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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡（二）| 美国

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八^2。

承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司（Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。

在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

图二：乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：

高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。

实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

图三：圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）的毕业典礼

圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。

图四：小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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飓风后的休斯顿——永不停歇的活力城市 | 美国

八月份飓风哈维吹袭休斯顿，导致短期销售下滑，但休斯顿的住房市场在9月份迅速反弹。根据休斯顿房地产经纪人协会的统计显示，2017年8月份独栋别墅销售量比去年同期上升3.4%，总销售量达8,150。截至2017年9月底的12个月，房地产销售总数达93,386套。土地及房屋吸收持续强劲。

年轻而充满活力的国际城市——持续吸引企业进驻

休斯顿是全美第4大城市，而休斯顿地区则是全美第5大的大都会统计区（Metropolitan Statistical Area, MSA）。2016年的州生产总值为$4,780亿美元，全美排名第2，全球则排名第25位。休斯顿机场系统提供198个国内及国际航点，而休斯顿港则是全美排名第1及墨西哥湾最大的集装箱港口。2006年至2016年十年间，休斯顿的人口增加了超过123万人，相等于平均每日增加超过330人。休斯顿亦是美国最年轻的主要大都会地区之一，年龄中位数为34.0岁，而全美的年龄中位数为37.7岁。

10月上旬，坐拥$35,000亿资产的全球最大银行中国工商银行，在休斯顿开办了第一个办事处。中国工商银行于纽约、旧金山、洛杉矶和西雅图亦设有办事处。大休斯顿合伙公司总裁兼首席执行官鲍勃·哈维（Bob Harvey）在一份声明中表示：“这项宣布使休斯顿与中国的合作伙伴关系得以持续，包括中国人在当地的重要投资。”

2. ICBC_Houston — 中国工商银行于2017年10月9日开设其第一个位于休斯顿的办事处

何以休斯顿持续吸引大量人口？

休斯顿是通往墨西哥、加拿大和拉丁美洲的巨大市场的贸易门户。休斯顿邻近美国中西部地区的主要大都市中心，其地理优势令企业的供应链成本减少，为城市带来重要行业优势，使其成为设立企业的理想地方。

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先进制造业

休斯顿在2014年被《福布斯》评为全美最佳制造业城市第一名。该地区拥有6,300家制造业公司，每年生产$800亿美元的产品。

先进科技行业

休斯顿充满活力的科技产业以能源、医药、航空航天等优势为中心。美国航空航天局、得克萨斯医疗中心（世界最大医疗机构）、三家一流大学包括莱斯大学、休斯顿大学及德州农工大学为当地提供创新技术，超过175,850名高科技专业人才以休斯顿为家。

能源业

命名为“世界能源之都”，休斯顿大都会区拥有超过4,800个能源相关机构，拥有全国近三分之一的石油和天然气开采职位。

企业总部及商业服务

专业服务及商业服务业在休斯顿地区蓬勃发展，聘请接近460,000名休斯顿人，占该地区所有就业职位的15.4％。

生命科学

休斯顿是纳米技术的发源地，是世界最大的医疗中心——得克萨斯医疗中心的所在地。休斯顿拥有190多家生命科学和生物技术公司，以及学术合作伙伴机构; 设有132家顶尖医院和保健诊所，以及全国最顶级的研究设施。

房地产市场最新动向

休斯顿房价实惠，可负担性高，持续吸引房地产投资者进入市场。住房销售和租赁需求保持强劲。据《休斯顿商业》杂志于2017年10月12日的报导指，休斯顿的房屋销售反弹，而且租赁活动非常强劲。独栋别墅销售同比增长4.2％，9月份共售出6,913套，这也比8月份的5,917套销售量增加了约17％。上个月的房地产销售总额达到8,150套，比2016年9月份上涨了3.4％，房地产销售总金额同比增长10.2％至$22.8亿美元。土地吸收持续且需求强大，寻求可发展土地变得越来越困难。5月份公布的人口普查数据显示，休斯顿是美国增长速度第二快的美国城市，现在拥有230万居民。休斯顿地区的急速增长导致周边近郊土地处于紧张局势，现有约420万人生活在这些周边县市。

