在2016年4月~2017年3月的報告統計周期，中國人的購房總成交額達317億美元(約合2140億元人民幣)，比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在經歷上年的回落後再次沖擊歷史最高點。
報告還稱，在美國的中國購房者有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款；與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸。有買房者告訴壹財記者，由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。
此外，在近壹兩年來“寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。
有業內人士稱，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。
報告還顯示，在美國買房的目的和用途上，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度(76%)和墨西哥(56%)的購房者。
根據美國房地產經紀人協會(NAR)最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》(下稱“報告”)，中國連續四年成為美國海外購房群體中的第壹大買家，成交金額超過其後的加拿大、英國、墨西哥和印度。
作為美國外國人購房的主力，在2016年4月~2017年3月的報告統計周期，中國人的購房總成交額達317億美元(約合2140億元人民幣)，比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在經歷上年的回落後再次沖擊歷史最高點。
近七成全額現金支付 申請貸款不容易
2016年秋天，就在外界擔憂人民幣對美元匯率將會持續下降進入“7時代”的時候，拿到美國綠卡壹年多的賈喬(化名)在美國紐約市周邊用全款買下了壹棟價值30萬美元左右的房子。
賈喬對第壹財經記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由於工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。
像賈喬這樣的人並非少數。在美國全款買房的群體中，大部分都是來自加拿大和中國內地的買房者。
上述報告顯示，在美國的加拿大購房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請了美國的貸款，而中國購房者則有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款。
與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請房貸；英國人買房時的這兩個比例分別為36%和47%。
有意思的是，在不少經紀人的經驗裏，那些來自加拿大的買房者不少也是華裔。
“從加拿大去美國買房的很多也是華裔，覺得加拿大房價太高了，轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關註海外房源的居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第壹財經記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國移民過去的。
吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因為“可選擇的銀行比較少，美國壹些大銀行都關閉了這個口子(向外國購房者放貸)，也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價”。
美國咨詢管理公司Sino-American Insight首席顧問趙桐對於當地銀行的房屋貸款較為了解。她對第壹財經記者表示，美國大多數銀行都不會接受外國人的貸款申請，“就大西雅圖地區而言，可以為中國人貸款的銀行不超過5家，其中包括中國工商銀行美國分行。”
在吳光慧的印象裏，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國中國信托銀行及部分美國本地銀行會接受中國人的房貸申請。
但最好幾家銀行同時申請，壹般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高壹些，“美國的有些銀行最近針對外國買家的貸款路徑時松時緊，有的只開放按揭給高端客戶，也就是妳需要購買理財產品才放開貸款。”
按照趙桐的說法，為了規避風險，絕大部分的銀行要求外國買房者的首付比例在40%以上，利率也會比當地居民的更高，壹般會上浮1到1.5個百分點。
“提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶……除此之外，銀行還會要求貸款人提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。”
美國買房的流程和中國不同，壹般是先選房，實地看房找到心儀的房屋後，先向銀行申請貸款預批。拿到銀行的貸款預批信後，才會進入簽署合同和交房環節，然後再進入正式的貸款審批階段，須在購房合約貸款保護期內獲準貸款。
“在交易關閉前貸款未能完成的案例並不罕見。所以，選擇銀行至關重要。”趙桐告訴第壹財經記者，貸款銀行會要求貸款人購買房屋保險——不管是外國人還是本國居民，這個要求都壹樣。
