。

個人所得稅最低為0

在馬耳他每年住滿183天以上,就是馬耳他的稅務居民,需繳納個人所得稅。馬耳他實行的是累進稅制,稅率為15%-35%,起征點為年收入9100歐元。根據納稅人家庭狀況的不同,個稅分為單身稅率、已婚稅率以及父母稅率。個人所得稅計算方法:收入*稅率-稅金扣除。

如果擁有馬耳他永居或護照,但每年居住不滿183天,則在馬耳他以外的其他國家和地區的收入不再征收個稅。

為企業節省顯著的成本優勢

另外,全球“四大”會計師事務所都在馬耳他開辦業務,還有一些規模較小的咨詢和審計事務所,為全球客戶提供服務。這樣看來,馬耳他還能為企業帶來顯著的成本優勢。該國的法律和會計費用均低於其他大部分歐洲國家,其他的經營成本和薪資水平較發達金融中心通常要低 20-30%。

馬耳他是全球唯一的“四位一體”國:擁有馬耳他永居身份,在投資,開設銀行賬戶,旅行,居住等方面,都極具便利性!

馬耳他移民購房稅收簡單

馬耳他的房產是永久產權,購買馬耳他房產,代表著連同房屋使用範圍內的所有一切包括地皮都是購買者永久所有。很多移民馬耳他的家庭都會有置業需求,如果購買房產稅收也十分明晰!

1、無龐雜後期稅費

在馬耳他購房,只需要另外再支付5%的印花稅就好了。去掉雜七雜八的稅,可省下了一大筆錢,更沒有各種各樣的費用。

2、房價低廉、升值可觀

集海島國家與旅游國家雙重屬性於一身的馬耳他,既有普通民房,也有海景房,價值穩定,升值可觀。全國房產根據類型地段不同均價在2000歐~4000歐/平左右,相對低廉(大致範圍,僅供參考)。

居外精選房源:馬耳他82平方米的3臥房產,僅售約¥368萬。
點擊查看這套居外網房源的更多信息,或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

馬耳他近年來致力於將自己打造成新的世界金融服務中心,因此與各國的合作也在進一步加強中。尤其馬耳他還是中國“一帶一路”政策上重要的一環,與中國關系緊密。因此,對於國內投資人來說,此時將投資和發展目光瞄准馬耳他,無疑是十分適當的投資時機!

目前除了傳統以購買國債的方式投資馬耳他,新晉推出的融資移民項目,僅需7萬歐元,極大的減少了投資成本!無門檻,申請簡單、辦理速度快,無移民監,還可以一家四代獲得“四位一體國”身份,對於未來的企業發展、資產配置和家庭規劃,可謂是如虎添翼。

申請條件

1.主申請人年滿18歲

2.無犯罪記錄

3.購買7萬歐元融資基金

4.購買或租賃符合要求的房產

歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。


責編:Zoe Chan

 


外聯出國歐洲總監周婕專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

我是否应该考虑转贷(Refinance)?调整贷款需要考虑的事项|居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招,相信大家一定都想过一个问题:我是继续呆在现有银行,还是转去其他银行?如果要去其他银行,到底能拿到什么好处,需要做些什么?

人人都在谈论的转贷”(Refinance是不是适合自己?下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率,还要考虑到很多其他因素,比如额外的费用产生,early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费(如果有)。 如果因转贷提高了贷款金额,会不会对将来的生活产生压力?

如果判断自己是不是要转贷

如果你符合以下情况的某一种,那么转贷一般都能帮到你:

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率,积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事,比如:装修,孩子教育,房产投资等等
    如果你的房子增值了,增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并,比如:还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡,就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满,通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业,或是购买了生意,通过调整贷款将他们绑定批准,可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间,如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上,假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业,担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

如果你是以下的情况,请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要:

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用,甚至有时因为银行政策的变动,导致估价不如当时的价格
  • 信用不高,比如有欠款等
    在大部分情况下,信用不高的客户,比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入,或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷,都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是,如果贷款金额增加,那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低,并且不想再增加贷款金额
    通常情况下,贷款金额越大,银行给的利率折扣会越多。

对于需要转贷的朋友们,需要注意些什么?

