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2016年英國房價：較今年增幅放緩繼續上漲4-6%

英國最大抵押貸款機構哈利法克斯(Halifax)週五(12月4日)預測，明年英國房價上漲速度將放慢至4-6%，過去12個月增幅接近10%。

2016年英國房價：較今年增幅放緩繼續上漲4-6%

去年哈利法克斯預測今年英國房價將上漲3-5%，但該公司自己的數據顯示，截至10月的三個月房價較上年同期上漲9.7%。

哈利法克斯樓市分析師艾利斯(Martin Ellis)表示，相比於收入，英國房價有些貴，不過價格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及異常低利率等因素的支撐。艾利斯稱，今年英國央行未如市場預期中的上調利率，是房價較預期上漲更快的一個主要原因。那麼英國房產多少錢呢？

其他數據則顯示，英國房價上漲速度低於艾利斯的預測。英國統計局公佈，9月房價較上年同期上漲6.1%。上週路透調查訪問的分析師預測，明後兩年房價將分別上漲4.3%和3.9%。

英國央行(BOE)首席經濟學家及貨幣政策委員會(MPC)委員霍爾丹(Andrew Haldane)上月稱，英國房市供需「不平衡」，稱建設長期趕不上需求。

艾利斯屬於萊斯銀行集團(Llyod’s)旗下，是英國最大的抵押貸款提供商之一。

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美國東灣三谷城市之二：超值好學區聖拉蒙

聖拉蒙（San Ramon），這個位在康縣（Contra Consta County）最南面的美麗小城，不僅有藍帶學校，城市安全與居民素質都排名全加州乃至全國最優秀之列！來關注一下聖拉蒙的發展近況。

美國東灣三谷城市之二：超值好學區聖拉蒙

San Ramon位於東灣的北面，南接都柏林（Dublin）和普萊森頓（Pleasanton），這裡有便捷的BART捷運系統可以直通舊金山、奧克蘭（Oakland），南面可以到達Fremont。San Ramon的北面是丹維爾（Danville），此處一年四季鬱鬱蔥蔥，是豪宅遍地的富麗之城。

大建商興建豪房社區

San Ramon有兩個郵政編碼（Zipcode）94582和94583，高速公路680以東的94582主要是Doughterty Valley，為大多數華人青睞，因為這裡有更好的學區和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成兩區：Windemere與Gale Ranch。當初由康縣與Shapell Industries以及Windemere Partner BLC聯合規劃。Windemere多數的房子是在2000年後興建，總共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特點就是綠化好，沒有高壓線，馬路極寬敞，而且具有「步行五分鐘，必到一公園」的社區理念。

另一處Gale Ranch是由十幾個小社區組成，其中，很值得一提的是美麗的Bridge小區，約有300多棟建築風格各異的超級豪華別墅。因為緊鄰Bridge高爾夫俱樂部，又坐擁無限風光的Golf球場，這個社區一直很受華人買家的追捧。

Gale Ranch如今也一直在不斷的擴建，自2013年美國著名豪宅建商Toll Brother花了16億美元收購Shapell Residential Homes後，他們在Gale Ranch還將建立更大的Master Plan Community，預計要新建近1,500套新房，目前已經有十多個項目在公開發售，銷售熱度持續不減，好多項目自開盤的一年內，漲幅已經超過10%。

如果想要看看原來的San Ramon什麼樣子，就該到Pine Valley 地區來看看，這裡的房子大多從1960年之後建，很多是一層的Ranch Style獨立屋，但是每個房子的佔地都很大，至少都有6千多平方英呎的地塊（Lot）。這裡的高中California High School在2006-2007年也曾是全國的「藍帶高中」，學業、體育都各有強項。

好學區引起搶房效應

San Ramon公立學校隸屬San Ramon Valley School District，旗下中小學幾乎都是9分以上的好學校。郵編94582的Dougherty Valley高中小學校尤為出色。

值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道買學區房主要看高中的水平。DVSH於2007 年竣工，造價為是1.5億美金，是今日全美設備最先進，最完善，造價最貴的公立高中。

此外，DVHS擁有一流的數學和社會科學師資團隊，還有多達52門的大學先修AP課程，在全加州都非常少見，而且有平均70%的畢業生會直接升入美國重點四年制大學。

初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年級），其2013年API全國統考更獲得加州第一名；2014年還獲得「Blue Ribbon School」的榮譽（全國只有25所初中入選，全加州只有5所）。

