Category: UK Investment Column

2016年投資倫敦房產，買家應該注意哪些？我們知道，倫敦的幾個主要重建項目和交通提升工程正在創造新的房產投資熱地和投資機會，並且這些地方曾經被忽視。如果你既想買房又想做筆好投資，那麼你必需了解這些正在改變倫敦面貌及投資游戲規則的交通提升工程——從倫敦地鐵北線的擴展到倫敦橫貫鐵路（crossrail），再到將創造全新“東倫敦城”的13個新的泰晤士交通樞紐，請聽我一一道來。

很多希望在2016年置業的倫敦人，如果你想尋找到一處性價比高的住宅，並且具備長遠的投資價值，那麼我建議你，要用全新的視角看這座國際化大都市。我們正居住的倫敦，這裡飛速增長的人口正在改變這裡的房地產市場。同時倫敦的重建工程、交通提升工程、勞動力市場變化等因素正在創造新的房產投資熱地及投資機會。隨著倫敦不斷上漲的房價，投資者應該開始著眼考慮距離更遠的通勤地區。

本文將從以下四個方面重點講解2016倫敦的投資熱地及投資技巧：

1、跟著規劃走

如果你想在房產投資方面走快一步，我們的建議是您要挑選那些基礎工程建設和大的投資走向的區域。很多地區也許不是大工程的直接覆蓋區域，但是可能非常靠近重建區，那麼該地區的房產價值也會隨之水漲船高。舉例來說，巴特西九榆樹地區是目前重建重點區——其旁邊的Oval and Stockwell區域也得到了積極的影響。還有在富勒姆地區的North End Road，也因為靠近伯爵宮（Earls Court）大型重建工程而受益。

倫敦市長約翰鮑裡斯曾經提醒倫敦市民要為倫敦的人口增長而提早做准備。同時倫敦市政府也宣布釋放了一系列土地，來為新房建設、交通提升工程提供基礎。

雖然一些重建工程耗時較久，但是有趣的是，往往這些計劃一公布，對於房地產市場的影響就立竿見影，買家的興趣也立增。如果你是聰明的投資者，那麼當你最終倒手的時候，就會收獲驚喜。

2、倫敦橫貫鐵路CROSSRAIL


即將在2018年建成通車的Crossrail就是長期投資價值體現的典型。自從該規劃公布以來，從線路起點Reading到線路終點Shenfield的周邊地價都在一路看漲。在Ealing地區，房屋均價截至2015年7月，過去12個月的漲幅高達25.5%！比倫敦房屋平均漲幅高了整整兩倍（根據土地注冊署數據）。

另外橫貫鐵路2號（Crossrail 2）也在規劃之中，從北到南連接赫德福德郡的Broxbourne和薩裡郡的Epsom。

倫敦市長辦公室將橫貫鐵路2號視作規劃終點，表示鐵路建設將帶動20萬套新建住宅的開發建設，尤其是東倫敦的Upper Lea Valley區域。由此對於基礎設施建設、配套設施、工作崗位等都是很大的帶動作用。

橫貫鐵路還會與HS2高速鐵路（從倫敦到伯明翰）相連，計劃在2026年前開工建設。

3、地鐵北線的延伸工程

地鐵北線的延伸工程是從肯辛頓到巴特西，計劃於2020年開通，另外地鐵褐線（Bakerloo line）也計劃開通延伸工程，連接Elephant & Castle和倫敦南部的肯特郡。

倫敦交通委員會（Transport for London）剛剛公布了針對13個新的沿河交通樞紐的方案——這13個地方都有的共同特征是，現有的交通連接薄弱，但當地人口的增長卻很迅速。13個交通樞紐的大部分都會建在東倫敦，其中包括從Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和連接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行車道。

4、選對倫敦區（ZONE）

各位知道，倫敦是以“區”劃分的，相當於北京的“環”。

開發商的視線重點正在從倫敦一區、二區轉移到三區、六區，建設更多居民可以負擔的新房。這裡有個投資技巧：沿著地鐵線路，往往只要再遠個兩三站，房價都會便宜很多，並且有更大的升值空間。比如在地鐵北線（Northern line），Balham站的房屋均價為£659,777，僅僅再往前走三站到Colliers Wood，這裡的房屋均價即£393,139。

在北倫敦，不要再盯著傳統的“貴地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的選擇——這裡同樣是家庭宜居區域，但是更多的年輕人青睞這裡。

• 倫敦三區：

專業人士建議倫敦三區是目前最好的投資選擇，因為三區正在經歷最旺盛的住房需求，同時房價更便宜，通勤市中心也方便。

橫貫鐵路也會幫助三區的交通更暢快，周邊配套更完善。

舉例來說，Brent Cross和Cricklewood區域的一項投資規模達40億英鎊的鐵路重建工程，將為該地區帶來7,500套新建住宅，3個新學校、4個公園，再加1個泰晤士鏈接站——市中心的通勤時間將因此縮短為12分鐘。

