Special Investment Column – Page 76

CRS或引發美國房地產投資新高潮 | 美國

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照中國稅務總局公佈的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有70天左右。

根據《國際金融報》報導，“五大行”的“工農中建”四行，以及“股份制商業銀行”中的光大銀行、中信銀行、華夏銀行、民生銀行、浦發銀行、恆豐銀行均已在其官網宣佈啟動對存量非居民個人高淨值客戶涉稅信息進行盡職調查的公告。另據消息稱，部分銀行雖然未在官網發佈公告，但相關工作已在有序進行。（海外理財投資）

什麼是“CRS”？

這一切都源於自7月1日起施行的“中國版CRS”——《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。《管理辦法》由中國國家稅務總局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會聯合發佈，被稱為“中國版CRS”。

而CRS（Common Reporting Standard），即“共同申報準則”，則是經濟合作與發展組織（OECD）受二十國集團（G20）委託，為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅而在2014年7月發佈的有力信息工具。

“中國版”CRS來勢兇猛，排查對象為非居民金融賬戶。普華永道中國稅務及商務諮詢合夥人許曉揚先生表示，排查對象包括了“持有海外（即CRS參與國的）金融賬戶或購買海外（即CRS參與國的）具有現金價值的保險或者年金等的中國籍個人”。

按照規定，2017年12月31日前，金融機構就需完成對存量個人高淨值賬戶（截至2017年6月30日，金融賬戶加總餘額超過100萬美元）的盡職調查。也就是說，現在距離在CRS參與國有資產配置的高淨值人士的摸排調查截止日僅有兩個月的時間！

在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！

>>>CRS全球徵稅啟動，國人的海外資產何處安放？

美國房地產是合法應對CRS的救命稻草！

美國房地產是當前應對CRS調查的最佳選擇！中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青先生表示，目前美國並沒有加入CRS，將資金轉移到美國賬戶是短期內有效的規避方式。而《國際金融報》的相關報導也指出，配置不動產是非常好的解決方案。

新浪網有報導顯示，按照中國富裕階層資產轉移目的地排行來看，前5名的中國香港（22%）、美國（21%）、加拿大（16%）、瑞士（9%）、新加坡（6%）中，僅有美國不在CRS名單。

Image 1_US Flag and Home — 在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選

另據騰訊房產報導，除了美國並未加入與中國相關的CRS計畫的因素，海外資產配置主流的房地產投資，也不屬於CRS交換信息行列。綜上所述，對於應對CRS，將資金投入到美國地產會非常有利。在非CRS國之一的美國進行置業投資，已成為當下中國高淨值人群在CRS全球徵稅時代調整全球資產佈局的首選。

除了應對CRS的意義層面，美國房地產本身也極具投資價值。根據外媒HousingWire報導，在美國房地產的海外投資者國家來源中，中國連續四年排名第一。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。美國房地產的投資市場火熱、地產價值猛增，從投資回報的角度考慮，高淨值人士也可以將美國房地產加入到“投資一籃子計畫”裡。

同時，據《南華早報》報導，由於政府加強了對於資金外流的管控，中國的投資者普遍選擇將海外的投資所得進行二次投資，而不是轉回國內。這些投資者經驗十足，並且能夠理性地選擇投資方式。據報導稱，他們近年仍然對美國房地產持樂觀態度，投入了大量資金，由此也證明了美國房地產的投資價值。

美國房地產投資機遇：不僅有房屋投資，更有土地投資

與我國的情形不同，美國的房地產投資組合中，更有土地投資的板塊。土地作為不動產核心價值部分，是後續土地價值增長的源頭。土地投資集中於主要發展城市沿路具有策略性的未開發土地投資。城市的增長路徑就是土地的增長路徑。因此，土地投資者在房地產投資市場中扮演著“預言家”的角色。

土地投資具有安全、穩定以及抗週期性的特質，同時，土地更是有高幅度的價值上升空間。以美國華盛頓大都會區為例，自1984年第四季度到2016年第一季度，平均土地單價由$72,007美金增至$252,038美金，翻了近四倍。而美國仍處於2008年金融海嘯後的經濟復甦期。如果將數據細分，則可以觀察到，在2008年金融危機後，華盛頓的平均土地價值自2012年第一季度之後一直保持上升趨勢，平均土地單價由$209,117增至$252,038美金。僅在四年期間，平均土地價值的增幅已經超過百分之二十，漸漸走出金融危機的陰影，

在土地投資概念對於國人仍然有些陌生大環境下，投資者更需要富有經驗的土地管理團隊進行相關指導。其中，來自北美的和頓國際集團（Walton International Group Limited）已經具有了超過35年的土地投資與開發經驗。作為一家跨國地產投資、開發集團，和頓專注於調研、收購、執持、規劃及開發位處北美主要經濟發展走廊中位置顯要的土地。和頓對土地規劃及開發採取長期發展策略，是土地投資的“先驅者”。

在合理規避CRS及美國地產投資狂潮的當下，和頓作為美國土地投資專家，對美國房地產行業持有十足信心。就目前的市場行業來說，和頓給出了當前美國市場最具潛力的地區：得克薩斯州。得克薩斯州的三大城市：休斯頓、達拉斯和奧斯汀都是城市對外擴張的代表，是極具潛力的投資區域。其中休斯頓是最為突出、最具投資價值的城市。作為得克薩斯州的第一大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，休斯頓以穩定的油價成為世界能源之都，還有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。相信在不久後，休斯頓將能提供更多的就業機會、吸引更多的海外投資。同時，根據美國人口調查局近期公佈的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之一。

綜上所述，和頓有信心，規避CRS會驅動更多海外投資者湧入美國，使美國房地產市場再創新高。

責任編輯：Zoe Chan

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海外商產投資101：搭建決策顧問團隊秘訣（上）| 加拿大

