加拿大 | 大部分加拿大人不僅反對增外勞,也反增收移民

民調:大部分加拿大人不僅反對增收外勞,也反對增收移民

加拿大人支持聯邦政府處理敘利亞難民危機的方式,也支持對來自中東國家的移民申請人進行更嚴格的安全審查,但是對允許更多外勞入境和增收移民則心存疑慮。這是一項剛剛公佈的《環球郵報》和納諾斯調研公司民意調查的結果。

大部分加拿大人反對增收移民

今年加拿大接受的新移民數量將達到28萬5千人,比兩年前增加2萬多。這項民調的問題之一是:你認為2017年加拿大接受的新移民應該比今年更多、 同樣數量或是更少?結果顯示,認為應該接受更少和接受同樣數量的加拿大人各佔超過三分之一,認為應該接受更多新移民的人佔16%。

問題:加拿大在2014年接受了26萬移民,2016年大約達到28萬5千。2017年我們應該接受更多移民,和今年同樣數量的移民,或是更少?

  • 比2016年少:39%
  • 和2016年相同:37%
  • 比2016年多:16%
  • 不確定:8%

從不同地區來看,認為應該少收移民的呼聲在中部平原省份和魁北克省最高,佔了受訪人將近一半;在加東地區最低,佔29%。安大略省有三分之一。

從不同年齡段來看,30歲以上的加拿大人,除了50-59歲年齡段以外,主張減少移民數量的人在40%以上。

50-59歲年齡段比較特別。屬於這個年齡段的人和30歲以下的年輕人一樣,有略超過三分之一的人主張少收移民。至於為什麼該年齡段的加拿大人的想法和同齡人不同步,原因不得而知。

大部分加拿大人不願意讓外國臨時工搶了工作

45%的受訪人反對在有合格的加拿大人可以僱用的情況下接受外國臨時工,29%的人對此「有點反對」。兩組人加起來佔了將近四分之三。

這個問題的答案有五個選項:支持,有點支持,反對,有點反對,以及「不能肯定」。選擇「支持」和「有點支持」的比例分別是7%和17%。

對外勞項目支持率最低的地區是BC省,兩個「支持選項」加起來還不到16%。支持率最高的是中部平原省份,將近28%。加東地區也達到25.9%。

納諾斯調研公司總裁尼克.納諾斯說,BC省是外勞爭議的發端之地。2013年,CBC的獨家報導揭出該省和多倫多等地的加拿大皇家銀行支行利用外勞項目,用印度員工代替本地員工。後來又有麥當勞等快餐店被揭出同類醜聞。

麥克馬斯特大學商學院的凱瑟琳.康奈利在接受《環球郵報》採訪時表示,反對增收外勞的人當中有一部分是反對利用外勞的處境剝削他們。過去加拿大各地多次發生過僱主虐待、盤剝外國臨時工的事件。

大部分加拿大人支持加強對中東移民的安全審查

支持或「有點支持」聯邦政府敘利亞難民政策的加拿大人加起來達到三分之二。但是與此同時,支持政府對來自中東的移民申請人加強安全審查的加拿大人比例更高:表示支持和「有點支持」的兩組加起來達到74%。

不過,對此表示反對和「有點反對」的人佔25%,即四分之一,也是一個不容小覷的人口比例。

相關資訊:加拿大 | 加拿大十大最富有社區有多有錢?

