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沒有對比就沒有傷害：在加拿大買房可以白撿的那些面積｜居外專欄

多倫多最大的華人地產公司大鵬地產2018年Top 10 Listing Team團隊經理Jason Gao，在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時，大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少？然而，加拿大的房地產市場觀念中，並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋，不論是公寓，聯排別墅還是獨立屋，所有人在買賣房屋時，都是按一整棟/套房屋來標價的，即一棟/套房屋開出一個價格，而不是按每平方英尺出售。

在中國買房，無法避免“公攤面積”這個坑。“買100平米的房子只得70平米。”這就是為何絕大多數中國人在買加拿大買房的時候會計較房屋面積的原因。

加拿大的房屋面積不包括公共部分。公攤就是公攤，不能拿出來賣錢。

而在加拿大，賣家並不提供房屋面積的多少，實際上大多數人也不知道自己的房屋准確面積。即便有時候賣家提供房屋面積，但也會加一個賣家免責的條款“所有數據不一定准確”。Bo, The Real Deal ! 團隊經理Jason Gao指出，一個房屋的價值是由很多因素決定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的狀況、前後院和車道的狀況等等，房屋的面積多少只是其中一個因素，有時候還不是主要因素，並且加拿大房屋銷售合同中的價格都以“套“計算，不換算到單位面積價格，所以房屋面積只是一個參考，無需糾結具體數字。

土地面積和房屋面積

加拿大的房屋可分為帶土地的低層別墅和不帶土地的高層公寓兩種。

加拿大房產的土地面積

加拿大帶土地的別墅價格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、車道、車庫、前後花園，甚至游泳池等。

別墅一般會標有一個土地面積（Lot Size），一般會標注如50X120FT、10X35Meters等，分別指地皮的長度和寬度。

例如下圖的雙拼別墅，土地面積是29.75X137.79英尺，可以看出，這幢房屋的LOT比一般房子要長，一般LOT長是120尺。

如果遇到不規則四邊形（irregular Lot）的地皮的話,前一個尺寸代表臨街一邊的尺寸,後一個尺寸則代表地皮縱深較短的那個邊的尺寸。

加拿大房產的房屋面積

房屋面積對於加拿大的買家來說，一般是依據政府最後驗收時候測量的數據（MPAC房屋面積資料），或者開發商，或者賣家經紀測量出來的，可能會具有一定誤差，只是一個參考數值。但誤差並不能影響房價。

Jason Gao指出，對於公寓來說500平方英尺以下是一個級別，500平方英尺以上每100平方英尺是一個級別。但對於獨立屋（半獨立、鎮屋等）來說，每500平方英尺作為一個台階，比如1500到2000是一個級別，2000到2500是一個級別。

比如，房屋面積一般指的是使用面積，而這個使用面積不包括地下室、車庫和游泳池等。

加拿大對房屋面積的計算，雖然全國並沒有一個統一的公式，但也算有一個大多數人認可的標准。

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

按 Floor Space（地板面積）來計算

【計入面積】

主層、二層、三層或閣樓，但屋頂若有坡度，第三層或閣樓的房屋面積會酌情折減。

【不計入面積】

陽台、露台等不封閉空間不計入面積。

地下室一般不計入房屋銷售面積內。

地面以上的非供暖建築空間，如車庫、泳池、工具房、臨時儲藏室等地方的面積是不會計算在房屋面積以內。

居外推薦加拿大多倫多呈現出法式情調的聯排別墅。位於濱水位置，為尋求私密性和壯麗自然景觀的住戶量身打造。該物業位於靜謐小巷，能看到舊磨坊（Old Mill）社區和漢波河公園（Humber River Parklands）全景，而且靠近令人夢寐以求的頂尖學校。建築面積316平方米，土地面積240平方米，房型4 臥4衛3車庫，共3層，價格約¥1414萬。
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公寓面積認可標准

一般指套內的建築面積, 從牆內的一半測量長與寬。【不計入面積】

公寓陽台、公寓樓梯間、電梯間，小區花園、小區外圍綠化帶，和地下公共車庫等中國國內計算的公攤面積在加拿大房產中就幾乎不會被計入公寓的房屋面積內。

其實在加拿大人們更注重房屋的質量和窗外的景色，對面積的多少不會那麼的斤斤計較。

如果您在房產投資方面有任何疑問，歡迎隨時聯系我！作為加拿大最大的華人地產經紀公司Homelife Landmark — 大鵬地產主席大獎獲得者、地產超級精英俱樂部會員，Bo, The Real Deal! 團隊願為您提供從選房、賣房、貸款、律師、物業管理等一條龍服務！

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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房產投資的內功心法｜居外專欄

上星期筆者有幸出席香港奧地利經濟學派 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。

其中壹位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為“外功”，正如金庸武俠小說的招式而已。

問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有“內功”配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生壹些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是妳有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是妳有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響妳的情緒。

最近中美貿易的糾葛，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的壹舉壹動，壹個留言也許牽動妳的情緒。無論妳如何分析，相信亦是徒然。

物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？

若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。

投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！

香港港島區香港仔3臥2衛的房產，實用面積62平方米，價格約¥ 970萬。物業位處高層，設有三房兩廁連陽臺，非常適合年輕家庭入住/首置上車。而且交通便利，該位置擁有良好的國際學校網絡。周邊設備完善，提供包括遊泳池，健身房，兒童遊戲室等設施。
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“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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人民幣貶值，菲律賓房產又火了！

