多伦多最富有的住宅区+公校私校两相宜的学区 尽在北约克 | 居外专栏

2017年的12月,多伦多发生了一起轰动的案件,加拿大药厂Apotex创办人席尔曼与妻子被发现陈尸于北约克家中地下室的游泳池边。希尔曼夫妇是身价50亿的的富豪,案发时他们的豪宅正在出售,要价近700万加元。

这栋豪宅位于Bayview & 401东南,在多伦多地产局的划分里属于C12区的St. Andrew-Windfields社区。这个区和毗邻的Banbury-Don Mills,是我向很多注重教育和社区环境,并且有财力的客户推荐的首选置业区域。

居民非富即贵

很多人都听说过多伦多跑马径,在跑马径拥有一处豪宅可说是财富和地位的象征。

被杀害的希尔曼夫妻虽然身价50亿,但他们的豪宅并不在跑马径跑马径是在C12区的南部 The Bridle Path(中文翻译为跑马经)。跑马径不仅是多伦多,而且是加拿大最富有的住宅区之一。这里的豪宅占地极大,有2-4英亩的占地面积,据2014年的统计,这里的平均家庭年收入为93万6千多。记得十几年前我刚刚移民加拿大时,这里就有一栋14个洗手间的超级豪宅售卖,一时成为大家谈论的热门话题。

很多不了解跑马径历史的人经常把这里的名字错误的写为”The Bridal Path”。正确的拼写——Bridle意为马缰绳,这要追溯到这个区最初的计划,据说大约在1929年,当时是要建一个马术训练的路径,因为最初这里的居民很多人拥有马匹。从此,“跑马径”这个名字也随之留存。

居住在跑马径和周边地区的居民可说是非富即贵,如果你有幸在这里拥有一处房产,那么你的邻居有可能是加拿大或者来自各国的商业大亨,还可能是影视体育明星等社会名流。

这其中有多伦多的媒体大亨CityTV的创始人Moses Znaimer,商人Robert Herjavec,他们都曾把The Bridle Path称为自己的家。英国皇室封为“公爵”的电视制作人和历史学家Conrad Black曾在26 Park Lane Circle居住,2016年时出售这栋豪宅,售价1650万。Black 家族拥有包括英国《每日电讯报》,《芝加哥太阳报》,加拿大《国家邮报》和以色列大报《耶色撒冷邮报》等著名媒体,是和媒体大亨默多克齐名的世界级名人。

此外,已故美国歌星Prince也曾在跑马径拥有住宅,中国澳门赌王何鸿燊家族1987年在High Point Road上购买了一栋550万加元的住宅,是当时市场的最高成交价,2016年时这栋豪宅价值为2700万。

去年八月挂牌出售的多伦多历史上最贵豪宅,位于68 The Bridle Path。

图片为这栋标价破纪录的豪宅,并未售出,现在已经下市。

在一个安全而富裕的社区购置房产,和律师、医生、成功的企业家或者艺术家成为邻居,并让孩子得以上最好的学校,这是很多华人移民和投资者的梦想和目标。从这个角度来说,北约克的C12和C13区的Banbury-Don Mills可以说是置业首选。

我把C13的Banbury-Don Mills这个区也和C12划为一起,是因为两个区毗邻相连,而Banbury这个区有和St. Andrew-Windfields更多的相似处,即这里的大多数住宅并不是跑马径那样的超级豪宅,而是比较普通的住宅区,但这里翻建房众多,土地宽度也比较大,很多地块可以达到60、70或者80英尺,这在多伦多市区是非常少见的。因为lot宽大,翻建房才能建得面积巨大,多数达到5000平方英尺左右。

因此,在这一区间里,C12的Bridle Path社区适合于超级富豪居住,而C12的St.Andrew社区和C13的Banbury社区则是富裕的中产阶层的首选。后者的价格区间在200万到500万左右,翻新的住宅基本要超过400万。这里居住着很多高收入的律师、医生、商人以及富裕的各国移民。

公立私立名校云集

在这个区里,可以说云集着很多大家耳熟能详的名校

公立学校

小学(JK-G6):

  • Denlow Public School

Denlow Public School 小学是一所极负盛誉的公立小学, 连续多年成绩排名安省第一,是名副其实高尚社区中的名校之一。小学成立于1970年, 设有Junior Kindergarten至6年级课程。 学生毕业后,将升入Windfield Jr. HighSchool 读7至9年级,然后升入York Mills Collegiate Institute 读10至12年级。同时Denlow 小学 的4至6年级开办了天才班(Gifted Program)课程。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=98Good
16-17 G6:49/1221, 5Y.Avg=97Good

  • Rippleton Public School

在Denlow PS 的南面靠近EDWARD GARDEN坐落着另外一所非常有名的公立小学——Rippleton Public School,该校始建于1956年。教学目的是为了培养快乐和适应社会生活的孩子,让他们满怀信心的实现自我能力的发展和超越。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=89Good
16-17 G6:359/1221, 5Y.Avg=76Good

  • Harrison Public School

哈里森小学位于York Mills豪宅区,York Mills和Bayview的东北角,是多伦多市第一所从小学就开始IB的公立学校。哈里森小学提供了许多设施,其中包括交通便利的图书馆和计算机实验室。

  • Owen Public School

Owen Public School 坐落于York mills的西北角,即原来的圣安德鲁高尔夫球场。Owen Public School英语和法语的双语教学(JK – 年级6),有四分之一的儿童说英语以外的语言,多文化的多样性。

16-17 G3:254/1341, 5Y.Avg=94Good
16-17 G6:250/1221, 5Y.Avg=87Good

初中(G6-9):

  • St Andrew’s Junior High School

5-Year Average percentile score : 80Good

  • Windfields Junior High School

6-17 G9:124/266, 5Y.Avg:76Good

高中(G9-12):

  • York Mills Collegiate Institute 

私立学校

在多伦多市区内的7所顶级私校中,有2个学校在这个区:

  • Crescent School(男校)
  • Toronto French School (男女混校)

此外,这个区附近还有很多名声很好的优质私校,例如Bayview Glen School。

多伦多市区的顶级私校分布
多伦多市区的顶级私校分布

便捷的地理位置和自然风光

北约克的这个地区位于多伦多的中北部,社区的自然环境得天独厚:西边毗邻Rosedale Golf Club,Teddington Park,东侧是美丽的Edwards Gardens (爱德华公园) ,园内有玫瑰花园、苗圃和植物温室,与南面的Sunnybrook Park相连接,园内有板球场、曲棍球场地、橄榄球、足球场和马术训练场等,堪称闹中取静的城市花园。

Edward Garden(摄影/林虹言)
Edward Garden(摄影/林虹言)
Sunnybrook公园(摄影/林虹言)
Sunnybrook公园(摄影/林虹言)
Sunnybrook Stables(摄影/林虹言)
Sunnybrook Stables(摄影/林虹言)

社区的地理位置也是得天独厚,交通便利——有地铁直通市中心,而且距离401和DVP/404高速公路很近,可谓既在中心位置又四通八达。周围购物娱乐设施也很齐全,在York Mills和Bayview有York Mills Shopping Centre,Bayview和Sheppard还有一栋高档购物商城Bayview Village Shopping Centre。附近还有各国的餐厅。

多伦多华人的超市和饭馆多分布于多伦多的东北部,从这里去华人集中区域非常方便。所以,这个区便自然而然成为了重视教育的华人移民和投资者的首选。

责任编辑:Zoe Chan

 

加拿大安省经纪林虹言专栏全集

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华人精英深度剖析特朗普税改对加州房市的影响 | 居外专栏

关于特朗普税改美国经济、股市和房市影响,市面已经有诸多分析文章,有的唱好,有的叫衰。我想在此说说我个人的观点和预测。

最后的税改方案共有1097页,页数之多连很多议员在投票之前也不会仔细阅读,我认识的人之中大概只有一个硅谷精英读过。由于篇幅有限,我在这里也只讨论最重要的几个改变。如果有此前读过税改方案文章的可以直接略过这部分。