(據加拿大家園網)

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英國 | 擬禁止出售能效不達標的住房

據《每日電訊》,保守黨智庫「亮藍」(Bright Blue)提出建議,應禁止英國家庭出售不滿足最低能效標準的房屋。

「亮藍」指出,英國家庭除其他家裝工程外,也應該強制安裝絕緣材料或新鍋爐等配套設施。

智庫報告表示,為瞭解決通風房屋問題,應採取類似「幫助提高貸款和儲蓄」以及「購房援助計劃」等新措施幫助家庭承擔改造需求

報告還指出,先前的環保交易貸款計劃(Green Deal loans scheme)本應該鼓勵百萬家庭改善家園,但只有1.4萬戶家庭簽約參加,因此在2015年就取消了。所以,政府迫切需要採取措施激勵家庭能源消耗的改善。

包括環保交易貸款計劃領袖兼前能源部長Lord Barker、前保守黨領袖Lord Howard和落選倫敦市長候選人Zac Goldmith議員等資深保守黨都支持「亮藍」。他們三人也是顧問委員會的成員,為委員會的環保報告提供「合理的政治建議」,儘管智庫表示,他們沒有必 要同意報告建議書。

提高家庭能源效率被視為是努力達到英國氣候目標的一個重要部分,但迄今為止,政策由於高成本和收效小,已陷入爭議。

「亮藍」提議首相採用最低能效證書(EPC)評級政策,可以「允許授權房屋出售」。允許建築商「在每次裝修房屋時改善房屋的整體能源性能」。這些措施將有助於推動家庭能源消費需求的改進。「亮藍」並未對級別有所要求,但提議對某些登記的地產可以豁免評級。

政府已對房主實行新要求,從2018年開始,房主出租的改造房屋至少達到E級能效等級,能有效防止房主出租超過33萬套不達標準的房屋。

「亮藍」承認對所有房屋進行改造的要求不是「目前政治上可實行的」,但在房屋出售時可以適用,儘管這一成本由房主承擔,但新計劃的實施將意味著今後房主無需再花費前期費用。

包括歐洲氣候基金會(the European Climate Foundation)、絕緣材料製造商協會、可再生英國組織(RenewableUK)和英國勞工聯合會(TUC)等組織都對這份報告予以支持。

(據英中網)

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英國| 解決住房難問題新方式:房價太高?我有閒錢助你買房

據《每日電訊報》 對年輕置業者而言,英國房價是個難以獨立支付的開銷。法通保險公司(Legal & General,L&G)分析表明,私人投資者可以幫助解決置業難問題,一種解決住房難問題的方式或將流行。

今年5月,英國巴克萊銀行宣佈一項零首付的抵押貸款項目,條件是購房者使用的是巴克萊 銀行的「家庭跳板」(Springboard),在與抵押有關的儲蓄賬戶內存上房屋總值10%的金額即可。對年輕置業者而言,這筆錢可能來自父母或朋友。 三年後,只要貸款申請人能夠及時償付抵押貸款,這筆錢將以附加利息的形式退還給這筆錢的出資方。

英國| 解決住房難問題新方式:房價太高?我有閒錢助你買房
L&G住房合作部(Housing Partnerships)主管Stephen Smith表示,「家庭跳板」政策的儲蓄金來源不僅限於父母或朋友,也可通過中介尋找

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預計今年,四分之一的購房者需依靠父母資助買房,研究表明,這項資金達50億英鎊。出資幫助孩子置業的父母被戲稱為「爸爸媽媽銀行」(Bank of Mum and Dad)。

L&G住房合作部(Housing Partnerships)主管Stephen Smith表示,「家庭跳板」政策的儲蓄金來源不僅限於父母或朋友,也可通過中介尋找。Smith補充道,L&G本身不提供此類服務。

這意味著,手頭富餘者可幫助年輕人度過置業難關。理論上,相比其他難保收益的項目,投資於此回報穩定。

據悉,有的協議甚至同意投資者從房屋升值中分一杯羹。

貸款經紀公司John Charcol認為,借貸雙方的確存在不信任,但只要比現在的存款利率高,回報足夠豐富,依然能有市場。

L&G的調查顯示,2016年,有約30萬筆住房貸款是在父母資助下完成的, 平均每筆17.5萬,相當於家庭平均資產的37%(不動產除外),L&G預計,到2035年,該比例會升至51%。而且,隨著人均壽命增長,護理 費用變貴,「爸爸媽媽銀行」將不能滿足孩子的置業資金需求。