自從五一節後，人民幣對美元的彙率就貶值的厲害，在不到一個月的時間裡貶值近2.4%，一度接近7這個關口。

如果人民幣繼續貶值，到底會帶來啥影響？

最直接的就是市場恐慌。

如果繼續貶值，外資看見肯定不太願意大筆投資中國市場了，他們會擔心貶值帶來的彙率損失可能蓋過股票收益。一旦資本的投入變少，那我國國內經濟也不好帶，會變得相對低迷。

其次就是容易出現信貸危機。

人民幣貶值其實是相當於我們手裡的人民幣變多了，但外彙儲備沒有變化，相應的人民幣購買力就會下降，只能繼續“印錢”。不印錢行嗎？市場和銀行債務都表示不行，一旦M2不變，那麼銀行的債務就會出現危機。

再來就是容易引發外資逃離。

人民幣快速貶值，市場拿人民幣換美元衝動增加，反過來加速人民幣貶值，增加彙率管理難度。

所以，每次人民幣貶值總會上熱搜，搞出幾條大新聞，很多人也擔心人民幣如果一直貶值下去，股市豈不是要一跌到底？

那我們面對人民幣貶值，除了靜待市場和緩，還能怎麼做才能更好的保證收益和減少損失呢？

對投資者來說，進行海外房產投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種風險對衝。在綜合性設置投資模塊時，配置海外資產有較大的必要性，菲律賓成為投資熱地。

在菲律賓今年獲得的總投資額中，有487億元人民幣都是來自中國，占比達到了46.8%，去年中國對菲律賓的投資為5.758億元。相比於2017年，中國今年對菲律賓的投資增長8364%。

1月8日，中國銀行作為聯席全球協調人，成功協助菲律賓共和國完成期限10年的15億美元主權債券的定價發行，本次菲律賓美元債券的成功發行顯示了國際投資者對菲律賓經濟前景的信心。

此外，菲律賓房產成為投資熱點包括以下原因：

經濟高速發展

權威媒體《美國新聞與世界導報》將菲律賓評選為“2018年全球最佳投資國家第一名”。增幅是亞太地區GDP增幅最高的國家。

今年一季度菲律賓的國內生產總（GDP）與上年同期相比實際增長了5.6%，名義增長7.4%。菲律賓受貿易戰影響小，2019年經濟增長率有信心達到7%。

長達40年的人口紅利期

截止至2018年，菲律賓人口有1.051億。平均人口年齡是23-24歲，其中14歲及以下的人口比例為34.5%。預計一直到2050年，菲律賓的人口結構依然會處於增長狀態。大量的年輕勞動力進入市場，不僅促進經濟的發展，這也是最強大的消費市場，對住房的需求非常旺盛。

菲律賓與中國即將進入老齡化社會不同的是，菲律賓的人口紅利剛剛到來。類似於中國80年代的人口結構，中國的經濟神話，成為菲律賓未來30年的增值預期。

住房成剛需

菲律賓首都馬尼拉人口2400多萬，土地面積僅683平方公裡，城市人口密度世界第一，達到37585人/平方公裡，且人數還在不斷上漲，住房成剛需。

另外，菲律賓1000多萬海外務工人員，使得往國內的彙款年年攀升。像不像貫穿中國奇跡的一個詞“打工”？那麼這些海外務工人員，在外賺到錢了，回國買房是必需的，這與推高中國房價的主力之一是何其相像！

再加上，菲律賓土地交易日漸興旺，尤其是馬尼拉核心區的土地、熱門旅游地區的土地交投兩旺。近幾年，菲律賓住宅區的地皮價格最高上漲了接近3倍，最低的漲幅也有46%，並且預計未來中期土地價格會持續上漲。

據據房地產研究網站Global Property Guide 的2018年報告顯示，菲律賓租金回報率高達7.53%，亞太地區租金回報率菲律賓排名第一。其中首都馬尼拉作為菲律賓首都，眾多CBD聚集地，國家經濟最發達地方，租金收益率更是高達8.98%，而如今中國國內一線大城市北上廣深的租金收益率僅2%左右。

投資收益可觀

人民幣在貶值，去年8月，人民幣一次性對美元貶值2%。彙改一周年，中間價從6.1到現在的6.7，累計貶值達10%。也就是說，如果一年前你以人民幣換美元買房，今年不管房價漲跌，也已經淨賺10%的收益。未來還可能用來給孩子上國際名校的分校或者父母度假養老。

租房市場持續火爆

菲律賓有著強大的人口紅利和住房需求，但作為一個土地私有制國家，拆遷是不可能的，且一般項目施工期約5年，新交付房源不足，致使菲律賓租賃市場持續火爆，二手房市場活躍。

投資建議

對於有閑散資金的普通家庭來說，建議去購買菲律賓房產，地段要好，因為菲律賓的開工建設速度總體是比較慢的，而且地段好的話，租金也高，能抵扣月供。

對於收入情況不錯的家庭來說，如果想要做家庭資產配置，減輕風險，且未來有移民和留學打算的，除了投資菲律賓房產外，還可以用一部分外幣做長期儲蓄規劃。

馬尼拉房產項目推薦：

本文由邦外置業集團提供。邦外置業集團是亞太地區規模龐大、綜合實雄厚的集房產銷售、資產管理、金融服務的綜合服務權威機構。集團擁有涵蓋全球數十個國家、二十多個地區的海外優質房產資源，是中國高淨值人群身邊的海外置業專家，同時集團與全球百強開發商有著戰略合作關系，憑著“誠信·專業·保障·透明”的理念，致力為客戶提供海外房產投資、資產配置等海外不動產配置服務。點擊查看邦外置業的代理房源，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

