Category: Special Investment Column

在上周，我們簡單介紹了一下大多倫多西部Oakville和Etobicoke區域的湖濱社區概況：【大多倫多西部臨湖社區簡介（一）】。除這兩處外，還有一片區域，也是有意選購湖景房的朋友所不能錯過的，那就是密西沙加。

密西沙加的湖濱社區有五個，分別是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson，以及Southdown。其中，Southdown房源極少，因此也很少被人提及（最後一套上市房源已是2013年的事）。Lakeview的房源也不多，而且一般房屋都比較舊，因此也不是特別引人注目。至於其他幾個社區都是湖景房的熱門區域，這裡甚至有著多倫多最著名的豪宅區。今天就讓我們來看一下這片大隱於市的區域。

Lorne Park——名副其實的豪宅區

Lorne Park覆蓋安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以東和Richard’s Memorial Park以西的區域。整個社區占地77英畝，地理位置得天獨厚。Lorne Park區域最為人熟知的是兩點。第一是這裡有著密市最好的學區。第二則是它的豪宅。這裡是密西沙加湖畔的高尚住宅區，也是大多倫多地區十大豪宅區之一。

早期的Lorne Park還一度是多倫多富人們休閑度假的場所，時至今日，這裡依舊彌漫著富裕的氣息。社區中獨立屋的比例幾乎達到了100%，價位主要集中在$150 – $300萬的區間，有時甚至會出現$500萬以上的超高價豪宅。

這個社區最吸引人的莫過於它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在整片整片的綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地。而且這裡緊鄰安大略，愛好游船的人們可以從這裡出發，享受水面上馳騁的感覺。另外，著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人們休閑放松的絕佳之地。

整個社區多以家庭為主，三十歲以上的人口接近六成並且總體人口60%以上為已婚。這裡的居民普遍學歷比較高，白領的比例超過50%比Mississauga總人口的白領比例高出近一倍，家庭平均收入非常高每家平均有$280,000，是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以說，從社區居民的收入階層，到整個社區的環境，Lorne Park都能當之無愧的成為密市豪宅區之首。

Clarkson——四通八達的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合稱為Clarkson-Lorne Park區域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。據說開辟了此地的先民，曾引進了大量的草莓，而且還很自豪地宣稱，這裡運出的草莓多過安省任何地方。而如今的Clarkson，尤其是它的湖濱區域，已是密西沙加另一個豪宅彙聚的社區。

這裡的獨立屋比重略低於Lorne Park，但是也達到了90%，價位主要集中在$150 – $500萬的區間。在Clarkson的湖濱區域，家庭年平均收入約為$230,000，其中擁有大專或大學學歷的人超過了50%。這些人大多屬於白領和金領階層，從事商業、金融、教育、醫療、行政、藝術等高級管理工作。

除了學區優異和豪宅眾多這兩個類似於Lorne Park的特點外，Clarkson還有著許多不同之處。最顯著的一點是，Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖濱區域，街區整齊方正的規劃使得內部與外圍的交通相對方便。在公共交通方面，Lakeshore 湖濱大道和Clarkson GO火車站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,，著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是該街區的兩條縱貫線, 相對而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街區在一定程度上要比位於“桃花源”中，且大路不通的Lorne Park更能凸現出交通優勢。

而在環境上，兩處也有些微的差別。雖然同樣森林環繞，植被茂密，但沿著Lakeshore湖濱大道兩側則保留了老街生活元素，而且酒吧、餐廳，和咖啡都極具歐洲風情。銀行超市等服務也給社區的生活提供了便利。因此，雖然同是隱秘林間的豪宅區，但在Clarkson，走出林間的桃花源，還有歐洲風情的美景。

• 學區

Lorne Park和Clarkson的湖濱區，都位於密西沙加著名高中Lorne Park的學區之內。在最新的安省公立中學排名中，Lorne Park高中在全省740所學校中位居88，在密西沙加位居前10。它不僅是皮爾區僅有的五所擁有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一，同時設有Extended French法語教學課程，此外還有足球、橄欖球、長曲棍球和棒球等強項運動，在本地頗有盛譽。

Port Credit——湖濱的像征

Port Credit可以說是密市湖濱區域的像征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse，以及密市湖濱最好的港口Port Credit Harbour Marina都位於此處。豐富的歷史文化和旅游資源使Port Credit East自然成為密西沙加最適宜自住和投資的高端街區之一。

