澳洲 | 移民澳洲,如何有效利用澳洲医疗?

移民是人生中一个相当重要的决定,除了改变环境、改善生活以外,医疗制度应该也是在移民前一个重要的考量部分。今天小编选择了医疗福利都排名前列的澳洲来为大家来分析分析 ,到底澳洲的免费医疗好不好?我们应该怎么适应呢?

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在澳大利亚众多的福利项目中,国民保健系统是它最引以为豪的。早在1973年,澳大利亚政府就颁布了《健康保险法》,其中规定,每个公民都有享受同等机会的医疗保险,每个居民都必须参加医疗保险。在成为澳大利亚永久居民之后,新移民就可以去当地的centrelink办理国民保健卡。

享受全民健康保险者的范围是:凡澳大利亚公民、永久居民身份和合法居住身份的人,每人都持一张Medicare医疗卡,均可在公立医院住院治疗,公共医疗费用支出占总医疗费用72%,个人自付比例约16.6%。购买私立健康保险者,住公立医疗机构需个人支付的部分(如住单人病房等费用),在私立医院的住院费、伙食费、牙科、理疗、家庭护理、整容等费用均由私立健康保险公司支付。如一年未使用私立健康保险基金者,还可获得奖励。

如此完备的医疗福利系统甚至连住院的伙食费都能为其报销,那这么说难道澳洲就是医疗天堂了?其实也不尽然。

免费午餐不好吃

澳洲看慢性病和急诊是件艰辛的事情,也许一个简单的胃镜检查你就需要排队两年多。别惊讶,或许这就是澳洲公立医院的“免费医疗午餐”不好吃的原因。如果为了不耽误病情,就只能选择私人医院,这样也是需要一笔昂贵的医疗费用

鱼与熊掌不可兼得

澳洲医疗的基本理念是无论贫富,任何人都应享受到良好的医疗服务,但是它的公平和免费,却不能很好地解决这两者与效率之间的矛盾——在大部分情况下对于病人来说,效率对他们更为重要。但是不可否认澳洲的医疗系统的先进和完善在世界上仍然是数一数二的。也正是考虑到效率的问题,澳洲有两套医疗系统:私立与公立医疗,希望拥有更多选择权的病患者可以考虑购买一份私人医疗保险。

家庭医生很重要

移民澳洲后究竟怎么适应当地的医疗制度呢?建议寻求到一名家庭医生,家庭医生对病人情况的准确了解,能够更好地进行诊治或者转介给合适的专科医生,以免延误病情。最好寻找会中文的医生,那样沟通起来更为方便,也能够更好地享受医疗服务,而且对于许多医疗服务一定要问清楚家庭医生,每人的情况不一样,许多信息可以通过咨询家庭医生得到。

在这里寻找你的梦想之家!Rawson家居悉尼地区精品样板房展示 | 澳洲

你是否曾幻想过你梦想之家的样子?

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新潮前卫的设计,清新典雅的内饰,合理实用的户型?

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宽阔的生活区域,开放式的厨房,大衣帽间的卧室或是洒满阳光的露台?

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虽然市场上每天有成千上万的置业项目建造、出售,但不同房地产商们五花八门的项目宣传册、效果图、户型图…也许反而让你不知如何选择并发现自己的真正所需。

何不亲自前往Rawson家居样板房展示中心,在由设计大师倾力打造的样板房中,找寻你自己关于未来之家的灵感与创意?

Rawson家居在新州及首都领地地区13处样板房展示中心均有多套不同户型与风格的样板房展出,在这里你可以看到最具新意的住宅设计与最精致前卫的内饰装修。

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Rawson家居 别墅设计 – 不同户型展示

无论你近期是否有购房的需求或计划,能近距离体验感受凝聚澳洲国内顶尖设计师无限创意与匠心的设计的精品样板房都必将让你不虚此行。

Edge, Chifley, Huntley, Metford等Rawson家居近年获奖别墅设计样板房在各中心均有展出。

Rawson家居 样板房展示

下面为各位读者带来了Rawson家居在位于悉尼周边的ELARA与WILLOWDALE样板房展示中心中展出的样板房的实景图片,赶紧来先睹为快吧!

