康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡(二)| 美国

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康涅狄格(康州)位于美国东北部,比例纽约州,马塞诸塞州,以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三,受安全评分影响,总体排名全美第八2。

承接上文,让我们继续来了解一下康州两个著名的学区

瓦林福德(Wallingford)

瓦林福德镇位于纽黑文县北部,横跨昆尼皮亚克河,占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带,美国几条主要的高速公路穿城而过,使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司(Amtrak)及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司 (Conrail)以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理,即距离该镇30英里处的纽黑文机场(Tweed New Haven Airport)以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场(Bradley International Airport)。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场(Meriden Airport),主要停放私人、政府及公司飞机。

图一:瓦林福德(Wallingford)地图
图一:瓦林福德(Wallingford)地图

在过去的十年里,瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展,比起传统的重工业,它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营,涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展,极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人,它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处,设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是,美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校(Choate Rosemary Hall)也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall,同构1972年的合并,变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动,侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师,其中65%拥有获得本科以上学历,采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久,教育水平很高,徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取,因此,在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿,伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

乔特罗斯玛丽霍尔学校(Choate Rosemary Hall)是美国最有名的顶尖私立学校
图二:乔特罗斯玛丽霍尔学校(Choate Rosemary Hall)是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德(Sandford)

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外,纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民,是什么使他们的城市如此的伟大,我们可能会得到各种各样的回答,比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说(斯坦福德在这方面几乎也是最好的),斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如:

高师生比率:费尔菲尔德县城市以12:1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入:梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%,并以574,900 美元,高于康乃狄克州平均收入的89%,成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率:每10万人中,只有1,934人犯罪,斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一,对于居民和通勤者来说,这是巨大的好消息,当然并不只这一个。

实力企业进驻:斯坦福德拥有4家财富500强企业,13家财富1000强企业以及13家新兴企业,这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利:斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车,一小时可以抵达,每隔20分钟一班,便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

圣三一天主高中(Trinity Catholic High School)的毕业典礼
图三:圣三一天主高中(Trinity Catholic High School)的毕业典礼

圣三一天主高中(Trinity Catholic High School)于1958年建立,最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年,学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学(King Low-Heywood Thomas School)成立于1865年,拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全,有三座教学楼,两座大型图书馆,一个表演艺术中心,四个宽阔的草地运动场,两座先进的体育馆。全校教职工有108人,师生比例低,平均一个老师对六个学生。

小海伍德托马斯国王中学(King Low-Heywood Thomas School)校园
图四:小海伍德托马斯国王中学(King Low-Heywood Thomas School)校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

 

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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浅析税改可能如何影响房地产投资 | 美国

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2017年9月27日,美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。10月16日在参议院进行投票。由于当下共和党同时占据了白宫以及国会参众两院的多数席位,本轮对个人及企业税收的深度改革最终通过并立法的可能性已较大。

那么,除了美国公民,计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而对于绿卡持有者或已经居住在美国的纳税居民而言,如果税改法案在2018纳税年度就开始实施,2017年和2018年的税负也可能存在显著差异

这次美国税改房地产投资将会有哪些看点,接下来重点关注哪些方面的实施细则,我们可以就这个话题简单聊下。

房地产投资实体税负可能降低

美国税法中规定了一些类别的实体在税务上可以做“透明”的处理,比如房地产投资经常采用的合伙企业。这种实体在税务上被视为“不存在”,其应税收入和税前扣除项目通常直接归属其合伙人。 如果合伙人为个人,我们知道,美国个人所得税按现行联邦税法可高达39.6%,按税改框架最高一档为35%。而本次税改提出对中小型透明实体所产生的主动收入可适用25%的税率。主动收入在税法上是较被动收入而言的,一般包括经营活动所得,而被动收入主要包括股息,利息,特许权使用费等。值得联想的是,假设一个采用合伙形式的房地产投资实体, 哪些收入将符合主动经营收入,比如,租金收入?此外,如果房地产投资实体层面已按照25%的税率纳税,其合伙人又该如何纳税?可以预计,关于这一改革的实施细则将显著影响房地产投资主体以及投资人本身的税务处理。

符合条件的资本收益给予50%的免税额

“符合条件的收益”在美国税法中主要指一些长期性的资本利得及其他被动收入 。税改方案拟给予这类收益50%的免税额。虽然实施细则尚未出台,比如哪些类别的房产资本收益可以“符合条件”,可是房地产投资者仍然可以期待资本类收益的实际税率大幅降低。

房产折旧和利息扣除

利息通常可理解为是伴随房地产投资周期的一项永久性税收扣除项目,而折旧可被视为房地产投资的一项暂时性税收扣除项目。由于房地产投资标的金额相对较大,税法上可允许扣除的利息金额以及折旧年限就会对房地产投资者的每年的净收益,现金流,以及投资决策产生重要影响。折旧方面,税改框架允许在2017年9月27日起新增的资本支出,在不少于5年的期间内,完全费用化并进行税前扣除。利息方面,对于公司的利息支出可能会有所限制,而个人的房贷按揭利息依然在可允许扣除的范围。

个人遗产税被废除?

此外,还有一个关注点是,税改框架将废除遗产税和跨代传递遗产税,但也有一种说法是将使用资本利得税取代遗产税。所以最终的效果可能是税率或税收的降低,以吸引高净值个人留在美国,但并非很多人理解的完全免税。

聊到这里,其实美国税改就房地产投资还有很多其他方面的影响值得探讨。我们期待,随着税改的推进,随着各项实施细则的落实,居外网还会持续关注这一话题。

 

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飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市 | 美国

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八月份飓风哈维吹袭休斯顿,导致短期销售下滑,但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹。根据休斯顿房地产经纪人协会的统计显示,2017年8月份独栋别墅销售量比去年同期上升3.4%,总销售量达8,150。截至2017年9月底的12个月,房地产销售总数达93,386套。土地及房屋吸收持续强劲。

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年轻而充满活力的国际城市——持续吸引企业进驻

休斯顿是全美第4大城市,而休斯顿地区则是全美第5大的大都会统计区(Metropolitan Statistical Area, MSA)。2016年的州生产总值为$4,780亿美元,全美排名第2,全球则排名第25位。休斯顿机场系统提供198个国内及国际航点,而休斯顿港则是全美排名第1及墨西哥湾最大的集装箱港口。2006年至2016年十年间,休斯顿的人口增加了超过123万人,相等于平均每日增加超过330人。休斯顿亦是美国最年轻的主要大都会地区之一,年龄中位数为34.0岁,而全美的年龄中位数为37.7岁。

10月上旬,坐拥$35,000亿资产的全球最大银行中国工商银行,在休斯顿开办了第一个办事处。中国工商银行于纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图亦设有办事处。大休斯顿合伙公司总裁兼首席执行官鲍勃·哈维(Bob Harvey)在一份声明中表示:“这项宣布使休斯顿与中国的合作伙伴关系得以持续,包括中国人在当地的重要投资。”

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中国工商银行于2017年10月9日开设其第一个位于休斯顿的办事处

何以休斯顿持续吸引大量人口?

