Category: Special Investment Column

什麼是超級簽證？

超級簽證（Super Visa）是父母、祖父母超級簽證的簡稱，它是加拿大聯邦移民部簽發給加拿大公民或永久居民的父母或者祖父母，以方便他們來加拿大與家人團聚的一種10年多次往返訪問簽證。

超級簽證的優點：父母或者祖父母持超級簽證來加拿大，每次最多可停留兩年，兩年期滿還可以申請延期最多兩年。而如果持普通10年多次往返訪問簽證來加拿大，則每次最多只能停留半年，期滿延期每次也最多只能延期半年。

誰有資格申請超級簽證？

如果申請人想要申請超級簽證，必須符合以下條件：

1. 其子女或是孫子女是如下兩種身份之一
   • 加拿大公民
   • 加拿大永久居民
2. 其子女或孫子女提供足夠的財政支持，根據IRCC官網，其收入需達到下圖顯示的家庭人口數的最低要求（Low Income Cut-Off）

3. 申請人本人符合可允許入境加拿大的條件

加拿大簽證官在決定某人是否符合可以入境加拿大的條件時，常通過以下幾點判斷其是否會在訪問結束時選擇離開加拿大：  

• 與居住國的聯結關系
• 來訪目的
• 家庭和財政狀況
• 居住國經濟和政治方面整體上的穩定性
• 加國方面的邀請

4. 需證明已經購買了至少一年的加拿大醫療保險，該保險足夠支付其在加國停留期間的醫療費用
5. 已完成加拿大移民局規定的健康體檢

常見問題

疑難1：超級簽證與旅游探親簽證有什麼不同之處？

目前，持探親旅游簽證入境加拿大者，一次停留時間最長僅為6個月。如想在加拿大逗留更長的時間，須在簽證到期前申請延期，每次續簽期限仍以6個月為限。而超級簽證持有者可合法在加拿大一次停留最長2年時間，兩年期滿還可以申請延期最多兩年。

疑難2：超級簽證是多次入境簽證嗎？

是的。超級簽證是有效期為10年的多次入境簽證。

疑難3：我現在正在擔保我父母移民，還可以幫父母申請超級簽證嗎？

可以。超級簽證的主要目的之一是讓處於團聚移民申請輪候期的父母或是祖父母，與居住在加拿大的家人有更長時間的相聚。因此，您在申請父母團聚移民的同時也可以幫（祖）父母申請超級簽證，二者相互不影響。 

疑難4：留學生父母是否也可以申請超級簽證？

由於留學生不是加國公民或是永久居民，所以他們的父母和祖父母不能申請超級簽證。留學生獲得移民身份以後，他們的父母和祖父母就可以申請超級簽證了。

疑難5：我是加拿大公民/永久居民的父親（或母親），符合申請超級簽證的資格。我在居住國有一個需要我撫養的家屬和我一起生活，他/她是否也能夠申請超級簽證？

不能。這類人士不符合申請超級簽證的條件，不過他們可以申請普通的探親旅游簽證。

審批時間

根據移民局官網，如果申請人在中國申請超級簽證，以2017年10月19日查看為例， 審批時間大概需要88天。

總結語

加拿大是一個充滿了人道主義關懷的國家，超級簽證的出現舒緩了家庭團聚移民申請的積壓情況，讓處於團聚移民申請輪候期的父母或祖父母，與居住在加拿大的家人有更長時間相聚，共享天倫之樂。

然而，超級簽證的申請材料較多，相比常規訪問簽證手續更加復雜，天綺移民建議您找專業人士幫您申請。

如果您需要了解更多的信息，歡迎您透過居外咨詢天綺移民。

 

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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投資置業，價格是頭等需要考慮的大事。那麼，投資公寓的每平方英尺價格為什麼會有不同呢，地鐵各站點區域的公寓尺價到底分別是多少呢？今天DAISY黃嵐就來與您聊聊這個話題。

從目前的數據看，多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。現在熱門地段租房難，已經是一個不爭的事實。地鐵沿線公寓受青睞的最大因素就是，交通相對便利，現金流強大。9月份33 Yorkville兩日售罄的場面更是讓Condo市場火上澆油。

之前，黃嵐分享過地鐵沿線租金榜，本期【黃嵐地產榜】繼續獨家發布地鐵沿線公寓呎價3D鳥瞰。Daisy黃嵐選取的是2017年1月至9月的地產局成交數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的成交價信息。請先看圖（紅柱越高，尺價越高）…

通過上圖我們可以看出：目前Condo尺價超千元的地段無一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融區U型地鐵沿線（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地帶），其中富豪區的Rosedale玫瑰谷站，以及緊鄰高端商業街的Bloor和多大的Bay站，連同Museum站更是摘得三甲位置，尺價分別在1301加元、1231加元、和1221加元。地段對於Condo保值增值的重要性不言而喻，這裡的地段的意思並不僅限於地鐵沿線。在Condo迅速上漲的時期可能地段的優勢地位並不十分明顯，但如果Condo市場進入平緩期，那地段的價值就一定會凸顯出來。

