Special Investment Column – Page 74

2018年加拿大房貸新政深度解析 | 加拿大

2018年1月1日開始，加拿大聯邦政府針對房屋貸款的壹項新政策將正式生效。這項新政策要求房屋貸款申請人必須通過壹項風險壓力測試。該項政策的目的是為了控制加拿大人過高的債務風險，同時也是為了降低過熱房地產市場。

對於借款人的壓力測試，是指借款人雖然能夠負擔得起目前銀行所提供的5年固定利率的房屋貸款，但是，也要求借款人能夠通過加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款的利率測試。其目的是測試在市場利率壹旦被推高以後借款人仍然能夠支付其現有的債務，而不會出現債務違約，或者說，不會出現因金融鏈條的斷裂而導致債務危機，或嚴重的金融危機。例如，目前借款人從銀行所獲得的5年期房屋貸款固定利率為2.99%。盡管根據目前借款人的財務收入狀況，該借款人完全能夠承擔以該利率為準的房屋貸款，但是，加拿大聯邦政府要求該借款人還必須能夠通過目前加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率4.99%的測試。如果借款人不能通過該項壓力測試，該借款人就不能獲得房屋貸款。這個政策實際上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界銀行在內的全球主要咨詢研究機構壹再警告：加拿大的房地產市場存在巨大泡沫，加拿大聯邦政府在2016年10月17日首次推出了針對加拿大房屋貸款的壓力測試政策。該政策要求首付資金低於20%的購房者，在從銀行申請獲得房屋貸款時，必須通過能夠負擔得起加拿大銀行所公布的五年期固定利率的貸款的壓力測試。但對於首付資金高於20%的購房者來說，在從銀行申請房屋貸款時，並不受該政策的約束。

首付超過20%的房屋貸款也需要通過新的壓力測試

盡管加拿大聯邦政府此後還推出了其他壹些旨在降溫房地產市場的政策，例如提高貸款違約保險費用，提高市場利率，等等；同時，安省和卑詩省分別對在大多倫多地區和大溫地區購房的外國人征收15%的稅收政策，但效果並不明顯；因此，在2017年10月17日，加拿大聯邦政府再次推出擴大房屋貸款壓力測試面的政策。該政策在2018年1月1日起開始生效。

第壹，與2016年所推出的房屋貸款壓力測試政策相比，該項政策要求所有申請房屋貸款的借款人都必須通過貸款利率提高的壓力測試。也就是說，首付資金超過20%的購房者，在從銀行申請房屋貸款時，也必須通過利率提高的壓力測試。

第二，該項政策在選擇壓力測試的利率標準方面與以前的政策完全不同。以前的壓力測試政策要求借款人必須通過加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率的壓力測試。而現在新的壓力測試政策要求在選擇壓力測試利率時，不能僅僅只考慮加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率，而要在加拿大銀行所公布的5年期固定利率和比借款人所獲得貸款利率高出200的點的利率之間選擇最高者，作為壓力測試的利率。例如，目前加拿大銀行所公布的5年期房屋貸款固定利率為4.99%，借款人從銀行所獲得5年期房屋貸款固定利率為3.09%，那麽，該借款人所必須通過的壓力測試利率就不是4.99%，而是5.09%（3.09% + 2%）。

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加拿大聯邦政府再次推出擴大房屋貸款壓力測試面的政策，在2018年1月1日起開始生效

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也就是說，從2018年1月1日開始，無論購房者的首付資金是多少，在從銀行申請房屋貸款時，必須通過貸款壓力測試；而且，就目前的市場情況而言，雖然加拿大銀行所公布的目前5年期房屋貸款固定利率為4.99%，但是，大多數借款人所要通過的壓力測試利率要高於5%。

信用社（Credit Union）並不受該政策的約束

不過，有壹點必須明確。加拿大聯邦政府關於房屋貸款的壓力測試政策，只對受聯邦政府管制的銀行和金融機構有約束力；也就是說，加拿大的六大銀行在向購房者發放房屋貸款時將要受到該政策的約束；但是，對於那些只由各省政府管制的各種信用社（Credit Union）和金融機構在向購房者發放房屋貸款時，並不受加拿大聯邦政府該項政策的約束。

這些只受各省政府管制的各種信用社和各類金融機構在發放其房屋貸款產品時，壹般只通過房屋貸款經紀公司（Mortgage Brokerage）。所以，從2018年新年開始，那些對自己償還房屋貸款有信心，卻不能在加拿大六大銀行通過房屋貸款壓力測試的借款人來說，從房屋貸款經紀（Mortgage Broker/Agent）可以順利地獲得房屋貸款。在尋求房屋貸款過程中，對於購房者來說，房屋貸款經紀永遠是順利獲得房屋貸款壹個不可忽視的重要幫手。

新的壓力測試政策對那些需要續簽房屋貸款是否有影響呢？

房屋貸款借款人在2018年續簽自己的房屋貸款時，面對新的壓力測試政策，有兩種情況。如果借款人還繼續同現有的銀行（貸款人）續簽房屋貸款，那麽，並不需要通過壓力測試。如果借款人在續簽房屋貸款時，準備轉換現有的銀行，那麽，要獲得房屋貸款，就必須通過壓力測試。這種政策實際上使借款人在續簽房屋貸款時，繼續同現有的銀行簽訂房屋貸款合同，而不是尋求同新的銀行簽訂貸款合同。

新政策將收緊房市的購買力

根據有關方面測算，該項新政策從2018年1月1日實行以後，加拿大人在房市的購買力將會收縮20%左右。另據加拿大當地媒體援引壹家機構的測算，該新政策實行以後，大約有5萬人將失去通過貸款購買房屋的能力。