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户。休斯顿邻近美国中西部地区的主要大都市中心,其地理优势令企业的供应链成本减少,为城市带来重要行业优势,使其成为设立企业的理想地方。

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户
休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户

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先进制造业

休斯顿在2014年被《福布斯》评为全美最佳制造业城市第一名。该地区拥有6,300家制造业公司,每年生产$800亿美元的产品。

先进科技行业

休斯顿充满活力的科技产业以能源、医药、航空航天等优势为中心。美国航空航天局、得克萨斯医疗中心(世界最大医疗机构)、三家一流大学包括莱斯大学、休斯顿大学及德州农工大学为当地提供创新技术,超过175,850名高科技专业人才以休斯顿为家。

能源业

命名为“世界能源之都”,休斯顿大都会区拥有超过4,800个能源相关机构,拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位。

休斯顿大都会区拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位
休斯顿大都会区拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位

企业总部及商业服务

专业服务及商业服务业在休斯顿地区蓬勃发展,聘请接近460,000名休斯顿人,占该地区所有就业职位的15.4%。

生命科学

休斯顿是纳米技术的发源地,是世界最大的医疗中心——得克萨斯医疗中心的所在地。休斯顿拥有190多家生命科学和生物技术公司,以及学术合作伙伴机构; 设有132家顶尖医院和保健诊所,以及全国最顶级的研究设施。

房地产市场最新动向

休斯顿房价实惠,可负担性高,持续吸引房地产投资者进入市场。住房销售和租赁需求保持强劲。据《休斯顿商业》杂志于2017年10月12日的报导指,休斯顿的房屋销售反弹,而且租赁活动非常强劲。独栋别墅销售同比增长4.2%,9月份共售出6,913套,这也比8月份的5,917套销售量增加了约17%。上个月的房地产销售总额达到8,150套,比2016年9月份上涨了3.4%,房地产销售总金额同比增长10.2%至$22.8亿美元。土地吸收持续且需求强大,寻求可发展土地变得越来越困难。5月份公布的人口普查数据显示,休斯顿是美国增长速度第二快的美国城市,现在拥有230万居民。休斯顿地区的急速增长导致周边近郊土地处于紧张局势,现有约420万人生活在这些周边县市。

休斯顿是美国人口增长速度第二快的城市
休斯顿是美国人口增长速度第二快的城市

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不分地域 热心公益 全球华人慈善活动飞速增长 | 美国

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导言:近几年,由华人尤其是美籍华裔所发起的慈善公益活动在全世界各地迅速增长。由洛杉矶亚美公义促进中心丶加大洛杉矶分校(UCLA)罗斯金公共事务学院丶加大尔湾分校梁式中美研究院共同发起“全球华人慈善行动”(简称GCPI),项目的目标是透过全球性慈善视角,建立社会意识丶培养捐赠环境,以推动慈善捐赠行为,创建有效机构,扶持慈善行业,最终改善人民生活

在2017年9月6日,“全球华人慈善行动” 隆重成立以创新型方式连接中国及美籍华裔慈善家的动态平台,于洛杉矶举行的全天会议中,200多位与会嘉宾有幸与其他慈善家会面并建立宝贵的长久关系。居外荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。

9月6日“全球华人慈善行动”论坛上的华裔慈善家座谈(左起:郭志明、梁仕源与妻子梁秀莲、王范文华和先生王文祥)
9月6日“全球华人慈善行动”论坛上的华裔慈善家座谈(左起:郭志明、梁仕源与妻子梁秀莲、王范文华和先生王文祥)

9月6日,我有幸参加了第一届全球华人慈善事业大会(Global Chinese Philanthropy Rising Conference)。会议探索了我们可以合作的方式。房地产开发商梁仕源(John Long)是大会创始人之一。创始合伙人已经在一起工作了两年多,他们的目标是建立中美两国的积极关系。

Sue Van作为创始人发言。中国经济快速增长带动了慈善事业的发展。参与是公民参与和联盟建设权利的关键。尽管中国人可能很难将自己认定为亚裔美国人,但是在美国,随着生活的改善,将自己视为这个更大的社区的一员将会是有益的。尝试与其他亚洲人交往,我们可以作为一个更大的社区,变得更加的强大。公民参与很重要。

洛杉矶亚裔公义促进中心主席兼执行理事郭志明(Stewart Kwoh)指出,66%的捐赠者受过高等教育。有意思的是,所有城市中,中国香港捐赠者最喜欢捐赠给大学。

会议包括许多有趣的小组,创始人梁仕源和梁秀莲(Marilyn Long )夫妇以及华裔企业家王文祥(Walter Wang)和王范文华(Shirley)均作为小组成员参与其中。王范文华谈到教育的重要性,她是加州大学洛杉矶分校基金会的负责人,该基金会参与到了本次研究和网站建设。梁秀莲指出,每个人都渴望美丽,她专注于将艺术带到更大的社区。许多小组成员都是移民,因此代表了参与重大慈善事业的第一代人。他们从自己开始,以身作则传播新的赠予传统。这种信念是由他们的孩子传承,下一代是至关重要的。百人会(Committee of 100)[1] 的成立让世界听到华裔美国人的声音。

