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菲律賓房市今年將迎來什麼新機遇？

2019年，預計菲律賓房地產行業將延續其增長趨勢，並保持良好狀態。這項預測基於調查研究的結果，以及房地產行業領袖仲量聯行所收集的數據。根據仲量聯行的報告，2018年，菲律賓房地產市場的辦公樓、住宅、零售店面和酒店物業銷售額均呈上升趨勢。

辦公樓

針對辦公樓物業在2019年的表現，各機構和去年一樣，再次做出了積極的預測。在供應方面，預計今年辦公樓物業將大幅增加；而在需求方面，菲律賓業務流程外包（BPO），在線博彩業和靈活職場企業的辦公空間占用率預示了樂觀的前景，而開發商也在兌現此前做出的承諾——加建辦公樓。由於租賃需求和投資者收益較為穩定，預計房租將出現上升趨勢，而這將拉高寫字樓開發項目的資本價值。

住宅

由於人們對中高檔住宅的需求十分強勁，預計2019年菲律賓住宅市場將蓬勃發展。目前，中高檔住宅開發項目的預售單元占比已經達到了80%到100%之間。菲律賓業務流程外包和在線博彩企業對辦公場所有較大需求，預計馬卡蒂和BGC商務區的住宅租賃市場也將受益於這類穩定需求的溢出效應。

菲律賓馬卡蒂市中心的高端項目——世紀尖頂大廈（Century Spire）。坐落於世紀之城，精裝修，永久產權。豪華公寓將以五個核心設施為基礎，包括大堂、泳池、酒吧、休閑區和圖書館，所有設計均采用靈巧的觸感和精致的Armani / Casa風格。
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零售

菲律賓的宏觀經濟環境良好，因此可能會對零售市場產生推動作用，而零售商也可以利用菲律賓人民持續增長的可支配收入。由於實收資本要求較低，而且《菲律賓貿易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放寬，菲律賓的外國投資可能會增加。政府正在圍繞實施《房地產投資信托（REIT）》法規一事進行討論，這可能也會鼓勵投資者把更多資金投向零售市場。

酒店

2019年，酒店行業將保持出色表現。外國酒店運營商可能進入菲律賓市場，並與當地開發商建立合作關系。菲律賓政府正通過加強基礎設施建設以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游業提供持續不斷的支持。根據預測，這些舉措將在2019年對旅游業產生積極的影響，進而推動酒店業的發展。

其他新機遇

2019年將是菲律賓房地產行業迎來新趨勢和新機遇的一年。千禧一代引領的文化轉變帶來了以社區為基礎的生活方式，而這種生活方式將使菲律賓的聯合辦公和共同生活現像變得越發普遍。對聯合辦公空間的需求正在持續上升，這將促使更多的外國靈活空間運營商在2019年擴大其業務規模。

預計WeWork和IWG等已經在菲律賓擴大業務範圍的靈活空間運營商將在2019年進一步擴張。菲律賓還可能出現更多本地的聯合辦公和共同生活空間供應商，他們通常在城市邊緣地區開展業務。這類資產所需要的資本成本較低，因此可以激發投資者的興趣。

物流是另一種資產類型，而預計物流行業將在2019年興旺發展。電子商務公司的出現將為物流部門提供支持，因為這些公司必須完成商品的裝載和運輸。例如，拉扎達與扎洛拉（Lazada and Zalora）已經大幅擴張了他們在菲律賓的業務規模，物流行業將因此而受益。

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毫無疑問，外國和地方政府的政策將在2019年對房地產行業產生影響。例如，在中美貿易戰中，由於美國試圖加征關稅，中國開始考慮購買其他國家的房屋/土地，菲律賓房地產市場因此獲得了一個巨大的機遇。菲律賓政府正在實施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克國際機場擴建、蘇比克貨運鐵路等正在進行的BBB項目推動了克拉克市和邦板牙省等地區的投資活動。政府的基礎設施建設工程也對周邊省份產生了溢出效應。2019年，包容性稅收改革二號方案（Trabaho）和《房地產投資信托》法規開始實施後也將影響房地產行業。

仲量聯行表示，菲律賓房地產行業在2019年的前景依然樂觀。2019年，菲律賓業務流程外包行業對房地產空間的穩定需求，以及新興房地產利益相關者（如技術企業和靈活的空間運營商）不斷增長的需求將繼續對菲律賓的房地產市場產生重大影響。預計2019年該行業還將進一步發展和擴張，這也許會鼓勵投資者加大對達沃、宿務、克拉克、卡加延·德奧羅、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投資。

綜上所述，我們預計菲律賓房地產行業將在2019年繼續穩步發展。盡管2019年大選可能會帶來一些障礙，許多人對包容性稅收改革二號方案的影響抱有擔憂，而且菲律賓經濟特區管理局（PEZA）審批建築的進程緩慢，2020年的房地產行業前景依然相當樂觀。

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來源：Inquirer Business
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

