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英伯明翰房產投資熱歐洲第六已超過倫敦 | 英國

根據最新調查，伯明翰連續第三年超過倫敦，成為歐洲排名第六的最適合房產投資的地區。自2015年後，伯明翰市中心部分地區的住宅樓花價格上漲了45%，房市欣欣向榮。作為英國第二大城市，伯明翰的華人人口數量在英國高居第三，有著相當規模的華人社區。相比於倫敦的通勤地區，現在伯明翰房市仍處於低位，地產公司預計該地區房價將有很大漲幅。如此優秀的地區實屬難得，是華人最青睞的投資地之一。

地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）在最新的報告中指出，2020年伯明翰的住宅價格將達到每平方米500英鎊。匯豐銀行將於2018年在伯明翰創造1,200個就業崗位，翌年英國稅務海關總署（HM Revenue & Customs）將在伯明翰創造3,000個就業崗位，而德意志銀行（Deutche Bank）最近在伯明翰創造了1,200個就業機會。

種種跡像都在說明一點：伯明翰房產需求正在不斷增加，調查顯示，目前伯明翰高端住宅的需求遠遠超過供應。周邊地區大量的復興工程啟動使得現在伯明翰房價還較低，然而在不久的未來HS2鐵路通車後，從伯明翰到倫敦僅需48分鐘。全國各地的企業和各行業精英人才都希望搬到伯明翰地區，光去年就有6,016人從倫敦遷往伯明翰，遠超過遷往英國其它城市的人數，預計伯明翰房價將在未來5至10年內大漲。

華人的上佳選擇

伯明翰歷來深受華人買家的喜愛。據《伯明翰郵報》報導，位於市中心的Cube大廈的 30%購買者是華人，43 %的Hive公寓買家也是華人。業界推測，華人買家把擁有優秀的教育機構、醫療設施以及休閑場所的伯明翰，視為可以替代倫敦的上佳選擇。

大型華人社區

伯明翰的都市區內有380萬人口，文化多元。據統計，伯明翰已成為僅次於倫敦和曼徹斯特的英國華人定居城市，這裡的唐人街也有很多傳統風味的中餐館。比起曼徹斯特，由於伯明翰距離倫敦較近，同時房租低廉，所以很多華人都移居到伯明翰，導致伯明翰的華人移民數量快速增長。伯明翰大學也是英國每年華人學生注冊數量最大的五所大學之一。

伯明翰的房市需求

企業進駐與復興工程都將創建眾多的配套企業和就業機會。過去十年，伯明翰的人口增長了30萬，其中40%是在25歲以下。伯明翰有六所大學，是倫敦以外最大的高等教育中心，這都帶來了大量的住房需求。

伯明翰一直是英國的房地產投資熱點，其房產租金價格和銷售量的增長速度比其它英國主要城市都快。伯明翰城市規模在不斷擴大，租賃物業需求居高不下，經濟受到地方、國家和國際投資的支援，吸引了更多的資金，比其它英國地區更具投資價值。同時這裡的生活成本不算高、房價合適、而且對城市中心高品質的住宿需求正逐年增加，這給投資者提供了一個可持續的投資機會。伯明翰的中心位置可以提供與倫敦便利的交通連接和優質的生活品質，這使其成為一個理想的居住住宿和投資地點。

教育品質優異

許多人會將孩子送往學費高昂的私立學校，有的甚至高達3萬5千英鎊一年。但是大多數家長還是會選擇免費的公立學校。公立學校會優先錄取住在學區內的學生，而學區的大小各有不同，一般來說，學區意味著步行可達學校的距離。

許多家庭拼命爭取住進當地優秀公校的學區範圍內，特別是被Ofsted評為“卓越級別”（Outstanding）的學校，那裡的房子是是很多家庭爭相搶占的重點，這一現像也早已不足為奇了。據Santander銀行的調查，為購得處於好學區內的房子，父母們願意支付比平均價格高出18%的價錢。

伯明翰地區有很多優秀的中小學，為孩子的教育提供了多種多種選擇。當地被英國教育標准局評定為傑出卓越級別的學校有：

St Matthew’s C of E Primary School（入學年齡4-11歲，下同）
Heartlands Academy（11-18歲）
Perry Beeches II The Free School（11-18歲）
Prince Albert Junior and Infant School（3-11歲）
King Edward VI Aston School（11-18歲）

飛機直達中國

伯明翰機場目前可以直達許多歐美主要城市，而不久後更將開通直達中國大陸的航線，Fine & Country地產公司伯明翰分部總裁穆雷說：“伯明翰機場將成為除倫敦外第一個推出直航飛機到達中國的英國機場。當局將投入4千萬英鎊的資金擴建跑道，確保該計劃的實施。直飛航班將為中國留學生帶來極大的方便，並吸引更多經常往來於兩大洲的中國地產買家，中國旅游業也將受益於新的航班。南方航空在北京和伯明翰之間的直飛航線將為伯明翰帶來更多的中國游客，這必然會增加中國人在伯明翰置業的興趣。”