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和顿国际黄晓珠Taylor专栏全集

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2017年2季度欧洲住宅市场——冰岛房价涨幅全球最高，雅典房价连跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度，在已经发表数据的 22 个欧洲住房市场中，18 个国家和地区房价实现同比上涨，10 个市场涨幅高于去年同期。其中，冰岛与爱尔兰房价同比增长均达到两位数，在2017年2季度的全球房市表现中也名列前茅。另一方面，俄罗斯住宅市场跌幅正在缩小，希腊雅典得住宅价格也很有可能在今年迎来连续下跌的第十个年头。

表现强势

冰岛是2017年2季度全球房价同比增幅最快的国家。21.28%的增幅不仅高于全球其他市场，也远高于去年同期 6.34% 的涨幅，这也是自 2005 年 4 季度以来的最高同比涨幅。

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初到 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%，在接下来的 3 年时间里，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。近年来持续增长的游客数量是刺激冰岛房市需求的一个重要因素。冰岛旅游局的数据显示，2016年冰岛游客人数接近180万，比2015年增长39%。2017年前7个月的游客数量较去年同期再次大幅度增长33.1%。

国际货币基金组织(IMF)的数据显示，该国经济在 2016 年的增长幅度达到了 7.2%，也是自 2007 年以来的最高涨幅。冰岛统计局的数据显示，该国经济在 2017 年 1 季度涨幅为 7.6%。鉴于个人消费能力走强，固定投资总量不断增加，预计该国经济在 2017 年全年将实现 6% 的喜人结果。

爱尔兰住宅价格在2017年2季度同比增涨 13.52%，在欧洲表现仅次于冰岛。爱尔兰房价前几个季度的同比增幅分别为：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度涨 8.15%，2016 年 3 季度涨 7.68%，2016 年 2 季度涨 4.57%，2016 年 1 季度涨 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米单价大约为2345欧元，可获得7%左右的较高出租回报率。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。爱尔兰中央银行的数据显示，爱尔兰去年的经济涨幅为 5.2%，比 2015 年不可思议的 26.3%（很显然在统计学上存在问题）相比更加健康。前几年的数据分别为：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。尽管英国退欧以及美国未来税收和贸易政策存在不确定性，但该国经济预计在今年保持稳健状态。爱尔兰央行估计该国今年的 GDP 涨幅为 4.5%。

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德国房市继续表现强劲的上涨趋势。2017年2季度德国公寓均价环比显著上涨4.86%，同比则上升6.96%，高于前两个季度的同比增幅。德国三大城市中，目前房价最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花费约94万欧元，类似住宅在柏林与法兰克福的价格普遍在50至60万欧元之间。德国大城市租金回报率普遍不算高，法兰克福市中心公寓拥有三大城市中最高的租金回报率，约3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准数量约为9万个单位，同比减少7.9%。德国目前的低利率环境与较低的新建住宅数量将市场维持在卖家市场区间，对房价继续产生抬升作用。

2季度德国经济年化增长2.5%，虽然低于1季度2.9%的增幅，不过仍然高于欧元区2.3%的平均水平。稳定的经济增长要得益于强势的民众消费与政府支出。

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葡萄牙房价在2017年2季度同比上涨3.47%，目前里斯本市公寓每平米房价约2542欧元，租金回报率则在5.6%左右。全球金融危机后，葡萄牙房价经历了连续13个季度的同比下跌，一直到2014年4季度才开始企稳回升。2017年葡萄牙经济预期将增长1.1%，与去年基本持平。2015年之前的15年间，葡萄牙经济持续低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房价在2017年2季度同比上涨0.85%，扭转了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙当地房市需求在金融危机之后首次超过10万个单位。同时，受到英国退欧影响，西班牙房产更加受到海外投资者青睐。2季度海外投资者对西班牙房产需求同比上涨了8.1%。最受海外投资者（特别是欧洲投资者）青睐的目的地是巴塞罗那与太阳海岸区域。目前巴塞罗那市中心120平米公寓售价约57万欧元，租金回报率则在4.5%左右。马德里房价较巴塞罗那低一些，回报率也可以达到4.7%。2017年西班牙经济预期将增长2.8%，失业率有望降低至15.9%。近期加泰罗尼亚地区因为独立公投仍与西班牙政府僵持不下。此次事件的最终解决方案料将对西班牙特别是巴塞罗那的房价产生较大短期影响。