居外說第13期：居外華人宜居城市排行榜揭曉

去年年底，居外網啟動了壹年壹度的《居外全球華人宜居城市調查》。調查期間，我們總共收到了超過300份來自海外各地華人朋友們的問卷答案。

參與我們調查的這些海外華人們居住在全球各地，年齡集中在41~60歲；在海外城市平均居住了將近20年；83%都已經擁有所在國的身份；對當地情況與華人需求充分了解。

通過這次調查，我們想為您呈現在大中華地區以外，全球都有哪些城市能夠更好得滿足華人生活需求，從而為大家海外移居置業提供詳實、準確的參考。

高考結束之後，還有哪些留學選擇？

隨著一年一度的高考落下帷幕，不少中國學生正計劃走向一條不同的路——一些高考成績優秀的學生想再“拼一把”，嘗試申請國外的頂尖大學；另一些成績可能沒有達到自己理想的學生，或許也想看看出國能否改善未來的學習環境。與此同時，越來越多的國外大學也更加重視並接受中國學生的高考成績。在中國學生出國留學的浪潮之中，高考已經不是決定學生命運的唯一考核。

外國承認高考成績的高校

美國：

聖托馬斯大學
薩福克大學
伊利諾理工大學
新罕布什爾州大學，等等

英國：

伯明翰大學
劍橋大學
萊斯特大學
鄧迪大學
肯特大學
貝爾法斯特女王大學
卡迪夫大學，等等

澳大利亞：

幾乎全部承認高考成績，達到一本水平錄取率較高

加拿大：

一些學校要求學生提供高考成績作為必要條件，達到“211”“985”水平較容易被錄取

法國：

不少高校對高考成績有明確要求，此外還需一定法語水平

高考成績是塊重要敲門磚

中西方教育理念上的差異，曾讓中國高考在國際上受到質疑。然而隨著中外教育交流的不斷增進，中國扎實的基礎教育和高考激烈的競爭，讓高考成績日益得到國外大學的認可。美國、加拿大、歐洲和澳大利亞的一些高校開始接受申請人的高考成績作為評判標准之一。

對於留在國內還是出國上大學仍然舉棋不定的考生，不再需要冒著顧此失彼的風險，在准備高考的同時進行SAT復習，而是可以集中精力備戰高考，取得盡可能好的成績，增加自己被國內外大學同時錄取的機會。與此同時，美國大學本科申請在每年12月到次年1月，一些意外落榜後考慮赴美留學的考生也可省去匆忙准備SAT的麻煩，直接使用高考分數進行申請。

以美國舊金山大學為例，中國學生可以通過高考成績、高中成績單和英文面試申請。該學校負責人曾在接受媒體采訪時說，通過高考招收的中國學生比通過傳統方式（如SAT等）招收的學生入學後平均成績高出60%。不過需要注意的是，雖然中國學生可以用高考分數代替SAT進行申請，但仍需提交語言水平測試（托福或者雅思）的分數，英語水平的分數線因學校而異。

以往，入讀英國高校本科需通過A-Level（英國高中課程）或國際文憑課程的相應成績，意味著申請人或在英國讀高中，或在中國上國際學校。英國伯明翰大學去年年底宣布將於2019年承認中國學生的高考成績，這是英國羅素精英研究型大學中第一個宣布接受高考成績的大學，被錄取的中國學生無需先完成預科課程。伯明翰大學表示希望此舉能“進一步開放”中國學生進入英國大學的途徑。劍橋大學今年年初也在學校主頁上表示認可高考成績：“高考是准備進入劍橋前一個合適的標准。申請者的高考得分每年會因省而異，原則上，被錄取者的成績通常在其省內高考人數中的前0.1%。除總分外，劍橋大學還將密切關注高中考試中的個別科目成績（學業水平考試和會考）。”

然而，海外大學接受高考成績，並不意味著他們采用與中國相同的招生標准，不同學校除高考成績外常常還會有其他錄取政策或要求，高考分數只是敲門磚。首先，用高考成績申請國外大學並不意味能輕松入學。以英國為例，伯明翰大學、萊斯特大學和卡迪夫大學要求高考總成績達滿分的80%及以上。在中國大多數地區，高考滿分為750分，意味著600分以上才會被考慮錄取，是相當高的標准。其次，英語語言能力測試是很多西方大學需要參考的額外成績。此外，一些高校的部分專業對於高考生的單科成績、個人簡歷、教師推薦信有較高要求。劍橋大學就明確表示，學校鼓勵申請者參加如奧賽等額外的考試，而且注明錄取條件會因人而異。

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在中美貿易戰的背景下，很多學生和家長擔心原本接受高考分數的美國高校是否會取消這一政策。目前看來，這種可能性不大。隨著美國各地對教育經費的縮減，中國生源依然是大部分美國高校重要的財政來源，已經放開接受高考成績的學校，也不太可能撤銷規定。

社區大學和職業教育也不錯

在高考中表現優異的學生，可以用高考成績申請國外大學，但是對於成績中等以及高考失利的學生來說，未嘗不可嘗試其他方式，走一條不同的留學路。

首先需明確的是，使用高考分數申請國外大學，目前在選擇和排名上仍有較大的局限性。美國一家留學中介的負責人盛女士告訴《環球時報》記者：“因為選擇較少，我們通常還是不會鼓勵學生用高考成績申請學校。如果真的學習成績一般，可以采用先進入社區大學再轉學的方式，去更好的學校。”2018年畢業的北京考生趙希瑞對《環球時報》記者表示，成績好的學生只需選擇名校和專業，但對於他們這些成績不上不下的學生來說，從參差不齊的各類高校中擇校甚是困難。