高速鐵路2號（HS2）

高速鐵路2號是英國2012年1月10日批准的一個高速鐵路專案，擬連接倫敦、伯明翰、裡茲、曼徹斯特和謝菲爾德等城市，並把英國東西海岸現有的干線連接起來，最高設計時速達到每小時400公裡，每小時載客量為2.6萬人，屆時HS2高鐵將成為英國歷史上造價最高的鐵路線。

一期工程（預計起止時間2017年~2026年）大約140公裡，連接倫敦和英國第二大城市伯明翰；二期工程（預計起止時間2025年~2033年）的線路呈Y字形，從伯明翰往北，分別連接曼徹斯特市和裡茲市，途經曼徹斯特飛機場、托頓、謝菲爾德。預計2026年通車後，從伯明翰到倫敦的時間將從目前的84分鐘縮短到49分鐘。

天堂廣場（Paradise Circus）

天堂廣場（Paradise Circus）項目位於伯明翰市中心張伯倫廣場（ Chamberlain Square），在New Street火車站的西北方。總投資額達5億英鎊，占地達17英畝，已於2015年初已於動工。第一期工程專注於基礎設施改造，包括改善樓盤周圍的高速公路和張伯倫廣場，並興建能夠俯瞰張伯倫廣場的兩座寫字樓。

伯明翰Smithfield

復興工程Smithfield位於伯明翰市中心New Street火車站的東南方，靠近主要購物區，總面積14公頃。這一項目將提供新住宅區、零售市場和公共空間，同時伯明翰的Midland Metro輕軌將連接至該區域，未來的高鐵終點就位於Smithfield附近的Curzon，距此只有幾分鐘路程。

（互聯網資訊綜合整理）

最嚴打房政策殺到：溫哥華/多倫多房價必再降10%-20% | 加拿大

加拿大按揭比較網站Ratehub在一份最新報告中指出，本國銀行監管機構若實施一項提議，擴大按揭貸款買房者的“壓力測試”，那麼加拿大人的房屋購買力就要下降21%，這無疑將導致房價下跌，跌幅可能是10%至20%。

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Ratehub聯合創辦人James Laird在致Huffpost Canada的電郵中說：“如果按目前的方案實施，影響會非常大。買房者可以申請到的按揭貸款大減，導致房價下跌。”

他說，100萬元以上的物業最受影響，這意味著多倫多和溫哥華的市場受到最大的衝擊。

加拿大聯邦銀行業監管機構OSFI提出對首付達20%或以上的房屋買家實行“壓力測試”。而此前，去年秋季實行的新規是要求首付不足20%的買家必須通過類似的壓力測試。

加拿大目前有46%的按揭貸款業主屬於首付20%以上，不需要購買按揭保險。

Ratehub推算，如果家庭年收入為10萬元，按25年攤還期，2.84%的固定利率，目前最多能貸款726,145元。

如果實施新規，同樣收入的家庭，只能貸款573,791元，少了15萬。

目前，多倫多的房價已經從今年4月的高峰迴落20%。Laird在聲明中說，“按揭行業的人正在質疑，目前是否是擴大壓力測試的好時機，因為新規會導致市場進一步冷卻。”

他說，過去一年來，政府出台的各項規定對市場產生多大影響還沒有完全顯現，另外還有加息的效應。他建議政府更加謹慎，讓這些新的變動因素在市場上發揮效應之後，再決定是否繼續採取收緊措施。

其他一些行業內部人士的措辭更加強硬，安省地產協會主席胡達克(Tim Hudak)說，擴大壓力測試範圍，加上已民有的新規，是“對首次買房者宣戰”。

他呼籲各級政府停止所有收緊政策，也要求政府放寬行政規定，允許開發更多房屋。

政府收緊按揭規定是出於對加拿大人債務不斷攀升的擔憂。最新統計顯示今年二季度，加拿大人每1元可支配收入就有1.68元債務。

國內外機構，從國會預算辦公室到國際清算銀行都已發出警告，指加拿大正面臨信用危機。也有不少專家指出，一旦利率回升至正常水平，加拿大人將無法償還其債務。而加息已經開始，加拿大央行應對意外經濟增長已於今年夏季連續兩次加息。

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（據加拿大家園）

移民政策緊縮學生簽證受牽連 | 美國

川普上台後美國移民政策一直是大家關注的焦點，川普除了大力打擊非法移民外，親屬移民也受到了牽連，報導，今年7月，國土安全部就開始起草一份計畫，要求外國留學生每年重新申請居留許可，以加強“國家安全”。下面為您整理相關資料。

美國是全球最大的留學目的地國。目前，美國約2000萬名大學生中有7%來自國外。因為外國學生不享受美國本土學生的學費減免待遇等，數據顯示，僅2015年外國留學生就為美國帶來了350億美元的收入。