加州大学洛杉矶分校国际研究所的克里斯·埃里克森(Chris Erickson)谈到了研究企业家和慈善家的研究。卡娅·蒙特萨格鲁(Kaya Mentesaglu)则介绍了新的网站:全球华人慈善行动积累了大量的数据,包括热点和活动聚集的城市地区,作为面向其他美国华裔人群体推广活动的一部分。《洛杉矶时报》也刊登了一篇文章,题为“Chinese Americans’ giving jumps(华裔美国人的跃起)”,如果你想要更多关于这项重要研究和倡议的信息,这将是有趣的。本次会议后,将陆续在中国香港、北京和纽约举行合作会议。

休会期间,亚裔美国人促进正义协会召开新闻发布会,回应政府对“童年入境暂缓遣返计划” (DACA)[2]的立场。政客希尔达·索利斯(Hilda Solis)表示,我们需要积极行动起来,洛杉矶县可以为陷入困境的DACA年轻人提供法律援助;新申请将不会被处理,但如果您现在有一个有效的DACA工作许可证,那么在到期日之前申请就行。所有人都在传递一个信息:我们需要说出来,拒绝不公正,和所有的社区共同站起来。可以选择开展企业创业。加利福尼亚州是这一努力的领导者,不让梦想延后。

注解:

[1] 美国华裔非盈利组织“百人会”(Committee of 100)是美国最有影响力的华人组织之一,以华裔精英为主。1990年成立於纽约,常设机构亦设於纽约,发起人有建筑师贝聿铭丶企业家杨雪兰和音乐家马友友等。百人会成员均受到美国总统重视,其中包括数名华裔高官等在美国社会中有影响力与相当知名度的华人丶两岸三地政要名人。

[2] 童年入境者暂缓遣返手续(Deferred Action for Childhood Arrivals,简称DACA)是美国前总统奥巴马在2012年6月推出的一项政策,容许若干在入境美国时尚未满16岁的非法移民申请可续期的两年暂缓遣返,并容许他们申请工作许可。2017年9月5日,特朗普政府宣布废除DACA计划,约80万“追梦人”将受影响。

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一 | 美国

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康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年,康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。 这一数字每年都在逐步递增,到2015年已达35,截止2017年1月份,增至55。在哈特福德地区,目前处于运营和规划阶段的酿酒商和酿酒厂有近24家,生产高端啤酒,四瓶装或六瓶装的要价12美元。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。

根据美国精酿协会(Brerewers Association)的统计,全康州有超过36家酿酒厂处在规划阶段。酿酒商协会是一个全国性的组织,旨在为小型、独立的精酿啤酒商提供帮助,并解决与酒相关的一切问题。

精酿酒业的发展不止出现在康州,康州的人均酿酒业务仅仅处在中间水平。根据精酿协会的统计,截止2015年底,全美共有4269家酿酒厂,其中4225家均为精酿啤酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商——比2011年的数据增加了一倍。

从2014年到2015年间,精酿啤酒的销售额也增加了12.8%,然而整体酒业的销售额却有所下降。精酿酒业的销售额占全美酒类销售额的16%,总额为223亿美元,康州贡献了其中的5.69亿美元。

根据精酿协会的定义,精酿酒厂是生产各式各样的艾尔酒(ales)、贮藏啤酒(lagers)和皮尔森啤酒(pilsners)的酒厂,年产量能达到600万桶左右。这些精酿酒厂必须是独立酒厂,酿造方法必须采用传统的酿造和发酵方法。

康州就精啤酒酿造和销售的促进程序,对小型的卖酒业务保持盈利、开拓市场至关重要。越来越多的投资人看好康州的精酿市场,即使是一项小型的售卖业务,只需要25万美元来置办所需设备、场地和流动资金,这样才能保证业务早日步入正轨。

康州最著名的10大精酿啤酒工坊推荐

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1、康涅狄格州,布兰福德市(Brandford),顶针群岛酿酒公司(Timble Island Brewing Company)

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自从2012年销售第一批酒——美式麦艾尔酒(American Ale)以来,顶针群岛酿酒公司就广受康州居民的喜爱。该公司是康州最大的自销小型酿酒厂,引人入胜的品酒室和实地参观是其一大特色。该公司销售的啤酒包括最初的琥珀美式艾尔酒,美味的苦黑麦芽酒,浓稠的香草咖啡黑啤酒,以及上乘的高浓度焦糖艾尔酒——也就是马提尼酒。对于中等规模的私人聚会或其他活动,这些都是非常经济实惠的选择。

2、康涅狄格州,布里斯托尔镇(Bristol),Firefly Hollow酿酒公司

Firefly Hollow值得为之花费时间去寻找。带上小吃,走进Firefly Hollow酒吧,品一杯冰镇精酿啤酒,无比享受。这里有大量现成的啤酒可供选择,有罐装的、桶装的,供应的啤酒种类每天都在变化。此外,Firefly Hollow还提供咆哮酒壶装的酒以便顾客能够带回家,伴着美妙的音乐举办各种活动。

3、康涅狄格州,普莱恩维尔镇(Plainville),Relic酿酒公司

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Relic酿酒坊专门从事小批量精酿酒的生产,是特制啤酒爱好者的绝佳选择。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager,这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

4、康涅狄格州,哈特福德市(Harford),挂山酿酒公司(Hanging Hills Brewing Company)

挂山酿酒公司由三个啤酒爱好者(和他们的两只狗)共同创立的。位于昆尼皮亚克河流域充满神秘色彩的挂山正是公司名的来源所在,因为挂山令人胆寒的神秘让无数探险爱好者为之心驰神往。该公司已经酿造出从hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各样的啤酒。该公司在周一、周四、周五及周六日对外开放品尝。有八款现成的酒和其他几款可以以咆哮啤酒壶或罐装的形式购买。

5、康涅狄格州,哈特福德市(Hartford),城市蒸汽酿酒厂(City Steam Brewery)

城市蒸汽酿酒厂位于切尼一座历史建筑内,该建筑被认为是美国罗马式建筑的最佳典范。城市蒸汽尊重这座建筑的历史,因此在酿造的过程中融入了不少该建筑的历史元素,例如,酒桶外围金属圈的设计灵感便源于这座历史建筑。该酿酒厂利用蒸汽酿造家酿式啤酒,例如波特酒、皮尔森啤酒以及艾尔酒。此外,无麸质食物在这里也有供应。