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加拿大首次購房者的財務緩解福音｜居外專欄

面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項：一是購房者與政府共享房產部分價值的政策；二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金（RRSP）提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時，首付資金低於20%，該房屋貸款會獲得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保險；那麼，作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言，這部分資金屬於免費使用，不需用支付任何利息，也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事，令人難於相信；但是，事實確實是這樣。唯一的條件是，在購房者出售現有房產或者在購房25年以後，購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出，滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋貸款的分攤期最長為25年；所以，如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%，或者貸款的分攤期大於25年，那麼，首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金；但是，購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字，仍然是一個相對數字。例如，購房者在購買價值$400,000（40萬加元）的房產時，從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助，即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後，若該房產價值上升為50萬加元，那麼，房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%，即5萬加元；如果此時的房價沒有上升反而下降，比如下降為35萬加元，那麼，房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出，加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目，實際上是政府與房主共同投資該房產，共同分擔該房產價值的損益；所以，該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產，首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%；如果屬於購買新建的房產，首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然，如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產，購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使，在10%的資助限度內，購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目？

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策；但是，對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求，加拿大聯邦政府也做出了明確的規定：

1）首次購房者；加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策，例如，首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan)，所以對於哪些購房者屬於首次購房者，加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義，請詳見加拿大聯邦政府有關信息；2）擁有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份，4）購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後，購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後，購房者所獲得的最大房屋貸款額度（包括政府資助的金額在內）為其年收入的4倍。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，那麼，該購房者所能獲得最大房屋貸款（包括政府資助金額在內）為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元，能夠從政府獲得2萬加元的資助；那麼，該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元（32萬 – 2萬 = 30 萬）。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款，那麼，申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額，即減輕購房者住房成本，並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，按照目前的加拿大銀行（Bank of Canada）所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算，該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元；但是，如果申請政府的該資助項目，購房者所能獲得最大房屋貸款數量（包括資助金額在內）為32萬。因此，在決定是否申請該資助項目前，購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前，加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金（RRSP）賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時，按照加拿大政府的政策，提取者需要補交稅收；但是，如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時，不必向政府補交稅收。

自從2009年以來，首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000；在2019年的新財政預算中，聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言，他們（她們）能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格，加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如，其中一條指出，在過去四年中，准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房產。但是，關於如何計算 “四年”這個時間段，也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以，詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

（本文僅為一般信息介紹，不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策，請聯系專業人士）

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蒙特利爾租房有“坑”麼？｜居外專欄

“可以幫忙租房麼？”“有沒有什麼坑需要注意？”最近收到不少這類的詢問。想想也是，馬上天暖和了，不少移民來登陸，也有很多准備今年秋天來留學的朋友都拿到學簽，也考慮要來准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。一想到要到一個完全陌生的地方找地方住，好像還真是一件很麻煩的事呢。

回想起17年前我只身一人來蒙城前，也曾為這事愁得晚上睡不著覺呢。2002年雖然有網絡了，但沒有微信這麼方便，都是電子郵件往來。記得當時是轉了幾個彎，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城幫忙找房。這名素末謀面的朋友很是熱心，聽說我一個人來，就在家附近找了一個要找室友的女生，幫我談好價錢和入住時間，和我確認之後定了下來。於是我一到蒙城就有了落腳的地方，當時對自己的一間小屋也很滿意，我們兩人共用客廳，廚房，洗手間，價格好像就250元一個月。一住就是一年，後來租約到期，我又找房換房，短短兩年之中因為各種原因換了4-5次地方，中間自己找房，有租別人轉租的房子，和人合租，付了訂金結果沒租成等種種經歷，租房5年之久的房，才自己買房穩定了下來。

可是我感覺這裡租房沒有什麼坑啊，所有法律都對租客有利，當然因為不了解法律可能會有一些誤會，那麼這次我就那些年的租房經驗，和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題：

房型有“半個”

來這裡的朋友會發現的第一件事是，這裡描述要租的房都是說：1個半，2個半，3個半，4個半。這到底是什麼意思呢？原來這是區分戶型的一種說法。這“半個”是指洗手間。通常1個半就是指進門就是一大間外加廚房和洗手間，沒有關門臥室，像是單身宿舍的樣子。1個半還分大1半和小1半，大1半是指廚房有門，小1半就是廚房開放了。這種房子單身或小兩口住最適合不過。2個半是指有臥室有門，但廳的面積非常小，可以忽略不計。3個半就是國內的一室一廳，4個半是兩室一廳。

租房要簽合約

正常蒙城租房都是要簽合約的，英文叫“LEASE”，法語叫“BAIL”。別小看這個文件，你去辦很多事的時候都需要，比如為孩子申請學校，自己申請上政府為新移民舉辦的法語班，學校申請助學金等都會要你出示你的租約，以證明你的居所。