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目前在美國的140萬留學生中，77%來自亞洲國家，中國和印度是美國海外留學生的最大來源地。其中，其中中國在美留學生數量為36.2萬，排名第一。從地域看，加州擁有20萬外國留學生，排名全美第一；紐約州和得克薩斯州排名第二和第三。

今年7月的報導稱，國土安全部也在醞釀登記留學生的具體留學情況，並要求這些學生在改變學習項目比如從本科升到研究生時，重新申請居留許可。此外，未來未能如期畢業的外國學生將被要求申請延長居留。按目前聯邦規定，外國學生的居留資格只要學校錄取並遵守校規就一直有效，學生可以從一家教育機構轉到另一家，很多學生可以在美國居留很長時間而無需再次申請許可。

特朗普政府另一項影響到外國留學生的政策是H-1B簽證改革。該簽證是美國面向高技術外籍人才發放的簽證，其初衷是滿足美國企業對高技術人才的需求。過去，很多留學生通過該簽證得到美國公司僱傭並長期留美。特朗普早在去年大選期間就強烈批評該簽證政策，稱其導致大批美國人的工作機會被外國人侵佔。

今年4月，特朗普簽署行政令要求收緊H-1B簽證項目。兩位議員正式向國會提交了H-1B簽證改革議案，其中一項內容要求H-1B申請者的年薪需高於11萬美元，這讓很多留學生陷入恐慌，因為大多數留學生的第一份合同達不到這一數額。儘管該議案尚處於提案階段，但已有一些公司由於H-1B政策不明朗而不敢僱傭外國人，最終導致不少留學生喪失工作機會。

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（據搜狐美捷達）

英國畢業生要知道：哪裡房租低？ | 英國

英國成千上萬的畢業生將在本月移居到倫敦，開始自己的職業生涯，但是很多人將必須面臨居住在首都所帶來的過高的租金和生活成本。

Centre for Cities去年公佈的數據顯示，在畢業後6個月內搬家的畢業生中有22%居住在倫敦，並已經找到了工作。但根據最新的租房指數調查（Landbay Rental Index），那些搬家到倫敦的畢業生們面臨的是，可能需要將超過45%的月收入用來繳納租金。目前倫敦應屆畢業生的平均稅後月收入為1972鎊。

合租三居室房子的畢業生每月在房租上需要花掉稅後工資的45%，而那些合租兩居室的畢業生租金佔收入的比例更是高達49%。該指數發現，那些嘗試獨自租房的年輕專業人士支付的租金幾乎佔收入的75%。

儘管房屋租金在八年來第一次同比出現了下降，但首都典型的一居室房屋每月的租金仍然達到了1445英鎊。全國一居室的平均月租為1013英鎊。

不過，在倫敦地區也有一些經濟實惠的租賃熱點適合預算緊張的畢業生，其中包括了Bexley（平均租金是每月1004英鎊）、Sutton（1506英鎊）、Havering（1072英鎊）、Croydon（1125英鎊）和Bromley（1169英鎊）。

對於想要更接近市中心且居住在令人羨慕的郵編地區的畢業生來說，Lewisham是最可行的選擇，平均租金為1232英鎊，在首都地區城鎮中，其可負擔程度排名第八，乘火車到金融城只需15分鐘。

在天平的另一端，昂貴的租金往往出現在高檔地區，如Kensington和Chelsea（3042英鎊）、Westminster（2891英鎊）、Camden（2219英鎊）和Hammersmith and Fulham（1886英鎊）。

不願意從工資中拿出大量資金來租房的畢業生可以考慮在倫敦以外找工作。據Landbay的數據，蘇格蘭的平均租金為728英鎊，威爾士為640英鎊，北愛爾蘭為561英鎊。

去年預測，倫敦將成為一個租房城市，到2025年只有40%的人擁有自己的房產。這將與2000年擁有所有產權或者貸款購買房產的倫敦居民比例高達60%的情況形成鮮明的對比。

（據英中時報）

金邊置產無匯率風險，慎選信譽建商 | 海外

當今柬埔寨的投資環境如日中天，世界各國的人都擠來這“找機會”。

“我3年前來金邊置產收租房，兩年前再找合夥人來市區蓋飯店，這裡的韓國、日本、中國香港人越來越多，今年底柬國公共工程暨運輸部，將動工興建設金邊至西哈努克省高速公路…”在中國台灣擁超過20間不動產的電子業老闆Alex熱情介紹。

柬埔寨觀光部6月10日公佈報告指出，2017年前5個月前來柬埔寨觀光的外國遊客高達228萬4,630人，較上（2016）年同期成長12.5%。

但對多數人而言，對金邊的熟悉程度還不如曼谷，如今的金邊，早擺脫政治恐怖的紅色高棉，是有選舉制度的民主國家，土地遼闊、人力充沛、工資低廉、龐大的內需市場，像Alex般，腦筋動得快的商人，選擇悄悄佈局。

