Category: US Investment Column

卡尔弗城（Culver City）可以说是洛杉矶（Los Angeles）近年来发展相对比较迅速的一座城市。这里之前并不出名，当地还算有些名气的只有像 Metro Goldwyn Mayer 和 Culver Studios这样的原创动画工作室。著名的《绿野仙踪》（The Wizard of Oz， 1939）就是在这里拍摄的，而历史悠久的网红酒店，卡尔弗酒店（Culver Hotel）正是电影里芒奇金人（Munchkins）住所的取景地。

如今洛杉矶房价上行，因为看中了当地成熟的教育配套，以及富有生活气息的娱乐餐饮设施，不少人把目光转向了卡尔弗。加上从这里通往洛杉矶市中心和圣莫尼卡海滩（Santa Monica Beach）的地铁即将开通，卡尔弗已然成为了一处安家置业的绝佳地段。

卡尔弗城近10年的房价走势

如今的卡尔弗城充满生机，各种新建筑设施不断涌现，人们也习惯上街，频繁出入于各种餐厅商铺。城里还有不少原创剧院，其中柯克·道格拉斯剧院（Kirk Douglas Theatre）的音乐剧深受人们喜爱。当地热闹丰富的生活很大程度上得益于出行上的便利，小城里几乎所有的吃喝玩乐之处都可以步行抵达。与地铁站毗邻而居也从很大程度上降低了人们对于汽车的依赖性。这一点在洛杉矶日渐拥堵的当下可谓是一个极大的优势。另一方面，这样的生活方式无形中也拉近了人与人之间的距离，整个卡尔弗城也因此显得更加有人情味儿。

让这个小地方广受欢迎的另一个原因是这里的学校。根据美国国家教育机构Great School的数据显示，满分为10分的情况下，当地有4所小学得到了8分甚至以上，一所中学及高中的评分也达到了8分。这个成绩在公立学校中是非常了不起的。同时卡尔弗城还有不少口碑相传的私立学校，甚至拥有一所双语教学的国际学校，给买家提供了多种不同个性化的选择。如今买房时人们会更多地考虑到将来子女的就学问题，卡尔弗城拥有如此丰富而且高质量的教育资源，这也就不难解释为什么这里会受到越来越多人的青睐了。

除了前面提到的各种配套和设施，卡尔弗城的房产本身也是很有吸引力的，独栋别墅占了大多数，当然也不乏公寓类型的选择。这里房屋的中位数挂牌价大约是100万美元，中位数成交价则为96.5万美元左右。由于这是一个平均价格，考虑到不少别墅的售价都在150万美元左右，所以公寓的实际价格要远远低于前面提到的平均价格。眼下一些小户型的公寓只需要大约44.2万美元就可以入手。如果你是打算投资相对高端的房产，一间拥有5卧6卫的豪宅目前标价260万美元左右，也是一个很不错的选择。 如果在设计方面有所要求，在卡尔弗城既可以找到不少保留着当地历史文化气息的老式建筑，同时也有越来越多风格时尚，设施齐全的新兴小区供你挑选。总而言之，这里的房产市场可谓是选择丰富，投资潜力无限。

居外精选卡尔弗城3套不同户型的房源：

最后要说的是，如今的卡尔弗城早已摆脱了当年给人的那种略显沉闷的印象，摇身一变成为了一座动感且充满活力与商机的中心小城。在房价不断攀升的当下，有打算入手的朋友在这里建议你们可是要趁早咯。

责编：Zoe Chan

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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如何进入主流社会，这大概是海外华人最关心的话题之一。

美国本来就是个多种族、多文化、多元价值观包容的国家，所以你可以在纽约、旧金山、洛杉矶等城市看到小意大利、韩国城、小东京、唐人街等不同民族的人口聚居区。多元化正是美国的特征之一。以“政治正确”的观点来看，既然提倡多元化和包容、融合，根本就不存在所谓的主流社会，或者说主流社会应该就是保护各种文化和习俗的多元文化的社会。政治正确的说法，主流社会是个伪命题，因为这显得种族歧视。但实际上，不管是早期的犹太人、意大利人、波多黎各人、非裔，还是后期的印度人、中东人、亚裔（含中国人、韩国人、日本人等，通常南亚这些国家都不在狭义的亚裔的范围内，这个是美国历史形成的观念，以后有机会再分别阐述），在历史的进程中都存在如何融入和进入主流社会的问题。他们多多少少地也为此烦恼和挣扎过，最后也都成功地成为美国主流文化和社会的一部分。他们经历过的挣扎也可以成为我们新一代华人移民可以借鉴的经验和教训。

美国是个移民国家，它的早期移民者是五月花号送来以及陆续而来的欧裔，他们把本地印第安人驱逐到保全区而成了这片土地的主人，而他们带来的文化也成为多年来美国的主流文化。所以就历史而言，后来者也不断地贡献他们的文化，融入其中，并产生新的文化。几百年来的移民的多样化，也打破了单一的欧洲文化为主体的主流文化。