在從事留學咨詢的唐先生看來，隨著近幾年諸多海外優質職業學院向中國學生張開雙臂後，許多考生在未來的選擇上變得更為主動。與國內的大專院校和職業培訓學院起步不久不同，國外的高等職業教育已發展數十年之久，專業面廣泛，已形成各自優勢專業，如韓國的美容外科、瑞士的酒店管理、法國的餐飲廚藝、德國的汽修維護等。“隨著國內考生外語能力的提升，他們赴海外選擇職業教育時將有更大的選擇余地。”唐先生對記者說，像法國藍帶國際學院這類知名職業學院的教學目標是培養專業人才，與國內就業市場的需求較為吻合，學生學成回國後更有用武之地。

在國際上，去異國他鄉就讀職業教育學院也正成為新的留學趨勢。《日本經濟新聞》網站今年初公布的調查數據顯示，2018年在日留學生中，有39%選擇到東京、大阪和愛知縣以外的地區就讀，他們中的大部分人都在各類職業學院進修。

除日本外，擁有“雙元制”職業教育體系的德國也成為留學生的熱門目的地，據德國學術交流中心公布的數據，2017年有超過3.5萬名中國學生前往德國留學，比2016年提升8.5%。“赴德國接受‘雙元制’職業教育對中國留學生來說，確實是一種就業保障。”在德國旅居超過10年的朱先生對《環球時報》記者說，與國內的大專院校學生在大四或畢業後才到企業實習不同，德國的職業教育學院在設立之初就與企業進行直接合作，學生更多是以學徒的身份兼顧學業和工作，這對他們在畢業後直接進入企業從事工作非常有利。“如果能留在德國工作，每年平均3.5萬歐元的年薪也能過上不錯的生活。選擇回國的話，憑借在德國上學期間的工作經驗，在國內的就業市場也會非常有競爭力。”值得一提的是，這種學徒制專科教育在英國和奧地利等其他歐洲國家也十分發達，想在一門高等職業專業上有所成就的中國學生，也是一個很好的選擇。

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延遲半年還可赴日春季入學

由於高考時間通常安排在6月，一些中國學生擔心會錯過申請國外大學的秋季入學。實際上，不少國外大學都可選擇春季入學，雖然春季入學的大學和熱門專業名額通常較少，但也能有效地錯開簽證高峰期。

若是選擇春季入學，日本作為官方入學時間為春季的留學目的地則是一個不錯的選擇。據“日本學生支援機構”的統計，目前在日留學的中國留學生達到114950人，比上一年增加大約7000多人。今年5月30日，日本法務省公布了一項新政策，擴大在日本畢業留學生的工作範圍，使在日本留學的國際生就職更加方便。

中國學生想到日本留學，有很多方法和途徑。如果想要考入選擇較多的日語授課大學，可以先在日本上語言學校，通過語言考試後，再參加日本高校的升學考試，入學日本的專科學校（中專和大專）、四年制大學、兩年制研究生或三年制博士生考試。日本大學有公立和私立之分，考試方式也不同。公立大學學費便宜一些，首先參加統考，然後再參加申請的每個大學的獨立考試，試題也分理科和文科。私立大學沒有統考，直接由各大學自出考題，學費也相對貴一些。如果學生不會日語，也可以選擇開設全英語授課的大學。為招收更多國際學生，越來越多的日本大學開設全英語授課，學生不需要事先學日語，而是在入學之後，除專業課以外再增加日語必修課。

相對中國高考來說，日本大學考試似乎更加簡單。長春市某高中的一位校長對《環球時報》記者說，學校每年送100多名高中生到日本插班學習，這些學生基本都能在日本考上大學。日本上智大學教授也對記者稱，中國學生基本功扎實，考入日本大學並不難，但如果想被名牌大學錄取還是需要付出相當的努力，這些大學往往較看中英語水平。

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具體如何申請日本大學？一般來說，如果心儀的高校沒有在中國獨立招生，中國學生可以先申請參加“日本留學試驗（EJU）”，因為幾乎所有的學校都需要提交該考試的成績，相當於是日本針對留學生的“高考”。日本留學試驗一年兩次，在日本國內外都可以參加，考生通過測試後才能申請參加日本各個大學的考試。

一些日本大學會直接在中國有獨立招生系統，比如日本頂級私立高校之一的早稻田大學。他們常常在一些生源較好的高中，高考前進行宣傳活動。學生可以通過這些獨立招生系統，直接參加學校的留學生筆試和面試。具體考試時間也通常和高考錯開，給學生多一條選擇的道路。目前，如東京大學等多所日本大學都在中國設立了辦事處，學生可以直接咨詢是否有特殊的招生方式。