在進行重大的商業決策時，組建一個顧問團隊往往是非常有必要的。尤其是進行類似商業地產這樣的投資時，由於涉及到的專業知識異常龐雜，並且投資成本偏高，所要付出的後續心力也較大。因此一個完善的顧問團隊就尤其重要。它能幫你省去不少麻煩，也能節約大量的時間和成本。同時顧問團隊還能幫你規避風險，避免許多不必要的開支和可能帶來的負債。

了解你的顧問團隊必須具備哪些特質，知道他們可能怎樣幫助你，這樣才能正確發揮他們的作用，並且為制定投資策略提供積極有益的幫助。

顧問團隊中的成員必須是專業人士，並且能夠花費足夠的時間和你一起工作。他們最好要有豐富的商業地產交易經驗。如果你有一個長期合作的，深受信任的專業人士，比如一個優秀的商業地產經紀，他/她往往還會向你推薦其他適合的人選。

一般來說，在一次商業地產的交易中，以下人員是必不可少的。

1、商業地產經紀

一個好的商業地產經紀甚至可能成為你能成功投資商業地產的前提。一個好的商業地產經紀，還會十分了解當地的房地產市場。此外，很多優質的商業投資機會都是暗盤，而一個優秀的商業地產經紀往往能得到最一手的獨家資源。因此，找到一個好的商業地產經紀，將是投資商業地產不可或缺的一步。

而作為投資人，在選擇經紀時也一定要注意，除了確保所選擇的經紀有足夠的資質和能力之外，最好還能確定他/她對你所投資的行業有充分的了解。因為商業地產與一般的房屋買賣不同。不一樣的商業類別往往涉及到截然不同的知識，對物業和地段也會有相對特殊的要求。找到充分了解你這一行的經紀，可以讓一切事半功倍。

地產經紀可能是顧問團隊中最重要的角色，因為他們幾乎會從頭至尾伴隨整個交易的過程。

2、會計師

你的會計師可以檢查你公司的財務業績和戰略計劃，並幫助你權衡在此時此地購買一處商業地產，究竟是不是一項明智的決定。會計師還能幫助你在財務上做好必要的准備，確保你所制定的預算方案是切實可行的，同時他們還能幫你向銀行提交最新的財務報告。如果你想讓整個交易更加優化，他們還能提供許多能讓你合理避稅的建議。

3、銀行代表

一旦你決定需要購買某處商業地產，那你一般就需要去面見銀行代表。他/她能幫助確認你有多少錢可以投資，以避免承擔過多的債務，或者每月給你的現金流帶來過大的壓力。

銀行代表還能針對你的預算方案給出“二次建議”，以確保你已經充分了解了你今後可能要承擔的所有費用。事實上，這點非常重要。因為這些費用可能會被忽略。而更重要的是，他們會為那些項目提供資金。

通常，這些項目包括了如下內容：

對物業進行翻新或重建
搬家費用
添置設備的費用
搬家時停產所造成的損失
為應對意外情況所預留的經費

特別需要注意的是，有些銀行會對某些領域的客戶提供優惠政策。比如，你可以獲得更高比例的融資；你可以有更多的時間來還款；在你新店開張的頭幾個月裡，如果開支過大，你甚至可以暫緩償還本金。因此，在選擇銀行時，最好貨比三家。

4、律師

一旦你決定購買某處物業，並決定提出報價，那你的律師就會發揮至關重要的作用。專家都建議，一定要讓你的律師審查整個購買方案，以確保其中包含了所有必要的條件。這點非常重要，尤其是當某處房產是為一家公司所持有的時候，這其中可能隱含著多少法律糾紛，只有專業人士才能預料。此外，你的律師還能運用法律知識幫助你和對方談判。

一旦你達成了一項協議，你的律師還將審查銷售合同，並確保你將履行合同和法律中所規定的職責。比如進行產權調查、調查租賃與租戶、解決分區問題、解決未償稅，和留置權等方面的糾紛。

你的律師還可以為你提供房產的稅務和其他個人財務方面的建議。

5、承包商

如果你打算建造一幢大樓，或者對現有物業進行大規模的修繕，那你最好能雇佣一個建築承包商。在選擇承包商時，你可以從商業伙伴或其他顧問那裡獲取一些建議。

先不要馬上敲定某個承包商。最好是給自己多幾個人選，從他們那裡獲得些參考資料，再走訪一些他們以前的客戶，了解一下他們在行業裡的口碑。這點十分重要。一旦你最終選定了一家公司，你就應該制定一份合同，其中包括對要做的工作的詳細描述，時間表和價格。

制定合同時，一定要盡可能把每個細節都寫清楚。每項條款越是具體，之後可能發生的糾紛就越少。

6、運營效率專家

很多華人投資者可能不是很注重這點，或者一般投資人在事實上自己就兼任了這個角色。如果你是一個非常精通此道的人，這當然是可以的。但如果你想尋求更專業，也更精確的意見，那麼找個運營效率專家來評價一下所購物業的潛在價值，就十分有必要了。

這點對於制造業的投資者尤為重要，因為這一行業決定了，他們必須把機器和設備的生產效率提升至最佳狀態。

一旦你購買了你所心儀的商業物業，效率專家就會建議你把所有的工作都安排好，以便最大程度減少浪費，並且讓時間效益最大化。

當然，一個好的商業地產團隊並不僅僅止於這六名角色。具體還有哪些，我們會在下期為大家介紹。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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和頓：特朗普稅改框架文件出台助力美國房地產市場 | 美國