近年來,L&G把目光從傳統人壽保險領域轉移到房地產市場。董事長Nigel Wilson推動公司業務朝老年人房屋貸款(equity release)、大學生住宿和建設出租房計劃推進,同時瞄準養老院市場。

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新加坡 | 新加坡住宅項目售出 集體出售市場近期又熱鬧起來

集體出售市場近期有起色,8月31日分別出現一個私宅項目成功集體售出,另一個私有化中等入息公寓(HUDC)以招標形式推出市場集體出售的“熱鬧”情況,兩者加起來的價值近3億5000萬元。

成功集體售出的是位於巴西班讓路的永久地契項目港景花園(Harbour View Gardens),成交價為3325萬元,折合約容積率每平方英尺772.48元,購買方是樂斯太平洋控股(Roxy-Pacific Holdings)全資子公司。

項目建於1986年,靠近虎豹別墅地鐵站,共有14個單位,其中七個是無電梯公寓,平均面積為1195平方英尺;另七個是雙層公寓,平均面積為2411平方英尺。

項目占地3萬零745平方英尺,總容積率(plot ratio),即建築面積相對地段面積比值為1.4。據知,項目可重新發展為一個擁有約57個單位的項目。

這是該項目第二次展開集體售出。三年前,樂斯太平洋控股原本已決定買下這幅地段,但其中三個單位的屋主不願出售,導致交易不符合至少80%住戶同意的條件,不獲高庭批准。

這次,13個單位的屋主都同意集體出售,占項目的92%。樂斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件顯示,公司將以內部資金和貸款完成收購。交易仍屬有條件協議,須向分層地契局或高庭取得銷售令,才能夠順利完成。

毗鄰波東巴西地鐵站的Raintree Gardens(紅線內地段)面對加冷河,擁有175個單位,可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

Raintree Gardens推出市場集體出售

另一方面,建於1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens,8月31日以招標形式推出市場集體出售,最低保留價達3億1500萬元。

公寓坐落於第13郵區的波東巴西,毗鄰波東巴西地鐵站,一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺,由三棟建築組成,兩棟12層樓高、一棟7層樓高,共有175個單位。

根據市區重建局2014年的總規劃藍圖,公寓最高總容積率(plot ratio),即建築面積相對地段面積的比值為2.8。

公寓擁有99年地契,於2014年私有化,地契年限目前還剩70多年。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行(JLL)投資部董事黃偉慶受詢時指出,這是Raintree Gardens首次進行集體出售,准備工作在去年啟動,已有83%的屋主同意集體出售。

據了解,公寓大多數屋主是首次擁屋者,目前已有一定年紀,因此想將房子套現。按3億1500萬元最低保留價來計算,每名屋主平均可獲180萬元。

除了支付集體出售價,有意的發展商還需承擔更新地契以及增加容積率的費用,總費用可達4億3000萬元左右,折合約容積率每平方英尺759元。

據仲量聯行估算,地段若重新發展,盈虧平衡成本是容積率每平方英尺1250元;日後新項目推出時,最可能的尺價是1450元。

黃偉慶指出,公寓面向加冷河和加冷公園連道(Park Connector)的一面長達200多米,地段因此可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

公寓也靠近由聖安德烈小學、中學和初級學院組成的聖安德烈村、史丹福美國國際學校、以及日後的比達達利(Bidadari)新組屋區和其相關設施,如巴士轉換站、鄰裡商場和公園等。

黃偉慶透露,一些發展商已表示有興趣,並前去參觀公寓。他估計,會有數方人馬進場競標。招標截止日期是10月5日(星期三),下午2時30分。

今年,已有另一個私有化中等入息公寓達成集體出售交易,順福雅苑(Shunfu Ville)在5月份以6億3800萬元售給青建地產(南洋)集團,每名屋主平均獲得178萬元。

第一太平戴維斯(Savills)研究部主管張敏璋受詢時說,淡靜多時的集體出售市場近期已有起色,主要是因為發展商顯示它們對集體出售有一些興趣。

(據聯合早報)

英國 | 英國脫歐長線政策分析(一)

英國時間6月24日,英國脫歐了。時隔兩個月後,雖然脫離歐盟大局已定,公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場,衝擊英格蘭國內政壇格局,以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。種種跡像顯示,脫歐公投的震蕩波漣漪才剛剛開始擴散。

英國與歐洲各國的紐帶說斷就斷?