所以今天我讲如何进入主流社会，更多的谈的是就个人而言，因为中国人或者说亚裔的文化和习俗，已经成为主流社会不可分割的一部分了，也或多或少地为别的族裔了解、接收或借鉴。（比如我在UCSF生产的时候，产房是只提供冰水給产妇的，但照顾我的一个非裔护士就很体贴地问我要不要热水。我说不用，冰水就可以了。她居然问：那你妈妈同意吗？这个问题显示在亚裔，主要是华裔占很大比例的旧金山，作为非裔的她不仅知道中国产妇想喝热水，还知道中国父母或婆婆对子女的关心或影响力！）

而作为个体的你，或者新移民到这个国家，或者在这里暂住，新来乍到，渴望成为这个国家的一分子而不是边缘人，对于大部分渴望成功或本身已经在中国很成功的中国人来讲，仍然是一个重大的课题。

根据美国人口统计局（ US Census Bureau）的预测,  截止到2018年二月，美国人口大约为3.27亿，这个预测高于联合国的预测。美国已经成为继中国14亿、印度12.5亿之后第三大的人口大国。而在这3.27亿各个种族的移民（或其后代）中，据预测直至这个世纪的下半个世纪，到2060年，白人仍然会占68.5%，黑人14.3%，亚裔会到9.3%，可以看出至少来这里的新移民在他们的有生之年，仍会保持少数族群的状态，仍然还会有融入此地文化或社会的困扰。

讲了那么多废话，那看看假设我们新一代移民希望融入主流社会，我们应该怎么做呢？这个问题很大，我只想做最简单、最基本和最直接的一些提问和阐述。

如果你移民美国或在此长居，你生活在亚裔（或中国人）居住区，去华人超市买菜，孩子学校70%以上是华裔；除了工作的同事，交往的也基本是华裔。除了自己的工作，也没有过多的介入社区的社交生活，关起门来过自己的小日子。不怎么看新闻，不怎么关心政治和经济；也从不去投票或竞选公职。这幅画面看起来是不是很面熟？很多华裔的生活就是这样的，同时他们抱怨华裔进入不了主流社会。然而这样的生活，令他们想融入所谓的主流社会，可能需要更多的时间。

问他们为什么选择这样的生活？因为这样舒服啊！中国菜好吃，中文说起来方便、表达能力更好，中国人的脾性我们大体知道，找中国的地产经纪我知道怎么对付他们，至少我语言没障碍…… 我为什么不这么选择？

所以假设你想要融入主流社会，成为主流社会，其实并不是一个容易的事，因为最基本的一点，你要突破你的舒适区（comfort zone）。Comfort food好吃，不一定健康；comfort zone呆着轻松，能不能成长，是一个问题。不付出努力，就想获得收获，我觉得是所有懒人（不如说蠢人）都想找的捷径。而想要成功，是没有捷径的。

第二，我觉得有格局的问题。你觉得亚裔/华人社区生活方便，自己生活得也很好，这本身是没有任何问题的。问题在于你今后的突破点会是哪里，你对自己和子女的未来是如何规划的？你可能是新移民，你的子女可是地地道道的美国人了，你会希望他们怎么样？我有个朋友很反感他周围的华裔英文腔，我不歧视，因为每个人说话都有口音，但我希望我的子女最好不要有一副唐人街英语。别以为生活在美国你就自然会说像电视上一样标准的美语，不信你看看黑人的口音就明白事情没有那么简单。（我所有的假设都建立在你想进入所谓的主流社会上，如果你觉得你目前的状况很开心，你希望的就是这样一个氛围，并不在我讨论之列。因为坦白的说，这样状态的你也活明白了，知道你想要的是什么。我替你开心。）

第三，还有个性格的问题。中国人相对于美国人来说更内向，再加上担心语言不标准，更加不敢主动说话。美国人见了面是没事也搭句话的，所以我刚来的时候也逼着自己跟每个遇到的人打招呼，说话。其实这很容易。美国各个国家族裔的人那么多，口音多了去了，谁会在乎你的口音？你越不说，别人就觉得你越害羞越内向，以后更不容易了。

很多人觉得嫁給美国人的人更容易融入，但是你反过来想：她被抛到一个全然陌生的圈里，跟你去到一个陌生的圈子，有什么不同？唯一的不同就是她有个先生帮她，但是你不懂也可以问人啊！失败者总是可以給自己找很多的借口。

我记得我曾经跟一个朋友有个辩论。当时我们在讨论2016年争议极大的大选。她觉得Bloomberg要是参选肯定获胜，就没特朗普什么事了。当时还在大选的初期。我说Bloomberg是个loser，loser是赢不了大选的。因为他说要参加2016年美国大选最后终于表示不参加。我朋友说：你怎么能说他是个loser呢？一个顶级财经媒体的大佬怎么是loser？他就是不想参加巴拉巴拉。我说：他有这个意向，一直在考虑，最后宣布不参加了，只能说明他觉得自己竞争不过希拉里或特朗普，不战而退，反而说一堆有的没的，不是loser是什么？他也许成功地建立了一个财经媒体帝国，但在竞选总统这件事上，他就是失败的。我说他是loser也是指在这件事上，而且loser的本质就是为自己的失败找借口。你找借口你就永远没有成功的可能性。

