在泰國買公寓：外國人永久業權全攻略

外國投資者在泰國購買房產最簡單和最安全的方式是購買一套公寓不動產，因為其法律要求最低，詳見下文。

個人要求

有資格購買一套公寓不動產的外國投資者只需滿足以下法律要求：

  • 合法入境；以及
  • 證明其用來購買公寓的資金是通過海外外彙。

若沒有這樣的證明，土地部門（Land Department）將不允許公寓的所有權轉讓外國買家。

Richard注解：

根據泰國移民法案（Thai Immigration Act），外國居民只要擁有藍色居民證就無需通過海外外彙資金購買公寓。泰國合法外國居民可以泰銖購買公寓，甚至可以通過泰國銀行借款融資購買。

外國所有權配額要求：

而且，在任何一棟公寓大樓建設，在任何時候，外國買家所能購買的公寓面積（外國所有權）只能占公寓樓總面積的49%。

因此，在同意買一套公寓前，請與法人或共同業主協會核對外國所有權配額是多少。

外彙要求：

從海外外彙資金時，你應該遵循以下規則。

外幣：

  • 金額至少相當於公寓采購價格，或者公寓評估價格；以及
  • 從國外彙出；以及
  • 進入泰國；以及
  • 在泰國彙兌；以及
  • 從外國買家的銀行賬戶中轉出，或是轉到外國買家在泰國的銀行賬戶。
    當你要求銀行開始外彙時，讓他們在電彙表備注處加上以下細節：

“款項用於購買[000]公寓大樓[000]單位”。

公寓的單位號和名稱的填寫並不是強制性，但建議寫上去。

與泰國本地居民共同買公寓時的彙款要求

如果外國買家與一個泰國人共同購買一套公寓，比如其在泰國的配偶，如果公寓單位所有權證書轉移、注冊到雙方名下，那麼外國買家只需要外彙公寓一半的購買價格。

另一半公寓價格可以以泰銖支付，因為這部分金額是泰國買家為那部分共同所有權所需支付的部分。

Richard注解：

泰國合伙買家可以用泰國銀行申請貸款融資支付他或她所需要支付的公寓購買價格。然而，在這種情況下，銀行將希望抵押貸款能適用於整個公寓單位。

外幣兌換表格和外彙貸記報單

外國公寓買家將不得不使用其銀行出具的外彙信貸報單（Foreign Exchange Credit Advice），以證明其已經外彙了購買泰國公寓的資金。

如果外彙金額低於2萬美元，銀行可應外國投資者的要求出具外彙信貸報單。

每當外彙金額等於或高於2萬美元，外國投資者在申請外彙信貸報單之前，首先要填寫外幣兌換表格（Foreign Exchange Transaction Form）。

Richard注解：

若外彙金額超過2萬美元，在外國投資者提交外幣兌換表格之前，將由銀行保管。外彙金額超過2萬美元，只有收到幣兌換表格，銀行才會將外彙資金兌換成泰銖和記入收款人賬戶。

如果你直接外彙到開發商或律師的銀行賬戶，開發商或律師將代表您處理這些手續。

Richard注解：

記住，如果你外彙到泰國的資金轉移到第三方賬戶（開發商或律師），資金將會從你的帳戶中轉出，為了讓你有資格購買一套公寓不動產。不要直接從基金或公司中轉移資金到開發人員或律師賬戶。一定要以個人賬戶轉賬。

如果你將外彙資金轉入你在泰國的個人賬戶，你必須照顧自己申請外幣兌換表格。每次彙款都要小心，不要等到最後一分鐘，因為銀行出具一份外幣兌換表格平均需24至48小時。

Richard注解：

如果你在泰國的個人賬戶執行彙款時，你不在泰國，你需在空白處簽署一份外幣兌換表格空白並彙給你的律師。如果不能夠滿足這個要求，彙入的資金將被擱置。

如今，最低金額已經不再適用，無論是外彙金額多少，泰國銀行都將出具外彙信貸報單 （包括每月500或1000歐元這類金額較小的分期付款），出具外彙信貸報單收取約有200泰銖的費用。