英国平均房价在2017年2季度名义同比增长2.8%，但如果将通胀考虑在内，则与去年同期保持持平。另一方面，市场供给继续保持紧缺。在退欧与大选之后，英国房市观望情绪明显，新增售卖房源数量不断创下新低。伦敦房价增速进一步缩小明显，部分高端房产价格继续下跌，主要房价增长区域集中在伦敦外围。东安格利亚地区房价2017年2季度同比增长5%，涨幅在大伦敦地区名列前茅。整体来看目前英国经济不稳，退欧提案也尚未获得实质性进展，加之已经突破天价的伦敦房价，投资用房产价格继续走弱可能性较大。

危机重重

虽然俄罗斯房价表现已经连续多个季度排在欧洲最后一名，但当地市场的情况正在好转。2017 年 2 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 7.58%，虽然跌幅仍然显著，不过这已经是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。俄罗斯的通胀指数曾出现一段飙升期，但近期稳健的货币政策有效稳定了通胀。俄罗斯联邦统计局的数据显示，2017 年 8 月，俄罗斯的名义通胀率放缓至 3.3%，也是前苏联解体后的最低水平。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度还要大得多。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 18 个月时间里，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 8 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近30%。

俄罗斯经济正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 涨幅为 2.5%，较 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明显好转。也终结了从2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度连续 7 个季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油价格保持在每桶 48.48 美元的水平，较 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱势油价料将对俄罗斯经济产生一定影响。俄罗斯经济今年预计增长 2.1%。

希腊延续十多年的地产低迷状态仍未结束。2017 年 2 季度，希腊平均住宅价格同比下跌 2.53%，环比下跌了 1.58%。在希腊首都雅典，房价自 2008 年以来就一直处于下跌状态。目前雅典公寓单价约为每平方米2846欧元，租金回报率为4.2%左右。希腊经济在 2015 年的涨幅为 0.2%， 2016 年几乎接近零。不过这样的势头有望在今年得到缓解：欧盟预计希腊经济今年将增长 2.1%，2018 年涨幅达到 2.5%。

作者：Adam yang

责任编辑：Zoe Chan

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加拿大本科或研究生留学，需提前多久准备？| 加拿大

如大家所知，加拿大凭借其优质的师资及教学质量和较高的性价比，近些年已成为中国留学生最热衷的留学目的地之一。加之政治环境和其它国家留学政策的变化，越来越多的同学选择来加拿大留学。然而，每年有为数不少的学生因为准备时间不足，而无法顺利进入加拿大院校，进而影响了申请进程。

那么，本科或研究生留学加拿大大约需要提前多久准备呢？天绮移民建议您提前一年做准备。原因有三：

一、申请加拿大留学的例行步骤就要占据很长时间，不得不提早准备。

其中，准备托福、雅思、GRE、Gmat考试并取得合格的成绩需要时间。

还有，确定学校和专业方向，准备学校的以及使馆的申请材料，按照使馆和学校的要求补充材料和提交新材料，学校审批和发放录取通知书，使馆受理审批发放签证，行前准备赴加留学的大事小情都需要时间。

在进行顺利的情况下，以上这些事项至少需要半年的时间才能完成。如果没有足够的时间，会大大降低及时留学加拿大的成功率。相反，如果准备时间充分，申请者则更容易进入好的学校以及获得使馆签证的机会。

二、留学担保金需要提前一年准备。

加拿大对资金要求比较严格，非常看重留学担保金的总量和历史。就资金历史而言，一般加拿大要求有12个月的资金历史。而中国很多家庭的收入主要用于投资，投资方式多样化，而不是定期存款。

加之部分家长是个体经营者，资金数额虽然符合加拿大大使馆的要求，但是解释起来确存在一些实际的问题。为此，国内学生需要时间重新整合家长的资金并更加细致的准备材料，以便向签证官解释其资金的合理性，确保签证顺利通过。对于准备仓促，资金实在无法符合要求的学生，欢迎咨询天绮移民为您寻找解决方案。