此外，Dougherty Valley區的小學也很優秀，區內所有的小學在最新的GreatSchools Rating都是滿分10分，無不一列外。

最新城市排名均亮眼

Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，僅次於第26名位於Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但這兩所高中的所在城市，其獨立屋平均房價都超過2百萬美元。

最近，美國著名的社區和城市排行榜網站Niche，評選的2015加州最適合家庭居住城鎮，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立學校，San Ramon也摘下第二頭銜，全國排名第六。

好學區好價格

這麼好的學區房價會不會很貴呢？答案是一點兒也不貴。根據zillow.com House Value Index，2015年10月31日前銷售數據顯示，整個San Ramon中間位房價為911,800美元。其中，郵編92582，Doughterty Valley區的中間價位是1,024,800美元；郵編94583為842,700美元。

一般來說，在San Ramon花100萬美元，可以輕鬆擁有一套2,000至2,500平方英呎，2000年後新建的獨立屋，這個在灣區其他好學區，是幾乎找不到的。同等級別學區的Cupertino獨立房中間價為$1,790,600、Palo Alto為$2,482,900、Saratoga為$2,347,000。如果你也想買好學區，而且是又新又漂亮的大房子，一定要來San Ramon看看。

種族均衡環境優美

而且，San Ramon風格各異的高爾夫球場之多可以說是灣區之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多國際賽事在此舉行，以及鄰近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高檔社區也有專屬的高爾夫球場。

還有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公佈年度美國犯罪指數調查，San Ramon為灣區最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希爾斯堡（Hillsborough），房價門檻太高，不易進入；第二名的城市是克萊頓（Clayton）則學區一般，且位置偏遠；第三名便是廣受青睞的San Ramon。

San Ramon人口也很多元化，根據2010年全國人口普查，全市有74,378人，其中，白人佔53.6%、亞裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亞裔中還包括位數眾多的印度人、韓國人、日本人、越南及華裔。

在⼈均收入方面，根據CBS 2013年的一份調查顯⽰示，全國只有16個城市中一半以上家庭收⼊入超過六位數，⽽其中San Ramon是六位數收入比例排名第一高的城市，中位數家庭收入為$132,339（2010年數據，如今應該更高）。高收入和高素質的居民，是讓這座城市學區好、治安好的最重要因素。

飲食購物在San Ramon也非常方便，附近有兩家99⼤大華超市、兩家Costco，多家超市開車都在5到15分鐘之內。附近還有San Francisco Premium Outlets、眾多華人著名的餐館。

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2016年房地產市場熱點在哪？

2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的房地產市場行情，推測哪些地方是「熱點」地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、「大都市房地產戰略」公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

2016年房地產市場熱點在哪？

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元匯率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

儘管如此，明年影響我們房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，儘管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。

商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。
就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼的房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布里斯本房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

儘管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會，讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

儘早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

這個房產的表現象我所預計的那樣嗎？

這個房產的表現是不是高於市場平均水平？

如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？

有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？

這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

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報告指出：2015年英國城市房價預計共增長10%

新的報告指出，英國大城市的房價加速增長，預計2015年將共增長10%。

地產公司Hometrack的城市房價指數顯示：英國大城市的房價今年已經增長了9.4%，英格蘭南部以外的大城市房價基數較低，但正在加速增長。

報告指出：2015年英國城市房價預計共增長10%

格拉斯哥（Glasgow）房價上漲8.3%，曼徹斯特（Manchester）房價上漲7%，利物浦（Liverpool）房價上漲5.1%。自2007年以來，這幾個城市房價年增長率居全英國最高。

目前格拉斯哥平均房價為£110,000，比統計的20個城市的平均房價£229,300的一半還低。三年前格拉斯哥房價止跌後，至今已增長13%。過去的一年中，該城市房價增長8.3%，創2007年8月以來的最高增速。

曼徹斯特的房價自2012年以來已經復甦，至今平均房價增長17%，達到了£141,200。而在過去的一年中，曼城房價增長了7%，這是繼2007年6月以來的最高增速。