絕對不能做的事情

彙款時必須避免以下事項：

  • 不要在國際市場上以你的外幣兌換泰銖，因為這將令你喪失購買一套公寓不動產的資格。
  • 如果你在直接彙款到泰國開發人員或是經由律師的賬戶，不要把資金從非個人賬戶（公司賬戶、養老基金和信托基金等等）轉出。你必須是交易的一方。

 （譯自Rene-Philippe DUBOUT律師的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》）

 

Richard專欄全集：

泰國房市跌宕起伏 專家教你如何把握商機

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2014年10月最新英國房價走勢及變動

英國10月房價上升到5個月高位，顯示英國樓市在經歷了短暫調整後，再次溫和擴張。數據顯示，英國10月Rightmove平均房屋要價指數月率上升2.6％，前值為0.9％。10月Rightmove平均房屋要價指數年率上升7.6％，前值上升7.9％。

壹個值得註意的現象是，英國東南部房價本月上漲10%，幅度已經趕超倫敦的9.6%，而上個月的數據非別為10.1%與13.09%。我們認為這是投資熱點開始轉變的壹個訊號。

倫敦的房價相對其他地區過高與低端住宅短缺是主要原因。相比之下，英國很多“價值窪地”的投資價值將逐漸顯現。英國東南地區在未來5年內或許將成為房價上漲最大的區域。南安普頓、盧敦以及布賴頓等地是投資者應重點關註的投資目的地。

本月，倫敦地區除哈尼克和伊靈外，均繼續上漲。漲幅最大的是旺茲沃恩，月漲幅達到了8.7%。

在其他重要的英國房價指數方面，英國10月Nationwide房價指數月率超預期上漲0.5%，預期上漲0.3%；前值由下降0.2%上修至下降0.1%，為2013年4月以來首次下滑。而根據英國土地註冊局數據，第三季度英國獨棟別墅的平均價格為276,900鎊，成為均價最高的房產類型。公寓次之，170,161鎊。聯排別墅以133,765鎊的均價墊底。

 

 

 

 

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中國內地生要赴中國香港留學讀本科 要具備什麼條件

去中國香港留學，去中國香港讀本科需要怎樣的留學條件，是同學們都很關注的事情。中國香港以其高就業率、優秀的師資條件、易獲得永久居留權吸引著越來越多的人前去留學。下面，讓我們來瞭解一下中國香港本科留學條件的基本信息。

中國香港留學，去中國香港讀本科需要怎樣的條件?
中國香港以其高就業率、優秀的師資條件、易獲得永久居留權吸引著越來越多的人前去留學

1、中國香港留學，去中國香港讀本科需要怎樣的條件?

第一個是優秀的高考成績：高考成績達到一本線以上，最好再多幾十分的學生可以申請中國香港各個高校的本科，假如想申請獎學金的話，高出一本線一百分左右多半是可以申請全獎的，高出五十分左右可以申請半獎。這個分數範圍依據每年報考人數的多少而有所變化。

第二個是優秀的英語單科成績：一般是不低於130(單科總分150)，90(單科總分100)

第三個是優秀的綜合能力：比如參加了有意思的社團活動，獲得過大型的競賽獎勵，另外，面試的時能夠用英語對答如流。

2、去中國香港讀本科一般什麼時候申請?

對於今年高三在讀的學生，一般是從2016年2月開始一直到6月截止。有的學校截止的早的可能3月或四月就截止了。所有有這個打算的朋友要早點 開始申請。申請的時候直接在網上提交材料。等高考成績出來後，學校會依據學生情況而定是否安排面試。一般是6-7月份開始面試。面試通過的學生就可以成功 入讀。

3、高考成績達不到一本但又想去中國香港讀書怎麼辦?