而在投資置業方面，面向安大略湖，且更傾向於商業和旅游的Port Credit與位於其北部的Mineola社區一起構成了密市湖濱的另一個豪宅區。

Port Credit-Mineola區域，是一個非常成熟的社區，生活的居民也都收入頗豐，房屋質量、社區環境和治安是不能和一般社區同日而語的。社區居民普遍人口穩定，71%以上成為已婚家庭，區內白領占到60%以上。社區內基本由獨立屋組成，只有極少量的半獨立屋。寧靜祥和的社區氛圍再加上自然賦予這裡的獨特風貌，讓居住在這裡的人們都有休閑享受自然的氣質。

Port Credit-Mineola區域的豪宅多以重建的豪華獨立屋居多，價位也越走越高，不少房屋都以超過300萬。重建的房屋更有時尚的氣息，更能迎合現在人們的口味，不僅從環境還是房屋本身都有足夠的優勢能吸引到一批又一批的高端買家。有些房屋能深達200多尺。

特別值得一提的是Port Credit的學區。這裡的Port Credit高中不僅是整個大多地區排名前50的名校，而且還是皮爾區僅有的同時擁有SciTech 和Strings 兩項培養學生特別技能課程的學校。

Lakeview——新舊交替的地方

相比其他幾處，Lakeview 社區的戶型更為多樣，獨立屋、鎮屋，和Condo都比較齊全，只是上市的並不多。在為數不多的上市房源中，以獨立屋居多。它們中的多數都是房齡在三四十年左右的平房，價位在 40-80 萬之 間。不過偶爾也能看到上百萬，甚至開價兩三百萬的房屋。

這些房屋通常集中在Lakeshore湖濱大道邊上，而且往往是翻新重建後的新屋。可以發現，這些房屋的造型和它們的鄰居有著顯著的區別，外形非常具有現代感。

• 學區

Lakeview社區有兩所非常優秀的高中，分別是Cawthra Park，和Gordon Graydon紀念高中。

Cawthra Park 高中建於 1972 年，雖然不是安省百強，但也是密西沙加很有特色的一所高中。該校的校訓就非常特別：“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的確，這所高中是皮爾地區藝術項目培訓中心。學校裡近四分之三的學生參與了這個項目，學習音樂，舞蹈，戲劇藝術和視覺藝術。學校在每年秋天和春天分別有音樂和戲劇表演，家長和孩子可以欣賞到類似“音樂之聲”的精彩音樂和“羅密歐與朱麗葉”一類的經典戲劇。這所以藝術見長的學校，吸引了許多孩子前來就學。

Gordon Graydon 紀念高中是密西沙加的老牌高中。該校最有名的課程是 IBT 課程，即是國際商業和技術課程。而且它還是皮爾區南部唯一一所提供 IBT 課程的學校，許多其他社區的學生不惜乘坐校車來上課，加上學校重視學生的體育和藝術修養，促使其教學水平逐年提升。學校在去年菲沙排名中名列42 位。

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在大多倫多西部，頗受華人購房者鐘愛的區域通常有三個，多倫多的怡陶碧谷（Etobicoke）、皮爾區的密西沙加（Mississauga），和荷頓區的奧克維爾（Oakville）。而這三個區域都有一個共同點——它們都有不少臨靠安大略湖的社區。美麗的湖景既為這些社區帶來了宜人的風光和閑適的生活，也令當地的湖景房成為了頗受購房者追捧的熱點。今天，就讓我們來看一下位於這三個區域的臨湖社區分別都有些什麼特色。

奧克維爾：優質學區 + 優質社區

在奧克維爾，臨靠安大略湖的社區共有四個，它們分別是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地處湖濱，環境優美之外，它們還分享著一個共同的特點，就是它們分享著幾個整個荷頓區，乃至整個大多地區最優質的學區。

• 一流的學區

Oakville Trafalgar：安省第四、Halton第一！

在最新一期的安省公立學校排名中，Oakville Trafalgar榮登荷頓區公立高中的榜首，並且還在整個安省排到了第四位的佳績。而Eastlake社區以及Old Oakville社區中Sixteen Mile Creek以東的部分，恰好就位於Oakville Trafalgar的學區。