要说的还有很多。总之，要进入主流社会，请从进入主流社区开始。你在北京买房也得买个三环四环呢，来美国也想找个好的安全的社区吧？这是最简单不过的道理。在美国加州南部的橙县就聚集了这样的好社区。根据2015年人口普查，橙县拥有305万多名居民，人口的种族构成平均：白人比例占43.5%，拉丁裔占33.6%，亚裔才占18.3%，适合决心融入美国主流社会的移民。

橙县圣胡安-卡皮斯特拉诺（San Juan Capistrano）的一套5卧4卫豪宅正在居外网上挂牌出售。重新装修后采用了地中海现代开放概念，室内面积达393平方米。入口采用石板和铁门，地面采用了岩板、大理石和硬木地板。客厅设有定制壁炉，法式门直接通向私人庭院——在那里，您可以享受城市夜景和Saddleback山的美景。物业所处位置好，可步行至Ambuehl小学和St Margaret私立3-12年级学校。

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由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技，高度注重客户的个性化要求，对新兴发展的房市了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

排版&责编：Zoe Chan

 

兰登湾地产罗文专栏全集

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随着媒体环境的复杂化带来的营销成本的增加，令豪宅房产市场营销的竞争变得更加激烈。在洛杉矶，豪宅房地产经纪人不断寻找吸引投资者的新方法，他们通过创意手段来吸引买家到访参观。最新的趋势之一是在房地产视频中增加了专业演员的演出，亮相仅仅30秒，费用就可能高达15万美金。

2018年洛杉矶仍然会是全球最热门的投资市场之一，来自本地和海外的投资需求持续旺盛。洛杉矶在各个价位的房地产几乎都创造了破纪录的销售价格，类似这样的创纪录趋势在香港、巴黎和悉尼等主要城市也出现过。这些趋势包括销售价格的暴涨和来自海外投资的飙升。例如，根据Zillow的数据，2017年洛杉矶的中等房价增长7.8%，房地产估值总价超过了2.7万亿美金。

这也意味着越来越多的豪宅和名人房产会登上头条，并被用作吸引投资者和线上地产买家的诱饵。

来自洛杉矶管理公司（LA Management）的明星经理人Trisanne Marin管理着一班好莱坞的新星，也亲历了市场对房地产视频大制作的需求转变。

Trisanne讲道，“洛杉矶地产视频中对演员的需求正在升温，并且越来越频繁，越来越专业。在此之前，对演员的要求也许就是型男美女在房子周围走走。现在，需求变得更加具体，包括家庭形象、年龄范围，以及演员之前的表演经验。”

视频预算的增加也是演员需求提升的推动之一。Trisanne还谈到：“在一些新的房地产视频，不到一分钟的镜头就有超过10万美元的预算，更请来获奖导演操刀。在这些视频中采用专业演员出演也拓展了房地产市场的新格局。”

从数据上看，大多数买家面对空房子时总是对其潜力缺乏信心，因此“宅装”（房屋售前的包装）能帮助提高房子售价，并吸引更多买家。“宅装”能让房子的营销照片和视频更具吸引力，特别是在线上展现时——房地产视频中适当的演员阵容也能提升视频的成效。想想看，一位父亲正在和孩子们在游泳池里嬉戏，或者一个美少女早晨醒来后，伴随着太阳升起跳进了泳池，这些有视觉冲击的画面都能大大增强对买家的感染力。

房产视频广告的情节桥段也在发生变化。2017年，尼罗·尼米亚（Nile Niami）为位于比佛利山庄山巅大道1175号价值8,500万美元的豪宅拍摄视频。该物业名为“Opus”，其视频中采用了在半裸的身上涂满金色的模特，意在表现出“现代埃及艳后”的主题。结果视频点击率超过28.2万。

“Opus”推广视频截图：

“Opus”豪宅实拍：

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观众希望在电影中看到真实的演技和清晰的目标。这对于目前高预算的豪华房产视频也是一样——不仅是要展示房产的细节和代理的推广，它更应该让观众去想象和期许他们未来的生活。

长久以来，好莱坞一直以制作世界上最好的电影而闻名。因此，除了屡创记录的房产售价之外，洛杉矶贡献出最好的房地产视频也不足为奇了。

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美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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据外媒CNN报道，2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。

最终通过的法案与之前特朗普公布的税改方案有所出入。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整。此法案由2018年1月份正式开始实施。

这份特朗普送给美国人民的“圣诞大礼”到底有什么亮点呢？有以下几大重点最值得期待：

个人所得税：大部分税率下降

在个人所得税方面，大部分都是降低税收负担的好消息。首先，是个人所得税税率的变化。在稍前的税改计划中，曾有简化税阶的计划，但在最终通过版本中，个人所得税仍保留了7档，但在数额上进行了调整。最终版将最高税率的起征点从41.8万美元提高至50万美元，税率也进行调低，最高征税率为37%，最大降幅有4%。