蒙特利爾的租約由政府為保護公眾利益監制、公開發行的，在便利店或郵局，藥店都有出售，也就幾元錢而已。上面的條款都已寫好，只需要房東和房客商量好按自己的情況填寫就可以，非常方便。建議大家好好讀一讀上面所有的條款，以了解作為房客自身的權益。

租約簽多長時間？

一般來說，大多數房東要求租約12個月起簽。也可以簽6個月或3個月以下的，一般的房東不喜歡短期租客，即使簽下也會租金比較高，同時出了糾紛，租客的利益得不到很好的保護，因為是短期租約，有關保護租客的法律多不適用。

例如根據法律要求，12個月的租約，房東要在房租到期前提前6個月詢問租客是否續租，如果不想續租，必須在房子到期前3個月以掛號信形式書面通知房東。不通知的話，房子到期視為自動續約一年。如果租約不滿一年，只需提前一個月通知房東是否需要續租。租約未滿前如果想退房，需與房東商量，如果房東不同意，也可以提議將房子轉租給他人，由新租戶去完成租約。

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房租價格什麼是合理的？

蒙特利爾的房租都是市場價格，根據地點、房況情況定價不同，只要雙方都接受就可以了。像市中心，現在1個獨立臥室，家具全包的新公寓租金達到1500元左右，但如果在非市中心的地鐵沿錢，也就千元左右，根據房子狀態不同各有不同，有的房租可能只有幾百元。

房屋整間出租的通常不包括家具，單間房間出租的有時會有家具提供或者前房客的家具轉賣給你。房租有包熱水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是電暖。每月電費看房子大小，一家人一般一個月電費100左右，如果租新公寓,一個月電費有時只有30元。

有一些出租房全不包的很徹底，連爐頭冰箱都沒有，這個一定要在簽約時看清楚，lease上面都會標注是否包熱水包暖包爐頭冰箱，不要相信口頭承諾，所有東西都以簽字的租約為准。

房東可以隨便漲房租麼？

國內常聽說黑心房東隨時漲房租，趕房客走的消息。在蒙特利爾這幾乎是不可能的。因為這裡有關租房的法律法規都向房客這一弱勢群體傾斜。房東可以每年漲一點租金，如果沒有翻新或大的維修，一般漲價水平只能和通貨膨脹相持平，前些年都只有2%左右。他們會寫信提前6個月通知房客新一年的租金是多少，作為房客如果覺得不合理可以不同意，房東也許會到當地租房委員會申請執行，到時就要看法官怎麼判了。在判決下來之前，房東是不能趕房客或漲價的。

蒙特利爾市中心高檔公寓，一共112平方米，原是兩個臥室的設計，因為現主人希望大會客室，去掉一堵牆。現在只有一個主人房，兩個浴室，第二個臥室只需要加上一堵牆就可以了。該公寓在市中心地區，離GUY地鐵站僅5分鐘路程，公寓樓對面就是CONCORDIA大學的修女院改成的大學生宿舍，出租也很方便。離最熱鬧的市中心僅一街之隔，鬧中取靜。
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房東可以收押金麼？

法律規定民用房長期出租一概不許收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房東問你要押金的，直接回他這是違法行為就OK了。但是實際上，對於大多數新來的移民和留學生，因為沒有辦法調查房客的信用紀錄，房東會要求收取押金或提前收取最後一個月的租金，如果不交房東可以不租給你，在這種情況下為了租到房子，很多房客也同意交了，但一定記得找房東要收據，並把這個錢寫在租約上，到時也有據可尋。

接轉租房要小心

網上經常會有轉租房子的廣告，一般因為價格便宜，有時還會有比較誘人的條件，如家具，或免一個月半個月的房租等，這讓許多人心動。但是我建議接這樣的房子，一定要謹慎，仔細讀租約，你接下來的不僅僅只是一個房間，還有一些責任和義務，租約上的條款對承租人都有約束力。

另外要查清轉租的原因，有些有蟲害，噪音，被盜搶的房子都是轉租的熱門，接手的人要慎重。還有，租房一定要看一下地下室和垃圾間，這兩個地方是最能看出整個物業是否干淨有蟲的關鍵。針對蟲害最討厭的就是bedbug,這個東西在中國除四害的時候早已滅絕了，但是卻由中東人帶入了北美，有些房東喜歡撿一些二手家具，把bedbug引入公寓內，此東西非常難清除，所以租房之前可以去這個網站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎麼租房？

在蒙城租房有三種：第一種是找中介，我們在一般在專業房產網站上找，有合適的推薦給客人，如果客人在國內，我們也可以用線上視頻讓他們現場看房，如果合適我們會幫助談價格，簽租約，甚至擔保交押金等。

第二種是對人已經在蒙城的，那就是掃街（也就是現場找房，對外出租的房子一般會在房外掛上 A LOUER的標牌），看合適的打牌子上的電話就可以。但這種辦法適合已經比較了解蒙城地域環境的人。

第三個途徑就是能過網絡自己找房，其中分中文和英文租房網站：

中文租房網站有，例如：

www.sinoquebec.com：蒙城華人網，比較大的本地華人論壇。
www.mengchenghui.com：蒙城彙。
58同城
https://www.juwai.com：居外網

英文網站：

http://montreal.kijiji.ca：這邊的大型分類網站，類似於國內的58同城，其租房板塊很專業，可以選擇區域，房間類型，是否含家具，是否可以樣寵物，用戶體驗比較好。
http://montreal.en.craigslist.ca：類似的大型分類網站，類似於國內的趕集網，租房板塊沒有kijiji那樣設定多個篩選條件，不過房源比kijiji要多。