6、康涅狄格州,米德尔敦市(Middletown),Stubborn Beauty倔强的魅力酿酒工坊

在以酿造不同寻常的酒目标的驱动下,Stubborn Beauty酿酒公司已经酿造出七种各有特色的酒。最佳的酒种之一是Nummy Nummy,这是一种有着浓烈酒花的IPA酒。此外,Stubborn Beauty公司会在每周五、周六下午对游客开放,免费品尝。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager, 这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒;1776波特酒,一款褐色坚果波特酒。除此之外,该公司还生产有其他几款酒。

7、康涅狄格州,诺威奇市(Norwich),These Guys酿酒公司

These Guys酿酒公司位于诺威奇市一幢美丽的砖瓦工业建筑内,是一家趣味十足的酒吧,这里有美味的食物和各种各样的啤酒可供选择。该公司供应的家酿式啤酒对每个啤酒爱好者都充满吸引力,啤酒种类从酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜单上有美味的食物可供顾客午餐、晚餐和早午餐时搭配任意一款啤酒享用。我们的选择通常是无烤箱奶酪意面搭配可口的炸鱼薯条。

8、康涅狄格州,旧塞布鲁克市 (Old Saybrook),30英里酿酒工坊 (30 Miles Brewing Co.)

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30英里酿酒公司在周三到周日期间对外开放,供应品酒、套酒(flights)、品脱酒和咆哮酒壶装的酒,可以直接购买,是啤酒爱好者的绝佳去处。旧塞布鲁克这座古朴的海滨小镇正是30英里酿酒公司的所在地。该公司在酒酿过程中加入了不少产于当地的原料,特别是啤酒花。30英里公司酿造的精酿啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro(一种氮气咖啡波特酒)、AYHBTU红色艾尔酒(一种印度淡色艾尔酒)、Baby Fight Club(一种美式IPA)等,此外,30英里还允许顾客自带小吃下酒用。

9、康涅狄格州,斯坦福德市(Stamford),半满酿酒厂( Half Fall Brewery)

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半满酿酒厂有属于自己的播客,坐落在一座老旧的工业建筑内,这使得它成为了许多人心目中的拍照圣地。供应的酒类包括Bright(一种金发女郎柑橘啤酒),Bee Enlightened(一种库尔施蜂蜜啤酒),此外,还有其他几种偶尔供应的酒类。品酒室周五至周日开放,酿酒厂的参观则仅在周六对外开放。

10、康涅狄格州,新哈特福德市,Brewery Legitimus 酿酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻档组合专门酿造比利时和美式精酿啤酒,迄今为止已经酿造出11种啤酒,包括美式棕色艾尔酒、印度淡色艾尔酒(IPA)、赛松酒和淡啤。该公司酒屋从周四到周日对外开放。酒屋的酒种类繁多、经常更换,客啤也是可以随时享用的。

投资精酿啤酒厂

NerdWallet 网站就精酿啤酒工厂的投资金额做了分析,投资的成本主要在以下三个方面。

  • 酿酒设备

设备的费用要看酿酒厂的大小,设备的新旧程度也会有很大的价格差异。价格在10万美金左右的设备,可以一次酿制320 瓶12盎司的啤酒。而金额在一百万美金以上的全新设备可以一次性酿制9600 瓶啤酒。在决定购买设备以前,需要考虑到工厂长远的发展计划。因为如果该工厂酿制的精啤受到热捧,短期内需求剧增,价廉的基础的设备和设施可能会限制工厂的酿造量。

  • 厂房和品酒屋选址和装修

精酿啤酒厂的地理位置非常重要,因为他决定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右,品酒屋不仅仅提供精酿啤酒,还有零食出售。除了出售给终端顾客以外,也在当地做批发销售

  • 生产和零售许可证以及保险费用

任何精酿工坊需要从美国的联邦还有当地的州政府获得许可证。根据每个州不同的政策,许可证的受理时间需要45-60天。除此之外还有保险费用,以及公司成立的法律文件费用。

总而言之,精酿啤酒业的发展在中国刚刚兴起,而在美国像康州这样的市场,消费群体和消费习惯日渐成熟,正在成为商业和房产投资的热点。很多精酿啤酒厂利用旧的厂房或者库房翻新,不仅给工厂和品酒屋添加了复古的风格,更因其低廉的租赁或者购买价格,给投资人带来了更大的收益。

 

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搞搞室内设计 房产卖得好价钱!| 美国

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买房通常是个重大决定,尤其是通过竞拍买房。买卖双方都需对本市或本区域的室内设计风格有个基本了解,因为这会影响你的消费限额,并可节约拍卖前进行简单翻新的时间。

Jen Seago 是一个备受欢迎的室内设计师,比弗利山庄的关键设计便是由她负责关键部分的设计。Jen经常与一些名人合作进行奢华住宅的设计。她曾与社会名流凯西·希尔顿(Kathy Hilton)合作,设计过名模凯蒂·克里瑞(Katie Cleary)的豪宅卡拉巴萨斯(Calabasas),也曾为詹妮弗·洛佩兹(Jennifer Lopez)挑选过艺术品。

美国着名室内设计师Jen Seago
美国着名室内设计师Jen Seago
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲
名媛凯西·希尔顿(Kathy Hilton)是帕丽斯·希尔顿(Paris Hilton)的母亲

据Jen所说,加州文化是一个不断转变的过程,也是国际买家投资的一个巨大市场。

很多洛杉矶人都喜欢购买老屋,并保留一些“旧物件”,如旧的门和五金,这些与洁净的现代家具形成鲜明对比。加州人喜欢各种物件摆放合理,这在时尚和住宅中都很明显。而我们的设计美学也紧随其后。

Jen说,对任何一个想在洛杉矶买房并进行翻新的购房者来说,首先要了解清楚旧屋新装(home staging)和翻新(remodeling)的区别。

旧屋新装有助于房屋出售。将家具和装饰重新摆设,对房间重新布局,使买家能看到每个房间的作用,藉此提高购屋的意愿。请专业的设计师对旧屋进行新装是非常值得的,这样能向买家尤其是没有创意思维的买家以最好的方式展示其空间,使房屋出售更快。