1、以前单身报税,免税额是$6,500,夫妻合并报税免税额是$13,000;现在单身报税,免税额是$12,000,夫妻合并报税免税额是$24,000。

预计因低收入不用交税的人从44%增至47%,此举留钱在人民口袋,不仅刺激消费,更鼓励低收入者更多参与工作而少拿政府福利。

2、美国个税跟中国个税一样都是渐进制,它分为七档,如果夫妻合并报税的话,大部分家庭税率都会降低1-4%,只有两个收入阶层保持不变,而单身贵族年收入$157,500-,700的个人上升2-4%(很多富裕城市白领精英属于此列)。

3、以前遗产税个人免税额是560万,夫妻免税额共1120万,遗传税率是18-40%,现在两个分别加倍至1120万和2240万。

遗产税是税上税,美国人在交了联邦税和州税各种税收入大概去掉了至少一半之后死后遗产还得交18-40%,简直是抢钱了。减税法案原本有一条八年后完全废除遗产税,在两院最后通过的合并法案中这一条已经被删除了。

4、新税法鼓励多生孩子。以前一个孩子每年退钱(tax credits) 1000元,现在加倍为2000。如果夫妻合并报税年收入少于$24,000,有四个孩子,这个家庭不但不交税,联邦政府还給该家庭每年8000元补助。

5、如果你有房产,以前每年所付物业税(property tax)可以算作联邦所得税的个人收入基数,现在最多只能减掉1万元。很多人觉得这条对投资房产的人不利,让我们来看看实际状况怎么样。因为各地物业税不同,让我以我所在的加州橙县为例,我们的物业税率在0.95%,假设你买100万的房产(这是此地区平均稍贵的单个single family house的价格),你每年应交的物业税为9500,还在1万元以内。你会说:那我要是买得稍微豪华点呢?即使你买的豪宅在2-300万,看起来要多交1-2万元,但实际上因为新的税法前述几条的夫妻减免额多$11000、普通家庭假设两个孩子补助增加$4000,以及个人所得税的减免,你基本也能抵消这个多出来的钱。

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6、以前贷款100万以内的利息可以抵税,现在你贷款75万以内的利息可以抵税,75万以上的不能抵税。对于美国大部分地区,这都不是问题,因为房价不高,对于富裕地区,这可能导致有些疑虑。仍然以加州橙县为例:假设你买100万的房子,一般首付20-30%,假设你首付20%,你贷了80万,你每年有5万贷款的利息是不能抵税的。这部分钱可以用减税多出来的夫妻个人额度、孩子补助额度和个人所得税的减免来抵消。当然如果你愿意多付点首付,这就更不是问题了。这个政策有个吊诡之处是很多人不知道的:你投资的房产并不在此列。此话怎讲呢?就是这里的减免指的是自己住房的贷款利息减税减免,你投资房产用于买卖或租赁的贷款利息是可以作为成本计入的,因而是可以在最后算个人收入时抵消这一部分的。当然,如果你是外国人在美国买房,就根本不存在这个贷款利息抵税的问题。

(另外加州政府也在提请一个bill,意欲抵消此项规定。会不会通过,我持疑。如果万一通过,只会对加州人民更加有利。但我对此法案的通过并不乐观。如果以后通过,我会再撰文详细給各位分析。)

7、529教育储蓄账户以前只可以适用于大学,现在也可延伸至从幼儿园开始的私立、公立和教会学校,额度为1万元。这条政府有意支持和帮助上私立和教会学校的家庭。

8、取消奥巴马键保的强制性,健康年轻的公民可以选择不买保险,意欲保护低收入人群陷入被迫医保的赤贫。

9、企业税从最高35%减低至21%,而为了鼓励在海外设厂的企业的回归,把没有交过美国税的现金转回美国,它们只需要交8-15.5%的税就可以了,连21%都不用交。此举将彻底贯彻特朗普“雇美国人”的美国优先的原则。估计会有大批现金会回流美国,在美国投资,实现特朗普“让美国再次伟大”的美国梦。在我写此文的今天,2018年1月17日,苹果CEO库克对ABC News讲他要把海外的钱拿回美国投资建厂,预计将缴纳380亿美元的税給政府。他承诺在5年内将在美国投资3500亿美元,创造2万个工作机会。

这次税改是美国有史以来最大的减税,此前最大的减税是里根政府1981年,他的减税政策带来的经济繁荣实际上一直持续到小布什时代。而特朗普此次的减税力度比里根时代还要大,对于美国经济的提振是显而易见的,每季度创造的就业机会比之前一年的还要多,股市道指和纳斯达克指数自特朗普执政以来已创70多个历史新高,道指一年上涨了31.1%,纳斯达克指数上涨了31.4%,全美房价平均上涨了7.5%,加州涨幅还要超过这个数。随着经济政策的进一步宽松和基建的大规模开展,美国就业人数还会进一步增大,消费信心也会进一步上升,市场将会迎来更大的繁荣。

税改以后,富裕程度更高的加州的房地产走势又会如何呢?

1、市场适度调节

75万贷款利息免税额的调低和物业税最高1万抵税的设定,仍然会让加州房产投资者产生疑虑和困惑,专家预测在2018年前几月市场销售增长会放慢,市场自会做它的数学加减法,和调节人民的预期。最终,经济的发展、工资的上涨及可自由自配现金的增多,会給市场强大的信心,市场会再度走强。

2、房屋供应仍然不多

2017年房产库存是相当缺乏的,当年年初专家预测2016年房屋供应紧张的状况将会见底,然而来自美国最大的房产网站Zillow的数据显示更加低迷:房屋供应截至2017年11月底在12个月内下降了10.5%,而中介Redfin显示,2017年底有653,347个房产供应,而在2010年同期这个数字为967,604。有很多乐观估计认为房屋供应不足只是暂时的,2018年肯定会好转,更多的人可能乐意卖房。但由于土地价格成本、工人工资和建材的持续上涨,可建设房屋土地面积的减少,和对于房屋密度的限制,我对于新建房屋以增库存持保留态度。

3、价格上涨会放缓但不会停止

从我们近年对房产的实际投资和专业数据两方面来看,北加和南加好的地段价格均涨势惊人,而全美的房屋价格已经持续上涨了23个月。2017年1-10月,Case-Shiller全美房屋指数上涨了5.92%。专家预测2018年房价仍然会上涨但会趋缓,大多数人估计在涨幅在4%,我认为由于经济的强健发展,实际只会高于这个涨幅。这个趋缓并不是对经济的悲观,而是因为美联储将在一年内加息3次;而缩表又为美元回流提供了机会,所以这个加息对房产带来的不利将会冲淡。

4、买房和租房的对决将毫无悬念地向租房倾斜

远远大于工资涨幅的房屋涨价的速度,令一些潜在的购房者由于支付能力不足,已经转为高价房屋的租赁者,在加州这个倾向尤为明显。一个夫妻双双工作且有孩子的家庭已经负担不起在旧金山市区买一套仅可蜗居的小房子了,那里的房子至少以数百万起计。他们只有移向周边的湾区(bay area),但由于通勤不便,很多单身贵族或年轻家庭被迫选择高价在城区租房。而在南加(以橙县为例)的房子出租的速度也越来越快,租金涨幅也在快速提高,显示出租市场的需求巨大。同时,千禧一代(Millennial)开始购置房产。80后结婚生子步入房产市场。实际上,单身的千禧一代比上辈人相比更倾向于拥有自己的房产。