假如高考分數在二本左右，也可以考慮選擇副學士的形式過去讀書。讀完副學士可以繼續申請本校或者中國香港其他學校的本科，也可以申請海外合作院校的本科繼續讀書。最後拿到學士學位。

4、去中國香港讀本科的費用是多少?

入讀中國香港大學的內地新生學費，從每年10萬港元增至每年11.9萬港元。中國香港中文大學學費也增加了2萬港元，達到每年10萬港元。生活費5萬左右。

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（互聯網資訊綜合整理）

居外課堂：去美國買房，你的資金準備夠了麼？

當前，到美國買房已成為國內高淨值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須瞭解的問題是：你的資金準備夠了嗎？你知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為你一一介紹。

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居外課堂：美元加息對你在美國買房有何影響？

美聯儲加息是近期頻頻出現在各大媒體的熱點新聞。各大金融機構與著名分析師們也一直在關注並分析著加息的利與弊。那麼一旦美聯儲加息，在美國置業的買家們將會受到怎樣的影響呢？居外網為你分析美元加息對你在美國買房的影響

居外特別策劃：跟著習大大去英國看房

10月19日，習大大正式開始訪問英國！全球關注的目光都將聚焦英國，原本就火熱的投資熱土。居外網將用以一系列專業數據，為大家介紹英國房市的最新房價水平，為什麼在英國買房會這麼火。

新加坡第三季度房地產租金全線下滑

新加坡租金市場持續疲弱，市區重建局的第三季數據顯示，所有房地產種類的租金都全線下滑。不過，大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖的租金卻繼續加速下跌。

             大多數私宅租金似乎已放緩下跌的腳步，而辦公樓和零售店舖則加速下跌

市區重建局的數據顯示，今年第三季，新加坡整體私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1％縮減至0.6％。

當中，只有代表大眾化共管公寓的中央區以外（OCR）租金跌幅由1.0％加速至1.1％。其他地區的跌幅都放緩，核心中央區（CCR）由下跌1.3％改善至下跌0.4％；其他中央區（RCR）由下跌1.1％改善至下跌0.8％。有地住宅租金也由下跌1.0％改善至下跌0.1％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，今年第三季的共管公寓租金指數下跌0.7％，比第二季的1.1％跌幅有所改善。不過，首三季的租金市場卻比2014年同期來的疲軟。

第三季共管公寓空置率升高至9.1％

他說，第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2％，進一步升高至9.1％。

這顯示大量新完工的公寓單位並沒有及時被租用市場“吸收”，這相信與政府限制外籍勞工的政策有關。

市建局昨天公佈的數據顯示，今年第四季預計會有6296個新私宅單位（包括執行共管公寓，簡稱EC單位）完工，這將帶動2015年全年完工的新私宅單位提高至2萬2414個。這相當接近去年完工的2萬3298個單位的水平。

過去兩年來，新加坡私宅市場進入了完工高峰期。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

不過，由於政府已經減少供地，因此，截至第三季的潛在私宅供應量已經由第二季的6萬1237個單位，減少至5萬8348個單位；其中2萬2456個單位未售。在EC方面，潛在供應量則有1萬4540個單位，其中6897個未售。

在商業房地產方面，第三季的辦公樓租金跌幅也從第二季的2.6％進一步跌至2.9％。這拖累今年首三個季度的跌幅達到5.4％。

王德輝說：“這反映了現有的辦公樓租用市場——經濟前景不明朗促使商家持謹慎態度，對空間的需求較為節制。”

不過，在辦公樓買賣方面，賣方卻似乎還是較有議價的空間，因此扶持價格相對平穩。市建局的數據顯示，新加坡辦公樓價格在今年第二季環比上漲0.3％後，但第三季整體價格再度回跌，跌幅為0.1％。

截至今年第三季，新加坡辦公樓的空置率從第二季的9.8％減少至9.6％,目前市場上共有90萬8000平方公尺的辦公樓面正在進行工程。

新加坡零售樓面的租用市場在第三季同樣沒有起色，租金跌幅從0.5％擴大至2.0％。

市建局的數據顯示，儘管零售樓面的租金跌幅擴大，不過整體零售空間的價格卻略有改善，相比第二季下跌0.5%，第三季零售空間的價格環比下跌0.3％。

截至今年第三季，新加坡零售空間的空置率為7％，比第二季的7.2稍好，目前市場上約有78萬6000平方公尺的零售空間正在施工。

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（據聯合早報報導）

留學移民 怎樣順利拿到英國綠卡?