其中，台商就佔近百家，著名的廠商，包括聚陽、F-鈺齊、台南企業、年興、如興等上市櫃公司，都選擇前進柬埔寨投資設廠。

近兩年來，日本在柬國的大動作頻頻，日本三大銀行之一－瑞穗銀行（Mizuho），計畫於2017年內在柬埔寨開設分行；2016年丸韓日本銀行（Maruhan Japan Bank）和建設小額信貸機構（Sathapana）合併，成為柬埔寨分行數目第二多的商業銀行；2014年，日本三井住友銀行以（約1億美元）收購柬埔寨最大銀行愛喜利達（ACLEDA）已發行股份的12.25%。

第一銀行總經理周伯蕉不諱言地說，比紐約分行晚開業八年的金邊分行，2016年賺1800萬美元（約台幣5.68億元），首度賺贏紐約分行，一銀金邊分行經理周朝崇說，一般來說，本國銀行業的海外分行，中國香港分行最賺錢，其次為紐約分行，“顯見柬國經濟動能強勁！”

“柬埔寨無外匯管制，資金可自由進出，且區域內利差高”是大家爭相插旗的關鍵。

由於柬埔寨為東協（ASEAN）及世貿組織（WTO）成員，在其他國家享有最惠國（MFN）和普及特惠稅（GSP）待遇，特別是美國和歐盟。近五年來的GDP均有破7%，通膨的跳動也逐步穩定。

東協10國於2016年正式落實區域共同市場“東盟經濟共同體（ASEAN Economic Community, AEC）”，預估至2030年該共同體國內生產總值將高達20兆美元。

以大投資環境來看，柬埔寨因地理位置關係，在東協扮演貿易樞紐角色，同時也是東協內投資管制最少的國家，政府喜迎外資大舉進場投資。未來待泛亞高速鐵路興建完畢，就能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地，享有31國零關稅之外，還將節省貨運成本時間。

柬國平均人口不到30歲，其中30歲以下佔全國人口70%，擁有充沛的人口紅利，而且以“友華”著稱的柬埔寨，是東南亞國家中對華人最友善的國家。

CBRE柬埔寨經理Ann Sothida表示，東南亞最大的馬來西亞百盛集團耗資約1.2億美元，於金邊俄羅斯大道打造“百盛百貨”，預計今年開幕。日本永旺集團出資2.05億美元興建的“永旺百貨”第1期，由於獲利豐碩，2016年加碼興建第2座永旺商場，打算2018年開幕。

每天都塞爆人潮、馬來西亞投資的金界娛樂城第1期“NagaWorld”，也將增設金界娛樂城第2期Naga2，規劃綜合博弈娛樂、酒店、劇場、餐飲、購物等設施的休閒渡假村，也即將開業。

有趣的是，台北市永康商圈發展協會理事長劉鴻翔，因看好柬國消費前景，準備十月率十多家商家，赴柬埔寨各大城市考察市場，期待將商圈複製到柬國。

有投資機會的地方就有房地產商機，柬埔寨證券交易所市場行銷經理Lamun Soleil表示，柬埔寨房地產業正蓬勃發展，該所正準備設立“房地產投資信用基金”（real estate investment trusts，簡稱REITs），目前正作可行性評估中。

不只證券交易所看好房市，柬埔寨自從2010年開放外國人買賣房屋後，市場持續活絡，由於沒有外匯管制，房地產均以美金計價，不像東協其他國受到“兩段匯差”影響，購屋成本更低，資金進出便利，房屋出租率逾8成，投報率是台北的6倍以上。

正在金邊打造33層的酒店式公寓“The View”的和新建設董事長謝發晟表示，“美金計價”是和新建設將觸角選擇柬埔寨的重要原因，“我看過馬幣自1997年亞洲金融風暴前，從1美元兌2.64馬幣，跌至1998年7月底之1美元兌4.14馬幣，跌幅高達56.8%，一群朋友賺了房價賠了匯價。”如今馬幣再度跳水，馬來西亞置產5年最高匯損45%。

一位在金邊置產的裝修業林先生說：“考察過不少國家，親眼看到親戚赴日買房當包租公，五年前買下日圓1千萬、當時約新台幣400萬元的小套房投資，若不計算房價增值及房租收益，如今價值不到300萬元，等於賠了2成5；日本匯率浮動快速，很難抓個准，加上工作常調動之故，偏好以租代買，未來轉手性就會出現問題。”

謝發晟建議，欲赴柬淘金置產的投資者，畢竟法規相異，首要考量“匯差風險”與“建商品牌”等，最好找當地有經驗、負責任、並且有合法執照的業者，才不會吃虧。

關於柬埔寨

柬埔寨首都：金邊（Phnom Penh），柬文為“神女峰”之意
面積：375平方公里（約1.4倍台北市）
人口：約250萬人（2015/11）
語言：高棉語Khmer（柬語）為官方語言，華文、英文也可通用
宗教：90%以上信奉小乘佛教
簽證：可在機場辦理落地簽證

