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澳洲 | 澳房地产市场2016大事记

市场今年开始担忧公寓供过于求。

房产信息网站Domain网总结了2016年的房地产市场大事：

澳房地产市场2016大事记

开价过低被诉

房产中介公司开价过低不止一次成为年内头条。其中，墨尔本Hocking Stuart Richmond公司因为开价低于出售广告价格，被联邦法庭裁定违反消费者法，罚款33万澳元。悉尼Bresic Whitney也遭到类似指控，最终被判无罪。

地产强人退位

澳洲地产行业传奇人物麦克格拉斯（John McGrath）旗下地产公司去年集资上市，不料股价一直下行。今年8月，麦克格拉斯黯然辞去首席执行官职务，交由加入公司刚满1个月的新主管贾德森（Cameron Judson）接掌。悉尼多名经纪也在下半年离职。

中介网站激斗

英国房产网站Purplebricks今年8月杀入澳洲市场，以低成本运营、无固定抽佣为卖点，声称平均每笔交易可为卖家省下超过1万澳元。本土大型地产网站纷纷推出减免佣金等措施吸引卖家

房屋存量缩小

今年房产存量显著缩水，导致市场重心倾向卖家，悉尼和墨尔本尤其明显。澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）所长甘宁（Malcolm Gunning）认为这一势头将会持续，“悉尼——尤其是CBD方圆10公里内——存量可能更加紧张”。

海外需求降温

房产中介数据显示海外买家需求有所缓和，原因可能在于购房申请费用过高。谭保（Turnbull）政府颁布措施严控海外买家已有一年，但效果似乎不甚明显。澳洲税务局（ATO）今年共开出150张罚单，罚款总额只有695澳元。

霍可家分部关张

房地产巨头霍可家（LJ Hooker）墨尔本6所办事处今年4月突然倒闭，1100名业主及租客被欠数百万澳元。维州消费者事务署（Consumer Affairs Victoria）已经接收办事处物业，目前仍在调查。

公寓供应饱和

市场开始担忧公寓供过于求，有经济学家预测公寓价格未来2年内可能暴跌15%。预计明年将有更多新建公寓涌入市场，造成形势恶化。澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）指墨尔本和布里斯班可能影响最为严重。

拍卖纪录屡破

悉尼独立屋清盘率9月升至85.1%，墨尔本所有地区均录得房价飙升。两大城市涌现天价“楼王”。

APRA控市乏力

为了控制投资行为、扶持首次置业者，澳洲审慎监管局（APRA）一度介入市场。今年上半年，投资房贷一度缩减，但随后回升。有经济学家预期当局可能再次出手。

（据Domain）

澳洲 | 澳洲投资移民政策走向宽松降低相关要求

今年以来，澳大利亚移民政策可谓全面放宽，主要围绕188A类商业创新签证以及132类卓越人士签证两大签证展开。

澳洲投资移民政策走向宽松降低相关要求

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新南威尔士州：

扩大投资领域简化流程

自今年起，新南威尔士州全面放开澳大利亚188A类商业创新签证在悉尼地区生意投资行业的限制，咖啡厅、餐馆、超市、花店、服装零售、报刊图书零售等小生意，重新列入移民的投资领域。从2016年3月起，大力简化188A类商业创新签证的申请流程，包括简化商业计划书(BP)的要求。188A类商业创新签证，具有无语言和学历要求，申请无配额限制，投资门槛低等优势。

昆士兰州：

降低投资额要求取消限制

从2016年7月25日起，昆士兰州也降低了移民门槛，包括：188A类商业创新签证投资额从50万澳元减少到至少20万澳元；取消地区投资限制，昆州所有地区都仅需投资20万澳元；取消行业投资限制。昆州的188A类商业创新签证已成为澳投资要求最低的州。

