Category: UK Investment Column

古堡莊園、葡萄園等奢侈地產投資暗潮洶湧，古堡以其稀缺性和獨一性，成為地產界的翹楚和奢侈品。而歐洲古堡以其得天獨厚的地域性，文化和歷史價值，受到國內地產界投資大咖的追捧。

以下幾個因素或可解釋古堡等奢侈地產的投資動機：

1、收藏價值

古堡的收藏價值比較持久，歷史性恰恰是其投資優勢之一。其歷史和文化價值帶來的升值潛力無疑是投資者所青睞的。每一座古堡可以說是一座博物館，從建築風格設計到房間布局與結構，都有很高的歷史價值。

2、身份地位的像徵

古堡代表著一種精英消費，古堡的稀缺性及其背後的歷史積澱和文化傳承可以彰顯買家的社會地位和品位。從更深層次來說，古堡”堡主”投資的是一種生活方式，在歐洲買古堡可以擁有其永久產權，”老宅”得以世代傳承。

3、商業增值

古堡的投資價值還體現在對其商業的增值上，將古堡改建成博物館，會議中心，高爾夫球場，獵場，特色酒店等商業場所都是極具投資潛力的經營方式。建於中世紀的古堡一般有數百年歷史，一般集生活休閑工作娛樂等功能為一體且占地廣，結構龐大，房間眾多，堡主可以將部分區域對外開放，比如大廳、圖書室、部分臥室、花園、湖泊、葡萄園等，或者直接作為博物館供游人參觀。

國人投資古堡興趣漸濃

部分購買者買古堡是為了收購酒莊。拉圖拉甘（青島）國際酒業有限公司董事長程海燕，買下了位於法國波爾多的拉圖拉甘（Latour Laguens）古城堡。這座古堡就是坐落在葡萄酒莊內，程海燕借古堡投資發展釀酒事業，提升企業整體品質。還有人購買古堡是為了用作商務談判，比如一家著名私企的總裁張茵購入了位於在法國南部波爾多峽谷的Vskan古堡，除了商務活動，古堡也成為向其客戶展現公司實力的場所。英國有一家希爾頓酒店就是古堡改建而來，每年吸引了大量客源。相關的古堡旅游產業也應運而生。

超高淨值人士是古堡的主要投資者。《財富報告》中提到，這些超高資產淨值人士越來越注重物業，並視為他們主要的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。住宅物業是最受歡迎的投資類別。（中國的十億富豪數目在未來十年將迅猛增長，進一步增加154名，中國也將成為全球十億富豪人數增長最多的國家。就十億富豪數目增長率而言，全球排名前30的城市中，中國城市將占到三分之二）。中國富豪愛不動產和收藏的特性在古堡投資裡表現突出。

Quinn專業點評：英國古堡值得投資

在英國，各種向國內投資者敞開大門的優惠政策，讓英國成為中國在歐洲的第一大投資目的地。英國的“圈層營銷”在古堡上體現的很充分，即投資者通過特定的渠道和人脈獲得而非通過市場售賣。古堡投資確實價值不菲，但是以長遠眼觀考量是理想的投資選擇。英國的物業是永久產權，擁有了該物業也就意味著投資者實實在在地擁有了其所在的地塊。以古堡為主的奢侈地產由於其特定的歷史文化，也是政府保護的建築，獨特的投資和收藏價值得以其彰顯。

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

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英國財相奧斯本的陳述報告是繼3月份的預算案和7月份的大選後夏季預算案之後，在今年提交的第三份重要政府經濟聲明，列明了政府未來五年內的開支計劃。

財政支出設定英國政府未來5年花費上限為4萬億英鎊。奧斯本稱，政府將通過“采取艱難決定、量入為出”來保護英國的經濟安全，同時“捍衛國際利益”以保護國家安全。

2016年英國GDP增長2.4%，居歐洲國家之首

奧斯本表示，英國經濟今年仍有望增長2.4%，與7月預估一致。英國預算責任辦（OBR）上調2016年經濟增長預估至2.4%，7月預估為2.3%；2017年或達最快增速2.5%，2018年小幅放緩至2.4%，2019和2020年或均達2.3%。