據《華爾街見聞》報道，美國總統特朗普和白宮國家經濟委員會主席科恩都在當地時間10月16日表示，美國稅改必須在今年完成落地。特朗普同時補充道，與參議院共和黨領袖麥康奈爾的關系緩和，兩人都希望今年底之前看到稅改落地。

稍早之前，據《紐約時報》9月27日報道，美國總統特朗普當日在印第安納州發表稅改演講，公布了最新的稅改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載壹遇、美國史上規模最大的稅改”。作為北美地區土地投資及開發龍頭企業的和頓集團（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。

稅改計劃：個人、企業不同程度受益

完整版本的稅改框架計劃共九頁，針對企業、個人等主體進行稅收改革。特朗普在演講中指出，本次稅改旨在為中產階級家庭減輕稅負。稅改的關鍵內容與影響主要在以下方面：

首先是在企業所得稅方面。新稅改框架將公司所得稅的最高稅率由目前的35%降至20%，使最高稅率低於主要工業國家22.5%的平均稅率。在對中小企業征稅方面，包括獨資企業、合夥制企業和股份制小企業和家族企業等在內的“過渡法人企業”的最高稅率從39.6%降至25%。根據框架內容，這類企業不必以公司名義繳稅，而是以所有者名義繳納個人所得稅。

降低企業所得稅有利於美國企業紮根本土發展，可以使得之前因高稅率被迫“搬出”國外的企業回到美國本土，促進美國本土的經濟發展，創造更多的就業崗位。和頓認為，企業的回遷使得更多的商業用地亟待開發與使用，對美國的商業用地需求增加，土地商業價值也同時增加。

其次是個人所得稅方面。新稅改簡化了個人所得稅的等級，從現行的7檔減至3檔，稅率分別為12%、25%和35%。同時，新稅改翻倍調高了個人所得稅免征額。單身人士的免征額從6350美元提高至1.2萬美元，以已婚夫婦為計算單位的家庭免征額則從先前的1.27萬美元調高至2.4萬美元。此外，新稅改還將增加兒童抵扣稅。

以上多項改革可以減輕個人的生活負擔，特別是對貧困的工人階層來說，勞動所得稅抵免能夠提升工資的價值。如此便可以提升民眾的消費能力，擴大內部需求，從而進壹步的促進美國的經濟增長。同樣，由於兒童抵扣稅的增加，對美國的自然人口增加，提高出生率也會有所幫助。對此，和頓相信，美國居民將由此擁有更多資金進行置業，對住宅用途的土地需求將會增長，住宅用地會由此在將來有更多投資空間。

房地產行業迎來新增長點，海外投資者新契機

值得壹提的是，新稅改框架中更指出將會在保留房屋貸款稅收抵免的前提下，取消房產遺產稅。兩者的結合無疑會刺激居民對於購買房屋的需求，促進房地產行業的發展，增強投資者對於房地產市場的信心，為美國房地產的增長勢頭推波助瀾。據彭博社9月28日，美國全國房屋建築商協會由於稅改對於房地產行業的“優待”，壹改對稅改的質疑，對特朗普本次的稅改改持支持態度。

另外，稅改框架更提出會在鼓勵就業、促進接受高等教育以及退休保障等方面增加賦稅優惠。圍繞以上內容的賦稅優惠將無疑促進地區的人口增長、穩定就業率等，對於房地產行業來說亦是壹個利好消息。

特朗普在10月16日的記者會上補充道，美國當前的經濟形勢處於上升勢頭，股市處於歷史最好水平，市值達到5.2萬億美元。與此同時，失業率降至近17年以來的最低水平。良好的經濟情況，將會為稅改提供良好經濟環境。

對於海外投資者來說，本土經濟以及房地產市場的增長趨勢將形成壹個投資美國房地產的“新契機”。特朗普在記者會更提及，“哪怕這意味著議員們不能享受周末和法定假期，必須留下來直到稅改完成。” 可見其稅改計劃實現之堅決，如稅改能按照特朗普規劃的時間表如期執行，海外投資者可在本輪新稅法周期獲得投資美國房地產的良機，將會在此周期享受稅改帶來的稅收福利外，更可期待投資項目更高的回報率。

最佳投資機會出現在休斯頓

實際上，根據外媒HousingWire 報道，在美國房地產的海外投資國家中，中國連續四年排名第壹。同時，在美房地產市場的海外投資額於去年出現飆升49%，達到15,300億美金。當前，美國房地產的投資市場正處於地產價值猛增的階段。

和頓認為，美國房地產的火熱勢頭不會降低，隨著CRS等議題的推動，會有更多海外投資者加入美國房地產的投資大軍。其中，和頓認為休斯頓是最具有潛力的城市。

作為得克薩斯州第壹大城、全美國第四大城以及墨西哥灣沿岸最大的經濟中心，以穩定的油價成為世界能源之都，擁有世界最大的醫療綜合體系及研究機構。另外，在體育業、制造業、航天業以及港口貿易運輸業等產業都做到全面發展。根據美國人口調查局近期公布的研究數據顯示， 2015年到2016年之間，休斯頓的城郊地區在城市發展以及人口增長上，都名列前茅，是美國發展得最快的城市之壹。

同時，休斯頓是美國27個超170萬人口大都會中生活水平和房價最低的地方，周圍郊區的發展也是迅速驚人。位於休斯頓西部的凱蒂（Katy）的亞洲城開始修建；南部的梨城（Pearland）被美國財經網站WalletHub評為全美人口增長最迅速城市；東南部的錫布魯克（Seabrook）作為富人區，有大批的海邊別墅以及高端住宅休假，土地投資意義非凡。