老牌公立名校：Thomas A Blakelock

Old Oakville社區中Sixteen Mile Creek以西的部分，以及Bronte West和Bronte East，則位於另一所名校Thomas A Blakelock的學區。這所學校在最新一期的公立學校排名是72，雖然它的名次不如Oakville Trafalgar這樣醒目，但在奧克維爾也一樣位列前十，排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock還是一所老牌名校。它是奧克維爾第二所公立高中。自1957年學校迎來第一批學生開始，學校就一直擁有良好聲譽，也獲得了社區各界不少資助。最讓學校自豪的三個專業方向分別是：藝術文化、能源以及信息科技。在這三個專業的學生可以直接提前學習專業相關技能，以及能夠獲得機會前去相關單位實習，為以後的順利就業奠定良好基礎，獲得寶貴經驗。

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小富豪的搖籃：Appleby私校

除公立學校外，在Old Oakville的湖濱，還坐落這全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立於1911 年，是一個歷史悠久的私立學校。也是加拿大唯一一所入選全球20大精英寄宿名校的學校。它位於奧克維爾的西南部，安大略湖畔。占地59英畝，環境十分優美。

在學生教育上，學院采用的是對學術、體育、藝術和社會服務綜合能力的平衡，並針對學生特點進行精心的全方位規劃，通過創新和以學生為中心的教學理念，積極鼓勵和發掘高中學生的求知欲和創造欲。

學校畢業生有超過90%進入了他們首選的大學，其中包括知名學府如：耶魯大學、哈佛大學、牛津大學、多倫多大學和麥吉爾大學等。

• 優質的社區

奧克維爾是本身就是加拿大著名的“富人區”，根據去年的統計數據，奧克維爾的家庭年平均收入是155,532加元，位居加拿大第二。而位於湖濱的幾個社區更是如此。比如位於Oakville Trafalgar學區的Old Oakville和Eastlake社區，家庭年平均收入分別超過了32萬元和36萬元。也因此，這片區域可謂豪宅林立。在Eastlake社區，獨立屋的比重超過了90%。在Old Oakville，獨立屋也占了大半。而在Old Oakville湖濱，更是集中了許多面積很大的超級觀景房，可謂是公寓中的豪宅。

怡陶碧谷：豪華Condo，和舊屋翻新

說起地處多倫多西南角的怡陶碧谷，這似乎是一個相當低調的區域。相比奧克維爾，多數華人買家可能對怡陶碧谷的關注程度也要少上許多。然而也正是這份不事張揚的特色，給怡陶碧谷增添了一份別樣的魅力。在怡陶碧谷，臨靠安大略湖的社區有三個，分別是Long Branch、New Toronto，以及Mimico。湖濱區域的愜意和悠閑，也在這裡體現的最為明顯。

• 鬧中取靜的湖濱田園

怡陶碧谷綠樹繁茂，鳥語花香，有許多在多倫多名聞遐邇的“林中社區”。而坐落在湖濱的三個社區更是如此。社區一面是多倫多著名的Lake Shore區域。成蔭的綠樹和碧綠的草坪，隨著曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏，星星點點，鑲嵌進蔚藍色的湖水。其湖景之美，在多倫多可謂難得一見。

而在這三個社區的另一面，則是大片植被豐茂的公園。尤其是Humber河沿岸，每年夏天郁郁蔥蔥，漫步其間自然別是一番愜意和情趣。所以每周末，你都能在公園和樹林間看見人們在燒烤或露營，還有孩子們在自自由得奔跑嬉戲。

更為難得的，是這片悠然愜意的世外桃源並非是一個與世隔絕這地。作為多倫多主干道之一的Gardiner高速公路貫通其間，僅十余分鐘即可到達多倫多市中心。而再更靠北一些的位置，就是多倫多西區最重要的兩個公共交通中轉站Kipling和Islington車站。由此，這三個位於怡陶碧谷的社區，足可謂是一片鬧中取靜，而又四通八達的湖濱田園。

• 舊屋翻新的重鎮

雖然地處湖濱，但在Lakeshore以南的很多獨立屋價格其實並不是特別高，不少獨立屋的價格都在60-80萬之間。不同於奧克維爾，這裡以一些小型的獨立屋為主，而且房齡很多都比較大了。隨房齡和保養程度的差異，不同房屋價格各異。但總體來說價格都偏低。

也正因為這個原因，許多人選在這裡購房，隨後再原地翻建一棟自己理想的房子。而經過翻建後的房屋往往又會比入手時的價格高出不少。因此怡陶碧谷的湖濱三區也就成了獨立屋舊房翻建的重鎮，同時也是許多購房者買房投資的首選之地。無論是投資還是自住，這裡都是一個比較理想的選擇。

