“退欧”导致伦敦房市低迷 卖家不得不降价卖房 | 英国

英国房地产网站称,英国退欧公投导致了伦敦房价大幅度下跌,35%的待售房屋已经降价出售。

据Zoopla网站的一项分析显示,在经济放缓的情况下,急于将房产出售的业主们的纷纷降价,如今降价幅度已经达到了6年来的最高水平。

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伦敦房市低迷  卖家不得不降价出售
如今英国伦敦房产纷纷降价,对于有想购买房产意愿的人来说,现在是入手的好时机(图片来源于居外网伦敦真实房源,物业编号:30880937)点击图片查看房产详细信息

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如今伦敦房市低迷,在该网站上销售的房屋中,超过35%的房屋已经降价以求快速脱手。

2016年欧盟公投前这一比例为29%,如今已达到35%,低于金融危机后的水平。

伦敦相对富裕的地区——西南部的里士满和金斯敦,这里的卖家们降价幅度最大。根据zoopla数据显示,在金斯顿的房屋平均降价已经达£84,244。(注:按照最新汇率1英镑约为8.8元人民币)

该公司补充称,在金斯敦和其他邻近地区,如Mitcham和Camberley等地区,约有一半的待售房产自首次上市以来一直在下调价格,这表明,在英国脱欧公投的影响下,卖家不得不大幅调整内心的期望值。

Zoopla的劳伦斯•霍尔(Lawrence Hall)表示,对于试图登上“有房一族”宝座的首次购房者来说,这是个好消息。

霍尔说:“预计今年这个时候,一直到1月份,房屋买家的房产搜索量可能会减少,房价也会有小幅的折扣。”“想要买到价格更低廉的房产的买家可以考虑在坎伯利(Camberley)、泰晤士河南岸的金斯顿(Kingston),或东北地区寻找房源,这些地区折扣比其他地区要大。”

据Zoopla显示,目前全国房产要价平均降低高达£25,562。

该房地产网站称,位于苏格兰和英格兰北部的城镇房价下调幅度较小。爱丁堡约有16%的房屋价格被下调,其次是索尔福德19%,格拉斯哥22%,曼彻斯特25%,都低于全国平均水平。

在伦敦,39%的房地产挂牌价格下跌,高于七月的37%。

经济学家预测,许多因素将影响2018的房价增长,例如英国脱欧后不明朗的未来局势、工资的下降和消费者信心的疲弱等。

“我们预计,2018年房价将小幅上涨2 – 3%,”安永(EY)项目俱乐部的首席经济顾问Howard Archer说。未来几个月,由于通胀率高于盈利增长,消费者的购买力继续受到挤压,买家的购买能力将面临挑战。此外,疲弱的消费者信心和有限的重大房产交易意愿都会对房市造成影响。

 Archer补充说,英国央行在11月份决定在10年内首次加息,这可能是未来几个月房地产市场降温的另一个因素。

他说:“虽然利率从0.25%上升至0.5%,抵押贷款利率仍处于历史最低水平,但这是自2007年以来的首次加息,可能会对住房市场心理产生重大影响。

 

来源:英国卫报

编译:Shelly Du

美国多地居民们正在抢先预付2018年房产税 | 美国

在刚通过的美国税改方案中,各州与地区级的所有税务减免额上限(包括美国房产税,消费税等)被设在1万美元之内,但在新规生效之前,提前预付2018年房产税的纳税人可以用提前纳税费用来申请抵扣现行税法的2017年免缴额基数,前提是付款及税额评估是在2017年完成。 这令不少身在美国高税率州的业主们不得不考虑在2017年结束之前提前支付2018年的税单。

根据《纽约时报》的报道,纽约州居民们纷纷询问当地官员是否可以今年提前缴纳2018年的房产税,以求不被新税改得1万美元抵扣限额所限制。

新泽西州的参议员主席Stephen Sweeney已经向新泽西州长Chris Christie提出要求,希望帮助居民们在年底之前更简便地缴纳2018年全年的房产税。《纽瓦克星报》也报道了泽西市市长的类似要求。

不过,Stephen Sweeney表示:“即便我们可以提前支付房产税来最大化减少税务负担,也不足以掩盖新税改方案大幅降低州与地区税务减免的不公平性。这些税费减免额度自1913年以来以来就是联邦税法的重要组成部分。”

2016年美国各州自住房产税税率与排名

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美国多地居民们正在抢先预付2018年房产税 | 美国
来源:美國稅務基金會 (Tax Foundation)

在华盛顿地区(Washington DC)的费尔法克斯县与维吉尼亚县,当地电台WTOP发现上百人聚集在税务大楼门前排队,希望能提前支付2018年的税单。费尔法克斯的官员甚至还告诉拥挤的人群可以通过电汇的方式付款。阿灵顿第一财务副主管告诉当地电视台Fox 5,越来越多的居民希望提前支付2018年税单,在以往十分安静的圣诞假期期间,他们每天也要接到上百通电话以及很多预付税款。

圣诞前刚通过的新税法,迫使一些地方政府对一些申报规则进行修改,以帮助居民进行申报策略的调整。根据《华盛顿邮报》的报道,马里兰州的蒙哥马利县议会就放弃了寒假,开会通过一项允许居民提前缴纳2018年税款的法案。

