中國買家成悉尼房價便宜 墨爾本房市供不應求

悉尼上週開始房產拍賣，拍賣量與去年同期相比大減，但墨爾本的卻是相反，拍賣量多，清盤率企穩。

據專家估計，雖然全球市場動盪，澳聯儲預計將維持2%的官息不變。

在悉尼，Domain預計僅44套房產待拍賣，清盤率為43%。

高級經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）稱，拍賣結果某種程度上反映了悉尼房市下行，但代表性不足。

但週六也有一些房子賣得不錯。在Kirribilli，靠近總理的住處，一套兩室公寓賣了$193.1萬，超出底價$351,000。據悉，位於Kirribilli Avenue 98號的該套公寓吸引了約100人前來拍賣現場。該地可觀覽海港景色。

房子拍賣開價為150萬，一未競投的中國買家說：「按照這個地段和面積大小來說並不貴。」

墨爾本的房市拍賣相反，待拍賣房產為98套，是去年同期的兩倍，清盤率達74%。

在本月的第一週，悉尼的待拍賣房產為200套，去年為逾300套，墨爾本的卻是去年同期的兩倍。

全國來看，房產需求和詢盤依然強盛，估值也上升了，即使澳聯儲不降息，房市依然較強盛。

據悉，悉尼房價在1月稍回升0.5%。

悉尼下北岸1月份表現不錯，McGrath Limited在水濱地區Cremorne賣出了$870萬澳元的大單。

在悉尼東區，LJ Hooker Maroubra的Anthony Rizzo說，房市依然穩定。

悉尼西北的開發商則問題大了，他們高價買下的地產卻面臨需求和房價降溫的情況。

西區的賣家越來越理智地看待房市，開價更現實了。

墨爾本的表現也不錯，房產供應不足，買家大吐苦水。

布里斯班的表現則較一般，但買家意願強，不少的買家來自州際和海外。

 

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（據澳洲新快網）

中國香港樓盤幾近崩潰 1月成交量創25年新低

十多年來房價翻了四五倍的中國香港樓市，似乎要繃不住了，2016年1月份中國香港地產成交數量跌至至少25年來新低。

2016年1月份中國香港地產成交數量跌至至少25年來新低

中國香港中原地產31日公佈的數據顯示，截止至1月27日，2016年1月份私人住宅（包括一手及二手）買賣合約登記暫錄1670宗，總值131.4億元。估 計整月約有1820宗及140.0億元，將較2015年12月的3869宗及290.4億元，分別顯著下跌53.0%及51.8%。

私人住宅買賣合約宗數按月統計

這是中國香港一二手買賣首次跌破二千宗水平，是創1995年7月該公司有記錄以來的逾二十年歷史新低。反映12月一手新盤短缺，二手買賣持續疲弱，拖累整體私人住宅市況低迷。1月份金融市場波動，加上新春前傳統淡季，影響樓市氣氛，中原地產預計2月私人住宅登記將續跌。

而在一個月前，中國香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。

中國香港的房地產市場在去年9月達到階段性高點後持續下跌，一方面因為供給上升，一方面因為中國經濟放緩令投資者擔憂中國香港前景。中原地產的數據顯示中國香港房價已經比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。

交銀國際分析師劉雅瀚與謝騏聰近日在報告中發表了類似的觀點，稱2015年只是中國香港房價下跌的開始，2016年前三個月中國香港房價還將再下探15%。預計2016年房地產租金將同比下跌10%。

利率走勢是致使中國香港樓價下探的影響因素之一。中國香港《經濟日報》報導稱，有三成中國香港地產界專家認為，中國香港雖然暫未跟隨美聯儲加息，但加息的預期已對中國香港市民置業意願造成影響。加上政府不撤印花稅等「辣招」，令二手房進一步下挫，故今年樓市極可能下行。

但對此交銀國際分析師洪灝認為，目前中國香港住房租金收益率仍大幅高於存款利率，房地產市場有壓力，但風險可控，不至於過度悲觀。

 

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（據觀察者）

英政府欲減少非歐盟移民 移民政策收緊不可避免

據英國《英中時報》報導，新年伊始，英國繼續朝著減少移民的方向大步前進。在去年一系列令人目不暇接的政策動作之後，最近一週，英國方面又接連傳來兩個重磅消息，一個事關工作簽證(Tier 2)，一個有關投資移民簽證(Tier 1)。