2015年10月，習大大如期對英國進行了“超級國事訪問”，給英國人一個全新的中國概念，同時為中國經濟發展，走向世界帶來了更多的實際的收益。

同時，越來越多的中國留學生在日益繁榮的中國經濟大趨勢下，都希望能夠有機會在英國居住時間更長一些，希望能在畢業之後，獲得英國工作經驗以及進一步獲得英國綠卡。然而，隨著PSW簽證的取消，學生簽證到期後想要留英、獲得英國綠卡似乎越來越難。

随着PSW签证的取消，学生签证到期后想要留英、获得英国绿卡似乎越来越难

本文僅就目前比較常見的比較適合中國留學生，或者有意向去英國發展，創業的，生活的同胞提供一個參考的解決途徑，供大家參考。

1. Tier 1 Investor

投資移民，適用：高資產人群家庭成員，投資導向

200萬英鎊直投 – 英國投資移民簽證適合意欲通過在英投資而移民的人士。申請人需持有至少200萬英鎊的資金，無英語語言要求，5年後可獲得永居權利。

  • 優點： 簡單快捷，有一定投資回報，可以考慮購買賓館等商業地產自營。
  • 缺點： 資金占用大，相對成本高。
  • 時間： 3年+2年，5年獲得英國綠卡。

2. Tier 1 Entrepreneur

企業家移民，適用：高資產人群家庭成員，創業導向

英國企業家移民簽證適合意欲來英創業的人士，持有此簽證的人士在英期間僅能從事所申請項目的商業運作。企業家移民創業投資金額有5萬英鎊和20萬英鎊兩種，簽證路徑為3年+2年。

  • 優點： 成本低，要求有英國學歷背景或者商業背景
  • 缺點： 拒簽率相對較高，續簽要求相對復雜
  • 時間： 3年+2年，5年獲得英國綠卡

3. Prospective Entrepreneur

預備企業家簽證，適用：擁有真正優秀商業計劃，希望吸引第三方投資的創業者

顧名思義，是移民局針對擁有成熟的商業計劃，希望獲得英國的第三方商業投資(至少 5 萬英鎊)的初創企業家們而設立。持此簽證可來英逗留 6 個月，申請人必須明確自己來英的目標是：確認風險投資，成立企業並運營企業。

預備企業家優勢：

該簽證除了沒有英語語言成績要求之外，還有以下重要優勢：

  • 申請人可以在英國境內轉簽 Tier 1 Entrepreneur 企業家簽證，僅需確保有來自以特定機構投資的 5 萬英鎊即可。
  • 中國境內通常沒有面試，英國境內轉簽時面試概率很小，通常面試的可能性不大。

簡單來說，預備企業家是為自身擁有創業計劃，但在短時間內無法提供 20 萬英鎊的資金的成熟申請人提供 6 個月的緩衝時間和獲得風投的機會，以此來通往 Tier 1 企業家移民簽證和英國綠卡的一條道路。

  • 預備企業家簽證階段;
  • 正式轉為 Tier1 企業家簽證階段;
  • 續簽及申請永居階段。

4. Tier 1 Graduate Entrepreneur

畢業生企業家移民簽證，適用：優秀英國畢業生，有一定商業思路模式，創業導向

畢業生企業家簽證面向的是以下兩類人群：

  • 擁有真實可行的商業想法的英國高校畢業生(本科或以上);
  • 擁有真實可行的商業想法的國際高校畢業生(本科或以上)。畢業生企業家簽證路徑為1年+1年，在持有此類簽證期間，只要持有5萬英鎊可供投資的資金，就可 以隨時轉簽Tier1Entrepreneur簽證。持有此簽證的人士在英期間不可以作為醫生或者牙醫接受培訓，也不可以從事專業運動員(包括教練)活動。

