東京迪斯尼樂園簡介

迪士尼是每一個小朋友都想去的樂園，迪士尼的知名度在全球還是比較高的，基本上每一個國家的大型城市裡面都有這樣的遊樂場所。東京迪斯尼樂園，它修建的時間是比較早的，1982年在日本東京千葉縣修建而成。和中國的迪斯尼樂園進行相比，它的建造時間要長很多。今天我們來詳細的了解一下東京迪士尼樂園的具體情況是什麼樣的。

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東京迪斯尼樂園是美國迪士尼公司和日本梓設計公司合作建造的，該迪斯尼樂園，它被譽為亞洲第一遊樂園，是按照美國迪斯尼樂園修建而成的主題樂園，總共面積有46公頃。東京迪士尼樂園的開放時間一般是早上9點到晚上10點，主題區域是世界市級，西部樂園以及明日樂園等等。最適合在該遊樂園遊玩的時間是夏季，建議玩一天比較好。

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東京迪斯尼樂園最大的特點就是一切都是動態的，它一共有7個主題區域。它們分別是維多利亞王朝時代式街景的世界市集，冒險和傳奇的探險樂園，詩賦開拓時代的詩賦樂園，充分領略上風時光的動物天地，以及讓人進入夢幻世界的夢幻樂園，還有置身童話王國的卡通城，體會未來科學和宇宙的未來樂園，這七大主題樂園足夠讓你暢玩一天。

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迪斯尼樂園裡面的祖籍多，他們的表演也同樣很多，東京迪斯尼樂園的這七大主題曲，一共有35項精彩的表演，最大的特徵就是活動的有聲有色的。進去玩的小朋友可以直接讓他們感受到夢幻的世界。當然這裡也擁有神奇吸引驚險刺激的場景和人物設置，可以讓你在這些主題樂園裡面徹底的放鬆自己，讓你身臨其境無法自拔。

東京迪斯尼海洋樂園攻略

東京迪斯尼樂園它主要有兩大塊主持人，分別是迪士尼樂園和迪士尼海洋樂園。很多人去日本東京迪斯尼樂園進行遊玩，有的是衝著東京迪士尼海洋樂園去的。東京的迪斯尼樂園也是亞洲第一樂園，所以不能讓大家更了解這方面的內容，今天我們來詳細說一下東京迪士尼海洋樂園工業。一天時間玩遍所有項目是不可能的，所以要挑值得的地方去。

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去東京迪斯尼海洋樂園的第1步就是立刻拿fp，然後再拿第2張fp。拿到fp並不意味著可以密碼完所有的相關項目，要根據實際的人流和排隊情況來算出去玩什麼樣的項目是最合理的安排，也是最節省時間的安排。很多人去東京迪斯尼海洋樂園進行遊玩，除了一些娛樂項目設施比較吸引人以外，還有最大的原因就是去拍照，畢竟好的地點適合好的照片。

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在遊樂園裡面，適合年輕人的娛樂項目，設施還是比較多的，比如說驚魂古塔，印第安納瓊斯冒險旅程。除此之外，神燈具廠，地心探險之旅等等，這些都是非常值得去的。大部分人去東京迪斯尼樂園遊玩，必去的地方一定是玩具總動員，因為這個地方人比較多，所以一定要提前去，不然排隊卻要花費很長的時間，如果人很多，建議切換下一個項目。

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去東京迪士尼樂園走進園區，可以在海洋廣場拍一下照，並且看一下紀念品，然後就抓緊時間玩各種項目。進園的時候一定要算好領取fp券的時機，這樣才能夠保證自己玩到項目。去東京迪斯尼海洋樂園進行玩時，一定要提前做好時間攻略，特別是在時間這一塊一定要算得比較準確，這樣既不會浪費自己的時間，也不會耽誤自己永遠的心情。