值得注意的是，很多日本學校雖然會在錄取中國留學生時，關注高考成績和大學成績，但並不會因此免試。中國留學生在提交學歷和成績單的同時，仍要做好參加各種入學考試的准備。

隨著越來越多中國學生把日本當做留學“期望地”，打著辦理留學的幌子欺騙申請者的違法事件也在增加。6月11日，日本文部科學省公布，暫停東京福址大學招收留學生的資格。據本報此前報道，該校為不正當利益，超額錄取中國留學生，1000多名留位學生失蹤；另一所姊妹校的專科學校，留學生人數甚至超額6倍。很多招生困難的日本大學，把中國人當成賺錢的目標，不惜違法成為銷售簽證的黑心大學。因此，中國學生前往日本留學時，一定要選擇正規渠道，免得上當受騙，耽誤了寶貴的求學時光。

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來源：環球網
責編：Zoe Chan

Staging前後，感覺房子漲了一個億！｜居外專欄

Home Staging中文稱房屋預售前裝飾，俗話說的好“人靠衣裝，佛靠金裝”，屋子預售前也需要好好收拾一番。

Home Staging可不僅僅是簡單地清潔房屋，擺正家具，而是結合了房屋銷售和室內設計的概念，讓房屋在短時間內煥然一新，極大地凸顯房屋的優點，揚長避短。從心理角度來看，一個自用買家買的不是一棟房子，而是買的一個家。如果你能夠營造出這個就是他的家的感覺，讓他可以聯想到自己平常在這個廚房做飯、在這個廳裡怎樣和家人共享天倫的場景，那麼你的房子已經售出超過一半了，而且，買家會甘願付出超於他理性告訴他該付的價格，務求把房子買下來。可想而知，第一印像是何等重要。

那麼怎樣能要讓你的房子鶴立雞群呢？目前市場上有專門的Home staging 公司或團隊，可以在掛牌前先給房子打扮潤色，更換家具。業內的都是室內設計專家，一般會把牆壁少許粉飾、換上他們提供的家具、換窗簾浴簾毛巾、掛上新的油畫或藝術品、修輯花園草地等等，將房子的強項充分凸顯。

據行業協會數據顯示，經過宅裝的房子平均售出天數是13.9天，而沒有包裝過的房子售出天數是30.9天，而且做 open house 時反響會特別好，售房中介尤為喜歡。根據全美地產經紀商協會（National Association of Realtors）2015年的一項對5萬個售房中介的調查顯示，49%的中介認為售前裝飾對買家起很大作用，47%說起了一點作用，只有4%說不起任何作用。

西方人在出售房子對包裝的意識比華人較強，一般都肯花錢聘請 home staging 專家重新布置。西方人平時便對家裡的裝飾更講究，一般的家庭裡的家具擺設和裝飾品的選擇都較有品味。相對來說，華人對室內布置還是近年來才開始更廣泛地被意識到，很多人普遍都帶有‘ 能住就行了’的實用心理，對家裡的布置和雜物的收納不太注重。所以基於這些理由，華人在售房前找專業做 home staging才更為重要，畢竟面對的是所有的客戶，而不僅僅是華人買家。

那麼，home staging 的費用怎麼算？

這取決於 home stager 的參與程度，如果你只需要一次性的咨詢，那麼幾百塊便能搞定。如果更加投入，比如每一房間用心布置，甚至租用他們的家具，那就幾千到上萬加幣不等。精打細算的你可能現在正在盤算，房子還沒賣就花了這麼多錢到底有什麼意義？要知道，老外的銷售的有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推給客戶的不是牛排真實的肉質和味道，而是賣給他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作響和香味四溢的場景。同樣地，宅裝的目的是直接對准買家的心窩，讓他感覺到這個就他夢寐以求的家，讓他瞬間產生將來在這個房子裡與家人親友共聚天論的憧憬。

當今房價飛漲，動輒起價一兩百萬的比比皆是，如果你能夠左右成交價的一兩個百分點，差價往往是數萬元甚至十多萬元。比起區區幾千的Staging費用，這拋磚引玉的效果還是很可觀的。

在賣房市場中，展示一間空屋是個大忌，因為一來室內沒有視覺上的提示，無法幫助買家聯想他將來在這個房子裡的生活。二來在沒有家具布置的引導下，買家身在一間空房裡會很自然地把注意力集中在室內的瑕疵上，會更加挑剔細節。

所以，大家在掛牌出售房子前，建議你考慮home staging這個少付出大回報的環節。

責編：Adam Chen

加拿大置業專家李丁專欄全集

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物聯網如何影響泰國房地產市場｜居外專欄

泰國房地產行業和物聯網

房地產行業在任何國家都是公認的“黃金資產”和投資良選，即使是泰國也不例外。泰國房地產行業的增長達到了歷史新高。這主要得益於亞洲國家消費能力的增強。房地產市場競爭激烈，難以預測，且與旅游業密切相關，充滿著機遇和挑戰。

房地產市場競爭之激烈與殘酷已經成為了這一行業的代名詞。而物聯網將成為改變這場“游戲”的顛覆因素。革命性的物聯網技術能夠帶來先進的技術創新，加強物理世界的互聯互通。