本文中,筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員(歐盟與非歐盟人士)的影響做一個簡單的分析。

  1. 脫歐推至2019年底,而預計2016年底將有移民法調整

首先,筆者根據大量的媒體報道和經驗分析推斷,英國退出歐盟的時間很可能推遲到2019年年底,而不是一些政界人士預計的年初。

會被推遲的最大原因,其一是因為英國公務員對脫歐程序一籌莫展。據《星期日泰晤士報》報道,由於英國負責外交和退歐的政府部門仍在招募人員之中,英國在明年年底前可能都無法啟動第50項條款。該報表示,脫歐事務大臣戴維·戴維斯需要的250名工作人員名額目前連一半都沒有完成,而國際貿易大臣福克斯的1000個招聘名額更是只完成了不到100人。根據這兩位政府大臣的說法,他們連征聘人手的基礎框架都沒有,而且連到時跟歐盟談判時該談什麼都沒有頭緒。

其二是由於法國和德國即將舉行大選。據《星期日泰晤士報》報道,明年5月法國大選、9月德國大選,都可能令英國挪後啟動脫歐條款的時間。報道還引述消息人士稱,雖然英國在6月23日的公投中決定退出歐盟,但首相特裡薩·梅表示,英國需要更多時間為談判做准備,因此,她今年不會啟動脫歐條款。

然而筆者預計在今年10月中旬左右會出台第一波過渡期移民法條修改,並在11月上旬左右開始生效。根據歐盟規則,英國將在觸發第50項條款之後兩年正式退出歐盟。所以,如果英國推遲啟動時間,那麼英國正式退歐的時間也將從2019年初推遲至當年年末。根據歐盟條約第50項條款,英國想要正式離開歐盟,必須在至少為期兩年的緩衝期內完成與一眾歐盟成員國關於此後雙邊關系安排的脫歐談判;即便談判順利,英國脫離歐盟,相關的立法程序也必將經歷一個漫長的過程。同樣,英國移民政策的修改也需要通過提案到立法這樣一個必經過程,相關的條例修改不可能一步到位。所以從今年年底開始,會逐步開始對包括移民法等各項法條進行調整。

  1. 對歐盟成員國人員自由流動(Free Movement)影響

簡而言之,長期在英國居住定居的歐盟成員國人員將會自動被授予永居英國的權利。Mark Sedwill(高層公務員)向英國BBC新聞提出,已經居住在英國超過五年的歐盟成員國人員以及拿到永久居留卡的歐盟成員國人員將不會被強制要求離開英國。

而他對國會議員(MP)透漏,其他沒有滿足居住條件的歐盟人士在脫歐後的去留問題將取決於英國國會的意願(”will of Parliament”)。Sedwil另外指出,對於在脫歐之後入境的歐盟人士,英國內政部也許會針對的采取與英國給美國入境人員同樣的待遇,可以免簽證在英國逗留6個月。

筆者認為,無論如何,英國與歐洲各國的紐帶不會說斷就斷。可以合理的推斷,英國內政部會采取6個月面簽,或者落地簽等等對於歐盟人士的特殊入境條件,以此取代完全自由的人員遷徙。

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判,因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定,這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄,和頓銷售副總裁Taylor會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文

 

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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新加坡 | 白色地段標價料被推高至逾18億元 海外投資者虎視眈眈