1月19日，英國移民顧問委員會(Migration Advisory Committee , MAC)發佈報告，建議政府收緊工作簽證，以減少非歐盟移民。

該委員會的評估報告建議，提高T2簽證的最低工資門檻，將之從目前的20,800鎊提高到3萬鎊，以確保通過該簽證引進的是高素質的人才。 MAC稱，這個工資可以反映目前學位級別的技能要求。而對於某些公共部門，比如醫療和教師行業，MAC考慮到他們的工資通常低於這個門檻，因此建議採取漸 進的方式提高工資標準。對於這些行業的畢業生，工資門檻應當降低到23,000鎊。

為了使T2簽證更具選擇性，MAC還強烈支持向僱主徵收移民技能費(Immigration Skills Charge, ISC)，從而使僱主減少對移民的依賴，鼓勵他們訓練英國本地僱員。MAC建議的收費是1000鎊，也就是說，英國公司每僱傭一個移民，就要交1000鎊 ISC，如此一來，英國政府每年將可增收2億5000萬鎊，這筆資金可用於提升本地勞動力的技能，同時，也可迫使僱主減少對移民的僱傭。

此外，MAC還建議將T2簽證下面由第三方承包的公司內部調動(Intra-company Transfer)移出T2類別，形成一個單獨的簽證類別，而這個新類別的工資門檻應提升到41,500鎊。

無獨有偶，1月26日，英國議會公佈了來自Hamwee男爵夫人與Wallace of Saltaire勛爵的一項修正移民法案的提案。

這項提案要求，不遲於2017年1月1日，關閉Tier1(投資)簽證路徑；在2017年1月1日之前，取消英國T1簽證持有人的續簽。這項提案還表示，上述變動將不影響2017年1月1日前取得T1簽證的人。

不過，上述兩項變動都還在建議階段，前者還需內政部最後批准，後者則還有待議會辯論的結果。但不論結果如何，進一步收緊簽證、減少移民恐怕是不可避免的趨勢了。

 想了解更多英國移民條件嗎？

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（據中國僑網）

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探討：海外私人島嶼在中國的運作模式

現在提到私人島嶼，很多人還是水中望月的感覺，可望而不可及。由於中國的土地產權屬於國家，因此，在我國暫時不會出現真正意義的私人島嶼。現在國人要想擁有一個真正屬於自己的島嶼，目前只能在海外尋找。我來跟大家深入探討未來國內私人島嶼市場的運作。【閱讀原文】

 

2015年是中國海外地產發展裡程碑的一年

2015年中國資本進軍海外房地產市場正在進入一個全新的階段，各大品牌開發企業已經快速開始自己的海外項目布局。隨著中國投資者通過購買更多的海外資產來分散快速增長的國內財富，中國資產輸出，在全球房地產投資市場將會占有越來越多的比重。對於中國海外地產發展的未來趨勢，我有三大觀點。【閱讀原文】

 

探討：海外私人島嶼在中國的運作模式

現在提到私人島嶼，很多人還是水中望月的感覺，可望而不可及。由於中國的土地產權屬於國家，因此，在我國暫時不會出現真正意義的私人島嶼。現在國人要想擁有一個真正屬於自己的島嶼，目前只能在海外尋找。

其實私人島嶼的出現，與別墅、游艇的存在意義相似，更多的是個人地位與財富的像征。從世界範圍看，私人島嶼的發展與經濟的發達及法律的健全密不可分，現有私人島嶼主要集中在北美沿海地區、五大湖區、加勒比海、太平洋島國、澳大利亞沿海等區域，這些區域內島嶼資源眾多；從私人島嶼的擁有者來看，大部分為歐美中產以上家庭為主，緯度越低的海島，價格越高，如加勒比海區域的私人海島，則多數被富豪占據。

海外私人島嶼的價值

  • 全球資產配置，分散資產風險，擁有一片真正可以世代傳承的私有領地；
  • 擁有可以自由規劃建設的土地，建立自己的“王國”；
  • 坐享島嶼資源的價值增長；
  • 個人財富與權力的像征，實現自我價值；
  • 開發海外旅游資源，實現經營收益。

購買私人島嶼面臨的問題

目前國人購買海外私人島嶼還是要面臨很多問題，如私人島嶼所屬國家的政治經濟情況、海島具體位置、海島的交通、基礎設施配套、現階段開發狀況、海島開發規劃、所在國法律等等一系列的問題；同時，資金更為關鍵，基礎設施、電力、淡水、垃圾處理、碼頭港口、小型機場等都需要不菲的投資，最重要的是後期運營與維護的問題，從目前的狀況來看，個人開發一個私人島嶼還是屬於超級富豪的專利。

