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伦敦“共居”时代的到来 | 英国

到如今英国的城市与乡间走一走，发现这里的房产境况和从前比已经面目皆非；“有房才能安家”的理念已经明显被“眼下只能租房”而取代。

到2021年，英国的每四套房产中就有一套是出租房。不断攀升的房价和增上迟缓的工资，使“拥有房产”成为了房产需求者们越来越遥不可及的梦。

而在这个基本住房问题无法得到解决的人群里，年轻的上班族士居多——这一代人精明能干，有着科技头脑，却承受着基本住房权被“剥夺”的境遇，但这群人却是最能够影响我们未来如何生存的群体。最新的全国数据显示，有超过870万人在伦敦独居，居住空间非常有限使房价一再高涨，而房子的质量却没有因价格上升而相应提高。

现在，随着伦敦房产危机的加剧，一个全新而富有创意的住房方式出现在大众的视野中——共居（co-living）。

这种只在学生时代才有的集体生活方式，如今被一些地产创业公司挖掘出来，填补市场空白。使这种“共居”概念有着令人兴奋的的开发潜力。Shazz Bhunnoo就是“共居”概念的最早实践者之一，他在2006年就成立了自己的公司Spaces。

以出租合租公寓起家，随着Shazz不断优化调整这种理念，现在他已经在打造自己的第一座“共居”公寓楼。

他说：“很多人将“共居”视为不理性的疯狂新概念，这是最大的误区。实际上，人们从来都非常熟悉“室友”这个概念，并且都曾有过室友。我们做的只是将这一理念优化。家应该是一个有肥沃土壤和生机的地方，但是我发现，很多大城市的年轻人和社会脱节。共居可以让我们重建这种社区精神，同时还可在市中心提供价格合理的高端公寓，年轻人花很少的钱就可以有高质量的住所。”

Space的Bridge项目中目前在建的公寓楼有170个房间，每一层大约有25间房，有非常宽敞的共享空间，共人们休闲社交和互动。

“我们在设计中想要突出“归属感”，我们希望当住户进入每一层楼时，都感到进入了属于他们自己的社交圈。”

Shazz会在未来五年内建10,000间公寓：“每一套高端公寓都会拥有设备齐全的厨房和浴室，和只有狭小厨房和浴室的单身公寓截然不同。我们打造的这种公寓会带给你家的感受——是如今需要雄厚的经济基础才能拥有的生活方式。”

“共居”是一种以社区为重点的生活方式，利用共享的空间和设施来创造更加方便和满足的生活方式

查看居外网上英国的经济优质房源

很多创业建商都看到了“共居”的商机，其中The Collective，在2016年5月就推出了世界上最大的“共居”项目——The Collective Old Oak，为伦敦提供了550间公寓。

公司的CEO Reza Merchant说：“我们为伦敦年轻的上班族解决住宿问题，使他们能够享受生活并和自己意气相投的人相识。共居创造了一个真诚的社区氛围，同时又让你享受到普通合租公寓没有的居住环境和娱乐设施。”

正在进入这个新市场的公司还包括Roam和Co-Living Spaces，还有最近在曼彻斯特推出第一期共居楼盘的iQSA，着重展示了现代生活方式的质量。

iQSA的选址非常明智。曼彻斯特有着大约60,000名学生，一半以上会在毕业后留在该城市生活。可以说，这里有着英国最大的优质就业人群。

首发共居楼盘Echo Street有着带家具完备的精装公寓，一流完备的设施和活动空间，24/7的保安和前台服务。

Shazz的一句话是“共居”理念的最好总结：“能在拥挤不堪的城市中创造更多住房，这都是件大好事。我们非常高兴能够在这个趋势的前沿，为新一代打造居住方式。”

伦敦数据贴士

伦敦的人口超过870万，至2025年，人口将增长7%。
英国在大城市居住的年轻人，人均背负£32,220的学生贷款。
伦敦每年有大量的年轻人口流入，年龄在15到29岁之间；同时每年也有老年人群不断搬出。
伦敦一室一厅公寓的租金平均价为每月£1,246。
共居公寓的每月租金起价为£850，住户可共享优越的设施和居住环境。

责任编辑：Zoe Chan

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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找自己的买方经纪买房有必要么？专家精彩点评（一）| 加拿大

一直想写这一个题目，却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多，不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案，讲明道理。经过长时间的思索，最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。

问题一：羊毛出在羊身上，买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧？

这个问题的答案是机率甚小，不值得去试。为什么呢？

从政策上讲，买家直接找卖方经纪有诸多弊端，地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。

根据地产条律，买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场，不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要，卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助，比如填写买卖意向协议（offer）。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系，卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先，首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益，恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律，应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力，答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方，而不可能是买方。