居外看點：中國投資湧進印尼房地產 都看中了什麼？

在兩國政府合作之後，中國購房者對東南亞最大國家的投資興趣開始升溫。

當有人提到印度尼西亞時，大多是關於其首都雅加達或是其深受世界各地游客喜愛的旅游勝地巴釐島。但印尼遠不止於此。印度尼西亞實際上是全球第四大國家，也是東盟中人口最多、國內生產總值最高的國家。印尼幅員遼闊，群島眾多，共由18,306個島嶼組成（超過一半的島嶼尚未命名），東西距離長達5,271公裡。

近年來，穩定的投資流使印尼經濟迅速擴張，其增長率約為5%。普華永道（PwC）的一份報告顯示，如果印尼的各種政府主導政策得以實施，重在向外國投資者提供新機遇，那麼預計到2050年，印尼將成為僅次於中國、印度和美國的全球第四大經濟體。1

印尼會是下一個房產投資熱點嗎？

盡管印尼地理位置優越，但印尼並未從“一帶一路”倡議（BRI）中多多獲利。“一帶一路”倡議由中國國家主席習近平提出，耗資數萬億美元，其意在打造一條現代絲綢之路，將亞洲、歐洲和非洲連接起來，以建成貿易和基礎建設網絡。但這一切即將改變。

2018年10月，印尼和中國最終就共建“一帶一路”達成合作共識。兩國領導人簽署了共同推進經濟合作的協議。分析人士一致認為，盡管這一合作關系目前仍處於起步階段，但它必將吸引更多的中國投資者，進而吸引更多的中國購房者。2

事實上，自2015年以來，中國便加大了對印尼經濟的投資力度。中國一開始只是印尼的外圍投資者，現在已經發展為印尼的第三大投資者，向印尼的基礎設施項目投資了約102億美元。

據中國領先的房地產網站居外網 Juwai.com稱，中國人對印尼房產的興趣也有所上升。2018年第一季度至最後一季度，網站的咨詢量增長了26.2%。

是什麼讓印尼對外國購房者具有吸引力？

盡管印尼的房地產已被證明是外國投資者（尤其是中國投資者）的理想資產，但該國房地產市場的表現仍受到政治發展和財政改革的持續影響，比如對豪宅稅的調整。為了支持房產投資，政策制定者在2018年底宣布削減豪宅稅，並修改了其他與房產行業相關的稅收規定。3

現在，只有價值在300億盧比（合210萬美元）及以上的平房或高層公寓才須繳納20%的奢侈品稅。原先的征稅門檻是，凡售價200億印尼盾（合150萬美元）及以上的房屋和售價100億印尼盾及以上的公寓都必須繳納奢侈品稅。

為了進一步鼓勵更多的外國人投資印尼房產，政府現在允許外國人擁有土地所有權，最長可達80年。之前，土地所有權只能由印度尼西亞公民持有，外國人持有印尼土地所有權是違反憲法的。新規定提振了投資者的信心，將本地房地產市場拓展到了國際購房者。

居外推薦印尼龍目島曼達利卡美景（Mandalika View），建於曼達利卡度假區的高爾夫球場輕軌站上方，面朝庫達灣，俯瞰著正在規劃的高爾夫球場和2021年開始舉辦賽事的MotoGP世界摩托車錦標賽街道路線。Private Sanctuary會為你提供規劃方案，設計一個具有可持續性，符合人體工程學，並享有迷人景色的現代化別墅。房價僅約¥69萬起。
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印尼的房產熱點

雅加達將成為印尼的重要經濟貢獻城市。印尼擁有2.6億人口，雅加達作為首都，人口為3000萬。預計一旦公共交通和輕軌線路建成，雅加達未來的經濟和房產市場仍將表現良好，而房產價格自然也水漲船高。

在西爪哇萬隆，中國鐵路工程集團正在建設一條連接該市和雅加達的高速鐵路。這條鐵路建成後，將極大地幫助萬隆的經濟發展，並為房產行業注入活力。參與這個項目的中國人表示有興趣投資當地房產。4