以一位收入为10万美元的个人作为例子，我们可以看到在税改后，需要缴纳的税金明显减少，减少了近20%的个人所得税负担。

夫妻共同报税下降，最高税率的起征额度从47万美元涨至60万美元。对于高薪收入人群来说，以上税率的调整将使其受益。

对于低收入人群来说，同样有好消息传来。个人所得税的标准抵扣额将翻倍：单身人士的标准扣除额由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得报税的标准扣除额由$12,700美元升至$24,000美元。由于大部分报税人群选择标准抵扣额来报税减免，所以此项法例将惠及大多数人。

同时，还有子女税收抵扣加倍的优惠。对于收入在40万美元以下的家庭，每一个不超过17岁的孩子都可以拥有$2,000美元的抵税额度，之前的额度为$1,000美元，且收入水平要求仅为11万美元。

除以上之外，还有购买电动车高达每辆7,500美元的扣税额；遗产税保留，但提高门槛；对奥巴马医保取消不购买罚款；扩大学生贷款范围以及博士学位学费依旧免税等具体条例。

个人所得税税率大部分下调，有助于居民可支配收入的增加，对于拉动美国内需、提高美国居民的消费水平、进一步提升美国经济水平起着重要的作用。

企业所得税：大规模减税

在企业所得税方面，此次税改针对企业进行了大规模的减税行动。美国联邦企业所得税率将从最高39%降至21%；流动收入税率的税收方式变为合营企业、S型股份制企业、独资企业收入前$315,000美元中的20%免税；取消针对企业的替代性最低税。

以一间收入为100万美元的企业作为例子，企业所需缴纳的税费有近40%的减少，减税幅度惊人！

企业所得税的大规模减少，将无疑会降低美国企业的税收负担，增加美国企业的盈利空间。企业可以将税收减免的资金作多用途：进行员工的薪资奖励；投入企业建设，提高生产力等。

对企业的惠利不是空话，许多美国企业在第一时间对此进行了实践。美国电信巨头AT&T在税改当日就迅速宣布，公司将向超过20万员工每人发放1000美元的特殊奖金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，将给其超过10万名员工每人发放1000美元奖金，并投资500亿美元用于接下来5年的基础设施建设；美国富国银行（“Wells Fargo & Co”）发声，称银行将于2018年3月将最低时薪提高到15美元1小时，这比先前的最低时薪增长了11%，还会向其25万名员工发放股票奖励；波音公司也声明，将投资3亿美元用于公司运营，包括培训员工、升级设备、基础设施和慈善投资；Fifth Third Bank也发出通告，计划将所有员工的最低小时工资提高到15美元，并向13500名员工发放一次性奖金1000美元。

大型企业纷纷开启了行动模式，对税改进行积极的反应。此前，美国的大型跨国企业为了避免美国高额的企业税都纷纷至海外开设分支，虽对全球化作出贡献，但对美国本土经济来说流失了不少资金。企业税大幅下降，有助于大量的海外资产返回美国，可促进美国本土市场上的投资活动，并为本土人才提供更多的就业机会。

大规模的减税行动不仅仅使当下的运营企业收益，降低税收负担，鼓励企业的发展和运作。同时，优惠的税收条件还有利于创业环境的优化。无论是本地创业者，还是海外到美创业者都会因此受益。

企业国际收入：彻底改变，美国企业全球发展阻碍降低

本次税改还有一大亮点，本次税改一改之前全球征税——曾是美国企业全球扩张的“噩梦”。据《经济日报》报道，此次税改确定将“对美国企业留存海外的利润实行一次性征税”，其中现金利润的税率为15.5%；推行“属地制”征税原则，即未来美国企业的海外利润将只需在利润产生的国家缴税，无需向美国政府缴税。

对美国本土的跨国企业来说，这无疑是助力企业前进的大好消息。美国企业在全球化扩张的道路上，减轻了大量的税收负担，对于进行外贸交易的企业来说，扩大了生存空间。

税改下的美国房地产市场新契机

本次美国税改将对经济格局产生重要、深远的影响。各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。

属于个人所得税范围的购买房地产按揭利息扣除的上限有所下降，由100万美元下降至75万美元。北美土地投资专家和顿国际集团表示，购买房地产按揭利息扣除的上限下降对于在美国东北部地区，一线高房价城市如纽约、芝加哥等地的房地产市场会造成一定的冲击。但对于房屋平均价格在75万美元以下的二线城市、城市郊区的房屋市场来说，反而是一个利好消息。对于这些地区来说，适中的房屋价格加上本次税改带来的个人税收优惠，会使其在住房问题上的压力降低。

除了房屋刚需的群体，本次税改对于房地产的投资者来说也是一个绝佳的利好机会。按照本次税改的调整方案，房地产长线投资的税收将降低。以一个价格为50万美元的房屋作为计算，房地产长线投资的税收有小幅度地下降，对于房地产投资人士来说是一个好消息。税收减少将提高房地产投资市场的灵活性。