• 還有超豪華的Condo！

說起湖濱豪宅，大家很容易想起奧克維爾那些大面積的湖濱獨立屋。但其實在怡陶碧谷，也有著不少豪宅，只不過它們大多都是豪華的Condo。

這些豪華的condo大多矗立在湖濱，其面積要比多倫多市區的Condo大得多，甚至單套面積就不遜於獨立屋。而且這些房屋通常視野極佳。從中遠眺，不僅能看到碧藍如玉的安大略湖，更可以望見多倫多市區堪稱絕美的天際線，可謂是天水之間的豪華居所。

由於地處湖濱，這些豪華公寓，都將呈現絕美的景觀，作為設計的重中之中。通常它們都會配有大面積的觀景陽台，這樣不僅能彰顯了房屋的大氣華貴，更是能讓身在陽台上的人，隨季節、天氣和心境，選擇專屬於自己的最完美的觀景位置，和最心儀的湖濱美景。

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以上是奧克維爾和怡陶碧谷湖濱區域幾個社區特點的簡單介紹。相比之下，密西沙加的湖濱社區也是頗有特色的。具體密西沙加的湖濱會有一番怎樣不凡的景像，我們留待之後再說。

後續文章：【大多倫多西部臨湖社區簡介（下）】

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商業地產往往涉及金額較大，因此許多有意投資商業地產的朋友都會面對貸款這一問題。筆者在幫助客人投資商業地產時，也經常被問及有關貸款的事宜。雖然本人不是從事貸款業務的專業人士，但是憑借從事了多年商業地產的經驗，依然可以從一個商業地產經紀的角度給出一些普遍的建議。當然，如果您想要獲得更專業的指導和更具體的技巧，那還是一定要詢問專業人士。

以下這些都是很多投資商業地產的朋友都會犯的錯誤，甚至連很多投資老手都可能碰到這樣的問題。而這些問題，很可能讓他們錯過許多優質的投資機會。

1. 貸款時間太晚

很多朋友會有這樣一個想法：既然我能花自己的錢來投資，為什麼還要貸款，然後付利息？

的確，每個人和每單投資都千差萬別。有些朋友的資金比較雄厚，可以為投資商業地產提供足夠的資金支持。而且並不是所有商業的投入都會高得讓人難以企及。所以如果哪位朋友覺得不用貸款也能投資成功，那自然也不能算錯。

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但是不貸款也意味著自己身邊的流動資金減少了，那會給為未來的生意帶來不必要的財政壓力，也會帶來更多不確定的風險。一旦發生什麼突發狀況，那就只能試著在短時間內獲得貸款來應急。而在這種情況下貸款很有可能會對自己不利，甚至根本無法獲得貸款。

從這點上說，早點尋求貸款，不僅僅是為了投資，也是為了規避可能帶來的風險。

2. 貸款金額太少

和第一點類似，很多朋友不希望借太多的錢，最簡單的理由是借的越多付的利息也會越多。這種想法肯定不能算錯，而且在投資時小心謹慎，這也是對的。但是如果對一個項目的投資成本預計過低，以至於貸款過少，那就有可能讓投資人陷入一個進退兩難的困境——如果放棄，之前的投資就打了水漂。而如果繼續，就意味著可能要繼續貸款，以追加投入。而在這種情況下貸款，就像第一點中說的，同樣可能對自己不利。

有些朋友可能覺得商業地產明碼標價，想估算投資成本很容易。其實不然。比如有些朋友購置農場，那就必須考慮農具翻新和種植、飼養等生產成本。如果購置學校，那還要考慮教學設備和樓舍翻新的成本。此外，還有搬運、停工所可能造成的開支或損失。總之，預估一個支出情況。

3. 過於關注利率

造成有些朋友可能貸款太晚，或者不敢多貸的原因就在於貸款利率。毫無疑問，貸款利率是一個相當重要的問題，但這絕不是貸款的重點。整個貸款過程中還有許多更重要的問題值得關注。比如：