指標顯示，利物浦是該報告所考察城市中房價最低的。其房價在2007年到2013年初一直在下跌。此後房價至今增長了10.5%。在過去的一年中增長了 5.1%——這是2007年8月以來的最高增速。雖然利物浦房價慢慢復甦，但其£109,800的平均房價仍比2007年的最高房價低了13%。

地區性的大城市房價緩慢復甦與倫敦房價的迅速增長對比鮮明。自2009年以來倫敦的平均房價上漲了70%，倫敦市中心的高端房市增長超過一倍。

不過，這些黃金地段的增長已經今非昔比。據報導，由於稅收和匯率變動的影響，肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）房價在稅改後至今已經下跌2.6%，西敏寺（Westminster）房價也僅僅上漲了1.3%。

「消費者的信心恢復和按揭利率的降低，強化了大城市中剛剛起步的房市復甦。雖然英格蘭南部城市的房市復甦已有六年多了，價格漲幅高達70%，然而北方的大城市房市在三年前才開始復甦。」 Hometrack公司的研究部主任理查德 · 唐奈（Richard Donnell）說。

「房價的進一步增長會增強消費者對房市的信心，也會壓低貸款價值比，並使家庭享受到更便宜的信貸。許多公司的投資者和開發商都在大城市中尋找比倫敦的房產更實惠的新投資機會。」他解釋說。

「在未來的一年到一年半，城市房價的增長勢頭會因購買力的限制而減緩並將達到平衡。」他補充道。

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美國房地產投資創新高看哪個城市最賺錢

美國房地產2015年更吸引國際投資者。一份研究顯示，今年國際投資美國房地產金額創八年來新高。最熱門的投資地點依次為紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓，其中芝加哥房產的回報率最高。

美國房地產投資創新高看哪個城市最賺錢

紐約房地產資本分析公司（Real Capital Analytics）昨日（16日）發佈研究報告顯示，2015年國際投資者購買美國房地產的總金額高達869.2億美元，創2007年以來新高。總投資額，包括來自海外和本土的投資在內，為4,654.4億美元。

最受國際投資者青睞的五個地區分別是紐約曼哈頓、洛杉磯、華盛頓特區、芝加哥、波士頓。其中芝加哥房產的第一年回報率最高，為6%。而最熱門的投資城市曼哈頓，回報率只有4.4%。

截止到上週，芝加哥今年共吸引32.7億美元國際房地產投資，其中來自挪威、加拿大、韓國和英國的投資額依次最多。

今年紐約曼哈頓吸引的國際房產投資額最高，為268.1億美元，其次是洛杉磯40億美元、華盛頓特區34.4億美元、芝加哥32.7億美元、波士頓28.7億美元。

今年所有投資美國房地產的國家中，來自中國的投資額佔8%。過去五年中國投資美國房地產的金額累計佔5%。中國還沒有成為投資美國房地產最多的五個國家之一。來自加拿大的投資金額最多，過去五年來佔31%。

房地產資本分析公司資深副總裁卡斯特洛（Jim Costello）表示，外國人投資美國房地產數量激增的原因主要包括：低利率；貸款容易且比其它國家更穩定；很多投資者已經從早前的房地產投資中獲利，近來又想進一步投資。

另外，普華永道會計師事務所（PricewaterhouseCoopers）合夥人羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，美聯儲剛剛宣佈升息，美元強勢有助於進一步提升美國經濟，這也是大量投資者選擇美國的一個原因。

如果說美國房地產所面臨的挑戰，就是投資商的財務來源問題。比如，由於油價下跌，主要依靠原油收入的中東地區投資商金額減少；中國由於經濟放緩，來自中國的投資額也面臨挑戰。

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海外旅行中的投資良機居外網海外旅遊特輯

	如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

			澳洲布裏斯班——陽光之都暨再度爆發的置業新重心
			布裏斯班，澳大利亞第三大城市，昆士蘭州的首府，遊客眼裏的眼光之都，更是2014年G20領導人峰會的舉辦地。如今這個“澳洲新興國際都市”正向世界展示著多面的風采，並發出誠意邀約——不只是休閑旅遊，還有商務活動、留學教育、投資企業，歡迎選擇布裏斯班！ <詳細>