我们为大家整理了以下几点:

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款?本息还是只还利息?是否需要对冲账户?与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友,要注意你们的物业是不是有额外的equity,可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款?是否满足银行的还款能力计算?
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前,务必要确认自己有没有过延期还款,或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡,也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前,最好和客服打个电话,问清楚如果离开是否有额外费用,discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定,准备好银行所需要的材料,比如:council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单,如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧,许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款,甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求,也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑:Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

不要讓貧窮限制了你的想像力:怎麼來評估鑒賞豪宅?| 居外專欄

首先,先定義一下豪宅豪宅不能完全用金錢多少來定義。因為每個國家,每個城市和地區之間的房地產價值差異太大了。同樣的房子,在多倫多這裡賣300萬加元,在美國灣區有可能就是千萬豪宅。西溫哥華隨手一指的房子就好幾百萬。澳大利亞的朋友也指出,多倫多這裡兩300萬的房子比澳大利亞千萬的房子看著要好很多。(允許我這裡代表廣大加拿大人民偷偷樂一下)。所以我在下面談到的的豪宅指的是在多倫多西邊金馬蹄地區,緊挨安大略湖邊300萬加元或是以上的豪宅

外觀看上去是這樣的:

還有這樣的:

第一眼印像最重要。豪宅也不例外,第一眼豪宅看的是建築風格

豪宅都是建築設計師按照屋主的要求精心設計,依照圖紙修建的。所以有別於開發商成片開發的小區:所有房子看上去都差不太多,基本是Model A,B, C的區別。豪宅區每個豪宅都各不相同,有鮮明的特色和建築風格。當然占地面積也是相當的大。一個公頃,幾個公頃也是很常見。私密性是豪宅主人最注意的。

——比如傳統城堡式建築

——至簡的現代風格

——浪漫主義的cottage度假屋風格

——鄉村復古路線的

而房子的內外部裝修裝飾風格也是保持流暢一致的。比如剛才的鄉村復古風格,裡面的裝修是這樣的:

城堡式風格,裡面有一個哈利波特式的圖書館:

現代風格,崇尚簡單裝修,越少越好“minimalist”

第二就是看房子的內外裝修,軟硬件配置

面積:一般至少要在3,500平方尺(相當於325平方米)以上,4個臥室是基數,衛生間越多越好。一般4個臥室,6、7個衛生間是很正常的配置。有看官問,要這麼多衛生間干嘛?每一個臥室一般都自配衛生間,另外地面一層一定要有客人用的Powder room,地下室要有包括淋浴的衛生間。有的在後院的涼亭也會有衛生間。

車庫:至少2個車庫,3車庫,4車庫,甚至5、6個車庫都很正常。雙層車庫也很多見。

酒窖:地下室一般都有專門的酒窖,有的大有點小而已。

家庭影院

泳池,後院

健身房、桑拿室;酒吧、娛樂室;室外網球場、籃球場…… 貧窮限制了想像力。這樣的配置清單可以很長很長。

第三,幾百萬豪宅肯定會給買家帶來一到幾個驚喜,就是我們常說的“WOW factor”比如

——無敵湖景

——主臥室自帶超大衛生間,宛如進入私人spa場所

——私人酒窖

——內部專業頂級的音響配置或者smart home device(注意右手邊的一堆智能控制板)

安大略省金馬蹄地區沿湖的百萬豪宅,是傳統上當地有錢人聚集的地區。近年來隨著各種新興產業的蓬勃發展,還有國際熱錢的湧入,這裡已經打破了傳統的人口構成。越來越多不同族裔和背景的人口湧入這裡,大家和睦相處。

看了這篇文章,你是不是更有動力努力工作了呢?