未來國內私人島嶼市場的運作探討

隨著人民幣進入下行通道，會有更多的國內資本著眼海外投資市場，企業海外投資與個人海外投資都會持續的增長。目前，私人海島市場在國內還處於萌芽階段，需要有領軍的開發企業去嘗試開發，創立出適合中國客戶需求的私人海島開發模式，並對需求市場進行引導。

模式一：傳統開發模式

開發公司購得私人海島後，根據海島特點進行產品規劃，依據自身產品的市場定位，開發出符合市場需求的產品，並進行銷售。此種開發模式，由於私人海島客戶需求的個性化及需求的不確定性，開發商存在較大的市場風險。

模式二：私人定制模式

隨著海外開發的熱潮，催動產業不停的細化發展，私人島嶼開發可采用產品定制模式進行市場運作。由開發企業選擇適合不同需求的可開發島嶼，國內企業或客戶根據自身需求，與開發商共同定制開發產品。此種模式優勢在於可以將客戶個性需求最大化，在產品設計階段即根據客戶需求進行定制開發，同時開發商在項目前期即可實現銷售回款，有效降低開發風險。

模式三：產業開發模式

由於私人海島產品屬於休閑度假類房產，開發企業在前期規劃階段，可將當地旅游資源與海島的後期市場運營方式進行整體規劃，開發出不同類型的海島度假產品。海島以酒店的基礎服務為依托，推出海島婚禮、企業年會、私人海島party等服務。在產品銷售前賦予產品後期的運營價值及投資回報。在銷售端，可將銷售產品金融化，通過分權銷售或眾籌的模式進行產品銷售，讓購買客戶享受私人島嶼服務的同時，擁有一定的投資回報。此類開發模式需要開發企業擁有較強的產品運營能力與市場把控能力。

任何海島產品的嘗試性開發，都需要從國內需求層面進行深入研究，了解客戶需要什麼產品，並進行定向開發，以降低產品開發風險。同時，在國內來講，私人海島產品的需求，仍屬於金字塔尖的小眾需求，滿足此類人群的需求，更應進行較為深入的調研與訪談。

綜上，不論何種開發模式，還都需要市場層面的驗證。結合開發企業自身特點，利用好自身優勢資源及金融杠杆，通過優質的私人海島產品來撬動國內海外投資的市場。

以上內容純屬個人觀點，歡迎伙伴們進行交流。

 

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2016年澳洲首府城市房產雷區推薦區一覽

一房產機構稱，2016年裡澳洲購房者和投資者應更關注供需關係，而不僅是熱點地區。以下澳洲房地產買家中介協會（Real Estate Buyers Agents Association of Australia，REBAA）將講述需要避免和建議可供選擇的地區。在澳洲個人購房要注意。

墨爾本地產緊缺，地段好，便利設施齊全的低密度樓盤值得購買
避免地區： Mascot，Zetland, Parramatta，Rhodes等地的高密度期房要避免。這些地區的獲批建設量創新高，或供大於求，短期內大量單元房湧現會使租金下跌。
推薦區：東區，北岸（North Shore），內西區——潛力大，新增基建和人口及中產階級增多都有助於推動房價。
避免地區：大部分地區的高密度公寓都應避免。
推薦區：靠近學校的內北區，內南區，Belconnen及Woden地區的精品小戶型聯排別墅現房。
避免地區：Docklands和Fisherman’s Bend等高密度公寓樓，或供大於求。
推薦區：現在地產緊缺，如果能購買地段好，便利設施齊全的低密度樓盤就買吧。
避免地區：阿德萊德CBD的期房。
推薦區：中環區具有發展潛力的房產將繼續受青睞，高檔社區的鄰近郊區、具翻新潛力的房產。

避免地區：遠離人口密集地的投資型房產，不適合長期投資。
推薦區：North Hobart，New Town及West Hobart等。這些地方供不應求，買家需求大，房價或會進一步上漲。在這些地區的鄰近郊區買房也是不錯的。
避免地區：珀斯北邊和南邊的偏遠地區，未來12到18個月當中，這些地區或出現供大於求的現象。
推薦區：距離珀斯10至20千米範圍內的房產，可租性強。基礎設施便利的地區也適合購房。

（據澳洲新快網）

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達拉斯地區豪宅銷售價格全德州最高

達拉斯地區的高檔房屋銷售在2015年再次大幅上升，據德州房地產經紀協會週一透露，達拉斯地區售價在100萬美元以上的豪宅去年全年的銷售和2014年相比增加了超過12%。