• 對方提出怎樣的貸款條件？
• 對方提供多少款項？
• 在還款時有多大的靈活性？
• 一旦違約該怎麼辦？
• 你是否需要拿你的個人資產來做擔保？

這些問題都要比貸款利率來的重要。有些朋友在貸款時沒有仔細審查這些條款，尤其是一些投資經驗不太豐富的朋友。他們可能覺得這都是些無關緊要的細節。或者說，這些條款每家貸款機構都一樣。這是個很大的錯誤。實際上，不同的貸款機構給出的條件可能千差萬別。

俗話說，天上不會掉餡餅。如果你在貸款時看到某個機構要你付的利息比別家的低，那你就更要仔細閱讀這些條款了。所以最好的辦法還是貨比三家。

4. 還款過快

很多華人朋友可能相信這樣一句俗話，叫無債一身輕。所以在貸款後總希望自己能趕緊把欠債還清。當然，借了錢肯定得還，減少負債肯定也是一件好事，但有時候過於著急地還貸可能並不是一個明智之選。理由同樣是，這樣可能會造成資金短缺。或者，這些錢僅僅用來還債，可能還不如拿來繼續投資，這樣反而能獲得更多利潤。

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當然，這不是說不完全應該趁早還清貸款，而是說在做選擇前需要進行仔細比較。可能造成資金短缺的風險，或者如果用於繼續投資所可能帶來的利潤，較之提前還清貸款所節約下的利息成本，究竟孰重孰輕。如果你覺得此刻繼續投資，或者手上留點活錢對你更加有利，那就別急著還債。

5. 沒能說服銀行

一個優秀的商業地產的經紀，往往都能發現許多具有投資潛力的暗盤。投資者也往往能認識到這些暗盤的價值。但是如果是一些投入比較大的項目，如果投資人不能獲得貸款，那依然會坐失良機。

其實要獲得貸款並不是特別困難。首要的問題就是講明這一投資的價值與機會所在，以及如果你取得貸款，你將如何運用這筆款項。在商業地產方面，最重要的是讓對方相信你的判斷是准確的，並且你有能力及時還款。

6. 財務狀況混亂

有時候，投資商業地產的主體有時候並不是個人，而是一家公司。比如要買一處新的酒店、學校，甚至一棟辦公樓。這時候作為經營者，對於自己公司的財務狀況就一定要十分注意。有些朋友可能在中國經營生意十分成功，但是因為不熟悉加拿大的財務制度，同時又因為工作繁忙，所以財務狀況略顯混亂。這在貸款時是很致命的。

保持一個良好的財務記錄在加拿大相當重要，包括年終的財務報表。而一個凌亂的財務記錄不僅可能讓自己對企業的情況造成誤判，在貸款時也會讓你無法提供有效的文件，或者讓信貸機構懷疑你的經營管理能力，以至於根本無法獲得貸款。

避免這種情況最好的辦法就是雇佣一個專業的會計，同時選擇一位專門從事財務管理的顧問。這是管理公司財務的需要，也是能獲得貸款的保證。而且就像我們曾經在《海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣》裡所紹過的，一名優秀的財務顧問本身就是一個商業地產投資團隊中不可缺少的人物。

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科學技術是第一生產力，科學技術也是經濟指標裡很重要的基本面…

日前多倫多在世邦魏理仕的年度技術人才城市排名中名列北美發展最快的科技市場。在北美前50個大城市中，排名從去年的12位上升到目前的第6位。結合這一報道和近期一系列多倫多商業方面的消息，Daisy黃嵐想和大家分享一下從科技人力資源角度對多倫多樓市可能產生的影響，先來看一下報道：

根據世邦魏理仕2017年度科技人才評選報告，多倫多是北美發展最快的科技市場，基於其吸引和培養科技人才的能力，多倫多從第12位上升到第6位，主要得益於2015年至2016年科技類就業數量大增，新增了22,500個技術工作崗位。多倫多也是高科技企業經營業務的最具價值的市場之一，而從成本和人才質量來看也是北美高科技企業投資性價比最高的地區。

報告中提到“多倫多在成為世界級高科技人才方面正處於領先地位，特別是在人工智能領域”，過去一年以來，多倫多的技術勞動力的增長速度令人難以置信。從2015年到2016年多倫多新增加的科技工作是紐約和舊金山灣地區新增的總和，這顯示了多倫多的科技產業充滿活力。多倫多每增加4個工作機會中就有一個是科技類工作。科技公司現在占據了多倫多所有現有辦公空間需求的20％以上。”