在今年，加拿大銀行已經兩次提高其隔夜利率。根據目前加拿大經濟的發展情況和美聯儲明年貨幣政策的走向，各個方面預計在2018年，加拿大銀行還將會繼續提高基準利率；而且至少提高兩次利率，加拿大銀行的基準利率最低可能達到1.5%。也就是說，5年期房貸固定利率可能達到4%，或更高。結果，不斷升高的利率無疑將繼續使房地產市場的購買力收縮。

目前，加拿大的5年期房屋貸款的固定利率最低為2.99%，最高為3.44%. 若購房貸款為30萬，利率為3.00%，月付貸款在1400加元左右；如果利率提高到4.50%，那麽，月付貸款超過1600加元。在加拿大的多倫多地區，由於房子平均價格已經接近百萬加元，所以，購房者的房屋貸款遠遠超過30萬加元。其結果，明年加拿大利率的提高很明顯將增加購房者的支付負擔。實際上，使不少人失去了通過貸款買房的機會。

（本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款的詳細信息，請聯系您的貸款經紀。）

責任編輯：Zoe Chan

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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聖誕前買拍賣房的六條致勝之道 | 澳洲

實際上，對於買家來說，如果他們在今年年底才買房，大多數情況下，由於購房程序會需要一段時間，這通常使客戶不能夠在聖誕節前搬進房子，這也成為了購置房產的主要障礙。

然而，在12月購置房產的競爭仍然激烈，所以對於那些想要在本月通過拍賣來購入房產的買家來說，這裡有一些最好的建議，可以幫助您節省數千澳元的成本，並幫助您避免在聖誕節前的房地產拍賣中錯失良機。

1、盡快看房

如果下一次開放日超過了三天，客戶可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的開放日，因為通常想要在12月購買房產的人時間安排是很緊迫的，並且房產會被盡快出售。

2、嘗試在拍賣日前購買房子

如果您希望在拍賣日前提供一個可觀的報價。

在過去的12個月裡，例如悉尼東區這樣的優質地區經歷了幾個月高達45%的拍賣房提前完成交易。如果業主期望在年底前完成出售，年底時期的緊迫性對買家有利。

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak（左）和John Anderson（右）

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的辦公室拍賣清盤率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍賣日前購買房子將是一大優勢。

一年到了這個時候，買家通常會在營銷期的首7-10天內向拍賣物業出價，所以如果你是買家，而且看中某套房子，就不要等待拍賣當天才行動。

在拍賣日前提前完成交易的房產實例：

3/766 New South Head Rd, Rose Bay

7A/2 Cook Rd Centennial Park

（兩套房源均通過1st City Woollahra and Paddington出售）

3、要求縮短結算周期

傳統上在新南威爾士州的房產交易清算期是6周（42天）。然而，要求縮短結算時間是值得的，因為大多數賣家都希望盡快完成銷售，這也可能意味著你來得及在聖誕節之前搬家。

來自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了這個時候，業主往往會感到有點疲憊，並開始優先考慮其他事項，如聖誕節和學校假期，所以較短的清算時間在這個時候更容易被接受。

4、詢問合同和建築報告的發放數量

在拍賣日之前，向中介咨詢他們發放了多少關於這個房源的建築報告，以及多少正式合同。這樣通常情況下，比起在拍賣會當天憑空猜測參加人數，你可以更加准確現實地估計市場對這個房源的興趣。

5、提前到達拍賣地點，避免聖誕檔期交通擁堵

記住，特別是在聖誕前夕的周末，交通會更加繁忙。因此買家最好允許額外10-15分鐘的交通時間，避免因為擁堵錯過拍賣會。

6、一月是節奏最慢的月份

根據過去的情況，整個一月至二月初是悉尼房地產拍賣節奏最慢的時間。所以，如果你急需立刻買下這套房產的話，可能需要把這個因素考慮進去，避免這個時間段。

責任編輯：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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如何避開房屋貸款的幾大陷阱 | 加拿大

在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的壹個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了壹些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。

本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱；但是，本文僅作為壹般知識性介紹，不作為任何決策的依據。

1、不做任何財務預算規劃

購買房屋是許多人壹生中最大商品購買行為，也是許多家庭最大的投資。在考慮購買房屋前，購房者應該慎密地做出自己的財務預算。例如，要考慮自己家庭每個月償還貸款的能力，首付資金可以投資多少，可以購買多大的房子。不要把這些財務約束僅僅留給妳要會面的各類房屋貸款專家。

首先，購房者自己應該對自己家庭的財務狀況有壹個十分明確的了解。現在，CMHC（加拿大房屋貸款和住房公司）的網站中有關於房屋貸款的計算器。尋求房屋貸款的借款人可以通過該計算器算出自己可以獲得多少房屋貸款。關於財務狀況只有購房者自己最清楚。購房者要很好安排自己的財務計劃。可是，在現實中，有不少借款人在尋求房屋貸款時，並沒有對自己家庭的財務做慎密的規劃。這就導致在未來購房和尋求房屋貸款方面，面臨不少非常棘手的問題。嚴重時，還會給自己的家庭帶來財務損失。

2、僅僅盯住房屋貸款的利率

借錢要支付利息；利率是獲得貸款的價格。任何借款人在尋求房屋貸款時，都想獲得最低的利率。這確實無可厚非。因為沒有人願意支付高利率。但是，就房屋貸款而言，獲得貸款的成本並不僅僅是借款人按照壹定的利率水準所支付利息，而且還包括其他貸款條件。

就提供房屋貸款的某壹銀行而言，所提供房屋貸款的產品也很多。這些房屋貸款產品的利率差別也在25個左右，甚至更高壹些。例如，現在（2017年12月份），同壹家銀行所提供的房屋貸款產品的5年固定的最低利率可以為2.89%，最高的利率可以為3.34%。因為在這些產品的設計中，除了利率之外，還有其他條件。