首都华盛顿的市长办公室则发出了一份指南引导居民提前纳税。Zillow目前给出的华盛顿DC房价中位数为55万美元,意味着该市那些进行分项扣税的房东都将面临更高的税收。华盛顿市长Muriel Bowser指出,他将动用可用的每一项工具来减少税改带给华盛顿居民的负面影响。

 

参考信源:

Bloomberg.com

New York Times

编译:Adam Yang

排版:Shelly Du

责编:HY

巴黎房市异军突起 房价涨幅有望达9% | 法国

2018法国房市乐观,根据“奢侈不动产全球晴雨表”指出,2018巴黎房价将可能飙涨 9 %。法国首都巴黎市似重新受到美国、欧洲及海湾国家买主青睐,此乃受惠于经济前景趋佳的结果。法国新住房价格去年上涨了9.3 %,这是法国房地产代书公证人报告指出的。报告并说,法国的全国新房建筑案例数量两年前一直不断增长,房屋建筑申请许可证签发案件每年增长15.2 %,季度增长率12.3 %。

不过,房屋需求再急,新建住房也无法救急。导致法国的购屋需求量大增,甚至连旧屋的价格也被带动上涨。

据法国RFI报导,巴黎目前成了全球投资者搜索定位的目标,特别是来自美国、中东及欧洲等地区的投资人。这也正是法国科奈特(Knight France)房地产连锁集团在其高档住房市场的兴旺盛世介绍中指出的。在它每年以放大镜方式检视的13个大城市当中,巴黎的房市明显异军突起,预估巴黎2018年的房价可飙涨 9 %,高于中国香港及柏林的 7 %,日内瓦的 3 %,以及伦敦的 0.5 %;巴黎现今在房市可说异军突起。

2018巴黎房价涨幅有望达9% | 法国
巴黎的房市明显异军突起,预估巴黎2018年的房价可飙涨 9 %,高于中国香港及柏林的 7 %(图片来源于居外网真实房源,物业编号:36070118)

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如果说,新加坡经过一些年的房地产市场低迷不振,重新有起色后,伦敦的房地产就风光不再来。 可奈特房地产专家指出,伦敦2018年的房价几乎保持固定。他在五年前曾风光带动了全球房价上涨 13 % ,在英国脱欧后,一点也不奇怪的,紧接着就是其就业率及房市价格受到极大的冲击。而当年它的房价盛世,如今花落在巴黎房市。这特别说明了人们对经济前景及法国总统马克龙充满信心,这是可奈特房地产研究报告指出的。此外巴黎也是吸引最多不同国籍人士的大城市,除了南美、东南亚地区外,全球投资者对于这个灯火通明的城市非常感兴趣。

2017年全法国的房屋销售创纪录,巴黎市房价不断攀升,根据房地产公证人公会的数据,一月份巴黎房价达到每平米9190欧元。

巴黎旧屋的心里价格,平均每平米9000欧元。巴黎房地产代书指出今年九月,巴黎旧屋每平米8940欧元,从2018年一月起,将达到每平米9190欧元,这是根据巴黎房市签约前合同统计数据指出的。而且涨价趋势短期内还不会停止,这是巴黎房市的特点,目前也正出现到处房价开始上涨现象。

巴黎房价还会继续上涨,根据巴黎的房地产公证人德勒萨勒DELESALLE指出,在巴黎房价上涨是没有理由突然停止的。在巴黎地区,房东保持其房子的期间平均是7到8年。房市的活络也只是这两年的事,而且还有许多民众要解决他们在巴黎的住房问题。

今年第三季度全法国的房地产交易年度量创下历史新高,达到95,2000个成交案件 (去年一年成交量为82,5000件),而价格的上涨仍持续中,上涨了3.9%。在大巴黎地区房屋销售量同样也特别活络,一年增加了12 %,但是成长率倾向放缓。不过,愈靠近巴黎,房价年长率就愈高,大大超过了全国平均上涨率。大巴黎郊区公寓房价格一年当中飞跃上涨5.8 %,巴黎市里的上涨率则为7.8 %,更外围的大巴黎省地区上涨率幅度则更加降低,年长率为2.7 %。

 

来源:旅法华人战报(ID:DailyFR)

责任编辑:Shelly Du

2018年澳大利亚房市将降温,尚无内部崩盘风险 | 澳洲

澳大利亚房价增速正在放缓,拍卖清盘率正在下降,住房信贷增速也正在放慢,所有这些迹象都表明:在经历多年的强劲增长之后,房产市场开始降温。

许多人想要问的是:这样的情况下,澳大利亚的房价多少钱一平?这一放缓是否会直接导致价格下跌,还是仅仅增幅放缓?

汇丰银行(HSBC)首席经济学家保罗•布洛克斯汉姆(Paul Bloxham)表示,除非全球经济受到冲击,否则澳大利亚的住房市场在2018年很可能是软着陆。

“我们认为房价不会急剧下跌,”他说。

“尽管澳大利亚央行在2018年开始提高贷款利率,但我们预计,随着房产市场降温,现钞汇率收紧政策会适当放缓,当前紧绷的审慎政策也会有所放松。”

至于更明显的经济放缓,布洛克斯汉姆表示,这种风险是存在的,但如果发生也很可能是外部因素推动,而非国内因素。

他说:“硬着陆是可能的,但我们认为,这需要来自海外的负面冲击,以及失业率的大幅上升。”

“简而言之,我们没有看到严重的地方住房失衡,仍然认为澳大利亚的房地产市场是繁荣的,并非房地产泡沫。”

那么,布洛克斯汉姆对2018房产价格走势有何看法?