ELARA 展示中心

  • 17 & 19 Silverthorne Street, Marsden Park, NSW
  • 周一 至 周五 10am – 5pm
  • 0439 255 353

位于悉尼西北Marsden Park的ELARA样板房展示中心拥有来自Rawson家居的Huntley, Evoke, Derwent与Huntley三套别墅设计样板房。

其中Huntley曾于2014年为Rawson集团赢得了澳洲建筑大师联盟(Master Builders Association)所颁发的新州$250,001 – $300,000价位最佳样板房奖

在这里寻找你的梦想之家!Rawson家居悉尼地区精品样板房展示 | 澳洲娱乐功能成为设计之重

Huntley

您是否一直梦想成为一名厨师,希望为您的客人们烹饪美食,提供娱乐?

这一住宅项目能够满足家庭生活的所有想象和每日所需。

它真正宽敞的空间,为每个家庭打造专属的天伦之乐。

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在这栋现代住宅中尽情释放您的感官

Evoke

在您进入大门的那一刻,就能感到她温馨的家庭氛围。

完美的娱乐与客厅区域为您与您的家人缔造美好回忆;

多种建筑设计方案选择能够满足不同类型家庭的需要。

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性价比极高的住宅设计

Derwent

能够建造在10米宽的地块之上,却毫不妥协其空间性。

这一项目有多种房间布局选择,

可以容纳五间卧室,尤为适合几代同堂的大家庭。

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WILLOWDALE 展示中心

  • 89 Jamboree Ave, Denham Court, NSW
  • 周一 至 周五 10am – 5pm
  • 0457 551 321

    WILLOWDALE样板房展示中心位于悉尼西南约50公里的Denham Court区,目前Rawson家居在此展览中心展出的是名为Harrington的别墅设计。

    应俱全的居所选择

    Harrington

    充满自然日光的休憩空间足够容纳整个家庭的日常生活。

    宽敞大气的门厅,与娱乐区域融合的户外露台。

    都将为您的家人与朋友留下历久弥新的美好记忆。

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    样板房展示中心的开放时间为:

    周一至周日早上10:00 – 下午5:00

    您可通过在线预约

    电话预约的方式提前与Rawson家居专家顾问进行看房预约

更多Rawson家居优质置业项目

欢迎致电Rawson家居中文销售热线

1300 785 878

(周一至周日 10am – 5pm)

(据澳洲Rawson家居)

“搬家全攻略”购买新房准备搬家?搬家前后这些事你必须做! | 澳洲

搬家对于大多数人来说都是一个“笑中带泪”的经历:一边是令人充满期待与幻想的新家,而另一边则是一大堆费时费力的搬家工作。

无论你是花钱雇佣了专业的搬家公司,或是呼朋唤友拉身边的亲朋好友前来帮忙,整个过程中各个繁琐的环节与频繁出现的问题都一定会让你在最后心力交瘁。

下面澳洲Rawson家居为你倾情推荐18条能够让你不再那么头疼的搬家小贴士,希望能够为计划乔迁至新家的你带来一些帮助。

澳洲领先的地产商Rawson集团拥有40年住宅建造开发经验,致力于定制个性化住宅。
集团迄今荣获了38项业内建造设计大奖,每年为超过1,000个新州与首领地的家庭建造优质定制住宅。

1

搬家前的几周甚至几个月,你就可以开始留意并收集在逛街购物中发现的各种大小纸箱。

一般来说大型的办公用品超市或仓库型商店都会有纸箱出售。

但同时很多超市也会将用于回收的纸箱放于店内,不要觉得不好意思,找到店员向他们礼貌的索要一些大小合适而又结实耐用的吧!