值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。

从佣金的角度看，房屋买卖交易过程中的佣金，不管是买方经纪还是卖方经纪，在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人，交易完成后，本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中，如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金，没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形，当卖家经纪直接面对买家时，会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的，毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多，卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易，这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱，还会得罪卖家，有经纪会愿意这样配合买家么？如果房子好卖，卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬，如果房子不好卖，除了房子本身有大的问题，大部分原因就是价格列高了，那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格，就算是成交价降了一大块，甚至卖方经纪声称降了自己的佣金，您其实还是做了个不上算的买卖。

从卖方经纪的心理角度分析，卖方经纪能够拿到卖家的房源，很多情况是朋友，或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色，以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写offer条款时不替买方考虑，不解释细节；验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点，买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭，招致历时长久，耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成，还招致一堆的烦恼，影响日常的生活。真的是得不偿失！

从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时，多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。

问题二：现在买房的人多，多个offer竞争的情况频繁，直接找卖方经纪一定有优势？

这个问题的答案也是No，您看到以下的解释就明白了。

从房地产协会的条律和标准条款说起，为了让所有买家都有平等竞争的机会，如果有多个offer竞争同一个物业，卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规，房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立，轻则罚款，重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先，自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本，在出现多个offer的情况下，该自愿条款作废，以确保所有竞争者的公平利益。

从操作的角度上分析，如果有多个offer，卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况，一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer给到卖方本人。卖方经纪会安排时间，各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面，阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪，也无法得知其他经纪客户的出价。

从卖方经纪的角度分析，既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样，也只能是让自己的客户出高价格，才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。

从买家的心理角度分析，卖方经纪说有几个offer在争抢，是否可信？自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer，那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。

本次先探讨如上两个问题，接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处，怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。

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责任编辑：Zoe Chan

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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美超级富豪唱“反调” 集体请愿求被加税 | 美国

据《华盛顿邮报》报道，美国400多名百万富翁和亿万富翁组成的一个特殊团体计划本周向国会递交一份请愿书，要求国会不要减他们的税，而是向富人增税。

据报道，除索罗斯（George Soros）之外，其他签名的富豪包括美国第二大冰淇淋制造商Ben & Jerry创始人本•科恩（Ben Cohen）与杰瑞•格林菲尔德（Jerry Greenfield），以及慈善家史蒂文•洛克菲勒（Steven Rockefeller）等。

这些百万富翁认为目前联邦政府对于像他们这样的高收入者征收的税率太低，他们比绝大多数美国的纳税人更有能力多缴税，愿意通过多缴税帮助政府渡过财政赤字难关。他们的理念是“我们关心我们的国家跟关心我们口袋里的钱是一样的。”

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

400多名美国百万富翁和亿万富翁已经响应了号召：“加入负责任财富成员和全国其他有钱人签署请愿书，反对共和党的税收计划。”图为组织成员之一的金融投资家索罗斯

“负责任财富”（Responsible Wealth）组织在请愿书中并没有提出为富人减税，而是敦促立法者不要通过任何一种方法以进一步扩大美国人之间的贫富差距，也不要给出增加国家债务的税收法案。据《华盛顿邮报》报道，这一举措出台之际，正值20世纪20年代以来，美国的贫富差距日益扩大，不平等程度达到顶峰，政府的债务水平也非常高。

大多数签名者来自加利福尼亚州、纽约州和马萨诸塞州，这些州在去年的总统大选中投票给了民主党候选人希拉里克林顿。预计将对共和党在税收改革方面取得的成功至关重要。

事实上，在2016年美国大选期间，诸如比尔·盖茨（Bill Gates）、巴菲特（Warren Buffett）和索罗斯等身价可能有特朗普数十倍的超级富豪就曾纷纷现身公开为希拉里站台，并抨击特朗普的政策意向。投资大亨巴菲特更是表示，按比例来算，他自己的实际税负已经比他的秘书还低，这无论如何是不公平的。而特朗普的减税意向，就与此更加南辕北辙。

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来源：汇通网
责任编辑：Zoe Chan

终于不再加加加！新南威尔士州将“返税”以吸引房市投资 | 澳洲

自从经济危机以来，澳大利亚的房地产市场开始升温，尤其是外资开发商与海外个人买家在澳洲的需求不断上涨，这一现象，激发了澳洲民众的不满。

澳洲联邦及州政府随即出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率、附加地税税率。这一举措，很有效地抑制了新州异常繁荣的房产市场。

2016年6月附加印花税一经推出，即对外籍投资人在新州购买住宅起到了立竿见影的抑制效果

新州政府调控房地产措施

早在2016年，新州政府就已经针对海外买家进行税务调控。海外投资者需缴纳4%的附加印花税（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地税（Surcharge Land Tax）。今年，财政部长佩罗特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