而大部分中國人都像賈喬壹樣，連最初的貸款預批信都無法獲得。不過，壹個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。鄒子捷說，原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。
吳光慧認為，如果美國進壹步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對美國賣方來說，自然是最歡迎全額現金支付。
在美國的外國購房者主要分為兩類，壹類是持有美國綠卡的外國人，另壹類則是非美國居民的外國人。
值得壹提的數據是，非美國居民的全款買房比例高達72%，明顯大於持有美國綠卡的外國購房者(35%)；而非美國居民從美國銀行申請貸款的比例(21%)則明顯小於持美國綠卡的外國購房者(57%)。
有人出賣比特幣籌房款
在近壹兩年來“寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元並轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。
由於賈喬有不少親戚數十年前就已在美國定居，他在全款買房的過程中並沒有碰到外幣兌換的煩惱。他和在美的親戚私下達成了協議，請親戚在美國用美元為他支付房款，而他則在國內用人民幣與之兌換。
根據壹名業內人士的說法，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到願意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。
除了這些個別的例子，吳光慧表示，壹般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交後，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來支付。
據她估算，美國目前住房投資回報率在4%～8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上，“越是好的區域，房價越高，回報率就相對低”。
對於“首付或全款的資金如何籌措”的問題，壹名在美國的中國購房者表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請壹個銀行的境外賬號，比如匯豐銀行，然後通過自己在國內的匯豐銀行賬號，直接匯出境外即可。
當然，之前也存在通過地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。另外，有的人在中國香港和內地都擁有公司，由境內的人把人民幣匯到該公司的內地賬號，然後該公司的中國香港賬號往美國匯出等額美元，也可以實現。
賈喬買下的房子在紐約市的郊區。他告訴第壹財經記者，他的房子每月租金大約1500～1800美元，扣除800～1000美元的稅費，每月的回報在1000美元左右。用當時購房時的30萬美元房價計算，回報率約為4%。
此外，從去年秋天到現在接近壹年的時間，賈喬估計整套房子的總價已上漲了大約1萬美元。
對美國房價的上漲，報告專門利用各國的貨幣來做了壹番衡量。用通貨膨脹嚴重的委內瑞拉貨幣來算，2017年3月份的美國房價同比增長了60%；用貶值較多的英鎊來算，也有20%的增長；而用人民幣來算，3月房價則增長了10%；以加拿大貨幣計算，則增長了4%。
根據美國聖路易斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的最新數據，2016年美國的房產自有住宅的空置率低至1.7%，已達2003年以來的最低水平。2008年為最高峰，空置率達2.8%，隨後逐年下降。空置率的下降，壹定程度上意味著租房市場的火熱，相應的投資回報率也會上升。
吳光慧表示，雖然美國政府鼓勵當地人買房，但由於消費習慣不同，美國當地仍然是租房者比買房者多。
為了移民自住還是投資配置
對賈喬這樣獲得了美國綠卡，但目前還主要在中國生活和工作的人來說，在美國買房主要目的是為了投資。當然，長時間來看，也並不排除自住的可能。
關於在美國買房的目的和用途，上述報告的數據統計顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低於印度(76%)和墨西哥(56%)的購房者。
和越來越多人申請移民美國對應的，是越來越多的人赴美買房。但有壹個有趣的現象是，雖然2017年中國人在美國的買房數量明顯增長，但購置房產的價格中位數卻從去年的54.2萬美元降至53萬美元；房價均值則從去年的93.7萬美元下降到了78.2萬美元，也低於2015年83.2萬美元的房價均值。
看起來，近期壹系列外匯政策雖沒能減弱中國人赴美買房的熱情，卻在壹定程度上影響了購房的單價。
佛羅裏達近期也成為房產投資的偏好地，圖為奧蘭多 吳光慧則對第壹財經記者分析說，除了政策的原因，這也說明了中國人開始購買壹些投資類的房子。以前是剛需，多在華人居多的加州、紐約等地買房，價位多是在50萬～100萬美元。隨著中國人慢慢看到了美國壹些房價低窪地區的投資機會，比如得克薩斯州和佛羅裏達州，這些地方的獨立屋壹般20萬～30萬美元就能買到。
隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再只是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。然而，和其他國家相比，中國買家的“土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大於美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是後者的2.2倍。
相關資訊：外國人美國購房熱 維吉尼亞州受青睞
（據《第壹財經日報》7月24日報道）