2

大多数人们的家中都“收藏”了不少似乎永远不会再用但又舍不得扔掉的旧物。

“断绝不需要的东西,舍弃多余的废物,脱离对物品的迷恋”是日本作家山下英子在2013年推出的“断舍离”理念。

此理念致力于提倡将身边所有“不需要、不适合、不舒服”的东西替换为“需要、适合、舒服”的东西,让环境变得清爽,也由此改善心灵环境,从外在到内在,彻底焕然一新。

“断舍离”理念在近年风靡全球,受到了无数曾经被“舍不得”“好可惜”“也许还有用”心理困扰多年的人们的大力追捧。

而搬家则是一个让你实践“断舍离”的最佳时机。

我们建议你在搬家前数周即开始彻底整理自己的衣柜与车库,在这个过程中一旦发现有自己多年都未使用、穿戴或已经淘汰的衣饰物件,大胆洒脱的将它们扔掉或者捐给也许需要他们的人吧。

这个“痛苦”的过程也许“折腾”你一些时间,但“断舍离”之后你一定将拥有更加简单清爽,自由舒适的生活

记得全新的住所不单单意味着全新的生活环境,它同样也是你拥有全新生活方式与生活观念的绝佳机会哦!

更新邮寄/登记地址

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一定在搬家前别忘记更新你在水、电、气公司登记的住址。

大多数此类公司只在工作日内提供相应服务,所以如果你不想在搬入新家后才发现水电气还没有开通,而又因为恰逢周末无法联系不到相关公司的话,就务必记得提前联系你的水电气供应商并告知你的新住址!

4

除了水电气公司以外,还记得在搬家前联系你的付费电视与电话网络公司以保证新家的服务能够得到及时的开通。谁都知道当今的娱乐生活这两样缺一不可!

5

如果你确实没有时间告知所有朋友与相关公司你的新住址的话,你也可以前往Australia Post开通邮件重寄业务,一旦成功开通所有寄往你旧家的邮件就会自动发往你的新家。

当然这只是一个暂时性的办法,在新家完全安顿下来后还是记得去及时更新你的新住址!

打包小便士

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一定预留好打包的时间。我们建议你提前4周左右开始打包旧家里的东西。

“搬家全攻略”购买新房准备搬家?搬家前后这些事你必须做! | 澳洲

可以从那些不是每日所需的房间——车库、客房、书房、阳台等开始整理打包,仅留下每天会去到的厨房、浴室、卧室及客厅等。

7

花时间去在每个打包箱上做好标记。在做标记时你可以写上该纸箱应放于新家的哪个房间(而不是来自于旧家的哪个房间),这样做能够让你在新家很快的将旧的物件取出并放置妥当,极大地缩短你在新家整理东西的时间。

8

如果你不想你的浅色物件上沾满油墨或印记的话,尽量避免将报纸用来包裹吧。白色油纸或气泡纸都是物美价廉的替代品。

雇佣搬家公司

9

记得货比三家。给自己留出四周左右的时间去问价不同的搬家公司,这样不仅可以确保你在搬家前找到价格与服务都让你心仪的公司,同时也可以让你拥有选择搬家车型与时间段的主动权!

10

为了保证你初期得到的报价就是最终你付给搬家公司的钱,也为了避免不必要的纠纷,我们建议你在初期时将你所有要搬运的家具与物件数量如实的报给搬家公司,同时也告知他们你是否需要打包与拆箱的帮助还是只是单纯的搬家运输。

11

确保询问搬家公司是否承担搬家工人与你昂贵家具的保险,有的澳洲公司会承担自家工人的保险但有的不会。如果你购买没有相关的保险的话,我们建议在初期沟通时与搬家公司反复确认保险的相关事宜。

自己动手

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当你认为你需要搬的东西并不多时,也许租一辆小卡车自己动手是另一种更经济实惠的选择。但一定记得叫上两三个男性好友在搬运大件物品的时候搭把手!

“搬家全攻略”购买新房准备搬家?搬家前后这些事你必须做! | 澳洲

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如果决定自己开小卡车搬家,首先记得用毯子或其他覆盖物遮盖住你的大件家具以防磕碰,同时也别忘了在运输过程中用绳子固定好车上的物件。当然,一个结识耐用的Trolley也是在你搬运过程中必不可少的!