達拉斯地區豪宅銷售價格全德州最高

達拉斯地區豪宅銷售的增幅相當於二手房整體銷售增幅的兩倍。在此之前，2014年達拉斯地區全年的百萬美元以上豪宅的銷售同比增幅為15%。

德州房地產經紀協會是研究2015年全德州範圍頭10個月的房屋銷售數據而編寫這份報告的。在這一期間，達拉斯地區共售出了1,000棟百萬美元以上的豪宅。

達拉斯地區的豪宅銷售的中間價格為140萬美元，是全德州所有大城市中最高的。

休斯頓在同一期間共售出了1,284棟百萬美元以上豪宅，比2014年頭10個月的豪宅銷售上升了僅4.5%。銷售數字在全州各大城市中最高，但同比升幅卻是最低的。

聖安東尼奧則相反，銷售總數字最低，只售出120棟百萬美元以上的豪宅，但升幅卻高達36.4%，是各大城市中最高的。

奧斯汀的豪宅銷售同比上升了16.2%。

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)博士在報告中說：「全州範圍房價普遍上升，把更多較為高端的房屋銷售推高至豪宅級別的市場。許多幾年前的售價還只在80萬至90萬美元範圍的房屋，現在的售價已經超過100萬美元。」

本地銷售數據顯示，在2016年年初之際，達拉斯地區共有895棟房屋正在由房地產經紀上市銷售，其中百萬美元以上的豪宅佔總的上市房屋約1.5%。

德州各大城市豪宅銷售情況比較（2015年頭10個月100萬美元以上房屋銷售情況）

城市 銷售數字 銷售同比增幅 銷售中間價格 市場份額

達拉斯 1,088 12.40% 140萬美元 1.40%

休斯頓 1,284 4.50% 139.5萬美元 1.80%

奧斯汀 585 16.30% 138.1萬美元 2.20%

聖安東尼奧 120 36.40% 129.8萬美元 0.50%

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(互聯網資訊綜合整理)

波特蘭房價上漲2015年全國最高

根據週二發佈的報告，全美20個城市的標準普爾房價指數（The Standard & Poor’s/Case-Shiller price index）比一年前上漲了5.8%，其中大於5.5%的上漲出現在十月份。在20個城市裡，波特蘭增長最多——超過11.1%，它在十月和十一月增長了0.3%個點。

波特蘭房價上漲2015年全國最高

美國的房價於11月更加快速上漲，其促進的因素有固定利率的增長、歷史性的低房貸率和市場上房源短缺。

由於房地產市場慢慢地從大蕭條的房地產泡沫中恢復，全國房屋價值已經基本恢復到2006年7月的頂峰了。一些大城市區域已完全從經濟衰退中反彈回來了。四個大都市區——波特蘭，達拉斯，丹佛和舊金山——要麼達到了它們的歷史高點，要麼已經超過了歷史最高點。

去年買房者又重新擠回了房市。現有房產的銷售比去年上升了6.5%。根據全美地產經紀人協會，更多的美國人買房子，並在某種程度上成為了「僱主」，增加了 2.7百萬的就業崗位，並且借貸成本很低。但是房源比一年前減少了3.8%，因此引發了不斷升高的價格。房價的上漲和有限的房屋選擇可能最終成為阻止 2016年地產銷售量增長的因素。

「庫存的短缺已經造成了房屋市場的損失。」經紀公司雷德芬（Redfin）首席經濟學家內拉•理查德森（Nela Richardson）說：「買房者在今年會受到激勵而不是絕望，而且他們拒絕多付錢買房。」

價格上漲造成了一定的經濟負——-首付已經下降為購買價格的份額，即使首付的絕對值增加。

根據在線貸款LendingTree公司週一發佈的報導，對於一個常規的30年抵押貸款來說，十月份到十二部月份這一季裡，平均首付是房價的17.46%，那就低於上一季度的17.63%。

抵押貸款買家佛梅迪•馬克（Freddie Mac）表示，約一週前，一個30年固定利率的抵押貸款從3.92%下降到3.81%。歷史平均抵押利率為6%，這意味著現在的貸款利息負擔對於買房者來說很低。

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(互聯網資訊綜合整理)

猴年開運必備：2016西班牙房產投資特輯

去泡沫化以後的西班牙房價基本已經跌至谷底，隨著西班牙經濟轉好，加之西班牙移民政策的推波助瀾，西班牙房地產市場迎來曙光，不少外國投資者來到西班牙“淘房產”。那麽，西班牙房地產究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌準備“占領”西班牙的同時，也有人質疑，投資西班牙真的靠譜嗎？現在是否“抄底”西班牙的好時機？