三、加拿大是有限录取，也是优先录取。

加拿大大学以公立学校为主，政府投资兴建，首先满足的是加拿大本地学生的需求，剩下的位置才给国际留学生。因此，学校名额有限。

加拿大学校，尤其是本科和研究生申请，网申的截止日期通常会在开学前半年。比如2018年9月份开学的硕士，一般在2018年3月份就陆续到了申请的截止日期。

加拿大院校一般本着“先到先审”的原则，因此一些热门学校，即使申请截止日期没变，也可能因为申请人数增多，很快就没有位置了。如果您的申请提交较早并且符合学校的要求，您有可能很快被录取。反过来，即使您的成绩很优秀，如果申请的时间较晚，也可能因为录取名额有限，被学校拒录。例如，两名学生各个方面的条件都相似，其中一个同学申请时间较早，那么该学生被录取的机率会大大提高。

如果提早准备的话，后期的安排选择将更有余地。例如，很多学生愿意住在学校里面，但是学校的住宿要提前3个月申请。另一部分学生选择寄宿家庭，如果申请的早，选择的余地也会很大。然而，每到入学的前一两个月，寄宿家庭的安排就非常紧张，如果不合适，学生都很难再换。

结束语

申请加拿大名校尤其需要注意的是，在申请加拿大本科或研究生时，除了学术成绩和语言成绩之外，还要注意学生的软实力。提前申请的话，可以让专业人士指导您，让您有充足的时间去参加社会活动，或是进行相关专业背景的实习。通过这些实践，不断去充实、完善和突出个人综合素质优势，增强个人整体申请实力。

作为发达国家，加拿大一直坚持教育不施行产业化的原则，而且加拿大希望那些拥有加拿大学习和生活经验的人留在加拿大。天绮移民建议您，如果您或您子女希望来加拿大读本科或研究生，请务必提前一年时间着手准备申请。如果您或您的子女想要进一步提高自己的实力，申请加拿大顶尖院校，则需提前更久进行准备。

蒙特利尔留学的时机探讨系列文章：【小学篇】【中学篇】

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

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9月多伦多房市速递：总体涨幅放缓，Condo涨势惊人！| 加拿大

根据多伦多地产协会的报告，9月份大多地区共在交易平台上成交了6379宗交易。这一数字和去年同期相比下降了35%。

9月份，MLS上的新上线房源为16,469套，较去年同期增长了9.4%。地产局主席Tim Syrianos表示：“与去年同期相比，9月份新房上市的情况有所提高，这说明伴随着秋季新上市的房源，市场的活跃程度也将一并提升。根据地产局的调查，购房者在明年的购房意愿依然会十分强劲。在目前所处的今年第四季度，会有一些买家暂时选择离场，并且期待等明年房源供应更加充分时重新返场。”

2017年9月，大多地区的平均房价为775,546美元，较2016年9月上涨2.6%。MLS系统上的综合基准指数（HPI）同比上涨了12.2%。这两个数据差异巨大，其中一个重要原因就是作为均价最高的市场分支，独立屋在总体交易中所占的比重较小。

多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer 表示：“在一个更趋平衡的市场环境下，9月份同比增长速度较去年同期有所放缓。然而公寓市场是一个明显的例外。较之去年同期，公寓的均价和综合基准指数都上涨了超过20%。随着公寓市场的紧俏，正有越来越多的购房者倾向于购买公寓，而这一结果也和今年春天对消费者的市场调查相吻合。

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接下来让我们看看9月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区9月独立屋交易2,780宗，独立屋均价$1,015,067。其中，多伦多地区成交642套，均价$1,355,234。

皮尔区成交554套，均价$870,144。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计314宗交易，但均价最低，仅$766,132。交易数量排第二的是密西沙加，201宗，但均价最高，达到$1,023,207。Caledon地区售出39套独立屋，均价$918,712。

Halton区9月共成交320套独立屋，均价$1,064,585。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出119套，均价$1,393,860。其次是Burlington，售出85套，均价$974,446。Milton位列第三，售出68套，均价$853,790。最后为HaltonHills，售出48套，均价$706,502。

半独立屋

9月大多地区共售出639套半独立屋。皮尔区售出最多，共220套，均价$644,723。其中，Brampton售出137套，均价$619,320。密西沙加售出75套，均价$691,036。Caledon仅售出8套，均价$645,563。

Halton区仅售出41套，均价$658,280。其中Milton售出15套，均价$645,627；Oakville售出10套，均价$746,380；Burlington售出11套，均价$641,264。HaltonHills售出5套，均价$557,480。