泰國房地產市場及其發展的概況

未來泰國房地產市場將進入重要的緩和期，各部門的增長都將有所放緩，新一波房產項目將進入市場。

隨著地價攀升以及高級地段空地稀缺，地段罕見的高端房產部門競爭仍將十分激烈。但考慮到新的管制規定以及將於2020年生效的曼谷城市計劃，開發商們開始放緩腳步，重新審時度勢。

物聯網與泰國房地產之間的關鍵聯系

由於房地產行業高度依賴鋼筋水泥等原材料，因此物聯網似乎看似與之並沒有太大的聯系。但通過仔細分析，我們發現物聯網切實改變了房地產部門的運作。客戶的偏好正在發生變化，並影響著需求和交易的發展。在不久的未來，物聯網所發揮的作用將會越來越顯著。

技術領域的最新創新發展正推動著房地產行業的增長，泰國也不例外。房地產行業用於收集市場數據的設備和機制實現了顯著升級，助力房地產供應商制定更為智能的家庭和辦公系統解決方案，為客戶提供更好的服務。

泰國房地產的消費者行為出現顯著變化。千禧一代取代X世代成為了購買決策者。千禧一代被認為是泰國房地產的新生力量。他們推動了“買房出租”生活方式的發展，早早地涉足房地產行業的投資機會，並促進技術賦能服務在房地產行業的發展。

相比中國和西方國家，泰國的數據更為廉價，而且每個人的工作都離不開智能手機和網絡。因此，在泰國，物聯網的影響將更為明顯，並將顛覆房地產行業的發展。

物聯網如何為泰國房地產行業服務

物聯網促進房地產行業智能化發展

泰國的購房者們希望房地產供應商能夠為其日常家庭瑣事提供自動化的解決方案，從而使他們的生活更為便捷。例如，采暖通風與空調系統能夠感知住戶的最佳體感溫度，並基於住戶的日程安排在其回家前提前運作。這樣的解決方案有助於增強用戶體驗，推動高效家庭智能系統的建立，從而實現更好的經濟效益。

同樣，智能安保系統能夠在對日常家庭活動進行記錄和分析的基礎上，在偏離情況發生時，及時告知住戶，從而確保住房的高度安全性。

物聯網有助於顯著提高能源效率

能源分配是泰國十分關注的問題。物聯網在記錄各大系統的能源消耗模式上能夠發揮關鍵作用。在物聯網技術支持下，自動化的住房維修服務通過采集運行時間、停機時間和維修周期等數據，能夠幫助工程師追蹤電梯、采暖通風和空調系統、照明設備等設施的運作情況。

在分析技術、設備和傳感器的支持下，設施的運行模式將被記錄下來，在維修周期到來或出現不正常運行情況時，及時通知用戶進行維修，從而實現運行成本降低、運行更為順暢等切實效益。

物聯網有助於實現高效決策

隨著泰國零售市場的繁榮發展，追蹤客戶數據的需求越來越高。物聯網技術能夠清晰呈現客戶在哪些產品上花費的時間最多，商店的哪些部分擁有最高的客戶訪問量。細致掌握這些數據有助於零售商就商店的設計和貨物的庫存做出更高效的決策。

智能的工作環境也有利於制造商和倉庫管理商開展工作，幫助他們進一步掌握庫存、人員和機器性能狀態，全面監測供應鏈情況。

物聯網還對購房者產生影響。房地產商可以通過信標台技術向潛在買家推送通知。

物聯網是泰國房地產市場的發展趨勢

設備的互聯互通是充分發揮物聯網潛能的關鍵所在。互聯互通的實現建立在各大系統、設備和供應商的一體化基礎之上。

但這一過程存在侵犯用戶數據隱私的風險。因此可能導致住戶不願意使用物聯網解決方案。房地產行業必須制定明智的戰略，通過采取正確的舉措降低這一風險。

物聯網對房地產價值鏈的影響還有很大的潛能有待開發，因此需要大量的直接和間接投資。房地產行業的未來發展離不開物聯網，其運行方式將在物聯網作用下開展。

泰國房地產公司執行總監Marciano Birjmohun專欄全集

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居外看點：中國人在日本購房的需求因何急劇上升？

過去12個月來，中國人在日購買住宅房產的需求顯著增加。但促成這一增長的購房人群卻出乎意料。

在經歷數年的小幅波動後，2018年第三季度，中國購房者對日本房地產的咨詢需求大幅飆升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超過了1000%。

居外網數據顯示，這一增幅的出現得益於資本控制，近日本地區相對平價和較易管理房產的需求增加以及看漲東京房產價值的高漲市場情緒。雖然中國購房者的房產咨詢並不會完全轉化成實際交易，但其是購房需求增長的重要表現。

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高淨值人士並不是購買日本房產的主力人群

中國有全球最多的億萬富翁。但高淨值人士並不是推動日本住宅房地產市場發展的主力軍。

購房者最感興趣的房產類型為一居室房產。中國購房者咨詢的此類房產，其價格中位數為18萬美元（127萬人民幣）居外網上掛牌出售的大東京地區房產中，價格最低的房產是杉並區的一套一居室，價格為5.7萬美元（40萬人民幣）。