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5、房贷将再三加息

2017年美联储已经开始加息,房贷利率也开始上涨。专家预计2018年美联储会加至4%-4.5%,虽然这个程度的利率比2017年的利率要高得多,但仍然在历史低点。

综合以上,可以看出由于特朗普减税政策、基建、大幅减少各种法规对经济的束缚,以及鼓励海外资金回流、增加就业等多项举措,全美和加州2018年的就业率会大幅提高,消费者信心增加,从股市对于未来经济非常强势、一再推高的预测可以看出美国的经济仍然会继续走强,虽然有房贷利率上涨、部分税改条款对买房者形成压力,2018年房价上涨也许会放缓,但由于房源有限,涨价仍会继续。由于经济走强,如果没有意外,特朗普可能会连任总统,八年特朗普经济强势回归并不是多么难以想象的事,而这样的结果,即使是对于反对他的人,无疑也是个重大的利好,如果你拥有或志于投资房产、股票或者任何一个实业的话。

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由罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产不仅依靠高科技,还高度注重客户的个性化要求,对快速发展的市场了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

责任编辑:Zoe Chan

 

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从中国20年城市“增长路径”推断2018年美国投资方向 | 居外专栏

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中国自改革开放以来,一直在进行世界近代历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。据国家统计局2017年的数据统计显示,2016年中国城镇化率已经达到了57.35%;而在1978年时,这个数字仅为17.9%。

仅2016年,中国就有2,000万农村人口进入城市人口的增加促进了城市版图的扩张。在当下中国城市的扩张是无法阻挡的趋势。

在几十年的时间内,中国的大型城市到底经历了怎样的扩张历程呢?我们以1997年为起点,在一线及新一线的沿海、沿江以及内陆城市中精选了三个最突出的“城市扩张代表”,观察中国城市的成长轨迹。

  1. 上海

一线沿海城市的“扩张代表”毫无疑问是上海市。上海作为中国的国家中心城市,是国家的经济、交通以及金融中心。作为沿海经济发达城市,上海20年来的城市发展是非常惊人的。

从谷歌地图的卫星对比图可以观察到,20年前的上海,城市已开发、充分建设的地区仅限于以静安区、长宁区等老市区为主。大部分地区都是代表并未经充分开发的绿色。而20年后的今天,基本整个三角区域都已被开发。开发的痕迹已经扩散并填充到了肉眼可见的所有陆地。现在的上海一共有16个市辖区,嘉定、松江、奉贤以及金山区等新区的开发,至今仍不地断将上海市的版图向更广、更远的区域扩散。

从上海的环路地图可以看到上海市现有的四条环线——内环高架路、中环线、外环线S20以及郊环线A30。这四条环线由上海1997年的城中心为起点,由内向外地扩张。城市的面积也随着城市环线的边缘不断增加,慢慢将中心铺满。环线就像是城市扩张的刻度线,而最外的环线则是城市的边界线,它在哪里,城市就发展到了哪里。 

  1. 武汉

武汉是湖北省的省会城市,是中国中部的中心城市。武汉市位于长江中游,整个城市环江而建,是内陆最大的水陆空枢纽。作为“沿江”的城市发展代表,武汉市又经历了怎样的扩张征程呢?

通过卫星对比图可以看到,20年前武汉的深度开发地区仅限于汉阳、武昌区等部分沿江区域,但如今几乎市辖沿江区域已全部被开发。开发的区域也并不限于沿江地区,而是沿原开发区域全方位的向四方扩散。

武汉现在已通车、修建待通车的主要环城线路共有五条。对比武汉1997年至2016年的城市发展卫星图可以观察到,武汉的城市发展轨迹同样是和环线的扩张路径重叠的。外环线的边缘基本也是武汉市区现在经充分开发的城市区域边缘。

  1. 成都

内陆城市的“扩张代表”则是素有“天府之国”美称的成都市。成都作为四川省省会,是西部内陆中心城市,也是西南地区的科技、金融中心以及交通枢纽。成都的发展自市区原有的中心向四周扩散,不断“吞噬”四周的区域。

从卫星地图可以看到,20年前的城市主要开发区域仅限于金牛区、武侯区等主城区,而到了今天,成都的发展区域已经扩散到了龙泉驿、崇州等20年前的远郊地区。20年前绿色的原始土地已经被充分开发,面积较20年前扩大了几倍。

成都现在已建成通车以及规划中的环路已经有六条。通过与城市的卫星发展图作对比,我们也可以发现环线和城市发展的边缘相吻合。尤其在成都此类放射型城市,城市会由中心向四周较为均匀地扩张。

总结以上中国三座城市,我们都不难发现:城市的规划、开发边际都基本是由固定的中心向四周蔓延。这就是城市发展的规律,像是顺着一条路往前不断扩展,而这条“路”,也就是城市的“增长路径”。

全世界都相似的城市扩张路径

事实上,全球城市扩张的版图都有着惊人的相似度。世界上的巨型城市都是由原来规模较小城市中心地区,向四周扩张、发展,从而形成现在庞大的都市面积。

无论是上海、武汉这样的发展中国家的城市、还是美国、日本等发达国家的城市,都在进行城市扩张的步伐。虽然由于人口流动、经济发展等因素,扩张的速度快慢有别,但全世界的城市,无论规模大小,都在默默地遵从这样的发展规律。都市的扩张是没有极限和边际的。

和顿持有土地所在地——美国加拿大地区的城市扩张版图亦是如此。因此,和顿将城市的扩张规律称为城市的“增长路径”。“增长路径”是一个城市发展、扩张的不变规律。

由于发达国家的城市发展模式已经成熟,所以在最近的20年内,发达国家一线城市的扩张版图不会像中国一线城市一样有那么明显的变化。但是,发达国家的二线城市仍处于一个强劲的发展期。

根据《纽约时报》的报道,理论上,大多数人会认为在大都会地区,像是波士顿或者纽约这样的城市,在人口上会有剧增的趋势,因为人们更愿意居住在工资水平更高、工作机会更多的地方。

但是,在美国综合排位前80位的大都会统计区中,2000年时拥有最高平均工资水平的美国城市人口增长率却偏低,而一些当年平均工资水平稍低,像是夏洛特奥斯汀奥兰多休斯顿凤凰城等城市,却因为持续增长的工作机会以及低生活成本吸引了更多的人迁入。在这些城市,工作岗位的增加与人口的增长形成了一个良性的循环,两者的结合更是促进了当地城市的增长与扩张。

最繁荣的城市并未出现人口剧增:

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例如德克萨斯州休斯顿市,在十几年的时光内,就亲历了“增长路径”带给城市的新变化。我们有理由相信“增长路径”还会在现阶段的人类城市发展史中不断重复上演。

上海、武汉、成都三城环线图图片均来源自网络

责任编辑:Zoe Chan

 

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居外专栏:多伦多经纪谈2018多伦多房产投资机会

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才刚进入2018年,就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心,2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢?我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢?

花开两朵,各表一只,我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲,我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们,其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势,Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及:人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 豪宅市场分析表明,多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的,需求持续加上供应短缺,多伦多豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地,加拿大的经济引擎,海外留学生全球留学的首选之一,大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢?请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出,每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面,实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的,政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢?涨多了风险大,踩点刹车;跌多了,加点油,让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢?举个例子,花100万买了一套房子,按照每年涨6.4%,那么5年后房子价值136万,按照30万首付来计算,年均回报可达17%,相当可观!

从上图还可以看出,目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫,近期加拿大就业率创几十年来的新高,最低工资也适时地调高,加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变,而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶,此时房价回归基础线,长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗?我想说:是的,这只是问题的一方面,而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息?那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息,所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期,而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里,个人收入提升,房租提升,再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期,小周期则更多,而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的,其结果就是房价长线平稳上长。

当然,具体到投资置业,我们需要回到空间轴来分析,选择的类型、区域,都会决定投资回报的多少。下面,DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇 (King)——这里大屋云集,依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅,但2017年均价依然表现不俗,可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱,好学校又很多,历史上房价一直表现不错,没赶上去年疯涨的一波。学区好,西人比例又高,有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅:跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身,再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区,拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区,成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼,有一定成分是补涨,还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年,自然不会像2017年那么疯狂,温和运行应是大概率事件。

最后,总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略

再次重申,投资不是摧城拔寨,不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事,碰上了是幸运,没碰上才是常态。投资是缠绵入骨,集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减,所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”,这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻,抓住进场时机,赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展,多个大型重建项目齐头并进,今年房市不会大跌,与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

 

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居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛 二线城市房市或显新机

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责任编辑:Zoe Chan

 

律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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皇后区和布鲁克林区成为纽约买房人新宠 | 美国

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像2016年年底一样,2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里,究竟这会如何影响纽约市的房地产市场?关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢?