• 倫敦四區：

四區也值得投資，這裡連接市中心和城郊——就像北京四環一樣——西到Greenford，北到Mill Hill，東到Upney，南到Morden。十個倫敦四區最便宜的區域，平均房價僅為£301,000。舉例來說，位於四區的溫布利（Wembley）具備二區的交通條件，去往Baker Street僅13分鐘。圍繞在溫布利體育場周邊，這裡計劃新建5000套住宅。

• 倫敦五區：

Zone 5離倫敦市中心僅32分鐘的通勤時間，房屋均價£242,000。

• 倫敦六區：

這裡的房屋均價與倫敦三區差不多高。這裡更接近英國鄉村，有更多的田園風光與景色。

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安妮專欄全集：

安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴

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關於之前倫敦政府提出延長Bakerloo Line地鐵線的提案，近日倫敦交通局（TFL）對該提案做出了進一步回應。

報告中指出，規劃中的地鐵線Bakerloo Line 將會延伸並途徑Old Kent Road地區，並於2030年開通至倫敦Lewisham 區，同時將新建大約25,000戶新宅。

倫敦交通局計劃在接下來的15年內，將投資20-30億英鎊到地鐵改線中。Bakerloo地鐵線將從終點站Elephant Castle向東南方向延伸，經過Southwark地區，然後再向東南延長至Lewisham地區，當中途徑Ladywell, Catford Bridge, Lower Sydenham, New Beckenham，繼續向南經過Clock House, Elmers End, Eden Park, West Wickham 等站點，最後終點在東南區的Bromley區Hays。

規劃案中還在考慮新建另外一個分支，東南途徑Beckenham Junction後，可通往Bromley區的核心鎮。

從英國房產投資的角度來看，這次地鐵延伸工程將會為刺激倫敦房市並帶來巨大影響，此次延伸工程還伴隨而來的是將要新建的25,000套新房來滿足市場需求，更重要的是，Bakerloo地鐵線延長部分站點周邊地區的房價必定會因為新地鐵開通有所上漲。

另外，工程建好後將會為倫敦東南地區的交通狀況帶來巨大改善，每個方向的運輸載客量可達65,000人次，到達倫敦市中心通勤時間縮短20分鐘，到時沿線居民能夠直達倫敦各大中心站點如：Waterloo、Piccadilly Circus 、Oxford Circus、和Paddington等。發車的頻率也會由現階段的每小時6班地鐵增加至每小時15班地鐵。

倫敦交通局表示將於2020年開始施工的規劃申請，同時倫敦交通局將明年開始就具體的技術工作為延長線工程建立專案。此外專案中還包括在Lewisham新建一個新的換乘樞紐，計劃於2024年開始。

倫敦交通局預計此次Bakerloo Line地鐵延長線在多方面的貢獻包括彌補了倫敦東南沒有地鐵線的空白，提高東南地區到中心的通勤效率，都將會支持倫敦東南區發展，創造更多就業機會。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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新年伊始，英國房產市場不論是在新建住房還是房價上都將迎來新一輪變動。新一年的房產投資，無疑是鎖定價位以及找准潛力區域，兩手都要抓並且兩手都要硬。今天房姐就來通過幾張最新出爐的英國百年建房演變史和最新房價熱區圖，為大家在‘區域’和‘房價’這兩方面提供參考。

首先房姐為大家展示英國幾大城市近100年來民宅地域分布變遷史。藍色地區為20世紀初住宅興建區域，紅色色塊表示2010年以後房屋興建區域，顏色越靠近紅色表示興建年代越近。

大倫敦地區的住宅興建演變是由中部逐年輻射至周邊，近些年在發展外圍區域住宅建造計劃的同時也在對中心城區的住宅進行復建及修復。中心城區範圍內，新住宅主要以Canary Wharf、Southwark和Newham為起點，向西途徑Royal Albert Dock和Woodwich擴散，延伸至Grays地區。倫敦西區雖然新住宅建成數量少於東部，但是Battersea、Wembley、Hounslow以及Kingston等地區也是西區的新宅集中地。

聚焦倫敦東部新住宅集中地，我們會發現Canary Wharf，Southwark，Royal Albert Dock以及Bexley北部90%以上的住宅都為50年代以後修建（深紅色區域）。因此房姐提醒想要在倫敦及周邊租賃或者購買新房的小伙伴，不妨聚焦一下以上2圖的深紅色區域。

以下住宅演變圖依次為Bristol，Bath，Milton Keynes，Coventry，Liverpool和Warrington，以及Birmingham地區。我們截取下來供大家參考。