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）｜居外專欄

承接上文：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）】

很多人向我打聽作為外國人到底在魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

offer談好工作才開始

好多人覺得買房子價格是最重要的，只要價格談好，房子就一定能買下來。但事實上，談價格，才是我們經紀工作的一小部分，要保證交易能最終完成，後面還有很多工作要做。

王先生下了第一個offer就飛回法國了，之後的一個星期裡，我們和對方經紀來來回回發了幾次counter offer，終於談好了一個大家都能接受的價格。王先生問：“這是不是意味著，肯定就能買到這房子了?” 我連連回答，“不是的，還有兩個條件沒有滿足，在這之前，我們並不是100%能買到它。”在魁北克買房，被賣家接受的offer至少還有兩個條件要滿足，買家才算真的買到這房子了：一個是驗房，一般是在offer被接受的7-10天內完成；還有一個就是要能拿到銀行貸款，一般12-15天的時間辦理貸款手續。

因此王先生人不在本地，剩下的驗房和貸款就要我替他跟蹤做完了。

找驗房師代驗房銀行貸款一波三折

按魁北克地產經紀協會規定，首先一定要建議客人驗房，其次必須推薦幾個驗房師供客人選擇。我找到本地兩名中文驗房師，將他們的聯系方式和價格都報給了王先生。經考慮，王先生選擇其中一名楊先生進行驗房。驗房當天，由於王先生不能在現場，我拿著王先生的授權書，全程見證了驗房過程，其間王先生也通過微信和我們進行了現場交流。由於是2013年的公寓，賣家也一直住得很愛惜，所以驗房師並沒有發現什麼大問題，大約1個多小時就結束了整個驗房過程。第二天，驗房師發來了驗房報告，其中包括大量照片，文圖並茂，所以王先生收到看起來也很容易，有不明白的，馬上就和驗房師交流，因此對房子質量，內部結構也有了更清楚的了解。王先生對驗房結果很滿意，並簽署了滿意表格，所以這個條件算是順利解除了。

銀行貸款那一邊本以為王先生已經面見銀行，提交了所有材料，應該是沒有問題了。但等了一周也沒有批下來，對方經紀幾乎一天一個電話來問消息，因為是新上市的房，現在還不斷有人來看房，她按規定告知所有來客已經有offer的事實，但就這樣還是有客人願意不還價馬上就買。我也只好頻頻催銀行。就在離最後期限還有三天的時間，銀行突然告訴我們現在的貸款政策收緊，審查變嚴格，已經有幾個申請都被駁回了，現在需要王先生馬上出具一份海外收入證明信，寫明雇主信息、收入情況。於是馬上聯系王先生，兩個小時後，王先生發來了所需要信件，並及時交到銀行。終於在第二天，收到了銀行要派第三方公司來給房子做評估的消息。可沒有想到約好的時間，對方經紀正忙，賣家也於一周前離開加拿大前往美國，我只好開車越過半個城拿鑰匙，第二天一大早8:30等著評估公司來人，為了保證銀行的評估不出意外，我還特地找了兩個在同一幢樓裡已出售的公寓信息（價格都比我們的offer要高）交給評估員，並告訴他明天是我們offer最後的期限，請他無論如何早一點發報告。

也許是我的誠意感動了評估員，下午兩點，正在高速上開車的我收到了銀行的貸款批准信。下了高速，我就靠邊停車，把信轉給了對方經紀和王先生，從這一刻起我才告訴王先生：您算真的買到這房子了。

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三個月後來辦理過戶手續

當然，真正拿到房子還有最後一關要過：見公證師過戶。

在下offer時就和賣家說明，交房時間是在8月份王先生女兒來上學的時間，所以當offert條件全部滿足後，我開始幫他找公證師了。在這裡買房一般是由買家找公證師，付過戶的公證費。王先生希望找個說中文的公證師，畢竟法律上的事，還是希望能越清楚越好。但我開始聯系公證師才發現，8月就是公證師的度假日，能說中文的公證師蒙城一共也不超過7個人，兩個時間已經排滿，其他的人那個時間都安排了度假。沒辦法，只好找老外，約好了一個，誰知得知王先生需要到蒙特利爾來後在貸款銀行開戶，銀行才能將貸款指令發到公證師手裡，然後只有6天時間就辦理過戶，她算算覺得時間太緊，也給拒了。好在最後終於找到一位願意加班、收費也很合理的公證師，我反復打電話和她確認王先生的行程，確保她能在很短時間辦理過戶，這才放下心來。

3個月一晃就過，王先生一家按計劃8月9日到達了蒙城，第二天我就陪他們先去銀行開戶，轉錢。第三天見公證師簽了貸款協議，付了35%的首付款。然後王先生他們一家去紐約玩了3天，回來後15日再次見公證師就順利簽字過戶了。

拿到新房鑰匙，王先生並沒有放松，還要幫女兒安置好啊。於是我又幫他聯系人到宜家買了所有家俱並組裝到半夜，陪他和女兒買了基本的生活用品。總算在18日離開蒙城前，他如願以償地幫女兒安置好新家，放心離開。