美国国家房屋建筑商协会（NAHB）在本次税改法案落定后，一改之前的质疑口吻，赞扬、支持本次税改：相信个人低税率会有助于降低中产阶级的房贷压力、企业低税率有助于市场经济的发展，这两者都有利于房屋市场的发展。据财经媒体报道，仲量联行CEO表示：税改计划对商业房地产市场有“较积极”的影响，税改计划将使美国房地产市场的海外投资者获益。

北美土地专家和顿认为，本次税改将对美国二线城市以及城郊地区的房地产市场产生良性影响，有助于当地的房产价格上涨。二线城市、城郊地区房价普遍低于75万美元，仍属购买房地产按揭利息扣除的上限内，不受税改中贷款上限影响。

此外，此类二线城市及城郊地区中，有跨国企业入驻的地区更值得受人关注，因本次税改大幅度削减企业税收，且在跨国企业上“里程碑式”地“一次性征税”且推行“属地制”征税原则，这特别有助于企业“重返美国”，从而在美国扩大生产规模。这不仅解决当地的就业问题，同时，生产用地的开发以及劳工的聚集，都会对当地的土地开发、房屋兴建市场有积极作用。本次税改法案将为此类房地产市场带来新的增长动力。

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关于特朗普税改对美国经济、股市和房市的影响，市面已经有诸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。我想在此说说我个人的观点和预测。

最后的税改方案共有1097页，页数之多连很多议员在投票之前也不会仔细阅读，我认识的人之中大概只有一个硅谷精英读过。由于篇幅有限，我在这里也只讨论最重要的几个改变。如果有此前读过税改方案文章的可以直接略过这部分。

1、以前单身报税，免税额是$6,500，夫妻合并报税免税额是$13,000；现在单身报税，免税额是$12,000，夫妻合并报税免税额是$24,000。

预计因低收入不用交税的人从44%增至47%，此举留钱在人民口袋，不仅刺激消费，更鼓励低收入者更多参与工作而少拿政府福利。

2、美国个税跟中国个税一样都是渐进制，它分为七档，如果夫妻合并报税的话，大部分家庭税率都会降低1-4%，只有两个收入阶层保持不变，而单身贵族年收入$157,500-,700的个人上升2-4%（很多富裕城市白领精英属于此列）。

3、以前遗产税个人免税额是560万，夫妻免税额共1120万，遗传税率是18-40%，现在两个分别加倍至1120万和2240万。

遗产税是税上税，美国人在交了联邦税和州税各种税收入大概去掉了至少一半之后死后遗产还得交18-40%，简直是抢钱了。减税法案原本有一条八年后完全废除遗产税，在两院最后通过的合并法案中这一条已经被删除了。

4、新税法鼓励多生孩子。以前一个孩子每年退钱（tax credits） 1000元，现在加倍为2000。如果夫妻合并报税年收入少于$24,000，有四个孩子，这个家庭不但不交税，联邦政府还給该家庭每年8000元补助。

5、如果你有房产，以前每年所付物业税（property tax）可以算作联邦所得税的个人收入基数，现在最多只能减掉1万元。很多人觉得这条对投资房产的人不利，让我们来看看实际状况怎么样。因为各地物业税不同，让我以我所在的加州橙县为例，我们的物业税率在0.95%，假设你买100万的房产（这是此地区平均稍贵的单个single family house的价格），你每年应交的物业税为9500，还在1万元以内。你会说：那我要是买得稍微豪华点呢？即使你买的豪宅在2-300万，看起来要多交1-2万元，但实际上因为新的税法前述几条的夫妻减免额多$11000、普通家庭假设两个孩子补助增加$4000，以及个人所得税的减免，你基本也能抵消这个多出来的钱。

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6、以前贷款100万以内的利息可以抵税，现在你贷款75万以内的利息可以抵税，75万以上的不能抵税。对于美国大部分地区，这都不是问题，因为房价不高，对于富裕地区，这可能导致有些疑虑。仍然以加州橙县为例：假设你买100万的房子，一般首付20-30%，假设你首付20%，你贷了80万，你每年有5万贷款的利息是不能抵税的。这部分钱可以用减税多出来的夫妻个人额度、孩子补助额度和个人所得税的减免来抵消。当然如果你愿意多付点首付，这就更不是问题了。这个政策有个吊诡之处是很多人不知道的：你投资的房产并不在此列。此话怎讲呢？就是这里的减免指的是自己住房的贷款利息减税减免，你投资房产用于买卖或租赁的贷款利息是可以作为成本计入的，因而是可以在最后算个人收入时抵消这一部分的。当然，如果你是外国人在美国买房，就根本不存在这个贷款利息抵税的问题。

（另外加州政府也在提请一个bill，意欲抵消此项规定。会不会通过，我持疑。如果万一通过，只会对加州人民更加有利。但我对此法案的通过并不乐观。如果以后通过，我会再撰文详细給各位分析。）