外国房地产投资者现有的印花税附加费将翻番至8％
地税附加费则从0.75％提高至2％

然而，这一举措虽然抑制了过高的房价，但从整体来看，房地产市场却受到限制。对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是对于外资开发商来说，丧失了与本地开发商公平竞争的机会。如果继续，那么新州政府“引进外资”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府设置附印花税返还机制

近日，在经过地产业的争取后，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。

新法案的看点主要有：

1、外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。

2、修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。

新法案将针对外资房地产开发商的新住宅用地的附加印花税设置返还机制，并设立提前豁免政策

3、申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。

4、根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。

5、满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。

目前，这一修正案的具体实施细节还有待公布。届时，AHL法律将为您解读相关政策法案。

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

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移民专家解疑难：怎样申请加拿大超级签证 | 加拿大

什么是超级签证？

超级签证（Super Visa）是父母、祖父母超级签证的简称，它是加拿大联邦移民部签发给加拿大公民或永久居民的父母或者祖父母，以方便他们来加拿大与家人团聚的一种10年多次往返访问签证。

超级签证的优点：父母或者祖父母持超级签证来加拿大，每次最多可停留两年，两年期满还可以申请延期最多两年。而如果持普通10年多次往返访问签证来加拿大，则每次最多只能停留半年，期满延期每次也最多只能延期半年。

谁有资格申请超级签证？

如果申请人想要申请超级签证，必须符合以下条件：

其子女或是孙子女是如下两种身份之一
- 加拿大公民
- 加拿大永久居民
其子女或孙子女提供足够的财政支持，根据IRCC官网，其收入需达到下图显示的家庭人口数的最低要求（Low Income Cut-Off）

申请人本人符合可允许入境加拿大的条件

加拿大签证官在决定某人是否符合可以入境加拿大的条件时，常通过以下几点判断其是否会在访问结束时选择离开加拿大：

与居住国的联结关系
来访目的
家庭和财政状况
居住国经济和政治方面整体上的稳定性
加国方面的邀请

需证明已经购买了至少一年的加拿大医疗保险，该保险足够支付其在加国停留期间的医疗费用
已完成加拿大移民局规定的健康体检

常见问题

疑难1：超级签证与旅游探亲签证有什么不同之处？

目前，持探亲旅游签证入境加拿大者，一次停留时间最长仅为6个月。如想在加拿大逗留更长的时间，须在签证到期前申请延期，每次续签期限仍以6个月为限。而超级签证持有者可合法在加拿大一次停留最长2年时间，两年期满还可以申请延期最多两年。

疑难2：超级签证是多次入境签证吗？

是的。超级签证是有效期为10年的多次入境签证。

疑难3：我现在正在担保我父母移民，还可以帮父母申请超级签证吗？

可以。超级签证的主要目的之一是让处于团聚移民申请轮候期的父母或是祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间的相聚。因此，您在申请父母团聚移民的同时也可以帮（祖）父母申请超级签证，二者相互不影响。

疑难4：留学生父母是否也可以申请超级签证？

由于留学生不是加国公民或是永久居民，所以他们的父母和祖父母不能申请超级签证。留学生获得移民身份以后，他们的父母和祖父母就可以申请超级签证了。

疑难5：我是加拿大公民/永久居民的父亲（或母亲），符合申请超级签证的资格。我在居住国有一个需要我抚养的家属和我一起生活，他/她是否也能够申请超级签证？

不能。这类人士不符合申请超级签证的条件，不过他们可以申请普通的探亲旅游签证。

审批时间

根据移民局官网，如果申请人在中国申请超级签证，以2017年10月19日查看为例，审批时间大概需要88天。

总结语

加拿大是一个充满了人道主义关怀的国家，超级签证的出现舒缓了家庭团聚移民申请的积压情况，让处于团聚移民申请轮候期的父母或祖父母，与居住在加拿大的家人有更长时间相聚，共享天伦之乐。

然而，超级签证的申请材料较多，相比常规访问签证手续更加复杂，天绮移民建议您找专业人士帮您申请。

如果您需要了解更多的信息，欢迎您透过居外咨询天绮移民。

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股 | 海外

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力；而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素，强化整体经营环境，逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之，“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度，是静态的资料；“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低，是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名，纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦与旧金山这五个城市最具竞争力；以“城市可持续竞争力”排名，则依序为纽约、伦敦、东京、波士顿与新加坡为全球前五名。

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

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该份报告运用统计回归分析，分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析，得出几项结论：