Condo镇屋

9月Condo镇屋共售出465套，均价$547,540。密西沙加所在的皮尔区售出最多，达166套，均价$523,434。多伦多市屈居第二，达162套，均价$608,492。

在皮尔区，密西沙加共售出Condo镇屋124套，均价$548,355。Brampton成交42套，均价$449,860。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共47套，均价$493,772。其中Burlington数量最多，为18套，均价$534,806。Oakville售出16套，均价$521,250。Milton成交7套，均价$447,414。HaltonHills成交数量最少，仅6套，均价$351,483。

Condo公寓

大多地区9月Condo公寓共售出1,860套，均价$520,411。其中超过三分之二集中在多伦多，共1,362套，均价$554,069。

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皮尔区的Condo交易数位居第二，为241套，均价$385,588。其中密西沙加位居全区第一，售出208套，均价$393,441。Brampton销售数量位居第二，共33套，均价$336,091。Caledon则没有成交记录。

Halton区9月售出Condo公寓57套。Oakville位居第一，共27套，且均价全区最高，为$606,131。Burlington售出11套，位居第二，均价为$514,755。Milton售出16套，均价$418,219。HaltonHills仅售出3套，价格为$294,500。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

9月，Attached/Row/Townhouse 共售出533套，均价$663,335。

多伦多市共售出68套，均价$867,323。皮尔区售出100套，均价$596,586；Halton区售出109套，均价$649,984。

皮尔区中，Brampton售出最多，为77套，均价$575,910，为全区最低；密西沙加售出16套，均价全区最高，为$693,724；Caledon售出7套，均价$602,000。

Halton区中，Oakville售出30套，但均价远高于其他地区，达$834,767。Milton销售数量最多，为53套，均价$567,817。Burlington售出19套，均价为$618,232。Halton Hills售出7套，为全区最少均价为$566,371。

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巴塞罗那——西班牙经典海滨城市的强势回归 | 海外

巴塞罗那的豪宅房价在经济危机复苏后迅速上升，那些寻找第二房产的买家应该趁热打铁。

巴塞罗那在西班牙房价的又一轮上涨中成为豪宅市场上的顶尖投资地。加泰罗尼亚最大城市的房价在2008年因为西班牙的经济危机经历了暴跌，低迷的境况持续到2014年。这个国家用了三年时间重建劳动市场，并回复了银行系统。随之而来的是豪宅房价的回潮。这个富有活力的集艺术、音乐和美食与一体的国度见证了经济复苏后的繁荣。

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根据西班牙国家统计局的数字，巴塞罗那每年吸引的国际游客占全国的19%，是最受游客欢迎的城市。在历史悠久的巴西利卡大教堂和毕加索博物馆周围的街道成为了旅人们最向往的居住地。

令人着迷的是位于市中心，经过翻新的高端海滨住宅。这些住宅群是圣马蒂的新星，临近美丽的城市海滩，那里的在建酒店Diagonal Zero有着俯瞰海景的顶楼套房。

地产公司Lucas Fox的国际销售总监Karen Storms说：“关注高端房产的海外买家对Diagonal Mer地段的需求有很大增长。巴塞罗那的地中海生活方式与当地气候和文化是吸引游客的主要因素。“

受地产开发商关注的还有Eixample，该地段可以说是城市文化的中心，但与伦敦和巴黎这样的首都城市相比房价更加合理。

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来自Barcelona and Costa Brava Sotheby的Gerard Boix说：“在其他欧洲城市，你需要为每平方米付€11,000。在巴塞罗那的一些新兴地区的高端房产，每平方米只需€5,000，更加物有所值。” 但是如此实惠的价格持续的时间不会太长；在2014年投资的买家看到，他们的房产已经上涨了50%。地政局最近的数字显示，巴塞罗那的房产在过去的12个月中上涨了21%。Boix相信目前的房产繁荣趋势没有要放缓的迹象。

“在过去三到四年中，人们已经看到了房产市场的繁荣，很多人投资了巴塞罗那的老房子，并获得了很大的收益。这里的新房房价会比一般的二手房要价高，但房屋是全新的且有着高质量。人们乐于为高端精致的房产付高价。”