Bristol地區 Bath地區 Milton Keynes地區 Coventry地區 Liverpool地區 Birmingham地區

接下來我們來看房價熱點地區。圖中深紅色表示房價在45萬英鎊及以上的地區，顏色越深房價越高。

在過去的12個月中，英格蘭西南部仍是房價增速最快的地區。截至2015年12月31日，倫敦大部分地區房價都達到了30萬英鎊，其中倫敦西南和西北部房價都在45萬英鎊以上。增速最快的是位於倫敦東3區的Newham區，房產均價從去年的£261,399一舉增長到如今的£319,522，年增長率為22.2%，是倫敦全市平均房價增速的2倍。位於倫敦北部Hertfordshire的Royston地區以增長率19%緊隨其後。房價上漲最快區域的前10名中，有5個位於倫敦，且均在東北和東南部。這說明相比於過去1年中政府大力扶植倫敦東部地區經濟的各種政策初見成效，很多大型的新建和改建項目將這些地區脫胎換骨，變成一個個住宅新區。倫敦外圍地區的高房價聚集點坐落在Luton，Cambridge，Oxford及Reading地區。

目光移至中部地區，高房價的熱點集中在了Menchaster，Newcastle以及Bardford北部地區。

2016年，推動英國房價的領軍者可能仍為以大倫敦地區為首的東南地區。而倫敦房產市場表現最活躍的類型是首次購房者的購置房產（2居或2居以下），近年來倫敦東北和東南部地區拔地而起的高性價比新公寓便成為了首次購房者的首選地之一。雖然Newham和Redbridge等地區的房價仍處於價格窪地，但是這樣的低位價格並不會維持多久。隨著倫敦地面軌道交通的逐漸完善以及更多的資金注入到區域改建計劃，這些地區的房價定將在新的一年中再次迎來新一輪的增長。

本調研數據由英國消費數據調研中心和英國《衛報》聯合發布，數據權威可靠。如有想要清晰大圖的小伙伴歡迎與我聯系～

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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中國對歐洲的直接投資（ODI）在2011年達到$1000億，同比增長2倍，預計到2020年該投資可達到2500億到5000億美元。而該投資額和中國的經濟體量比起來仍然不算大，對外投資存量占GDP的比重也並不高。因此許多分析人士認為該投資增長只是個開頭，就像中國投資者在歐洲房地產市場的投資也只在試水階段。隨著中國的資本輸出的增長，中國在歐洲地產的投資結構，地域和趨勢正發生變化。

1、許多國內公司在對歐直接投資正經歷結構性增長

Rhodium投資報告稱在未來五年中國的對外直接投資可達到一萬億到兩萬億美元，其中將有近30%的投資是在歐洲的地產開發區項目上和一些公司的兼並和收購上面。跨國並購成為對外直接投資的主要方式。

2、中國地產投資項目趨向於綜合化及服務化

包括地產在內的綜合商用開發項目正受到中國房企的歡迎，他們對綜合性大型旅游休閑項目表現出極大興趣，試圖從單純的蓋樓轉為生活方式的創造者。另一方面是從資源性投資轉向對服務領域的投資商業服務，而住宅市場也正經歷從單純的買賣向更多租賃服務的轉化。

3、地產投資行業更細分化，逐步向全球價值鏈高端攀升

一個典型的例子是英國的學生公寓市場以其低門檻，低風險與高回報率的優勢吸引了大批抄底的華人，因為英國名校扎堆，國際留學生數量的增長讓學生公寓需求大增。以萬達為首的國內房企曾掀起過海外酒店投資的熱潮，其背景是日漸升溫的出境游。

4、市場的投資回報率高低是投資趨勢的一個重要風向標

近兩年眾多房企紛紛在海外拿地，因為海外項目收益率高於國內地產項目，而且淨資產回報率更高。以投資為目的的海外購房增多，投資地域上也有向北移動的趨勢，英國被看作最方便的歐洲門戶，正超過意大利成為中國投資者在歐洲的第一站和第一大投資目的地，而北部的愛爾蘭和瑞典也正成為中國投資潮的目標。

5、地域的轉移還表現在從熱門國家和一線城市轉移到二三線城市

交通上靠近一線城市的地方而房價卻低了很多，有很大的升值空間，比如在威尼斯買一套小型公寓的價錢卻可以在周邊的維羅納買一套裝潢良好、房品很正的小型別墅，並享受小城鎮的自然優美。這種冷門城市的投資回報率一般可以達到5-6%，也豐富了投資者多元化資產配置的需求。