在道格拉斯·艾利曼(Douglas Elliman)的2017年第四季度市场报告显示纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元,这也是过去六年内销售量最差的季度。此报告的作者乔纳森·米勒(Jonathan Miller)表示他还没有包含新税制改革方案成立后所带来的影响,但他指出这对高端市场将会有更具大的影响。

再过去的一年里,很多买家都保持观望的态度。二手房市场保持着平稳的水平,同时也带动了整个市场,尤其是房价低于100万美元的房子。二手房的平均价格虽然从同年第三季度下滑了7.9%,可是和2016同季度相比之下却是涨了1.8%。纽约第四季度的房地产低迷是理所当然的,这是因为天气和佳节气氛的影响。房源短缺也促使买家放弃选房和看房的动力。

在Town Residential的报告也是出现类似的情况。虽然曼哈顿公寓中位价格下滑了4.3%。不过公寓价格再次跑赢了市场主要房产价格纽约房地产基本分为公寓,合作式公寓和独栋房子三大类)。在报告里也显示出,小套房的中位价格上涨得最快,而越大的公寓中位价格则下滑。这意味着,市场主要的买家都倾向价格低于100万美元的房子。

我个人认为,在2017年里有两大因素影响着买家的购买欲望,首先是股市大涨令很多人把钱投资在股市,其次是利息的上涨也增加了养房成本。现在,特朗普总统的新税制下,纽约市房产税的变化也给市场带来新的压力。新税法中,住房抵押贷款利息抵免上限减少,从一百万减少为75万美元、房产税的分项抵扣额增设了1万元的上限。这些因素都成为了本土买家重新考虑买房还是租房好。在过去几年里,房产的价格上涨令市场的卖家对自己的要价十分坚持。我预计在将来的日子里,房市场的买卖双方在价格上互相保持博弈。

在另一边厢,布鲁克林皇后区的房地产脱颖而出。在《道格拉斯·艾利曼的报告》里,布鲁克林的中位价格录取得2.7%上涨和皇后区则有12.2%。这也再次证明了,曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。许多市场买家尤其是首购族都开始选择这两个区。皇后区录取得有史以来的最新记录,这主要的原因是当地的房价都比较低和有很大的增值空间。对许多国际买家来说,这两个区可能都会有点陌生,如果有机会能够深入了解的话,可能会是不错的投资机会。

2018年纽约房市动向展望

纽约房地产将在2018年持续保持低迷。我相信价格的滑落将会带来投机的机会,可是政治环境将会是主要的考量因素。税改方案已尘埃落定,接着下来将会是移民法改革不知会如何影响纽约市的房地产。纽约毕竟是个国际大城市,如果少了来自世界各地的移民将会对纽约房地产产生很大的冲击。如果你想在纽约置业的话,必需多了解各方面的讯息和清楚明白投资的价值,资深的经纪和律师同时也可提高你的投资的安全性。

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纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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大多伦多西部临湖社区简介(下)| 加拿大

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在上周,我们简单介绍了一下大多伦多西部Oakville和Etobicoke区域的湖滨社区概况:大多伦多西部临湖社区简介(一)。除这两处外,还有一片区域,也是有意选购湖景房的朋友所不能错过的,那就是密西沙加。

密西沙加的湖滨社区有五个,分别是Lakeview、Port Credit、Lorne Park、Clarkson,以及Southdown。其中,Southdown房源极少,因此也很少被人提及(最后一套上市房源已是2013年的事)。Lakeview的房源也不多,而且一般房屋都比较旧,因此也不是特别引人注目。至于其他几个社区都是湖景房的热门区域,这里甚至有着多伦多最著名的豪宅区。今天就让我们来看一下这片大隐于市的区域。

Lorne Park——名副其实的豪宅

Lorne Park覆盖安大略湖以北、Lakeshore Road以南、Jack Darling Park以东和Richard’s Memorial Park以西的区域。整个社区占地77英亩,地理位置得天独厚。Lorne Park区域最为人熟知的是两点。第一是这里有着密市最好的学区。第二则是它的豪宅。这里是密西沙加湖畔的高尚住宅区,也是大多伦多地区十大豪宅区之一。

早期的Lorne Park还一度是多伦多富人们休闲度假的场所,时至今日,这里依旧弥漫着富裕的气息。社区中独立屋的比例几乎达到了100%,价位主要集中在$150 – $300万的区间,有时甚至会出现$500万以上的超高价豪宅。

这个社区最吸引人的莫过于它那种世外桃源的气息,社区内绿化覆盖面积很高,Lorne Park社区中的许多豪宅就处在整片整片的绿化和古木苍松之中。社区北面的Mississauga Golf and Country Club是高尔夫爱好者热衷的打球场地。而且这里紧邻安大略,爱好游船的人们可以从这里出发,享受水面上驰骋的感觉。另外,著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park也是人们休闲放松的绝佳之地。

整个社区多以家庭为主,三十岁以上的人口接近六成并且总体人口60%以上为已婚。这里的居民普遍学历比较高,白领的比例超过50%比Mississauga总人口的白领比例高出近一倍,家庭平均收入非常高每家平均有$280,000,是密西沙加平均家庭收入$94,000的3倍。

可以说,从社区居民的收入阶层,到整个社区的环境,Lorne Park都能当之无愧的成为密市豪宅区之首。

Clarkson——四通八达的“草莓之都”

Clarkson和Lorne Park常被合称为Clarkson-Lorne Park区域。Clarkson曾是加拿大的草莓之都。据说开辟了此地的先民,曾引进了大量的草莓,而且还很自豪地宣称,这里运出的草莓多过安省任何地方。而如今的Clarkson,尤其是它的湖滨区域,已是密西沙加另一个豪宅汇聚的社区。

这里的独立屋比重略低于Lorne Park,但是也达到了90%,价位主要集中在$150 – $500万的区间。在Clarkson的湖滨区域,家庭年平均收入约为$230,000,其中拥有大专或大学学历的人超过了50%。这些人大多属于白领和金领阶层,从事商业、金融、教育、医疗、行政、艺术等高级管理工作。

除了学区优异和豪宅众多这两个类似于Lorne Park的特点外,Clarkson还有着许多不同之处。最显著的一点是,Clarkson的交通比Lorne Park方便了不少。

在Clarkson的湖滨区域,街区整齐方正的规划使得内部与外围的交通相对方便。在公共交通方面,Lakeshore 湖滨大道和Clarkson GO火车站使Mississauga Clarkson Lakeshore交通便捷,,著名的Erin Mills Pkwy (Southdown Road)和Clarkson Road是该街区的两条纵贯线, 相对而言, Mississauga Clarkson Lakeshore 街区在一定程度上要比位于“桃花源”中,且大路不通的Lorne Park更能凸现出交通优势。

而在环境上,两处也有些微的差别。虽然同样森林环绕,植被茂密,但沿着Lakeshore湖滨大道两侧则保留了老街生活元素,而且酒吧、餐厅,和咖啡都极具欧洲风情。银行超市等服务也给社区的生活提供了便利。因此,虽然同是隐秘林间的豪宅区,但在Clarkson,走出林间的桃花源,还有欧洲风情的美景。