“还有一批高质量的新住宅会在2018年进入市场，这会非常有意思，我认为这是巴塞罗那房产市场未来的完美趋势。”

巴塞罗那所在的加泰隆尼亚自治区10月1日举行独立公投，使西班牙陷入数十年最严重的宪法危机。这次政治变革对中国人到当地投资和“黄金签证”移民带来了什麽影响？居外请来了中国驻西班牙大使馆法律顾问季奕鸿律师进行专业分析：【论加泰罗尼亚独立运动之发展与中国投资移民们的未来】

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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【黄岚地产榜】海外买家税后的多伦多——市场数据第一弹 | 加拿大

今年4月份以来，安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化，而我一直说，一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天，Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。

早在2017年1月，【黄岚地产榜】曾和大家分享了新房库存的动态跟踪结果，并得出了大多伦多地区新房不够卖，房价在不发生系统性政策风险的情况下必然上升的判断。转眼时至9月，除了众所周知的大多伦多跟进温哥华实施海外买家税帮助市场回调外，市场供应、需求、和库存的基本面到底有什么新的变化呢？让我们来看一看【黄岚地产榜】的最新追踪以及和上期的对比。

通过上图我们发现，去年11月到今年6月，新房库存从15184套跌到8661套，跌掉43%的库存。低层住房库存从2036套跌到 1161套，高层住房库存从13148套跌到7500套，降幅均显现出了断崖式的走势。

新房库存跌幅这么大，原因是什么呢？一句话，需求大于供给。

新房库存近两年持续走低的趋势并屡创历史新低。销售方面，虽然二手房市场相对新政前冷清不少，但新房，特别是高层新房的销售量却随着库存的屡创新低而屡创新高。说明多伦多新房的供应量已经跟不上需求的增长。

为什么供给跟不上？

Daisy黄岚给出的答案是：

新房开发冗长的政府审批和开发建设流程
土地的稀缺（多伦多很多地方划为绿化带，不能建造住宅）

这2点是造成供应短缺的最大瓶颈，而且不可能短期内从根本上缓解。特别是称得上市中心的那一块区域，也就和多伦多皮尔逊国际机场的占地一样大小，如何会不稀缺？

和去年11月【黄岚地产榜】库存追踪相比，今年6月不同库存状态的新房均下降严重，显示开发速度难以跟上。

具体数据为：

在售新房库存下降42%
在建库存（正在建设中的库存）下降40%
已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）下降45%

另一方面，近年来加币汇率维持低位，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口和市场回调的机会至关重要。

还不够说服力？再来看看温哥华市场走势图吧。

最后的结论，大多伦多地区每年4.8万套新建住房无法满足新增需求。抓住现在最好的投资时间窗口才是正确的选择。如若不信，可看看现如今的北上广中心城区，是否还有新房在建？在卖？最好的投资时间窗已然过去矣。而现如今的北上广中心城区的住宅售价，对比当年新楼开售时的价格已是望尘莫及。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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投资中国香港物业前需先了解“潜在价值” | 海外

以往传统豪宅皆指富豪贵宅，必定是位处高尚住宅区，例如港岛的太平山顶其次的中半山丶西半山，南区的浅水湾，九龙区有九龙塘丶嘉多利山丶何文田，至於新界可算是九肚山。地价又以港岛区最高，继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变，千万不要尽信广告上的“豪宅”字样，虽然豪宅始终依旧存在，但以上地点已经缺乏了绝对识别的指标性，只怪中国香港实在地少人多所至，几乎可见的土地都被用作建房，久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值！

中国香港的房产价格颇受政府政策而变动，除了之前提及的辣招印花税和紧缩按揭形成短期楼市波幅外，长线投资者决不能忽视长远土地政策。2017年中国香港施政报告内列出长远房屋政策正着手起动九龙东；例如牛头角丶启德丶观塘，并且发掘新界西北区及北区的新市镇用地供应，又发展东大屿山近岸填海工作，和活化农地及重新规划乡郊棕地。此外，研究发展港岛区的铜锣湾丶跑马地丶金钟丶湾仔以及九龙尖沙咀西的城市地下空间，进行公众谘询後暂时考虑地点包括九龙公园丶维多利亚公园及修顿球场。