搬入新家后

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如果你没有请专业搬家公司的话,那么记得在搬家完毕后将旧的房子彻底打扫清理一遍吧!我们强烈建议你在这个时候找一家退房清洁公司 – 相信你在完成了搬家的每项工作后也没有什么精力与体力来再做一次大扫除了!

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如果你为你的家具或搬家购买了保险的话,当你从打包箱中取出物件时记得仔细检查有无磕碰所造成的破损并及时记录下来!

16

尽快处理掉那些打包箱吧,你可以将他们折叠放置在车库中或者让当地市政服务部门安排回收人员进行回收。

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当你完成搬家得到足够的休息后,一定别忘了和你新邻居们打个招呼!也记得抽一个周末的时间去周围的公园、学校、健身房及购物中心逛逛吧!

18

当然还有最后一件也是最重要的一件事情:

和家人好好享受你的新家!

(据澳洲Rawson家居)

2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外

国内生产总值(GDP)是一个国家(国界范围内)所有常住单位在一定时期内生产的所有最终产品和服务的市场价格。GDP是国民经济核算的核心指标,也是衡量一个国家或地区总体经济状况重要指标。以下整理了2017年世界各国GDP排名预测,希望对你有你有帮助。

2017年世界GDP排名预测(名义GDP国内生产总值世界排名)

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2017年中国经济增速将为6.5%

近日,多家国际组织发布全球经济展望报告,看好中国经济增长前景。国际货币基金组织(IMF)将中国2017年经济增速预期大幅上调0.3个百分点至6.5%;联合国维持2017年中国经济增速6.5%的预期不变;世界银行下调2017年全球经济增速预测0.1个百分点的同时,维持中国经济增速6.5%的预期不变。此外,摩根大通、汇丰银行、花旗银行等多家外资机构也发布报告,预计2017年中国经济将进一步企稳。

IMF:上调2017年中国经济增速预测至6.5%。IMF1月16日发布《世界经济展望》报告称,维持全球2017年、2018年经济增速分别为3.4%、3.6%的预估不变,将中国2016年经济增长预期从6.6%上调至6.7%,为2016年全球主要经济体的最高增速;将2017年经济增速预期大幅上调0.3个百分点至6.5%,维持2018年6%的增速预期不变。IMF表示,中国近期增长前景因预计实施的财政刺激政策而上调,中国将是推动今年全球经济加速复苏的关键因素,但中国对刺激政策过度依赖、债务快速扩张导致的经济放缓可能性,也是全球经济增长面临的主要风险之一。

世界银行:预计2017至2019年中国增长率分别为6.5%、6.3%和6.3%。世界银行1月10日发布《全球经济展望》报告称,预计2017年全球经济增长温和回升至2.7%,其中新兴市场和发展中经济体增速达5.6%,发达经济体增速小幅回升至1.8%。中国经济增长能够保持稳定,虽然面临外需放缓和部分行业产能过剩,但宏观经济政策预期将支持关键的国内增长驱动力,如持续增长的基础设施投资将一定程度上抵消私人资本投资下滑的影响,服务业则超过工业成为增长新推动力,同时金融市场自2016年2月份以来保持稳定。维持中国2017年增速6.5%的预估值不变,2018至2019年增速将持稳于6.3%。

联合国:今明两年中国经济将企稳,每年增长6.5%。联合国经济和社会事务部1月17日发布《2017年世界经济形势与展望》报告称,全球经济仍面临低增长和贸易萎缩等问题。预计2016至2018年全球经济增速分别为2.2%、2.7%、2.9%,其中2016、2017年较2016年1月份预测分别调低0.7个和0.5个百分点。中国经济有望维持平稳增长,主要得益于国内需求和宽松的财政政策。此外,研究和开发、教育和基础设施等关键领域投资在促进社会和环境进步的同时,也有助于生产率提高。预计2016至2018年中国经济增速分别为6.6%、6.5%和6.5%,其中2016年比上次预测调高0.2个百分点,2017年保持不变。