就其他條件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款協議中，有貸款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮動利率之分；也有開放和封閉貸款合同之分。此外，在房屋貸款協議中，還有其他壹些條款。如提前還款的優惠條件（Prepayment Privileges），違犯現有的貸款合同罰款方式（Penalty on breaking term）；選擇償還貸款的頻次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在簽訂貸款協議時，看到了這些條款，可是，並未完全理解這些條款的真正含義，而只知道自己獲得了壹個最低利率的貸款。有時候，借款人雖然獲得了最低的貸款利率，但是，在該貸款合同中並不可能獲得最優的提前還款條件。這就如同蹺蹺板壹樣，壹方面的條件低了，另壹方面的條件就要高了。

不少借款人在簽訂貸款協議時，也並未仔細考慮如違犯貸款合同的罰款計算方式。就加拿大的情況而言，不少人在簽訂了房屋貸款合同並正式進入按月（或半月，雙周或周等）方式償還房屋貸款後，因為工作情況發生變化，或者需要從小房屋換大房屋等因素，在貸款合同到期前不得不中止現有貸款合同。這就出現了違犯貸款合同，面臨支付違約懲罰金。不少借款人都知道，計算違約金的方法壹般是三個月的利息或者是合同所余時間的利差，取其二者最高者作為計算借款人支付罰金的標準。

這個標準聽起來很簡單；但是問題的復雜性在於計算罰金時如何選擇利率標準。由於計算罰金所選擇的利率標準不同，最後借款人所支付的罰金的差別在數千元。

有時候，借款人雖然獲得了壹份利率很低的貸款合同，但是，卻面臨著非常苛刻違犯貸款合同的罰款條例。

（在此，我給各位讀者留壹個問題，請自己回答。加拿大的大銀行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，當借款人在這些大銀行申請房屋貸款時，獲得的貸款利率可能是2.99%，也就是說，任何借款人都可以從這些大銀行獲得打折後的利率。那麽，既然5年固定利率並不按照4.99%來執行，這些大銀行為什麽要公布4.99%這個利率呢？）

房屋貸款合同是壹份貸款產品，貸款產品不僅包括貸款金額和貸款利率，還有其他條件。所以，尋求房屋貸款時，不要僅僅盯著貸款利率，而忽視其他貸款條件。而最重要的是壹份貸款合同是解決自己目前財務狀況的產品。所以，在尋求房屋貸款時，借款人應該尋求適合自己目前財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率。

3、從不查詢自己的信用分數

銀行在給借款人提供房屋貸款時，借款人的信用分數是壹項重要的參考因數。壹般地，借款申請人的信用分數高於680分時，債務率的標準可以相對放寬。如果借款申請人的信用分數超過740分，不少銀行願意給借款人提供優惠的貸款條件。

許多借款申請人在尋求房屋貸款時，詢問貸款經紀或貸款專員的第壹個問題往往是“妳所提供的最低利率是多少？”；可是，該借款人卻並未查詢自己的信用分數，或者說，並不了解利率或其他貸款條件往往是與借款申請人的信用分數聯在壹起的。

4、並未認真考慮首付資金

對於房屋購買者來說，在尋求房屋貸款時，首付資金是必須墊付的。關於這壹點，任何房屋購買者都非常清楚；但是，對於準備多少首付資金和首付資金的來源問題，並不是每個房屋購買者都認真考慮過，或者仔細計算過。

根據加拿大政府的房屋貸款政策，首付資金最低可以為房屋價格的5%；如果首付資金高於20%，購房者在申請房屋貸款時，不必購買房屋貸款違約保險金；否則，購房者在獲得房屋貸款時，還必須購買貸款違約保險金。目前，房屋貸款違約保險金的最高保費率為4%。

關於首付資金的來源，購房者在尋求房屋貸款時也有許多細節需要考慮。對於第壹次購房者來說，首付資金的來源除了自己的日常儲蓄外，也可以從RRSP賬戶中提取壹些資金，最高額度為25000加元。

購房者在籌集自己的首付資金時，也可以從親戚朋友處獲得幫助；但是，在從親戚朋友獲得幫助時，銀行對此也有壹些嚴格的規定。若是直系親屬給予的財務支持，可以作為自己的首付資金；但是，若是從朋友處獲得的資金，銀行壹般認為這筆資金屬於購房者的債務；這實際上會影響到購房者的房屋貸款額度。

5、忽視獲得房屋貸款的成本

獲得房屋貸款，並最後得到自己稱心如意的房屋還需要支付其他成本。從經濟學意義上講，就是交易成本。壹般地，購房者都知道，申請貸款和購買房屋需要支付律師費用；但是，除此之外，還需要支付其他成本。例如，如果首付資金低於房屋價格的20%，購房者必須購買貸款違約保險；盡管貸款違約保險費用被銀行疊加到貸款本金上；但是，購房者還需要支付購買該項保險的交易稅。此外，還有其他費用需要支付。例如驗房費用，土地轉讓費用，房屋財產保險費用，安家費用等等。總之，申請房屋貸款之前，壹定要周密考慮這些成本因素，做全面的財務預算。

6、不懂得學習基本的房屋貸款知識

申請和獲得房屋貸款，並不是簡單地按照壹定的利率從銀行獲得壹筆貸款資金，然後完成房屋購買交易。對於銀行來說，任何壹筆房屋貸款是壹種貸款產品。這種產品並不僅僅是貸款數量和利率，還有其他條件。例如，固定利率，浮動利率，貸款的合同期限，貸款的分攤年限等等。購房者在尋求房屋貸款之前，最好學習有關房屋貸款的基本知識，最起碼要了解有關房屋貸款的最基本名詞，以便在尋求房屋貸款時能夠進行有效的交流。這樣，也才能夠尋求並獲得適合自己財務狀況的最佳貸款產品，而不是最低利率的貸款產品。