此類簽證的要求如下：

  1. 申請者需持有本科或以上學位;
  2. 申請者的創業項目需要受到申請者所在英國高校或英國貿易投資總署(UKTI)的評估和支持;
  3. 申請者持有足夠維持在英生活的資金;
  4. 需要滿足相應的英語語言要求;
  5. 若申請的支持者為英國貿易投資總署，申請者還需要達到英國貿易投資總署的相關規定。

5. 海外公司首席代表簽證 Representative of an overseas business

適用：大型中國公司在英國設立分支機構並派遣高級管理人員

不得擁有大量股份，同時具有3年以上母公司高層管理經驗

隨著海外公司首席代表簽證曝光率的提高，此類簽證普遍被高資產、高素質人群認為是最經濟的移民英國途徑。相比較於大家已經比較熟悉的投資移民和企業家移民來說，前二者的門檻較高，且資金投入較大。

海外首席代表可以說是零成本的一種移民途徑。但此類簽證對於申請人所在公司的經營情況和申請人自身的資質要求較高。根據筆者多年從業經驗，以及對移民法的深入了解，成功幫助多名客戶走出申請海外首席代表簽證誤區，實現夢想。

對申請人基本要求：

  1. Must come from outside the EEA 申請者必須來自於EEA境外，且只能在境外遞交申請(不少在英申請者希望轉為此類簽證實現移民目的，但大部分在英人群不符合以下幾點條件)
  2. Not a majority shareholder 不能是公司主要股東(移民局的規定是不能持有公司50%股份，但根據實戰經驗來看，一般不建議持股超過20%)
  3. Employed directly by the company outside the UK 在英國境外直接受雇於公司，即作為銷售代理或與公司簽訂代理合同的第三方均不符合條件
  4. Has been a senior employee for at least 2 years 在公司至少有兩年以上高管經驗
  5. Being familiar with the company’s business 熟悉公司業務
  6. English Language ability A1 英語語言達到基本交流水平
  7. Sufficient maintenance funds 有足夠在英維生資金(主申請人有不少於3310英鎊在個人銀行賬戶存期連續90天)
  8. 對申請者就職公司的要求
  9. Trading and centred outside the UK 公司總部需位於英國境外並保持在英國境外，保持交易(新成立不久的公司及欲將總部移到海外的公司不符合要求)
  10. Has no other branch or subsidiary in the UK 公司在英無其他代表處或子公司
  11. Has no other previous representatives in the UK 公司在英無其他首席代表

6. Tier 2 General

工作簽證，適用：優秀英國畢業生，有雇主擔保，就業導向

此類普通簽證即為我們常說的工作簽證，根據移民局2014年4月6日的最新政策，二類普通簽證路徑已由之前的3年+3年、最多6年，變為5 年+5年了。普通簽證的持有者，在英期間僅能為簽證的擔保人(公司)全職工作，在滿足既定要求的情況下，還可以從事另一份兼職工作，可以進行志願工作，也 可以在不影響主要工作的情況下學習。申請二類普通簽證需要申請者達到以下條件：

  • 獲得有資質的公司的簽證擔保;
  • 年薪達到內政部要求的相應金額;
  • 達到內政部要求的英語語言條件;
  • 持有可維持在英生活的一定額度的資金。
  • 持有Tier 2General簽證5年，並且年薪額度達到了英國內政部對於二類普通簽證申請永居的相應要求，則可申請英國永居。
  • 其他非記點積分制下的簽證途徑