柬埔寨經濟概況

幣制：Riel（柬幣），$1 USD = 4,000 riel
國民平均所得：744.88美元（2015）
經濟成長率：7.5%
主要出口：成衣紡織、鞋類、農產品、橡膠原料及水產品

農業生產主力：

1.稻米年產量約800萬公噸，世界第五大稻米輸出國
2.橡膠出口量約10萬公噸，世界第九大橡膠輸出國

柬埔寨投資優勢

1.經濟大爆發：東盟最開放的外資政策，無外匯管制、最自由的外匯開放政策，美金計價，通用貨幣

2.人口紅利高：人口年輕化，勞動力十足，帶動經濟成長

3.租金報酬率高：預估租金投報率約8~10%，永久性產權

4.房產供不應求：可供外商居住的酒店式公寓嚴重不足

5.基期點較低：購屋成本在各國首都中最低，稅賦東盟十國中最低

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（據Smart 智富月刊）

決心搬出父母家！年青華人助教洛杉磯買房全過程 | 美國

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美國LA Pierce College化學系助理教授吳俊熙分享在洛杉磯買房的經驗

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回到洛杉磯一年，一直賴在父母家，最近決心獨立，與太太展開洛杉磯看房團。洛杉磯被世界各地的人炒高了，在華人地區街上可以看到掛在燈箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區，大部份地區的房價，對中國香港人而言，還是合理。2015年，洛杉磯縣的家庭收入中位數為六萬四千美元。2017年，洛杉磯房地產的中位數為五十多萬美元，在一般住宅區，可以買到千多呎房子，連六七千呎土地。如果在其他州份，這價錢可以買到更大的房屋，以及過萬呎的土地。筆者朋友在東岸，十多萬美元已經可以購到理想的房宅。美國地大，對一般家庭來說，房屋問題相對輕松。

看房篇

與中國香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預約代理（agent）或屋主，先瀏覽地產網站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網上見到有房子代售，然而卻沒有Open Houses，那就要聯絡代理，替客人開門參觀。

Open Houses一般訂在周末周日，到達Open Houses，打開門可以自行入內，一般室內冷氣及電燈全開，保證客人在最舒適的環境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角，有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題“這加建的部份，是否已經取得政府許可？”、“這邊屬於哪一個校區？”，他們會盡力解答，但很少打擾客人。這時，可以打探屋主為什麼賣屋及搬家，以及居住時期多久，如果沒合理原因，太短時間就搬走，那就暗示可能房子有問題。

代理會提供有關房子資料的傳單，內容包括建築年份、房子面積、花園面積、有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4、1/2、3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤，1/2是指有廁所及洗手盤，亦稱powder room，3/4是指淋浴、廁所及洗手盤，full bath是指浴缸連花灑、廁所及洗手盤。

參觀房子後，代理會希望客人留下聯絡方式，但不是強制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發現客人沒有自己的代理，那他會詢問是否願意接受他的幫忙，他會把代理網站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應。

出價篇

如對房子有興趣，可以出價（offer），出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間，例如Open Houses過後星期二下午五時，他就會開始選擇接受哪一個出價，優質又或低於市價的房子，隨時有數十個出價，普遍情況是出價高者得，如果以現金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價時，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過房價的80%，那需要購買Private mortgage insurance（PMI）。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠意購買，亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們去信屋主，說明很需要那房子，筆者太太一邊寫，一邊問，“如果不懂英語，是不是不用買樓？”最後，我們的誠意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受“sold as it is”，那即是成交時無論房子是任何情況，包括漏水、有白蟻等，買家均會接受。

一般賣家希望買家有自己代理，那代表那是一個認真的買家，而非把睇樓當拍拖活動。然而，一名代理可以代表買賣雙方，有些賣家代理會只會選沒有代理的買家，因為佣金由買家支付，賣家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公證行篇

整個買賣過程並不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負責。公證行會訂下一個交易時間（closing），關於這次交易的細節，均需於這個限期內完成，連公眾假期在內，一般為四十五天。頭十天是驗樓期，驗樓師的收費視乎房子面積，以及有沒有泳池等，一般由買家支付。檢查房屋，範圍很廣，包括坑渠有沒有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時雨水會不會流入房子地基內，房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發現屋頂有問題、漏水、閣樓（天花與屋頂之間）隔熱不符合州政府或聯邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價，情況太壞的話，例如房子結構不良，可以放棄購買。首期從公證行退還，但損失驗屋費用。除了驗樓師，還可請屋頂師傅、通渠水管師傅、泳池師傅、煙囪師傅、中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進行，以免打擾賣家。整個檢查過程，十分嚴謹，驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時，筆者太太以報告太多專業術語為由，放棄閱讀。但亦因為這份報告，我們與買家成功協商減價1%。

