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美國房市走勢的歷史和規律

國內人士擴張海外的原因，主要是因為中國的移民潮，人民幣的升值預期，以及國內房地產限制風險等相關的因素。也正是這些因素，使得國內人士都會在美國進行購房，這樣的購房團體，也很大程度上拉動了美國房地產市場的巨大需求。很多人在美國選擇購房，都會去參考它的回報率以及價值，那目前美國房市走勢又是一個什麼樣的狀況呢？

關於美國房地產市場的走勢情況，我們可以根據，美國房地產產業百年發展的歷史來進行分析和判斷。根據美國權威的房價數據統計，在1890年至2013年做123年當中，有28年美國的房地產市場處於一個下跌情況，佔比為23%。在1995年的時候，房價上漲的佔比數為77%左右，從以前發展到現在，美國房價跌得最厲害的一次是2008年，跌幅達到了18%。

通過美國房地產市場的歷史趨勢來分析，美國房價連續跌至五年的時間只有兩次。第一次是1929年至1933年的經濟大蕭條時期這一段時期，它的房地產市場跌幅達到了26%，第二次是2006年至2011年，這段時間是房產泡沫引起的金融危機，美國房產跌幅累計達到了33%。在百年的歷史發展當中，大多數時候美國的房地產市場價格趨勢都是處於一個穩定增長的情況，並且它的增長率保持在3%。

通常情況下，房地產是為了抗通脹的，一般扣除通脹率之後，房價基本上都不上漲了。為什麼美國的房價能夠這麼穩定的持續增長？是因為美國的通脹情況出現的比較少，相對於國內來說。按照美國房地產市場這樣的一個走勢來看，我們可以把它理解為美國的房價漲幅，基本上就是美國的通脹率情況。

澳大利亞房價走勢情況

海外團體購房投資，除了比較熱門的美國和加拿大以外，另一個選擇比較多的國家就是澳大利亞。澳大利亞是一個進口國家，大多數時候，它們的發展都是通過吸引外資來進行的。在各方面的投資項目當中，政府提供的優勢和福利條件比較多，所以很多人都會選擇在澳大利亞進行投資，房產是其中的一個。澳大利亞房價走勢情況在近幾年的發展中變動，還是有一些大的。

澳大利亞的房地產市場在近期的發展過程中處於一個比較低迷的狀況，它的價格以及成交量都是處於一個下跌的情況，悉尼和墨爾本這兩大城市的現像是比較明顯的。澳大利亞房地產市場價格處於一個下跌的情況，那麼澳大利亞家庭資產就會面臨一個縮水的狀態。一旦家庭資產面臨縮水，那麼就會抑制每一個家庭的消費情況使得該國家的經濟出現負面影響。

悉尼房價明顯處於一個下滑的狀態，根據較權威的地產分析機構數據顯示悉尼房子拍賣清盤率大約在44%，和去年同時期進行相比，下降了60%。墨爾本也是處於一個下降的狀況，和去年的進行相比，下跌了67%。悉尼和墨爾本這兩大城市是澳大利亞發展最好，人口最為密集的城市。這兩大城市房地產佔整個澳大利亞比例的60%，它們的數據分析非常具備代表性。

在10月份的時候，悉尼房產價格中位數下跌，大約為7.2萬澳元，跌幅達到了7.4%，可以說創造了澳洲房產下跌的最大跌幅。墨爾本下跌約為4.5萬澳元，跌幅比率達到了4.7%。這兩大城市的房產價格數據明顯呈現一個疲弱狀態，全澳洲的數據相對來說也不是特別的樂觀。按照這樣的發展情況來看，澳洲的房地產市場可以說是相當不穩定的。

澳大利亞房市走勢未來將何去何從

澳大利亞房市走勢的情況受到的關注度還是比較高的，畢竟每年在澳大利亞進行房產投資的國內人士有很多。澳大利亞房地產市場這幾年受到的變動因素相對來說還是比較大的。悉尼和墨爾本作為澳大利亞的兩大城市，房地產價格漲漲跌跌起伏不定。在澳大利亞的房產投資當中，悉尼和墨爾本這兩大城市所佔整個房地產投資的60%，所以在探討澳大利亞房市價格上面的走勢問題時，主要以這兩個城市為主。