前往巴釐島的國際游客中，中國游客的數量僅次於澳大利亞。隨著中國游客數量的增加，中國購房者的興趣也在變高。去年，數百名中國人參加了在澳門舉行的巴釐島投資論壇。大多數中國與會者關注的都是房產行業。5

龍目島是另一處頗受歡迎的房產置辦地，並且越來越受到購房者的歡迎。隨著巴釐島開始變得擁擠和嘈雜，許多外籍人士選擇住在主島附近。

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市場往後會有什麼發展？

印尼政府的基礎設施和投資友好的改革舉措，對著眼於東方新興市場的中國房產投資者來說，是一個好兆頭，我們可以擴大資產投資組合。專家表示，印尼是一個適合長期投資的地方，也是一個相當安全的房產投資地。隨著印尼經濟的持續發展，在印尼房產成為“主流”市場之前，早期的房產買家也應該開始看到收益。如果中國購房者著眼於長期資本增值、資產多元化和安全的投資避風港的話，我們應該會發現印尼是一個很有吸引力的地方。

延伸閱讀：【居外百科︱中國人如何在印尼購房？】


資料來源：1. 普華永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加達郵報》：印度尼西亞定義“一帶一路“倡議的鬥爭;3：牛津商業集團：外國投資流動推動印尼房地產業增長;4.《星報》：萬隆雅加達高鐵重回正軌;5：Garupa Bali：數百名中國投資者在巴釐島


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來源：居外網
責編：Zoe Chan

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黃金簽證國葡萄牙地產市場租賃、買賣冰火兩極

根據最新分析，葡萄牙的住宅市場仍然在努力尋找動力，因為需求量，銷售等衡量房地產市場的關鍵數據都在“負數”範圍。

雖然買賣市場表現平平，但是Confidencial Imobiliario和英國皇家特許測量師學會（RICS）的調查報告顯示，租賃市場的情況稍微穩固，需求持續上升，預計未來幾個月租金將小幅上漲。

由於調查參與者的預期差額率本月出現下降，比例為15%，因此新的買家詢盤再次疲軟。 更重要的是，裡斯本，波爾圖和阿爾加維所有地區的需求或多或少都有所下降。

與此同時，待售房屋的數量繼續減少。 實際上，調查中關鍵指標已經處於負面區域超過兩年，而由此導致的庫存缺乏可能是需求數量下降的主要原因。預期銷售額再次下滑，淨利潤率為-9％的受訪者表示5月份出現下滑，連續第三個月銷售額在整體水平上有所減弱。

根據目前數據估計，未來銷售預期目前基本持平，預期差額率為-3%，自2013年以來的最低水平。房價通脹的標題系列仍處於正面區域，略有下降。 May的讀數為+ 6％，是自2014年以來最為溫和的，這一數據在過去六個月中顯著下降。

從區域角度來看，裡斯本月的價格走勢完全持平，而波爾圖和阿爾加維則略有上漲。 展望未來，未來十二個月的價格預期仍然略有利好，但自從該系列於2015年推出以來，預期差額率增幅最小，為+18％。

加權信心指數（近期銷售和價格預期的綜合衡量指標）從前一報告中的+2下降至-5。 即便如此，如此接近零的數字或多或少表明短期前景持平。

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參與調查的代理人一致提到信貸限制。 他們說，賣方和買方之間達成協議後經常由於新的抵押貸款監管條件，導致交易失敗，“Confidencial Imobiliario的董事Ricardo Guimarães說。

“在很多情況下，賣家的理想價格與家庭的購買力不匹配，在這種背景下，數據顯示一些賣家已經在降低他們的掛牌價，旨在增加商業潛力，“他補充道。

RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，雖然葡萄牙經濟增長在未來幾個季度似乎將保持穩固，但近期房地產市場的前景似乎相對停滯不前。 他說，這也就表示仍然健康的宏觀基本面將為未來提供一些基礎。