按揭篇

決定買房子前，最好先到銀行獲取貸款預先批核證明，確認最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後，才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價，於目標房屋為圓心半徑一英裡以內房屋，找出相似條件如地的面積、房屋的面積、設施如游泳池、室內裝修、房間及廁所數目，並最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低，即我們口中的“不到價”，在中國香港會借不足錢，在洛杉磯，可以與賣家商討減價，因為房子實在沒有買家認為的高。

整個交易過程，與中國香港最不同，亦是最奧妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價錢是多少。對代理而言，成交價高代表他的佣金亦高，但一個真正好的代理，往往會為客人爭取最大的利益，而非只求快脆把交易結束。就如筆者的代理，現在她為我們節省的1%，將來的物業稅亦與最後的房價掛鉤，長遠來說，她對我們的幫助不只是1%，所以，買賣雙方各有不同代理，是對兩者最大的保障。

（據中國香港01博評）

美國房地產仍具長期投資價值 | 美國

美國的房子貴嗎？美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。

今年以來，經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信託基金的國內朋友開始擔心，經過了幾年的持續性復甦，是不是該到市場拐點的時候了？

擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面：第一，很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速，比如矽谷和西雅圖。第二，美聯儲今年計畫加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價格的上漲，部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。

這種推理在很多方面得到了驗證，甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信託基金（REITS）的價格曲線稍作分析就可以發現，其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少，可以認為是交易量萎縮的重要標誌。

但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場，又會發現那麼多的本質不同。

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從房屋實際價格來看，其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時，我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裡，為壓低長端利率，美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊，難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右，總體價格仍然處在較為健康的區間，還談不上泡沫化。

從房屋擁有率來看，現在是64%，處於美國歷史上最低的時期，進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務實力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率，這就很容易理解。

這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由於工作機會向新興市場國家轉移，很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裡，甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善，他們最終還是會走向職場，最終成為房地產市場的新買家。

從房地產貸款質量來看，銀行的放貸標準其實過於謹慎，貸款違約率不斷下降，不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執政的8年時間裡通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定，並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險，很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行，對購房首付的要求提高，對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。

Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如，通過槓桿放大房地產支持債券（MBS）的分級CDO產品，美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮，已經沒有可能再興風作浪了。

從租金房價比來看，較高的租金對房價形成有效支撐。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為，我們可以發現，很多房主要麼是因為失業，要麼是無力承擔升息造成的月供上漲，被迫強制平倉。和危機前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅，完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對房價就形成越強有力的支撐。

超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當於幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金，對市場形成進一步支撐。

如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論，可能又顯得過於輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。

除了美聯儲的加息，下半年即將到來的還有縮表，會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率，對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機，美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場，就會對房產借貸利率形成直接提升，當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。

國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是，中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由於國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化，比如外匯管控，也會跨越太平洋，影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重於投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區，其體量並不對整體市場造成太大的擾動。

綜合考慮，我們基本上可以認為，美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美，但低利率條件下，美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。

（據新浪財經）

脫歐公投一年了，英國房產還值得買嗎？| 英國

不知不覺，脫歐公投已經一年多了。政治不確定性、印花稅變動和家庭收入減少等等許多因素都影響了買家需求，從而衝擊著英國房地產市場。記得在脫歐公投剛剛結束時，很多分析師預測英國房產市場會經歷一場比較大的波動。那麼一年後，英國房市到底有沒有發生當時預想的變化呢？

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英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）最新資料表示，四年來英國房價漲幅已經放緩至最低點.官方調查人員表示，英國部分地區的房產交易活動回到了2011年的水准。英國皇家特許測量師學會（RIC）表示，倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑。房地產市場專家認為，盼望房價高漲的房主們需要習慣現在房價放緩的增速，甚至做好房產降價的准備。當然，對於首次購房者來說這是個好消息。

2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。 — 2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率，從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點

2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑，西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲，因此全國房價沒有出現下滑

全國房價漲幅放緩

總的來說，在過去的一年中，英國全國的平均房價保持了較為穩定的增長，但增長率下降了。

脫歐之初，各種預測都有，包括一些國際貨幣基金組織在內的專家發出過房市崩盤的警告。就目前情況看，現在房市似乎已經沒有了崩盤的可能。不過脫歐後，房地產市場確實明顯放緩。

在去年夏天脫歐投票之前，房價平均每年上漲8％左右。最近國家統計局資料顯示，現在房價年增長率下降到5％以下。

哈利法克斯的資料和一些經濟學家的分析一致：第二季度的房價比一年前同期高2.1％。這個漲幅低於今年6月份2.6％的漲幅，也是2013年4月以來最低的漲幅。哈利法克斯社區銀行董事總經理羅素·加裡（Russell Galley）表示，根據上周最新公布的資料，工資增長乏力和通貨膨脹上漲正在壓制房價。

加裡先生補充說：“由於支出能力受到擠壓、2016年印花稅變動對物業交易的影響、以及負擔能力減弱，現在對房屋的需求也似乎減弱了。”