澳大利亞的房地產市場價格的變動，其實和澳大利亞的銀行有著比較密切的聯繫。從2016年的8月份一直到現在，澳洲的現金利率一直保持在1.5%左右。澳洲房地產價格之所以會出現上漲的情況，是因為它的現金利率降低了，市場上面一旦流動資金增加，房產的交易數量必然會增加。這也就意味著如果未來澳洲的現金利率一直保持在1.5%左右的話，那麼澳洲房地產市場的價格一直會處於一個上漲的狀況。

根據一些數據的相關統計，我們可以感受到墨爾本和悉尼的房產價格是不相上下的，甚至在以後的發展過程中，墨爾本的房價會超越悉尼。你想房地產市場價格變動的因素，還有一個很大的原因就是人口的增加。每年墨爾本和悉尼人口增加得速度比例是比較快的。一旦人口達到一定的量，對住房就會有相關的需求，在不滿足的情況下自然就會把房價提高。

澳大利亞房地產市場的走勢情況，他所受到的因素是來自各個方面的。所以國內人是在進行海外房產投資時，一定要去了解一下該國國內發展的情況，以及其他方面的東西。房產投資主要看的是它的增值空間和回報率，如果一個房產後期的價值不能大於之前所投入的成本，那麼該房產也沒有投資的意義。

新加坡房價走勢在未來是什麼樣的

新加坡的國土面積雖然不是特別大，但是它的經濟發展以及各方面的優勢都是比較突出的，在世界上。每個國家在房地產市場上面的價格都是有變動的，因為每個國家的國情不一樣，影響房地產價格的因素自然也是不一樣。不管房產價格如何進行變化，在有效的分析後是抵擋不住投資者的熱情的。新加坡房價走勢在未來是一個什麼樣的發展情況？其實我們可以結合新加坡各方面的發展來分析。

新加坡的樓市在經歷四年的挑戰之後，現在已經慢慢的處於一個複蘇狀態。房地產市場的房產價格預測也會上漲到5%左右，按照這樣發展的趨勢，新加坡的房地產市場在未來的幾年中，房產價格會持續的處於一個增長狀況。知名的經濟學家預測新加坡的房價從2018年開始會從5%慢慢的上漲到8%，並且這個上漲持續的時間會達到2020年。

當然每一個專業學者站的角度不一樣，他們評斷新加坡房價上升的比例也是不一樣的。根據新加坡近幾年來房產交易的情況和數據來看，新加坡房地產市場的各方面交易數據明顯有所提升。所以有些分析師認為，新加坡的房地產價格在2019年的時候可能會上漲到10%左右。根據這樣的比例來進行計算，新加坡的房價在未來幾年的發展中，平均每年都會以5%至6%的速度進行增長。

新加坡房地產市場，目前是一個穩定上升的趨勢，不僅僅是住宅房產上面，各方麵類型的房產在投資上面都具備一定的價值空間。綜合各個角度來進行分析，新加坡的房屋價格增長潛力還是比較強的，同時新加坡二手市場的交易活躍度也是非常高的，所以在該國家進行房產投資是比較不錯的。

新加坡房市走勢以及目前的現狀

影響房地產價格變動的因素之一就是人口的數量。每年移民定居海外的人數是非常多的，但隨著人口的不斷增加，自然移民該國家的房產價格，相應的也會出現增長情況。啊新加坡每年移民的人數和房產投資的人數都是比較多的，並且每年都處於一個增長的狀態，在需求的促使下，新加坡的房價也在慢慢的進行變化。新加坡房市走勢的具體情況其實還是要從各個方面去進行分析的。

新加坡的房地產市場，它主要以政府服務市場為主，這個市場佔新加坡整個房地產市場的比例73%，然後以私人住宅市場為輔，佔整個市場比例的26%。主要是一個二元結構市場，在發展過程中，政府主要是通過服務市場的調控，來穩定房地產市場的發展。因為私人住宅在房地產市場上面的佔比不是很大，所以它的波動相對於市場來說，並沒有很大的衝擊。