市中心的Condo當然含金量比較高，而其他地鐵沿線區域也各有特色。

• 往北一點的中城區Yonge和Eglinton一帶，高科技產業聚集，著名私校林立，也是高端人士喜愛的地區，房價相對金融區有優勢。規劃中的東西向新地鐵線將使這裡成為繼市中心後又一個兩條地鐵線的交彙地。潛力很大。目前尺價在 800 ~ 900加元。

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• 北面地鐵沿線北約克（North York）地區是中產亞裔（華人，韓國人…）偏愛的地區，這裡交通、購物、餐飲等生活的各方面都很方便。隨著大多倫多地區的向外擴張，這裡可以說是大多倫多真正的物理中心，到大多倫多哪裡都方便，十分宜居。尺價800 ~ 850加元。

• 北約克地鐵東向延伸線（尺價600左右）和旺市（Vaughan）剛剛落成的地鐵延伸線（尺價600左右）。特別值得一提的是旺市作為多倫多市的衛星城在市政建設方面經常投入大手筆，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由於地鐵的連通正在形成產業聚集，生活便利，通勤時間可承受的新熱點地區。

• 再有就是西邊的怡陶碧谷（Etobicoke）地區中產聚集，族裔均衡。由於產業發達，工薪上班族在這裡購買Condo方便實惠，從圖中可以看出怡陶碧谷核心區的尺價在850加元左右。

• 東邊地鐵沿線的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地區是華人的老聚居區，Condo不算很多，尺價700出頭。

最後附上多倫多地鐵總覽圖，方便讀者對照和不時之需。

更多您關心的地鐵站區域的尺價詳情和信息，或您對投資公寓還有什麼疑問和需求，歡迎透過居外聯系Daisy黃嵐金牌團隊。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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有過買房經驗的朋友一定知道，地段的好壞對房屋的投資價值和升值前景可謂至關重要。可如果要和商業地產比起來，這些影響就只能是小巫見大巫了。在投資商業地產時，發現一個好的地段可能讓區區幾十萬的投資獲利百倍，而一個糟糕的地段也可能讓上千萬的投資血本無歸。

投資商業地產時，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。當然，這只是理想情況。實際上這麼完美的地段可謂少之又少。因此怎樣選擇地段，對於影響地段優劣的不同因素需要怎樣取舍，這就非常考驗一個投資者的商業眼光。

下面就是一些挑選投資地段時所需要注意的原則。

1、選擇地段必須適合商業需求

在選擇地段方面，投資商業地產遠比購買自住房要復雜得多。不同種類的商業投資對地段的要求各有不同。比如，你如果要購買一處現成的物業來從事零售業或者餐飲行業，那你挑選的地方就必須有足夠多的停車位和和足夠方便的行人交通，另外物業本身還得配上有吸引力的裝飾。如果選在交通要，那還能引來不少過路客。比如筆者目前手中有一處待售的著名連鎖餐廳租用物業，就位於大多倫多西部的交通樞紐位置，且售價僅100萬。在成本較低的商業地產中可以說是一個相當理想的選擇。

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一般來說，一些大品牌就很注意這個問題。但凡是有人氣的路口都會有他們的分店。因此如果您的財力足夠雄厚，甚至可以考慮投資購買整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投資回報往往也能夠保證。比如筆者手上的另一處占地近5英畝的Plaza，就位於密西沙加的繁華地段，其上還有Mr Greek, Thai Express等多個加拿大著名的連鎖餐飲品牌，因此也是投資商業地產一個不錯的選擇。

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如果您從事的是小型的批發行業或者制造業，那地段和客流相對不是那麼重要了。但是您必須確保自己的經營符合政府在區域規劃方面的規定。此外，還得考慮這個位置是否利於員工上下班，以及是否能在周邊找到合適的雇員。

而對於那些個人的、專業化的，或者創造性的工作，交通要素就更加重要了。而且無論是買是租，這些企業通常都需要一棟寫字樓或一間辦公室，而且還要有足夠快的網絡。對這樣的企業來說，留住員工是關鍵。因此選擇市中心商業區，或是交通樞紐的位置往往會帶來不小的戰略優勢。

2、物業是否需要維修翻新？

如果您有意投資商業地產，並且找到了一塊地段合適的地皮，或者在合適的地段找到一套現成的物業，那麼您還得問自己另一個問題：“它是否需要翻新改建？”

如果您選擇的物業是租用的，那麼您就必須和物業的擁有人商量這個問題。如果對方不同意，那麼很遺憾，這不是一個合適的地點。如果對方答應了，那麼您就需要制訂一份合同，寫明哪些事情需要完成，明確的最後期限，以及不按時完成工作的懲罰。這些條款需要寫在租約上。

