Category: tencent-special-investment

科学技术是第一生产力，科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中，排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息，Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响，先来看一下报道：

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告，多伦多是北美发展最快的科技市场，基于其吸引和培养科技人才的能力，多伦多从第12位上升到第6位，主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增，新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一，而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位，特别是在人工智能领域”，过去一年以来，多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和，这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20％以上。”

根据世邦魏理仕的报告，多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本（考虑人才和房地产成本）总计2590万美元，远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应，多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比，无论汇率如何变化，多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库，加上加拿大的移民政策，使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似，目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区，这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓，因为从硅谷大佬到技术打工仔，都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心：“加拿大是移民之国，多伦多市移民之家，太好了，你们要知道技术是由移民驱动的！我们美国的某人（特朗普）应该好好学学，我真心希望加拿大继续现在的移民政策… 因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

相关居外资讯：【Sidewalk Labs主脑亲自解读：为什么多伦多是打造“未来社区”的理想城市】

说到经济基本面不得不提办公楼地产，它是商业地产的一类，也最能体现经济好坏。近年来，虽然资源类企业比较低迷，但受高科技行业增长的推动，多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位，9%，也就是说办公楼出租率非常饱满，多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低，从第一季度的4.6％降至3.8％。

更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动，这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在10月份，多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手，这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有，是多伦多最大的会议酒店，位于多伦多金融中心的一个显著位置，靠近Bay和Queen大街的交汇处，与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉，买方将进一步投资装修，确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位，并预计在未来两年每年业务增长8％。总体来看，多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场，该市场在2016年的交易额达到了41亿美元——这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度，估计有28亿美元的交易记录，多伦多几乎占了三分之一的数量。

查看居外网上2,000多套多伦多精品房源

Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底，黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点，那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整，但从长线来看楼市基本面必定看好。

责任编辑：Zoe Chan

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

根据多伦多地产协会最新的报告，在过去的11月，在MLS上共完成了7374宗房地产交易。这一数字较之今年10月有所提升，但是和去年11月相比，则下降了13.3%。新上线房源于11月达到14,349套（栋），相比去年11月增长了37.2%。

地产协会主席Syrianos表示， “我们看到，今年秋季，GTA居民的购房需求正在逐步上升，而且还超过了正常的季节性趋势。与当初温哥华所经历的情况类似，安省公平住房计划，和海外买家税所造成的影响正在减弱。更重要的是，即将于明年1月生效的新的抵押贷款规范，也将促使一些家庭加快他们的购房决定。”

根据地产局的数据，房价指数(HPI)综合基准价格在2017年11月较去年同期上涨了8.4%。与去年同期相比，所有房屋类型的均价下降了2%。这很大程度上是因为相对于去年11月，今年11月的独立屋销售所占的比例较小。在价格增长方面，高密度住宅类型的价格涨幅仍然是一马当先。与2016年11月相比，公寓的均价成两位数上涨。

多伦多地产协会市场分析部主任，Jason Mercer 表示：“市场中各个部分的变化情况是不同的。根据今年春季对消费者购房意愿的调查，我们依然相信，目前Townhouse和Condo市场的供求情况要比‘独立屋’和‘半独立屋’市场，来的更加均衡。我们将在明年1月底发布更多关于2018年消费者意向的信息。届时多伦多地产协会，也将发布第三个‘年度市场回顾及展望报告’。”

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区11月独立屋交易3,131宗，数量上较去年同期减少19.1%。独立屋均价$996,527，较同期下降了5.8%。在交易数量上，多伦多市为812套，均价$1,276,184。数量和价格均居于全市之最。位于西部的皮尔区634套，数量上名列第二。

在皮尔区，11月独立屋均价为$897,500，其中Brampton售出352套，数量为全区最多，但均价最低，仅$776,280。密西沙加售出227套，位于第二，但均价最高，为$1,060,211。Caledon