Lorne Park和Clarkson的湖滨区,都位于密西沙加著名高中Lorne Park的学区之内。在最新的安省公立中学排名中,Lorne Park高中在全省740所学校中位居88,在密西沙加位居前10。它不仅是皮尔区仅有的五所拥有天才班 (GIFTED PROGRAM) 的高中之一,同时设有Extended French法语教学课程,此外还有足球、橄榄球、长曲棍球和棒球等强项运动,在本地颇有盛誉。

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Port Credit——湖滨的象征

Port Credit可以说是密市湖滨区域的象征。密西沙加著名的Port Credit’s Lighthouse,以及密市湖滨最好的港口Port Credit Harbour Marina都位于此处。丰富的历史文化和旅游资源使Port Credit East自然成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。

而在投资置业方面,面向安大略湖,且更倾向于商业和旅游的Port Credit与位于其北部的Mineola社区一起构成了密市湖滨的另一个豪宅区。

Port Credit-Mineola区域,是一个非常成熟的社区,生活的居民也都收入颇丰,房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定,71%以上成为已婚家庭,区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成,只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌,让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。

Port Credit-Mineola区域的豪宅多以重建的豪华独立屋居多,价位也越走越高,不少房屋都以超过300万。重建的房屋更有时尚的气息,更能迎合现在人们的口味,不仅从环境还是房屋本身都有足够的优势能吸引到一批又一批的高端买家。有些房屋能深达200多尺。

特别值得一提的是Port Credit的学区。这里的Port Credit高中不仅是整个大多地区排名前50的名校,而且还是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings 两项培养学生特别技能课程的学校

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Lakeview——新旧交替的地方

相比其他几处,Lakeview 社区的户型更为多样,独立屋、镇屋,和Condo都比较齐全,只是上市的并不多。在为数不多的上市房源中,以独立屋居多。它们中的多数都是房龄在三四十年左右的平房,价位在 40-80 万之 间。不过偶尔也能看到上百万,甚至开价两三百万的房屋。

这些房屋通常集中在Lakeshore湖滨大道边上,而且往往是翻新重建后的新屋。可以发现,这些房屋的造型和它们的邻居有着显著的区别,外形非常具有现代感。

  • 学区

Lakeview社区有两所非常优秀的高中,分别是Cawthra Park,和Gordon Graydon纪念高中。

Cawthra Park 高中建于 1972 年,虽然不是安省百强,但也是密西沙加很有特色的一所高中。该校的校训就非常特别:“Learning the art of Living…Living the art of Learning”。的确,这所高中是皮尔地区艺术项目培训中心。学校里近四分之三的学生参与了这个项目,学习音乐,舞蹈,戏剧艺术和视觉艺术。学校在每年秋天和春天分别有音乐和戏剧表演,家长和孩子可以欣赏到类似“音乐之声”的精彩音乐和“罗密欧与朱丽叶”一类的经典戏剧。这所以艺术见长的学校,吸引了许多孩子前来就学。

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Gordon Graydon 纪念高中是密西沙加的老牌高中。该校最有名的课程是 IBT 课程,即是国际商业和技术课程。而且它还是皮尔区南部唯一一所提供 IBT 课程的学校,许多其他社区的学生不惜乘坐校车来上课,加上学校重视学生的体育和艺术修养,促使其教学水平逐年提升。学校在去年菲沙排名中名列42 位。

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多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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大多伦多西部临湖社区简介(上)| 加拿大

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在大多伦多西部,颇受华人购房者钟爱的区域通常有三个,多伦多的怡陶碧谷(Etobicoke)、皮尔区的密西沙加(Mississauga),和荷顿区的奥克维尔(Oakville)。而这三个区域都有一个共同点——它们都有不少临靠安大略湖的社区。美丽的湖景既为这些社区带来了宜人的风光和闲适的生活,也令当地的湖景房成为了颇受购房者追捧的热点。今天,就让我们来看一下位于这三个区域的临湖社区分别都有些什么特色。

奥克维尔:优质学区 优质社区

奥克维尔,临靠安大略湖的社区共有四个,它们分别是Bronte West、Bronte East、Old Oakville,以及Eastlake。除了地处湖滨,环境优美之外,它们还分享着一个共同的特点,就是它们分享着几个整个荷顿区,乃至整个大多地区最优质的学区

Oakville Trafalgar:安省第四、Halton第一!

在最新一期的安省公立学校排名中,Oakville Trafalgar荣登荷顿区公立高中的榜首,并且还在整个安省排到了第四位的佳绩。而Eastlake社区以及Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以东的部分,恰好就位于Oakville Trafalgar的学区

老牌公立名校:Thomas A Blakelock

Old Oakville社区中Sixteen Mile Creek以西的部分,以及Bronte West和Bronte East,则位于另一所名校Thomas A Blakelock的学区。这所学校在最新一期的公立学校排名是72,虽然它的名次不如Oakville Trafalgar这样醒目,但在奥克维尔也一样位列前十,排到了第七名。

而且Thomas A Blakelock还是一所老牌名校。它是奥克维尔第二所公立高中。自1957年学校迎来第一批学生开始,学校就一直拥有良好声誉,也获得了社区各界不少资助。最让学校自豪的三个专业方向分别是:艺术文化、能源以及信息科技。在这三个专业的学生可以直接提前学习专业相关技能,以及能够获得机会前去相关单位实习,为以后的顺利就业奠定良好基础,获得宝贵经验。

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小富豪的摇篮:Appleby私校

除公立学校外,在Old Oakville的湖滨,还坐落这全加拿大最好的私立高中——Appleby College。

建立于1911 年,是一个历史悠久的私立学校。也是加拿大唯一一所入选全球20大精英寄宿名校的学校。它位于奥克维尔的西南部,安大略湖畔。占地59英亩,环境十分优美。

在学生教育上,学院采用的是对学术、体育、艺术和社会服务综合能力的平衡,并针对学生特点进行精心的全方位规划,通过创新和以学生为中心的教学理念,积极鼓励和发掘高中学生的求知欲和创造欲。

学校毕业生有超过90%进入了他们首选的大学,其中包括知名学府如:耶鲁大学、哈佛大学、牛津大学、多伦多大学和麦吉尔大学等。

  • 优质的社区

奥克维尔是本身就是加拿大著名的“富人区”,根据去年的统计数据,奥克维尔的家庭年平均收入是155,532加元,位居加拿大第二。而位于湖滨的几个社区更是如此。比如位于Oakville Trafalgar学区的Old Oakville和Eastlake社区,家庭年平均收入分别超过了32万元和36万元。也因此,这片区域可谓豪宅林立。在Eastlake社区,独立屋的比重超过了90%。在Old Oakville,独立屋也占了大半。而在Old Oakville湖滨,更是集中了许多面积很大的超级观景房,可谓是公寓中的豪宅

怡陶碧谷:豪华Condo,和旧屋翻新

说起地处多伦多西南角的怡陶碧谷,这似乎是一个相当低调的区域。相比奥克维尔,多数华人买家可能对怡陶碧谷的关注程度也要少上许多。然而也正是这份不事张扬的特色,给怡陶碧谷增添了一份别样的魅力。在怡陶碧谷,临靠安大略湖的社区有三个,分别是Long Branch、New Toronto,以及Mimico。湖滨区域的惬意和悠闲,也在这里体现的最为明显。

  • 闹中取静的湖滨田园

怡陶碧谷绿树繁茂,鸟语花香,有许多在多伦多名闻遐迩的“林中社区”。而坐落在湖滨的三个社区更是如此。社区一面是多伦多著名的Lake Shore区域。成荫的绿树和碧绿的草坪,随着曲折延伸的湖岸蜿蜒起伏,星星点点,镶嵌进蔚蓝色的湖水。其湖景之美,在多伦多可谓难得一见。

而在这三个社区的另一面,则是大片植被丰茂的公园。尤其是Humber河沿岸,每年夏天郁郁葱葱,漫步其间自然别是一番惬意和情趣。所以每周末,你都能在公园和树林间看见人们在烧烤或露营,还有孩子们在自自由得奔跑嬉戏。