另一点需要关注的是“资助出售单位”的所在，其中中国香港房屋委员会（房委会）约有2,057个新建居屋预计於2018-19年度落成，并已於2017年6月搅珠抽签预售，地点正是上述提及的 ¹九龙东和大屿山。而政府与中国香港房屋协会（房协）合作的将军澳73A区及屯门2区，将会兴建“资助出售单位”约600个，预计於2019-20年度落成。

除此之外，运输政策亦是影响楼价的重要因素之一，大型基建当然更影响深远，不得不提广深港高速铁路中国香港段预计於2018年第三季度通车，而沙中线“大围至红磡段”和“红磡至金钟段”则预计分别将於2019年和2021年通车。

从资料可见正积极开拓密集式地发展的住宅地区包括九龙东丶新界西北丶东大屿山丶将军澳，表示此等地区将有大量货源供应，反之其他地区尤以港岛区为例就特别紧拙，新开发地段近乎绝迹。人所皆知物以罕为贵，所以如果预见短期内在同一地区将有大量供应的话，几可估计该区会有一定沽售压力，而且要观乎整体发展地区蓝图布局进程，才可推算其未来价值，若四周会夹杂着居屋或公屋当然不要网妄想这区会有甚麽真正豪宅，但相反对於普罗大众的住屋来说，交通便利固然可以看高一线。

自从98年起，基於不同原因政府几度暂停卖地，而且政策断续维持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主权，卖地计划再重见天日。但积压多年土地供应不足，及至现时落成的住宅楼宇供应有限，要弥补现实需求又岂能一时三刻到位！长期供求不协调，市场形成囤积的购买力，加上抑制楼市措施失衡，近年终於爆发瞎抢一手房现象，气氛所致楼价无故连环倍升，不论任何地区的楼盘都被盲目抢购，特别是近年的特产“纳米楼”，面积小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍买家都取其楼价少，负担看似较轻，但都忘记了其实质价值已被推高，呎价早已超越豪宅，这可能是日後的致命伤！记忆中在动荡环境下的细单位永远是抗跌能力最差的类别。以我所见非理性之後的结果，好大机会是引发新一场灾难的开始，规模大小则需视乎市场乏力时又遇上甚麽其他环境因素才可下结论。

钻石的市价都时有高低，但再低亦不会比合成仿钻石低。

投资之道——必先知道商品的实质价值丶现有价值丶和未来价值。

注：

参考资料：

2017至18年度卖地计划 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
私人房屋土地供应 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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中国香港房价高不可攀谨慎应对按揭花招 | 海外

1997年中国香港政府推行八万五建屋（包括公营和私营房屋）计划，市场恐防会供过于求，又不幸遇上亚洲金融风暴，中国香港楼价在一年间的高峰期掉下了一半，及后五、六年间楼价共下跌了七成。当时中国香港人平均把每月薪金的74%用作供楼，相对家庭收入比率约十四倍，最近中国香港金融管理局（金管局）总裁表示现时该比率已增至接近十六倍临界点，担忧市民的置业负担能力与楼价脱节情况愈趋严重，警告谓“可用泡沫风险形容”。

但我个人认为又毋需过分忧虑，当时的市场环境实不能与现时相提并论；以往置业人士都依靠九成银行按揭贷款，杠杆比例颇高，如一时间楼市不济楼价下滑超过一成，霎时间物业顿成负资产，加上按揭利率高企，一般都超过10%，单说利息支出已经与现时截然不同，现时普遍楼按年利率最高也不会超过2.15%，如贷款人选用HIBOR贷款计划更会低于2%。此外当其时的投资者常以确认人手段炒卖物业，原理类似股票孖展手法，遇上上述情况下的投资者只有两个选择；一是贱卖手上物业，二是被迫要做物业按揭，有可能还同时背起多项重息楼按；可想而知楼市波动的影响力自然较现时敏感得多。