日本房市吸引全球最多資本

2017年初以來，在資本控制下，中國投資者開展高額海外投資的難度越來越大。

資本控制和國內市場現狀迫使中國投資者從美國、澳大利亞等高額投資市場退出。

部分中國投資者選擇出售此前在其他國家購買的房產，轉而投資日本房產。他們認為相比加利福尼亞或紐約的房產而言，日本相對平價的房產不僅價格更友好而且更容易管理。隨著東京房產價值日趨走高，接近歷史最高水平，投資東京房產看起來是一個不錯的選擇。

由於地區需求保持強勁且通脹率維持較低水平，東京房產價值有望保持增勢。

中國的公寓租金回報率僅為2.6%。中國傳統海外投資目的地——香港和新加坡的租金回報率也僅略高於中國。但東京卻高達5%。

盡管大部分西方投資者仍然認為日本房產價格偏高，但對中國投資者而言，這一價格卻很實惠。在上海或北京，100萬美元只能買到53平方米的高級住宅。房產中介萊坊國際數據顯示，在東京，100萬美元可以買到約76平方米的高級住宅，多出40%。

居外推薦日本在售房源：

東京都練馬區“石神井公園”站徒步15分
著名的一流開發商：松下住宅施工設計
開放式大客廳，樓梯設計，高耐久性的鐵骨木造建築
土地面積100平方米、建築面積99平方米
永久產權、贈送高級家具
附近大型自然公園，生活設施齊全
售價6980萬日元（約445萬人民幣）
居外物業編號：48838721 點擊查看房源信息

日本生活方式吸引人

日本每年吸引800萬中國游客，這也有助於日本房地產投資的增長。很多中國人認為，日本的生活水平值得中國效仿。去日本旅游後，他們都愛上了這個國家，很多人甚至想在日本買房生活。盡管如此，77%的中國購房者是出於投資目的在日購房。

中國投資者對日本房地產需求的增加還受到兩個新現像的影響。中國人對滑雪的興趣日益濃厚。截至2022年北京冬季奧運會舉辦時，中國預計將擁有3億滑雪愛好者。而他們中的大部分人熱衷於在海外滑雪。

日本是他們的首選。

我們預計，到2025年，中國購房者對日本滑雪住宅房產的投資將從原來的空白增長到至少5%。為達到這一預期，居外網為中國用戶提供了更多的滑雪房產和相關數據，並與SnowOnly.com開展合作。

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10層樓的全新豪華建築，提供1、2、3臥室公寓和頂樓公寓，距離2017年世界滑雪獎投票選出的日本最佳滑雪勝地的滑雪纜車只有幾分鐘的路程。設有5星級水療、餐廳和娛樂設施。房價約¥798萬。
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通過投資獲得居留權

第二個新的現像中國投資者通過投資獲取居留權。中國企業家獲得日本居留簽證的數量多得令人驚訝。中國人可以通過在日本創業為自己及其家人換得長達至少4個月的居留簽證。

獲得居留簽證帶來的好處包括享受低至1%或2%的低利率按揭貸款。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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日本房地產投資的Arbitrage戰略｜居外專欄

房地產投資是否有必勝之法。經常在網上以及廣告當中看到使用【必勝法】作為口號的房地產商。我個人認為把【必勝】或【絕對賺錢】等作為宣傳口號的房地產公司是需要注意的。

不過，可以用吸取知識以及積攢經驗來大幅度增加房地產投資成功的可能性。房地產投資當中可以稱為有效的戰略之一就是Arbitrage戰略。

說到房地產投資，種類有單身公寓到一棟公寓·辦公樓·酒店等多種多樣。今天就講一下在房地產投資當中最普遍的單身公寓的投資。先讓我們吸收一下有關房地產投資的基本知識。

房地產投資有購買·運營·出售三個過程。很多的投資家認為購買一個投資用房地產就覺得投資已經完成。其實，到運營·出售過程結束之後才可以說一個投資完成。其中，出售的過程作為房地產投資出口戰略的重要點，什麼時候·以什麼價格·什麼形式出售會影響整個房地產投資效果。

虛擬貨幣或FX交易當中會常聽到Arbitrage，其實在房地產投資當中Arbitrage戰略也非常有用。想有效的利用Arbitrage戰略，首先要理解什麼是Arbitrage。

Arbitrage是什麼？

Arbitrage是指交易規則不一樣的交易市場當中利用同樣的商品或類似的商品的價差來獲取利益的交易。Arbitrage也可以稱作套利交易。

在國內外舉辦的說明會當中，我會經常給大家講有關Arbitrage(套利交易) 的歷史故事。在日本，江戶時代1公斤金子可以交換5公斤銀子。同時期，在歐洲1公斤金子可以交換15公斤的銀子。在這裡，先不要考慮運輸費等費用，只注重交換規則而試想的話可以得出以下結論。

從日本拿1公斤的金子移到歐洲換取15公斤的銀子

把15公斤的銀子拿到日本換取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到歐洲換取45公斤的銀子

再把45公斤的…

像這樣，利用規則不同的市場交易特性獲取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品當中，在房地產投資當中也非常的有效。