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中，影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市间的联系，从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系，进而在全球经济的影响力日益增强，甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市，其人均GDP也就越高，房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後，便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市，未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市，美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市；中国北京、深圳、与上海；法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买，这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵：

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群（如：美国西雅图与加拿大温哥华），高房价区域对距离较远的城市形成抑制，呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应，且房地产价格越高的城市，其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应（亦即好的越好、坏的越坏）使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大，尤其是在发展中与新兴经济体城市，马太效应更为显着。

最後，撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市，其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是，“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的，只是“城市经济竞争力”是代表现在情形，而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

在兼顾两者情形下：

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市，以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选；

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，则可以考虑布里斯班、曼谷、与墨尔本为优先；

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓Condo尺价榜 | 加拿大

投资置业，价格是头等需要考虑的大事。那么，投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢，地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢？今天DAISY黄岚就来与您聊聊这个话题。

从目前的数据看，多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。现在热门地段租房难，已经是一个不争的事实。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是，交通相对便利，现金流强大。9月份33 Yorkville两日售罄的场面更是让Condo市场火上浇油。

之前，黄岚分享过地铁沿线租金榜，本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。Daisy黄岚选取的是2017年1月至9月的地产局成交数据。采集的是每个TTC地铁站方圆一公里内的成交价信息。请先看图（红柱越高，尺价越高）…

通过上图我们可以看出：目前Condo尺价超千元的地段无一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融区U型地铁沿线（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地带），其中富豪区的Rosedale玫瑰谷站，以及紧邻高端商业街的Bloor和多大的Bay站，连同Museum站更是摘得三甲位置，尺价分别在1301加元、1231加元、和1221加元。地段对于Condo保值增值的重要性不言而喻，这里的地段的意思并不仅限于地铁沿线。在Condo迅速上涨的时期可能地段的优势地位并不十分明显，但如果Condo市场进入平缓期，那地段的价值就一定会凸显出来。

市中心的Condo当然含金量比较高，而其他地铁沿线区域也各有特色。

往北一点的中城区Yonge和Eglinton一带，高科技产业聚集，著名私校林立，也是高端人士喜爱的地区，房价相对金融区有优势。规划中的东西向新地铁线将使这里成为继市中心后又一个两条地铁线的交汇地。潜力很大。目前尺价在 800 ~ 900加元。

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北面地铁沿线北约克（North York）地区是中产亚裔（华人，韩国人…）偏爱的地区，这里交通、购物、餐饮等生活的各方面都很方便。随着大多伦多地区的向外扩张，这里可以说是大多伦多真正的物理中心，到大多伦多哪里都方便，十分宜居。尺价800 ~ 850加元。

北约克地铁东向延伸线（尺价600左右）和旺市（Vaughan）刚刚落成的地铁延伸线（尺价600左右）。特别值得一提的是旺市作为多伦多市的卫星城在市政建设方面经常投入大手笔，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由于地铁的连通正在形成产业聚集，生活便利，通勤时间可承受的新热点地区。

再有就是西边的怡陶碧谷（Etobicoke）地区中产聚集，族裔均衡。由于产业发达，工薪上班族在这里购买Condo方便实惠，从图中可以看出怡陶碧谷核心区的尺价在850加元左右。

东边地铁沿线的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地区是华人的老聚居区，Condo不算很多，尺价700出头。

最后附上多伦多地铁总览图，方便读者对照和不时之需。

更多您关心的地铁站区域的尺价详情和信息，或您对投资公寓还有什麽疑问和需求，欢迎透过居外联系Daisy黄岚金牌团队。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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投资商业地产该怎样选址？居外专家来指路 | 加拿大

有过买房经验的朋友一定知道，地段的好坏对房屋的投资价值和升值前景可谓至关重要。可如果要和商业地产比起来，这些影响就只能是小巫见大巫了。在投资商业地产时，发现一个好的地段可能让区区几十万的投资获利百倍，而一个糟糕的地段也可能让上千万的投资血本无归。

投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。当然，这只是理想情况。实际上这么完美的地段可谓少之又少。因此怎样选择地段，对于影响地段优劣的不同因素需要怎样取舍，这就非常考验一个投资者的商业眼光。

下面就是一些挑选投资地段时所需要注意的原则。

1、选择地段必须适合商业需求

在选择地段方面，投资商业地产远比购买自住房要复杂得多。不同种类的商业投资对地段的要求各有不同。比如，你如果要购买一处现成的物业来从事零售业或者餐饮行业，那你挑选的地方就必须有足够多的停车位和和足够方便的行人交通，另外物业本身还得配上有吸引力的装饰。如果选在交通要，那还能引来不少过路客。比如笔者目前手中有一处待售的著名连锁餐厅租用物业，就位于大多伦多西部的交通枢纽位置，且售价仅100万。在成本较低的商业地产中可以说是一个相当理想的选择。