答案可在下面的表格中找到,该表格展现了他对悉尼、墨尔本和布里斯班房产情况、房屋单价以及阿德莱德和珀斯房价的预期。

2018年澳大利亚房市将降温,尚无内部崩盘风险 | 澳洲

“自7月以来我们对2018年全国房价增长的预测一直未变,我们预计增速将从2017年的9%放缓至2018年的3-6%”,布洛克斯汉姆说。

“然而,鉴于最近的趋势及对人口增长预测的变化,我们下调了对悉尼2018年房价的估算,同时提高了对墨尔本2018年房价的预测。

“我们预计悉尼的房价将在2018年上涨2-4%,墨尔本将达到7-9%。”

“我们对2018年其他城市的房价预测基本没有变化,即房价将继续保持低个位数的增长率。”

在布洛克斯汉姆看来,今年下半年,许多盛行的主题——悉尼和墨尔本的放缓以及其他大多数首府城市的窄幅增长——仍将持续。

“悉尼和墨尔本的放缓是由一系列因素造成的,”布洛克斯汉姆说。

“首先,公寓楼的兴建给市场带来了新的住房,住房供应增加了;其次,审慎管理收紧,投资者贷款利率提高;第三,外国需求有所回落,这主要是中国政府限制资本外流以及国内银行对海外投资者实行贷款限制、提高税收所导致。我们预计这些因素将持续阻碍未来几个季度的房价增长。”

编译:Adam Yang

责任编辑:Shelly Du

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史上最严!没PR只能租房住 新西兰外国人买房新政详解 | 新西兰

这几天,所有人都在等待新政府公布禁止外国人买房的新政!人们很期待,这个工党竞选时的最大政纲到底什么样?是全面禁止呢,还是学澳洲,给工签、学签持有者留一个口子!

周四下午,Overseas Investment Amendment Bill在新西兰国会网站发布。目前这仅仅是一个草案,还要经过一读、二读、特别委员会,才能正式成为法律。然而,根据这个草案我们仍然可以看出新政府禁止外国人买房的整体思路。

详解禁止外国人买房新政:没PR只能在新西兰租房住 | 新西兰
总的来说,新西兰禁止外国人买房政策比澳洲更严格、更狠,没有没PR只能租房住

工签、学签持有者将不能买房自住,甚至某些已经取得居民身份的人也需要通过申请才能买房

重新定义外国投资
 
草案首先对购买居民住房时的外国投资者重新进行了定义。按照原来的法律,所有新西兰公民和居民都不属于外国投资者!在此前的外国投资者买房统计中,持工签、学签在新西兰买房的人士都不被认为是外国投资者。
 
新草案规定,只有新西兰公民(Citizen)和常规居民(Ordinary Resident)不属于外国投资者。除此以外的所有人,包括不符合常规居民条件的居民、以及工签、学签持有者,在这一语境之下都属于外国投资者!
 
那么,需要什么样的条件才属于常规居民(Ordinary Resident)呢?
 
  1. 首先,必须持有永久居民签证(Permanent Resident Visa)。这意味着拿到居民签证至少两年(父母团聚类别的至少五年)。有一个特例是澳洲公民和永久居民,这类人在新西兰不需要永久签证。但他们也要符合以下的两个条件;
  2. 其次,过去12个月必须住在新西兰。这意味着过去12个月必须符合移民局有关居住的定义。
  3. 第三,过去12个月在新西兰的时间必须超过183天。这是对停留日期量化的硬性规定,少一天都不行。

以上三个条件必须同时符合,因此,以下居民不属于新西兰常规居民,将不能随便买房:

  • 移民申请刚刚获批的Angela;
  • 移民多年,但早就回流中国的Jason
  • 移民多年,也以新西兰为家,但过去12个月基本都在澳洲陪读的Amy。

新西兰如何买房?综上所述,以后只有两种人——新西兰公民和常规居民可以随意买房、炒房(当然,必须交税),其他所有人都属于外国投资者,购买居民住房必须向外国投资办公室申请。即使获批也会附带一些强制性要求!

外国投资者的买房途径及相应的强制性要求

那么,既不是公民,也不是常规居民的人怎样才能购买新西兰住房呢?

草案规定,非公民或常规居民可以通过以下三个测试(满足任何一个均可)购买新西兰住房:

第一、Commitment to New Zealand test(在新西兰安家测试)

这一测试是针对已经取得居民身份,但不符合常规居民条件的新西兰居民的通道。但还有一种情况是特殊国籍人士,如果新西兰和该国签署的自贸协议中有相关约定,该国籍人士也可以通过这一通道购买新西兰住房。此类申请人需证明将长期在新西兰居住。但草案没有对如何证明这一点作出具体界定,只能等待有关部门进行细化。

通过安家测试买房的申请人必须附带以下强制性条件:

  1. 必须自己居住(Occupation)同时必须是申请人在新西兰的主要住房。
  2. 在Trigger Event(触发事件)发生后,必须在12个月之内卖掉这个住房。

这里的Trigger Event(触发事件),一般理解为申请人签证情况发生变化,比如离开新西兰;

如果申请人买房后成为公民或常规居民,以上强制条件自动消失。

第二、Increased housing on residential land test(为新西兰增加住房供应测试)