點擊查看休斯頓房源

本次川普力推的美國新稅法將在企業、個人所得稅，房產遺產稅等眾多方面有所調整，這對於到美國置業投資的投資者來說，是壹個極為關鍵的節點。為此，居外網將推出系列文章，就美國新稅法對到美國買房的影響進行持續關註。除了本文，還可以關註由居外專家撰寫的文章：淺析稅改可能如何影響美國房地產投資。

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為什麼一眾國内名人都愛選購中國香港豪宅？| 中國香港

中國香港——一個彈丸之地，有甚麼吸引力讓一眾名人選擇投資在這裡？

不得不承認，中國香港是其中一個舉足輕重的國際金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁榮的地區之一，經濟自由度排名歷年高居世界前茅。要走出中國走向世界，首選可能就是要從中國香港出發。

環顧來港定居或以中國香港為“second home（第二家園）”的富豪名人真是多不勝數。自從2006年“中國香港優秀人才入境計劃”推出，經此已取得中國香港身分証和居留權的名人包括鋼琴界知名演奏家郎朗和李雲迪、奧運跳水金牌郭晶晶、體操世界冠軍劉璇、奧運羽毛球女單銅牌周蜜，國際知名影星如趙薇、章子怡、湯唯、周迅、胡軍、黃曉明和張靜初等，他們都是無人不曉得的名人。

除了“優秀人才計劃”下的卓越人士，基本上他們都有住房的需要外，由於種種不同的原因，就連百億富豪也紛紛在中國香港買房子，試看一些例子：

星級富豪趙薇雖拿了身份証但不打算定居中國香港，原先是不需要買房的，但後來考慮女兒的教育質素，好讓女兒能到中國香港讀書而另有安排，今年“小四月”已在中國香港的國際學校上學。2012年趙薇一下子以過億港幣買下了兩套青龍頭“皇璧”復式，這棟豪宅遠離閙市，一枝獨秀豎立於荃灣青山公路汀九段，可遠眺汀九橋海景。

不過10月14日，市場就有傳趙薇丈夫黃有龍或相關人士持有的深井“皇璧”一個復式單位，近日以約4800萬元沽出，單位實用2527方呎（建築3384方呎），實呎約1.9萬元（建呎約1.42萬元）。資料顯示，黃有龍等人是於2012年以3800萬元購入，持貨5年後帳面獲利1000萬元，賺幅26%。

2013年普衡律師事務所全球合伙人兼大中華區主席李曙峰豪擲7.4億港元買下港島山頂“白加道28號”8號別墅；但貴得有道理，白加道只有51個號碼，而大部分都是洋房獨立屋，故此環境自成一派，以往一直都只有高官貴冑聚居，而且地點位於山腰，便利之余又能俯瞰維多利亞海港全景。

阿裡巴巴創辦人馬雲早於2007年以近3億港元購入傳統豪宅為家，位於港島中半山地利根德裡“Branksome Crest”頂層復式，三層總建築面積7,088平方呎，天台還附設一個可飽覽維多利亞海景的私人泳池。但始終真正富豪還是要住洋房別墅才能襯托顯赫身份，所以2015年馬雲完全不吝嗇價錢，以約15億港元天價購買山頂“白加道”22號的獨立屋，有維多利亞全海景，又極具高度私隱，房屋重建後總建築面積達（約）1.24萬平方呎。

馬雲的好友上海巨人網絡創辦人史玉柱，2011年以3.6億元豪宅購入港島西半山干德道“天彙”66樓A室復式。差不多同期，新疆國際實業董事長張傑夫以3.38億豪宅也買了這豪宅61樓B室。

騰訊總裁馬化騰2009年以4.8億港元買下南區石澳“大浪灣道”13 號別墅，直到2015年才完成重建的大屋，擁有超大的私人花園、網球場和長約25米的游泳池，大宅門隱藏在翠綠的叢林之中，而鄰居幾乎都是上市公司主席。他可能一早已知道別墅必須要較長時間的大改動，所以同期再花了約1.6億港元買入渣甸山“名門”3座頂層復式作為暫時之用。

隨著騰訊老板在中國香港買房，今年5月騰訊副總裁，《王者榮耀》之父姚曉光也花了9,800萬港元買了尖沙咀“名鑄”63樓D復式，單位2,064平方呎居高臨下可飽覽維港煙花海景，雖然要付買家印花稅1,470萬港元也絕不在乎。不單姚曉光對“名鑄”情有獨鍾，這豪宅也吸引了經濟學家郎鹹坪，差不多時間他也購入59樓E室，面積2,259平方呎，成交價8,700萬港元。

楊穎Angelababy 2013年已投資2,730萬港元購入港島南區“貝沙灣”4期2座27樓A室，三房單位1,283平方呎。今天對她來說這套房可能已經太少了！今年年初她再添兩個住宅，一個同樣是在“貝沙灣”4期1座高層C室，樓價3,600萬港元，另一個貴重物業可能是因為可省稅的原因，她用了母親董菊英名義購買，就是剛提過的西半山干德道“天彙”，一個中層A單位價值1.28億港元。

最為震撼的一宗應該算是在去年，深圳祥祺集團主席陳紅天以21億港元的天價買下山頂“歌賦山道”15號地皮，現時地盤正在興建中，報稱待工程完成後會作為自住用途。本來2015年他已經用了3.87億港元購入港島東半山司徒拔道“傲璇”5樓5,154平方呎的單位，本來可以跟中國香港著名影星關芝琳做鄰居，但始終還是嫌這裡不夠理想，目前只留作出租之用。