新加坡的房地產市場也是起起伏伏，經歷過很多波折。目前而言，新加坡的房地產市場是比較穩定的，並且房地產市場的投資價值也比較高。通過以往數據的對比，可以清楚的感受到新加坡房市在以後的走勢過程中是一個穩步漸升的狀態。房價上漲的百分比大約在8~%10%之間，房產投資最大的目的就是增值和回報，而新加坡的房產在一定程度上能夠給你帶來可觀的收益。

上面有說到人口增長是影響房價波動的因素之一，新加坡每年人口都在不斷的增長，人口一旦達到一定的量，就會對住房產生一定的需求，在供不應求的情況下，房價自然會不斷的出現上漲情況。相對來說，新加坡的房地產市場和經濟發展都是比較穩定的。健穩的投資環境下，選擇適合自己的房產進行投資，可以得到意想不到的收益。

加拿大房價走勢解讀

投資移民加拿大，向來都是眾多人的選擇。伴隨著加拿大入籍政策條件的寬鬆，以及一系列優勢的頒布，使得2018年成為大部分人移民加拿大的黃金年。當然加拿大房地產市場也受到了頗高的關注，投資房產必定要去了解房產的價格，所以加拿大房價走勢情況是什麼樣的呢？我們可以根據官方統計的數據來進行一個分析。

根據2018年加拿大國家銀行最新一季度分析報告指出，加拿大溫哥華的房價雖然在過去的一年里處於一個上漲的情況，但是在貸款收緊，加息等一系列的打壓之下，預計溫哥華的房價將會處於一個下跌情況。根據相關的資料，多倫多的房價已經處於一個下跌的情況，所以其他城市的房價情況也會緊跟著出現下跌。

根據第四個季度的數據顯示，加拿大中等收入家庭需要用68.1%的收入來償還房貸。這個比例比之前一個季度下降了至少3.5%個點。相較於前幾年的發展情況來說，多倫多的房屋負擔指數在慢慢的有所好轉。但是溫哥華卻逐漸出現了惡化狀態，溫哥華中等家庭需要花費82%的收入來還房貸，比去年同比增長了2.13%個點。不過在加拿大政府的不斷推動和改變之下，多倫多和溫哥華的房價，目前一直處於一個下跌情況。

整個加拿大的房地產市場，可以說是喜憂參半，雖然房地產市場目前是比較穩定的，但是也伴隨著定時性的風險。除了公寓市場的交易量沒有怎麼變化之外，其他類型的房產在交易數量上面都有所下降。所以在加拿大進行房地產投資的時候，一定要對加拿大的國情和相關的政策進行一定的了解，然後再投資。

全面分析加拿大房市走勢

從2010年到2016年，加拿大的房價可以說一直都是屬於高漲狀態。因為房價太高，使得加拿大很多中等收入的家庭，不得不拿出大部分的資金來償還房貸。為了更好的緩解加拿大的房價過高，我們可以來全面的分析一下加拿大房市走勢的情況。加拿大每個城市的經濟發展狀況不一樣在房產市場價格上面的波動也是不一樣的。

溫哥華的房價在2010年至2016年這6年的時間裡面上漲了48%，然後就是多倫多40%，緊跟著是蒙特利爾，埃德蒙頓和卡爾加里。加拿大的房價之所以會這樣的猛漲主要有三個方面的原因，分別是經濟環境的發展情況，人口數量的增加，以及貸款利率比較低。貸款利率比較低的情況下，會使得很多海外投資人士前來加拿大投資房產。所以加拿大的房地產價格就水漲船高了。

人口因素向來都是房產價格波動的主要原因之一。加拿大是一個移民大國，每年移民加拿大的人數都非常的多，所以在住房上面的需求也在不斷的進行增加。在不斷的需求下面，房價也會跟著不斷的進行上漲。根據相關的報導，可以清楚的發現加拿大投資物業的需求量上升的趨勢是非常明顯的。這不僅意味著租房的需求量很大，對公寓的需求量也很大。