这是针对所有外国投资者(包括非常规居民的新西兰居民)的买房通道。申请人需证实能增加新西兰的住房供应。换句话说,就是能建新房。具体有以下几种方式:

  1. 使土地上的房屋数量增加。通俗来说,就是进行土地分割,开发、新建;
  2. 在土地上建设可供长期居住的建筑物,或建筑物的数量增加。通俗来说,就是建公寓、排房;
  3. 为上述建设进行的开发工作(不包括单纯的土地分割)。

这一测试的目的是看申请人是否能为新西兰带来更多住房。也就是我们常说的,外国投资者只能买新房。值得一提的是,还不能是已经建成的新房,而是必须参与开发、建设。

通过增加住房供应测试买房的申请人必须附带以下强制性条件:

  1. 申请人在一段时间后不得继续保留土地权益;
  2. 申请人保有土地权益的期间,不得在该土地上居住。

这也就是说,这一类别的购房人不能自住,在新房建成后必须售出!!

第三、Benefit to New Zealand test(对新西兰有利测试):

这是针对所有外国投资者的买房通道,也是原来的外国投资法中就有的。申请人需证实购买相应房产能为新西兰带来益处,符合条件的一般都是大宗土地交易。草案规定,如果外国投资者的土地交易涉及居民住宅,批准时需附带强制性条件:

  1. 申请人在一段时间后不得继续保留土地权益;
  2. 申请人保有土地权益的期间,不得在该土地上居住。

新政的几个要点和尚待澄清的情况

除以上内容外,草案还对外国投资者申请买房的批准、执行、监督等做出了规定。目前还没有确定草案何时递交一读、二读,何时正式实施,预估至少要到明年三月份之后。

简单总结一下,新政有以下几个要点:

  1. 只有新西兰公民和常规居民可以随意买房、随意投资房产!新政府希望借此打压投资需求,从需求方面解决供需矛盾问题;
  2. 非常规居民的新西兰居民即便买房也只能自住,并且离开新西兰时必须卖掉!新政府希望借此保证这类人士买房只为自住,同样是在需求方面解决问题;
  3. 大量已取得新西兰居民身份的人目前并不在新西兰居住,新政有效杜绝了这部分人隔空炒房;
  4. 工签、学签或其他临时签证持有者将不能买房自住!
  5. 新政欢迎外国投资者开发土地、建设住房,但不允许持有、囤积。换句话说,欢迎你们来建房,不欢迎炒房!!

可以看出,新西兰版禁止外国人买房的政策比澳洲更严格、更狠:

  1. 首先,在澳洲外国投资者可以新房,新房的规定非常宽泛,只要过去十二个月没有人居住的新建住房就可以。外国投资者买新房后可以出租、出售,也可自己使用!而在新西兰,外国投资者只能在增加市场存量的情况下才能买新房,建成后必须出售,不能自己使用;
  2. 其次,在澳洲长期签证持有者(例如工签、学签)可以在非常严格条款下申请购买二手房,但必须用于自住,且仅能作为自己居住用途,签证到期离开澳洲时必需出售。而在新西兰,工签、学签持有人将不能买房自住!

草案目前处于初级阶段,有一些特别情况如何处理需要澄清。比如:

  1. 新政前签署无条件购房合同,但在新政后才交割的,如何处理?
  2. 新政前购买期房(楼花),但在新政后才建成的,如何处理?
  3. 已有住房的非常规居民,新政后购买住房自住,原有房屋是否可以作为投资房保留?

可以肯定的是看来新西兰限购政策势在必行,想要买房的投资者们把握住最后的机遇吧!——投资奥克兰优质顶层公寓,抓住限购前的黄金时机 

 

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来源:新西兰先驱报中文网

责任编辑:Shelly Du

2018年房价继续上涨,住房自有率改善有压力 | 美国

美国房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun近期在芝加哥开展的房地产经纪人会议和博览会上宣布了对2018年的经济和住房市场预测。(最新纽约房价走势预测

  1. 预计2017年底的现房销售量将达到547万的,较2016年上涨4%。并在2018年有望增加3.7%达到567万的成交量。此外,预计2018年全国房价中位数将上升5.5%左右。
  2. 预计2018年全美独栋别墅的开工量将增长4%,达到95万。虽然这将减轻一部分市场上的供给压力,但是Yun指出当前的开工量依然低于50年均值-120万。

Yun表示,强劲的房屋开工将是缓解库存问题的关键,也会在一定程度上缓和随之而来的房价浮动。“由于库存的缺乏,房价自2011年来总体已增长了48%,然而同期段的工资水平的增长却仅只有15%。尽管现今人们对租房的信心有所改善,但现在实际上是买房的绝好时期。因为此时的房价升值空间大,极有可能为房主们带来巨大的回报。不过大多数人却因为现在负担不了一套房子从而错失良机。”

美国住宅开建数(千个单位):

2018年房价继续上涨,住房自有率面临更大危机 | 美国
注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局)

解决住房问题

Yun的合作者,罗森咨询集团的Ken Rosen说,解决住房负担能力危机的关键是说服当地立法者修改分区法规,使房屋的建造开发变得更加容易。如果立法者能够接受这样的新观点,那么长期下来,现在限制住房自有率的一些因素,比如供给不足,学生债务以及可负担性过低等,都会在不同程度上得到解决。”

