Category: Special Investment Column

｜市場情況

新推出針對私宅價格及組屋出租的降溫措施引起了相當大的反響，說明購房依然是新加坡人心中一個高度關注的話題。對於一個像我們這樣土地極其稀缺的國家來說，不難想像購房不僅代表著一種歸屬感，同時也是一種優質的資產保值以及財富傳承的手段。本地的私宅交易市場有起有落，但整體上還是上行的。

｜降溫措施是否真的是苦口良藥？

私宅市場從2017年二季度開始觸底反彈，私宅價格指數（PPI）過去四個季度增幅達到9.1%。今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降溫措施，意在壓抑開發商投資拿地的欲望以及控制買家對於第二及第三套房產的需求，從而減緩房價的增長速度。

一方面，房價最近的這一波漲幅已經接近2009年2季度到2013年4季度的那一波，當時17個季度之中房價上漲了62%，甚至在次貸危機期間也仍然處於上升趨勢。另一方面，從2013年3季度以來，政府一共8次出台了不同的調控措施，並在接下來的15個季度裡，成功地讓房價下調了約12%。通過這一系列操作，我們不難看出，政府對於市場波動的關注還是相當密切的，不希望前期采取的調控措施因為市場的活躍而最終功虧一簣。政府的再次出手可以理解，但是出手的時機，範圍和力度卻是在市場意料之外的。新一輪的調控對包括買家、賣家以及開發商的各方都有不小的影響。購置第一套房產的買家是唯一幸運的一群人，但即使這樣，貸款比例（LTV）的降低也將從一定程度上影響他們的購買力。

最新一輪降溫措施發布的前一天，新加坡金管局（MAS）管理總監Ravi Menon先生曾發表講話，將新加坡房市比做“烏托邦“，警示民眾。在劍橋詞典中，“烏托邦”的解釋為：一種極度愉悅的狀態，有時候在特定情況下甚至顯得不合常理。在業內人士看來，雖然說私宅價格增長速度超出預期，但是交易量並沒有到達之前高峰期時的水平。可惜政府並不這麼認為，在他們眼裡，房價飛漲有可能超前經濟基本面，如不提早采取行動，後期就可能需要更大的糾正力度。

新政策帶來的反應是立竿見影的，就在正式發布的當天晚上7天到12點前，共有超過1000套公寓搶在新政策生效前被售出。許多原本舉棋不定的買家很快下定了決心，畢竟零點一過，同樣的單位就將因為印花稅的原因貴上個幾萬塊錢了。這麼多房產在僅僅數小時之內成交，這充分顯示了市場上不乏流動資金，同時買家對於私宅房產市場的長期走勢還是非常看好的。

開發商在這輪調控中是最為受傷的一方。在新的制度下，購買住宅房產並進行開發時，開發商需要支付的額外買家印花稅（ABSD）將從原本的15%上調至25%。如果開發商在規定時間內滿足政府提出的相關要求，那麼這筆額外的款項是可以被豁免的。但是他們仍必須在一次性多支付一筆費用，數額為地價的5%，這筆錢是不可返還的。這就不難理解為什麼新加坡房地產開發商協會（REDAS）會在新政策發布後第一時間強烈發聲了，他們表示政府在市場還未完全恢復的情況下就采取如此強硬的調控措施，這樣的舉動是非常不成熟的

新加坡的私宅市場一直以來都是一個受限制的自由交易市場，政府會通過發布相關的政策來引導市場朝一個健康可持續的方向發展。這也使得從1970年私宅價格指數（PPI）開始統計以來市場總體上呈現穩步增長的態勢，其中也經歷過不景氣的時期，但是相較於行情好的時段依然屬於少數。新政策的發布必然會給之前四個季度的市場回暖降溫，原本的”V“字型的反彈很大可能會演變成一輪較為平緩的”U“字型調整，或許這樣相對穩定的改變從長期來看將會對各方產生更為有利的影響。

