Category: Special Investment Column

當前的澳洲房屋市場房貸政策在收緊，拍賣清空率一直停留在60%以下，不過目前也是首次置業人士入市的好時機。

對於首次購房的買家，幾乎是非常事宜：

• 房貸利率雖然上漲，但依舊處在歷史的最低點
• 悉尼房價從去年6月至現在小幅下跌，跌幅5.6%；墨爾本從去年11月至現在跌幅3.5%
• 投機者離場，許多投資人也因為政策和不確定性暫時觀望，競爭少了很多
• 賣家預期更加合理
• 銀行依舊偏愛首次置業者
• 出現一些樓花拋售轉售，或許可以“撿漏”

這裡My Home Loan替您准備了六個可能會遇到的問題，也根據一般情況作出了回答。如果不喜歡看太多文字，可以只看我們的一句話回答。當然，最省事，安全的做法，是聯系我們專業的貸款經紀。

1. 我需要多少存款？

“那得取決房子多少錢”

一般來說，購房者至少需要房價10-20％存款加上5%的其他費用准備金。

例如，購買價值50萬澳元的房產，意味著您在申請房屋貸款之前至少需要5萬澳元的儲蓄存款，加上2.5萬澳元的其他費用。（如果申請人的貸款能力不足，那麼將需要准備更多的存款）

對於貸款比例（LVR）超過90%的借款人，大多數，並非所有銀行都有真實存款（Genuine Saving）要求，也就是說借款人的賬戶裡要有3-6個月的總額為房價5%的存款。

不過對於首次置業者來說，如果存款不足，不妨將目光轉向樓花而非現房，以房價的5% 或10%就能鎖定房子，並為自己爭取到1-2年籌措資金的時間（最長8年）。

除此之外，買家也有其他選擇參考，例如通過父母或親屬贈與的錢（Gift funds）來湊夠剩余資金；或通過擔保貸款（guarantor loan），即買家父母通過他們的房產作為抵押擔保，幫助賣家申請貸款。

2. 購買房產需要支付哪些費用？

“比您想得多一點點”

除了首付外，還有很多“隱形”費用。

假設現在您在新洲買了個50萬澳元的房子，交了10%的首付。我們一起來看下除此之外，您還需要交哪些費用：

1. 印花稅（Stamp duty）

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對單位和個人征收的一種稅賦。在此例中，印花稅大約為18,300澳元。

2. 律師費（Conveyancing Cost）

澳洲的房產買賣一般需要律師協助完成，律師會幫忙解釋合同以及交涉房屋在過戶中牽涉的一些問題。費用大概在800-1500澳元不等。

3. 貸款機構費（Home Loan Fees）

貸款機構會向您征收一些一次性的費用如申請費或開戶費 （最多900澳元）。一些貸款機構為了吸引客戶，會免除這些費用。

4. LMI房屋貸款保險（Lender’s Mortgage insurance）

當貸款比例超過80%時，會有LMI保險費用產生。隨著貸款比例越大，保險費用會越高。在此例中，假設貸款比例為90%，LMI保險費用大約為9,000澳元。

5. 房屋檢查費用（Inspection cost）

在買房前，建議您進行一個房屋結構檢查及蟲害檢查。一方面自己心裡踏實，另一方面貸款方在發放貸款前也需要這樣一份檢查報告。費用根據房產的大小會有變動。針對案例中的房子，檢查費用大概在400澳元左右。

6. 市政費（Council rate）

市政管理費是當地政府對管轄區內所有業主征收的費用，用於當地基礎設施的更新和維護。這筆費用在不同的地區變化較大，也和您房屋的占地面積有關。一般為每年1,000-1,500澳元不等。

7. 搬家費（removal cost）

請專業的搬家公司幫忙搬家，可以為您減輕很多壓力。收費一般為每小時50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置業補貼及印花稅減免嗎？

“得具體情況具體分析”