摩根大通:预计2017年中国经济增长6.5%。摩根大通首席经济学家朱海斌1月13日表示,预计2016年中国经济增长6.7%,2017年为6.5%。进入2017年,房地产、汽车销售两大去年支撑中国经济复苏的行业增长将有所放缓,但2016年出现大幅下滑的金融服务业增速有望回归正常至8%-9%。同时,基础设施建设等方面将继续得到政策扶持,助力经济增长。当前,在拉动中国经济增长的“三驾马车”中,消费已经取代投资成为头号动力。消费和服务业在中国经济中的贡献持续上升,这是一个积极因素。此外,随着出厂价格指数(PPI)通缩的结束,中国制造业和私人部门投资大幅下滑的势头将在2017年企稳。 2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外 2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外 2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外 2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外 2017年世界各国GDP排名预测_人均GDP世界排名预测 |海外

世界各国GDP排名情况详解

美国GDP情况美国的经济依然发达,在世界上还是处于领先的位置,在2014年的时候,美国的GDP总值达到了17.42万亿美元,在2016年,美国的GDP有望突破20万亿美元。不过近些年美国GDP增长的速度有些缓慢,不久的将来,中国有望赶超美国,成为世界经济最发达的国家。

中国GDP情况:中国经济的发展速度非常快,这是不可改变的事实,在2015年,中国的GDP达到了676708亿元,比2014年增长了6.9%,进入2016年,以GDP增长的幅度来看,有望突破70万亿大关。事实上,中国的GDP从1978年开始,每年都在递增。自2006年之后,中国GDP的增长呈直线上升的态势。目前中国GDP总值,在世界上已经赶超日本,紧随美国的脚步。

日本GDP情况:日本的经济发展速度远不及上个世纪,最近几年,日本的GDP非常不稳定,这与日本经济危机有很大的关系。2012年,日本的GDP达到了5.9万亿美元,2014年的时候,日本的GDP跌倒了4万亿美元。进入2016以后,日本的经济并没有得到明显的好转,预计2016年,日本的GDP,将维持在4万亿美元左右。

德国GDP情况:德国的经济远超英国,已经成为了欧洲经济最发达的国家。虽然欧洲的经济最近几年非常的不稳定,但是德国的GDP总值,却是逐年增加,在2014年德国的GDP总值达到了3.85万亿美元,2016年有望突破4万亿美元的大关。

英国GDP情况:整个欧洲的经济发展形势都不乐观,英国作为早先欧洲国家经济最发达的国家,在2014年GDP总值仅为2.94万亿美元,该数据还没有超过历史最高值。从英国最近几年的GDP来看,英国的经济虽然逐渐的走出了低谷,但是上升的空间依然有限,赶超德国已经不现实了。在2016年,英国GDP总值,能够保持2014年的水准, 就很不错了。

欧盟上调欧元区2017年GDP至1.6%,英美仍是最大风险 | 海外

彭博报道,欧盟委员会预期欧元区2017GDP增长1.6%,2018年增长1.8%,此前的预估分别是2017年1.5%和2018年的1.7%。

欧盟委员会在电邮发送的声明中表示:“围绕这些预估的风险极大,整体风险仍偏向下行,预期欧元区通胀将从2016年的0.2%升至2017年的1.7%和2018年的1.4%。”

欧盟委员会表示:“唐纳德·特朗普当选美国总统、英国决定脱离欧盟,正在加剧欧元区面临的经济风险。欧盟委员会预计今年经济增速将会放缓。”

欧盟上调欧元区2017年GDP至1.6%,英美仍是最大风险 | 海外
资料图来源:彭博社

总部在布鲁塞尔的欧盟委员会周一发布了特朗普当选美国总统以来的首份经济预测,预计欧元区经济复苏面临风险。而英国政府也越来越接近正式启动脱欧程序。欧盟预计今年欧元区19国GDP增长1.6%,较去年的1.7%有所放慢。

“全球和欧元区经济前景面临巨大的不确定性,”欧盟委员会经济和金融事务部门主管Marco Buti在声明中表示。“英国脱离欧盟的道路和其未来的地位仍然不明确”,“新一届美国政府经济政策的具体内容也还没有明朗”。

(据凤凰国际)