7、忽視認真準備自己的申請材料

銀行在審批房屋貸款時，都需要審核壹套申請材料。這些材料包括首付資金的證明，收入證明，工作證明，報稅的證明材料，等等。如果是自雇人士，還需要關於自己生意方面的證明材料，例如，公司的營業執照，財務報表等等。

在準備工作證明和收入證明材料時，壹定要仔細審核這些材料，確保妳的雇主給妳所出示的證明材料沒有任何筆誤。例如，公司的地址，名稱等等是否有拼寫錯誤。這些材料如出現任何筆誤，都會影響銀行審批貸款。

在尋求房屋貸款時，除了自己學習有關房屋貸款的基本知識外，最好聯系您的房屋貸款經紀，並向其請教有關房屋貸款所涉及的問題。這樣才能獲得壹種適合自己財務狀況的最佳房屋貸款方案。

（註意：本文僅作為壹般的知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的房屋貸款經紀）

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【黃嵐地產榜】多倫多市中心Condo一線湖景掠影 | 加拿大

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的資產品種，不論是自住還是投資，其稀缺性毋庸置疑。本期【黃嵐地產榜】獨家整理發布2017年1月至今多倫多市中心Condo一線湖景掠影，希望幫助您對湖景房有身臨其境的體驗和了解。

Daisy黃嵐對與多倫多市中心一線湖景房的定義是：位於西至Bathurst、東至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一線湖濱段，其南向沒有或基本沒有其他建築物遮擋，有良好的安大略湖視野。由於稀缺，2017年1月以來，符合條件的湖景房成交僅20來套。

現在就讓我們一起來欣賞一下它們都有怎樣的湖景享受吧。

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律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣（下）| 加拿大

在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

在上一期中，我們介紹了一個顧問團隊中最主要的六類人，地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商，以及效率運營專家。其實還有兩類人，可能平時我們不太重視，但也同樣能在團隊中起到作用。這次我們就來著重講一下他們。

一、環境專家

許多銀行，在對投資人進行貸款時都會要求投資人出示一份環境評估報告。這份報告內容就包括了先前的業主是否對物業造成過污染。

由於傾力污染的成本可能會相當的高，所以對環境咨詢公司來說，一位具有相當資格和經驗的環境評估人員，可謂至關重要。這個人可以對該處物業的環境條件作出明確的結論，並根據這些結論作出結論做出相應的判斷。而一旦發生錯誤，也能應承擔責任保險，並且給出補救方案。如果您在投資商業地產時，沒有認識這樣一個人，那麼可以找銀行代表或者地產經紀，來幫助推薦一位。

二、建築條件檢察人員

雖然貸款給你的銀行可能並不需要對建築條件本身進行評估，但最好在團隊中還是有一位這樣的人。這就類似於購買住宅房屋時的房屋檢查，對建築條件進行檢查可以幫助你發現一些隱藏於建築之中的問題，從而保證你的投資決策更准確，冒的風險也更小。

所以概括一下，在選購商業地產時，一個完整的顧問團隊，需要包括這些人——地產經紀、會計師、銀行代表、律師、承包商、效率運營專家，以及環境專家，和建築條件檢察人員。

那問題來了。有了這些人，我們該怎麼合作，才能發揮出各自的作用呢？

首先，得有個好的投資項目。

無論是將商業地產本身作為一個投資項目，還是利用商業地產給自己的投資尋找一個經營場所，項目本身的好壞才是決定最終盈利與否的關鍵。任何投資人都必須清楚，自己究竟要做什麼。這是一切投資成功的先決條件，能對此負責的只有投資人自己，而不是任何一位商業地產顧問團中的成員。

其次，在合適的時候找合適的人。

我們之所以需要在購置商業地產團隊，就是為了通過專業化來避免投資中所可能產生的風險。所以我們必須在最合適的時候找最合適的人。比如一開始，您可能需要先找會計師和銀行代表，來磋商有關錢的問題，制定一個預算。

你的銀行顧問會告訴你，你能獲得多少貸款。而會計師則會給你許多稅務和財務方面的建議。比如說，最基礎的一個問題，購買這處商業地產可能帶來的好處和風險。

然後有了明確目標之後，要通過地產經紀了解本地市場。這步特別關鍵。因為很多好的投資項目，其信息並不對公眾開放。

這裡要特別注意，許多專業人士的知識領域會有交叉。但他們畢竟不是專業人員，在需要專業建議時，專業人員的意見是無可取代的，即便你對一個人很信任，或者其本身能力也非常之強，但只要這位所給出的建議不在其專業領域之內，那麼這就不能算一個十分有價值的參考意見。

再次，盡職調查。

團隊中有許多人物是負責調查，或出報告的。其中首當其中的就是地產經紀。一個好的地產經紀需要能滿足你在購買商業地產時全方位的需求。無論是選址，交通（找到一處周圍有，或沒有高速公路的物業），周邊有沒有配套商業（比如某些零售商可能需要靠近供貨商），或者是選擇的地方是否便於顧客和員工前往。這些都必須在地產經紀的考量和調查範圍之內。一個優秀的地產經紀，甚至會把企業未來的發展前景都考慮在內。所以找到一個好的地產經紀，不僅是商業投資的成功，甚至整個生意都能省心不少。

一旦你找到自己心儀的物業，盡職調查更是關鍵所在。再次重申，一定要找一個環境問題的專家。這在華人朋友中可能很不受重視，但其實這非常重要。還有，就是一定需要一份最近的環境評估報告，或者直接做一個調查來確定這處物業是否具有污染問題。同樣的，獲得建築條件評估也是非常重要的。即便銀行貸款時不要求，為了減少自己的投資也應該要一份。