 


責任編輯:Zoe Chan

 

加拿大金馬蹄地區地產專家欒蘭專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

全球通用!投資商業地產的五條致勝之道 | 居外專欄

Jackie-Jiang-700x190-20150112

商業地產往往投資不菲。且不說之後的經營,單就物業本身的價值來說,一次成功的商業地產投資,就可能會讓投資人獲利數倍。反之則可能損失慘重。江曉清那麼怎麼樣才能保證投資的風險最小,可能的利潤最大呢?下面是一些最基本的,並且也是放之四海皆准的注意事項。

  1. 選擇“許可用途更廣的建築

一般來說,建築物的允許使用範圍越廣,市場的轉售價值就越高。在做出購買決定之前,確保你仔細評估一片土地,或者一棟建築的“區域用途限制”(zoning restrictions)。例如,如果你購買一幢只用於制造的物業,那麼當你有朝一日需要將這棟物業出手時就會發現,你的買家群體受到了很大的限制。要解決這個問題,有兩種辦法。

第一,就是在出手前完成一個Rezoning的工作,讓物業在出手時具有“多功能”的優勢

第二,就是在挑選物業時,在被選物業能夠貼合自己需求的前提下,選擇已經完成了Rezoning的物業。比起前者,這能從根本上解決問題,當然是上上之選。

比如筆者手上一個在售房源,原本是兩棟教學樓,本身因為內部設施齊全,同時兼具了教學和宿舍的功能,還鄰近多倫多西區的著名大學,非常適合作為私立學校。因此在進行市場推廣時也主要面對有志於私校投資的客戶。但因為大樓本身已經獲得市政批准,可用作包括護理中心、醫院、養老院在內的十余種用途,這就大大拓寬了它的潛在客戶群。

  1. 選擇物業時,大小要符合需求

和住宅一樣,在挑選商業物業時,大面積總是很有誘惑力。然而,一味挑選大面積的物業,也可能會在出手物業時遇到不必要的麻煩。但物業的大小也並沒有一定的規律。關鍵看面積是否能和物業的功能相符。

如果是一般的零售業,那麼通常來說,面積越大,潛在買家就越小。因為除了少數幾個零售業的巨頭,加拿大零售業通常都是小本經營,一般也不需要太大的面積。

但如果你是想購買類似私立學校這樣的物業,那麼大面積就是有好處的。因為通常學校面積越大,教學資源越是完整齊備,就越容易吸引家長和生源。同時大面積的私立學校,也利於樹立自身在教育行業中的品牌形像。比如目前在多倫多西部有一處可改建為學校的在售物業,面積超過15萬平方英尺,還附帶大面積的園林。這無疑就非常適合作為優私校的選址。

  1. 選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面,投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如,你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業,那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通,另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要點,那還能引來不少過路客。

一般來說,一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚,甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立,那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza,就位於密西沙加的繁華地段,其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌,因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

如果您從事的是小型的批發行業或者制造業,那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外,還得考慮這個位置是否利於員工上下班,以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的,或者創造性的工作,交通要素就更加重要了。而且無論是買是租,這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室,而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說,留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區,或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

  1. 最好是投資有環境認證的物業

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED),會提供獨立的第三方認證,其認證針對的是建築物、家庭或社區在關鍵部分的設計和建造,是否對人員、環境等方面有利。比如說,是否利於節水節能,是否能保證空氣質量,是否對人無害,等等。投資商業地產時最好是選擇經過認證的物業,因為這一認證除了能保障投資安全外,還能給物業增添額外的價值。

當然,凡事有利有弊。擁有認證的物業價格往往也更高。所以最重要的是找到風險和成本之間的平衡。至少在購買物業時一定要注意環境。如果經營的業務本身,或者接受這項服務的客戶對環境要求非常高,比如學校、酒店、高檔地產開發之類,那最好是選擇風景優美,環境宜人的區域。比如先前提到的那處適合作為私校的物業,即是如此。

當然,如果物業本身在節能環保方面有特別的優勢,這自然更好,比如綠色的屋頂,以及確保空氣淨化系統。目前來看,這些都是一棟物業的加分項。但由於加拿大是一個非常重視環境衛生和生態保護的國家,在今後,這些條件很可能變得越發普遍,甚至可能成為一棟物業的必備項目。