7、529教育储蓄账户以前只可以适用于大学，现在也可延伸至从幼儿园开始的私立、公立和教会学校，额度为1万元。这条政府有意支持和帮助上私立和教会学校的家庭。

8、取消奥巴马键保的强制性，健康年轻的公民可以选择不买保险，意欲保护低收入人群陷入被迫医保的赤贫。

9、企业税从最高35%减低至21%，而为了鼓励在海外设厂的企业的回归，把没有交过美国税的现金转回美国，它们只需要交8-15.5%的税就可以了，连21%都不用交。此举将彻底贯彻特朗普“雇美国人”的美国优先的原则。估计会有大批现金会回流美国，在美国投资，实现特朗普“让美国再次伟大”的美国梦。在我写此文的今天，2018年1月17日，苹果CEO库克对ABC News讲他要把海外的钱拿回美国投资建厂，预计将缴纳380亿美元的税給政府。他承诺在5年内将在美国投资3500亿美元，创造2万个工作机会。

这次税改是美国有史以来最大的减税，此前最大的减税是里根政府1981年，他的减税政策带来的经济繁荣实际上一直持续到小布什时代。而特朗普此次的减税力度比里根时代还要大，对于美国经济的提振是显而易见的，每季度创造的就业机会比之前一年的还要多，股市道指和纳斯达克指数自特朗普执政以来已创70多个历史新高，道指一年上涨了31.1%，纳斯达克指数上涨了31.4%，全美房价平均上涨了7.5%，加州涨幅还要超过这个数。随着经济政策的进一步宽松和基建的大规模开展，美国就业人数还会进一步增大，消费信心也会进一步上升，市场将会迎来更大的繁荣。

税改以后，富裕程度更高的加州的房地产走势又会如何呢？

1、市场适度调节

75万贷款利息免税额的调低和物业税最高1万抵税的设定，仍然会让加州房产投资者产生疑虑和困惑，专家预测在2018年前几月市场销售增长会放慢，市场自会做它的数学加减法，和调节人民的预期。最终，经济的发展、工资的上涨及可自由自配现金的增多，会給市场强大的信心，市场会再度走强。

2、房屋供应仍然不多

2017年房产库存是相当缺乏的，当年年初专家预测2016年房屋供应紧张的状况将会见底，然而来自美国最大的房产网站Zillow的数据显示更加低迷：房屋供应截至2017年11月底在12个月内下降了10.5%，而中介Redfin显示，2017年底有653,347个房产供应，而在2010年同期这个数字为967,604。有很多乐观估计认为房屋供应不足只是暂时的，2018年肯定会好转，更多的人可能乐意卖房。但由于土地价格成本、工人工资和建材的持续上涨，可建设房屋土地面积的减少，和对于房屋密度的限制，我对于新建房屋以增库存持保留态度。

3、价格上涨会放缓但不会停止

从我们近年对房产的实际投资和专业数据两方面来看，北加和南加好的地段价格均涨势惊人，而全美的房屋价格已经持续上涨了23个月。2017年1-10月，Case-Shiller全美房屋指数上涨了5.92%。专家预测2018年房价仍然会上涨但会趋缓，大多数人估计在涨幅在4%，我认为由于经济的强健发展，实际只会高于这个涨幅。这个趋缓并不是对经济的悲观，而是因为美联储将在一年内加息3次；而缩表又为美元回流提供了机会，所以这个加息对房产带来的不利将会冲淡。

4、买房和租房的对决将毫无悬念地向租房倾斜

远远大于工资涨幅的房屋涨价的速度，令一些潜在的购房者由于支付能力不足，已经转为高价房屋的租赁者，在加州这个倾向尤为明显。一个夫妻双双工作且有孩子的家庭已经负担不起在旧金山市区买一套仅可蜗居的小房子了，那里的房子至少以数百万起计。他们只有移向周边的湾区（bay area），但由于通勤不便，很多单身贵族或年轻家庭被迫选择高价在城区租房。而在南加（以橙县为例）的房子出租的速度也越来越快，租金涨幅也在快速提高，显示出租市场的需求巨大。同时，千禧一代（Millennial）开始购置房产。80后结婚生子步入房产市场。实际上，单身的千禧一代比上辈人相比更倾向于拥有自己的房产。

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5、房贷将再三加息

2017年美联储已经开始加息，房贷利率也开始上涨。专家预计2018年美联储会加至4%-4.5%，虽然这个程度的利率比2017年的利率要高得多，但仍然在历史低点。

综合以上，可以看出由于特朗普减税政策、基建、大幅减少各种法规对经济的束缚，以及鼓励海外资金回流、增加就业等多项举措，全美和加州2018年的就业率会大幅提高，消费者信心增加，从股市对于未来经济非常强势、一再推高的预测可以看出美国的经济仍然会继续走强，虽然有房贷利率上涨、部分税改条款对买房者形成压力，2018年房价上涨也许会放缓，但由于房源有限，涨价仍会继续。由于经济走强，如果没有意外，特朗普可能会连任总统，八年特朗普经济强势回归并不是多么难以想象的事，而这样的结果，即使是对于反对他的人，无疑也是个重大的利好，如果你拥有或志于投资房产、股票或者任何一个实业的话。

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由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产不仅依靠高科技，还高度注重客户的个性化要求，对快速发展的市场了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

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中国自改革开放以来，一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示，2016年中国的城镇化率已经达到了57.35%；而在1978年时，这个数字仅为17.9%。