点击查看多伦多商业房源

一般来说，一些大品牌就很注意这个问题。但凡是有人气的路口都会有他们的分店。因此如果您的财力足够雄厚，甚至可以考虑投资购买整片的Plaza。如果那上面大品牌林立，那投资回报往往也能够保证。比如笔者手上的另一处占地近5英亩的Plaza，就位于密西沙加的繁华地段，其上还有Mr Greek, Thai Express等多个加拿大著名的连锁餐饮品牌，因此也是投资商业地产一个不错的选择。

点击查看密西沙加商业房源

如果您从事的是小型的批发行业或者制造业，那地段和客流相对不是那么重要了。但是您必须确保自己的经营符合政府在区域规划方面的规定。此外，还得考虑这个位置是否利于员工上下班，以及是否能在周边找到合适的雇员。

而对于那些个人的、专业化的，或者创造性的工作，交通要素就更加重要了。而且无论是买是租，这些企业通常都需要一栋写字楼或一间办公室，而且还要有足够快的网络。对这样的企业来说，留住员工是关键。因此选择市中心商业区，或是交通枢纽的位置往往会带来不小的战略优势。

2、物业是否需要维修翻新？

如果您有意投资商业地产，并且找到了一块地段合适的地皮，或者在合适的地段找到一套现成的物业，那么您还得问自己另一个问题：“它是否需要翻新改建？”

如果您选择的物业是租用的，那么您就必须和物业的拥有人商量这个问题。如果对方不同意，那么很遗憾，这不是一个合适的地点。如果对方答应了，那么您就需要制订一份合同，写明哪些事情需要完成，明确的最后期限，以及不按时完成工作的惩罚。这些条款需要写在租约上。

如果您是要购买现成的物业，那么就得聘请有资质的检查公司，来对建筑进行评估。评估内容会包括建筑本身的缺陷，以及建筑内部和周边环境是否有污染。评估的结果将会是选址的重要参考，也会是和买卖双方谈判的焦点。越早意识到这些问题，今后就能避免越多的麻烦。

另外，在选址时还要注意，无论完成翻新的人是谁，都可能受限制于当地的法律法规。一是受限于当地的分区规划（在某些区域可能不允许从事某些行业），二是房屋本身可能是历史建筑，或者受到特别的保护。这种情况下，对房屋的改造必须获得特别的批准。有时候，即便是一些很小的改动，也需要经过许多繁琐的流程，而且最后还未必会通过。因此如果投资这样的物业，就必须要谨慎选择。

这点对于学校、酒店之类的地产投资尤为重要。而如果你是想投资这些的行业，那么不仅要考虑地段和客流，更得考虑设备的问题。比较稳妥的办法是购买一处现成的学校或酒店物业。对这类投资而言，配套设施是生意成败的关键。购买现成的带有设备的物业能省去不少精力和风险，从整体上讲是有利于节约成本的。

比如最近笔者在安省汉密尔顿市，临近麦克马斯特大学的一处内部盘，有两栋总面积近3英亩的大楼就颇受一些实力雄厚的投资者的青睐。其中最重要的原因就是两栋大楼设施齐全。其中的一号楼很适合作为教学主楼，高科技现代化教学设备一应俱全，还有一个134座的大礼堂。而另一栋楼不仅能作为教学楼，还可以改建为宿舍、医院、养老院、托儿所等多项用途。

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3、考虑当地的税收

在加拿大，地方自治程度很高，不同区域的税收可能大相径庭。在选址时一定要弄清需要缴纳哪些税，还有需要有哪些基础设施，以及和这些设施相对应的养护和维修责任。比如，互联网，垃圾回收，门前道路的养护，还有电力和天然气，这些都是在投资和选址时应该考虑的。

4、考虑未来的企业成长

在选址时，最好是留下一些空间，以备今后的企业成长。但一个很现实的问题是，在企业扩张之前，您必须为一些空余的空间支付额外的成本。所以，比较合适的办法是，做一个空间上的规划。在选址时将空余空间控制在适度的范围之内。而且在企业规模扩展之前，最好能把这部分空间先给利用起来。在这点上，一个好的企业计划至关重要。

5、区分你“需要”的，和你“想要”的

就像之前说的，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。但是这些要求往往不能同时满足。如果同时满足，那又意味着价格高昂。这个时候您就必须区分什么是自己“需要”的，什么是自己“想要”的；有哪些是必不可少，而又有哪些是锦上添花。