 


來源：propertywire
責編：Kyra Wang

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（三）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上一期我們講述了如何訂立遺囑，這期我們將探討關於遺囑的一些注意事項。

遺囑存在有效性的問題，即一份遺囑可能會被質疑為無效。質疑遺囑無效，必須提出以下證明：

  • 這不是逝者最後的遺囑（逝者後來又訂立了其它遺囑）
  • 該遺囑沒有正確的簽名和見證
  • 逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
  • 該遺囑在最初簽名後已被更改，或
  • 逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。

另外，一份遺囑也可能會被推翻。如果逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬，或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬，或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時，被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法，這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在 12 個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益，這被稱為“家庭供養索賠”。

如果此前的有關條文規定是不公平的，您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如
果成功的話，法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有
遺囑的情況下。 如果您要對遺囑提出訴訟，您必須符合 Section 57 of the Succession
Act 2006 中有資格提出訴訟的人，即：

  • 配偶
  • 前任配偶
  • 實際同居的配偶
  • 子女
  • 繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權，但是根據 條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他們可能會考慮成為合格繼承人
    • 逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
    • 與逝者有密切關系的人

一份有效的遺囑還需要有一個執行人。遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿18 歲，是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定 一位專業人士，例如受托人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。

遺囑執行人有著很重要的責任，他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是：

  • 在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
  • 支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
  • 按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
  • 按照遺囑的要求，在立遺囑人死後分配遺產

需要注意的是，任何關系到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。

最後，在無遺囑的情況下，繼承法規定的遺產分配原則又是如何的呢？如逝者有一個配偶但沒有孩子，遺產全部歸配偶。

  1. 如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子，且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子，遺
    產全部歸配偶。
  2. 如果逝者僅有孩子但沒有配偶，則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世，但這個去
    世孩子有孩子，則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
  3. 如果逝者僅有父母，但沒有配偶和孩子，則兩個父母平分遺產。
  4. 如果逝者僅有兄弟姐妹，但沒有配偶和孩子，沒有父母，則所有兄弟姐妹平分遺產。如
    果其中一個兄妹去世，那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
  5. 如果逝者僅有祖父母，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母， 沒有兄妹，則祖父母平分遺
    產。
  6. 如果逝者僅有叔叔和阿姨，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，沒有祖父母，則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世，那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
  7. 如果逝者沒有親屬，則歸國家所有。

 

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（二）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？上期我們講述了澳大利亞的遺產稅和房產購買和繼承的方式，這一期我們將詳細來說明如何訂立遺囑。

一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少
對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄
音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且
必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：

  • 郵局或網站購買 Will Kit 等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
  • 聘請專業律師：如果財產和家庭關系較為復雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。

律師會會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶、同居伴侶、子女、前妻/前夫、其他受撫養人以及與逝者有親密關系的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信托人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。

同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。

以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求， 所以不建
議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：

This is the last Will of [__________________ ] of [__________________ ].
這是住於 [ __________________] ， [_________________ ] 的最終遺書

1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣言此文件是我最終有關澳大利亞房地產遺囑。

2. I APPOINT [______] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______] to be the executor of my Will.
本人在此委托 [______] 為遺囑的執行與信托人。 如本人的信托人（ ） 不能或不願意執行這遺囑， 本人委任（ ）為遺囑的執行與信托人。

3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______].
本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。如果 [______] 比我先逝世或在我逝世 30 天內逝世， 那本人賜予於 [______] 立於澳大利亞的所有座落在澳大利亞的房地產。

4. TRUSTEE POWERS 信托人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at
law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣言信托人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信托人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地並且對延遲售賣的損失不必負責。

5.This will and its execution is governed by the laws of Australia 。
此遺囑以及執行將尊崇澳大利亞法律。 [ 解釋–著是為了避免爭議， 尤其是當遺囑書
是在外地簽署 ]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]

in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時的陪伴下與由我們在立屬者陪同並互相的堅定下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)