室内设计是对住宅从头到尾全部进行设计,就如人的穿戴一样。每件物品都经过精挑细选,使其与关键物件的功能和风格相协调,使整个布局显得更为柔和。你需要一个专业人士进行指导,首先从最基本却重要的家具(沙发、床、床头柜、桌子)开始,然后添加灯具,最后再加入一些反映你风格的个人装饰。

设计巧妙的住宅会令买家更好出手
设计巧妙的住宅会令买家更好出手

对国际买家,Jen有如下建议:

室内设计师工作地点不固定

在网络上搜索并对比不同的设计师及设计风格是非常方便的,如果你找到了一个喜欢的室内设计师,但他却不是本州人,这时请你记住一点:室内设计师通常不会固定在一个地方工作,请先联系他们。

时间期限

和你的室内设计师敲定房屋翻新所需的时间。翻新工作一般需6个月才能完成,这通常意味着在此期间你必须租住在别处。

预算制定

设计成本的浮动会导致相关费用的变化,因此务必在初始预算的基础上至少增加10%的费用。

Jen建议说,卖家如有条件可对房屋进行翻新后再出售。

James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计
James Pratt摄於好莱坞演员罗素·克洛(Russell Crowe)的家中,该豪宅拥有一流的室内设计

设计巧妙的住宅会令买家更好出手,原因很简单:大多数买家要看到家具和装饰才能想象出他们居住在内的感觉。

对于打算出售的房屋,其设计风格务必符合大众口味。这意味着房屋色彩及“主题”等须得到大众的共鸣。以中性色彩为主色调,饰以其他颜色是最佳选择。越多人喜欢该房屋,它在市场上的滞留时间就越短,利润回报就更快。以上技巧在拍卖活动中非常奏效。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡(一)| 美国

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康涅狄格(康州)位于美国东北部,比例纽约州,马塞诸塞州,以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29,但是在2017年US News全美高中排名中名列第四1,在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中排名第三2。

让我们来了解一下康州的经济发展,教育系统,以及著名的学区。

美国制造的起源地之一

康州是美国传统工业重镇,有悠久的制造业历史。州内信息工业、金属制造、航天、运输、电子、计算机、造船、国防工业、生物科技、医药化学、工具机械及仪器设备等产业发达。另哈特福德是美国保险业的“首都”。产值的产业为:金融保险、房地产、制造业、健康医疗、耐用材料。康州以高科技为主的军事工业很发达,素有“美国兵工厂(Arsenal of the Nation)”之称。由于康涅狄格州条件优越,大公司如Xerox,Uniroyal,United Technologies,Aetna,Hartford Financial Services,TOSCO,TENNECO及NEBCO EVANS等公司总部均设在本州。在川普提出“买美国货,聘美国人(Buy American and Hire American)”,口号推出之后,针对兴发制造业的税收优惠政策和投资等无疑会进一步促进康州制造业的发展。

哈特福德(Hartford)

哈特福德是康州的首府。城市历史悠久,是注明美国小说家马克吐温以及词典编纂家诺亚·韦伯斯特曾经居住和创作的城市。除了金融保险和制造业,也是州内高等教育的重要城市。康州大学(University of Connecticut)的法学院和医学院位于哈特福德近郊,2017年夏季,康州大学更多的本科学院要从主校区Storrs搬入到哈特福德市中心。这也为当地房地产带来更多的机会。

另外Trinity College 是一所历史悠久的私立学院,在全美文理学院排名第38,性价比排名333。哈特福特郡还有诸多大学,University of Hartford、University of Centeral Connecticut、University of St. Joseph、Tunix College和Goodwin College等。

康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)
康涅狄格州首府哈特福德(Hartford)

值得一提的是,2016年独立住宅的售价平均在237,700美元,和距离仅仅两个小时的纽约波士顿,可谓是非常低廉的生活成本,同时拥有优质的生活和教育质量。

纽黑文(New Haven

纽黑文是的耶鲁所在地,距离纽约只有一个半小时车程,是康涅狄格州中南部工商业城市、对外贸易港口。在过去的几十年间纽黑文经历了重大的经济发展,使其从一个工业和港口城市,过渡到一个重要的文化和旅游中心。在过去的20年间,许多科技和生化公司及耶鲁的其他产业给纽黑文带来了新机会与发展。

另外,距离纽黑文不远的城市哈姆顿(Hamden)的昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)规模精小,2015年在校本科生约为6500名,研究生约为2500名。班级平均人数为25人,师生比为1:16。连续多年入选《美国新闻与世界报道》和《普林斯顿评论》的最佳大学名单。

昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)
昆尼皮亚克大学(Quinnipiac University)

根据2017年Berkshire Heathway第一季度的房地产市场报告,纽黑文郡独立住宅的房屋平均售价为231,300美元。公寓的售价比上个季度有10.2%的增长,公寓的平均售价要从138,300美元到161,600美元,这和纽约波士顿顶尖院校的学区房相比,投资的门槛要的低得多。

注:

  1. https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
  2. https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/
  3. https://www.usnews.com/best-colleges/trinity-college-1414

 

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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《USA地产大亨》连载(十)——波士顿 | 美国

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本篇文章是居外网《USA地产大亨》系列文章的最后一篇,为您介绍波士顿地产市场。本文由波士顿吉布森苏富比国际地产公司的老板Larry Rideout先生撰写,吉布森苏富比波士顿房地产市场服务了53年, 在过去三年中,年销售额均达到10亿美元,是波士顿排名第2的最佳房地产公司。

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Larry Rideout,总裁 
吉布森苏富比国际地产公司
电子邮箱:larryr@gibsonsir.com

波士顿塞萨诸塞州的首府,也是最大的城市。这里有著名的哈佛大学(Harvard University)、新鲜的龙虾和美国建国时期悠久的历史。它是个生机勃勃的大都市,拥有许多知识分子、新建企业和多元文化。波士顿人口810万,是美国第六大城市。

波士顿倾茶事件——涉及到从中国厦门来的载满茶叶的船——是美国独立战争的导火线。从此与中国结下交情……哈佛大学和麻省理工学院(MIT)与北京大学和清华大学都有交流项目,使两国的精英学者结下了个人和专业交情。波士顿的唐人街位于市中心,是新英格兰(New England)地区唯一幸存的历史性华人聚集区。