最後，是正確的規劃。

這就是需要效率運營專家的地方了。很多企業會忽略選址或搬遷過程中損失的隱性成本。比如員工和生產停工、新標識和設備、土地轉讓稅和法律費用，甚至僅僅搬家都有可能對員工士氣造成打擊，尤其對一些上班路遠出行不便的員工，這也應該被考慮在內。而為了減少搬遷後改建所帶來的麻煩，最好的辦法就是在顧問團隊中加入“建築承包商”這一角色。對於搬遷或選址過程中所能遇到的突發狀況，最切實有效的做法，就是預留出10%-5%的費用作為應急資金。

事實上，從顧問團隊組建之前，一直到顧問團隊一切就緒，作為投資人還應該始終記得問自己一個問題——我在此時此刻購買一處耗資不菲的商業地產，是否真的合適？如果覺得合適，那就不要猶豫，趕緊去做。如果覺得不合適，那麼就應該再等一等。沒有人必須火速進入購買環節，尤其是投資人，三思而行總是明智的。

給商業盤買家的三點建議：

一定要咨詢顧問

顧問顧問，決不能顧得上就問，顧不上就不問。顧問起到的作用必須始終伴隨投資過程。一開始要和銀行代表談論能獲得多少融資。也要和會計師核對賬目，以確保資產負債表是有序的，並且對稅務進行優化。找到一個好的商業地產經濟，就意味著找到一個好的商業暗盤，然後就能找到好的專業人才。可以說，投資商業地產的每一步都離不開顧問。

考慮選址

商業地產的地址至關重要。一處好的地址可能決定整個投資的成敗，所以作為投資人一定要想清楚自己的需要。而一個好的商業地產經紀，也總能介紹給你最合適的商業盤，尤其是一些不對外的暗盤。

調查

這裡不僅僅是指專業人士和顧問團隊做的調查和評估，還有投資人自己必須做的調查，甚至包括對這些專業人士資質和能力的調查。比如要找一個承包商，那最好去走訪一下他曾經的客戶，看看他們對他口碑如何。要找一位好的地產經紀，就要看一下他曾經做過哪些優質的商業盤，聽聽業內對他的評價。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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尋找中國香港一手新房的第二途徑——“即簽盤” | 中國香港

在中國香港要選擇一手房，大部分人的眼球都聚焦在“樓花”。所謂“樓花”即是房產期貨，意思是需要在若干時日才可蓋好的樓房，中國香港的地產發展商一般會在預計建築物落成前30個月之內向地政署申請“預售樓花同意書”許可，才可以向公眾發售指定樓盤。通常發展商一旦取得同意書就會趕快在短期內，策略性地安排抽簽或招標向公眾發售物業的部分單位亦或全數，有些項目開售不到一星期甚至一兩天就全盤沽清。

中國香港的“樓花”有別於股票市場上的期貨觀念，股票期貨的價格會因應到期日長短，估計到時市值而定出折讓價或溢價，但中國香港“樓花”的定價甚少會考慮計算落成時間長短，通通只會定出較當時二手的市場價高出最少20%左右。皆因中國香港住宅落成量長期處於供求失衡狀態，就算近年項目施工量增多^#，批核“預售樓花同意書”的速度亦明顯加快（今年首10個月已經批出14,913個住宅單位^{^）}，但始終仍遠遠追不及實質需求，僧多粥少，不難想像一手住宅市場何解那麼暢旺。

普遍選擇購買“樓花”的買家都認為，一手房既全新未曾被使用過，而且保值能力相對較高；這想法是毋庸置疑的。如果不著急要入伙的，當然完全沒有問題，也不妨等待一點點日子，何況中國香港出現爛尾樓的情況極之甚少，這點絕對不用操心。但唯一的懸念是一兩年之後才可以親眼看到新房的真身，到時候物業的實際模樣和環境又會是怎樣，風險總會有些吧。

有沒有想像過買一手房，除了要親身到樓盤開售現場跟別人爭先恐後，還要等排隊、等抽簽、等運氣之外，其實也可以考慮一些在地產發展商手上尚未出售的“即簽盤”，部分更是落成不久實時可入住的現樓。

光是港島區現時已有超過20個樓盤^*（約280個單位）可供選擇，其中40個單位是面積超過1,000平方呎的大單位；另外在九龍和新界區也可以分別找到30個以上的“即簽盤”。這類“即簽盤”可能只是發展商在某階段未有積極推銷，被市場暫時遺忘而已。一時三刻賣得熱烘烘的個別樓盤其實也不一定會符合你的要求，但“即簽盤”單位選擇多又廣布全中國香港，可以隨時通過地產經紀協助或直接與發展商聯絡，安排參觀現樓或示範單位（樣板房），合心意的話更可以實時洽商簽約。

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購買這類“即簽盤”除了較為輕松外，與一般的手續無異；簽訂臨時買賣合約時須先付5%訂金，可選用自己指定律師待辦樓契，正常5天內簽正式買賣合約，樓價折扣和支付余款規定則按照發展商之前訂定和公布的條款相同，而且同樣毋須給予任何佣金（即使有委托地產代理）。

說到底，無論是想找一手或是二手物業，首先要清楚這次買房的目的然後再定目標，因為房用來自住的，還是作為長短線投資的都有不同的基本要求。再者，要知道心儀的地區的供應量將會有甚麼變化，因為這一點就是影響其升值能力的基礎變素，也有機會影響物業的景觀和環境。

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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倫敦“共居”時代的到來 | 英國

到如今英國的城市與鄉間走一走，發現這裡的房產境況和從前比已經面目皆非；“有房才能安家”的理念已經明顯被“眼下只能租房”而取代。

到2021年，英國的每四套房產中就有一套是出租房。不斷攀升的房價和增上遲緩的工資，使“擁有房產”成為了房產需求者們越來越遙不可及的夢。

而在這個基本住房問題無法得到解決的人群裡，年輕的上班族士居多——這一代人精明能干，有著科技頭腦，卻承受著基本住房權被“剝奪”的境遇，但這群人卻是最能夠影響我們未來如何生存的群體。最新的全國數據顯示，有超過870萬人在倫敦獨居，居住空間非常有限使房價一再高漲，而房子的質量卻沒有因價格上升而相應提高。