逝者應就自身情況獲取法律建議。除非逝者更改遺囑、 訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑，逝者的遺囑持續到逝者去世一直有效。

如果逝者的情況發生變化， 例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷， 除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關系。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。

因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以
訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需
要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。

在下一期專欄，林律師將就遺囑的一些注意事項展開討論。

 

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澳洲房產轉讓給子女有哪些合適的方式（一）｜居外專欄

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在澳大利亞購置的房產如何通過遺囑讓子女來繼承？我們將分三期從法律角度來探討這個問題。

什麼是遺囑？

  • 遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
  • 可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，還包括土地、車、船、銀行存款、養老金、保險金、股份、股票、首飾、珠寶、古董、收藏品和知識產權等等。
  • 在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式、遺體處理、器官捐獻、給遺囑執行人的報酬、對某些債務的免除，以及給慈善機構的捐款等等。

澳大利亞有遺產稅嗎？

澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定的。1992 年後，各州徹底地廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格地從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。

然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增值，從而需要繳納資本利得稅 （Capital Gains Tax，簡稱CGT）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅，除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。

購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適

若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：

  1. 1-2 萬澳幣的首次置業補貼
  2. 自住印花稅減免
  3. 海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500 澳幣的免除
  4. 海外人置業附加印花稅的免除

若子女和長輩均未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。

海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房需要滿足有不少於 12 個月的簽證的要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達 3 年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。

因為對澳洲家庭法的不了解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。

在下期專欄林律師將就遺囑的訂立做更詳細的探討。

 

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硬脫歐幾成定局，英國房產投資者如何應對？

英國新首相鮑裡斯發誓要在10月31日帶領英國脫歐，無論是否達成協議，都要離開歐盟。

對許多買家/投資者來說，目前最關注的問題無疑是：無協議脫歐對英國樓市究竟意味著什麼？

雖然沒人能精准預測未來房價走勢如何，但對於購房者的一些常見問題，英國各大專業機構給出了自己的觀點。

常見問題1：應該現在買還是等到脫歐之後？

在英國的大部分地區，尤其是倫敦和英格蘭東南，房價的漲幅已經出現下滑。對此，房產專家的共識是，政治和經濟的不確定性導致潛在買家的觀望，但是長期的房產短缺阻止了房價的急劇下滑。

有跡像表明，如果你能現在買，就應該買了，這也是為了省錢。

雖然一些買家在英國脫歐明朗前猶豫不決，這可能會導致需求被壓抑，從而進一步壓抑房價，但是倫敦通勤帶的自住剛需房產價格，並未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛圍表示無協議脫歐幾率大增，房產需求依舊強勁，這也有助於支撐房價。

薪資漲幅跑贏通脹

實際薪資保持穩定

如果出現無協議脫歐，利率和就業水平將成為影響市場的真正原因。如果這兩個指標並沒受到影響，市場的房屋需求依舊強勁，他補充道。 

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英國確定何時離開歐盟，我們預計待售房產量和活動和水平均會有所增加，明年房價可能會小幅上漲。由於房產幾無空置，待售房產有限，現在正是討價還價買房的好時機。”

EY Item Club的首相經濟顧問Howard Archer表示，盡管脫歐帶來不確定性，但房屋供應短缺，英國央行可能繼續維持歷史低位的利率會繼續支撐房價。

點擊查看居外網上的在售英國房源

常見問題2：房價走勢如何？

英國皇家特許測量師學會（Rics）去年預測，2019年英國房價增長將陷入停滯，但供不應求的基本面將阻止“徹底下跌”。

今年房價增長確實出現放緩；Nationwide的最新數據顯示，截止7月的一年中英國房價僅上漲了0.3%，其中英格蘭東南和倫敦地區出現下滑，威爾士和Midlands強勢增長。因此中和了全國的平均值。