當然,就目前看來,這些還屬於錦上添花。畢竟任何一個加分項都可能涉及成本問題。在成本固定時,將目光首先投向一些更切實的優勢,比如優美的環境,或絕佳的地段,那自然是一種更好也更具效益的做法。

  1. 挑選一個好的地產經紀

    在投資商業地產的過程中,地產經紀的作用遠遠大於一般的住宅地產投資。一個好的經濟往往能決定一場投資的成敗。因為多數商業地產都是不公開的暗盤,只有經驗豐富,人脈廣泛的地產經紀,才能掌握足量的信息。如果投資者完全靠自己來尋找這樣的投資機會,那自然是事倍功半。

    一個出色的商業地產經紀甚至可能幫你完成上面所說的絕大部分工作。不僅會評估適合你業務所需要的空間大小,還會仔細調查有關建築用途規劃的問題,而且他或她將確保你花的每一分錢都物有所值。一個優秀的經紀,甚至還會對商業地產市場的長期走勢進行評估,以出物業未來可能實現的增長空間。

責任編輯:Zoe Chan

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

誰說高凈值人士買房不用貸款?|居外專欄

700x190

無論妳的銀行存款余額有多少,在英國買房總是伴隨著申請按揭貸款的過程。《Abode2第二家》執行主編 Laura Henderson深入研究了那些向富有的國際投資者提供專業抵押貸款的金融機構,並撰寫了這篇文章以饗讀者。

無論您是打算在市中心買壹個臨時居所,還是在英國鄉村的中央地段買壹棟宏偉的豪宅,選擇正確的融資方式來確保交易成功都是壹個至關重要的環節,而在購置物業組合的初始階段,這壹環節的重要性是其他任何事物都無法比擬的。

很多國際客戶在倫敦購置第二甚至第三套住宅作為基本住所,或者供他們的孩子在求學期間居住。然而,如果某住宅的業主顯然不會入住且可能將住宅完全用於出租,則貸款機構在審批貸款申請時會保持非常謹慎的態度。

Victory House”是壹座宏偉寬敞的經典住宅,坐落在倫敦的中心地帶,就在肯辛頓宮(Kensington Palace)對面,讓您體驗極致的奢華。居外物業編號:41253139 點擊查看房源

Enness私人辦公室負責人安東尼奧(Antonio Michael)指出,除了購置多處物業以外,高凈值個人通常擁有非常規的收入來源:“業界有壹個不言自明的假設,即有錢的客戶沒有理由申請抵押貸款,而那些有理由這麽做的人可以輕易獲得融資。

“這兩種觀點都是錯誤的。高凈值人士通常喜歡保留壹定的流動性,而不是將財富全部捆綁到某壹項資產上。此外,客戶越有錢,他們面臨的財務狀況越復雜,管理財務的難度就越高。”

利率還起著十分關鍵的作用——大多數高凈值人士會選擇只付息的貸款,因為房產增加的價值可能會超過利息費用,而擁有自由出售財產的權利也為自己留出了壹條退路。

英國金融市場行為監管局(Financial Conduct Authority)對高凈值抵押貸款客戶所下的定義是年凈收入至少為30萬英鎊(約266萬元人民幣)或凈資產價值至少為300萬英鎊(約2,656萬元人民幣)的個人。然而,如此龐大的資產規模也構成了借貸方面的困難。

對此,私人銀行和資產管理機構Coutts抵押貸款部門主管Alex Lyneel做出了如下解釋:“為了評估高凈值個人的貸款需求,金融機構需要更深入地了解非標準的收入來源,並使用更為復雜的結構、法律、稅收影響和客戶生命周期模型來進行決策。值得壹提的是,由於職業和所處的階段有壹定的差異,不同客戶的生命周期模型可能存在很大的區別。

英國銀行業的規則已經更改,申請大規模抵押貸款也不再是隨便鉆進商業街上的某家支行就能辦妥的事了。

“在英國,不同的政府政策導致貸款機構評估抵押貸款申請者可承受性的方式出現了徹底的變化,而這對於那些‘情況特殊’的人而言尤其不便,”安東尼奧解釋道。“由於審查要求日益嚴格,自由職業者、外派員工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申請抵押貸款時常常碰壁——即使他們的銀行存款可以充分地證明自己的還款能力也不例外。