現在，隨著倫敦房產危機的加劇，一個全新而富有創意的住房方式出現在大眾的視野中——共居（co-living）。

這種只在學生時代才有的集體生活方式，如今被一些地產創業公司挖掘出來，填補市場空白。使這種“共居”概念有著令人興奮的的開發潛力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早實踐者之一，他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家，隨著Shazz不斷優化調整這種理念，現在他已經在打造自己的第一座“共居”公寓樓。

他說：“很多人將“共居”視為不理性的瘋狂新概念，這是最大的誤區。實際上，人們從來都非常熟悉“室友”這個概念，並且都曾有過室友。我們做的只是將這一理念優化。家應該是一個有肥沃土壤和生機的地方，但是我發現，很多大城市的年輕人和社會脫節。共居可以讓我們重建這種社區精神，同時還可在市中心提供價格合理的高端公寓，年輕人花很少的錢就可以有高質量的住所。”

Space的Bridge項目中目前在建的公寓樓有170個房間，每一層大約有25間房，有非常寬敞的共享空間，共人們休閑社交和互動。

“我們在設計中想要突出“歸屬感”，我們希望當住戶進入每一層樓時，都感到進入了屬於他們自己的社交圈。”

Shazz會在未來五年內建10,000間公寓：“每一套高端公寓都會擁有設備齊全的廚房和浴室，和只有狹小廚房和浴室的單身公寓截然不同。我們打造的這種公寓會帶給你家的感受——是如今需要雄厚的經濟基礎才能擁有的生活方式。”

“共居”是一種以社區為重點的生活方式，利用共享的空間和設施來創造更加方便和滿足的生活方式

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很多創業建商都看到了“共居”的商機，其中The Collective，在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”項目——The Collective Old Oak，為倫敦提供了550間公寓。

公司的CEO Reza Merchant說：“我們為倫敦年輕的上班族解決住宿問題，使他們能夠享受生活並和自己意氣相投的人相識。共居創造了一個真誠的社區氛圍，同時又讓你享受到普通合租公寓沒有的居住環境和娛樂設施。”

正在進入這個新市場的公司還包括Roam和Co-Living Spaces，還有最近在曼徹斯特推出第一期共居樓盤的iQSA，著重展示了現代生活方式的質量。

iQSA的選址非常明智。曼徹斯特有著大約60,000名學生，一半以上會在畢業後留在該城市生活。可以說，這裡有著英國最大的優質就業人群。

首發共居樓盤Echo Street有著帶家具完備的精裝公寓，一流完備的設施和活動空間，24/7的保安和前台服務。

Shazz的一句話是“共居”理念的最好總結：“能在擁擠不堪的城市中創造更多住房，這都是件大好事。我們非常高興能夠在這個趨勢的前沿，為新一代打造居住方式。”

倫敦數據貼士

倫敦的人口超過870萬，至2025年，人口將增長7%。
英國在大城市居住的年輕人，人均背負£32,220的學生貸款。
倫敦每年有大量的年輕人口流入，年齡在15到29歲之間；同時每年也有老年人群不斷搬出。
倫敦一室一廳公寓的租金平均價為每月£1,246。
共居公寓的每月租金起價為£850，住戶可共享優越的設施和居住環境。

責任編輯：Zoe Chan

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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找自己的買方經紀買房有必要麼？專家精彩點評（一）| 加拿大

一直想寫的一個題目，卻又不知如何才能寫好的一篇文章。真可以說是醞釀已久。因為牽扯的頭緒太多，不知道如何才能深入淺出地為大家提供答案，講明道理。經過長時間的思索，最後決定就用一問一答的方式來寫這篇文章吧。本文將用筆者多年從事地產交易的實踐經驗為大家揭示真實答案。

問題一：羊毛出在羊身上，買房直接找賣方經紀一定會更省錢吧？

這個問題的答案是機率甚小，不值得去試。為什麼呢？

從政策上講，買家直接找賣方經紀有諸多弊端，地產協會早有相關的規定及標准條款來規範市場。

根據地產條律，買賣雙方是有利益衝突的雙方。賣家經紀必須站在賣家的利益立場，不可以聲稱自己同時擔當買方的經紀。如果有需要，賣家經紀可以給買家提供一些簡單的幫助，比如填寫買賣意向協議（offer）。上述文字的簡單解釋就是由於利益衝突的關系，賣方經紀不可以同時代表買賣雙方。賣家經紀和賣家之間有合約在先，首要的任務和服務目的就是為賣家的利益服務。至於是否能夠幫助買家去爭取任何利益和權益，恐怕買家們仔細閱讀過以上地產條律，應該已經明確官方的態度和對經紀的約束力，答案會是很明確的了。賣家經紀為促成交易所做的一切努力第一考量永遠都會是賣方，而不可能是買方。

值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已經提議要禁止經紀在交易中同時代表買方和賣方。

從佣金的角度看，房屋買賣交易過程中的佣金，不管是買方經紀還是賣方經紀，在魁省都是由賣房的一方支付的。如果買方沒有經紀人，交易完成後，本應雙方經紀所獲得的報酬就會是賣方經紀自己的收入。在現實生活中，如果經紀能夠有機會得到雙倍的的佣金，沒有經紀會主動願意損失自己那多得的部分。大多數情形，當賣家經紀直接面對買家時，會利用自己多年的市場及專業經驗為賣家快速及高價賣出物業的，畢竟各為其主嘛。如果幫買家講價太多，賣家會要求賣方經紀降佣金來達成交易，這樣賣方經紀不但不能夠拿到雙份工錢，還會得罪賣家，有經紀會願意這樣配合買家麼？如果房子好賣，賣方經紀一定不會輕易放棄自己應得的報酬，如果房子不好賣，除了房子本身有大的問題，大部分原因就是價格列高了，那麼沒有自己的買方經紀幫您把握成交價格，就算是成交價降了一大塊，甚至賣方經紀聲稱降了自己的佣金，您其實還是做了個不上算的買賣。