第一太平戴維斯預測，2019年英國房價增長為零，如果英國在今年3月完成了有協議脫歐，增長預計為1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更為樂觀的預期，最好可以迎來2%的增長，但也存在下滑5%的風險。 

但是第一太平戴維斯和Strutt & Parker均認為中期房價仍將走強。第一太平戴維斯住宅研究部的負責人Lucian Cook表示：“假設無協議脫歐會導致利率繼續保持低位，那麼貸款可負擔能力會得到支撐。”

“反過來說，這能為房價的中期增長提供更多動力。問題是家庭對未來的財務狀況是否充滿信心以釋放這種潛力。”

McMahon表示：“我們預計2020年會出現反彈，但持續的政治和經濟波動可能會延長價格及交易水平低迷的周期。”

常見問題3：倫敦會比英國其他地區跌得更狠嗎？

2016年脫歐公投以來，倫敦房產受到的壓力最大。據國家統計局的數據，僅去年一年，倫敦房產的均價就縮水了約2萬英鎊。

專家表示，無論是否脫歐，市場對倫敦市中心豪宅價格過高的現像進行了修正。

“倫敦樓市的瘋狂時代隨著豪宅印花稅的到來調整，許多豪宅出現了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，倫敦房價飆升，現在價格回歸理性。”

但第一太平戴維斯的Cook認為倫敦房價會回彈。“倫敦市中心可能是交易活動反彈的市場之一，海外買家會趁著‘’的低迷英鎊彙率抄底買進。”

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常見問題4：租金會怎麼走？

稅收改革和監管嚴重打擊了英國“買房出租”市場，2016年以來已經有數以千計的房東離場。因此，無論脫歐以何種方式收場，房東撤離將對租賃市場帶來最大的影響。

倫敦的租金不斷刷新歷史高位，這都是由強勁的住房需求和匱乏的房產儲備導致的。今年4月，Rightmove報告稱倫敦市的租金要價一年就上漲了8.2%，創歷史最高紀錄，將月平均租金推高到了£2,093。

常見問題5：印花稅會改革嗎？

脫歐可能會對英國房產市場帶來的一個影響就是印花稅。

首相鮑裡斯·約翰遜表示考慮對印花稅進行一系列改革，包括大幅提高印花稅的起征點，從現在的12.5萬鎊提高至50萬鎊，並降低價值超過150萬鎊部分的印花稅稅率，從目前的12%降至7%。

同時他還表示同意考慮更加大膽的改革措施：將買方繳納印花稅改為由賣方繳納。

據房產機構第一太平戴維斯的分析，基於2018/19的數據，約翰遜的稅改方案可在購房印花稅方面惠及超過30萬名買家。再加上已經享受了印花稅減免的交易，意味著去年總共有651,500筆交易免除了印花稅。

相當於英格蘭和北愛爾蘭地區71%的房產交易可以免除印花稅。

第一太平戴維斯預計，如果將印花稅免稅門檻提高到50萬鎊，英國財政部將減少約四分之一的印花稅收入，即21.58億英鎊。

新的印花稅改革將促進首次購房者的購買力。目前，首次購房者購買價值30萬鎊或以下的房產可免交印花稅。購買價值在30萬-50萬鎊之間的房產，其中30萬鎊以下的部分可以免稅。

而現有的印花稅阻礙了人們搬家，因為對現有業主來說這筆費用通常超過2萬英鎊。

Leeming表示，盡管英國脫歐急需市場的再次繁榮，但約翰遜必須優先考慮印花稅。

首次購房者印花稅稅率

現有業主印花稅稅率

投資出租房或度假房產的印花稅稅率


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來源： 新浪財經—英國房產周刊　（綜合整理自BBC、FT等，圖片源自網絡）
責編：Zoe Chan