根據現有的數據，8月份非有地住宅的二手房交易價格為1219新幣每平方英尺，較1-7月的平均值，1228新幣每平方英尺僅僅下降了約1%。雖然數據顯示8月份的交易量只有448個單位，比今年1-7月的月平均交易量，1146戶減少了月61%。但是這並非只是新政策的原因，畢竟在農歷7月看房及購房在華人眼裡本來就是一項忌諱。綜上所述，市場在面對新政策時已經展現出了很好的韌性，相信長期依然是持續向好的。

我個人認為隨著時間的推移，只要經濟大環境保持穩健，買家額外印花稅及更高的首付都會在市場定價時被充分考慮在內，並逐漸淡出人們的視野。普通買家也會意識到這點並調整好自身的預算上限，然後再考慮是否願意在可承受的經濟範圍內接受面積更小的戶型。高端買家通常是有能力且有意願長期持有房產的。所以除去價格，他們還會會考慮更多的因素，比如說質量、獨特性、生活體驗，甚至是保值能力，資產組合等投資綜合因素，收到的影響預計會更小。

｜外國買家還有機會嗎？

很多人懷疑新政策是否會讓所有的外國房產買家望而生畏。從高端房產市場的角度來說，海外投資人在購置房產時主要考慮的是新加坡與其他國家相比之間的優劣，這包括政治穩定度、貨幣走勢、當地房產市場的走勢，稅收政策等等。這一方面新加坡的優勢依然是很明顯的，畢竟在像中國香港、倫敦、溫哥華等許多其他熱門城市進行房產投資，需要繳納的印花稅並不見得會比這裡來得低。

當然短期內市場肯定會有一定的本能反應並，但是一旦有合適的房產出現，新加坡依然會吸引不少海外投資人的回歸。畢竟對於他們來說，做決定的重點不在於價格，而更多的來自於房產本身是否能夠滿足需求和期望。聖淘沙灣的一棟別墅就是個很好的例子。這棟別墅當時的交易價格高達3330萬新幣，每平方英尺1795新幣，是自2013年以來聖淘沙別墅的成交記錄。類似的案例還有South Beach Residence的一套頂層豪宅，也是以約3000萬新幣的天價被一位外國買家購得。

聖淘沙島是新加坡首個也是唯一真正的海濱住宅，允許外國人擁有土地。這個位於聖淘沙島東海岸的綜合住宅兼碼頭度假村開發項目，完美融合現代建築的元素和風格。
居外房源編號：43466743 點擊查看物業信息

｜“未來“中介

利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）在亞太區域已經是一個非常有影響力的房產中介公司了，至今在日本、夏威夷、新加坡、香港及菲律賓已設立多達15家辦事機構。除此之外，我們在泰國曼谷的辦公室也將在9月份開業。同時我們還與印尼和越南達成了合作協議並將在2019年進駐當地開始運營。通過強有力的國際業務及影響力，我們意在將自己打造成為亞洲各大城市房產市場的門戶企業。利斯蘇富比國際房地產目前全球共有約960處辦事機構以及超過22000名專業獨立的置業顧問，經營範圍遍及72個國家。我們可以為客戶提供最全面的關系網絡並且保證他們的房產擁有最大化的曝光率。2017年，我們在全世界範圍內完成交易總額超過1080億美元。

但是我們也深刻地意識到眼下市場競爭的激烈程度以及演變的速度。新興科技對於人們交易行為和模式所產生的影響對於每一個行業都將是機遇和挑戰，房地產市場也不例外。而最有效的應對方式就是積極接受並適應改變，同時快速反應，永遠快人一步。特別是當市場出現類似於政府調控等突發動蕩因素時，擁有一個強大而穩定的區域平台無論是對企業本身還是客戶來說，就都顯得越發地重要了。

責任編輯：Zoe Chan

利斯蘇富比運營總監梁文豪專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。