新加坡市區重建局8月30日正式把老巴剎旁的白色地段推出市場招標,分析師認為海外投資者對此地段虎視眈眈,預計會把競標價格推高至超過18億元,來自國內外的發展商可能組成財團進場爭奪。

這幅位於中央林蔭道(Central Boulevard)的1.1公頃地段,是今年下半年政府售地計劃(GLS)的備售名單地段,發展商可興建辦公樓以及附加資產如住宅、酒店或服務公寓。

據報得知,從備售地段勾出這幅地段的是來自中國的過江龍南山集團。

市建局本月中透露,有一家發展商承諾會以不少過15億3600萬元的價格投標。

不過,受訪分析師認為這個起步價不會是最終出售價,預計競標價格將超過18億元。

圖中紅色虛線部分是市區重建局昨天正式推出市場招標的老巴剎旁的白色地段,不少海外投資者對此地段虎視眈眈。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋說,雖然房地產市場表現疲弱,不過仍有許多外國公司正在尋找投資機會,預計本次競標可吸引六至十方進場競爭,最高標價可達18億至20億元。

黃顯洋說:“在經濟展望疲弱和整體項目規模很大的因素下,發展商將會組成財團,而整體競標將會相對謹慎。

“不過我們預計會看到來自海外發展商的高價競標,因為他們正在尋找機會投資手上的現金。”不過,智信研究與咨詢總監王伽勝則預測只有五至八方進場,但前兩名競標者的出價會很高,最高可達容積率每平方英尺1250元至1350元的價格。

王伽勝說:“此大型項目固然具有吸引力,不過龐大的項目規模也將帶來很高的發展風險,而且並不是所有發展商同時擅長發展優質辦公樓和住宅、零售或酒店項目,因此各公司需要聯營合作,例如和外國發展商或投資者合作。”

他建議此地段最好的發展組合是最低比率的辦公樓、最高比率的零售空間以及興建酒店項目。

這幅地段的可建築樓面約152萬平方英尺,市建局規定至少107萬平方英尺必須用作辦公樓用途。

仲量聯行(JLL)研究部主管鄭惠勻說:“此地段預計可吸引發展商很大的興趣,因為在市中心已經很少有發展優質辦公樓的地段,距離上一次濱海灣地區有商業地段推出市場競標已經是九年前的事。”

他認為,發展商可能不只考量目前疲弱的租賃環境,而是看好當項目在2020或2021年完成時市場已經回彈。

招標活動將在11月8日中午截止,價格低於15億3600萬元的競標將不被受理。

(據聯合早報)

加拿大 | 加拿大十大最富有社區有多有錢?

加拿大的最富有的人有什麼共同特徵呢?你當然說,錢多唄!但這個答案沒有多大意思。根據加拿大商業雜誌(Canadian Business Magazine)的文章,加拿大最富有的人雖然職業各種各樣,企業家、政治家、體娛明星、甚至買彩票一夜暴富者等等,但他們有兩大共有特徵:一是幾乎都 在加拿大的三大都市區,多倫多、溫哥華和蒙特利爾;再是他們集聚在為數有限的幾個社區。

以下是根據人均收入、房屋價值排出的加拿大十大最富有社區:

(1) Bridle Path, Toronto

Bridle Path社區是名副其實的加拿大富人區,這個位於York Mills/Lawrence Park的地區從上世紀30-40年代就開始建豪宅,因此不僅屋宇宏偉氣派,而且每幢豪宅都佔據大片土地。企業家、媒體大亨、著名歌星球星、名醫等都喜歡住在這兒。

Bridle Path平均家庭收入$936,137,房屋價值$224萬。

(2) York Mills-Windfields, Toronto

與Bridle Path那種生來的豪宅區不一樣,York Mills一開始不是富人集中之地。但經過幾十年時間,不少房屋通過翻修重建,或是推倒舊房建新屋,原來中低收入家庭慢慢撤出,而富人們紛紛湧進,將該社 區建成加拿大屈指可數的富豪區之一。但該區仍然有30%住戶住在公寓/condo內,不過即使condo也不便宜,高價者也超過$200萬。