本周新西兰元(纽元)兑换人民币汇率走势图 | 新西兰

z走势图为新西兰元(纽元)(New Zealand Dollar)可兑换多少人民币(Chinese Yuan Renminbi)

新西兰元(纽元)介绍:新西兰元(New Zealand Dollar 原符号:$NZ. 标准符号:NZD)

 
新西兰元(货币代码:NZD)是新西兰、库克群岛、纽埃、托克劳及皮特凯恩群岛的法定货币,于1967年起使用。通常简称为$、NZ$或纽元,英语俗称Kiwi。一纽元可分为100新西兰仙。
 
新西兰元代替原本是新西兰法定货币的新西兰镑。2006年7月31日,新西兰储备银行引入新硬币,取消5仙硬币的流通地位,并以较细小的新硬币取代沿用的1毫,2毫及5毫硬币;而1元及2元则继续使用。
 
(互联网综合整理)

CMC Markets:新西兰央行示意纽币币值偏高, 纽币受挫下滑 | 新西兰

新西兰央行2月公布将保持其基准利率在1.75%不变,同时表示纽币币值高于经济持续平衡发展的水平, 纽币汇率有下行的必要。受央行表态影响,纽币出现急跌。截至新西兰时间9点22分,纽币兑美元汇率下滑近60点至0.7258,纽币对澳币下滑66点至0.9511,纽币对英镑下滑45点至0.5793,纽币对欧元下滑53点至0.6789。

CMC Markets:新西兰央行示意纽币币值偏高, 纽币受挫下滑 | 新西兰

新西兰央行货币政策内容

在货币政策内容陈述中, 新西兰央行指出当前经济主要面临地理政治(Geo-political)环境的不确定性,这里主要是指欧美政局的不稳定性,纽币汇率有必要在较长的时间内保持低位,预期新西兰官方利率(OCR)将在2017年度保持在0.8%的平均水平。在房市方面,央行指出房价通胀在近期有所缓和,部分原因是由于首付款比例调整影响。但由于供需不平衡的现状,未来房市是否能够持续稳定仍然存在不确定性。在通胀率方面,其表示长期通胀率水平有望稳定保持在2%左右。周二新西兰本央行将本年度第一季度通胀率预期水平上调至1.9%,是自2014年底以来通胀率预期水平最高的一次。

英国下议院通过脱欧议案,英镑继续坚挺

英国下议院以绝对优势票数通过英国首相特雷莎.梅的脱欧议案,英国脱欧迈出了一个新的里程。昨日英国下议院以494票赞成、122票反对的结果通过了首相的脱欧议案,授权特雷莎.梅触发脱欧50条以正式启动脱欧进程。下议院否决了英国反对党派工党提出所有修正方案,英国议院中亲欧派希望落空。

在脱欧进程继续推进中,英镑呈现坚挺行情,英镑兑美元本在周二触及最低1.2347后强势反弹,连续两日反弹,截至今晨时间运行于1.2530附近。 技术形态上看,英镑兑美元目前已经突破20日、50日与100日均线,目前承压于10均线价格1.2550附近。短期趋势有极大可能继续突破上行,进一步挑战上方潜在阻力1.2780附近的位置。

CMC Markets:新西兰央行示意纽币币值偏高, 纽币受挫下滑 | 新西兰

新西兰元(纽元)兑换人民币汇率一年走势图 | 新西兰

新西兰元(纽元)兑换人民币汇率一年走势图 | 新西兰
新西兰元(纽元)兑换人民币汇率一年走势图

新西兰元(纽元)介绍:新西兰元(New Zealand Dollar 原符号:$NZ. 标准符号:NZD)

新西兰元(货币代码:NZD)是新西兰、库克群岛、纽埃、托克劳及皮特凯恩群岛的法定货币,于1967年起使用。通常简称为$、NZ$或纽元,英语俗称Kiwi。一纽元可分为100新西兰仙。

新西兰元代替原本是新西兰法定货币的新西兰镑。2006年7月31日,新西兰储备银行引入新硬币,取消5仙硬币的流通地位,并以较细小的新硬币取代沿用的1毫,2毫及5毫硬币;而1元及2元则继续使用。