傲璇——美國知名建築師法蘭克·蓋瑞（Frank O. Gehry）在亞洲的首個住宅項目

從人性角度理解，擁有中國香港永久居民身份的好處，當然是仍可保留內地身份和戶籍；而且沒有政策限制生育子女的數目；另一點較為重要的是以中國香港特區護照出入境往158個國家可以免簽證，出國是多方便的事。若從投資角度分析，有很多數據支持證明中國香港地產有龐大的二手市場，只要眼光獨到的話，無論長線短線都能有機會帶來利潤。經濟課堂常常提到Demand & Supply原理，既然中國香港市場有源源不絕的剛性需求，那怕沽貨時不會獲利！

下次再跟大家研究中國香港房產的供求情況。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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康涅狄格——比鄰紐約和波士頓的美國教育之鄉（二）| 美國

康涅狄格（康州）位於美國東北部，比例紐約州，馬塞諸塞州，以及羅德島周。康州人口在美國排名僅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub網站2016年各州教育系統的分析評估中教育質量評估排名第三，受安全評分影響，總體排名全美第八^2。

承接上文，讓我們繼續來了解一下康州兩個著名的學區。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德鎮位於紐黑文縣北部，橫跨昆尼皮亞克河，占地面積39.8平方英裡。地處梅裡登市以南5英裡及紐黑文縣以北13英裡。瓦林福德鎮是連接哈特福德市與紐黑文市的紐帶，美國幾條主要的高速公路穿城而過，使這裡成為日常通勤最便利的小鎮。。

小鎮的公共交通由美鐵公司（Amtrak）及當地公共汽車提供。貨運服務則由美國聯合鐵路公司（Conrail）以及不同的汽車貨運公司承擔。航空業務可在兩地進行辦理，即距離該鎮30英裡處的紐黑文機場（Tweed New Haven Airport）以及該鎮北部出了91號洲際公路大約40英裡處的布拉德利國際機場（Bradley International Airport）。從瓦林福德鎮到梅裡登市沿線地區的梅裡登機場（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飛機。

在過去的十年裡，瓦林福德鎮已經對商業及工業基礎采取多元化發展，比起傳統的重工業，它更多的引進高科技產業。它是眾多行業和大公司的大本營，涵蓋醫療、保健、服務、高科技特殊金屬制造和研究開發等領域。巴恩斯工業園區、卡西米爾普拉斯基工業園區、沃頓布魯克工業園區和南收費公路地區的發展，極大地促進了該地區的轉型。百時美施百寶公司是鎮上最大的納稅人，它在瓦林福德鎮的梅德韋工業園區建立了一個研發中心。在91號州際公路和68號公路交彙處，設立了一個允許商業辦公園區、研發中心和酒店的內部共享區域。

最值得說明的是，美國最有名的頂尖私立學校喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德鎮。Choate Rosemary Hall原本屬於The Choate School and Rosemary Hall，同構1972年的合並，變成見天的它是美國最佳的中學教育的代表之一。學校提供豐富的學術課程以及課外活動，側重於培養和塑造學生獨特的個性。全校共有109名教師，其中65%擁有獲得本科以上學歷，采用小班授課提供學生良好的學習氛圍。該校歷史悠久，教育水平很高，徐許多畢業生都被耶魯、哈佛、賓大等頂級大學錄取，因此，在美國享有很高的聲譽。其中美國第35任總統約翰•F•肯尼迪曾在此校就讀。

現任美國總統特朗普的女兒，伊萬卡就曾經就讀於喬特羅斯瑪麗霍爾學校。2017學年的學費在4.3萬美金左右。

圖二：喬特羅斯瑪麗霍爾學校（Choate Rosemary Hall）是美國最有名的頂尖私立學校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除紐約曼哈頓以外，紐約大都會地區最大的金融區。如果我們問斯坦福德的居民，是什麼使他們的城市如此的偉大，我們可能會得到各種各樣的回答，比如洛兒卡市的墨西哥熱巧克力或者斯坦福德博物館和自然中心。除去康樂設施不說（斯坦福德在這方面幾乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是數一數二的。例如：

高師生比率：費爾菲爾德縣城市以12：1的高師生比率排名靠前。

高家庭收入：梅裡登縣的中等水平家庭收入高於州內其他地區89%，並以574,900 美元，高於康乃狄克州平均收入的89%，成為總體生活質量很高的地區。

低犯罪率：每10萬人中，只有1,934人犯罪，斯坦福躍居榜首成為最安全的社區之一，對於居民和通勤者來說，這是巨大的好消息，當然並不只這一個。

實力企業進駐：斯坦福德擁有4家財富500強企業，13家財富1000強企業以及13家新興企業，這使得它成為紐約市外地鐵可達範圍內最大的經濟區。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到紐約市的火車，一小時可以抵達，每隔20分鐘一班，便利的交通讓學生有機會接觸到美國文化和金融中心紐約。同時距離又為學生提供了安靜的學習環境。

圖三：聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）的畢業典禮

聖三一天主高中（Trinity Catholic High School）於1958年建立，最初成立時叫做“斯坦福天主高中”。1991年，學校更名為三一天主高中。學校坐落於康涅狄格州費爾菲爾德縣的斯坦福德。該地區以富裕的區域優勢擁有大量大企業而聞名於世。

小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）成立於1865年，擁有150年的悠久歷史。往年的畢業生都能如願進入理想的大學。學校教育設施齊全，有三座教學樓，兩座大型圖書館，一個表演藝術中心，四個寬闊的草地運動場，兩座先進的體育館。全校教職工有108人，師生比例低，平均一個老師對六個學生。

圖四：小海伍德托馬斯國王中學（King Low-Heywood Thomas School）校園

另外康涅狄格大學在當地也建有斯坦福校區。便捷的交通讓畢業生有更多在紐約周邊尋求實習和工作的機會。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化與房地產專家欒雅雯專欄全集

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淺析稅改可能如何影響房地產投資 | 美國

2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。

那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。

這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。

房地產投資實體稅負可能降低

美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體，哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。