加拿大房地產的價格趨勢很明顯，是一個持續上漲的情況。伴隨著越來越多的優惠福利政策，往後的投資者和購買者必定很多。如果你想要在加拿大投資一套房產，或者是購買一套房產的話，要趁早的抓住機會進行下手，畢竟買的越早，獲得的有利條件就越多。整個加拿大的房地產市場，相對來說還是非常穩健的，比較值得投資信賴。

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《國際財務報告準則第16號》對於房產投資者的重大影響

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告準則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。【閱讀原文】

出租英國房產，別忘了買份保險

當你決定將房產出租，從房屋自住者成為房產投資者和房東時，新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面，也是最大的一個改變就是保險。當房產遭遇火災、失竊等不幸時，或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時，家庭財產保險可以為你提供保護，承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產，你成了房東後，家庭財產保險就失效了。這時候，你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。【閱讀原文】

10月1日起短租法案調整！英國房東及房屋中介請註意

10月1日起，英國當地一些與屋主及房屋中介相關的方案調整將正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）將適用於所有短期保證租賃合同（ASTs），部分租戶可能會因此收到影響甚至遭到驅逐。在租房前及時了解相關法律的最新動向並且及時作出調整是非常有必要的。【閱讀原文】

10月1日起多租戶住宅（HMO）法規調整！英國房東們請註意

從10月1起，英國一些房屋相關的法律將進行調整，其中多租戶住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）許可證的適用範圍也進行了一些更新，本文將會稍作解讀。【閱讀原文】

《國際財務報告准則第16號》對於房產投資者的重大影響｜居外專欄

近年來，買入類似於酒店、商鋪、飛機、船只和火車等重大資產並開展租賃業務的經營模式非常受歡迎。其中一個很重要的原因就是現行的審計方式並不需要企業將這部分的資產計入他們的資產負債表內。但是，從2019年1月1日起，情況將會發生改變。新的《國際財務報告准則第16號》（IFRS16）將正式生效，而企業則必須批露先前不需要計入資產負債表內的租賃詳情。

IFRS16帶來的改變

新的准則中，辦公寫字樓也是資產列表中的一項。這就意味著如果某個企業並不在其自有的場地內辦公而是需要長期租賃辦公場所，那麼從2019年1月開始，它就必須將這部分的租賃以負債的形式反映在資產負債表內。對於那些在辦公場地方面開銷較大的公司來說，在新的報告制度下，它們的財務報表將面臨重大調整，其中負債的比例將大幅提高。

新准則對於企業的影響

為了讓新准則下的財務報表不至於太難看，各企業不得不開始重新評估它們的租賃業務組合。一些專家表示，在現有的模式下，新的IFRS16將迫使公司逐漸棄用長期租用辦公場所的做法，而轉向更為靈活的短期租賃。目前新的准則對於後者仍然是不適用的。

IFRS16其實由來已久。對於出租人或者使用者來說，如今最大的不同就是財務租賃和經營租賃在財務報告方面將不再有明顯區分，都將已負債的形式計入企業的資產負債表內。但是對於租賃期為12個月或以下的短期租賃，承租人可以申請豁免，前提是合約中不能帶有在租賃期結束時購買該資產的附帶選項。

普華永道（PWC）預計，對於主要以提供辦公寫字樓和車輛租賃服務的公司來說，在新的IFRS16生效後，它們的債務水平將會平均上浮高達42%！

對於辦公寫字樓租賃市場的影響

IFRS 16對於辦公寫字樓租賃市場的影響是顯而易見的：在新的准則下，任何一家從事這項業務的企業都將會面對更加復雜的審計流程。舉個例子，在業務所在國租用辦公場地是跨國公司的普遍做法，而如今，在進行資產負債登記時，他們則必須將不同貨幣，不同語言和國家的租賃信息全部整合到一起，這樣的工作量和復雜程度是會讓人望而生畏的。因此目前企業普遍的應對方向都是轉向尚未被納入統計範圍的短期租賃。這樣一來，他們的資產負債表將不至於變得過於難看，而相應的審計工作負擔也會減輕許多。