中国香港金融体系完善，银行风险评估制度保持严谨，借贷门槛绝对不低，制定多项严格条款审核贷款人的还款能力；2011年金管局推出监管措施，所有价值1,000万港元或以上的住宅物业最高只可做五成按揭，而价值700万至1,000万港元的住宅物业最高按揭成数则调低至六成，价值在700万港元以下的住宅物业最高也只可以做七成按揭（贷款额上限为420万港元），若果贷款人的主要收入并非来自中国香港，贷款的最高按揭成数，不论物业的种类和价值，亦需按照所适用的标准再下调至少一成。若以按揭贷款人资产净值为依据的贷款，最高按揭成数由五成划一下调至四成。直到2015年为进一步加强风险管理，更新措施把价值700万元以下的自用住宅物业，最高按揭成数通通一律下调至只有六成。及至现时贷款人还须接受压力测试合格才可获批贷款；假设按揭利率上升3%，贷款人仍然有能力持续负担还款。根据金管局的调查统计记录显示，住宅贷款拖欠比率近几年长期维持于0.03%至0.04%低水平，相对于2001年就曾高试1.43%，所以泡沫爆破之说似乎言之过早。

几经政府出招增加税率后仍无助冷却楼市，2017年5月19日金管局再收紧按揭措施；第一项是提高银行的信用风险评级基准要求，新造按揭贷款风险权重下限从15%提高至25%。主要是增加银行资本要求，和警惕银行要审慎处理向地产发展商的低息借贷。而另外两项，主要针对已拥有一个或以上按揭物业的贷款人，和海外投资者或收入来源自中国香港以外地区的贷款人，将其按揭成数下调一成，同时将供款人与入息比率的要求上限也下调一成，为的是要更确保贷款人的还款能力。

中国香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日开始适用的住宅物业按揭贷款成数及供款与入息比率上限

正由于银行受制于金管局种种规范，以致银行以外各式各样的财务安排滋生繁衍。近几年发展商销售一手房时，每每都会引入旗下的财务机构提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作为招徕，代替以往惯用的银行合作伙伴，因为财务机构身分不受金管局规管，毋须依照措施指引行事；例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%，当中包括一按和二按，但很快即被金管局劝吁叫停。

可是积极的发展商又怎会轻易罢休！他们搅尽脑汁将借贷条款不停地优化，花款出神入化层出不穷；有声称不须压力测试的贷款、免息前期贷款、过渡性贷款、又可以用手上的其他物业作抵押，再附送上各种名堂的优惠回赠等。最近经常见到的招数有“备用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭贷款额，而较稳妥的安排会限制按揭成数合共不可超过八成或八成半。另一款颇普及的贷款模式是免供本金只还利息，贷款人于首3年甚至5年间只须要利息还款，其后才本利归还。亦有更进取的做法是连利息都可暂缓支付，索性采纳初期零供款。有些发展商会因应遇上楼盘入伙期将至，而非常慷慨地改变售楼策略，让买家可以先入住后供款。其中有一个楼盘的优惠较为夸张；准许买家在签署临时买卖合约后6个月内分阶段支付楼价20%，接着138个月内（许可占用期）无需办理任何按揭手续，只须每月向发展商支付指定金额即可新居入伙，期间总支付相等于楼价34.5%，就是入住11年之后买家才需考虑楼价余额45.5%是否要按揭贷款。

以上不同花招的财务安排看似非常贴心，让买家有轻松的置业环境，首期不足的又有二按补救，供款能力有限的可免压力测试顺利过关，无疑能让准买家在决定买楼前一刻可放松心情，几乎可以幻想只要签名作实，不需付款就可荣升业主。但购置物业岂能就这么简单！要关注的除了首期足够与否，大前提还要取决于这将会是自住用途的必须品，还是用作家庭分支给子女独立居住，又或许是打算作为长短线投资之用？当然入市时机是否恰当，价格是否合理，总是众说纷纭，但计算方法应按不同条件状况予以不同的考虑。另外，要提一提的是所谓“优惠”，事实上并非免费午餐，通常都必定有附带条件，例如贷款利率会较一般银行的息口为高；总括一句“慎而行之”为妙。如有需要我会在日后的文章再详谈分享计算心得。

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9张图演示澳洲房产4大间接投资架构 | 澳洲

自《海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？》发文后，许多读者与投资者纷纷询问实践运作或讨论其它的投资架构。

的确，在进行投资行为之前，最关键的步骤是确保投资结构设计适当，以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此，选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。

欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以通过直接购买，或采取间接方式，收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。

参考：

King & Wood Mallesons LLP,
Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
, TaxTalk—Insights Financial services
深圳证券交易所综合研究所，《房地产投资信托基金研究》

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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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