(互联网综合整理)

置业报告:英国住宅土地开发再度活跃 | 英国

自2016年夏天以来,英国多个地区的土地市场热度回升。每个楼盘的消费者情绪和竞购数量有所改善,土地价格再度增长。然而全英市场情况仍在变化,且在更强大的市场内土地买卖会更集中。

低风险地产积极情绪回升

据房地产代理商第一太平戴维斯(Savills)的调查显示,2016年第四季度,未开发地区和市区土地市场积极性远高于第三季度。总体而言,每个楼盘的询价次数都较上一季度有所增加。

但某些地区的土地市场仍较为谨慎,意味着大型房屋建筑商会争取更多选择空间。一般而言,土地购买者的风险较低,因为他们更关注比较成熟的地区。当地的购房者实力较强,租客需求较高,且靠近建设完毕的居民区或基础设施优良的地区。

通常对农村或经济欠发达地区的地产需求较低。

土地交易量下降

在经历脱欧公投风波后,尽管土地市场活动积极性反弹,但2016年下半年购买者仍较为谨慎,意味着土地开发交易量较上一年下降。目前土地需求依然强劲,但建筑商拥有更多选择空间,达成交易需要更长时间。

城市土地价格增长高于未开发

上一季度,城市土地价格增长比未开发地区更为强劲。2016年第四季度,全英城市已开发区土地价格上涨1.2%,年增长率为3.6%,同期未开发区土地价格增长0.5%,年增长率为1.7%。

区域城市需求

包括伯明翰、曼彻斯特和格拉斯哥在内的城市发展推动了城市土地需求,同时抬高了土地价格。在伯明翰,尽管受到脱欧公投影响,2016年第三季度土地价格仍继续上涨。

在曼彻斯特,郊区棕色地带的需求也非常强劲,被开发商当做城市公寓市场以外的第二选择。格拉斯哥黄金地段则出现供应短缺。

建筑商

公开上市的建筑商(publicly listed housebuilder,简称PLC)再度活跃于土地市场。近期,Persimmon, Taylor Wimpey和Barratt等大型建筑商纷纷在报告中表示,在经济政治背景充满不确定性的情况下,伦敦郊区住房建成数量及利润仍有所增加。这些公司及其他建筑商都对未来几年的市场前景极为看好。

地区建筑商扩张

地区建筑商的不断扩张需要更多的土地。英国排名前11-50的大型建筑商是发展最快的团体。据英国国家住房建造协会(NHBC)的数据显示,截止至201610月,一年内建成的房屋数量增幅达到31%。

中小企业及其他机构的机遇

中小企业运营的楼盘规模较小,普遍低于25套住宅。这些企业仍保持在土地购买市场上的积极性,但融资渠道受到约束。

在德文郡和康沃尔郡等地,有更多中小企业进入市场,在某些情况下会尝试20个单元或以上的更大型楼盘。

英国住房协会也购买了更多土地。2016年住房协会通过第一太平戴维斯购买的土地是2015年时的4倍。

 (据英中时报)

日本房市投资热 投资者该如何出手 | 海外

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说到日本,除了中日两国一言难尽的历史纠葛,国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始,赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明,2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%,询盘总价值高达5.32亿美元(约35亿人民币)。

90年代初,日本房地产的巨大泡沫轰然崩塌,随之而来的是其引发的金融危机与蛰伏20多年的房价。08年开始,在全球金融危机影响下,日本房市再次下滑。金融危机结束之后日本房市进入房价瓶颈期。2013年之前,日本全国房价变化幅度都相当小。2013年开始,人民币兑日元大幅升值,在2015年中一度读破20大关,国人在日投资也逐渐增多。同时期,全日本公寓房价开始显著增长。在2013年2月至2016年2月的3年间,日本公寓整体房价增长了25.3%,而别墅房价只微增0.9%。这样的数据让人不得不猜测,正是海外投资者对公寓的大量需求涌入,使得更受投资者青睐的公寓市场价格节节攀升。2016年初,日本进入“负利率”时代,由此带来的超低低利率与人民币汇率优势进一步刺激了海内外的房产投资。加之2020年东京奥运会的临近,越来越多的基础设施开建,为许多新的区域带来了更好的投机遇。相信在这些因素持续作用之下,日本住宅,尤其是公寓价格将在近期保持上升趋势。