更为难得的,是这片悠然惬意的世外桃源并非是一个与世隔绝这地。作为多伦多主干道之一的Gardiner高速公路贯通其间,仅十余分钟即可到达多伦多市中心。而再更靠北一些的位置,就是多伦多西区最重要的两个公共交通中转站Kipling和Islington车站。由此,这三个位于怡陶碧谷的社区,足可谓是一片闹中取静,而又四通八达的湖滨田园。

  • 旧屋翻新的重镇

虽然地处湖滨,但在Lakeshore以南的很多独立屋价格其实并不是特别高,不少独立屋的价格都在60-80万之间。不同于奥克维尔,这里以一些小型的独立屋为主,而且房龄很多都比较大了。随房龄和保养程度的差异,不同房屋价格各异。但总体来说价格都偏低。

也正因为这个原因,许多人选在这里购房,随后再原地翻建一栋自己理想的房子。而经过翻建后的房屋往往又会比入手时的价格高出不少。因此怡陶碧谷的湖滨三区也就成了独立屋旧房翻建的重镇,同时也是许多购房者买房投资的首选之地。无论是投资还是自住,这里都是一个比较理想的选择。

  • 还有超豪华的Condo

说起湖滨豪宅,大家很容易想起奥克维尔那些大面积的湖滨独立屋。但其实在怡陶碧谷,也有着不少豪宅,只不过它们大多都是豪华的Condo。

这些豪华的condo大多矗立在湖滨,其面积要比多伦多市区的Condo大得多,甚至单套面积就不逊于独立屋。而且这些房屋通常视野极佳。从中远眺,不仅能看到碧蓝如玉的安大略湖,更可以望见多伦多市区堪称绝美的天际线,可谓是天水之间的豪华居所。

由于地处湖滨,这些豪华公寓,都将呈现绝美的景观,作为设计的重中之中。通常它们都会配有大面积的观景阳台,这样不仅能彰显了房屋的大气华贵,更是能让身在阳台上的人,随季节、天气和心境,选择专属于自己的最完美的观景位置,和最心仪的湖滨美景。

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以上是奥克维尔和怡陶碧谷湖滨区域几个社区特点的简单介绍。相比之下,密西沙加的湖滨社区也是颇有特色的。具体密西沙加的湖滨会有一番怎样不凡的景象,我们留待之后再说。

後续文章:【大多伦多西部临湖社区简介(二)

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居外专栏: 2018年最新英国移民政策修改草案解读 | 英国

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2017年12月7日,彼得森律师行收到了英国移民 局内部发布的最新移民政策修改。每年英国内政部至少会出台两次的移民法修改草案,这份修改草案将会正式提交上议院,女王签发,如无特殊情况,本次修改的移民法草案将成为正式法律,正式实施。

最新的移民法修改草案涉及方面包含计分积点制签证,家庭类签证,访问签证,永居等多个方面,有一些值得大家注意的地方,为了避免产生理解的误差,特把英文相应条款一起列上来,供大家一起参考。为节省篇幅,本文仅仅重点分析与华人相关的几个基本签证类型的变化。

好消息:政府加强对杰出人才的引进和鼓励,扩大第一级签证类别中的杰出人才签证名额。

简单而言:如果您获得了了Royal Society,British Academy,Royal Academy of Engineering,Tech city 等多个政府机构或者商业机构的认可及推荐,可以考虑申请这个签证。 

但是,需要注意的是,这个签证类别看重的人士,相对要求比较高,例如获得皇家协会,皇家工程师协会的推荐的级别,基本上,普通毕业生可以忽略不记。 值得推荐的是数字城的竞赛报名项目,其实非常有意思,比较适合金融类或者计算机类,营销管理类的毕业生尝试。简单来说就是递交一个商业计划,最好是和互联网,互联网金融科技类相关的项目,比较容易受到青睐。 

Tier 1 杰出人才签证 (Tier 1 Exceptional Talent)

A1. In Appendix A, for “Department for Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A2. In Appendix A for “Department of Employment and Learning”, in each place it occurs, substitute “Department for the Economy”.

A3. In paragraph 4(b), for:

“The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit is 1,000endorsements in total per year(beginning on 6 April and ending on 5 April) which will be allocated to theDesignated Competent Bodies as follows:”,substitute:“The Tier 1(Exceptional Talent) Limit is 2,000 endorsements in total per year(beginning on 6April and ending on 5 April), of which 1,000 endorsements are unallocated while 1,000 endorsements will be allocated to the DesignatedCompetent Bodies as follows:”.

A4. In paragraph 4(c), after “The Tier 1 (Exceptional Talent) Limit”, insert “,including the use of the 1,000 unallocated endorsements,”.

A5. In paragraph 5(b), for “for each Designated Competent Body”, substitute “to

each Designated Competent Body”.

A6. After paragraph 5(b)(ii), insert:

“(iii) If, and only if, a Designated Competent Body has used the number of endorsements available to it in either part of the year, it may draw on the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit, with priority given to applications of earlier dates.”.

A7. In paragraph 5(d), for “available for the relevant Designated Competent Body,”, substitute “allocated to the relevant Designated Competent Body or to the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (ExceptionalTalent) Limit (as appropriate),”.

A8. For paragraph 5(e), substitute:

“(e) An application for a Designated Competent Body endorsement will be refused if the Designated Competent Body has used the number of endorsements allocated to it and the remaining balance of unallocated endorsements in the Tier 1 (Exceptional Talent) Limit has reached zero.”.

A9. In paragraph 5(f), for:

“The number of endorsements available for each DesignatedCompetent Body

to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period,”substitute:

“The number of allocated endorsements available to eachDesignatedCompetent Body to endorse Tier 1 (Exceptional Talent) applicants in a particular period, or the remaining balance of unallocated endorsements in theTier 1(Exceptional Talent) Limit (as appropriate),”

简单来说:旧有的政策,每年分配给杰出人才签证的名额为1000名,并且是每年4月分配好给所有的认证机构,新的政策则从每年1000名增加为2000名,多出来的1000名并不事先分配,而是采取”先到先得”的机制,由各个机构自由争取。另外,在认证机构上也有少许更动,增加了Royal Cociety,Birtish Academy,Royal Academy of Engineering 等三个机构。

Tier 1 企业家签证

雇员方面

49. (a) A full time job is one involving at least 30hours of paid work per week.

(b) “The equivalent of” a full time job means two or more part time jobs that add up to 30 hours per week, if each of the jobs exist for at least 12 months. However, one full time job of more than 30 hours of work per week will not count as more than one full time job.

(c) A job may count even if it does not last 12consecutive months (for example it lasts for 6 months in one year and 6 months the following year) provided that it is the same job.

(d) The jobs need not exist on the date of application, provided that they existed for at least 12 months as specified in Table 5 (row4) and Table 6 (row 3).

(e) Different jobs that have existed for less than 12months cannot be combined together to make up a 12 month job. The only exception is where the applicant successfully applied as a Tier 1(Entrepreneur) Migrant before 6 April 2014, has had continuous leave as a Tier1 (Entrepreneur) Migrant since then, and the date of application for entry clearance, leave to remain or indefinite leave to remain is before 6 April2019.

(f) If jobs are being combined the employees being relied upon must be clearly identified by the applicant in their application.

(g) The jobs must comply with all relevant UK legislation including,

Page 48 of 73 but not limited to, the National MinimumWage Regulations in effect at the time and the Working Time Regulations 1998.