從賣方經紀的心理角度分析，賣方經紀能夠拿到賣家的房源，很多情況是朋友，或朋友的朋友的房子。賣方經紀當然期望在朋友面前顯示自己的工作表現出色，以拿到未來更多朋友的生意。而與買方則是素不相識。所以在寫offer條款時不替買方考慮，不解釋細節；驗屋或任何方面出現問題嚇唬買方不得退出的事情屢見不鮮。買方沒有自己的專業人士及時把握和指點，買方花冤枉高價格、錯失退出機會或被賣方拖上法庭，招致歷時長久，耗心力、耗財力的地產官司也是屢屢出現。買方買房不成，還招致一堆的煩惱，影響日常的生活。真的是得不償失！

從買家自己的心理角度分析。一般人沒有很好的心理素質來面對歷時長久而終於找到的心儀的房源。在直接接觸賣方經紀時，多年的銷售經驗讓賣方經紀早就把買方的心理看透。這時的賣方經紀想不替自己的雇主拿到個好價格都難。幾句“專業”話語就可以把怕失去終於找到心儀房源的買家妥妥搞定了。

問題二：現在買房的人多，多個offer競爭的情況頻繁，直接找賣方經紀一定有優勢？

這個問題的答案也是No，您看到以下的解釋就明白了。

從房地產協會的條律和標准條款說起，為了讓所有買家都有平等競爭的機會，如果有多個offer競爭同一個物業，賣家經紀會被嚴格禁止出讓佣金給自己帶來的買家。一旦違規，房地產紀律委員會就會開始調查。如果被判定事實成立，輕則罰款，重則吊銷執照。如果地產經紀與賣家有約再先，自己帶來的客戶自願降低佣金幫助賣家降低成本，在出現多個offer的情況下，該自願條款作廢，以確保所有競爭者的公平利益。

從操作的角度上分析，如果有多個offer，賣方經紀必須通知所有准備下offer的經紀收到了多個offer。這是地產協會的紀律規定。一旦出現這種情況，一般買方經紀會要求親自呈現自己客戶的offer給到賣方本人。賣方經紀會安排時間，各個經紀帶著自己客戶的offer與賣家分別見面，闡述客戶情況請賣方斟酌考慮。即使某位買家找的是賣方經紀，也無法得知其他經紀客戶的出價。

從賣方經紀的角度分析，既然他無法知道其他買家經紀帶來的offer價格會是怎樣，也只能是讓自己的客戶出高價格，才能確保能夠最終一人拿到買賣雙方經紀應得的雙份佣金。

從買家的心理角度分析，賣方經紀說有幾個offer在爭搶，是否可信？自己直接找賣方經紀就是希望能夠省些錢。如果不得不與別人一起出高價格搶offer，那麼當初直接找賣方經紀的意義也就不存在了。

本次先探討如上兩個問題，接下來的文章將為大家詳細解釋找自己的買家經紀的好處，怎樣與經紀相處購得如意房源及大家關心的買房方面的種種問題。

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加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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附加稅之後，正確切入多溫房市的姿勢是什麼？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者征收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。而加稅6個月過後的大多倫多房市，大體上也在沿著溫哥華房市的復蘇軌跡前行，除了獨棟別墅之外，其他房型恢復加稅前的走勢似乎也指日可待。

投資建議

溫哥華：經過一年多的調控，獨棟別墅目前維持供需平衡，房價將難大漲，想投資獲利的買家需謹慎選擇；而買家大力追捧的公寓市場板塊，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，目前來看投資回報潛力仍在，但在加拿大央行持續加息預期下，公寓價格還有震蕩空間，投資者可擇機在加息信號明確動搖賣家信心後進場。

多倫多：就銷量占庫存比數據而言，獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，於剛需買家而言，該板塊短期內存在入場良機；而雙拼、聯排和公寓市場房價在未來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重回賣家市場區間，投資者亦可重新調高這幾個板塊的回報預期。

多倫多與溫哥華，這兩個最受投資者歡迎的加拿大城市，正在演繹著投資者與政府之間一場精彩的博弈。從2015年開始，同時受到剛需人群與投資者熱捧，這兩地房價急速攀升。大溫哥華房價在2016年5月至8月間的同比增幅維持在驚人的30%左右，幾乎成為了世界上房價增長最瘋狂的地方。旨在緩解越來越差的住宅可負擔性與越來越大的房市的泡沫風險，當地政府決定出台干預，從2016年8月開始對外籍購房者征收15%的附加稅。無獨有偶，同樣的故事情節又在大半年後發生在了多倫多。2016年12月開始，大多倫多地區房價同比增幅連續超過20%，安大略政府也從2017年4月份開始對大多倫多地區的外籍購房者加收15%的附加稅。現在，距溫哥華加稅已經過去一年多，多倫多市場也已經在新的形勢下調整了半年多的時間，調控後多溫房產市場發生了什麼變化？房價是否真的下降？這兩地房市在未來又將如何前行呢？