如果您是要購買現成的物業，那麼就得聘請有資質的檢查公司，來對建築進行評估。評估內容會包括建築本身的缺陷，以及建築內部和周邊環境是否有污染。評估的結果將會是選址的重要參考，也會是和買賣雙方談判的焦點。越早意識到這些問題，今後就能避免越多的麻煩。

另外，在選址時還要注意，無論完成翻新的人是誰，都可能受限制於當地的法律法規。一是受限於當地的分區規劃（在某些區域可能不允許從事某些行業），二是房屋本身可能是歷史建築，或者受到特別的保護。這種情況下，對房屋的改造必須獲得特別的批准。有時候，即便是一些很小的改動，也需要經過許多繁瑣的流程，而且最後還未必會通過。因此如果投資這樣的物業，就必須要謹慎選擇。

這點對於學校、酒店之類的地產投資尤為重要。而如果你是想投資這些的行業，那麼不僅要考慮地段和客流，更得考慮設備的問題。比較穩妥的辦法是購買一處現成的學校或酒店物業。對這類投資而言，配套設施是生意成敗的關鍵。購買現成的帶有設備的物業能省去不少精力和風險，從整體上講是有利於節約成本的。

比如最近筆者在安省漢密爾頓市，臨近麥克馬斯特大學的一處內部盤，有兩棟總面積近3英畝的大樓就頗受一些實力雄厚的投資者的青睞。其中最重要的原因就是兩棟大樓設施齊全。其中的一號樓很適合作為教學主樓，高科技現代化教學設備一應俱全，還有一個134座的大禮堂。而另一棟樓不僅能作為教學樓，還可以改建為宿舍、醫院、養老院、托兒所等多項用途。

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3、考慮當地的稅收

在加拿大，地方自治程度很高，不同區域的稅收可能大相徑庭。在選址時一定要弄清需要繳納哪些稅，還有需要有哪些基礎設施，以及和這些設施相對應的養護和維修責任。比如，互聯網，垃圾回收，門前道路的養護，還有電力和天然氣，這些都是在投資和選址時應該考慮的。

4、考慮未來的企業成長

在選址時，最好是留下一些空間，以備今後的企業成長。但一個很現實的問題是，在企業擴張之前，您必須為一些空余的空間支付額外的成本。所以，比較合適的辦法是，做一個空間上的規劃。在選址時將空余空間控制在適度的範圍之內。而且在企業規模擴展之前，最好能把這部分空間先給利用起來。在這點上，一個好的企業計劃至關重要。

5、區分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前說的，如果一塊地方在面積、布局、環境，和外觀等方面都完全符合法律規定的情況下，能最大限度得幫助到今後的日常運營，那這就是一個好的地段。但是這些要求往往不能同時滿足。如果同時滿足，那又意味著價格高昂。這個時候您就必須區分什麼是自己“需要”的，什麼是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是錦上添花。

這個問題在購買一棟現成的商業物業時表現的尤為明顯。因為物業裡附帶的配套設施會影響價格，很多時候你還很難不要這些設施。這時候，您最好列出一份必備清單。如果某處物業或者某塊地皮不符合“必備條件”，那麼最好是毫不猶豫地把它排除。這個必備標准也不宜太過繁瑣，必須明確這些真的是“必不可少的底線”。否則幾乎沒有什麼物業會完全符合要求。

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一個最簡單的取舍辦法，是給每個物業打分。物業的每一個特質都可以用分數做比較，從1（最差）到10（最好）的列出每一項的評分。當然，物業不同的特質對今後經營的重要性也是不一樣的。比如一棟現成的寫字樓，可能它的接待區非常完美，但在你未來的經營中，接待區可能不是那麼重要。所以如果您對自己的經營領域非常了解，對未來的企業規劃也非常清晰，那麼在計算時就應該給每一項特質加權。最後計算出來總分最高的那處（或者那幾處）物業，就是您所應該選擇的。

6、最重要的一點：做好規劃

無論你購買的是一棟現成的物業，還是一塊可供開發的空地，除了了解它的外形、位置、價格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能夠承受多大的開支。如果您已經有了一個清晰的商業計劃，那麼您一定知道自己會在租金和貸款上花多少錢，需要購進那些設備，對物業做出那些改造，以及當地的稅收情況怎麼樣。對這些的詳細分析，可以讓您知道，自己是更適合買一套物業來做商業投資，還是租用現成的物業。

一般來說，租賃可以讓您擁有更多更靈活的資金。當然，在未來租金很可能上漲。而購買一套物業則會提升您的企業資產，但一來一次性開支會更大，二來還有抵押貸款的問題。

這種情況下，最好的選擇是尋找一個專業可靠的商業地產顧問。他/她能幫您做出最明智的選擇。地產顧問通常都會十分了解這個地區的地產情況，並且熟悉分區規劃的法律和規定，也能發現該建築的潛在問題，並且為您分析建築所在的位置，以及是否和今後的用途相匹配。

責任編輯：Zoe Chan

 

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