			韓國濟州島——中國購房者紮堆的“東方夏威夷”
			濟州島是韓國最大的島嶼，有著神秘的自然景觀和傳統文化的美麗島嶼，素有“東方夏威夷”之稱。由於在地理位置上鄰近中國、房價相對於歐美熱門國家較為便宜，近年來濟州島吸引了越來越多中國投資者的目光。最新研究報告顯示，濟州島上80%的購房者均來自中國。 <詳細>

			美國紐約——極盡繁華的現代都市生活範本
			被譽為“世界之都”的紐約，壹個多世紀以來壹直都是全球最重要的商業和金融中心。近年來，越來越多的中國投資者在美國投資置業，紐約就是最受青睞的目的地之壹。房地產咨詢公司高緯環球2014年10月發布的壹份報告顯示，紐約連續第四年成為全球最大的房地產投資市場。 <詳細>

			泰國芭堤雅——世界級的旅遊勝地出奇親民的房價
			繼電影《泰囧》之後，泰國逐漸成為中國遊客海外旅遊首選目的地。除了首都曼谷以外，泰國最吸引遊客的是海濱度假城市芭堤雅，它迅速成為世界上熱門的旅遊樂園之壹，促使置產情結不斷上揚，帶動泰國房地產的需求和供應增長，房價壹路攀升。<詳細>

			倫敦——無法撼動的豪宅市場全球富豪棲身地
			“霧都”倫敦是英國的首都，歐洲最大的城市，也是全球最繁華的城市之壹。倫敦被全球富人公認為最安全的資金避風港之壹，2013年多達85%的倫敦豪宅由以新加坡、中國內地及中國香港為首的海外買家購入，受捧程度壹時無二。 <詳細>

			新加坡——房產含金量極高的花園城市
			新加坡是世界上最袖珍的國家之壹，但其國際地位卻絕不容小覷。新加坡政府自2009年開始密集出臺了八輪調控措施，使房價上升的空間縮小，投資前景也被看淡。2013年下半年開始，中國買家在新加坡購房已經有放緩的趨勢。 <詳細>

			多倫多中國富人首選移民之國全球房地產最佳投資地
			多倫多是加拿大最大的城市和經濟中心，北美洲第四大城市。多倫多市內壹半人口是在加拿大以外誕生，華人多達四十萬，是加拿大移民的重要落腳點和華人聚居地。英國房產機構以房地產長期投資回報作分析，將多倫多評為全球房地產的最佳投資地。<詳細>

			中國香港—— 中西合璧的動感之都寸土寸金的黃金房市
			迷人的中國香港是壹座中西合璧的城市，同時也是高科技的現代化城市，吸引了越來越多的內地遊客。統計發現，內地人早已成為中國香港豪宅的超級大買家，70%以上的億元豪宅都落入內地人袋中。 <詳細>

			美國奧蘭多——世界休閑樂園投資度假雙贏之地
			奧蘭多市位於美國陽光之州佛羅裏達的中部，是世界上最好的休閑旅遊城市之壹。奧蘭多目前是全球房地產投資的最熱點之壹，今年佛羅裏達州的房產市場會趕超加州、拉斯維加斯和鳳凰城，成為投資者的矚目焦點，引領全美房產市場復蘇。 <詳細>

			法蘭克福：歐洲金融重鎮令人垂涎的投資寶地
			法蘭克福位於德國西部，是歐洲重要的商業金融中心。歐洲央行和德意誌聯邦銀行總部坐落於此，法蘭克福證券交易所是繼紐約和倫敦證券交易所之後的世界第三大證券交易市場，而法蘭克福國際機場則是全球最重要的國際機場之壹。 <詳細>

美國奧巴馬總統上週五（18日）簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案，避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時，亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下簡稱免高稅法），將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長，減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中，有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。

美國國會上週通過的減稅計劃，其中一項放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金

彭博社（Bloomberg）12月18日報導，免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

根據FIRPTA法，外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司，在出售位於美國的不動產時，買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的統計，如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦，外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。

FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司（USRPHCs）的股權也相當於投資了美國的不動產。

FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是，該外國基金受外國政府的約束，並依規定向其政府報告；有關其之設置系提供員工退休或養老福利，其退休收益不超過5%，且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。

由於全球經濟衰退，外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場，包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等，這股趨勢已推升美國房地產的價格。

另外，免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）的份額，由5%提高到10%，在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司（Real Capital Analytics Inc）資料顯示，今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元，其中784億美元來自外國資金，約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特（Jim Fetgatter）表示，本項修法將帶來巨大的改變，毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資，應會帶來數千億美元的外國投資。