臨走前還反復囑托，希望我多關照女兒。其實這還用他說麼？這麼長時間的合作，我們已經成了朋友，雖然我只是幫他買房，但合作下來我成了他在蒙城的第一個值得信任的朋友，所以關照他女兒也就成了很自然的事。他女兒准備找個室友，我還特地幫她找了這裡的租約，告訴她怎麼和室友簽證合租協議……

想想人生真是很奇妙，在什麼時間遇到什麼樣的人同行都常常出乎自己的意外，特別是干上地產經紀這行，更是常常碰上意想不到的人，一起走上一段路，正所謂有朋自遠方來，不亦樂乎？也算是為自己的人生平添了不少樂趣吧。

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生活的更多可能性，在蒙特利爾︱居外精選

如果你聽說過加拿大，那麼你絕無可能沒聽說過蒙特利爾。雖然不是魁北克省府，但蒙特利爾卻是魁省最大城市，不僅如此，蒙特利爾甚至是加拿大面積第二大的城市。作為加拿大為數不多的法語城市之一，蒙特利爾如此發達，必然是有自身獨特的魅力。

憑借著發達的航空、金融、設計、電影等產業，蒙特利爾一直都是加拿大最重要經濟中心之一。蒙特利爾曾在2006年被聯合國教科文組織評為“設計之城”，而“蒙特利爾電影節”一直以來都是世界影視明星關注的焦點。

除了經濟發達以外，蒙特利爾還在2017年被英國高等教育調查機構評為世界最佳留學城市。要知道，像溫哥華、巴黎、墨爾本、波士頓這些城市的高等教育一直以來都十分受全球學生青睞，而蒙特利爾能在其中名列第一、不僅僅憑借的是好的教學質量，更具有友好的生活環境以及更低的生活成本。

正因為擁有著各方面得天獨厚的優勢條件，再加上加拿大對別國寬松的入籍政策，蒙特利爾吸引了全球各地的人來到這裡生活。長年累月了，蒙特利爾成為了加拿大最包容的城市之一，多民族已經成為了蒙特利爾市民的一大特色。

蒙特利爾的族裔有愛爾蘭、意大利、猶太、希腊、阿拉伯、亞洲、拉丁美洲、海地和葡萄牙等，居民幾乎來自世界上所有的國家。2016年蒙特利爾的華裔人口為82665人，約占總人口的5.1%。

外來人員眾多，蒙特利爾天生大面積雪地的地理優勢，在這種情況下，蒙特利爾的旅游業受益頗深。在人們的口碑裡，蒙特利爾似乎成為滑雪王國加拿大的滑雪之都！滑雪場“Mont Tremblant”應該是蒙特利爾周邊最著名的雪場了，同時它也是加拿大東部最大滑雪聖地，它曾五度被《Ski Magazine》選為北美東部最佳滑雪勝地，適合初學及資深的滑雪者。

我們都知道，流動人口多，意味著旅游業發達，而說到旅游業便離不開住宿這一產業，衣食住行，住是怎樣都逃不了的。如此看來，蒙特利爾的住宿產業是一個很大的商機，而現在，這個商機切切實實就擺在您的眼前。

這是一個地處蒙特利爾迷人的聖傑羅姆鎮（Saint-Jerôme）的超人氣公寓項目，一共有52套公寓待售，而平均每套公寓的面積約為121平方米。

這52個住宅單元均配有：

3 間臥室
2間全浴衛生間
2個室外停車位
外部露台
壁掛式空調
新風換氣機
整個項目於2016-2017年開始打造，距蒙特利爾僅20分鐘車程，距蒙特利爾知名的風景優美的山坡和滑雪場僅10分鐘車程。

交通生活方面也是非常方便，只需要驅車5分鐘即可到達聖傑羅姆火車站、高速公路、學校、大學、醫院等地。

之所以說到商機，因為這些公寓目前正在出租，而且租金水平相當誘人：每套公寓平均每月每套1000加元，52套總計5.2萬加元，約27.4萬人民幣每月。

當前，考慮到每一個客戶投資計劃的區別，項目給到了2個選擇，這2個選擇均要價12,50萬加元，如果您想要考慮本項目，以下的加入方式可供您選擇：

位於阿爾弗雷德-佩蘭路12號 – 包含12套三層住宅，共36個住宅單元，均為5 1/2式公寓（3間臥室 +1間廚房+1間客廳+1間浴室）。

位於威爾弗雷德-佩爾蒂埃路1635-1655號 – 包括2套八居室，共16個住宅單元，均為5 1/2式公寓（3間臥室 +1間廚房+1間客廳+1間浴室）

以上就是本次居外帶來的真切商機，旅游熱區，宜居寶地，這樣可自住可投資的項目，其實不算太多見，想要把握機會的您，請點擊：https://www.juwai.com/48747859.htm了解更多，或致電居外熱線400 041 7515。或許一次選擇，會給您的生活帶來更多可能性。

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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多倫多大學周邊Condo公寓買賣必看寶典｜居外專欄

轉眼暑期已至，廣大多倫多學子們都開啟了假期模式，這其中也有很大一部分正為新學年的住宿問題計劃並行動起來了。要知道市中心的多倫多大學St George學區僅提供一年級學生宿舍，從兩年級開始學生就得自找“住宿”出路了。Daisy黃嵐認為不管您是買是租，先下手為強，而且應該對市場有足夠的了解，做足功課。本期Daisy黃嵐為大家解析一下多倫多大學市中心校區周邊的Condo市場行情，選取有代表性的區塊和二手樓盤給大家做一個綜合介紹。相信一定能幫到您或您的親友、同學。