罗森进一步解释道,具体的措施可体现在,立法者推翻区划分的限制而促进模块化的建设(从而增加供应),落实支付储蓄计划,并且解决学生债务的负担问题。那些之前因为还不起贷款而被强制收回房子的人,往往在面对是否购买新房子的选择时都会犹豫不决。Rosen指出,对于这类人,政府有必要对他们提供全国性的咨询与开导。

如果不实施这些措施,Rosen和Yun担心目前已经处于50年来最低位的住房自有率将会进一步下滑,并损害美国整体经济。目前,在年轻一代和那些房价大幅上涨的城市里住房自有率并没能达到顶峰,这并不是一件好事。

美国住房自有率 (百分比%):

2018年房价继续上涨,住房自有率面临更大危机 | 美国
注:灰色区间为金融危机时段(来源:美国统计局)

较高的住房自有率是必须的。首先,它对整体经济的财务健康是极其重要的。其次,住房自有率可以帮助家庭在一段时间内积累到一定的财富,减少不平等性,增加对社区的投资, 从而促进经济的增长。

当谈及到2018年房东们应该关心些什么,这两位发言人的注意力纷纷集中在特朗普的税收改革计划上,该计划包括了通过减少房贷利息的扣税优惠,而对房懂直接造成税赋上升。修订后的税收政策将可供利息抵扣的房贷限额从100万美元以下降低至50万美元,并将房产税抵扣限制在1万美元。(编者注:该法案还未最终确认)全美房地产经纪人协会认为新税改计划可能对房价有高达10%的负面影响,并使中产阶级业主每年多缴纳$815的税。

尽管困难重重,Yun还是觉得2018年的市场表现会比2017年的好。“绝大多数的租客都想在未来拥有一套房子。这是他们的美国梦。”YUN说到。“假如影响住房自有率的税收政策没有变化,那么正在向好的美国经济和就业市场,将给2018年的美国房产销售提供一个巨大的舞台。”

 

美国买房找Berkshire Hathaway HomeServices 是美国扩展最快的地产经纪人网络,共有 43,000 名经纪人,1300 家经纪公司,遍布美国全境和夏威夷。

 

 

来源:Inman

翻译: Chloe Du

责任编辑:Adam Yang

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2018年英国住宅市场展望 伦敦房价有望略微回调 | 英国

2017年12月英国房市概览

  • 英国房价涨幅自2014年夏季以来一直放缓,尽管年度变化仍然是正向的。
  • 预计2018年英国全国的价格涨幅为1.0%,在2018年和2022年之间累计增长将达到14.2%。
  • 伦敦房价预计在2018年将下降0.5%,但未来五年累计价格增长可达13.1%。

2018年英国房屋价格预测

尽管市场仍然高度局部化,但英国房价涨幅已经从最近的高位回落。

房价上涨的势头在英国很多地方都在放缓,预计明年总体价格保持平稳,因为英国脱欧前夕经济和政治的不确定性增强,对工资增长的预期也转淡。

市场购买者将英国本地化,在米德兰(Midlands)地区、英格兰东部和西北部地区的增长稍强,延续着今年出现的趋势。

莱坊研究部认为英国成功退欧后将带来整个住宅市场价格上涨的势头,有可能会在许多地方实现。 目前在伦敦及其外围的主要住房市场上所观察到的变化趋势将会持续。

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华庭悦城江景公寓————曼彻斯特市中心的豪华公寓,迎合英国高速发展的租房市场需求
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英国现在可能正进入加息时期,但即使如此,莱坊预计在预测期结束时,与长期准则相比,利率将会偏低。

虽然全国各地的发展水平不断提高,但新房短缺的局面在未来几年不太可能完全扭转,这将为定价提供支撑。

另一方面,负担能力压力的加深和房产税等因素将继续压低价格。

新房建设监测

虽然新房市场面临类似转售市场的挑战,但还有一些额外的复杂因素需要考虑。在这里,莱坊研究部找出可能对供应产生最大影响的关键领域,以及政府通过建设更多住房来解决负担能力问题的目标。

  • 住房交付

英国全国

英国的净增加数量在过去五年中增长了62%,但新增供应需要再增加28%,才达到每年增加30万的目标。近年来,由于允许开发权放宽,新的交付得到了提升,而且围绕改变房产用途规则的一次性“推动”可能不会再次出现。在最需要住房的地方新房依然短缺。

伦敦地区

2016/17年度的净供应量上升至39,560套,而首都每年需要66,000套新房。 但是,在伦敦市中心边缘的一些地区,一些价格区间内的供应过剩问题值得关注。

  • 规划

英国全国

规划过程在许多地方当局仍然具有挑战性。财政大臣提出了更多的建议,试图简化预算过程,包括加快解除规划条件。

伦敦地区

由于开发商需审查计划的经济性,新的经济适用房(New Affordable Housing)规例正在造成一些短期的建设开工延误。

  • 房产业劳动力供给

英国脱欧谈判期间,建筑业正在寻求海外劳工供应的确定性。更现代化的施工方法将会在某些情况下改变对技能的要求,但为建筑业所有部门增加熟练劳动力的供应还需要更大的努力。

  • 政策

并非专门为促进发展而设计的额外政策变化,可能会限制开发商调整的活动。稳定的政策环境将支持提高交付水平。

  • 购房补助股权贷款(Help to Buy Equity Loan)