符合條件的資本收益給予50%的免稅額

“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。

房產折舊和利息扣除

利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。

個人遺產稅被廢除？

此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。

聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。

居外澳新大區高級業務發展經理Wendy Zhai專欄全集

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人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？| 日本

人口縮水加劇日本房產投資是否面臨更大風險？日本房產泡沫經歷是否會重現？中國人對於日本的關注一直是複雜而熱烈的。從歷史糾葛、地緣政治、到文化生活，中國大眾與媒體手中的這盞聚光燈似乎從來沒有從日本身上移開過。

2015年起，隨著日元貶值與華人海外房產投資熱潮的興起，日本房產也成為了一個火熱的話題。幾年時間過去了，這個話題不但沒有冷卻的趨勢，更是隨著2020年東京奧運會的日益臨近繼續升溫。

2017年1至8月，居外網收到關於日本房產問詢數量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。與此同時，日本總務省統計局的數據顯示，2016年日本人口減少了近31萬人，是有記載以來人口減少速度最快的一年。面對潛在的勞動力不足與嚴重的人口老齡化，我們不禁要問現在還要投資日本房產風險是不是面臨更大的風險？

讓我們先來看看為什麼日本房產最近備受投資者青睞。雖然日本房產對於投資者而言並不像泰國、越南等地那麼便宜，但是卻有著許多獨特的優勢。

首先，外國人在日本可以直接購買帶有土地所有權的住宅，而泰國與新加坡等地是不允許外國人擁有土地產權的。其次，日本目前對外國購房者沒有任何附加限制。反觀加拿大、澳大利亞與新加坡等地則對外國人徵收超過10%附加印花稅，為當地房價降溫。最後，由於日本央行的負利率政策，使得日元成為全球融資成本最低的貨幣之一，加上日元流動性良好，日元貨幣與資產都成為良好的避險投資選擇。在當前國際經濟前景不明，美朝局勢緊張的情況下，購置日本資產在全球資產配置中有著重要意義。

圖一：日本房價指數走勢

圖標：公寓；全部住宅；住宅用土地；別墅

從2014年12月至2017年4月，日本住宅綜合房價指數連續29個月實現同比增長。2017年前4個月的同比漲幅均高於3%，高於往年同期，增幅主要驅動力來自公寓樓盤板塊。日本全國公寓房價指數在近幾年持續攀升，2015年開始，幾乎每個月的同比增幅都在6%到8%之間，漲勢驚人。反觀別墅房價則漲勢較為平緩，與物價通脹處於同一水平。公寓市場的火爆，來源於日本經濟增長帶來的內部需求與外來投資者對日本房產的青睞。同別墅相比，適合小家庭或者單身人士的公寓總價更便宜，地理位置與配套設施更為便利，無論對於剛需購房者還是投資者都是很好的選擇。開發商們也緊緊抓住了“總價低，位置好”對投資者的吸引力，推出平均面積越來越小的公寓戶型。2017年以來，東京地區新公寓平均面積均低於70平方米，而同時期大阪的新公寓平均面積更小，在55至65平方米之間。2017年東京新公寓的清盤率在70%左右，較前兩年無明顯變化。由於2016年，東京的新建公寓供給整體較2015年減少，使得東京新公寓連年大幅增加的情況有所緩解，並在7月出現了32個月以來首次庫存下跌的情況。在大阪，2017年新公寓清盤率則在73%至80%的範圍內，待售庫存也在最近連續四個月同比下降，火熱程度依舊。

那麼日本房價漲勢還會持續多久？現在投資日本房產又有哪些風險需要考量呢？

目前，日本經濟發展勢頭與負利率政策對於購房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP環比增長0.6%，是經濟連續增長的第6個月，已經創下2006年以來最長的GDP連續增長期。與其同時，日本的失業率低於3%，就業情況十分樂觀，特定行業甚至出現了勞動力供不應求的情況。這樣的就業行情與物價水平的穩定保證了居民可支配收入的健康增長。持續增長的私人消費，正體現了日本民眾的消費水平與消費意願正在持續增長。除此之外，日本長期以來實行的量化寬鬆政策，降低了房貸利率，保持日元的弱勢，同時刺激著日本當地與海外投資者的購房需求。

圖二：2010年至2060年日本人口及各年齡段人口數據及預測

然而相對於目前穩健的房市基本面，日本並沒有擺脫長期人口減少與社會老齡化帶來的潛在經濟發展挑戰。根據日本法務省預測，日本人口將在未來40年內減少三分之一。這其中，就業適齡人口（15-64歲）將減少46%，而65歲以上人口反而將增加18.5%。這意味著日本社會將同時面臨兩大挑戰：勞動力不足與老齡化加劇。不管是勞動者不夠還是老齡人口過多，對於日本長期經濟發展來看都是巨大的潛在危機。這是投資者在購買日本房產之前不得不瞭解清楚的。

但是，這並不代表日本房產會失去長期投資的潛力。

首先，日本人口的流失在地域分佈上是不均勻的。從日本不同城市人口同比變化圖中我們可以看出，近年來東京一直吸引著更多地人口，並且人口增長速度在2013年之後越來越快。神奈川縣（主要城市為橫濱）與愛知縣（主要城市為名古屋）在近些年也同樣吸引越來越多人口湧入。反觀大阪、京都與北海道則正在面臨人口流失的困境。