首先讓我們現在俯瞰一下多倫多大學及周邊的地圖。我們可以從圖中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大東面，北面，南門也有一些，但西面多為低層建築，基本沒有適合學生的高層Condo。

我們先來看多大北面，這塊區域一般是指Bloor北面的Yorkville街區。這裡是Downtown最高端的區域了，我們從Daisy的視頻和下面的3D房價鳥瞰圖中可以看出房價最高的幾根柱子都在Yorkville。為什麼Yorkville的房價相對於市中心其他地方有鶴立雞群之感呢？因為這裡集高品質生活，休閑，時尚，購物，以及多大學區於一身。地段相當於上海的南京西路，紐約的第五大道。這其中以四季酒店私人公寓最為典型，也帶動了周邊高端公寓的開發。人口組成方面，居住在這裡的人群都是富裕階層。Daisy之前原創的【多倫多市區有錢人都住哪】以及【多倫多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多倫多Condo房價冠軍總在這裡誕生。這裡不僅建有豪華公寓、商業寫字樓、星級酒店、電影院、美食餐廳，還有著名的名牌購物街。這塊區域房屋的購買者主要為政客、老板、學者、藝術家、留學生以及高端市場的投資者，這裡集中了 Downtown 80% 200萬加元以上的成交。這裡雙相地鐵交彙，交通發達，臨近大學城、使館區、Bloor精品名牌購物街、安省皇家博物館、數百個高檔餐館酒吧、私人俱樂部，居有典型的“高收入”、“高學歷”以及“高房價”等高端市場特征。

值得一提的是，這一塊小小的區域的租金價格位列北美最貴零售店租金之一。這裡有700多個獨立精品店和6家百貨公司。沿著Bloor大街入駐的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermes、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成為一個真正的高端購物區。

Daisy黃嵐在下面列舉了Yorkville街區頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

Four Seasons Residence

開發商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

開發商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再來看多大東面

多倫多大學東面的街區以Bay, Yonge 和Church 三條南北向的街道為代表，北鄰Bloor大街，南至Dundas大街。從Daisy黃嵐的分析地圖中可以看出，這裡Condo眾多，加上夾在多大和懷雅遜Ryerson大學之間，天然的成為了學生社區。相對於北部Yorkville Bloor大街的奢華和南部University大街的大氣，多大東面的Bay街和Yonge街更顯地氣，沿街各式親民的店面齊全，風味十足，生活非常方便。這裡往南就到了Dundas大街的伊頓購物中心，以及金融區CBD，而且臨近地鐵，無論學習工作都非常方便。由於區塊內Condo眾多，在此選擇Condo基本是隨行就市，不管是租或是買賣，價格一般不會出現偏離太多的狀況。一些有特點的Condo, 如可以俯瞰多大全景的樓盤如U Condo等雖然價格不菲，Daisy黃嵐認為還會持續受到買家、租客的追捧，其價格走高的趨勢將跑贏大市。

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Daisy黃嵐在下面列舉了多倫多大學東面頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

ONE Bloor

開發商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

開發商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

開發商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

開發商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

開發商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

開發商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

開發商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

開發商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

開發商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最後我們來關注一下多大南面。

說到多大南門就一定要說University Ave這條多倫多的長安街，它是多倫多最寬的一條主街，相當於北京的長安街，上海的世紀大道，巴黎的香榭麗舍大道。University Ave沿線遍布公共機構，如加拿大最權威的5大醫院，還有安省法院，再往南一點就到了市政廳和金融區CBD。這裡距離多倫多的娛樂區即Rogers Center一帶也很近，而且出行有地鐵，有的樓盤更可以直通金融區CBD的著名地下走廊網PATH。這裡往東一點的唐人街也一定不會讓我們中國留學生的中國胃失望。綜上所述多大南門區域對於求學、工作、生活休閑的人群都是很有吸引力的，由於整個多大南門區域整體上規劃大氣，這也是Condo規劃在這一帶相對稀缺的原因。

Daisy黃嵐在下面列舉了多大南門頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

RESIDENCES AT RCMI

開發商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鑒於篇幅關系，Daisy黃嵐對於多大附近Condo不能逐一列舉，具體還要結合您的租、售、買的需求量身定制。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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錢，真的是一個無解的難題？復盤一個失敗的投資房案例（下）｜居外專欄

【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

居外推薦蒙特利爾西南部LaSalle區獨立別墅。該房占地452平方米，有4+1個臥室，3+1個衛生間，居住寬敞舒適。剛剛重新裝修廚房，大理石台面，時尚櫥櫃，盡顯高檔。該房地處LaSalle優質社區，步行距離兩所優質小學，附近有大超市，電影院，餐館，LaSalle醫院，公共室外游泳池等，非常適合新移民安家定居。
居外物業編號：48975905 查看更多房源信息

但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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居外網CEO剖析貿易戰對中國人在美購房產生的影響

據中國海外房地產銷售網站居外網的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。居外網首席執行官羅雪欣說，事實上，2019年第一季度中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。除了貿易戰之外，中國加大對資本外流的控制力度也令境外投資蒙上陰影。