解決這壹問題的辦法來自於英國的私人銀行所用的幌子。在英國,私人銀行可以提供更靈活的方法。比方說,如果借款人同意讓某家英國銀行管理壹定比例的貸款金額,那私人銀行就可以提供額度更高的貸款。

同樣,英國的高凈值按揭貸款經紀人或私人銀行所能提供的最大好處就是為其客戶量身打造的專屬建議。正如人們所預期的那樣,當涉及的貸款金額較高時,風險也會相應提升,因此適當的建議也許可以幫客戶節省數百萬美元。


責編:Zoe Chan

 

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之四:借|馬來西亞

“借”是產業投資四分法的最後一節。 之前,我們討論了四分法中的“”、“”和“”。在這個系列的最終章,我們將討論有關“借”的策略。所謂的“借”,指的就是向銀行或其他金融機構貸款,以讓產業投資在更短時間內獲得回酬。

產業是最受銀行和貸款機構歡迎的抵押品。它們批出的大部分貸款,都是有資產作為抵押的,而當中最受歡迎的就是房地產。 換句話說,投資者的房地產價值,比他們擁有的現金更高。如果沒有善用借款這個策略, 產業投資計劃很可能就不會成功。而且,銀行或貸款機構都十分願意提供貸款,幫助你購買房產。

此外,一旦你的房地產增值後,你就可進行再融資或套現,這是擴展投資組合的選擇之一。當市道不好,但房產價值還是處於良好水平時,你還可重組債務,讓你不會面臨太沉重的還貸壓力。

所以,只要懂得貸款的技巧,就能讓你投資的產業長期獲利。在這當面,學習如何駕馭和操作整個貸款系統是很重要的。除了錢以外,你知道投資者還可以“借”到很多對產業投資有利的東西嗎?

  1. 具有良好財務背景的人

你向銀行借了很多錢、買了很多房子後,你就成了銀行眼中的高風險份子,尤其是當你收入和手頭的現金有限。在這個階段,你會難以申請到高額度的貸款(因而導致投資的初期資金較高),或者貸款申請直接被拒絕。即使申請幸運地獲得批准,貸款條件也可能會相當苛刻,例如要求你存入一筆定期存款等。這個時候,銀行看重的就不是產業價值,而是你償還貸款的能力。

這時,如果你就需要找到一個擁有“干淨”財務背景的人,並跟對方達致雙贏的合作,這樣才能讓你在房產投資的路上走得更遠。通常,最直接的人選就是那些欣賞你投資眼光和回酬、但從不采取行動的親友們,你可以利用本身累積的投資經驗和回酬,向他們提議合作投資計劃。

這些有穩定收入和貸款負擔較少的潛在投資者,都是很受貸款機構歡迎的。這是個雙贏的合作方案,因為他們的投資風險,也會因為你參與的減少。

  1. 年齡比你小的

有經驗的產業投資者都知道,產業投資說穿了,其實就是流動現金的游戲。他們都知道,新貸款的每月分期付款會隨著貸款者的年齡增長而增加,而且供期也會越短。在此情況下,即使產業的增值前景良好,昂貴的每月分期付款也會拖累這個投資變得不劃算的,特別是在租金無法與抵消每月分期付款的情況下。

這個時候,你需要“借”新投資伙伴的年齡,他們可以是比你年輕伴侶、弟妹、朋友,甚至是你剛出社會的孩子。這些年輕的投資伙伴可幫你拉長貸款期限,並減少每月分期付款,讓你在租賃市場更具競爭力。