来源:日本土地综合研究所
来源:日本土地综合研究所
来源:Google Finance
来源:Google Finance

那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢?居外网的数据表示,2015年间最受中国房产买家青睐的3个日本城市依次为东京大阪京都。超过70%的潜在购房者表示投资是他们在日本置业的首要目的,这表明在日本进行房产投资的中国买家主要看中的是当前的汇率优势与日本房市的复苏。

来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:日本土地综合研究所(2015年6月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)
来源:Tokyo Kantei (2016年4月数据)

作为全球中心级的城市,日本首都东京时时刻刻吸引着世界的目光。东京都会区是全球人口最密集的地区,这一地区的房价毫无疑问为全日本最高。2015年6月新公寓的平均售价约为357万人民币,平均单价约为5.1万人民币每平方米,与北上广深房价基本处于同一水平。二手房均价则比新公寓便宜许多,平均售价约180万人民币,单价2.8万人民币每平方米。东京的租赁市场十分发达,一套60平的新公寓租金一般达到1.2万人民币,将带来高出国内房产的出租回报率。

中国买家在日投资的另一个热地是大阪。 拥有典型的日本文化与景色,大阪是体验日本生活最好的地方之一。于东京相比,大阪地区房价较低,需要的投资成本也较少。2015年6月新公寓的平均售价约为290万人民币,平均单价约为4万人民币每平米,相当于国内一线城市郊区或二线城市中心区域房价。 2015年6月的二手公寓均价约为121万人民币,更是明显低于国内许多大城市。虽然大阪的租金比东京低,但由于房价较低,大阪拥有更高的租金回报率。

东京vs 大阪公寓房价走势图
东京vs 大阪公寓房价走势图

从大阪与东京两个城市的公寓房价走势图中,我们可以发现2012年开始,大阪的公寓价格增幅就持续高于东京 。2012年1月至2016年2月,大阪公寓房价增长了26.5%,而同时期东京公寓房价增幅为22.8%。从市场饱和度角度来看,由于房价较低,大阪也具有更大的发展潜力。

居外投资建议:

对一般的投资者来说,大阪房产有着更低的投资门槛与更高的投资回报,是十分理想的投资选择。大阪房产的投资优势包括:

  1. 近期高速增长的公寓价格将带来更高的长期投资回报
  2. 相对于东京较低的投资成本可让投资者选择更具优势的房产
  3. 显著高于国内的租金回报率让投资者持续获利

不过,投资大阪房产一定要将重点放在市中心与关注点强的区域,购买时首先考虑出租与出售的可能性,切不可因价废市。

东京房产投资门槛高,市场波动大于大阪,需要洞悉市场动态,适合有一定投资实力与经验的买家。投资东京的优势有:

  1. 全球生活工作最便利的城市之一,具有海量投资地点可供选择
  2. 2020年奥运会带来的巨大市场发展空间,房市有望站上一个新台阶
  3. 作为全球人口最密集的区域,强大的租售需求使得投资者更容易找到收益机会

在日本购置房产,中国买家需要避免的一个误区是从游客的角度选择投资地点。游客聚集的热门地点往往不一定是受欢迎的房产热点。如果从租客或购房者角度出发,相信大家在选择租房或买房时会避开人流密集而缺乏生活设施的旅游区。因而购买房产时,一定要从日本当地居民工作生活角度出发,选择交通便利、设施齐全、发展前景大的区域。另一方面,由于近期全球经济形势不明朗,作为避险货币的日元汇率变动很大,在2016年初对人民币升值较多。日本政府近期也出台各项措施,立志于修正日元过快升值,以稳定日本经济。为避免汇率上的损失,海外买家应该密切观察经济形势,在汇率相对稳定时入场。

 

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