受惠於多幢頂級豪宅,York Mills的平均房屋價值達到$340萬,平均家庭收入甚至超過Bridle Path,達$1,212,275;儘管這是加拿大人心儀的居住區,但不是每個人都能在這裡買得起房。

(3) Sunnybrook, Toronto

如果僅論家庭收入,Sunnybrook 可能無法與上述兩個社區相提並論,其平均家庭收入僅為$311,979,但這裡的平均房屋價值並不遜色,也高達$229萬;更值得一提的是,該社區家庭平均的純財富高達$2,000萬!

多倫多新寧醫院(Sunnybrook Hospital)就位於附近,醫生和職員人數超過10,000,號稱加拿大最大的醫院之一,而很多高收入的醫生尤其外科醫生就住在 Sunnybrook 社區,或許這也是為何該社區居民非常有錢的原因之一?

(4) Shaughnessy Heights, Vancouver

Shaughnessy Heights社區是純居住區,平均家庭年收入$777,184,平均房屋價值$309萬,由於有超過一半物業建於二次大戰以前,這裡不乏有名的歷史建築。

該社區可謂歷史悠久,可以追溯至1907年,當時就為溫哥華西區的富豪和精英所喜愛,故在附近建了一個18洞的高爾夫球場,該球場不僅舉行加拿大全國賽事,也是高爾夫職業巡迴賽加拿大公開賽貝爾杯(PGA Tour Bell Canadian Open)的比賽場地。

(5) Summit Park, Westmount, Montreal

Summit Park為蒙特利爾進入十大最富有社區的三個之一,平均家庭年收入$906,659,平均房屋價值$240萬,家庭平均的純財富$1,100萬。

作為魁北克最富的社區之一,這裡的居民中17%的人自稱是滑雪愛好者;家庭平均擁有的游泳池全國第一,手工啤酒飲者比例也是全加拿大第一。

(6) Forest Hill South & UCC, Toronto

Forest Hill South/UCC (Upper Canada College) 被認為是加拿大最富有社區之一,平均家庭年收入$629,972,平均房屋價值$318萬。

這是一個典型的猶太人+俄羅斯人社區,據信猶太人佔了1/3,社區風氣是重教育、重家庭,重社區和諧。整個社區「一寬三多」:街道寬;居民中結婚夫婦多、商人多、專業人士多:88%的居民為結婚夫婦,商人佔很大比例,再是醫生多,律師多,政客多。

(7) Kerrisdale, Vancouver

Kerrisdale是一個只有5,000居民的小鎮,平均家庭年收入$165,827,平均房屋價值$775,000。

雖然這兩項指標都無法與上述社區相比,但這裡的居民都是中高階層人士,加之超低物業稅、犯罪率低,靠近大城市購物方便,居民們享受著平和寧靜的小鎮生活。

(8) Lawrence Park North, Toronto

Lawrence Park North 被稱為多倫多的花園社區之一,2011年曾排名加拿大最富有社區榜首。平均家庭年收入$906,266,平均房屋價值$281萬。

該社區的房屋建築風格多樣,包括英國都鐸以及喬治時代風格的建築。居民中有不少知名商界領袖,著名球星,尤其是多倫多藍鳥棒球隊和楓葉冰球隊的球員,加拿大第一位女性宇航員 Roberta Bondar也住在這兒呢。

(9) Lexington Avenue, Westmount, Montreal

Lexington Avenue社區在加拿大人口第二多的城市蒙特利爾,為Westmount地區三個上榜的社區之一。

該社區平均家庭年收入$590,000,平均房屋價值$180萬。

(10) Sunnyside & Edgehill, Westmount, Montreal

Sunnyside/Edgehill社區人均年收入$503,935, 平均房屋價值$249萬。

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