圖三：2001年-2015年日本各區域人口同比變化

其次，雖然日本的移民政策相對其他發達經濟體要保守許多，不過面臨人口迅速減少的問題，移民似乎是政府不得不打的一張牌。2017年3月開始，在日外籍專業人才最短可以在一年之內拿到永久居民的身份，顯示了日本政府想要留住更多高技術外籍人士的決心。2016年，外國籍日本居民已經佔總日本人口的1.8%。雖然這個比例不高，但是絕對數量也有將近230萬人，是1990年的2.6倍，這部分人群的租房購房需求已經成為市場上不可忽視的一股力量。除此之外，在日外籍人口的國籍構成也有了非常大的變化。1990年以前，在日居住的外國人以韓國人為主，中國人還佔不到10%。到了2016年，中國人已經佔全部在日外籍居民的將近40%，而韓國人只佔20%多一點。與此同時，來自菲律賓和越南的在日居民佔比也明顯增加。而這些外籍居民居住的地點也很有特點，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在東京都會區，大概10%居住在大阪與愛知縣。來自不同國家的居民在購房時偏好的位置、戶型、社區等都有所不同。這些是投資者在購房時需要考慮的因素。

圖四：1970至2016在日外籍居民比例分佈

綜合以上，日本房產投資者們在目前情況下應當將眼光放在人口增長城市中外籍人口密集的區域，明確自己的投資目標是租金回報還是長期土地增值，然後選擇相應情況下高需求的社區與戶型進行投資。雖然人口問題將會給日本帶來不小的麻煩，但在經濟形勢良好的情況下，這個問題應該還屬於政府可以調整的範疇。畢竟相對於經濟增長率常年低位徘徊，失業率居高不下的國家，只要選對標的，投資日本房產的直接風險還是可控的。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市 | 美國

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈。根據休斯頓房地產經紀人協會的統計顯示，2017年8月份獨棟別墅銷售量比去年同期上升3.4%，總銷售量達8,150。截至2017年9月底的12個月，房地產銷售總數達93,386套。土地及房屋吸收持續強勁。

年輕而充滿活力的國際城市——持續吸引企業進駐

休斯頓是全美第4大城市，而休斯頓地區則是全美第5大的大都會統計區（Metropolitan Statistical Area, MSA）。2016年的州生產總值為$4,780億美元，全美排名第2，全球則排名第25位。休斯頓機場系統提供198個國內及國際航點，而休斯頓港則是全美排名第1及墨西哥灣最大的集裝箱港口。2006年至2016年間，休斯頓的人口增加了超過123萬人，相等於平均每日增加超過330人。休斯頓亦是美國最年輕的主要大都會地區之一，年齡中位數為34.0歲，而全美的年齡中位數為37.7歲。

2017年10月上旬，坐擁$35,000億資產的全球最大銀行中國工商銀行在休斯頓開辦了其第一間辦事處。中國工商銀行於紐約、舊金山、洛杉磯和西雅圖亦設有辦事處。大休斯頓合伙公司總裁兼首席執行官鮑勃·哈維（Bob Harvey）在一份聲明中表示：“這項宣布使休斯頓與中國的合作伙伴關系得以持續，包括中國人在當地的重要投資。”

2. ICBC_Houston — 中國工商銀行於2017年10月9日開設其第一個位於休斯頓的辦事處

何以休斯頓持續吸引大量人口？

休斯頓是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市場的貿易門戶。休斯頓鄰近美國中西部地區的主要大都市中心，其地理優勢令企業的供應鏈成本減少，為城市帶來重要行業優勢，使其成為設立企業的理想地方。

點擊查看休斯頓房源

先進制造業

休斯頓在2014年被《福布斯》評為全美最佳制造業城市第一名。該地區擁有6,300家制造業公司，每年生產$800億美元的產品。

先進科技行業

休斯頓充滿活力的科技產業以能源、醫藥、航空航天等優勢為中心。美國航空航天局、得克薩斯醫療中心（世界最大醫療機構）、三家一流大學包括萊斯大學、休斯頓大學及德州農工大學為當地提供創新技術，超過175,850名高科技專業人才以休斯頓為家。

能源業

命名為“世界能源之都”，休斯頓大都會區擁有超過4,800個能源相關機構，擁有全國近三分之一的石油和天然氣開采職位。

企業總部及商業服務

專業服務及商業服務業在休斯頓地區蓬勃發展，聘請接近460,000名休斯頓人，占該地區所有就業職位的15.4％。

生命科學

休斯頓是納米技術的發源地，是世界最大的醫療中心——得克薩斯醫療中心的所在地。休斯頓擁有190多家生命科學和生物技術公司，以及學術合作伙伴機構; 設有132家頂尖醫院和保健診所，以及全國最頂級的研究設施。

房地產市場最新動向

休斯頓房價實惠，可負擔性高，持續吸引房地產投資者進入市場。住房銷售和租賃需求保持強勁。據《休斯頓商業》雜志於2017年10月12日的報導指，休斯頓的房屋銷售反彈，而且租賃活動非常強勁。獨棟別墅銷售同比增長4.2％，9月份共售出6,913套，這也比8月份的5,917套銷售量增加了約17％。上個月的房地產銷售總額達到8,150套，比2016年9月份上漲了3.4％，房地產銷售總金額同比增長10.2％至$22.8億美元。土地吸收持續且需求強大，尋求可發展土地變得越來越困難。5月份公布的人口普查數據顯示，休斯頓是美國增長速度第二快的美國城市，現在擁有230萬居民。休斯頓地區的急速增長導致周邊近郊土地處於緊張局勢，現有約420萬人生活在這些周邊縣市。

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和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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加拿大本科或研究生留學，需提前多久准備？| 加拿大

如大家所知，加拿大憑借其優質的師資及教學質量和較高的性價比，近些年已成為中國留學生最熱衷的留學目的地之一。加之政治環境和其它國家留學政策的變化，越來越多的同學選擇來加拿大留學。然而，每年有為數不少的學生因為准備時間不足，而無法順利進入加拿大院校，進而影響了申請進程。