怎麼利用Arbitrage做房地產投資戰略

在單身公寓市場當中，可以按市場價格把交易市場分為以下幾種。

新建市場
中古市場
自住市場
投資市場（租賃用市場）

如上圖所表示，新建市場價格要高於中古市場價格。另外，自住市場價格要高於租賃用市場價格。在這裡新建的比中古價格高是容易理解。那自住為什麼會比租賃用高呢？相比投資物件流通時一般是由投資回報率決定，而在購買自住房地產時，則會考慮到妻子的喜好·小孩的學校·離老家近等，比起投資回報率更多的會去考慮主觀的感情因素。因此，一般在價格上自住的會比投資高20%左右。

那麼，具體在房地產投資上怎麼利用Arbitrage戰略呢？

上述當中，可以知道中古市場的投資物件價格應該是最低的。根據Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市場的投資物件轉換為新建的自住的物件的話理論上是可以出售最高的價格。不只是理論上，在實際的操作當中也積攢了很多成功經驗。

首先，購買投資物件（租賃用物件）在運營期間收取租金。等租賃人退租之後變為空室的話，利用全裝修，把中古投資市場轉換為新建自住的交易市場。

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當然，利用Arbitrage戰略時也要注意很多有關物件的特性以及價差空間等要素。

這次是介紹了有關於交易市場的Arbitrage戰略，下次將會給大家介紹有關於時間周期的Arbitrage戰略。

責編：Adam Chen

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倫敦高尚社區最新報告——東貝爾格萊維亞區｜居外專欄

編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？

這將是本系列中的第一篇，稍後會帶來海德公園等區域。

東貝爾格萊維亞區

位於倫敦最具標志性的地標之一 ——白金漢宮的西南部，有著像牙白色的宏偉廣場和壯觀的聯排別墅，貝爾格萊維亞（Belgravia）可以說是享譽世界的倫敦上流富人區。兩個世紀以來，這裡是倫敦，也是全世界最時尚的居住地之一。在這裡居住過的名人是來自政治，音樂和藝術領域的翹楚。

貝爾格萊維亞的東部（East Belgravia）是相對來說是一個有待深度開發的區域，這裡遠離Belgravia一些繁華地區的主要街道，避開繁忙的環境，提供同樣迷人而又安靜的桃源。

東貝爾格萊維亞每年平均售出不到150處房產，可見房源的稀少。貝爾格萊維亞東部地區的重大投資和開發將使該地的繁榮不遜色於貝爾格萊維亞的中心地帶。

☞歷史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor於19世紀20年代開發， Thomas Cubitt為建築設計師，Belgravia的名字來自英國柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建築物被列入英國國家遺產保護名單，其中18座屬於一級保護建築。

在20世紀初期，這裡曾有過將大量住宅改造成辦公樓的時期。如今，這些優雅的聯排別墅又經歷著翻新，被改建回全來的面貌，將成為倫敦最時尚的住宅項目之一。

☞生活方式

除了東貝爾格萊維亞的住宅開發項目外，高水准的基礎設施開發建設也在進行中，旨在打造享譽世界的休閑設施。著名的倫敦半島酒店，以及歐洲第一家Cleveland Clinic都坐落於此。一個名為Grosvenor Place的私人會所的建築許可也在申請中。

這裡的餐廳數量非常多，僅米其林星級餐廳就有六家，最著名的兩家餐廳有英國名廚Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。當地的交通便利，距離倫敦最具代表性的公園步行即可到達，如海德公園，聖詹姆斯公園和綠色公園。

☞地理位置與價格優勢

✦位於東貝爾格萊維亞（East Belgravia）東側的物業可俯瞰42英畝的白金漢宮花園（Buckingham Palace Gardens），這個可以俯瞰女王家全景的地理位置在英國也是絕無僅有。

✦優質住宅物業的價格通常是指英國房產價格高度晉級前10%的房產，而身為高端住宅區的東貝爾格萊維亞的物業，其平均價格（每平方英尺）與其他主要住宅市場相同，因此使這裡的房產含金量更高，也有更多價格增長的機會。

✦東貝爾格萊維亞的優質物業的價格門檻目前僅為540萬英鎊，相比之下，切爾西為580萬英鎊，梅菲爾超過820萬英鎊，騎士橋超過1200萬英鎊。

✦作為世界上最受歡迎和吸引力的地區之一，Belgravia和East Belgravia的平均價格折扣也略低於鄰近的主要高端富人住宅區。

☞當地以及周邊可投資項目

自2010年以來，貝爾格萊維亞完成了11項開發計劃，其中只有6項正在籌備中。東貝爾格萊維亞開發新項目的機會更加稀缺。這意味著可投資項目的機會珍貴。

➤項目39 Headfort Place就是東貝爾格萊維亞區的一個難得的投資機會，以650萬英鎊的價格可以購買房產的永久產權，並可以不受國家文化遺產保護法的限制，改造現有房屋，著名建築公司 Adams Architecture將為該豪宅設計打造優雅而古典的豪宅外觀。