仅2016年，中国就有2,000万农村人口进入城市。人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国，城市的扩张是无法阻挡的趋势。

在几十年的时间内，中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢？我们以1997年为起点，在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”，观察中国城市的成长轨迹。

1. 上海

一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市，是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市，上海20年来的城市发展是非常惊人的。

从谷歌地图的卫星对比图可以观察到，20年前的上海，城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天，基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区，嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发，至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。

从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点，由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加，慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线，而最外的环线则是城市的边界线，它在哪里，城市就发展到了哪里。 

2. 武汉

武汉是湖北省的省会城市，是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游，整个城市环江而建，是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表，武汉市又经历了怎样的扩张征程呢？

通过卫星对比图可以看到，20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域，但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区，而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。

武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到，武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。

3. 成都

内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会，是西部内陆中心城市，也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散，不断“吞噬”四周的区域。

从卫星地图可以看到，20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区，而到了今天，成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发，面积较20年前扩大了几倍。

成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比，我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市，城市会由中心向四周较为均匀地扩张。

总结以上中国三座城市，我们都不难发现：城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律，像是顺着一条路往前不断扩展，而这条“路”，也就是城市的“增长路径”。

全世界都相似的城市扩张路径

事实上，全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区，向四周扩张、发展，从而形成现在庞大的都市面积。

无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市，都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素，扩张的速度快慢有别，但全世界的城市，无论规模大小，都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。

在和顿持有土地所在地——美国、加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此，和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。

由于发达国家的城市发展模式已经成熟，所以在最近的20年内，发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是，发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。

根据《纽约时报》的报道，理论上，大多数人会认为在大都会地区，像是波士顿或者纽约这样的城市，在人口上会有剧增的趋势，因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。

但是，在美国综合排位前80位的大都会统计区中，2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低，而一些当年平均工资水平稍低，像是夏洛特、奥斯汀、奥兰多、休斯顿、凤凰城等城市，却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市，工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环，两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。

最繁荣的城市并未出现人口剧增：

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例如德克萨斯州休斯顿市，在十几年的时光内，就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。

上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络

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像2016年年底一样，2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里，究竟这会如何影响纽约市的房地产市场？关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市场报告显示纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元，这也是过去六年内销售量最差的季度。此报告的作者乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示他还没有包含新税制改革方案成立后所带来的影响，但他指出这对高端市场将会有更具大的影响。

再过去的一年里，很多买家都保持观望的态度。二手房市场保持着平稳的水平，同时也带动了整个市场，尤其是房价低于100万美元的房子。二手房的平均价格虽然从同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下却是涨了1.8%。纽约第四季度的房地产低迷是理所当然的，这是因为天气和佳节气氛的影响。房源短缺也促使买家放弃选房和看房的动力。

在Town Residential的报告也是出现类似的情况。虽然曼哈顿的公寓中位价格下滑了4.3%。不过公寓价格再次跑赢了市场主要房产价格（纽约房地产基本分为公寓，合作式公寓和独栋房子三大类）。在报告里也显示出，小套房的中位价格上涨得最快，而越大的公寓中位价格则下滑。这意味着，市场主要的买家都倾向价格低于100万美元的房子。

我个人认为，在2017年里有两大因素影响着买家的购买欲望，首先是股市大涨令很多人把钱投资在股市，其次是利息的上涨也增加了养房成本。现在，特朗普总统的新税制下，纽约市房产税的变化也给市场带来新的压力。新税法中，住房抵押贷款利息抵免上限减少，从一百万减少为75万美元、房产税的分项抵扣额增设了1万元的上限。这些因素都成为了本土买家重新考虑买房还是租房好。在过去几年里，房产的价格上涨令市场的卖家对自己的要价十分坚持。我预计在将来的日子里，房市场的买卖双方在价格上互相保持博弈。

在另一边厢，布鲁克林和皇后区的房地产脱颖而出。在《道格拉斯·艾利曼的报告》里，布鲁克林的中位价格录取得2.7%上涨和皇后区则有12.2%。这也再次证明了，曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。许多市场买家尤其是首购族都开始选择这两个区。皇后区录取得有史以来的最新记录，这主要的原因是当地的房价都比较低和有很大的增值空间。对许多国际买家来说，这两个区可能都会有点陌生，如果有机会能够深入了解的话，可能会是不错的投资机会。

2018年纽约房市动向展望

纽约房地产将在2018年持续保持低迷。我相信价格的滑落将会带来投机的机会，可是政治环境将会是主要的考量因素。税改方案已尘埃落定，接着下来将会是移民法改革不知会如何影响纽约市的房地产。纽约毕竟是个国际大城市，如果少了来自世界各地的移民将会对纽约房地产产生很大的冲击。如果你想在纽约置业的话，必需多了解各方面的讯息和清楚明白投资的价值，资深的经纪和律师同时也可提高你的投资的安全性。

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据《华尔街见闻》报道，美国总统特朗普和白宫国家经济委员会主席科恩都在当地时间10月16日表示，美国税改必须在今年完成落地。特朗普同时补充道，与参议院共和党领袖麦康奈尔的关系缓和，两人都希望今年底之前看到税改落地。