 7. LONG RESIDENCY 10年永居 混合永居

適用：連續合法在英居留10年

根據英國現行移民法律條款，通俗的解釋10年永居——任何申請人在英國連續，合法居住滿足10年後，都可以申請英國的綠卡(ILR，永久居留)。從整個中國地區前往英國留學， 移民的數據上來看，2015~2016年將有很多10年前來自中國讀書的學生申請人有可能符合這個申請條件。很多申請10年永居的人擔憂這種永居申請的方 式會在不久的將來被英國政府取消，但我們從法源上來作出的判斷是英國政府完全取消此條款的可能性很小。首先，10年永居是歐盟人權法裡一條重要的規定，所 以除非英國完全退出歐盟，依據10年進行的永居申請將一直有效。

其實平日裡大家說的10年永居的正確講法應該是“依據長時間居住在英國申請永久居留權(Permanent Residency based on Long Residency Rule)”。那麼多長時間算是“長時間居留在英國呢?”，沒錯，就是 10年。

相關申請指南中(long residency policy guide)明確指出從某人入境英國那天算起，如果此人連續性並且合法(continuously lawful)在英國居住超過10年即有權申請英國永居。這裡要注意，10年期限的計算一定是從此人進入英國那天算起，而非此人拿到簽證的日期。由於簽證 有效期一般早於某人實際進入英國的日期，所以這裡我需要特此聲明。有關10年的期限，嚴格來講，其實申請人可以提前28天遞交申請，也就是說申請人如果在 英國合法連續居留9年11個月零2天即有權申請永居。

8. Spouse Visa 配偶/結婚簽證

適用：有英籍或者永居配偶認識，婚姻導向

如果申請人的伴侶是英國公民，或持英國永居，或正在英國避難或正受英國人權保護，您就可以考慮申請英國結婚簽證。2012年7月9日年英國移民政策經歷重大變更，英國全面提高外籍配偶移民英國的標准。

基本要求如下：

  • 申請人為非歐盟國籍人士;
  • 申請人需要滿18周歲;
  • 您和您伴侶的關系必須真實並且為官方認可，滿足一下其中一點：
  • 已結婚或已同性結婚
  • 在戀愛關系下同居2年
  • 已訂婚
  • 在獲得簽證後，申請人有意向持續與伴侶生活在英國;
  • 申請人的伴侶或申請人自己工資可以達到要求;
  • 申請人和申請人的家人將有足夠的生活空間在英國居住;
  • 申請人必須達到一定的英語水平。可以是通過移民局認證的英語考試並在聽寫考試中達到CEFR A1級別，或者持有本科以上由英語授課的學位證書。

9. EEA Family Permit

歐盟家屬簽證，適用：歐盟家屬，包括夫妻，配偶，子女，父母，祖父母等直系及非直系親屬

歐盟經濟區 (EEA) 包括奧地利、比利時、保加利亞、塞浦路斯、捷克共和國、丹麥、愛沙尼亞、芬蘭、法國、德國、希腊、匈牙利、冰島、愛爾蘭共和國、意大利、拉脫維亞、列支敦 士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、斯洛文尼亞、西班牙、瑞典和英國。雖然不是歐盟成員國，冰島、列支敦士登及挪威的公 民享有跟其他歐盟公民同等的進入、居住以及在英國工作的權利。

歐盟經濟區和瑞士的國民可以自由進出英國，在這裡居住及工作。他們可以根據自己的選擇在任何歐盟成員國居住和工作。但是，個人必須這名他們有能力維持自己及家人的生活(若家人也在英國)，不需依靠公共救濟，比如住房福利等。

非歐洲經濟區家庭成員

如果歐盟國民的家庭成員不是歐洲經濟區或者瑞士公民，他們可以跟該申請人一起進入英國，但受到相應的限制。在進入英國之前，需要申請歐洲經濟區家庭許可EEA Family Permit。

作者：Peter Liu， 劉鵬，彼得森律師行，英國移民局內政事務署注冊高級移民律師，英國移民律師協會資深會員。

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（互聯網資訊綜合整理）