波士顿近年来经济增长迅速,失业率低,房价达到历史的最高水平。新建企业和各种创新在波士顿尤为显著,这里的专利申报率比美国其他地方高出120%。这些归功于波士顿顶级的学府,不仅有哈佛大学和麻省理工学院,还有波士顿大学(Boston University)、美国东北大学(Northeastern University)、布兰迪斯大学(Brandeis University)、波士顿学院(Boston College)、塔夫茨大学(Tufts University)等。波士顿人才辈出,高学位的人比美国其他地方多36%以上。波士顿的工业非常强大,包括科技,生物技术,医疗保健和金融服务等。

中国人也在波士顿参与了一些重大项目,这说明波士顿对国际投资者的重要性。皮尔斯波士顿(Pierce Boston)是芬威(Fenway)附近的30层豪华公寓塔楼,由史蒂夫·塞缪尔斯(Steve Samuels)和中国朗诗集团共同建造。中国伙伴致力于引入资金、设计及帮助销售109所豪华公寓。两家中国大型保险公司也与铁狮门(Tishman Speyer)合作,重新发展位于海港区(Seaport District)码头、投资5亿美金的顶级混合用途项目。其他项目还包括海港广场(Seaport Square)项目和千禧大厦(Millennium Tower)的豪华公寓。

波士顿是美国顶尖的商业、企业、文化和历史型城市,被很多中国人熟知。下面一些投资市场是特别值得中国投资者重视的。

铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园
铁狮门计划在4号码头建立的一个9层公寓和公园

剑桥(Cambridge)

剑桥有世界上最著名的大学,包括麻省理工学院和哈佛大学。几十年来,这里一些独特的区域已经众所周知,如哈佛广场(Harvard Square)、波特广场(Porter Square)和中央广场(Central Square)。近期,肯德尔广场(Kendall Square)成为像谷歌和微软这样的科技公司的首选地。地铁(红色线)和公共汽车使这里的交通更加便利;餐厅,音乐厅,影院和博物馆使这里成为文化宝地。标志性的查尔斯河划船赛(Head of the Charles Regatta)吸引了许多国际运动员和粉丝前来查尔斯河(Charles River)观摩。

后湾(Back Bay)

后湾是波士顿最有优势的地方。漫步于纽伯里街(Newbury Street)会令人想起巴黎的香榭丽舍大街(Champs Elysee)。这里有许多的精品店和形式多样的艺术展览。观赏完高级时装后,游客能在波士顿最知名的餐厅享用美食。万宝路街(Marlborough Street)两旁排列着优雅的住宅,行人还能观赏绿树、雕塑和宏美的联邦大道购物中心(Commonwealth Avenue Mall)建筑。后湾还有公共花园(Public Gardens)、波士顿公园(Boston Common)、查尔斯河滨大道(Charles River Esplanade)和历史悠久的波士顿公共图书馆(Boston Public Library)。

南端(South End)

南端聚集了全国最多的维多利亚时期砖石排屋。过去十年里,这个区域成为波士顿最受欢迎的地方。在这里有商店、高档餐厅、艺术馆和考尔德伍德剧院(Calderwood Theater)。这里聚集了很多艺术家,也有很大的夏季户外活动市场。维多利亚式住宅位于历史悠久的联合公园附近,而现代化建筑则集中在喧闹的华盛顿街(Washington Street)上。特里蒙特街(Tremont Street)有时尚餐厅,亦有古朴的咖啡厅和家庭式百货店。

灯塔山(Beacon Hill)

灯塔山是波士顿最具代表性区域之一,有著名的鹅卵石街道和历史性砖石排屋。这里离波士顿市中心、波士顿公园和公共花园都很近。这里有波士顿最好的建筑和风景,如路易斯堡广场(Louisburg Square)。山顶上的圆形州议会大厦(State House)让人眼前一亮。位于“平坦山区”的查尔斯街(Charles Street)十分繁忙,随处可见行人、魅力四射的精品店、古董店和各式餐厅。

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波士顿南区(South Boston)

波士顿南区是颇具历史性的区域。这里有数英里长的海滩和滨海公园。被誉为海上珍珠的城堡岛(Castle Island)又被称作“糖罐”,居民和游客可以在这里漫步,欣赏独立战争时期的碉堡,享用苏利文(Sullivans)餐厅的小吃,垂钓或冲浪。这里的住宅大多是三层式和排屋式,但也有许多美丽的单户家庭式住宅。波士顿南区的百老汇街道(Broadway Street)还有各式各样的酒吧、餐厅和精品店。

海港区(Seaport)

海港区又被称为创新区,在过去的十年里兴旺发展。阁楼住宅和公寓增长迅速,高档餐厅处处皆是。小型和大型的商业和公司在最新建造的商务塔楼里成立,例如近期迁来的通用电气(General Electric)。这里还有当代艺术学院(Institute of Contemporary Art)和新建的波士顿会展中心(Boston Convention and Exhibition Center)。这个区域能观赏到波士顿港(Boston Harbor)的秀美景色,能便利地到达金融区(Financial District)和滨水社区。

滨水区(Waterfront)

滨水区是坐落在北端(North End)和波士顿港之间的古雅区域。这里聚集了码头建筑、阁楼和能观赏到城市最美丽海港景色的豪华公寓。这里距金融区和海港区很近,还有很多豪华的酒店,包括波士顿洲际酒店(Intercontinental Boston)和伯特利码头酒店(Battery Wharf)。

北端(North End)

北端有名的是历史、风景和随处可见的高品质意大利餐厅。波士顿最具历史性的名胜都在这里。自由之路(Freedom Trail)沿着汉诺威街(Hanover Street)直到保罗列维尔之家(Paul Revere’s House)。坐落在赛勒姆街(Salem Street)上的老北教堂(The Old North Church)是波士顿最神圣的古迹。每年很多游客慕名而来,这里夏季几乎每个周末都有节日。近期建造的中层建筑能观赏到整个海港,而原有的建筑也保持着本身的魅力。这里离法尼尔厅(Faneuil Hall)、滨水区和金融区都很近。

中城(Midtown)