其次，132类卓越人士签证投资额从原来的最高400万澳元统一降到100万澳元，同时取消地区投资限制以及行业投资限制。

西澳大利亚州：

降低投资额及雇佣要求

按旧例，132类卓越人士签证申请人如果在西澳大利亚州开展生意，至少要投资150万澳元，且在当地雇佣两名全职员工。8月17日，西澳大利亚州政府宣布，非房地产开发类的生意的132类卓越人士签证申请人，仅需投资100万澳元，且雇佣1名全职员工即可满足要求，新政具体实施时间暂未谈及。景鸿集团董事长关景鸿提醒，投资房地产行业的生意，仍需满足投资额150万澳元，创造两个全职就业岗位的要求。

总体看来，澳大利亚有全方位降低132类卓越人士签证以及188A类商业创新签证的趋势，以推动经济发展。132类卓越人士签证是澳大利亚所有投资移民项目中唯一一个能够一步到位获得永久居留权利的签证类别。

（据广州日报）

澳洲 | 澳媒:别说悉尼墨市房价涨!中国多城年涨40%

悉尼和墨尔本的房价飞速上涨，但对比中国的一些主要城市，悉墨两市的房价涨势也黯然失色，中国一些主要城市的房价涨幅达到了40%。

据《澳洲金融评论报》报道，在国际房产集团Knight Frank的全球房地产城市指数排名中，涨幅前8名都被中国城市包揽。南京名列榜首，截止到第三季度的12个月里，价格涨幅几乎达到了43%。

对比中国的一些主要城市，悉墨两市的房价涨势也黯然失色，中国一些主要城市的房价涨幅达到了40%。

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上海紧随其后，增长率接近40%，其次是中国高科技中心深圳，增长率为35%，首都北京的房价也飙升超过了30%。

Knight Frank国际住宅研究分析师Kate Everett-Allen在报告中写道：“在新的规则下，为了购买更多的房产，甚至有中国夫妻离婚。9月以来，一些证据表明，随着新规则的生效，少量主要中国城市的房产增幅出现了冷却。”

悉尼的房价增幅为3.2%，Knight Frank的数据则显示，悉尼的房价增幅为6.9%。世界上的其他城市，就拿我们经常比较的奥克兰和温哥华来说，房价增幅也远超澳洲城市。

Knight Frank澳洲房产研究部门的主管Michelle Ciesielski指出，在澳洲房产市场上，收紧房产贷款，对于本地和海外买家来说都有影响。截止到9月的一年里，全澳的房产建设批文增长了0.7%，共有23.22万个独立屋和公寓。

她说：“但在此期间，独立屋的批文增长下降了1.2%，公寓的批文数量上升了2.5%。对比过去3年，批文的年平均增长率为14.3%，这个增长数字相当低。”

对于本地住宅买家来说，尽管利率创新低，想要挤进房产市场还十分艰难，但对比中国疯狂的房价涨势，多少有些安慰。

据Bankwest最新的报告显示，在悉尼，按照房价中位数来看，一对夫妇需要储蓄超过8年，存到21.46万澳元，才能支付20%的房产首付。

在悉尼和墨尔本的主要市场，房产价格也将在2017年出现增长。研究机构CoreLogic认为，2017年，悉尼房产价格增长在10%左右，墨尔本的房产价格增长在9%左右。

（据AFR）

澳洲 | 各州府逐城分析 2017年房市多城趋势预测

新的一年就要到来，澳洲各州府的房产市场将出现什么样面貌？看看《澳洲金融评论报》的逐城分析：

各州府逐城分析 2017年房市多城趋势预测

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悉尼

Colliers International NSW Residential的住宅总监David Chittenden表示，2017年，在悉尼，首次置业者和本地投资者将继续在快速增长的城区中淘金，而富裕的婴儿潮一代，主要为小型家庭和空巢老人的形式，将如洪水般涌入精品住宅和内城区。公寓的需求会被小型独立屋和中档住宅所取代，如排屋等。