關於首次置業印花稅的減免，從新州政府網站我們可以看到：2017年7月1日後，從之前的總價55萬（及以下）的房產，首次置業印花稅全免，到總價65萬（及以下）就能全免，而房屋總價在65萬與80萬之間則是部分減免。

其次是首次置業補貼，在新洲，對於價值不超過75萬的買地建房，首次置業者可以申請1萬補貼；對於已經建好的新房，價格要低於60萬才能拿到1萬補貼。

那麼哪些人才可以拿到首次置業補貼呢？基本上來說，有如下規定：

• 至少有一個申請人應持有永久簽證，或是公民。
• 每位申請人必須年滿18歲。
• 物業的總價值必須低於上限金額。不同州都有不同的房產價值上限。
• 購房者及配偶在2000年7月1日之前從未在澳洲擁有過任何住宅地產的所有權
• 從未在澳洲任何州申請過首次置業補貼
• 在該房產交房一年之內入住，並且連續居住滿 6個月或以上
• 兩人或以上聯合購房，至少一人是澳洲永久居民或公民
• 購房者只能以個人形式購房，不能以公司或信托形式購房

4. LMI銀行保險費用大概是多少?

“不是每筆貸款都要付”

好，首先什麼是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？從字面上看，這是用於保護銀行或貸款機構的一種保險。通常來說，LMI在貸款比例超過 80% 時會產生（少數銀行在貸款比例超過90%時產生），因為銀行擔心借款人在違約後把房子拍賣時無法賣出相應價值。

LMI費用不是線性計算的，通常需要查表或通過各銀行計算器算。貸款比例越高，保費的增加額也越高。客戶可以選擇在貸款交割時作為一次性費用支付給保險公司，也可以選擇把保險費加到貸款金額中一起借（LMI Capitalisation）。

舉個例子：如果您想買個價值50萬澳元的房子，准備貸款45萬澳元，這時候您的貸款比例是90%，LMI數額大約是5,000澳元左右。在選擇LMI Capitalisation後，您實際所收到的貸款額將會是445,000澳元（45萬澳元 – 5千澳元）。

那有什麼辦法可以避開LMI保險費嗎？

第一，有少數銀行提供90%不許支付LMI的貸款產品；

第二，專業人士貸款90%可免除LMI（如律師、銀行家、會計師、工程師或醫生等）；

最後，也可以通過父母擔保來避免這一費用。

5. 需要准備哪些文件？

總的來說，銀行需要您提供如下幾個類型的文件：

身份證明：

• 中國護照或澳洲護照
• 澳洲駕照或photo ID

收入證明：

• 工資單或雇主信
• 納稅申報表（Tax return）或評估通知書（NOA）
• 會計師信（如果您是自雇佣人士）

資產證明：

• 銀行存款證明
• 贈與信（以確認您的父母或近親會給您贈予購買房產的押金）
• 定金收據（如果已付定金）

負債信息：

• 信用卡賬單
• 車貸、個人貸款及助學貸款（HELP/HECS）等
• 短期債務，如Afterpay或Zippay等

在准備文件時，請確保所有文件都是最新的。

因為銀行在決定批准或拒絕您的抵押貸款申請的時候，很大程度上依賴於這些文件的准確性。

6. 我該選擇哪種房貸產品呢？

現在市面上提供房貸的金融機構有很多，可選擇的產品更是讓人眼花繚亂。在做選擇的時候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

1. 是否想要額外還款嗎？
2. 是否想要在貸款的同時，留一些錢應急嗎？
3. 是否需要更好的估價或更低的利率？
4. 是否會考慮對衝賬戶套餐貸款還是簡單的basic home loan？
5. 網上銀行或手機app使用便利是否重要？
6. 是否一定需要銀行有分行服務？

房屋貸款是一項大的經濟決定，在此之前一定要充分做好功課。關於哪個產品最適合您，歡迎免費咨詢My Home Loan專業的貸款經紀團隊！

責任編輯：Zoe Chan

 

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