中城是波士顿的心脏地带,邻近后湾、灯塔山和北端/滨水区。除波士顿市政厅广场(Boston City Hall Plaza)外,这里还有许多公司和机构的总部。这个区域每个工作日的正午非常热闹,有数千名公司员工和其他的城市雇员在这里用餐休息。这里还有法尼尔厅和昆西市场(Quincy Market Place),波士顿最著名的两个旅游景点。中城边缘的罗斯·肯尼迪绿道(Rose Kennedy Greenway)是美丽的绿色地带,有喷泉和巡回艺术展。

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芬威(Fenway)

芬威是波士顿红袜棒球队(Boston Red Sox)的主场。这个区域有很多绿色植被,属于翡翠项链区(Emerald Necklace)的一部分,由弗雷德里克·劳·奥姆斯特德(Frederick Law Olmsted)设计建造。许多大学的校园建在此处,还有波士顿美术馆(Museum of Fine Arts)和伊莎贝拉嘉纳艺术博物馆(Isabella Gardner Museum)。这个区域靠近马萨诸塞州高速公路(Massachusetts Turnpike)和后湾。芬威有很多大学生和青年专业人士。邻近芬威公园(Fenway Park)的兰斯当街(Lansdowne street)上有很多著名的酒吧和餐厅,在球赛当天总是很热闹。

查尔斯顿(Charlestown)

查尔斯顿迷人的煤气灯街道和邦克山纪念碑(Bunker Hill Monument)源于17和18世纪。今天,这里既有长期居民,也有年轻的职业人士。这个区域接近北端和波士顿市中心,能通过地铁(橘色线)轻松到达城市任何一处。这里的建筑有标志性砖石排屋、木板屋和新建的阁楼式公寓——许多是由俯瞰海港的历史性建筑精心改建而成。

西端(West End)

西端坐落在查尔斯河沿岸,在灯塔山和北端之间。19世纪50年代,它是大范围城市翻新工程的一部分。现在这里有著名的麻省总医院(Massachusetts General Hospital)和其他备受推崇的医疗场所。很多医生、研究者和在市中心工作的职员在这里居住。

波士顿东区(East Boston)

波士顿东区经过大型整修成为波士顿最新“发现”的区域。这里有洛根将军国际机场(Logan Airport)、流行的餐厅、数个别具一格的社区和欣赏波士顿天际线的最佳视角。杰弗里斯庞特(Jeffries Point)聚集了几个新发展项目;其他几个社区也有翻新项目,如老鹰山庄(Eagle Hill)和东方角(Orient Point)。波士顿东区许多古老的住宅都被翻修或重建。同样,许多三层多户建筑也被重建成公寓。麻萨诸塞海湾交通管理处(MBTA)近期增设了机场地铁站(蓝线)和从波士顿东区通往市中心的船只。

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多切斯特(Dorchester)

多切斯特是波士顿最大、最古老的区域,它建立于波士顿成立前的几个月。这里有许多独树一帜的社区,每个社区都有自己特点和建筑风格。从原本为波士顿精英人士建造的奢华维多利亚式住宅到后期的三层住宅,多切斯特是个丰富多彩的多元化区域。这里也是麻州大学波士顿分校(Boston campus of the University of Massachusetts)和肯尼迪图书馆(John F. Kennedy Library)的所在地。

投资语录

波士顿在智力资源和医疗中心方面极佳的声誉源于这里的教育和科研地位。大波士顿地区有100多所大学和学院,仅波士顿和剑桥地区的大学就有超过25万名在校学生。——《福布斯》

美国最聪明的城市(2014年)。——《福布斯》

全球最适于生活和工作的科技城市第五名(2016年)。——Expert Market

美国最有利于创业发展和创新的城市(2016年)。——美国商会基金会

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年,最近领衔合著《USA地产大亨》一书,为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前,他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购,以及$1亿美元的公寓项目投资。

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本书名为《USA地产大亨:中国企业投资美国地产指南》,书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版,图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验,针对国内投资者的需要合著本书,帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场,由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时,著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南,亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店,以及美国Amazon有售。

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从五月起,我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节,就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论,包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等,敬请关注!

《USA地产大亨》连载文章:

 

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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VIP看房如何提升拍卖成交量?| 美国

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苏富比拍卖行顶级经纪人Tanya Stawski 在洛杉矶好莱坞山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461号举办了一场VIP客户看房会。所看房源占地5,400平方英尺,配备电梯,有4间卧室、度假村似的生活空间,可将市区、世纪城及海洋全景尽收眼底。Tanya的这场VIP看房会绝不是场普通的开放式看房活动,她还在屋顶花园准备了一场DJ演奏以及美食、美酒,供客户看房时品味鉴赏。结果是——潜在买家在轻松的氛围中不知不觉便融入这个超级奢华的住宅,从而提升了该房源的成交率。

洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski
洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski

Tanya说,营造一个良好的氛围,让客户有宾至如归的感觉是至关重要的。这样做通常只为了能在这栋房子里与客户进行一场高质量的对话,让他们觉得你是在跟他们交谈,而非卖东西。在美国豪华房地产市场上,这是一种简单却有效的销售方式。这种方式现在也逐渐出现在美国之外的地方,并在全球各地的拍卖会中定期使用。

洛杉矶好莱坞山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461号豪宅
洛杉矶好莱坞山(Hollywood Hills)Carlton Way 8461号豪宅

世界各地的不动产拍卖会通常都是一种对精神的摧残。拍卖会一般有两种:现场拍卖与拍卖场拍卖。在现场拍卖之前有一个开放看房日;拍卖场拍卖则是买家和观望者入场后等待竞拍。然而拍卖方式也在逐步改变,现在的拍卖会能为竞拍者提供更多的价值及组合服务。在澳大利亚悉尼,开放看房活动和拍卖场会为所有到场人士供应咖啡及更多食物,如蛋糕或冰淇淋,这些都影响着拍卖结果。

2017年4月,James Pratt拍卖集团在邦迪海滩(Bondi Beach)Glasgow大道25号举行拍卖会,邦迪百货(Bondi Grocer)和H2可可(H2 Coco)为拍卖会提供了600种食物,吸引了大量的路人进来观望,营造出一种良好的氛围,改善了拍卖会气氛,该房产最终以380万澳元的高价售出。邦迪百货老板Shay Narsey说,在房产拍卖会上进行交叉推销是非常明智的,尤其是在像邦迪海滩这样对房地产和健康的生活方式有着浓厚的兴趣的郊区。