奧斯本的四年計劃意味著英國到2019/2020財年將實現預算盈余。2015/2016財年，英國預算赤字約占經濟的3.9%。

英國的經濟增速自金融危機之後，一直居於歐洲國家之首，遙遙領先於其他歐盟、歐元區國家。這和英國貨幣獨立、“輕政重商”的政策和發展理念是分不開的。

資料來源：世界銀行（2015年1月），聯合國（2014年12月），英國共識公司（2014年12月），經合組織（2014年11月）

下圖為2015年第一季度，”G7”國家和“金磚國家”GDP同比增長率。英國的GDP增速在發達國家中，僅次於美國。

2016年4月起，二套房上調印花稅3%

英國財相奧斯本公布，新調整後的二套房印花稅征收標准如下：

圖片來源：Knight Frank

這是繼2014年12月英國實行新的印花稅政策後，有關英國房產投資的另一印花稅調整。新政的具體實施細則暫時還不清楚，但是可以判定的是，在2016年4月之前，英國的房地產市場交易將集中活躍一段時間，以爭取這幾個月時間的政策利好。

但是如果我們放眼英國房地產市場最近幾年的房價變化，不難推斷出二套房上調印花稅的政策的背後動機——英國尤其是倫敦、英格蘭東南部等近幾年房價上漲迅速的地區，房屋的供應量遠遠小於需求，使得房價被推升，大量初次購房者無力負擔、無房可買，那麼對於二套房的稅率上調，可以打擊非理性炒房者的投資行為。

另一方面，奧斯本也宣布，2018年/19年起住房預算翻一番， 至每年20億英鎊。2020-2021年建成40萬套經濟適用房 —— 英國將整體進入大規模開發房地產的局面，這也是繼20世紀70年代以後英國推出的最大型的房產建設計劃，利用開支審查法案（Spending Review）終結“英國住房危機”。

奧斯本向英格蘭的“拼搏族”（strivers）承諾讓他們擁有自己的住房。

財政部將直接投資23億英鎊，一部分用於鼓勵開發商為首次購房者新建20萬套“簡易房”，年齡40歲以下的年輕人可獲得20%的折扣。倫敦郊區的“簡易房”價格最高為25萬英鎊，倫敦市內為45萬英鎊。另一部分用於重建“棕色地帶”（brownfield land）。

另有40億英鎊用於新建13.5萬套“集資房”，購房者可根據自己的負擔能力分期購買住房份額。

有關在英房產投資的征稅細則對於海外投資人的影響，具體問題具體分析，建議在投資之前征詢英國專業稅務人士的意見。

其他秋季預算要點摘錄：

– 到2020年，公共財政狀況將比此前預計更佳，節余270億英鎊“橫財”；

– 關於稅額減免的政策來了個情節大反轉，囊中羞澀的工薪階層受益；

– 警察高層游說成功，警方的預算免遭削減；

– 國家將籌集69億英鎊資金補貼建設400000套經濟適用房，幫助年輕一代的購房者；

– 地方議會稅（Council tax）將升高，用於資助老年人衛生保健和警察維序；

– 向buy-to-let和度假地產征收更高的印花稅；

– 對護工學生的補貼支持將由貸款取代；

– 企業稅升高，用於資助學徒計劃；

– 白廳最多或將裁員80000人；

– 到2020年，海外援助預算將達160億英鎊；

– 2016年，英國國家養老金增加3.35鎊，升至每周119.30鎊；

– 到2020年向NHS額外撥款100億英鎊；

– 增加教育資助，使其同步於通貨膨脹；

– 將1500萬英鎊的“衛生棉稅”用於資助婦女公益組織；

– 削減部分英國家庭的兒童保育免稅福利。

 

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胡悅解說倫敦房產投資

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話說倫敦房地產市場又破了紀錄了——昨天（11月5號）超過250個買家連夜排隊買房，不到3個小時的時間，215套樓花全部被搶光光。

這套破紀錄的新建住宅，是位於西倫敦Hounslow的三一廣場，完工時間是在兩年後，2017年。

這個住宅項目全部是單身公寓和一居室，總價值超過六千萬英鎊，其實都沒有推向市場——它是Off-plan低調發售的，就這樣還是有250多個買家聞風而來……3個小時不到一掃而空。

在這短短的3個小時裡，平均每分鐘就有335,00英鎊成交，因為旁邊有250個“飢渴”的買家，有些都是連夜搭著帳篷來排隊的。

倫敦期房開售，3小時215套公寓被搶光

說到這裡，有必要說一下英國新房的發售規則。在英國，有些新盤發售是會提前設定好一個發售時間，邀請客戶來參加launch event，在活動上注冊興趣。很多在正式發售之前，會有pre-launch show，定向邀請高淨值客戶參加。還有一些熱門新盤，會不告訴你發售時間——而是一切就緒的某天群發郵件，回復郵件最早的幾十名，就獲得買房資格。還有一種就是這種連夜排隊的方式，先到先得。