这个问题在购买一栋现成的商业物业时表现的尤为明显。因为物业里附带的配套设施会影响价格，很多时候你还很难不要这些设施。这时候，您最好列出一份必备清单。如果某处物业或者某块地皮不符合“必备条件”，那么最好是毫不犹豫地把它排除。这个必备标准也不宜太过繁琐，必须明确这些真的是“必不可少的底线”。否则几乎没有什么物业会完全符合要求。

投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段。 — 投资商业地产时，如果一块地方在面积、布局、环境，和外观等方面都完全符合法律规定的情况下，能最大限度得帮助到今后的日常运营，那这就是一个好的地段

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一个最简单的取舍办法，是给每个物业打分。物业的每一个特质都可以用分数做比较，从1（最差）到10（最好）的列出每一项的评分。当然，物业不同的特质对今后经营的重要性也是不一样的。比如一栋现成的写字楼，可能它的接待区非常完美，但在你未来的经营中，接待区可能不是那么重要。所以如果您对自己的经营领域非常了解，对未来的企业规划也非常清晰，那么在计算时就应该给每一项特质加权。最后计算出来总分最高的那处（或者那几处）物业，就是您所应该选择的。

6、最重要的一点：做好规划

无论你购买的是一栋现成的物业，还是一块可供开发的空地，除了了解它的外形、位置、价格等信息，更重要的是要了解自己的需求，以及自己能够承受多大的开支。如果您已经有了一个清晰的商业计划，那么您一定知道自己会在租金和贷款上花多少钱，需要购进那些设备，对物业做出那些改造，以及当地的税收情况怎么样。对这些的详细分析，可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业。

清晰的商业计划可以让您知道，自己是更适合买一套物业来做商业投资，还是租用现成的物业

一般来说，租赁可以让您拥有更多更灵活的资金。当然，在未来租金很可能上涨。而购买一套物业则会提升您的企业资产，但一来一次性开支会更大，二来还有抵押贷款的问题。

这种情况下，最好的选择是寻找一个专业可靠的商业地产顾问。他/她能帮您做出最明智的选择。地产顾问通常都会十分了解这个地区的地产情况，并且熟悉分区规划的法律和规定，也能发现该建筑的潜在问题，并且为您分析建筑所在的位置，以及是否和今后的用途相匹配。

责任编辑：Zoe Chan

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和顿：特朗普税改框架文件出台助力美国房地产市场 | 美国

据《华尔街见闻》报道，美国总统特朗普和白宫国家经济委员会主席科恩都在当地时间10月16日表示，美国税改必须在今年完成落地。特朗普同时补充道，与参议院共和党领袖麦康奈尔的关系缓和，两人都希望今年底之前看到税改落地。

稍早之前，据《纽约时报》9月27日报道，美国总统特朗普当日在印第安纳州发表税改演讲，公布了最新的税改框架文件（Unified Framework for Fixing Our Broken Tax Code）。此次税改是美国自1986年以来进行的首次全面税改，被称为“千载一遇、美国史上规模最大的税改”。作为北美地区土地投资及开发龙头企业的和顿集团（Walton International Group）表示，本次特朗普提出的税改政策将无疑会增强美国房地产的投资价值。和顿从税改框架的各个方面进行分析，逐个解读出本次税改对于房地产行业发展的各大推动意义。

税改计划：个人、企业不同程度受益

完整版本的税改框架计划共九页，针对企业、个人等主体进行税收改革。特朗普在演讲中指出，本次税改旨在为中产阶级家庭减轻税负。税改的关键内容与影响主要在以下方面：

首先是在企业所得税方面。新税改框架将公司所得税的最高税率由目前的35%降至20%，使最高税率低于主要工业国家22.5%的平均税率。在对中小企业征税方面，包括独资企业、合伙制企业和股份制小企业和家族企业等在内的“过渡法人企业”的最高税率从39.6%降至25%。根据框架内容，这类企业不必以公司名义缴税，而是以所有者名义缴纳个人所得税。

降低企业所得税有利于美国企业扎根本土发展，可以使得之前因高税率被迫“搬出”国外的企业回到美国本土，促进美国本土的经济发展，创造更多的就业岗位。和顿认为，企业的回迁使得更多的商业用地亟待开发与使用，对美国的商业用地需求增加，土地商业价值也同时增加。

其次是个人所得税方面。新税改简化了个人所得税的等级，从现行的7档减至3档，税率分别为12%、25%和35%。同时，新税改翻倍调高了个人所得税免征额。单身人士的免征额从6350美元提高至1.2万美元，以已婚夫妇为计算单位的家庭免征额则从先前的1.27万美元调高至2.4万美元。此外，新税改还将增加儿童抵扣税。