  1. 產業再融資

要怎樣用同一個房產來借兩次錢?答案是再融資

今時今日,再融資已不再是一件新鮮事。當你已經有計劃去部署這些新資本的時候,再融資對產業投資就會很有利。

你可以用價值已經攀高的房產,向同一家銀行申請再融資,或者利用原本那家銀行給予的較高估值,向另一家銀行申請新的貸款,並解決舊的貸款。

在某些情況下,你可能會為了節省利息或拿到更好的貸款配套而選擇再融資,但你必須把這個過程中的成本都計算在內。

此外,再融資貸款的部分,通常是歸納為私人貸款,所以償還期限也較短。

  1. 繼續供期

簡單來說,房地產領域的“繼續供期”就是與一個資金周轉不靈的屋主合作,通過合法的程序,達成為該屋主償還每月分期付款,以換取共享房子脫售後利潤的協議。程序達成後,房子不一定要立刻出售,而且在房子出售前,屋主仍可繼續居住在原本房子,而他/她作為投資合資企業的合伙人在保值方面的貢獻保持不變。

  1. 其他金融機構

想要申請房屋貸款的時候,除了求助傳統銀行,你也可以考慮回教銀行或其他貸款機構,例如Malaysian Building Society Bhd,甚至連保險公司也可協助你購屋。

有准證的財務公司也是選擇之一,但值得注意的是,這些公司的利息和配套與銀行不同。

如果獲得的貸款幅度偏低,買家也可以考慮提取公積金來付款。

  1. 支付更多頭期

如果你擁有一筆“閑置”、沒有為你賺取回酬的儲備金,你可考慮支付比平常10%至20% 更高的首期,因為長期下來,這有助降低你的每月支出,來賺取你想要的回酬率。

至此,產業投資四分法系列正式完結。這個系列的目的,是讓你知道市場上其實還有很多的選擇,能讓你在房地產投資上更靈活地應對不同的挑戰。

 

責任編輯:Zoe Chan

 

大馬法律界驕子陳佐彬專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

出租英國房產,別忘了買份保險|居外專欄

當你決定將房產出租,從房屋自住者成為房產投資者和房東時,新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面,也是最大的一個改變就是保險。你要考慮的是,如果發生意外,什麼樣的保險可以為你提供保護?

當房產遭遇火災、失竊等不幸時,或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時,家庭財產保險可以為你提供保護,承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產,你成了房東後,家庭財產保險就失效了。這時候,你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。

不久前,我的一個客戶因調到海外工作而決定將公寓出租,但他卻忘了將家庭財產保險換為業主保險。這是一個嚴重的錯誤!後來租戶在房產中受傷,並向房東索賠。但因為家庭財產保險沒有覆蓋此類事件,租戶發起法律訴訟,房東不得不支付賠償金。幸好租戶沒有受到致命傷害,否則房東所要支付的賠償金可就要貴得多了。

為什麼家庭財產保險不為出租房產提供保護?

家庭財產保險主要為獨戶家庭、屋主自住房產提供保護。一旦出租,房產就不滿足上述要求。因此,家庭財產保險部位出租房產提供保護。

房屋一旦出租,承保人承擔的風險就相應增加。由於租戶不像業主那樣對房產保護有加,房屋出租後,承保人常常收到更多的索賠。因此,家庭財產保險不適用於出租房產的房地產投資者。

業主保險

如果你計劃出租房產,你需要購買業主保險。一般來說,由於承保範圍更廣,這一保險的平均費用相比家庭財產保險高出20%。

房東有兩種保險組合可供選擇:

  1. 業主財產保險組合
  2. 承租人財產保險組合

這一保險為受到大雪、冰雹、風暴、火災、雷電和其他風險侵襲的房產提供保護。承保範圍還包括共租戶使用的家庭用品以及割草機、掃雪機等設施。

業主保險還包含責任險。例如,如果租戶或其客人在出租房產中受傷,業主保險將承擔其產生的醫療和法律費用。在房產因重建或修繕期間而無法出租的情況下,大多數業主保險還會支付這一時間段內的租金。但不同保險承包範圍不同,最好的方法就是在買保險前認真閱讀具體條款。

如果你想要了解更多信息,咨詢哪一款保險產品對你而言最適用,能夠為你承擔不必要的責任,免除後顧之憂,就請聯系倫敦房地產中介Stonelink International。

 


翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

 

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。