那麼，本科或研究生留學加拿大大約需要提前多久准備呢？天綺移民建議您提前一年做准備。原因有三：

一、申請加拿大留學的例行步驟就要占據很長時間，不得不提早准備。

其中，准備托福、雅思、GRE、Gmat考試並取得合格的成績需要時間。

還有，確定學校和專業方向，准備學校的以及使館的申請材料，按照使館和學校的要求補充材料和提交新材料，學校審批和發放錄取通知書，使館受理審批發放簽證，行前准備赴加留學的大事小情都需要時間。

在進行順利的情況下，以上這些事項至少需要半年的時間才能完成。如果沒有足夠的時間，會大大降低及時留學加拿大的成功率。相反，如果准備時間充分，申請者則更容易進入好的學校以及獲得使館簽證的機會。

二、留學擔保金需要提前一年准備。

加拿大對資金要求比較嚴格，非常看重留學擔保金的總量和歷史。就資金歷史而言，一般加拿大要求有12個月的資金歷史。而中國很多家庭的收入主要用於投資，投資方式多樣化，而不是定期存款。

加之部分家長是個體經營者，資金數額雖然符合加拿大大使館的要求，但是解釋起來確存在一些實際的問題。為此，國內學生需要時間重新整合家長的資金並更加細致的准備材料，以便向簽證官解釋其資金的合理性，確保簽證順利通過。對於准備倉促，資金實在無法符合要求的學生，歡迎咨詢天綺移民為您尋找解決方案。

三、加拿大是有限錄取，也是優先錄取。

加拿大大學以公立學校為主，政府投資興建，首先滿足的是加拿大本地學生的需求，剩下的位置才給國際留學生。因此，學校名額有限。

加拿大學校，尤其是本科和研究生申請，網申的截止日期通常會在開學前半年。比如2018年9月份開學的碩士，一般在2018年3月份就陸續到了申請的截止日期。

加拿大院校一般本著“先到先審”的原則，因此一些熱門學校，即使申請截止日期沒變，也可能因為申請人數增多，很快就沒有位置了。如果您的申請提交較早並且符合學校的要求，您有可能很快被錄取。反過來，即使您的成績很優秀，如果申請的時間較晚，也可能因為錄取名額有限，被學校拒錄。例如，兩名學生各個方面的條件都相似，其中一個同學申請時間較早，那麼該學生被錄取的機率會大大提高。

如果提早准備的話，後期的安排選擇將更有余地。例如，很多學生願意住在學校裡面，但是學校的住宿要提前3個月申請。另一部分學生選擇寄宿家庭，如果申請的早，選擇的余地也會很大。然而，每到入學的前一兩個月，寄宿家庭的安排就非常緊張，如果不合適，學生都很難再換。

結束語

申請加拿大名校尤其需要注意的是，在申請加拿大本科或研究生時，除了學術成績和語言成績之外，還要注意學生的軟實力。提前申請的話，可以讓專業人士指導您，讓您有充足的時間去參加社會活動，或是進行相關專業背景的實習。通過這些實踐，不斷去充實、完善和突出個人綜合素質優勢，增強個人整體申請實力。

作為發達國家，加拿大一直堅持教育不施行產業化的原則，而且加拿大希望那些擁有加拿大學習和生活經驗的人留在加拿大。天綺移民建議您，如果您或您子女希望來加拿大讀本科或研究生，請務必提前一年時間著手准備申請。如果您或您的子女想要進一步提高自己的實力，申請加拿大頂尖院校，則需提前更久進行准備。

蒙特利爾留學的時機探討系列文章：【小學篇】【中學篇】

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

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9月多倫多房市速遞：總體漲幅放緩，Condo漲勢驚人！| 加拿大

根據多倫多地產協會的報告，9月份大多地區共在交易平台上成交了6379宗交易。這一數字和去年同期相比下降了35%。

9月份，MLS上的新上線房源為16,469套，較去年同期增長了9.4%。地產局主席Tim Syrianos表示：“與去年同期相比，9月份新房上市的情況有所提高，這說明伴隨著秋季新上市的房源，市場的活躍程度也將一並提升。根據地產局的調查，購房者在明年的購房意願依然會十分強勁。在目前所處的今年第四季度，會有一些買家暫時選擇離場，並且期待等明年房源供應更加充分時重新返場。”

2017年9月，大多地區的平均房價為775,546美元，較2016年9月上漲2.6%。MLS系統上的綜合基准指數（HPI）同比上漲了12.2%。這兩個數據差異巨大，其中一個重要原因就是作為均價最高的市場分支，獨立屋在總體交易中所占的比重較小。

多倫多地產局首席市場分析師Jason Mercer 表示：“在一個更趨平衡的市場環境下，9月份同比增長速度較去年同期有所放緩。然而公寓市場是一個明顯的例外。較之去年同期，公寓的均價和綜合基准指數都上漲了超過20%。隨著公寓市場的緊俏，正有越來越多的購房者傾向於購買公寓，而這一結果也和今年春天對消費者的市場調查相吻合。

點擊查看多倫多房源

接下來讓我們看看9月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區9月獨立屋交易2,780宗，獨立屋均價$1,015,067。其中，多倫多地區成交642套，均價$1,355,234。

皮爾區成交554套，均價$870,144。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計314宗交易，但均價最低，僅$766,132。交易數量排第二的是密西沙加，201宗，但均價最高，達到$1,023,207。Caledon地區售出39套獨立屋，均價$918,712。

Halton區9月共成交320套獨立屋，均價$1,064,585。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出119套，均價$1,393,860。其次是Burlington，售出85套，均價$974,446。Milton位列第三，售出68套，均價$853,790。最後為HaltonHills，售出48套，均價$706,502。