以上多项改革可以减轻个人的生活负担，特别是对贫困的工人阶层来说，劳动所得税抵免能够提升工资的价值。如此便可以提升民众的消费能力，扩大内部需求，从而进一步的促进美国的经济增长。同样，由于儿童抵扣税的增加，对美国的自然人口增加，提高出生率也会有所帮助。对此，和顿相信，美国居民将由此拥有更多资金进行置业，对住宅用途的土地需求将会增长，住宅用地会由此在将来有更多投资空间。

房地产行业迎来新增长点，海外投资者新契机

值得一提的是，新税改框架中更指出将会在保留房屋贷款税收抵免的前提下，取消房产遗产税。两者的结合无疑会刺激居民对于购买房屋的需求，促进房地产行业的发展，增强投资者对于房地产市场的信心，为美国房地产的增长势头推波助澜。据彭博社9月28日，美国全国房屋建筑商协会由于税改对于房地产行业的“优待”，一改对税改的质疑，对特朗普本次的税改改持支持态度。

另外，税改框架更提出会在鼓励就业、促进接受高等教育以及退休保障等方面增加赋税优惠。围绕以上内容的赋税优惠将无疑促进地区的人口增长、稳定就业率等，对于房地产行业来说亦是一个利好消息。

特朗普在10月16日的记者会上补充道，美国当前的经济形势处于上升势头，股市处于历史最好水平，市值达到5.2万亿美元。与此同时，失业率降至近17年以来的最低水平。良好的经济情况，将会为税改提供良好经济环境。

对于海外投资者来说，本土经济以及房地产市场的增长趋势将形成一个投资美国房地产的“新契机”。特朗普在记者会更提及，“哪怕这意味着议员们不能享受周末和法定假期，必须留下来直到税改完成。” 可见其税改计划实现之坚决，如税改能按照特朗普规划的时间表如期执行，海外投资者可在本轮新税法周期获得投资美国房地产的良机，将会在此周期享受税改带来的税收福利外，更可期待投资项目更高的回报率。

最佳投资机会出现在休斯顿

实际上，根据外媒HousingWire 报道，在美国房地产的海外投资国家中，中国连续四年排名第一。同时，在美房地产市场的海外投资额于去年出现飙升49%，达到15,300亿美金。当前，美国房地产的投资市场正处于地产价值猛增的阶段。

和顿认为，美国房地产的火热势头不会降低，随着CRS等议题的推动，会有更多海外投资者加入美国房地产的投资大军。其中，和顿认为休斯顿是最具有潜力的城市。

作为得克萨斯州第一大城、全美国第四大城以及墨西哥湾沿岸最大的经济中心，以稳定的油价成为世界能源之都，拥有世界最大的医疗综合体系及研究机构。另外，在体育业、制造业、航天业以及港口贸易运输业等产业都做到全面发展。根据美国人口调查局近期公布的研究数据显示， 2015年到2016年之间，休斯顿的城郊地区在城市发展以及人口增长上，都名列前茅，是美国发展得最快的城市之一。

同时，休斯顿是美国27个超170万人口大都会中生活水平和房价最低的地方，周围郊区的发展也是迅速惊人。位于休斯顿西部的凯蒂（Katy）的亚洲城开始修建；南部的梨城（Pearland）被美国财经网站WalletHub评为全美人口增长最迅速城市；东南部的锡布鲁克（Seabrook）作为富人区，有大批的海边别墅以及高端住宅休假，土地投资意义非凡。

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本次川普力推的美国新税法将在企业、个人所得税，房产遗产税等众多方面有所调整，这对于到美国置业投资的投资者来说，是一个极为关键的节点。为此，居外网将推出系列文章，就美国新税法对到美国买房的影响进行持续关注。除了本文，还可以关注由居外专家撰写的文章：浅析税改可能如何影响美国房地产投资。

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为什么一众国内名人都爱选购中国香港豪宅？| 中国香港

中国香港——一个弹丸之地，有甚么吸引力让一众名人选择投资在这里？

不得不承认，中国香港是其中一个举足轻重的国际金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁荣的地区之一，经济自由度排名历年高居世界前茅。要走出中国走向世界，首选可能就是要从中国香港出发。

环顾来港定居或以中国香港为“second home（第二家园）”的富豪名人真是多不胜数。自从2006年“中国香港优秀人才入境计划”推出，经此已取得中国香港身分証和居留权的名人包括钢琴界知名演奏家郎朗和李云迪、奥运跳水金牌郭晶晶、体操世界冠军刘璇、奥运羽毛球女单铜牌周蜜，国际知名影星如赵薇、章子怡、汤唯、周迅、胡军、黄晓明和张静初等，他们都是无人不晓得的名人。