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新加坡房市受加息影響較大投資者或赴海外市場投資

新加坡房地產市場所受到的美國加息影響會比其他國家來得大，分析師認為，相對其他貨幣，新元會持續升值，會令投資者出走到其他市場投資。

新加坡房地產市場所受到的美國加息影響會比其他國家來得大

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如果明年房地產價格再跌5％至10％預計會促使政府重新調整房地產措施。

IP Global新加坡董事兼主管貝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市場等待已久的加息時刻正式來臨後，預計會對全球的房地產市場帶來短期影響，尤其是新加坡房地產市場所受到的影響與其他國家比較起來會顯得更大，這是因為在歷史上新加坡貨幣政策都會緊密跟著儲備局的政策調整，所以可以預見新加坡房貸的申請數量將會在加息後減少，加上政府目前仍在執行降溫措施，新加坡房地產市場將會進壹步面臨下行壓力。

貝林厄姆說：“我們很可能會看到新加坡投資者，轉到外國房地產市場投資的趨勢，因為他們看到其他發達市場比如英國、德國、澳大利亞、日本和美國的房地產都比新加坡更有投資價值。”

瑞士信貸（Credit Suisse）則認為，加息課題雖然會對房地產市場帶來負面影響，但還不至於到太嚴重的程度。

該行的報告指出，租賃表現的前景疲弱，房地產利差預計會縮小，不過整體上貸款負擔仍屬於可承擔範圍，所以在轉售市場應該不會出現大拋售和價格明顯下跌的情況。如果本地房價在明年進壹步走弱並下跌5％至10％的話，預計在明年下半年將會促使有關當局重新調整嚴格的房地產措施。

瑞士信貸認為在各類型的房地產當中，辦公樓投資信托對於加息最為敏感，美國加息25個基點，分別對吉寶房地產信托（KREIT）和新達信托（Suntec REIT）的每單位可派發收入（DPU）造成1.1％和0.8％的負面影響。零售房地產則是該行最看好的投資信托類型，凱德商用新加坡信托（CMT）是首選股票，收益率為6％。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫則認為，美國加息預計會對新元銀行同業拆息率（SIBOR）帶來小幅影響，因為該局的加息幅度很小而且其影響力已經反映在SIBOR價格裏了。

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（據聯合早報）

(English) Chinese investors expand acquisitions worldwide to tap outbound Chinese travellers

“We do not expect price per room to drop meaningfully in 2016,” said Henry of Juwai. “There is still significant competition for attractive assets that offer great long- term value, and we believe buyers will be willing to offer a premium to acquire them.”

您的海外旅行中隱藏著哪些投資良機？法蘭克福篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

德国法兰克福——欧洲金融重镇令人垂涎的投资宝地

法兰克福位于德国西部，是欧洲重要的商业金融中心。欧洲央行和德意志联邦银行总部坐落于此，法兰克福证券交易所是继纽约和伦敦证券交易所之后的世界第三大证券交易市场，而法兰克福国际机场则是全球最重要的国际机场之一。它拥有众多现代化的高楼以及都市的便利性，同时还保有历史悠久的名胜古迹与优雅宁静的绿化环境，这恰恰是这座“世界最小大都会”的魅力所在。

一、你不能错过的法兰克福景点

法兰克福是个多彩多姿的文化大城，市内拥有众多的博物馆、剧院、图书馆与展览中心等，其中法兰克福美因河的两岸聚集了11所著名的博物馆，也拥有世界著名的德意志图书馆，号称“德国最大的书柜”。想了解德国历史文化的演进，就到美因河走一趟吧！除了引人注目的摩天楼建筑群、罗马广场及保罗教堂外，法兰克福还有许多购物街及商场，其中采尔街是德国销售量最大的购物街，是让游客满载而归的购物天堂；法兰克福的美食文化，像整个城市一样多元化，在这里游客可以遍尝法兰克福青酱、香肠及苹果酒等佳肴，绝对是让您恋恋不忘的地道美味！法兰克福集合德国的文化艺术、美食及购物精华，是您欧洲旅游的必游之地。

二、三大要点了解法兰克福房市

1. 法兰克福房价从“不涨”变成“飞涨”