說回這個破紀錄的三一廣場住宅項目，單身公寓面積從301平方英尺開始，一居室面積從484平房英尺開始——形像點說，很多戶型還不及一節倫敦地鐵車廂的面積大……

但是，倫敦房地產市場現在這麼火爆，小預算的樓盤已經是非常非常難得了。況且，三一廣場的這個項目，交通非常方便——五分鐘步行到地鐵站Hounslow Central Station（藍線）。公寓裡有整體廚房、整體衣櫥，即便是單身公寓，區域劃分和設計配套都非常講究——什麼叫做一房難搶，都是有原因的！！

開發商也說了，從來沒有在英國和倫敦有出手如此之迅速的樓盤，歸根結底是因為倫敦巨大的住房需求和供應量不足之間的矛盾。

在英國，業內有句話叫做‘Get on the Ladder’——不管怎麼樣，先上了房地產的樓梯再說。上了這個樓梯，接下來這個領域的游戲你就有了“玩”的資格。這個破紀錄的熱賣樓盤，你猜猜均價多少錢？——低於30萬英鎊，要知道現如今倫敦的房產均價已經過50萬鎊了。

Grazyna Morawska，一個年過六旬的母親是排在買房隊伍裡的第一個——她從周三早上9點鐘就開始排隊了——整整比發售時間提早32個小時。這位母親是從波蘭特意飛來倫敦哦！她買房的目的不是為了自己，是為了她兩個年過三十的兒子，Radomir 和 Monika。而她兩個兒子隨後也趕過來，三個人一起在夜間替換、輪流排隊。哎，天下的媽媽看來都是一樣的……

最後，告訴你一下，西倫敦Hounslow這個區域在過去一年房價上漲了21%，因為即將於2018年建成通車的Crossrail地鐵站經過此地，到時從這裡到倫敦市中心的邦德街，僅需要25分鐘哦。

 

 

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在英國購房置業，出租或者出售物業，主要涉及的稅費有五種包括；印花稅，增值稅，市政物業稅，個人所得稅和資本利得稅。

隨著越來越多的海外投資者湧進英國房地產市場，紛紛看好“以租養房”的投資方式，最近也有許多客戶打電話來詢問有關中國人在英國租房上稅的問題，今天我就為大家詳解一下租房征稅這一相關法律的具體細節。

海外房東稅務政策這項法律，是針對擁有英國房產收入的海外人士的征收政策，不論是個人是否居住在英國，所有的房產租金收入在英國都要納稅。

那麼英國租金收入如何繳納稅務呢？首先，租客，或是代表房東的房屋中介每年需要保留20%的租金來繳納稅款。房主也可以先收取房租，等財政年末時候再補交一年所拖欠的稅款。大部分外籍房主都會選擇後者的繳稅方式。

也許有的投資者會覺得稅率太高，但在英國，房東可以用正當的物業支出來抵銷部分稅金。如果在購買房產時向銀行申請了按揭貸款。那麼付給銀行的按揭貸款的利息就可以用來抵銷稅金。另外，所有的物業維修維護費也可以用來抵銷部分稅金。同時，英國政府還允許房主將租金收入的10%從個人所得稅中扣除，以補償房屋的折舊費，房屋維修，室內維修等開銷。此外，對於英國的個人收入還有一定的免稅額度，個人所得稅稅率都按照層級遞增。因此除去合法扣除的部分，實際上境外房產投資者所需繳納的稅金並不多。

對於中國投資者而言，按照中英兩國政府簽訂的稅務協定，明確申報任何來自英國的財產的收益，如果已經在英國交稅了，在中國將享受免稅政策，以避免了中國房產投資者重復納稅。

海外房東可以根據個人收入情況與實際居住國家來申請相應的英國年度免稅額，現金為£10,600.