养生专家梅里莎·怀特(Melissa White)
养生专家梅里莎·怀特(Melissa White)

在澳大利亚昆士兰州的黄金海岸,养生专家梅里莎·怀特(Melissa White)与奢华房产经纪人合作,在宽滩(Broad Beach)和美人鱼海滩(Mermaid Beach)等尊贵社区的一些奢华房产拍卖会上提供有机健康食品。梅里莎说,健康食品对现在的家庭是一大卖点,通过向参加房产拍卖的家庭提供健康食品,并他们讲解健康食品的可替代品及营养品,能让他们在拍卖会上停留时间更长。

澳大利亚昆士兰州黄金海岸
澳大利亚昆士兰州黄金海岸

房产拍卖的核心本质是其时间上的紧迫性,提供一些除却紧张之外的体验,房产经纪人将获得更多的营销机会,买家的感受会更舒适,卖家也能更顺利、以更高的价格将房屋脱手。

 

美国澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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飞速发展的休斯顿——从不辜负火箭的盛名 | 美国

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每当提及休斯顿的火箭,体育迷们可能会首先想到备受欢迎的篮球队休斯顿火箭队(Houston Rockets),而太空爱好者们或许会马上想到休斯顿著名的美国国家航空航天局太空中心(NASA Space Center)。休斯顿大都会区不仅有航天火箭及火箭队,更有火箭般的飞速发展。这座位于美国南部,临近墨西哥湾,活力无限的城市从未辜负火箭的盛名。

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经济高速增长的全球城市

2017年6月,资产管理及投资集团施罗德(Schroder)公布了最新的施罗德全球城市排行榜。此次排行中,休斯顿名列第七,仅稍落后于纽约(第五)和中国香港(第六),但领先新加坡(第九)和上海(第十)。据福布斯介绍,这一排行榜“常被来自全球的高净值房地产投资者和投资集团用作寻求固定资产投资的重要参考,以实现最优长线投资价值”美国的大城市占据了该排行榜前三十名的一半以上,而在前五名中更是独占四席,可见美国市场整体保持强劲

何以造就一座全球城市?全球城市通常是世界上增长最快的城市经济体。它们拥有的共同特征包括增长潜力、上升的劳动人口、高水平可支配收入、一流大学和完善的交通基础设施。这些城市经过精心规划,经济多元化,能提供丰富的休闲和文化活动,从而不断吸引大量人口迁入。

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让我们仔细看看休斯顿在全球城市的5个关键指标上的表现如何:

1、增长潜力

美国经济分析局数据显示,休斯顿大都会区在2015年的预估地区生产总值为$5,033亿美元,是全美第四大城市经济体。金融分析机构Perryman Group也预测,休斯顿的地区生产总值将在20152040年期间年均增长3.3%,增幅超过一倍

2、人口密集

休斯顿大都会区的人口从2010年4月的592万飙升至2016年的677万,换算为平均每周净增长2,612.3人,是全美增长速度第一的都会区。此外,Greater Houston Partnership 也预期休斯顿地区将在2010年至2050年之间增加约100万至200万居民。

3、一流大学

休斯顿地区有超过50多所的高校、大学和技术学院,近43.7万名学生注册入读。莱斯大学(常被称为南方的哈佛大学)、休斯顿大学和德克萨斯大学休斯顿健康科学中心都是最顶尖的大学,直接向当地就业市场输送人才。

4、拥有高收入的高技术劳动力

2016年,休斯顿大都会区在专业、科学及技术服务领域雇用了超过210,100名人员,其中有66,160人属建筑和工程服务行业,占了整个专业领域人员的近三分之一。该比例远高于全美平均水平。2015年,休斯顿的税前人均收入为$54,346美元,比全美平均的$48,103美元13%

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5、完善的基础建设

除了拥有便利发达的高速公路和铁路网络,休斯顿也是全美最大的出口市场,拥有全美进出口吞吐量最大的港口,同时也是德州唯一一个拥有两个国际机场和一个内陆机场的城市。

销售急速上升的火热房地产市场

房屋销售量和价格创历史新高

休斯顿房地产经纪人协会发布的最新月度报告显示,休斯顿的房地产市场在2017年6月创下了历史最好的销售月份之一,房屋销售量和价格均达到历史最高水平。今年6月,独栋别墅销售总额为8,414套,是休斯顿史上最大的单月销量,年同比增长8.3%。2017年上半年的房屋销量较2016年上半年增长7.4%。6月的房地产销售总额也增长了8.3%,达9,993宗交易。

休斯顿有10个综合规划社区荣登全美最畅销榜单

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近日,房地产谘询机构 RCLCO 公布了2017年至今的全美50大最畅销综合规划社区 (master-planned community, MPC) 名单,其中休斯顿有10个社区上榜。报告发现,德州整体人口增长强劲且拥有相对全美其他地区较低的生活成本,促使许多企业迁入当地。2017年,这些大规模企业迁入正推动着综合规划社区销量。尽管经历了原油价格下跌,但休斯顿大都会区自上世纪80年代起就积极发展多元经济,当地的待售房屋市场仍然保持健康。

在增长路径上高速发展

郊区扩张是休斯顿房价维持可负担的关键因素之一。与全国其他城市相比,这里有大量就业机会,吸引着人们迁入并让年轻人留下。值得注意的是,几乎每十年,在城市边界以外的土地开发中都有15到20公里的向外扩张。休斯顿地区持续进行的基础设施建设帮助连接当地居民,并继续吸引各类规模企业在新地区开展业务。作为休斯敦的第三条外环公路,Grand Parkway 将围绕整个大休斯顿地区,当全面竣工,公路将覆盖超过180英里并连同区内7个县。目前,Grand Parkway 北段、西北段和西段的大部分已投入使用。这条外环公路的建设和延伸连接了多个大型就业中心,沿线的住宅社区随之开发,其中几个综合规划社区更是荣登全美最畅销社区排行榜。

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随着内环与外环之间的可开发土地逐渐消耗,预计下一个增长区域也会随着 Grand Parkway 的延伸而扩展。Grand Parkway 的西南段建设已在2016年动工。今年年初,南段的规划也已通过环境审查。位于休斯顿南部及西南部的布拉佐里亚县Brazoria和本德堡县Fort Bend市场值得期待

 

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