精明的投資者在采取行動前必先做足功課，所以居外請來了西班牙著名買家代理——物業搜尋者（The Property Finders）總監芭芭拉•伍德（Barbara Wood）進行深度分析和解讀，幫助大家全面地理解西班牙房市；再聽聽Barbara對2016年西班牙投資前景的展望，在猴年出擊投資自然更得心應手。

多角度解讀西班牙房地產市場

1、西班牙經濟環境

經濟走勢“大上大落” 牽動房市發展

走出兩次衰退低潮，2015年西班牙經濟復蘇終有起色，可是房市規模比高峰期時要縮水63％，經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見壹斑。西班牙房市要恢復到經濟崩潰前的盛況固然最好，但至少找回某種平衡也仍有很長的路要走。正如IMF強調，西班牙經濟隱藏著“深層結構性問題”，包括就業持續不穩定丶失業率居高不下，人口外流和長期人口減少，西班牙房地產市場需要被仔細審視。

延伸閱讀：認識當前西班牙經濟的亮點與不明朗因素

 

2、海外買家

沒了海外買家 西班牙房產市場會怎樣？

答案是：規模大縮水。西班牙各地區的數據顯示，海外買家在西班牙房地產市場扮演重要的主角。2015年第三季度統計數據證實，西班牙62％的房產交易發生在內地地中海沿岸地區和島嶼，準確的說就是海外買家前往的地方。鑒於2015年絕大多數房產交易都發生在極少數的黃金地段，Barbara預計該地區房價上漲壓力將在2016年持續，因為國際買家需求的膨脹將與黃金地段高質量庫存的短缺形成矛盾。

延伸閱讀：西班牙幾個外國買家主導的地區市場及其量價走勢分析

 

3、“3W”原則

透視西班牙的海外房地產市場

我們已經從數據得知，海外買家是西班牙房市構成舉足輕重的壹大部分，現在是時候更加深入地了解市場的運作。究竟這些海外買家從哪裏來？他們最愛買什麼房產？最受海外買家歡迎的西班牙黃金地點又是哪裏？Who丶What丶 Where的“3W”原則讓妳把西班牙的海外房市看個通透。

  • Who——買家是誰？

世邦魏理仕指出，西班牙房地產投資位列全球第6名，其中31%投資來自海外。在國外投資者中，來自歐盟的買家占比又壹次超過60%，其中英國買家最多。海外購房者壹般壹開始是作為遊客，受高爾夫旅遊吸引，去年中國遊客數量增長30%。

  • What——買什麽？

早在多年前，黃金地段最好的位置就已經被占據，轉售為主的趨勢將延續到2016年。現在活躍在市場上的海外買家通常會在黃金地段尋找高質量的房產，對大多數售不出的庫存新房最不感興趣。比起新建房來，成品房的價格成本很有競爭力，尤其是公寓和聯排別墅，它們會更寬敞，地段更好。

  • Where——什麽地點？

2015年西班牙大多數的房地產交易集中在地中海沿海群島，海外買家占這些地區的所有房地產買家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安達盧西亞（Andalucía）之外，西班牙其實在內陸地區和大西洋沿海也有不少黃金地段，同樣以壯麗的海景和純正的西班牙風情吸引海外買家。

延伸閱讀：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法則

 

洞悉2016西班牙房地產投資機會

1、西班牙黃金居留簽證

買房就能移民 或帶動房市熱銷

西班牙黃金居留簽證始於2013年底，最便宜的方式是購買價值不低於50萬歐元的房產。簽證推行初期反應慘淡，尤其是與葡萄牙相比，盡管門檻壹樣，後者的效果卻要好得多。2015年7月，葡萄牙簽證政策突然暫停，以待進壹步的立法。同期，西班牙政府宣布放寬簽證的壹些限制和“加碼”移民及家屬的權利，相信時間會證明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸閱讀：葡萄牙“黃金簽證”醜聞纏身急停 西班牙50萬歐買房移民升溫

 

2、黃金投資法則

2016年西班牙房產投資致富實用錦囊

目前西班牙房價回暖，但即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，預測2016年來自海外的買家將會越來越多。Barbara總結，在過去8年的房市跌巖中，總會有房產和地段供不應求。所以她建議 2016年買家不要癡迷於新建房產，可以首先看看同類型的二手房，通過徹底的搜索，買家仍然可以發現壹些真正物美價廉的房產。至於黃金法則：永遠都是地段為上。

延伸閱讀：2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

 

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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2016年西班牙房產投資致富“Do’s”和“Don’ts”

對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。

政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？

那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。

例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。

市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。

雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。

所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：

  • 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
  • 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
  • 電塔也是一大禁忌。
  • 確保所有房產冬天都能照到太陽。
  • 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。

銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

 

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