建築面積約為3,800平方英尺，新房超過六層，有電梯。這座豪宅提供三個接待/娛樂室，包括一個大客廳和家庭影院，廚房，和五間可以直接進入公共花園的套房。

➤距離東部不到一英裡的項目Buckingham Palace Quarter，作為聖詹姆斯區域復興的最後一項工程最近剛剛完工。六間豪華的公寓和一棟位於白金漢宮內的八居室豪宅位倫敦房價再添新高度，每平方英尺的價格超過5,000英鎊。

➤位於東南方的Victoria區也擁有非常搶手的項目。在過去十年中，投資超過22億英鎊，將維多利亞變成倫敦最前沿的社區之一，將優質住宅和高品質辦公空間與卓越的娛樂，餐館和零售奢侈品相結合。新的Crossrail車站的開發也將增強英國第二繁忙車站的連通性。

責任編輯：Adam Chen

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昆士蘭內陸超大住宅地塊土地投資搶手機會｜居外精選

實力型選手，海外房地產投資者首選土地

土地投資，指的是借助城市或區域的發展前景所進行的不動產投資。目前，國內大型企業和高淨值人群偏愛投資海外土地，尤其偏愛經濟發達、社會制度完善、安全穩定、土地享有永久產權的發達國家。

事實上，海外房地產的價值70%來自於土地，而永久產權的土地因資源有限，隨著持續地開發則會愈加稀缺，進而增值。以澳大利亞黃金海岸為例，其土地價格3年內上漲了57%。可興建別墅的大地塊更是成為全澳最熱門、搶手的資源。

在2017-2018財年，昆士蘭州政府批准銷售的土地數量下降了30%。隨著該州可開發用地的減少，越來越多的人把注意力轉移到了昆士蘭州的內陸地區。與黃金海岸相比，那裡更容易尋找到性價比高的大地塊，且也有相當可觀的發展前景。

聚焦昆士蘭內陸城市圖文巴

圖文巴（Toowoomba）位於昆士蘭州東南部內陸山區，常住人口約12萬（約為黃金海岸常住人口的五分之一），是澳大利亞僅次於首都堪培拉的第二大內陸城市，往東距昆士蘭州首府布裡斯班約125公裡。

圖文巴是一座坐落在大分水嶺（Great Dividing Range）頂端的山城，整個城市依山而建，平均海拔約700米，城中道路連綿起伏，潔淨的街道、公園、花園和歷史悠久的建築讓這座城市彌漫著迷人的復古氣氛。

圖文巴安全融洽的環境、清新的山區空氣、美麗的自然風光和低消費水平，使其曾兩次被評為澳大利亞最適宜居住的城市。

圖文巴有著“花園之城”（Garden City）的美譽，擁有超過240個公共公園或花園；而每逢早春的九月的最後一周，城市內繁花盛開之時，更是會舉辦隆重的花卉嘉年華（Carnival of Flowers），吸引數以萬計的游客前去賞花攝影。

圖文巴經濟發展前景

從黃金海岸到陽光海岸，從布裡斯班和西到圖文巴——這個昆士蘭東南部的黃金三角，一直被認為提供了澳洲最好的中短期資本增長機會及理想的生活方式。

圖文巴地處華瑞高公路（Warrego）和新英格蘭公路的交叉口，交通極其便利。與布裡斯班之間約需90分鐘的車程，與黃金海岸和陽光海岸之間約需2小時的車程。

異常肥沃的農田使得圖文巴成為優質農產品生產商，農業生產總值居澳大利亞第二位。針對出口機遇相對欠缺的現狀,目前圖文巴正大力發展一些重大基礎設施項目，如2014年開始運營的威爾坎普機場（Wellcamp），改善公路、內陸鐵路和航空設施，激發農業出口的潛力。

圖文巴房地產發展前景

澳大利亞住房行業協會（HIA）2018年的報告顯示，澳洲每年需要建造超過23萬套住房才能滿足不斷膨脹的住房需求。此外，官方數據顯示，在過去的一年裡，新住房的建築審批總量減少了3.2%。持續增長的住房需求與不斷下降的住房供應之間的矛盾將更加突出，這將進一步推動澳洲地價、房價的上漲。

目前，距離圖文巴中央商務區17公裡，距離威爾坎普機場（Wellcamp Airport）28公裡的海菲爾德（Highfields），有一塊90公頃的住宅用地正在售賣中。該地塊已被劃入中低密度住宅區，可重新配置為738塊住宅用地。基礎設施完善——包括下水道、水、電氣和通信電纜，可以立即安裝使用。毋需多言，相信您也知道獲得住宅規劃許可的大型地塊在昆士蘭州將多麼搶手。稍有猶豫，您可能就會與這個投資機會失之交臂。

購買意向申請將於2019年7月10日截止。若您有興趣，請即至居外網官網https://www.juwai.com/48469051.htm或致電居外熱線400 041 7515詢盤。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Lindsay Southwell提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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2019多倫多商業地產回顧與投資展望｜居外專欄

進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。

目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。

而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。

而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。

另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室

相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。

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