澳洲房產交割，資金在中國進行交易需要警醒的法律問題｜居外專欄

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出於外彙管制與彙率波動的原因，一些面臨澳洲房產交割的買賣雙方客戶都會咨詢是否可以在中國以人民幣的交易形式進行購房款交割。雖然澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣資金交易，但澳幣幣種交割仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，對關於澳洲房產交割，資金在中國進行交易模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

A. 通過第三方監管賬戶進行澳房交割的探析

在國內的房屋交易中，為了確保交易順利與安全，中國部分銀行為房屋買賣雙方提供房產交易資金監管賬戶來協助買賣雙方完成房屋交割。
在澳房的交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，我們建議在交易前請務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產坐落於澳大利亞_________________州_________________區，產權編號為_________________，產權轉讓人為_________________，產權受讓人為_________________。
3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_________________ ，賬號：_________________）。乙方將人民幣_________________（計澳幣$_______，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態，同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍，如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B. 關於印花稅、產權登記費與解押資金

盡管外幣交易完成澳房交割在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款仍然建議在澳洲以澳幣完成：

1. 印花稅繳納時間：
• 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
• 如標的是現房，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。
• 如未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：
• 例：昆士蘭州產權登記費計算器

3. 解押還款：
• 如果賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳大利亞政府公布移民政策：鼓勵留學生和技術移民

據澳洲網報道，澳大利亞聯邦移民部長科爾曼（David Coleman）近日在悉尼的一次演講中表示，莫裡森政府的移民政策將有所調整，在選擇移民的時候挑選“有技能”的人“擇優錄取”。在莫裡森政府的領導下，他將繼續密切關注國際學生、技術移民以及越來越多的來澳邊遠地區移民。

留學生和技術移民是重點

據報道，科爾曼在悉尼政治經濟學院的一次演講中表示，政府在移民問題上的原則是“技術越高越好”。

據悉，數據顯示，在2019年至2020年期間，澳大利亞每年的移民人數上限已從19萬人減少到16萬人，其中技術移民約占70%。對此，科爾曼表示，移民對澳大利亞至關重要，是成功的基本要素，但也需要用“清晰的眼光”來看待這個問題。

為了最大限度地提高來澳移民給澳大利亞帶來的回報，科爾曼將把重點放在國際學生和技術移民身上，同時鼓勵海外民眾搬到澳大利亞邊遠地區生活工作。

國際教育產業十分關鍵

與此同時，科爾曼還表示，國際教育對澳大利亞極其有利，仍將是本屆政府移民政策的一個關鍵特征和主要特色。他說：“澳大利亞國際教育產業是一個價值350億澳元的出口行業，也是臨時移民來澳的最大推動力。相比之下，去年小麥的出口總額僅為40億澳元，牛肉出口總額僅為85億澳元。教育機構支持高技能、高工資的工作，這正是我們想要發展的工作。”

鼓勵移民到邊遠地區學習

為了鼓勵更多的國際學生到州府以外的地區學習，那些選擇在邊遠地區生活和工作的大學畢業生將獲得額外1年的工作簽證。更廣泛地說，2.3萬個名額將被分配給符合兩種新簽證類別、來澳邊遠地區的移民。這兩種簽證類別要求移民在澳邊遠地區居住和工作滿3年，以獲得永久居留權。

當被問及政府將如何確保移民留在邊遠地區時，科爾曼表示，他認為民眾仍然對澳大利亞永居身份表示渴望，這將是一個足夠的推動力。

目前，澳邊遠地區的廣義定義是指全澳除悉尼、墨爾本、布裡斯班、珀斯和黃金海岸以外的所有地區。

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人道主義需在可控範圍內

科爾曼還在演講中提到人道主義簽證問題，他將2007年至2013年間乘船來澳的難民描述為“人道主義災難”。他表示：“澳大利亞人心胸寬廣，我們希望幫助人們逃離糟糕的處境，但如果我們不對這種情況進行控制，這個體系就會崩潰，這是不可接受的。我們的人道主義項目是世界上最慷慨的項目之一。”


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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan