把握時機：英國低利率時代的投資方略
對英國房屋貸款市場來說，過去的2014年頗為波折起伏。上半年房市復甦，但是英國政府推出的多重措施卻減緩了按揭的發放。下半年房市減速，但疲軟的經濟卻 讓按揭利率大幅下滑。至2015年，已經可以說處於一個利率在歷史低點的時代。那麼，在這樣的經濟環境下有怎樣的優質按揭，投資者們又應怎樣利用這個時代的低利率呢？
1、創歷史紀錄的按揭利率低點
保持低位的基礎利率
從去年下半年開始，英國央行的基準利率加息的前景不斷黯淡。時至今日，許多經濟學家預計英國央行至少12個月之內不會加息。例如，英國央行首席經濟學家安迪．霍爾丹（AndyHaldane）表示由於全球經濟增長疲軟、工資上漲緩慢、政治和金融風險，經濟前景已經惡化，這也意味著利率將在「更長的時間內保持低位」。
由於決定按揭利率的一個關鍵因素——掉期利率（SwapRate）的漲落與央行的基礎利率變化前景息息相關，因此的黯淡的加息前景也帶來了掉期利率的下滑。這也克服了貸款資助（FundingforLending）計劃的結束所帶來的不利因素，並為貸款機構提供了便宜的資金。
競爭帶來廉價的資金
另一方面，歐洲地區以至全球的暗淡經濟前景、工資與房價增速的脫節也限制了市場對未來房價的預期。房市從去年下半年已開始失速，購房按揭的需求也相應下降。英國央行的去年年底發佈的數據顯示，2014年11月的購房按揭批准數量為59,029，比起1月時的76,611降低將近二成。因此，面對著減速市場的眾多按揭機構都在想著如何把有限的購房者發展成自己的客戶。
為了限制房市的泡沫風險，英國金融市場行為監管局（FCA）和英國央行在2014年分別發佈了按揭市場回顧(MortgageMarketReview,MMR）和對高風險的按揭數量的限制。這都使得首付不足的按揭申請人受到很大限制。不過時至今日，這些嚴格規範所帶來的影響已經被市場吸收，貸款機構的競爭已經把資金價格的下滑直接傳遞到了借款人終端。
創歷史紀錄的按揭利率低點
根據Moneyfacts發佈的數據，五年期定息按揭的平均利率在2010年時是6%，而現在僅為3.73%，幾近腰斬；而二年期定息按揭的平均利率也從2013年的4.11%降至當前的3.27%。即使那些較為罕見的十年期定息按揭利率，也有顯著的下降。
定息的購房出租按揭利率也處在有史以來的最低記錄，平均利率僅為3.82％，而且產品數量也在一個月之內從757上升到811。
五年期定息按揭
五年前（2010年），以借貸15萬英鎊計算。首付25％的按揭最好產品來自Mansfield建設協會，利率4.75%，每月還款為855英鎊。
當前五年期定息按揭（首付25％）最好產品來自Tesco銀行，利率2.69％，每月還款額為687英鎊，五年內將節省10,080英鎊。
如果您有35%的首付，First Direct還提供了利率為2.29％的五年期定息按揭。
二年期定息按揭
二年前（2013年），首付25%的最好產品來自Chelsea建設協會，利率2.64%。以借貸15萬英鎊計算，每月還款684英鎊。
當前Tesco銀行提供利率1.59％的產品，每月還款606英鎊，二年共節省1872英鎊。
First Direct的母銀行匯豐銀行（HSBC），還提供了最廉價的二年期定息按揭：首付40％，利率1.19％。
十年期定息按揭
十年前（2005年）Northern Rock的產品（首付15％，利率4.99％）來計算，每月還款876英鎊。
現在Woolwich建設協會提供了利率3.49％的按揭，每月還款750英鎊。十年節省15,120英鎊。
如果您有40%的首付，那麼First Direct提供的十年期定息的利率為2.89％，手續費950英鎊，可以節省更多。
2、財務方略A：謹慎還款
2007年前後，讓世界陷入了有史以來最嚴重的經濟衰退的原因正是瘋狂發行的房屋貸款。當時從個人到銀行，都認為房價必然會漲，因此購房與發放房屋貸款是穩賺不賠的生意。銀行發放了大量不負責任的按揭，結果積累的潛伏風險在盛宴結束的時候讓全世界都陷入了數年的蕭條與信貸緊縮。
殷鑑不遠。因此，身處這個低利率的時代，審慎的方案是把償還抵押貸款作為重中之重。利用低利率的優勢轉按揭，清除儘可能多的債務。
這其實很簡單，沒有任何風險而且可以節約很多資金。比方說，你有一個30萬英鎊的按揭，還需要償還20年，你的按揭處在標準可變利率，當前3.99%，也就是每月1,816英鎊的還款，如果你切換到FirstDirect的終身跟蹤按揭，利率為央行的基礎利率（當前0.5%）加上1.29%，也就是1.79%，這將使您的每月還款降至1,488英鎊，每月節省328英鎊。在此基礎上，如果你保持每月1,816英鎊的還款額度，也就是超額支付，你會提前四年清償債務，並總共節省下9.1萬英鎊的利息。
如果您希望把按揭設為定息，那麼當前有五年期的定息按揭，利率2.29%，這使您的每月還款降低200英鎊。假設您以後也能按照這個利率償還按揭的話，那麼你償還的總額將減少13,855英鎊，並可提前32個月清償。
雖然看起來定息按揭的優勢沒有終身跟蹤那麼大，但是如果基礎利率在2年之後開始上漲，定息按揭會給你更多的確定性。不過終身跟蹤按揭也有其獨特優勢，絕大多數都可以無懲罰的退出，屆時您再換成合適的定息按揭即可。但關鍵在於把握住當前的低利率，不要無所作為。
只要讓你的每月還款額度維持在現有的水平，那麼利率的降低就會讓您更快的清償，並給你的財務狀況帶來可觀的提升，使您能夠有財力去考慮其他方面，例如在養老金中投入更多。
從現金的實際回報率來看，超額支付利率為3%的按揭，對按照基本個人所得稅率20%繳稅的人相當於3.75%的儲蓄利率，而對更高個人所得稅率40%繳稅的人則相當於5%的儲蓄利率。
從貸款機構的角度來說，如果客戶想要超額支付並加速清償貸款，大多數貸款機構會給客戶一定的靈活性。不過超額支付之前，請詳細檢查您的合同，通常每年最多可以多交10%，但是少數貸款機構的合同可能會施加嚴厲的懲罰。如果你的按揭是終身跟蹤的或標準可變利率，那麼通常對超額支付沒有限制，可以充分利用。
3、財務方略B：借款投資
當今是低利率的時代，如果敢於多承擔一些風險的話，完全可以把房屋的產權釋出，然後籍此投資其他收益更高的項目——甚至購房出租。不過，如果要把釋出的產權用於投資的話，您就需要額外考慮繳納個人所得稅的問題，而且還需要有不錯的回報率才值得一做。
如果您已經積攢起了房產的一定股份，那麼您可以用這些錢來做一定的投資。對房產本身來說，釋出的產權可以用於房產本身的改造，擴建或改造廚房都可以為房產帶來可觀的升值。以利率為1.64%的兩年期定息利率為例，貸款10萬英鎊，那麼按揭的手續費加上利息也超不過4,000英鎊，但是為房產帶來的升值可能會遠高於這個成本。
如果您打算更進一步，用借來的錢投資並收取回報，那麼最簡單的也最安全的，就是存入銀行收利息。
如果以1.64%的按揭利率作為標準，並假設你需要繳納20%的個人所得稅，那麼只要銀行的存款利率高於2.05%就是有賺頭的。當前有好幾個2年期的定息儲蓄賬戶利率高過2.05%，其中最好的是AlRayan銀行，利率2.3%。如果您繳納40%的個人所得稅，那麼，你需要至少2.8%的回報率，才能抵消1.64%的按揭利率——這在當今的低利率時代，並不好找，不過Santander銀行的現金賬戶（Current Account）會為最多2萬英鎊提供3%的儲蓄利率。
你也可以投資於富時100，（20%個人所得稅）稅後的分紅回報遠高於3%。
如果您打算利用當前的低利率來產權釋出你現有房產的產權，然後購房出租。那麼也可以算一筆賬：假設你從主家釋放出10萬英鎊的產權，利率1.64%。然後你可以用這筆錢作為首付，然後購房出租。以倫敦東南部佩卡姆地區（Peckham）的三臥室的前政府保障房產為例，價值30萬英鎊，目前的月租金為1820英鎊。目前最好的僅付利息的二年期定息購房出租按揭利率為2.64%，也就是每月還款440英鎊（別忘了這部分支出可用於扣稅），除去其他的一些費用和前期費用，平均下來這兩年的每月利潤可以超過1,300英鎊。而且這只是租金的收益。
而在兩年之後出售房產的時候，房產很可能已有顯著的升值，這又是一筆額外的收入。英國預算責任辦公室預測房價從2015年4月開始，四年內將上漲19%。照此計算，四年後房產的增值還將為您帶來5.7萬英鎊。
顯然，承擔了更大的風險也有更大的回報。只要不被貪婪佔據了內心，理性的分析與精細的計算還是可以幫助有準備的人的。
韋朝賀專欄全集：
專業房產投資人韋朝賀詳解英國房產投資
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