租金方面，根據保險公司HomeLet的資料顯示，7月份的租金價格比去年同期上漲了1.1％，為3個月來首次上漲。平均每月租金為925英鎊。房地產代理Your Move的資料顯示，租金6月份同比增漲2.1％，英格蘭和威爾士的平均租金為827英鎊。

倫敦市場不景氣

在去年6月底脫歐公投後，很多人認為倫敦黃金地產市場（the prime London property market）是脫歐的最大受益者之一，因為脫歐使英鎊下跌了，那麼富裕地區如梅費爾（Mayfair）、貝爾格拉維亞（Belgravia）、切爾西（Chelsea）等地的房產能被更多的外國人購買。但事實並非如此。

倫敦雖整體上看表現平穩，不過房價年增長率僅為1.12%，落後於全國平均增幅，平均房價為482,779英鎊。根據皇家特許測量師協會資料顯示，倫敦許多地區房價下滑，銷售疲軟。

造成倫敦市場不景氣的原因有很多。英國的房產買賣交易中有一半是在倫敦進行的。自2016年4月實行新的印花稅政策以來，倫敦房產交易已經大幅下滑。脫歐公投前幾年的價格上漲，倫敦房價太高，所以某種形式的市場調整是不可避免的。由脫歐引起的不確定性正好為這種調整提供了催化劑。

在租金方面，HomeLet表示倫敦的租金上漲繼續落後於英國，今年6月份與去年同期相比下降了0.6％。倫敦平均每月租金為1,564英鎊。

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況（來源：Knightfrank）

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況（來源：Knightfrank）

房產交易量減少，房源減少

經濟學家強調說，銷售下滑是房地產市場下滑的證據。根據HMRC的資料，在5月至6月期間，房屋銷售量下降了3％，交易量為96,910，為自2016年10月以來的最低水准。

皇家特許測量師協會在其最新的報告中表示，自去年11月以來，買方需求未能顯示出任何對提振市場有意義的增長，進入市場的新房源正在減少，因此地產代理商的平均庫存水准都幾乎接近歷史最低點。

英國最大的房地產代理公司Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示，“人們越來越不認為現在搬家是合適的時機了。目前，這是一個以買房需求為導向的市場，而不是以買房意願為導向的市場。”而現在的情況是家庭收入被擠壓，買家購買力下降，因此需求也會下降。

“我們看到人們改造自己的房產而不是買房搬家。他們說，‘我完全可以改造閣樓，而不是去買新房而支付上漲的印花稅。’”

按揭利率可能上漲

一般來說，當銀行提高利率以試圖防止市場過熱時，英國住房市場會出現疲軟。但這次不是這樣。正如英國央行在最新的通貨膨脹報告中指出的，抵押貸款利率與以前一樣低。

有人想要借他們所購買房產價值的90％的貸款，可以享有2.5%的固定按揭利率兩年，比2013年至2015年時4.1％的利率低。而在金融危機之後的2009年至2012年之間時利率為6％。現在貸款成數為75％的按揭按固定利率為1.5％，而在金融危機後的那幾年，按揭利率為3.7％。

然而，利率不可能永遠保持那麼低。英國央行暗示打算提高借款成本，如果提高這將是十年來首次提高借款成本，雖還未實施但已經產生了影響。金融市場的利率已經小幅上升，這最終將導致抵押貸款利率升高。

供需不平衡

支撐房價的關鍵因素是長期以來供需不匹配。根據上議院經濟事務委員會（the Lords economic affairs committee）在去年考察住房危機時的資料，2015-16年度建成了近19萬個房屋，建設量達到8年來的高點，但仍遠遠低於滿足需求所需的30萬個房屋。

保守黨承諾在最新的選舉宣言中保持了其在2015年的承諾，即到2020年底前提供一百萬個房屋，到2022年底將再增建50萬個住房。

不過， Earley女士表示，這不足以解決以往積累下的供需不足問題。她說：“供需不足問題依然存在，也將繼續支持房價。”

代表370多個英格蘭和威爾士地方政府的地方政府協會（the Local Government Association）呼吁理事會獲得更多的權力和資金，以恢復其作為經濟適用房建設者的重要作用。

救助無家可歸者的慈善機構Shelter的通信政策與活動總監Anne Baxendale說：“目前的房屋建築模式根本不能提供我們迫切需要的經濟型住房，因為它允許大型開發商創造數百萬住宅，而普通家庭會面臨巨大的住房成本。政府需要引進一種全新的建房方式，降低土地的巨額成本，並提供數百萬家庭們渴望的真正實惠的高品質住房。”

英國政府表示正在努力解決這個問題。社區部和地方政府部發言人說：“我們正在投資71億英鎊建造更經濟實惠的住房。 “自2010年以來，我們已經通過政府支持的計劃幫助了40多萬戶家庭使其擁有房屋，幫助的首次購房者年均人數的達到九年來最高點。”