撰文：Grace Shao

隨著世界兩大經濟體之間的貿易戰繼續升級，去年中國購房者在美國的現金支出大大減少。

由於特朗普總統和習近平主席本周准備會面，人們擔心支出下降可能會進一步擴大。

據中國最大的海外房地產銷售網站居外網（Juwai.com）提供的數據，2017年至2018年，美國房地產銷售給中國買家的銷量下降了4％。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在一份報告中表示，“中美貿易關系不斷惡化，可能會導致中國投資者將投資轉向其它主要市場。”該公司2019年財富報告中建議，投資可以轉向澳大利亞、日本和英國的主要城市。

美國房地產一直在與國際投資者作鬥爭：居外網（Juwai.com）的數據顯示，2018年外國人購買美國住宅的支出整體下降了25%。

美國住宅長期以來一直是中國海外購房者的最愛。但隨著貿易緊張局勢不斷加劇以及中國加強對資金外流的控制，這一點越來越不確定。

貿易戰和旅游警告

由於中美貿易戰已經持續了一年多，居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士表示，“中國買家對美國房地產的詢盤在過去五個季度中有四個季度出現下降”。

她說，“（2019年）第一季度，中國買家對美國房地產的詢盤較上年同期下降了27.5%。與此同時，他們對加拿大、英國、澳大利亞和日本房地產的詢盤均有所上升，這些國家一直被中國買家認為是除美國之外的其他選擇。”

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但貿易戰並不是導致詢盤減少的唯一因素。官方對美中旅游的警告也可能讓中國購房者的投資支出受到壓力。

羅女士說，“旅游警告是中美兩國整體消極環境的一部分，它打擊了中國購房者在美國投資的積極性。”

2019年1月，美國國務院發布了對中國的旅游警告，建議訪華公民“在中國更加謹慎行事，原因是中國對當地法律的任意執行，以及對美中雙重國籍公民有特殊限制”。隨後，中國在6月份發布了安全警告作為回應，要求在美中國公民和企業在美國旅行和做生意的時候“提高警覺意識、加強防範措施並做出適當反應。

這是使得美國對中國投資者的吸引力下降的原因之一。

羅女士說，“我們稱之為特朗普效應。它涉及反華政治言論、對簽證處理的限制，當然還有加征關稅”。

她補充說：“特朗普效應削弱了中國對美國房地產需求的一些主要驅動力”，並損害了“該國作為安全投資的聲譽”。

資本管制

一些專家表示，中國在美購房量減少也可以歸咎於中國的內部壓力。

萊坊亞太區資本合伙人主管尼爾（Neil Brookes）上周對CNBC（美國消費者新聞與商業頻道）說，中國的出境資本在12個月內下降了83%，“很大程度上是因為貿易戰以及中國政府試圖阻止資金外流”。

萊坊的一份報告顯示，過去兩年，中國一直在加大對資本外流的控制力度，“這給境外投資蒙上了陰影”。

實行更嚴格的資本控制的部分原因是，中國政府擔心外彙儲備不斷下降，因為中國政府需要動用外彙儲備來穩定人民幣彙率。政府表示，嚴打跨境資本流動也是遏制腐敗工作的一部分。

根據萊坊2019年財富報告，自那時起，海外置業就“被列為敏感行業”。換句話說，投資“海外房地產市場需要經過官方嚴格審查”，而且可能會引起不必要的關注。

展望未來

盡管房地產支出下降，但中國在美旅游消費實際上有所增加。

美國國家旅游局的數據顯示，2018年中國游客數量從320萬下降至290萬。不過，那些到美國旅游的人比以往花錢更多。

事實上，2018年中國游客在美國的消費支出為364億美元，與2017年紀錄相比增長了3%。

美中旅游業的健康發展可能為中國對美投資起到了重要緩解作用。展望未來，羅女士說，她預計對許多中國人來說，購買美國房產仍然很有吸引力。

她表示，“中國人將永遠是美國房地產的重要買家，即便是現在，中國人可能仍然是美國最大的外國買家群體”。

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“最令買家緊張的是不確定性，”羅女士補充說道，“如果貿易戰只是成為新常態，或者得以妥善解決，你可能會看到中國人在美國購房量增加。中國人對美國房地產的需求量仍然巨大。美國仍然是世界上流動性最好和最具吸引力的市場。”

當特朗普和習近平本周晚些時候將在日本舉行的20國集團峰會上會面，屆時投資者將研判中美貿易戰未來走向。美國總統表示，他將在之後不久對可能征收的新關稅做出決定。

來源：CNBC
責編：Zoe Chan

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土地面積和房屋面積

加拿大房產的土地面積

加拿大房產的房屋面積

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

公寓面積認可標准

經濟高速發展

長達40年的人口紅利期

住房成剛需

投資收益可觀

租房市場持續火爆

投資建議

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

2. 房主與政府共享房產價值的損益

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

4. 哪些人可以申請該項目？

5. 獲得房屋貸款的最大限度

二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

房型有“半個”

租房要簽合約

租約簽多長時間？

房租價格什麼是合理的？

房東可以隨便漲房租麼？

房東可以收押金麼？

接轉租房要小心

在蒙城怎麼租房？

offer談好工作才開始

找驗房師代驗房 銀行貸款一波三折

三個月後來辦理過戶手續

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

尋找合適的銀行貸款

賣家貸款猶如雪中送炭

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

貿易戰和旅游警告

資本管制

展望未來

找驗房師代驗房銀行貸款一波三折