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澳洲房地產協會（REIA）最近公布了其阿德雷德銀行住房負擔能力季報。報告顯示，澳洲的房地產正變得越來越負擔不起，但租房者的租金支付能力有所上升。

澳洲租房容易買房難

據澳洲房地產投資者報導，房地產協會的女會長林奇（Amanda Lynch）表示，從全澳範圍來看， 澳洲人用於償還貸款的收入部份與總收入的比例現在是31.5%，增加了1.1％。

“住房負擔能力正處於自2013年第一季度以來的最低水平，”她說，“由於房地產價格飆升而收入只是幅度不大的增長，各省與行政區的住房負擔能力都變得更差。”

新州仍是各州份中住房負擔能力水平最差的省份，緊隨其後的是南澳和西澳。

塔州償還貸款所占總收入的比例上升了1.5％，至25.9％，是全國增幅最大的州份。首都行政區是住房負擔能力最好的，只有20.4％。

報告還顯示，對於澳洲租房者來說，他們所需支付的租金與總收入的比例下降了0.2％，至24.8％。其中北部行政區下降幅度最大，為1.3個百分點，而維州和昆州則分別下降了0.1個百分點。

“澳洲租金支付能力正處指自2009年第二季度以來的最好水平，” 林奇說。

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近日，澳大利亞主流媒體《悉尼先驅晨報》撰文稱，澳大利亞政府擬加稅遏制外國投資人購置地產之舉並不合理，一旦執行，將適得其反，無助於解決問題的同時，還會遏制房地產市場的正常發展。

文章稱，這項提案存在諸多不合理。首先，政府的策劃書上面並未提及任何對海外投資人購買澳大利亞商業地產進行監管的新規定，僅稱加征的2億澳元稅收將用於制定與實施一套新的涉及民用住宅、商業地產以及農田的政策，而與宣傳中提及的加強境外投資人置業監管並無關聯，頗有言行不一之嫌。

文章強調，對外國投資人加稅，並未觸及到問題的實質，相反，是對目前澳洲房地產市場的誤讀。正是外國投資者的頻頻出手，促成了開發商置地建房的源動力，才使得新的房源源源不斷從藍圖中脫胎，支撐起了供方市場，使買方收益，促進了社區的繁榮。實際上，房源緊張才是澳大利亞各大城市面臨的主要問題，以悉尼為例，有預測稱其房屋供應缺口將升至19萬棟。一旦在這種背景下對外國投資人進行限制，使得其投資熱情驟減，只會轉過來挫敗開放商的積極性，使得本就房源緊張的市場更加後勁乏力，惡化整個經濟環境，這對於澳大利亞而言，無疑是高昂的代價。

文章呼吁，澳大利亞政府應該采用更為溫和的手段調節房地產市場，例如將征稅改為指向更加明確的手續費或管理收費，避免留給外界政府態度曖昧，不置可否的負面印像。

有澳媒質疑最近澳洲政府打擊外國人在澳洲買房的新政

對此，澳大利亞地產領域投資專家必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）深表贊同，並指出澳大利亞政府嚴控開發用地數量，致使房源供不應求，才是促成房價高漲的真正最主要的原因。

“加稅一事反映出澳大利亞政府對待外資態度上的自相矛盾，言行不一。它不斷尋求境外尤其是來自中國的資本，鼓勵資本進入新的住房開發領域，但又對境外購房者加稅。唯一的解釋是，政府將外資認定為拉抬房價的主因，並試圖放緩房價的增長。”他說。

白尚恩稱，目前缺乏可信的證據證明海外買家推高了澳洲房價，使本地人無力購買。相反，海外買家購置的房屋價格多在一百萬澳幣以下，且以樓花為主，這些資金促成了樓盤項目的最終成型，是極為重要的資金來源。他相信，相較於對海外買家加稅的舉措，不如放寬開發用地的行政審批，以滿足日益高漲的市場需求，進而平抑房價來得有效。

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在聯邦議會的一個調查小組的不斷施壓下，外國投資審查委員會（FIRB）承認，自從2006年以來，他們從沒有要求任何一個海外購房者出售過一棟不合法的房產。

澳洲現行法規只允許外國人購買澳洲的新房，以刺激澳洲新房開發，不許外國人購買澳洲二手房。臨時居民在離開澳洲三個月以內，必須出售在澳洲持有的房產。

其中一個最大的漏洞是：海外投資者及其在澳洲本地的代理人利用了一個允許臨時居民在澳洲買房居住的條款。該條款規定，這些臨時居民在離開澳洲時，應在三個月之內賣掉其在澳洲的房產；而澳洲外國投資審查委員會自2006年來，沒有強制任何外國買家出售過這類房產，由此暴露出該委員會在執法方面的漏洞。

盡管澳洲政府允許外國投資者購買澳洲的樓花房產（指尚未完工的房產項目）和新房，禁止外國人購買二手房，但是在一個極窄的範圍內，海外買家仍“有機可乘”。

《澳洲人報》獲知，外國投資審查委員會未能與移民部共享臨時居民簽證到期、離開澳洲的信息數據。

海外人士在澳洲投資買房，衝擊到澳洲人的住房負擔能力，並因此迅速成為一個政治熱點話題

2008～2009財年間海外投資者購買了2450棟二手房，價值18.1億澳元；而到2012～2013財年，海外投資者所購買的二手房已達5000棟，價值54.2億澳元。一些在中國積累了財富的中共貪官急於將贓款出手，也加入中國投資者在澳洲的購房風潮中。

國民銀行（NAB）近期的一項調查也顯示，在過去三個月裡，十二分之一的澳洲二手房被外國買家買走。

聯邦調查小組還獲悉，外國投資審查委員會只有不到20個員工負責此法規的實施，而其中四位去年已接受了自願裁員離職。

據悉，調查小組將建議要求外國人支付一定費用申請在澳洲購買房產，並對數據收集政策作出變更，確保外國買家的信息得以存檔等。

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