他说：“我们预测，2017年随着土地获批数量的减少，再加上人们尽可能地想要居住在离商业便利设施更近的地区，排屋和联排别墅的需求量将增大，在主要的城区中，高质量的总体规划项目应该表现良好，如Randwick。”

墨尔本

一些非传统的投资者认为，墨尔本的房产涨幅很可能超越悉尼，Tabcorp的在线网站luxbet将筹码压在了墨尔本，他们认为，墨尔本将成为2017年房产涨幅最高的城市，墨尔本的赔率最高，达到了3澳元。

CoreLogic指数显示，墨尔本紧追悉尼，同比价格上涨达13.39%，悉尼房价涨幅为14.53%。但就墨尔本的公寓价格来说，BIS Shrapnel认为，2017年，墨尔本公寓的房价中位数可能下降3.5%。

布里斯班

布里斯班房地产市场仍是最具争议的市场。JLL最新的研究显示，在未来的两到三年中，布里斯班公寓市场的供应量将出现大涨，加上人口增长低于平均水平，对于公寓价格会有短期的影响。JLL住宅研究主管Carol Hodgson说：“资产的增长预计将在中短期内被限制，我们还将看到租金下调的压力。”

昆州房地产研究所9月的季度业绩显示，由于公寓供应量问题，公寓的房价中位数出现下跌，但他们表示，Adani Carmichael矿山的发展，工作岗位有所增加，价格下降可能出现减缓。

霍巴特和堪培拉

CoreLogic的Tim Lawless和BIS Shrapnel的Angie Zigomanis都认为，堪培拉和霍巴特的房产前景一片光明。

Lawless说：“较小的州府城市，资本收益率走高的趋势很可能会继续，在这个趋势中，投资者开始更看好具有较高的收益率的市场，而这些市场具有更快的增长周期。”

霍巴特可能吸引的是富裕的东海岸购房者，而堪培拉吸引的是返乡的政府工作人员

BIS Shrapnel的副董事Kim Hawtrey说：“堪培拉的建筑业和公共部门的回报强劲，来自悉尼购房者的溢出效应将从2016年持续到2017年。”

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver认为，堪培拉和霍巴特的房价增长率为3%到4%。

阿德莱德

分析人士认为阿德莱德的房产价格将“停滞”。SQM Research的Christopher说：“阿德莱德的房地产市场没有太多的事情发生，没有上升，也没有下跌，销售市场和租赁市场风平浪静。”

他表示，伴随着澳洲最高的失业率，阿德莱德将继续“下行趋势”。11月，JLL住宅报告确认，登记房源已经下降而租金保持稳定。

珀斯和达尔文

分析师和多数投资者认为，珀斯的房价下跌还有很长的一段路要走。导致珀斯问题加剧的主要原因还是供应量的增加。澳联储表示，珀斯房地产开发商无法应对由于采矿低迷所引发的日益减少的人口，事实证明，这个月，有一家房地产开发商已经倒闭了。

达尔文的问题在于，疲软的经济状况和攀升的失业率。Christopher认为，达尔文的下跌可能很快触底。

非城市地区和生活方式选择地区

Colliers International表示，富裕的悉尼和墨尔本买家已经开始选择多样化的生活居住方式，比如度假屋、农村和一些“Airbnb租赁热门”地区。

Colliers的Deborah Cullen说：“在非城市区域中奢华的乡村别墅，成为了高净值客户所梦想的产业。社交媒体上就可以看出，他们特别热衷于与朋友分享展示这些产业，他们特别喜欢展示自己的蔬菜长势，或者是农场中的狗和马匹。”

（据AFR）

澳洲 | “2030大墨尔本计划”核心发展城区，Werribee优质别墅值得投资

墨尔本市中心（CBD）以西30公里的韦里比（Werribee），一座新城正在崛起。城际铁路、高速公路和新的立交系统贯穿其中，使新城和墨尔本中心只在咫尺之间，交通极为便利。而和闹市区不同的是，在享受便利交通的同时，周围更有Werribee河和森林绿地环绕新社区，自然环境和时尚住宅微妙结合。这些时尚的全新联排别墅位于一个广受欢迎的社区，在这里，优越的生活方式和良好的地理位置完美结合在一起，为业主提供高品质且易于维护的生活。