仅售出独立屋55套，均价$1,001,753。

Halton区11月售出独立屋398套，均价$1,050,176。其中Oakville售出138套，均价$1,438,656，两者均位居第一。Burlington售出110套，均价$871,879，均位于第二。Milton售出96套，均价$841,998。Halton Hills仅售出54套，均价$790,683。

半独立屋

半独立屋方面，整个大多地区11月共成交741宗，数量上同比下降6.2%。半独立屋均价$730,668，同比上升1.2%。

多伦多市共售出半独立屋267套，均价为全市最高，为$904,711。

皮尔区共售出半独立屋277套，数量上居全市第一，均价$638,927。其中Brampton售出最多，为158套。但均价最低，为$610,699。密西沙加售出量第二，为109套。但均价最高，为$679,543。Caledon仅售出半独立屋10套，均价$642,230。

Halton区仅售出半独立屋39套。Oakville售出8套，均价最高，为$719,037。Halton Hills仅仅售出2套，均价第二，为$628,450。Milton售出19套，数量上最多，均价第三，为$627,521。最后是Burlington，售出10套，均价仅$555,100。

Condo镇屋

整个大多地区11月售出Townhouse共计558套，较去年同期减少9.3%。Townhouse均价$627,700，较去年同期上涨4.8%。

多伦多市共售出Townhouse 184套，均价$632,713，为全市第一。

西部的皮尔区共售出Townhouse 191套，数量上位居全市第一，均价$515,587。其中密西沙加售出142套，均价$540,345。Brampton售出49套，均价$443,837。Caledon没有交易记录。

Halton区11月仅售出Townhouse 67套，均价$525,580。其中Burlington在数量和价格上均位居第一，售出数量为28套，均价$575,525。Oakville在数量和价格上均位居第二，数量为22套，价格为$519,700。Milton售出10套，均价$458,039。Halton Hills售出7套，均价$440,771。

Condo公寓

11月大多伦多地区售出Condo共计2,210套，数量上较去年同期减少7.9%。但Condo的价格比去年11月却狂升16.4%，达到了$516,965。

多伦多市占据了11月Condo交易数量的三分之二以上，达到了1,606宗，均价为$555,396，同样为全市之首。

皮尔区售出condo 298套，均价$386,182。其中密西沙加售出247套，均价$394,806。Brampton售出51套，均价$344,420。Caledon没有成交记录。

Halton区11月共售出Condo 87套，均价$443,687。其中Oakville售出32套，均价$459,918，价格与数量均位于第一。Burlington售出31套，均价$455,565，数量与价格仅次于Oakville。Milton售出23套，均价$408,083。Halton Hills仅售出一套，价格$375,000。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

11月，Attached/Row/Townhouse 共售出631套，均价$698,436。

多伦多市共售出97套，均价$1,002,904。皮尔区售出142套，均价$599,580；Halton区售出114套，均价$646,377。

皮尔区中，Brampton售出最多，为100套，均价$572,286，为全区最低；密西沙加售出26套，均价全区最高，为$688,990；Caledon售出16套，均价$624,881。

Halton区中，Oakville售出47套，数量居于第一，且均价远高于其他地区，达$712,185。Milton销售数量次之，为68套，均价$597,548。Burlington售出17套，均价居于第二，为$613,584。Halton Hills售出8套，为全区最少，且均价最低，为$585,800。

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。

本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱；但是，本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。

1、不做任何财务预算规划

购买房屋是许多人一生中最大商品购买行为，也是许多家庭最大的投资。在考虑购买房屋前，购房者应该慎密地做出自己的财务预算。例如，要考虑自己家庭每个月偿还贷款的能力，首付资金可以投资多少，可以购买多大的房子。不要把这些财务约束仅仅留给你要会面的各类房屋贷款专家。