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總結

總而言之，新的審計標准將給企業提供一個精簡和優化它們資產組合的機會。如今，它們將不得不在選擇資產購買或是租賃時多花上些心思。除此之外，為了盡量減少新准則對於資產負債表的影響，企業應當選用更為靈活的租賃方式，從而讓投資者，納稅人和銀行對其保持信心。

翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國房地產經紀人協會2019年預測：現房銷售趨於穩定房價持續增長

根據美國房地產經紀人協會（NAR）2018年房地產經紀人會議與博覽會的住房和經濟預測會議，房產銷售將趨於平穩，且房價將持續增加，但速度將會放緩。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在會上展示了其對2019年房地產和經濟市場的預測，一同上台的還有Lisa Sturtevant & Associates公司總裁麗莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。後者討論了可承擔房產在美國的重要性。

勞倫斯·雲的演講聚焦長期趨勢下房產銷售近期的下滑現狀，旨在說明房地產市場的實際表現情況。他表示，“市場上90%的房產出現房價增長，幾乎沒有房產面臨持續的房價下降情況。2017年是10年來房產銷售表現最好的一年，截至目前為止，2018年相比去年僅下降了1.5%。數據上僅出現小幅下降，相比過去幾年來的長期增長而言，是非常細微的調整。”

對於市場正在經歷一場小型泡沫的說法，他很快抹滅了一切猜測稱，“目前的市場條件與10年前經濟衰退時的條件存在根本性的不同。大部分州的房地產市場條件均十分穩定或強勁。新建房產數量不多，沒有出現供過於求的現像。同時，法拍屋數量處於歷史最低水平，這些數據均表明人們在力所能及的範圍內購房，不再購買其無法承擔的房產，說明目前市場處於強勁穩定的狀態，而非泡沫即將破滅、缺乏管制的狀態。”

兩位討論嘉賓都談及了房價可承擔性。盡管美國目前的房價可承擔性處於歷史上的正常水平，但其帶來的問題仍然使購房者望而卻步。雲指出，“美國房地產經紀人協會調查顯示，認為目前是買房好時機的消費者比例有所下降，而更多的人認為現在是賣房的好時機。如果賣方數量遠超過買方數量，市場就會出現問題。幸運的是，數月來房產供應數量顯示，實際情況並非如此。”

斯特蒂文特討論了房屋所有權在社會層面的重要性——擁有房產的人享有更好的身心健康和更好的經濟自給自足的機會。此外，擁有更多房主的社區經濟更繁榮，更能夠吸引並留住勞動力。她還表示，“我是一名研究員而不是倡導者，但我的研究結果促使我看到了房價可承擔性、住房穩定的重要性以及其對社區經濟的積極影響。

展望未來一年，雲分享了其對房產銷售和房價中位數的預測。他表示，“未來一年房產銷售的預測十分無聊，也就是說房產銷售將趨於穩定。”

目前，2018年尚有幾個月的數據還未能提供，但雲預計今年現有房產銷售將達到534.5萬，相比2017年的551萬有所下降。2019年，這一數據預計將提高1%，達到540萬。

2019年，全國現有房產房價中位數預計將增長至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年這一數據預計為274000美元）。“房價增長將有所放緩，房價快速增長的日子已經到頭了，但房價仍會持續增長。”

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以上所有預測是在住房供應量增加的基礎上展開的。雲表示，“所有跡像顯示房產處於供不應求的狀態。鑒於人口和工作的增長速度，房產的供應量顯然不足。這一般是地區現像，而非全國現像，因此，美國房地產經紀人協會建立了一個網站，供地方房產經紀人和協會查詢如何在其所在地區倡導提高房產供應。”

在就美國經濟的整體健康情況做出評價時，雲指出，美國經濟處於“良好“狀態。他表示，美國目前失業率低，工作就會處於歷史最高水平，失業救濟人數達到8年來最低，工資水平也開始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的經濟水平也有助於房地產市場的發展。”

美國房地產經紀人協會是美國最大的同業公會，代表美國住房和商業房地產行業130萬成員。

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原文：NAR
責編：Zoe Chan