政府已经承诺拨款100亿英镑,但2021年后发生的事情仍然有待确定。

  • 资金

尽管财政大臣提高了对住房建设基金的资助,试图帮助解决这个问题,但开发商(尤其是中小型企业)的私营部门资金成本正阻碍其实现。

2018-2022五年英国主流房价的累计变化预测

价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同
价格预测基于现房,新房市场的价值可能会有所不同

 

来源:莱坊住宅研究
责任编译:Zoe Chan

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重新提速 碧桂园海外扩张下一站:泰国 | 泰国

境外投资遭打压,碧桂园仍将瞄准海外重大工程。

周一(11月27日)早晨,在曼谷汇狂区(Huay Kwang)的一个现代化的办公室里,一个团队正在按部就班地开始工作。他们是中国最大的房产开发商之一——碧桂园泰国分支部下的员工。

这是碧桂园迄今在东南亚进行的最大的尝试。此外,公司还计划明年在泰国首都进行一系列的项目投资

而对于两个每年吸引着几百万游客的海边旅游胜地,芭提雅和普吉岛,一个在泰国房产市场有着丰富经验的内部人员透露:“除了曼谷碧桂园也在持续关注芭提雅普吉岛的情况。

碧桂园希望能在未来不久在海外推出一个全新品牌,使公司更加年轻化和国际化。

一位物业主管提到:“很多在泰国的人不认识碧桂园。即使是知道碧桂园的,也会认为它不过是针对城郊那些普通房产的开发商。”

这个总部在广东的公司,从2012年以来已经扩展到世界各地。现在公司事务已经涉及澳大利亚,印尼,老挝,马来西亚,俄罗斯,越南,美国和英国。如今,他们在泰国市场正在以“碧桂园(泰国)”的名字招贤纳士。

曼谷的房产市场正在持续上升的阶段,也由此衍生了一些认为房产泡沫可能即将出现的恐惧情绪。最热门的房产包括公共交通系统附近的单元公寓,以及大曼谷郊外地区的房地产开发区。

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曼谷冉冉升起的地平线不断吸引着国外投资者,然而对房产泡沫的恐惧情绪也应运而生
曼谷冉冉升起的地平线不断吸引着国外投资者,然而对房产泡沫的恐惧情绪也应运而生

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泰国最大的开发商之一Sansiri也在持续关注国外购房者。他们希望这个购房群体今年将会花费100亿泰铢(3亿美元)。这个数据是在年初7.5亿泰铢的预测的基础上调整得到的。这个泰国的上市公司2016年国外销售额达到了5.7亿泰铢,比上一年(2015)同比增长55%。

业内人士并没有对碧桂园对泰国繁荣房产市场的关注感到惊讶。根据Sansri主席Srettha Thavisin的说法,Sansiri去年大约37%的海外需求来自中国香港,31%来自中国大陆。而政府对国外公寓所有权占比的上限是49%。

中国香港瑞穗金融集团的分析师Alan Jin说:“碧桂园在泰国应该投资更小规模的项目,这样才不会招来中国政府的细致审查。”他还提到,中国政府现在正持续关注那些需要大量融资借贷的大型项目。这样的管制已经限制了境外房地产行业的发展。“但这并不意味着境外投资项目就全部被扼杀了,”Jin补充说。

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国务院在八月份发布的一份文件显示,考虑到投资公司在融资过程中可能负担过多的债务,监管部门已经阻止了一系列的海外收购。文件还列出了一些具体领域,包括对酒店,影院,房地产等的投资限制。已经受到政府严密监控的公司有万达集团,安邦保险,复星国际,海航集团等。这些公司的共同特点是依靠债务融资的收购项目实现快速扩张。

这样看来,碧桂园的首席战略官Jeff Lin在九月份接受彭博资讯的采访中说的“公司将在海外扩张上‘按下暂停键’”以及他们将“延缓一部分海外投资的计划”,就显得不那么令人意外了。碧桂园原先在印度六个不同城市的投资计划也只得暂时搁置。

在12月4日加入中国香港恒生指数评估基准的碧桂园公司有着令人印象深刻的账面数据。去年,公司的合同销售量达到3088亿人民币(466亿美元),是上一年数据的两倍多,这使他们成为在恒大和万科之后营业额排名第三的开发商。2017年前三个季度里,碧桂园合同销售量已经达到4282亿人民币,领先于万科的3961亿以及恒大的3780亿。

德意志银行估计碧桂园今年的合同销售额达到5030亿元,同比上年增长72%。

 

原文来源:日经亚洲评论
发表日期:2017年11月30日
翻译:Theo Luo
编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

危机中蕴含机会 中国投资者进入巴西的最好时机已到 | 巴西

中国是拉丁美洲国家资产的救星还是捕手?