首先，购房者自己应该对自己家庭的财务状况有一个十分明确的了解。现在，CMHC（加拿大房屋贷款和住房公司）的网站中有关于房屋贷款的计算器。寻求房屋贷款的借款人可以通过该计算器算出自己可以获得多少房屋贷款。关于财务状况只有购房者自己最清楚。购房者要很好安排自己的财务计划。可是，在现实中，有不少借款人在寻求房屋贷款时，并没有对自己家庭的财务做慎密的规划。这就导致在未来购房和寻求房屋贷款方面，面临不少非常棘手的问题。严重时，还会给自己的家庭带来财务损失。

2、仅仅盯住房屋贷款的利率

借钱要支付利息；利率是获得贷款的价格。任何借款人在寻求房屋贷款时，都想获得最低的利率。这确实无可厚非。因为没有人愿意支付高利率。但是，就房屋贷款而言，获得贷款的成本并不仅仅是借款人按照一定的利率水准所支付利息，而且还包括其他贷款条件。

就提供房屋贷款的某一银行而言，所提供房屋贷款的产品也很多。这些房屋贷款产品的利率差别也在25个左右，甚至更高一些。例如，现在（2017年12月份），同一家银行所提供的房屋贷款产品的5年固定的最低利率可以为2.89%，最高的利率可以为3.34%。因为在这些产品的设计中，除了利率之外，还有其他条件。

就其他条件而言，不少借款人都非常明白。例如，在借款协议中，有贷款合同年限之分。例如，1年，2年，4年或者5年，7年和10年等等。也有固定利率和浮动利率之分；也有开放和封闭贷款合同之分。此外，在房屋贷款协议中，还有其他一些条款。如提前还款的优惠条件（Prepayment Privileges），违犯现有的贷款合同罚款方式（Penalty on breaking term）；选择偿还贷款的频次（Monthly, weekly, biweekly, accelerated biweekly）。有些借款人在签订贷款协议时，看到了这些条款，可是，并未完全理解这些条款的真正含义，而只知道自己获得了一个最低利率的贷款。有时候，借款人虽然获得了最低的贷款利率，但是，在该贷款合同中并不可能获得最优的提前还款条件。这就如同跷跷板一样，一方面的条件低了，另一方面的条件就要高了。

不少借款人在签订贷款协议时，也并未仔细考虑如违犯贷款合同的罚款计算方式。就加拿大的情况而言，不少人在签订了房屋贷款合同并正式进入按月（或半月，双周或周等）方式偿还房屋贷款后，因为工作情况发生变化，或者需要从小房屋换大房屋等因素，在贷款合同到期前不得不中止现有贷款合同。这就出现了违犯贷款合同，面临支付违约惩罚金。不少借款人都知道，计算违约金的方法一般是三个月的利息或者是合同所余时间的利差，取其二者最高者作为计算借款人支付罚金的标准。

这个标准听起来很简单；但是问题的复杂性在于计算罚金时如何选择利率标准。由于计算罚金所选择的利率标准不同，最后借款人所支付的罚金的差别在数千元。

有时候，借款人虽然获得了一份利率很低的贷款合同，但是，却面临着非常苛刻违犯贷款合同的罚款条例。

（在此，我给各位读者留一个问题，请自己回答。加拿大的大银行所公布的5年期固定利率是4.99%，可是，当借款人在这些大银行申请房屋贷款时，获得的贷款利率可能是2.99%，也就是说，任何借款人都可以从这些大银行获得打折后的利率。那么，既然5年固定利率并不按照4.99%来执行，这些大银行为什么要公布4.99%这个利率呢？）

房屋贷款合同是一份贷款产品，贷款产品不仅包括贷款金额和贷款利率，还有其他条件。所以，寻求房屋贷款时，不要仅仅盯着贷款利率，而忽视其他贷款条件。而最重要的是一份贷款合同是解决自己目前财务状况的产品。所以，在寻求房屋贷款时，借款人应该寻求适合自己目前财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率。

3、从不查询自己的信用分数

银行在给借款人提供房屋贷款时，借款人的信用分数是一项重要的参考因数。一般地，借款申请人的信用分数高于680分时，债务率的标准可以相对放宽。如果借款申请人的信用分数超过740分，不少银行愿意给借款人提供优惠的贷款条件。