根據世邦魏理仕的報告，多倫多也被認為是北美第二大經營科技公司的最便宜的市場。在多倫多經營一家500人的科技公司的估計成本（考慮人才和房地產成本）總計2590萬美元，遠低於最便宜的美國市場俄克拉荷馬市的3390萬美元。即使你消除了加元對美元的折扣效應，多倫多仍然是北美科技公司最具成本效益的市場之一。與紐約、舊金山、和波士頓等主要市場相比，無論彙率如何變化，多倫多在人才和辦公室成本方面仍然相對便宜。

Daisy黃嵐認為，毋庸置疑多倫多已經成為眾多頂尖國際公司的高質量的人才庫，加上加拿大的移民政策，使多倫多能夠從全球吸引最優秀的人才。這和美國舊金山灣區硅谷的發展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美國以外地區，這也是為什麼加州一直以來是民主黨的票倉，因為從硅谷大佬到技術打工仔，都是被長久以來包容的多元的加州文化所吸引。特朗普總統上台後的一系列政策正使得多倫多在人才方面有機會進一步縮小和硅谷的差距。上個月Google谷歌總裁施密特在多倫多湖濱未來城市創新發布會上的一番表述更是實實在在地印證了他對加拿大移民政策的看好和對多倫多的信心：“加拿大是移民之國，多倫多市移民之家，太好了，你們要知道技術是由移民驅動的！我們美國的某人（特朗普）應該好好學學，我真心希望加拿大繼續現在的移民政策… 因為移民將是國家成功和經濟繁榮的基石。”

相關居外資訊：【Sidewalk Labs主腦親自解讀：為什麼多倫多是打造“未來社區”的理想城市】

說到經濟基本面不得不提辦公樓地產，它是商業地產的一類，也最能體現經濟好壞。近年來，雖然資源類企業比較低迷，但受高科技行業增長的推動，多倫多市區辦公樓的空置率在北美各大城市排名中都處於低位，9%，也就是說辦公樓出租率非常飽滿，多倫多辦公樓空置率在2017年第二季度更是達到近年來的最低，從第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企業帶來的是更多的商務旅行和人員流動，這也和多倫多的酒店物業市場產生了聯動。就在10月份，多倫多市中心最具標志性的酒店之一的喜來登中心酒店以3.35億美元創紀錄的價格轉手，這是加拿大有史以來規模最大的單一酒店交易。這家酒店原為萬豪國際集團所有，是多倫多最大的會議酒店，位於多倫多金融中心的一個顯著位置，靠近Bay和Queen大街的交彙處，與市中心30公裡長的地下PATH網絡直接相連。據悉，買方將進一步投資裝修，確保酒店繼續在多倫多市中心占據主導地位，並預計在未來兩年每年業務增長8％。總體來看，多倫多的堅實的基本面正在推動一個高度活躍的酒店投資市場，該市場在2016年的交易額達到了41億美元——這是自從近十年來所未見的規模。截至2017年第三季度，估計有28億美元的交易記錄，多倫多幾乎占了三分之一的數量。

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Daisy黃嵐曾在2016年6月發表過原創的針對宏觀基本面的文章【多倫多房價上漲終極解密】。時至今日2017年底，黃嵐認為加拿大在資源和傳統產業不振的倒逼下正在尋找並已經找到了新的決定性的增長點，那就是移民的開放政策和多倫多作為全球高科技人力資源和高科技產業熱點城市的興起。短期內由於貸款政策的影響可能會讓市場有一段時間的盤整，但從長線來看樓市基本面必定看好。

責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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根據多倫多地產協會最新的報告，在過去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地產交易。這一數字較之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，則下降了13.3%。新上線房源於11月達到14,349套（棟），相比去年11月增長了37.2%。

地產協會主席Syrianos表示， “我們看到，今年秋季，GTA居民的購房需求正在逐步上升，而且還超過了正常的季節性趨勢。與當初溫哥華所經歷的情況類似，安省公平住房計劃，和海外買家稅所造成的影響正在減弱。更重要的是，即將於明年1月生效的新的抵押貸款規範，也將促使一些家庭加快他們的購房決定。”

根據地產局的數據，房價指數(HPI)綜合基准價格在2017年11月較去年同期上漲了8.4%。與去年同期相比，所有房屋類型的均價下降了2%。這很大程度上是因為相對於去年11月，今年11月的獨立屋銷售所占的比例較小。在價格增長方面，高密度住宅類型的價格漲幅仍然是一馬當先。與2016年11月相比，公寓的均價成兩位數上漲。