稍早之前，据《纽约时报》9月27日报道，美国总统特朗普当日在印第安纳州发表税改演讲，公布了最新的税改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。作为北美地区土地投资及开发龙头企业的和顿集团（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。

税改计划：个人、企业不同程度受益

完整版本的税改框架计划共九页，针对企业、个人等主体进行税收改革。特朗普在演讲中指出，本次税改旨在为中产阶级家庭减轻税负。税改的关键内容与影响主要在以下方面：

首先是在企业所得税方面。新税改框架将公司所得税的最高税率由目前的35%降至20%，使最高税率低于主要工业国家22.5%的平均税率。在对中小企业征税方面，包括独资企业、合伙制企业和股份制小企业和家族企业等在内的“过渡法人企业”的最高税率从39.6%降至25%。根据框架内容，这类企业不必以公司名义缴税，而是以所有者名义缴纳个人所得税。

降低企业所得税有利于美国企业扎根本土发展，可以使得之前因高税率被迫“搬出”国外的企业回到美国本土，促进美国本土的经济发展，创造更多的就业岗位。和顿认为，企业的回迁使得更多的商业用地亟待开发与使用，对美国的商业用地需求增加，土地商业价值也同时增加。

其次是个人所得税方面。新税改简化了个人所得税的等级，从现行的7档减至3档，税率分别为12%、25%和35%。同时，新税改翻倍调高了个人所得税免征额。单身人士的免征额从6350美元提高至1.2万美元，以已婚夫妇为计算单位的家庭免征额则从先前的1.27万美元调高至2.4万美元。此外，新税改还将增加儿童抵扣税。

以上多项改革可以减轻个人的生活负担，特别是对贫困的工人阶层来说，劳动所得税抵免能够提升工资的价值。如此便可以提升民众的消费能力，扩大内部需求，从而进一步的促进美国的经济增长。同样，由于儿童抵扣税的增加，对美国的自然人口增加，提高出生率也会有所帮助。对此，和顿相信，美国居民将由此拥有更多资金进行置业，对住宅用途的土地需求将会增长，住宅用地会由此在将来有更多投资空间。

房地产行业迎来新增长点，海外投资者新契机

值得一提的是，新税改框架中更指出将会在保留房屋贷款税收抵免的前提下，取消房产遗产税。两者的结合无疑会刺激居民对于购买房屋的需求，促进房地产行业的发展，增强投资者对于房地产市场的信心，为美国房地产的增长势头推波助澜。据彭博社9月28日，美国全国房屋建筑商协会由于税改对于房地产行业的“优待”，一改对税改的质疑，对特朗普本次的税改改持支持态度。

另外，税改框架更提出会在鼓励就业、促进接受高等教育以及退休保障等方面增加赋税优惠。围绕以上内容的赋税优惠将无疑促进地区的人口增长、稳定就业率等，对于房地产行业来说亦是一个利好消息。

特朗普在10月16日的记者会上补充道，美国当前的经济形势处于上升势头，股市处于历史最好水平，市值达到5.2万亿美元。与此同时，失业率降至近17年以来的最低水平。良好的经济情况，将会为税改提供良好经济环境。

对于海外投资者来说，本土经济以及房地产市场的增长趋势将形成一个投资美国房地产的“新契机”。特朗普在记者会更提及，“哪怕这意味着议员们不能享受周末和法定假期，必须留下来直到税改完成。” 可见其税改计划实现之坚决，如税改能按照特朗普规划的时间表如期执行，海外投资者可在本轮新税法周期获得投资美国房地产的良机，将会在此周期享受税改带来的税收福利外，更可期待投资项目更高的回报率。

最佳投资机会出现在休斯顿

实际上，根据外媒HousingWire 报道，在美国房地产的海外投资国家中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。当前，美国房地产的投资市场正处于地产价值猛增的阶段。

和顿认为，美国房地产的火热势头不会降低，随着CRS等议题的推动，会有更多海外投资者加入美国房地产的投资大军。其中，和顿认为休斯顿是最具有潜力的城市。

作为得克萨斯州第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，以稳定的油价成为世界能源之都，拥有世界最大的医疗综合体系及研究机构。另外，在体育业、制造业、航天业以及港口贸易运输业等产业都做到全面发展。根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

同时，休斯顿是美国27个超170万人口大都会中生活水平和房价最低的地方，周围郊区的发展也是迅速惊人。位于休斯顿西部的凯蒂（Katy）的亚洲城开始修建；南部的梨城（Pearland）被美国财经网站WalletHub评为全美人口增长最迅速城市；东南部的锡布鲁克（Seabrook）作为富人区，有大批的海边别墅以及高端住宅休假，土地投资意义非凡。

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本次川普力推的美国新税法将在企业、个人所得税，房产遗产税等众多方面有所调整，这对于到美国置业投资的投资者来说，是一个极为关键的节点。为此，居外网将推出系列文章，就美国新税法对到美国买房的影响进行持续关注。除了本文，还可以关注由居外专家撰写的文章：浅析税改可能如何影响美国房地产投资。

 

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