许多借款申请人在寻求房屋贷款时，询问贷款经纪或贷款专员的第一个问题往往是“你所提供的最低利率是多少？”；可是，该借款人却并未查询自己的信用分数，或者说，并不了解利率或其他贷款条件往往是与借款申请人的信用分数联在一起的。

4、并未认真考虑首付资金

对于房屋购买者来说，在寻求房屋贷款时，首付资金是必须垫付的。关于这一点，任何房屋购买者都非常清楚；但是，对于准备多少首付资金和首付资金的来源问题，并不是每个房屋购买者都认真考虑过，或者仔细计算过。

根据加拿大政府的房屋贷款政策，首付资金最低可以为房屋价格的5%；如果首付资金高于20%，购房者在申请房屋贷款时，不必购买房屋贷款违约保险金；否则，购房者在获得房屋贷款时，还必须购买贷款违约保险金。目前，房屋贷款违约保险金的最高保费率为4%。

关于首付资金的来源，购房者在寻求房屋贷款时也有许多细节需要考虑。对于第一次购房者来说，首付资金的来源除了自己的日常储蓄外，也可以从RRSP账户中提取一些资金，最高额度为25000加元。

购房者在筹集自己的首付资金时，也可以从亲戚朋友处获得帮助；但是，在从亲戚朋友获得帮助时，银行对此也有一些严格的规定。若是直系亲属给予的财务支持，可以作为自己的首付资金；但是，若是从朋友处获得的资金，银行一般认为这笔资金属于购房者的债务；这实际上会影响到购房者的房屋贷款额度。

5、忽视获得房屋贷款的成本

获得房屋贷款，并最后得到自己称心如意的房屋还需要支付其他成本。从经济学意义上讲，就是交易成本。一般地，购房者都知道，申请贷款和购买房屋需要支付律师费用；但是，除此之外，还需要支付其他成本。例如，如果首付资金低于房屋价格的20%，购房者必须购买贷款违约保险；尽管贷款违约保险费用被银行叠加到贷款本金上；但是，购房者还需要支付购买该项保险的交易税。此外，还有其他费用需要支付。例如验房费用，土地转让费用，房屋财产保险费用，安家费用等等。总之，申请房屋贷款之前，一定要周密考虑这些成本因素，做全面的财务预算。

6、不懂得学习基本的房屋贷款知识

申请和获得房屋贷款，并不是简单地按照一定的利率从银行获得一笔贷款资金，然后完成房屋购买交易。对于银行来说，任何一笔房屋贷款是一种贷款产品。这种产品并不仅仅是贷款数量和利率，还有其他条件。例如，固定利率，浮动利率，贷款的合同期限，贷款的分摊年限等等。 购房者在寻求房屋贷款之前，最好学习有关房屋贷款的基本知识，最起码要了解有关房屋贷款的最基本名词，以便在寻求房屋贷款时能够进行有效的交流。这样，也才能够寻求并获得适合自己财务状况的最佳贷款产品，而不是最低利率的贷款产品。

7、忽视认真准备自己的申请材料

银行在审批房屋贷款时，都需要审核一套申请材料。这些材料包括首付资金的证明，收入证明，工作证明，报税的证明材料， 等等。如果是自雇人士，还需要关于自己生意方面的证明材料， 例如，公司的营业执照，财务报表等等。

在准备工作证明和收入证明材料时，一定要仔细审核这些材料，确保你的雇主给你所出示的证明材料没有任何笔误。 例如，公司的地址，名称等等是否有拼写错误。这些材料如出现任何笔误，都会影响银行审批贷款。

 在寻求房屋贷款时，除了自己学习有关房屋贷款的基本知识外，最好联系您的房屋贷款经纪，并向其请教有关房屋贷款所涉及的问题。这样才能获得一种适合自己财务状况的最佳房屋贷款方案。