现已被人唾弃的前亿万富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十几年前建造里约热内卢附近的阿苏(Açu)超级港口时,将其称为“通往中国交通要道”。

大宗商品繁荣过后,巴蒂斯塔的巴西商业帝国所剩无几。2014年,他宣布破产,只留下一连串言过其实的承诺和铺张浪费的开支。但阿苏港这个项目却蓬勃发展。其新东家美国私募股权公司EIG Global Energy Partners令其重获新生,现在不仅成为通往中国的交通要道,很快还可能会由中国企业持有部分股权。

阿苏港切入里约热内卢州北部的海滩,拥有向南大西洋延伸近3公里的码头,已经成为向中国运送铁矿石的重要港口,以及巴西大规模海上石油勘探(即盐下油田)的物流基地。中石化和中海油两家中国大型石油公司持有该项目的部分权益。

目前,EIG正在寻求扩张港口和开拓新业务——从集装箱码头到发电厂和轨道交通连接,其中许多项目吸引了中国企业的兴趣。

 “中国企业是重要的合作伙伴,从长期来看,它们拥有举足轻重的地位,以至于你会希望他们不仅是客户,还是股东,” EIG首席执行官R•布莱尔•托马斯(R. Blair Thomas)表示。该私募股权公司是负责管理阿苏港的Prumo Logística的控股股东。

多个消息来源证实,有兴趣投资阿苏港的中国企业正在进行谈判,这是过去两年来亚洲国家大型企业巴西投资热潮的一部分。

除了中石化,在巴西购买资产的中国企业还有,三峡大坝建筑商中国长江三峡集团(CTG)、专业输电公司国家电网、贸易公司中粮集团以及涉足航空和金融领域的企业集团海航。百度等科技公司也已进军拉丁美洲最大的经济体。据Dealogic统计,2016年和今年,涉及中国企业的交易额已经超过100亿美元。

对于巴西来说,中国投资繁荣来得正是时候,可以帮助巴西维持举步维艰的经济过去两年,巴西遭遇了史上最严重的经济衰退,它在竭力应对大规模腐败丑闻的同时,国内生产总值缩水7%以上。

巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面
巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面

对巴西的浓厚兴趣表示中国在政策方针上发生了重大转变。自2005年以来,中国已向拉丁美洲贷款超过1400亿美元,其中近一半贷给了委内瑞拉。不过,中国正在逐步走向多样化,从委内瑞拉和厄瓜多尔等该地区的其他传统盟友,转向拥有更加稳健的财务基础和更大的战略可能性的国家——主要是巴西。

支持者将这一合作关系视为两大新兴经济强国的联姻——迅速崛起的工业领军者中国与农业和自然资源大国巴西。

“我认为,这是一种自然而然的双向选择,”瑞士信贷巴西投行部门前联席主管、投资公司QMS Capital创始人马塞洛•卡亚斯(Marcelo Kayath)表示。“中国拥有过剩资本,擅长基础设施建设,而且他们需要我们所拥有的,即原材料和食品。”

不过,巴西民族主义政界人士开始提出中国在明年总统大选之前的影响力的问题。中国涉足美国“后院”也会引起美国方面的担忧。

“如果在该地区拥有重要经济地位和影响力的巴西与中国联姻,势必会在很大程度上改变战略格局,” 美国陆军战争学院(US Army War College)战略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8个月,中国在除巴西以外的世界其他地区的投资减少了40%——2016年曾创下1700亿美元的高峰——原因在于,中国遏制海外投资。不过,中国在巴西的交易情况刚好相反。

据Dealogic统计,年内迄今宣布的中国并购巴西企业的交易总额高达108亿美元,相较之下,去年全年为119亿美元。近两年均比2015年高出近50亿美元,是2010年创下125亿美元的记录以来的最高水平。

分析人士表示,2010年前后,中国对巴西的投资开始增加,这是由政府主导的通过海外收购来增强中国的食品和能源安全的指示的一部分。

中国国家电力投资公司的高管们准备竞标圣保罗水力发电厂的经营许可证
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“能源、采矿和农业等行业前景乐观,可与中国经济形成互补,”北京对外经贸大学国际贸易教授崔凡表示。“在巴西投资还能够帮助向美洲出口的[中国企业]。”

第二阶段即2014年前后,投资开始多样化,向制造业和其他专注于巴西国内市场的行业延伸,同时,中国为国内钢铁、汽车和其他行业中的过剩工业产能寻找出路。

在这一阶段,中国国有银行进驻巴西。中国的银行和投资集团还为中国巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200亿美元的资金,这是一只由中国管理的基金,旨在资助于今年5月正式启动的基础设施项目。

“目前,巴西政府投资乏力。中国拥有资金、技术和施工能力方面的优势,” 巴西律师事务所Demarest中国业务主管张军表示。

律师和银行业者称,第三阶段从去年开始。目前,中国企业不再专注于狭隘的地缘战略目标,而是开始变得更像传统的跨国公司,在各行各业积极寻求具有竞争力的回报,选择恰当的时机投资。

“他们以投资者的眼光看待机会,” 位于圣保罗的律师事务所Tozzini Freire的中国业务主管雷纳尔多·光·芮·马(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我们开玩笑说,在巴西人的印象中,中国人有两个特点:‘中国人很有钱,而且中国人什么都买。’前半句是真的,后半句不是真的。”

里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资
里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资

分析人士表示,最新一轮中国投资也已经受到了横扫巴西的腐败调查行动的助推。此次调查被称为“洗车行动”(Lava Jato),已揭发出政界人士、国有企业和私人承包商之间收受贿赂,以利益换合同的腐败网络,并迫使一些企业破产,一些企业出售资产。其中一家企业是大型建筑集团Odebrecht,该公司在7月以10亿雷亚尔(合3.1亿美元)的价格将里约热内卢加利昂(Galeão)国际机场的控股权出售给中国海航集团。

 “洗车行动”还加剧了该国史上最严重的经济衰退。为了支撑联邦预算,总统米歇尔•特梅尔(Michel Temer)政府正在推行资产私有化,从水电公司到国家铸币厂均有所涉及。