除了“优秀人才计划”下的卓越人士，基本上他们都有住房的需要外，由于种种不同的原因，就连百亿富豪也纷纷在中国香港买房子，试看一些例子：

星级富豪赵薇虽拿了身份証但不打算定居中国香港，原先是不需要买房的，但后来考虑女儿的教育质素，好让女儿能到中国香港读书而另有安排，今年“小四月”已在中国香港的国际学校上学。2012年赵薇一下子以过亿港币买下了两套青龙头“皇璧”复式，这栋豪宅远离閙市，一枝独秀竖立于荃湾青山公路汀九段，可远眺汀九桥海景。

不过10月14日，市场就有传赵薇丈夫黄有龙或相关人士持有的深井“皇璧”一个复式单位，近日以约4800万元沽出，单位实用2527方呎（建筑3384方呎），实呎约1.9万元（建呎约1.42万元）。资料显示，黄有龙等人是於2012年以3800万元购入，持货5年後帐面获利1000万元，赚幅26%。

2013年普衡律师事务所全球合伙人兼大中华区主席李曙峰豪掷7.4亿港元买下港岛山顶“白加道28号”8号别墅；但贵得有道理，白加道只有51个号码，而大部分都是洋房独立屋，故此环境自成一派，以往一直都只有高官贵冑聚居，而且地点位于山腰，便利之余又能俯瞰维多利亚海港全景。

阿里巴巴创办人马云早于2007年以近3亿港元购入传统豪宅为家，位于港岛中半山地利根德里“Branksome Crest”顶层复式，三层总建筑面积7,088平方呎，天台还附设一个可饱览维多利亚海景的私人泳池。但始终真正富豪还是要住洋房别墅才能衬托显赫身份，所以2015年马云完全不吝啬价钱，以约15亿港元天价购买山顶“白加道”22号的独立屋，有维多利亚全海景，又极具高度私隐，房屋重建后总建筑面积达（约）1.24万平方呎。

马云的好友上海巨人网络创办人史玉柱，2011年以3.6亿元豪宅购入港岛西半山干德道“天汇”66楼A室复式。差不多同期，新疆国际实业董事长张杰夫以3.38亿豪宅也买了这豪宅61楼B室。

腾讯总裁马化腾2009年以4.8亿港元买下南区石澳“大浪湾道”13 号别墅，直到2015年才完成重建的大屋，拥有超大的私人花园、网球场和长约25米的游泳池，大宅门隐藏在翠绿的丛林之中，而邻居几乎都是上市公司主席。他可能一早已知道别墅必须要较长时间的大改动，所以同期再花了约1.6亿港元买入渣甸山“名门”3座顶层复式作为暂时之用。

随着腾讯老板在中国香港买房，今年5月腾讯副总裁，《王者荣耀》之父姚晓光也花了9,800万港元买了尖沙咀“名铸”63楼D复式，单位2,064平方呎居高临下可饱览维港烟花海景，虽然要付买家印花税1,470万港元也绝不在乎。不单姚晓光对“名铸”情有独锺，这豪宅也吸引了经济学家郎咸坪，差不多时间他也购入59楼E室，面积2,259平方呎，成交价8,700万港元。

杨颖Angelababy 2013年已投资2,730万港元购入港岛南区“贝沙湾”4期2座27楼A室，三房单位1,283平方呎。今天对她来说这套房可能已经太少了！今年年初她再添两个住宅，一个同样是在“贝沙湾”4期1座高层C室，楼价3,600万港元，另一个贵重物业可能是因为可省税的原因，她用了母亲董菊英名义购买，就是刚提过的西半山干德道“天汇”，一个中层A单位价值1.28亿港元。

最为震撼的一宗应该算是在去年，深圳祥祺集团主席陈红天以21亿港元的天价买下山顶“歌赋山道”15号地皮，现时地盘正在兴建中，报称待工程完成后会作为自住用途。本来2015年他已经用了3.87亿港元购入港岛东半山司徒拔道“傲璇”5楼5,154平方呎的单位，本来可以跟中国香港著名影星关芝琳做邻居，但始终还是嫌这里不够理想，目前只留作出租之用。

傲璇——美国知名建筑师法兰克·盖瑞（Frank O. Gehry）在亚洲的首个住宅项目

从人性角度理解，拥有中国香港永久居民身份的好处，当然是仍可保留内地身份和户籍；而且没有政策限制生育子女的数目；另一点较为重要的是以中国香港特区护照出入境往158个国家可以免签证，出国是多方便的事。若从投资角度分析，有很多数据支持证明中国香港地产有庞大的二手市场，只要眼光独到的话，无论长线短线都能有机会带来利润。经济课堂常常提到Demand & Supply原理，既然中国香港市场有源源不绝的刚性需求，那怕沽货时不会获利！

下次再跟大家研究中国香港房产的供求情况。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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