简单来说:2014年4月6日前提交首次企业家签证申请并成功获批的申请人,仍然适用以旧的就业岗位计算方式(也就是不同职位可以叠加计算)申请续签或永居,但是仅限于2019年4月6日以前提交的续签或永居申请。也就是说,最后一批以旧政策获批企业家移民的申请人,最迟需要在2019年4月6日以前提交永居申请。

资金方面

39. (a) In all cases, an applicant cannot score points from any of the following:

(i)  the same money being used to score points for maintenance funds for themselves or their dependants under Appendices C orE,

(ii) money made available from a third party, where the third party is another Tier 1 (Entrepreneur) Migrant, or that migrant’s business or close family member,

(iii)  money invested in their business more than12 months (or 24 months if the applicant was previously granted leave as a Tier1 (Graduate Entrepreneur) Migrant) before the date of the application which led to their first grant of leave as a Tier 1 (Entrepreneur) Migrant,

(iv)  money invested in the form of a director’s loan unless it is unsecured and subordinated to other creditors’ loans to the business, or

(v) investment in any residential accommodation, property development or property management, meaning: (1) any development of property owned by the applicant or their business to increase the value of the property with a view to earning a return either through rent or a future sale or both, or (2) management of property (whether or not it is owned by the applicant or their business) for the purposes of renting it out or resale.

45. The applicant must provide their business accounts and accompanying evidence of their investment, which must meet the following requirements:

(a) if the applicant’s business is legally required to produce audited

accounts, the audited accounts must be provided;

(b) if the applicant’s business is not legally required to produce audited

accounts, unaudited accounts and an accounts compilation report

must be provided from an accountant;

(c) the audited or unaudited accounts must show the investment in

money made directly in the business by:

(i) the applicant, in their own name,

(ii) one or more seed funding competitions or UK or Devolved

Government Departments, as set out inTable 4, and the

accounts must be accompanied by a letter from the source,

confirming that the investment was made on the applicant’s

behalf, or

(iii) a third party other than those in (ii), and the accounts must

be accompanied by a letter from theDepartment for

International Trade, confirming that the investment was made

as a result of the applicant securing the investment;

(d) if the applicant has made the investment in the form of a director’s

loan:

(i) it must be shown in the relevant set of accounts provided,

(ii) where the investment was made after 19 November 2015,

the investment must be shown through readily identifiable

transactions in the applicant’s business bank statements, which

must clearly show the transfer of this money from the applicant

to their business, and

(iii) the applicant must provide a legal agreement, between the

applicant (in the name that appears on their application) and

the business, showing:

(1) the terms of the loan,

(2) any interest that is payable,

(3) the period of the loan, and

(4) that the loan is unsecured and subordinated to other

creditors’ loans to the business;

       (g) if the applicant is claiming points for investment from a venture capital firm, they must also provide an original, dated letter from the venture capital firm, on its headed paper, confirming:

(i) the applicant’s name,

(ii) the date(s) the money was transferred to the applicant or invested in their business, and

(iii) that the venture capital firm was registered with the Financial Conduct Authority on the date(s) in (ii)above;

简单来说:首先,针对以董事借贷(Director’s Loan)形式投资的申请人,如果是在2015年11月19日以后进行的投资,申请人需要提交公司银行流水作为证明材料,流水上需要显示该笔资金是由申请人转入。

另外,针对通过风险投资5万英镑基金申请企业家移民的申请人,新的政策明确的规定,在风投机构出具的证明函裡,需要提出资金转移给申请人或者项目的日期。另外,新的政策也对于第三方资金来源有了更明确的定义,例如申请人的资金,不能来自于另外一位企业家移民签证持有人,或其近亲或其企业。

坏消息工作签证配偶同样有居住要求

简单来说,本次修改草案加强了对配偶的居住条件要求的法律定义,明确规定配偶同样有移民监要求,而不是以前那种相对比较含糊的定义,连续性,母国定居意图等等。 

工作签证 (Tier 2 General)

6A.22 For paragraph 245HD(d)(i),substitute:

“(i) The applicant must have completed:

(1) a course leading to a UK recognized bachelor’s or master’s degree (not a qualification of equivalent level which is not a degree),

(2) a course leading to a UK Postgraduate Certificate in Education or Professional Graduate Diploma of Education (not a qualification of equivalent level), or

(3) a minimum of 12 months study in the UK towards a UKPhD.”.

6A.23 For paragraph245HD(d)(vii)(4), substitute:

“(4) the date they completed the course, having sat all exams and presented all academic papers (or the date of award in the case of a degree certificate), unless they are studying a PhD course in which case confirmation of 12 months study is required.”

8.33 After paragraph 319E(d)(ii)(c), insert:

“(d) not have been absent from the UK for more than 180days during any 12 month period in the continuous period, except that:

(1) any absence from the UK for the purpose of assisting with a national or international humanitarian or environmental crisis overseas shall not count towards the 180 days, if the applicant provides evidence that this was the purpose of the absence(s), and

(2) any absence from the UK during periods of leave granted under the Rules in place before 11 January 2018 shall not count towards the 180 days.”.

8.35 In paragraph 319E(e), before “subsisting”, insert “genuine and”.

简单来说:根据新的政策,学生签证境内转工作签证只需要在提交签证时证明已经完成学位并取得最终成绩即可,这项政策于2018年1月11日起开始实施,在此之前,学生签证境内转工作签证的申请人仍需提供学位证。其实,实际操作中,一直是按照这个比较宽松的条件在执行,此次修改草案,明确作出解释定义。

此外,对于Tier 2持有人申请永居每年离境不得超过180天的相关规定,也从2018年1月11日起,明确到配偶副申请人。好消息是,这次的政策修改,也扩大了180天离境条款的豁免适用条件,旧政策规定,如果离境超出天数是出于不可抗力因素(天灾、战争、或重大疾病等),可能得到豁免,新政策规定,如果申请人能够证明离境超时是因为协助世界人道主义或者环境危机组织活动,可能得到豁免。

学生签证

A20. In paragraph 116(f)(ii)(4) for “that the course is full-time” substitute “on whether the course is part-time or full-time”.

A23. In paragraph 120(a)i., after “Level 3 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A24. In paragraph 120(a)ii., after “Level 4 or above”,insert “(or at RQF Level 7 or above if the course is part-time)”.

A25. In paragraph 120(a)iii., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A26. In paragraph 120(a)iv., after “by the ScottishQualifications Authority”, insert“(or at SCQF Level 11 or above if the course is part-time)”.

A33. After paragraph 120A(a)vi., insert:“vii. the applicant is applying for leave to undertake a study abroad programme or work placement which is both integral to, and assessed as part of the course; or to complete their course, having completed a study abroad programme or work placement.”

3.2 In paragraph A57A, for “18”, substitute “16”.

3.3 Delete paragraph A57B(b).

3.4 In paragraph A57B(c)(iii), after “EducationScotland;” insert “Higher

Education Funding Council for England (HEFCE);”.

3.5 In paragraph A57B(c)(iv), for “.”, substitute “;”.

3.6 After paragraph A57B(c), insert:

“(d) The course of study refers to one or more consecutive or concurrent

programme(s) of study that will be completed within the six month validity

period of the short-term study visa.”.

3.7 In paragraph A57C(b)(i), for “18”, substitute “16”.

3.13 After paragraph A57D(a)(ii), insert:

“or

3.14 In paragraph A57D(b), for “at the end of the study or at the end of 6months whichever is sooner”, substitute “within 30 days of the end of their study or at the end of 6 months, whichever is sooner”.