一直以来德国的房屋价格是以稳定着称的，在中国经历房价暴涨时，很多人希望拿德国房价“30年仅上涨60% ” 做楷模。欧央行多次降息之后，德国房价出现强势上涨。

从2011年到2013年，法兰克福房价上涨18％至4,000欧元/ 平方米。目前在法兰克福购买一间约100平方米的公寓，平均房价为40万欧元，而在2011年，其平均房价为34万欧元。

Westend是法兰克福最昂贵的居住地区。自2011到2013年，Westend房价飞涨近25%，高达6,000欧元/平方米（约4.6万人民币/平米）

2013年，德国住宅的平均价格为3,306欧元/平方米

慕尼黑的房价涨到了4600欧元/平米，是德国房价最贵的区域

柏林作为德国的首都，目前平均房价在每平方米1500欧元左右

2. 法兰克福小型公寓涨得快收益大

2013年，法兰克福公寓录得德国南部最高的房价涨幅——上涨10.75 ％，至2,368欧元/平方米。相比之下，独立住宅价格上涨相对温和。一居室/两居室的独立屋房价涨幅最小，只有2.57％至2,060欧元/平方米。

法兰克福的房租已由12欧元 / 平方米上涨到16欧元，计算下来，面积75 – 120平方米公寓的租金收益介乎4.85％至4.58％，但面积更大的200平方米公寓的租金收益为3.60％。综合来说，50平米左右的小面积的公寓投资收益最大。

3. 德国人爱租房不爱买房

在欧洲，德国是个人拥有房屋数量最低的国家之一。德国人自有住房率大约为42 ％，低于欧盟整体水平60 ％。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80％。专家估计，10－15年后德国的自有住房率才能达到60％－70％。

2013年5月1日，德国新租房法正式生效，要求3年内租金涨幅不超过15%。新法规还规定房租应该按照各地政府的“指导价格”，超过价格的20%即属违法 ﹔超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。【了解更多信息】

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三、法兰克福房产投资机会——买房出租投资全球最佳

1. 过半德国人租房不买房法兰克福租金回报排第二

据统计数据显示，德国超过50 ％的家庭租房居住，这一比例在年轻人中更高，其中不乏医生、白领等高收入者。在法兰克福，71%的业主将自己所购买的公寓出租，只有29%的人是自住。

德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和租房的需求。

房地产投资者都从柏林或法兰克福的公寓赚取最高的租金回报。

柏林公寓的毛租金收益率排第一，小型公寓的出租回报率高达5.09%。；

法兰克福的毛租金收益率由3.60%至4.85%不等位居第二；

慕尼黑的公寓租金回报率就只有2.58%到3.93%。

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2.拥有国际金融中心地位法兰克福房产别具投资价值

法兰克福是欧洲的金融中心和第二大银行中心，很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于此地，相比较而言，德国的其他城市都无法像法兰克福一样吸引如此大量的房地产投资。

2012年，法兰克福的房产交易额超过32亿欧元，再次高居榜首。平均而言，海外投资占总交易额的45%，这一比重使法兰克福仅次于柏林，位居全德第二的位置。值得注意的是，在过去5年内，德国房产投资者的数量以每年35％的速度在增长。【了解更多信息】

当前，韩国和中国投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，法兰克福占了23%，柏林27%，慕尼黑9%，在多座城市进行组合投资交易39%。【了解更多信息】

法兰克福拥有全欧洲最大的新建房屋区域，随着地铁通车，包括Bornheim、Nordend、Westend和Sachsenhausen等车站区域的吸引力与日俱增，住宅需求越来越大，是追求稳健价值和安全性的投资者应考虑的上选。【了解更多信息】

四、法兰克福房市未来趋势展望：房价增长10年不晚预计6年上涨70%

法兰克福未来房价涨势逼人

随着欧债危机的疑虑消散，国际资金大量回流欧洲，德国楼市已经可以媲美英国，成为最能吸引投资的欧洲地产市场之一。

根据德国著名统计网站Statista发布的报告，2013年，包括法兰克福在内的德国大城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年，德国房价依然呈现上涨趋势。

尽管德国大城市法兰克福的房价保持连续两年上涨，但是房地产市场仍处于供不应求的局面，投资仍然具有升值潜力。

Statista预计，法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上，而且有望在6年内出现超过70%的涨幅。

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