專家預測

哈利法克斯和Nationwide都表示，市場缺乏房源這一情況將在未來幾個月繼續支撐房價。皇家特許測量師協會預測，房價和租金價格持平，至少在明年價格持平。

皇家特許測量師協會538個地區的測量人員對眾多房產代理機構進行了調查，報告顯示，預測未來12個月內房價增長的地產代理比預測下跌的地產代理多28%。但這是自脫歐公投後預計增長最少的一次調查。

Earley女士認為房價有下跌風險，因為與脫歐相關的失業率在上升，並且英格蘭銀行也可能提高利率。另一方面，在經過了一段低迷的房產交易後，房價也會有上漲風險。 “低迷交易時間越長，我們的需求受到的壓制就越大。當信心回歸時，房產交易量和房價可能會更快地回升”，Earley女士說， “我不認為房價會大跌，但另一方面我預計個人工資不會有大幅度增長，因此也不會大幅度推高房價。”

咨詢公司Oxford Economics的資深經濟師馬丁·貝克（Martin Beck）表示，市場缺乏推動房價上漲的動力，但也缺乏通常會導致價格下跌的那種力量。 “英國房價漲幅已經不足了。隨著家庭收入的擠壓和住房的負擔能力問題，我們認為，緩慢溫和增長將持續很長一段時間。但房價崩潰也是不可能的。”

（互聯網資訊綜合整理）

泰國房產上半年太火，租金高、總價低但也藏著很多雷？ | 海外

國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行16日發佈的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報導，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是“主力軍”。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂象。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能“神通廣大“地達成此類交易。專家牛振虎認為，部分代理公司的“神通廣大”其實會帶來很多的隱患。

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他詳細說到：“首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只佔49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。”

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：“在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認準開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。”

新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。“泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為‘爛尾服務房’。”凌朔說。

其二，房屋稅費風險。“中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。”凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓後的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，家具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。“泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化後是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。”

提示：

專家牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在直播節目中建議：“在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。”

相關資訊：投資泰國房產：清邁房產租金回報區域解析

（據中國新聞）

中國上半年房地產跨境投資達62億美元居世界第三 | 海外

根據8月16日仲量聯行發布的數據顯示，投資者將更多的資本投入全球各地的房地產市場，在十大跨境交易中，亞洲投資者就占據了五宗。2017年第二季度，地區間投資達到195億美元，較去年同期飆升71%。

從全球範圍來看，中國成為世界第三大跨境資本來源國，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資為62億美元，僅次於德國和英國。繼中國大陸之後，亞洲其它跨境資本來源國（地區）分別為中國香港（49億美元）、新加坡（41億美元）、韓國（19億美元）和日本（16億美元）。他們所有的資金基本都投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國，其中美國吸引的資本總額為100億美元，其次是英國（60億美元）和德國（20億美元）。

中國是亞太地區表現最搶者

2017年5月，中國大型企業海航集團有限公司（HNA）斥資22.1億美元，收購地處紐約中城的一處辦公樓——公園大道245號，這成為2017年上半年最大的一宗單一資產交易。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出：“該項收購彰顯了中國資本並未受到國內資本管控政策的根本性影響，仍在全球資本市場上繼續占據重要地位。”

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轉向海外房地產市場的同時，亞洲投資者也繼續尋求在亞洲地區內的投資交易，並對該地區內的辦公樓和物流資產表示出濃厚興趣。2017年第二季度，亞太地區的國內投資總額達490億美元。在中國房地產市場，國內需求繼續推動市場交易量的增長。不過，境外買家的需求也在不斷增長，占2017年第二季度總交易量的1/3。

David Green-Morgan表示：“鑒於資本管控政策增加了境外投資的難度，國內投資者在國內加大了投資力度。由於國內房地產開發商尋求有效利用其過剩資本，他們將成為現有資產的重要新買家。隨著一線城市房地產價格的不斷攀升，投資者開始轉向國內二線城市，尋求購買那些優質的零售和物流資產以及具有改建潛力的資產，如‘商轉辦’或‘將酒店改建為服務式公寓’的項目。”

工業地產成最受投資者青睞第二大類型

目前，從全球範圍來看，辦公樓細分市場仍是投資者首選的投資標的。不過，工業地產現已成為最受投資者青睞的第二大資產類型。2017年第二季度，在需求持續保持強勁的帶動下，全球工業地產市場總投資額增至240億美元，同比增長28%。

David Green-Morgan解釋稱：“全球工業地產和物流行業對大規模空間的需求非常巨大。而相對更為成熟的市場，如美國、英國、德國、加拿大和日本通常可以提供這些面積較大的空間。”

2017年二季度，亞太地區房地產市場總交易額達310億美元，較一季度增長6%。2017年上半年，該地區房地產市場的投資總額為610億美元，超過去年同期的540億美元。

2017年二季度，全球房地產市場交易總額達1530億美元，較一季度增長7%。2017年上半年，全球房地產市場交易總額為2970億美元，略高於去年同期的2900億美元。

（據新京報）

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