“最后,但或许也是最重要的因素是,‘洗车行动’释放了大量资产,一时间所有资产都在出售,从港口和高速公路,到机场和轨道交通,”马表示。

“我开玩笑说,如果中国人在5年前说:‘我想要收购[巴西]最大的建筑公司’,人们会狂笑不止。但今天他们会说:‘我们坐下来谈谈。’对话已经发生了改变。”

中国投资的迅猛增长和庞大规模让许多人都震惊不已。例如,CTG已投资230亿雷亚尔(合70亿美元)建立投资组合,其中包括17座水电站——其中部分收购自美国的杜克能源公司(Duke Energy)、11个风电场和1家贸易公司。

“这是一个具备强大法治的国家,因此,我们感到自己的投资和利益能够得到保护,” CTG巴西公司首席执行官李银生表示。该公司为三峡集团贡献了超过10%的收入。“我们会留在这里”。

中国曾经呼吁危机四伏的委内瑞拉等其他拉丁美洲国家在对其本国金融秩序缺失的境况大失所望之前,成为中国潜在的左翼盟友。

里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程
里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程

“对他们来说,巴西是一个可以舒适经商的地方,尤其是因为他们总是着眼于长期发展,” 圣保罗热图利奥•瓦加斯基金会(Getúlio Vargas Foundation)国际关系学教授奥利弗•施廷克尔(Oliver Stuenkel)表示。“中国知道委内瑞拉经济的基本面支离破碎,而且不可避免地会长期下滑。因此,他们不想把鸡蛋放在委内瑞拉这个篮子里。”

目前,中国企业在巴西并未面临他们在澳大利亚等其他国家投资时遭遇的政治阻力。在澳大利亚,中国企业禁止参与一些农场和输电公司的交易。2009年,前总统路易斯•伊纳西奥•卢拉•达•席尔瓦(Luiz Inácio Lula da Silva)曾限制外资购买土地,此举被视为针对中国企业收购大型农场。但这一次,巴西非常渴望获得任何能够吸引到的投资。

不过,随着明年巴西竞争激烈的大选临近,这一利好局面可能不会持久。目前在2018年大选前的民调中排名第二的极右翼政界人士、总统候选人雅伊尔•博尔索纳洛(Jair Bolsonaro)表示:“我们需要意识到,中国正在买下巴西,而不是在巴西开展收购,它正在买下巴西。”

他补充道:“中国领导人在其最新声明中表示,他正在实施新的共产主义,不接受矛盾。因此,就出售国家资产这一问题,你必须看看出售的对象是谁。”

将中国投资者领进巴西的咨询公司Vallya的总监拉丽莎•瓦赫霍尔茨(Larissa Wachholz)表示:“从中国企业开始大举进军战略领域那一刻起,他们就必须思考战略公共关系,因为他们正在开始吸引那些不喜欢这件事的人的注意。”

“虽然这是经济问题……但我认为也存在政治战略要素,”埃利斯在谈到中国投资时表示。他说,巴西可能需要开始对涉及中国国有企业的交易开展更加严格的审查,就像美国外国投资委员会(US Committee on Foreign Investment)执行的安全审查。他补充道,投资可能会逐渐削弱巴西公开批评中国的意愿。

埃利斯指出,中国规模最大的移动通信运营商中国移动近期对收购困境重重的巴西运营商Oi兴趣浓厚。

巴西可能会希望加大对允许中国进入的行业的监督力度。如果中国移动能够获得6400万巴西移动用户的话,这很有可能成为中国移动在全球迈出的最大一步。”他表示。

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一些政界人士会担忧中国的投资动机,但被中国企业收购的巴西企业的员工只会感激他们保住了自己的工作。

亚历克斯•巴兰塞罗(Alex Balanceiro)在加利昂机场的行李搬运公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已经收购了瑞士空港以及加利昂机场的部分股权。“这次巴西陷入危机时,中国企业来这里是件好事。”

原文来源:金融时报
发表日期:2017年11月13日
责任编辑:Zoe Chan

标普警告2018年瑞典房产市场价值可能会蒸发10%!| 瑞典

根据标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)的数据,瑞典房地产市场在今年夏天达到临界点后可能会损失其价值的十分之一。

标普信用分析师肖恩·科滕(Sean Cotten)在一份报告中表示,在瑞典这个斯堪的纳维亚最大经济体国家房市正在经历一场转型,这是由于供应增加和新摊销要求的影响”。

我们预测价格可能会从8月份的高点下跌7-10%,然后在2018年稳定下来。

标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点
标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点

市场担心瑞典房地产市场将出现调整,已经引发货币贬值,上周克朗兑欧元汇率下跌2%。

瑞典央行已经试图缓和这些担忧,但该银行也强调了与抵押贷款负债飙升有关的风险。

标准普尔指出,随着供应量的增加,摊销要求更加严格,价格可能会下跌。与此同时,瑞典央行多年的极端刺激措施逐步解除之后,市场的反应仍然存在未知。

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与此同时,瑞典经济强劲,标准普尔表示,银行对房价下跌的承受力很大。

这家评级公司表示:“瑞典经济依然强劲,失业率下滑,经济活动高企。此外,大多数瑞典的贸易伙伴都表现出积极的经济动力,瑞典的家庭储蓄和企业资产负债表稳健。因此,我们有信心我们评级的银行可以维持目前的资本和盈利状况。”

原文来源:南华早报
发表日期:2017年11月28日
责任编译:Zoe Chan

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