投資市場日趨細分，歐洲的經濟規則也隨著中國的資本參與國際分工的方式悄然發生改變，而投資者的市場表現也越來越成熟。

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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面對蓬勃發展節節攀升的英國房產市場，不少人衝衝欲動想成為業主，穩賺房產收益。但11月25日，英國財政大臣奧斯本的秋季財報推出：提高二套房和以出租為目的的購房（Buy-to-let）印花稅，這讓一心想積極投身英國房產市場的投資者備受糾結。

二次購房者將多繳3%印花稅

從2016年4月開始，購房出租項目和第二套住房購買者將會多繳納3%的印花稅。當前英國購房出租項目的平均房價為184,000英鎊，按照這個價格，目前投資者需要繳納的印花稅為1180英鎊，但明年4月新政策實施後則需要繳納6700鎊的印花稅，整整增加了5,520鎊。

眾所周知，在英國出售房產是需要繳納資本利得稅的，目前對於資本利得稅的繳納時間是每個稅務年的年底，但是從2019年4月開始，出售購房出租項目需繳納的資本利得稅必須在售出之後的30天內繳納。

今年夏天奧斯本就宣布了針對購房出租的個人所得稅減免政策變化。從2016年4月起，貸款利息將不能作為成本從個人所得稅中扣除，這意味著投資購房出租項目的個人所得稅將會增長20%左右。這三條稅收政策的變化，從明年開始將會大幅增加購房出租項目的投資者的壓力。

為什麼購房出租稅收一再增加？

英國住房市場近兩年一直處於嚴重供需失衡狀態，所以無論是購房出租項目，還是第二套住房的購買者，都已經擁有一套自住房，他們多是因投資而購買新的項目，這樣會造成英國多數房產集中在較為富有人的手中，而較為貧窮的首次購房者卻難以找到一套物美價廉的房子，長此以往，供需失衡的狀態會被繼續擴大。所以英國政府以增加稅收的方式，希望減少富人手中的房產數量，將房子留給真正的剛需人群。

同時，稅收金額還可以用來扶持首次購房者，例如用於幫助性購房政策（Help-to-buy），減免他們的首付與貸款利率等等。通過新的印花稅征收政策，英國國庫將會在2020年增加約8.8億英鎊的收入，這部分收入將會全部用於新建廉價住房和扶持首次購房者。

N種方式應對印花稅抬高

聰明的投資者認為，英國房價仍然以每年至少6%的速度增長，這足以抵消奧斯本多加的印花稅，就像中國香港對非居民多加15%的印花稅，最終也沒能控制房價上漲一樣，正是這個原因，越來越多的投資者最終還是踏進了房地產這個行業裡來。

1、房產基金

不願意“親力親為”參與房產市場的，還可以尋求房產基金，他們正在積極尋找新的投資方式，來應對奧斯本的稅收新政。

事實上，早在2014年，英國明確了一系列關於房產印花稅的調整政策之後，一些房產基金就改變了投資方式，實現了投資與收益的非凡表現。例如，英國住宅房地產基金Hearthstone，將資產的四分之一投資在倫敦，另四分之一投資在南部，還有10%投資在西南，而這些區域恰恰是過去一年英國房價漲勢最猛的片區。

通過房產基金進入房產市場，投資者不必管理租金，維護房產或支付稅款，也就是說，他們的資金分散在基金買進的所有房產裡，只要房價上漲，他們就跟著收錢即可。Chris Down說：“目前最大的房價增長在南部的通勤帶和曼徹斯特，這兩處的收益率和經濟增長都非常好。在過去一年中，該基金回報率為11%。”

2、眾籌資金

另一種投資方式是眾籌資金。在社交媒體時代，這種眾籌投資房產的資金在持續增加，這為熱衷於房產市場的投資者提供了極為便利的方法。投資者收益可按照各自股份獲得收益。再或者，持有資金者，可以為其他合作購房者提供資金，房產成交後，要麼將其出租獲益，要麼快速翻新，再次出售，雙方按照協議獲取房產收益。

3、信托公司

當然還有更多的方法，如將資金放入信托公司，這就像一個儲蓄帳戶，信托公司會承諾按照房價指數的增長，為投資者獲利變現。

大行一致看好英國房市前景

之所以湧入房產市場，是因為人們普遍看好未來5年的英國經濟。最近世界6大房產公司如仲量聯行、CBRE、萊坊、第一太平、PWC、Ernest and Young都對倫敦市場做了分析和調查，他們分別預計倫敦房價在未來5年內將上漲24%、22.5%、20.5%（中心地段）、21.5%（中心地段）、26.6%。Ernest and Young 雖然沒有給出一個具體數字，但強調倫敦是一個投資安全港灣。與此同時，人們也對“北方經濟引擎”中心城市曼徹斯特等表現出極大熱情。

一扇門關上，總有另一扇窗打開，只要積極尋求投資渠道，總能從繁榮的市場中分得一杯羹。

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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