（注意：本文仅作为一般的知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪）

责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在全球各大城市，海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种，不论是自住还是投资，其稀缺性毋庸置疑。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影，希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。

Daisy黄岚对与多伦多市中心一线湖景房的定义是：位于西至Bathurst、东至Don Valley Pkwy，Gardiner Expressway以南的一线湖滨段，其南向没有或基本没有其他建筑物遮挡，有良好的安大略湖视野。由于稀缺，2017年1月以来，符合条件的湖景房成交仅20来套。

现在就让我们一起来欣赏一下它们都有怎样的湖景享受吧。

点击查看居外网上2,000多套多伦多精品房源

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在进行重大的商业决策时，组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时，由於涉及到的专业知识异常庞杂，并且投资成本偏高，所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦，也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险，避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质，知道他们可能怎样帮助你，这样才能正确发挥他们的作用，并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士，并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的，深受信任的专业人士，比如一个优秀的商业地产经纪，他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

在上一期中，我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人，地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商，以及效率运营专家。其实还有两类人，可能平时我们不太重视，但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。

一丶环境专家

许多银行，在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。

由於倾力污染的成本可能会相当的高，所以对环境咨询公司来说，一位具有相当资格和经验的环境评估人员，可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论，并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误，也能应承担责任保险，并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时，没有认识这样一个人，那麽可以找银行代表或者地产经纪，来帮助推荐一位。

二丶建筑条件检察人员

虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估，但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查，对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题，从而保证你的投资决策更准确，冒的风险也更小。

所以概括一下，在选购商业地产时，一个完整的顾问团队，需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家，以及环境专家，和建筑条件检察人员。

那问题来了。有了这些人，我们该怎麽合作，才能发挥出各自的作用呢？

首先，得有个好的投资项目。

无论是将商业地产本身作为一个投资项目，还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所，项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚，自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件，能对此负责的只有投资人自己，而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。

其次，在合适的时候找合适的人。

我们之所以需要在购置商业地产团队，就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始，您可能需要先找会计师和银行代表，来磋商有关钱的问题，制定一个预算。

你的银行顾问会告诉你，你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说，最基础的一个问题，购买这处商业地产可能带来的好处和风险。

然後有了明确目标之後，要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目，其信息并不对公众开放。

这里要特别注意，许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员，在需要专业建议时，专业人员的意见是无可取代的，即便你对一个人很信任，或者其本身能力也非常之强，但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内，那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。

再次，尽职调查。

团队中有许多人物是负责调查，或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址，交通（找到一处周围有，或没有高速公路的物业），周边有没有配套商业（比如某些零售商可能需要靠近供货商），或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪，甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪，不仅是商业投资的成功，甚至整个生意都能省心不少。

一旦你找到自己心仪的物业，尽职调查更是关键所在。再次重申，一定要找一个环境问题的专家。这在华人朋友中可能很不受重视，但其实这非常重要。还有，就是一定需要一份最近的环境评估报告，或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的，获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求，为了减少自己的投资也应该要一份。

最後，是正确的规划。

这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用，甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击，尤其对一些上班路远出行不便的员工，这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦，最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况，最切实有效的做法，就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。

事实上，从顾问团队组建之前，一直到顾问团队一切就绪，作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产，是否真的合适？如果觉得合适，那就不要犹豫，赶紧去做。如果觉得不合适，那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节，尤其是投资人，三思而行总是明智的。

给商业盘买家的三点建议：

1. 一定要咨询顾问

顾问顾问，决不能顾得上就问，顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目，以确保资产负债表是有序的，并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济，就意味着找到一个好的商业暗盘，然後就能找到好的专业人才。可以说，投资商业地产的每一步都离不开顾问。

2. 考虑选址

商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败，所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪，也总能介绍给你最合适的商业盘，尤其是一些不对外的暗盘。

3. 调查

这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估，还有投资人自己必须做的调查，甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商，那最好去走访一下他曾经的客户，看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪，就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘，听听业内对他的评价。

责任编辑：Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。