多倫多地產協會市場分析部主任，Jason Mercer 表示：“市場中各個部分的變化情況是不同的。根據今年春季對消費者購房意願的調查，我們依然相信，目前Townhouse和Condo市場的供求情況要比‘獨立屋’和‘半獨立屋’市場，來的更加均衡。我們將在明年1月底發布更多關於2018年消費者意向的信息。屆時多倫多地產協會，也將發布第三個‘年度市場回顧及展望報告’。”

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區11月獨立屋交易3,131宗，數量上較去年同期減少19.1%。獨立屋均價$996,527，較同期下降了5.8%。在交易數量上，多倫多市為812套，均價$1,276,184。數量和價格均居於全市之最。位於西部的皮爾區634套，數量上名列第二。

在皮爾區，11月獨立屋均價為$897,500，其中Brampton售出352套，數量為全區最多，但均價最低，僅$776,280。密西沙加售出227套，位於第二，但均價最高，為$1,060,211。Caledon

僅售出獨立屋55套，均價$1,001,753。

Halton區11月售出獨立屋398套，均價$1,050,176。其中Oakville售出138套，均價$1,438,656，兩者均位居第一。Burlington售出110套，均價$871,879，均位於第二。Milton售出96套，均價$841,998。Halton Hills僅售出54套，均價$790,683。

半獨立屋

半獨立屋方面，整個大多地區11月共成交741宗，數量上同比下降6.2%。半獨立屋均價$730,668，同比上升1.2%。

多倫多市共售出半獨立屋267套，均價為全市最高，為$904,711。

皮爾區共售出半獨立屋277套，數量上居全市第一，均價$638,927。其中Brampton售出最多，為158套。但均價最低，為$610,699。密西沙加售出量第二，為109套。但均價最高，為$679,543。Caledon僅售出半獨立屋10套，均價$642,230。

Halton區僅售出半獨立屋39套。Oakville售出8套，均價最高，為$719,037。Halton Hills僅僅售出2套，均價第二，為$628,450。Milton售出19套，數量上最多，均價第三，為$627,521。最後是Burlington，售出10套，均價僅$555,100。

Condo鎮屋

整個大多地區11月售出Townhouse共計558套，較去年同期減少9.3%。Townhouse均價$627,700，較去年同期上漲4.8%。

多倫多市共售出Townhouse 184套，均價$632,713，為全市第一。

西部的皮爾區共售出Townhouse 191套，數量上位居全市第一，均價$515,587。其中密西沙加售出142套，均價$540,345。Brampton售出49套，均價$443,837。Caledon沒有交易記錄。

Halton區11月僅售出Townhouse 67套，均價$525,580。其中Burlington在數量和價格上均位居第一，售出數量為28套，均價$575,525。Oakville在數量和價格上均位居第二，數量為22套，價格為$519,700。Milton售出10套，均價$458,039。Halton Hills售出7套，均價$440,771。

Condo公寓

11月大多倫多地區售出Condo共計2,210套，數量上較去年同期減少7.9%。但Condo的價格比去年11月卻狂升16.4%，達到了$516,965。

多倫多市占據了11月Condo交易數量的三分之二以上，達到了1,606宗，均價為$555,396，同樣為全市之首。

皮爾區售出condo 298套，均價$386,182。其中密西沙加售出247套，均價$394,806。Brampton售出51套，均價$344,420。Caledon沒有成交記錄。

Halton區11月共售出Condo 87套，均價$443,687。其中Oakville售出32套，均價$459,918，價格與數量均位於第一。Burlington售出31套，均價$455,565，數量與價格僅次於Oakville。Milton售出23套，均價$408,083。Halton Hills僅售出一套，價格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均價$698,436。

多倫多市共售出97套，均價$1,002,904。皮爾區售出142套，均價$599,580；Halton區售出114套，均價$646,377。

皮爾區中，Brampton售出最多，為100套，均價$572,286，為全區最低；密西沙加售出26套，均價全區最高，為$688,990；Caledon售出16套，均價$624,881。

Halton區中，Oakville售出47套，數量居於第一，且均價遠高於其他地區，達$712,185。Milton銷售數量次之，為68套，均價$597,548。Burlington售出17套，均價居於第二，為$613,584。Halton Hills售出8套，為全區最少，且均價最低，為$585,800。

責任編輯：Zoe Chan

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