简单来说:过去,Tier 4 (General)普通学生签证只签发给全职学习(full-time)学生,现在,满足一定条件的(一般是Level 7以上)部分的兼职学习(part-time)学生也可以申请Tier 4 学生签证。另外,英国境内续签的适用范围扩大到了参加海外项目或实习项目的学生。

值得注意的是,短期学生访问签证更加宽松,不但年龄从18岁降到了16岁,并且允许签证持有人参加更长的英语课程。此外,过去在课程到期后或签证到期后必须马上离境,新的政策允许短期学生访问签证持有人签证或课程结束后在英逗留最多30天。

此外,新的政策实施后,住宿的学生无需再提供生活资金证明。

总结

本次的移民法变动将于12月28日起到1月10日之间陆续生效。从目前的理解和判断来看,相对于今年稍早的移民法变动,笔者认为这次的移民法修正虽然不大,但是明确了许多老政策中比较不清晰的法律细节,对于容易引起争论的条文也做出更清晰的更动。

有兴趣的朋友可以参考移民法条例中的英文部分进行更进一步的分析和判断,欢迎大家探讨,亦可查讯英文移民条例索引地址。

责任编辑:Zoe Chan

 

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中国香港房产全知道(一)——港岛西区 | 居外专栏

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之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标,不用漫无目的四处寻觅,特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》,逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则,再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区,将地域分划为:

  • 西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
  • 东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
  • 西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾
头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环”
港岛西区,即上环以西沿海一带,又称“西环

港岛西区即上环以西沿海一带,又称“西环”,横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩,包括被列为法定古迹的历史建筑物:西边街36号“Ž(旧)赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立,随著港铁港岛线全线通车,令区内面貌急速改变,地产发展商加快重建物业,豪宅项目纷纷进驻,现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览:

赞育医院
赞育医院
德辅道西207号
德辅道西207号
西营盘社区综合大楼
西营盘社区综合大楼
基督教中国香港崇真会救恩堂
基督教中国香港崇真会救恩堂

港铁西延线已于2014/15年启用,包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站,仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构,而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区
港铁西延线共设3个车站,为中国香港岛西区提供铁路服务,并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面,港岛西区拥有优越校网,小学属于名校11号网络,而传统顶尖的中学亦云集于此,高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺,所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外,追捧此区的又岂止自用家庭客!亦有不少投资者瞄淮此区,因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健;当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员,又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是,中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”,而是由政府批出于特定期内的租赁使用权;以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用;例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限,须要向政府续期至2047年,期间须每年缴交地租(应课差饷租值的3%)。但港岛区的地契大部分都是999年期,无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可,数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺,亦难再会有新填海工程建房,供应量不会突然递增,而港岛区的土地供应更是少中之少,唯一途径只有旧区重建,以西区为例正是典范。在此区寻得一宝,保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少,例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料,让各位可以更了解现时实际市况以作参考,若要寻宝也能得心应手:

中国香港港岛西区一手楼盘最新资料
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中国香港港岛西区二手楼盘最新资料

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中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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投资商业地产 最好不要这样贷款!| 加拿大

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商业地产往往涉及金额较大,因此许多有意投资商业地产的朋友都会面对贷款这一问题。笔者在帮助客人投资商业地产时,也经常被问及有关贷款的事宜。虽然本人不是从事贷款业务的专业人士,但是凭借从事了多年商业地产的经验,依然可以从一个商业地产经纪的角度给出一些普遍的建议。当然,如果您想要获得更专业的指导和更具体的技巧,那还是一定要询问专业人士。

以下这些都是很多投资商业地产的朋友都会犯的错误,甚至连很多投资老手都可能碰到这样的问题。而这些问题,很可能让他们错过许多优质的投资机会。

  1. 贷款时间太晚

很多朋友会有这样一个想法:既然我能花自己的钱来投资,为什么还要贷款,然后付利息?

的确,每个人和每单投资都千差万别。有些朋友的资金比较雄厚,可以为投资商业地产提供足够的资金支持。而且并不是所有商业的投入都会高得让人难以企及。所以如果哪位朋友觉得不用贷款也能投资成功,那自然也不能算错。

>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费

但是不贷款也意味着自己身边的流动资金减少了,那会给为未来的生意带来不必要的财政压力,也会带来更多不确定的风险。一旦发生什么突发状况,那就只能试着在短时间内获得贷款来应急。而在这种情况下贷款很有可能会对自己不利,甚至根本无法获得贷款。

从这点上说,早点寻求贷款,不仅仅是为了投资,也是为了规避可能带来的风险。

  1. 贷款金额太少

和第一点类似,很多朋友不希望借太多的钱,最简单的理由是借的越多付的利息也会越多。这种想法肯定不能算错,而且在投资时小心谨慎,这也是对的。但是如果对一个项目的投资成本预计过低,以至于贷款过少,那就有可能让投资人陷入一个进退两难的困境——如果放弃,之前的投资就打了水漂。而如果继续,就意味着可能要继续贷款,以追加投入。而在这种情况下贷款,就像第一点中说的,同样可能对自己不利。

有些朋友可能觉得商业地产明码标价,想估算投资成本很容易。其实不然。比如有些朋友购置农场,那就必须考虑农具翻新和种植、饲养等生产成本。如果购置学校,那还要考虑教学设备和楼舍翻新的成本。此外,还有搬运、停工所可能造成的开支或损失。总之,预估一个支出情况。

  1. 过于关注利率

造成有些朋友可能贷款太晚,或者不敢多贷的原因就在于贷款利率。毫无疑问,贷款利率是一个相当重要的问题,但这绝不是贷款的重点。整个贷款过程中还有许多更重要的问题值得关注。比如:

  • 对方提出怎样的贷款条件?
  • 对方提供多少款项?
  • 在还款时有多大的灵活性?
  • 一旦违约该怎么办?
  • 你是否需要拿你的个人资产来做担保?

这些问题都要比贷款利率来的重要。有些朋友在贷款时没有仔细审查这些条款,尤其是一些投资经验不太丰富的朋友。他们可能觉得这都是些无关紧要的细节。或者说,这些条款每家贷款机构都一样。这是个很大的错误。实际上,不同的贷款机构给出的条件可能千差万别。

俗话说,天上不会掉馅饼。如果你在贷款时看到某个机构要你付的利息比别家的低,那你就更要仔细阅读这些条款了。所以最好的办法还是货比三家。

  1. 还款过快

很多华人朋友可能相信这样一句俗话,叫无债一身轻。所以在贷款后总希望自己能赶紧把欠债还清。当然,借了钱肯定得还,减少负债肯定也是一件好事,但有时候过于着急地还贷可能并不是一个明智之选。理由同样是,这样可能会造成资金短缺。或者,这些钱仅仅用来还债,可能还不如拿来继续投资,这样反而能获得更多利润。

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当然,这不是说不完全应该趁早还清贷款,而是说在做选择前需要进行仔细比较。可能造成资金短缺的风险,或者如果用于继续投资所可能带来的利润,较之提前还清贷款所节约下的利息成本,究竟孰重孰轻。如果你觉得此刻继续投资,或者手上留点活钱对你更加有利,那就别急着还债。

  1. 没能说服银行

一个优秀的商业地产的经纪,往往都能发现许多具有投资潜力的暗盘。投资者也往往能认识到这些暗盘的价值。但是如果是一些投入比较大的项目,如果投资人不能获得贷款,那依然会坐失良机。

其实要获得贷款并不是特别困难。首要的问题就是讲明这一投资的价值与机会所在,以及如果你取得贷款,你将如何运用这笔款项。在商业地产方面,最重要的是让对方相信你的判断是准确的,并且你有能力及时还款。

  1. 财务状况混乱

有时候,投资商业地产的主体有时候并不是个人,而是一家公司。比如要买一处新的酒店、学校,甚至一栋办公楼。这时候作为经营者,对于自己公司的财务状况就一定要十分注意。有些朋友可能在中国经营生意十分成功,但是因为不熟悉加拿大的财务制度,同时又因为工作繁忙,所以财务状况略显混乱。这在贷款时是很致命的。

保持一个良好的财务记录在加拿大相当重要,包括年终的财务报表。而一个凌乱的财务记录不仅可能让自己对企业的情况造成误判,在贷款时也会让你无法提供有效的文件,或者让信贷机构怀疑你的经营管理能力,以至于根本无法获得贷款。

避免这种情况最好的办法就是雇佣一个专业的会计,同时选择一位专门从事财务管理的顾问。这是管理公司财务的需要,也是能获得贷款的保证。而且就像我们曾经在《海外商产投资101:搭建决策顾问团队秘诀》里所绍过的,一名优秀的财务顾问本身就是一个商业地产投资团队中不可缺少的人物。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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