加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外國投資者在購買大溫哥華地區房產需多繳納15%的稅費。這一舉動導致短時間內市場風雲突變。很多人紛紛急著將房子掛牌脫手，庫存大增。由於當時政策具體影響未明，市場觀望情緒嚴重，買家數量也迅速減少。瞬間的供大於求導致溫哥華房價也應聲下跌。根據加拿大房地產經紀人協會數據，大溫哥華地區房價指數從加稅後第二個月開始連續5個月環比下跌。不過圖1中我們也不難發現，加稅實施半年之後，市場房價就開始找到新的平衡點，並在之後增幅穩定，在加稅7個月後已經重拾加稅前的房價增幅。不過與加稅前相比，整個房市的格局還是發生了比較大的變化，一直以來最受投資者青睞的獨棟別墅受到了最大的衝擊。經過加稅過後的獨棟別墅市場，成交量大幅縮水，房價單月增幅也從之前高於8% 穩定至目前的2%左右。反觀受到剛需支撐的公寓市場，除了加稅之後的一小段激烈反應期，走勢基本平穩，目前公寓價格環比增幅已經回到加稅前水平，高於獨棟別墅房價漲幅。

圖一：大溫哥華區房價指數環比變化

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那麼如何判斷接下來市場怎麼走？是不是已經進入了一個新的穩定期呢？

海外房市術語wiki：

讓我們來看看一個房市關鍵指標：銷量占庫存比。計算銷量占庫存比例的方法是用當月成交量除以可供售賣的活躍房源數量。買家對房屋的需求決定了成交量，而賣家的總體數量與對市場的預期則造成了供給，也就是活躍房源的波動。市場上活躍房源中能夠成交的比例越大說明房市熱度越高；反之如果只有一小部分的活躍房源可以得到成交，則意味著市場較冷淡。

按照加拿大各大房地產協會的定義，當“銷量占庫存比”大於20%的時候，市場即進入賣家市場階段，房價出現上升的動力。而當這個比例低於14%，買家在市場上有較大的話語權，房價也將面對下行壓力。14%到20%中間這個範圍的市場可以看做是一個穩定區間，房價不會發生太大的變動。從圖2中我們可以看到，加稅以前整個溫哥華房市的庫存都能很快被賣出，無論別墅或公寓都處於賣家市場的範圍，買家對於價格沒有太大的話語權，想買房就要立刻搶。而經過了加稅這一政策的調整，獨棟別墅的銷量占庫存比已經來到了新的區間，市場處於平衡區域。聯排別墅和公寓則在經歷了一定打壓之後反彈回到了賣家市場。說明政府加稅的目的已經基本實現，頂端市場的投機泡沫被擠出，很多買家從獨棟別墅這一市場撤出，或選擇觀望，或轉投聯排與公寓市場。相對便宜的聯排與公寓市場的反彈則代表了強勁的市場剛需與較為理智的投資行為。

按照這樣的形勢預測，溫哥華獨棟別墅處於平衡市場，房價將大體維持現在水平；在受到買家大力追捧的公寓市場，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，恐將再次帶來過熱擔憂。

圖二：大溫哥華房市銷量占庫存比

加稅後的多倫多房市——溫哥華重演

隨著溫哥華房市進入新的穩定期，讓我們將目光轉向剛加稅不到一年的多倫多地區。同溫哥華一樣，多倫多房市也經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的走勢似乎也比較清楚了。

圖三：多倫多和溫哥華整體房價指數環比變化

按圖3所示，房價指數走勢上來看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在目前2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華幾乎如出一轍，只是反應幅度更加劇烈。2017年9月，也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖然加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來的更大，但是多倫多整體房價反彈預計也會在接下來幾個月內發生。

於溫哥華類似，目前多倫多房市無論別墅還是公寓市場都在經歷著劇烈的調整。從圖4的銷量占庫存比來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年3月的銷量都紛紛高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足以維持一個月的需求，其中雙拼別墅與聯排公寓的房源只能滿足一半的市場需求，火熱程度可見一斑。從4月加稅開始，這四種房型的銷量占庫存比開始急速下降，3個月後就已經進入了相對穩定的階段。多倫多房地產經紀人協會2017年10月的最新數據來看，當地獨棟別墅市場經過幾個月的調整已經穩定地處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外三種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。

與同樣處於加稅後六個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，大多倫多不同房型間的市場分化並沒有那麼明顯。目前多倫多別墅市場的表現要好於溫哥華，而公寓市場的表現則比同期的溫哥華市場要冷清一些。這在一定程度上是因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多地區。大溫哥華區獨棟別墅的均價要達到公寓均價的3倍左右，而在大多倫多，獨棟別墅價格一般只有公寓的2倍多。當市場受到15%附加稅擠壓的時候，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。相比溫哥華獨棟別墅市場受到的嚴重打擊，多倫多的獨棟別墅並沒有跌入買家市場，其他房型的市場也在穩步前行，但尚未迎來加稅前的火熱行情。

從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅處於平衡市場與賣家市場的邊緣，房價預計仍會有小幅回升；在日漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的抬頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。

圖四：大多倫多房市銷量占庫存比

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市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制

不過，加拿大央行連續在7月與9月兩次加息，銀行借貸利率已經隨之上升。目前加拿大經濟指標良好，大部分媒體與行業預測今年還會有第三次加息。走高的房貸利率必定會影響一部分觀望者的入市時間。加拿大財務機構主管辦公室（OSFI）最新出台的貸款限制政策要求從2018年1月起將加息壓力測試的範圍從低首付購房者（20%一下）跨達到所有房貸申請者，以證明可他們在未來繼續加息的市場環境下也依然具備償還能力。這一舉措可能會將一部分置換房買家擋在市場以外。相信一部分買家會趕在再次加息與明年新的壓力測試實行之前簽訂合約，這會對之後的市場活動與房價產生一定負面影響。一旦加拿大央行連續加息，受剛需買家歡迎的公寓和聯排市場可能會受到更大影響。在這樣的情況下，多倫多房市所需要的復蘇期可能就會長於溫哥華市場的7個月了。

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