年度租金所得的計算是在一個稅務年度（從每年的4月6號到來年的4月5號）。

 

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房產投資

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在1995年至2015年之間，巴黎舊房每平方米的價格從2000歐元增長至8000歐元，增幅達到頂峰。根據巴黎公證處公布的房價走勢來看，20年內房價在不斷變化，但是幾乎從未下跌過。這種趨勢在最近幾個月表現也十分顯著。根據近期簽訂的房產購買意向書來看，公證員預期巴黎房價走勢在2015年11月之前將從2015年7月的平均7980歐元/平房米升至8060歐元/平房米。

但是法國房地產方面的法律專家表示，巴黎各個區的房價增長並不平衡。公證員解釋到：最熱門的區域增長比最富有的區域增長要快；另外，之前房價最便宜的區域在近期有接近四倍的增幅，之前房價最貴的區域有接近三倍的增幅。

盡管如此，在巴黎的富人區，如16區投資房產仍然比在19區要值得。因為16區的房產價格基數更高，起點更高，您可以獲得接近10000歐元/平房米的收益，而類似於19區的區域只有接近4500歐元/平房米。

最好的區域價格已經接近頂點

公證員指出，壹些傳統的富人區（如1區至8區），房產價格始終居高不下，但是不會超過壹定的最高價格區間。因為如果超過這個區間，價格過高，那麽房產的維護和持有費用也會相應提高很多，讓人們望而卻步。相反，在最便宜的壹些區域，購房者的大量資本進入會間接導致房價的下降：比如在巴黎最便宜的區分4年之內的房價始終維持在平均6000歐元/平房米。

如下圖所示，我們以壹室公寓為例，可以對比壹下2012年至2015年巴黎各區房價的變化。我們可以看到以下八個富人區在2013年1月時，房價仍在10000歐元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四個區仍然在10000歐元/平房米。

巴黎富人區的房價變化

以下圖表列舉了巴黎非富人區的房價變化，我們可以各更清楚地意識到，這些地區的房產價格變化很小，尤其是與傳統富人區相比。

巴黎非富人區的房價變化

 

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威廉解析法國度假地產投資市場

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英國好學校是如何影響當地房價的？

在英國，最受歡迎的學校是可以強烈影響到周邊房屋價格的。據統計，全英最好的中學，其周邊房價要高出鄰居地段25%之多。

英國的公立學校也是“劃片兒”就近入學的。“片區”在英語裡叫做school catchment areas，這個區域有些可以非常非常小——即便同一個地段，在學校的不同側邊的房子，價格都可能有天壤之別，因此在英國，隔一條馬路的房價都大不相同，這句話一點也不誇張。數據統計，在全英前50所最好的學校1英裡之內的房屋價格，比同個區域的房屋價格平均高出16%。

為上好公立，英國父母爭買“學區房”

由於英國的公立學校是劃片區就近入學，因此好的公立學校對周邊房價的影響最大。在選擇公校還是私校這個問題上，最影響英國父母判斷的有兩個因素：一，家庭財政狀況，二，該公立學校學生往年被頂尖高校錄取的幾率。

舉個例子，Holland Park School是倫敦的一所非常優質的公立學校，為了能獲取一個入學資格，英國家長願意支付比同郵編的房子高出79%的價格來購買該校地段內的房子！位於英國柴郡的Altrincham Girls Grammar School，英國家長更是瘋狂，願意支付比同地段房價高出223%的價格，僅僅為了給孩子爭得一席入學名額！在英國索利哈爾的Tudor Grange school，該校的catchment area房子價格比同地段高出94%，同樣是一房難求……

好的私校也能推升當地房價

對於英國的私立學校來說，“學區”的概念可能相對薄弱一些。但是地段仍然非常重要，尤其是對於離校近的私校學生，更有機會能夠參加學校的課外體育俱樂部。

薩裡郡是英國的傳統好學區，在Oxshott這裡有一所著名私校叫做Danes Hill School，該校旁邊的房價比薩裡郡平均房價要高出281%！在愛丁堡，著名私校St George’s School，則比當地平均房價高出129%。

小學的學區概念有多重？

根據倫敦政治經濟學院的調查研究，英國小學對學區房的影響，通常比中學更大。因為小學的教學質量更加良莠不齊。

英國的父母們往往在孩子還沒有到達入學年齡的時候就已經在尋找學區房了。好的公立小學，可以影響周圍房價增長40%之多。

其他影響房屋價格的因素

• 新的交通建設：2019年即將建成通車的倫敦貫城鐵路（crossrail），是近來全城矚目的焦點，因為它將對沿線的房價提升至少25%以上。
• 坐落在歷史保護區域：英國的房子“越老越值錢”，這句話也是沒錯的。不過賣家要注意老房子的維修和維護哦！因為歷史保護的房子，很有可能需要獲得當地政府的批准，才能夠進行翻修。
• 離地鐵站的遠近：在倫敦，越靠近地鐵站的房子越貴，是顯而易見的。通常在地鐵站500米之內的房屋價格要比1500米距離的，高出10.5%哦！

 

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胡悅解說倫敦房產投資

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