滨水城区环境迷人，惬意生活方便舒适

韦里比是一座滨水城区，位于市区的西南部，坐落在墨尔本和Geelong的中央地带，这里有一流的学校、运动设施、公园、自行车道、购物商场、当地中心、往返学校的便利公共交通设施以及新兴的滨水开发区。

澳洲 | “2030大墨尔本计划”核心发展城区，Werribee优质别墅值得投资 — 墨尔本市中心（CBD）以西30公里的韦里比（Werribee），一座新城正在崛起,这里环境清幽，交通便利

韦里位于墨尔本商业中心西南部30公里处，是依河而建的城区，河流直流而下通往Port Phillip海湾。这里有开放式野生动物园、迷人的韦里比公园、官邸、日间水疗中心和Shadowfax酒庄，大量游客为此蜂拥而至。居民则享受韦里比当地的精品购物区、多所学校、公园以及片刻可达的海滩。

韦里比为所有的家庭提供了精彩的生活——您可以骑车畅游在韦里比河道小径上，也可以在海滩边垂钓。闲暇之余，您可以到Wyndham文化中心的剧院看一场戏剧、在韦里比公园听一场室外音乐会或亲临Shadowfax酒庄品一杯美酒。除此之外，您的日常生活需求也可以得到满足。您可以前往Watton街的当地购物区或Werribee Plaza的时尚购物中心购得生活用品。一边享受城市生活，一边醉心于河流绿荫的郊区风情，每个家庭在这里享受着高品质的生活，环保的理念更是处处体现。

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澳洲 | 昆士兰优质养牛牧场，绝无仅有的投资机会！

近年来，良好的投资回报率让中国的“海外圈地”愈发火热，尤其是澳洲的很多土地都成为了投资者重点收购的目标。人们看中的是当地的发展前景和较高的回报收益，也可以根据自己的规划来大展手脚。昆士兰Musgrave有一个巨大牧场正在出售，带有无限资源，地段优越环境优美，小牛群生，可以令您财富快速增长，极具投资价值。

养牛牧场运营状况良好，可获得巨大投资回报

对于投资者来说，这块土地拥有巨大的开发潜力，具有很大的灵活性和变通性。业主可以根据自己的设想，充分施展能力和拳脚，规划出一片蓝图，一定会带来可观的回报。土地周边环境良好，十分贴近自然，景观迷人，带有真正的牧场风情。对于想要做农场主的人来说，这是绝对不容错过的机会。

澳洲 | 昆士兰优质养牛牧场，绝无仅有的投资机会！ — 近年来，良好的投资回报率让中国的“海外圈地”愈发火热，尤其是澳洲的很多土地都成为了投资者重点收购的目标

一说起澳大利亚昆士兰州，人们自然想起黄金海岸、大堡礁等世界著名景点。确实，旅游资源丰富多样的昆士兰州，成为人们到澳大利亚旅游的最热门目的地。而昆士兰州除了是最受欢迎的澳大利亚旅游地点，也是最具投资价值的澳大利亚房产市场之一。尤其这几年，昆士兰的乡郊土地更具升值潜力，发展前景看好，吸引不少海外投资的目光。

这块卓越土地十分适合养牛，并且这里有忠诚勤恳管理人员，精通牛只饲养。您可以把牧场继续交由他们管理，他们将为您提供最专业的服务和知识，确保这个牧场能以最佳状况继续运转，并为您带来丰厚的收益。

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澳洲 | 澳大利亚多项收费影响家庭开支明年起正式实施

据澳洲《星岛日报》报道，当澳大利亚人民即将挥别2016年之际，多项新收费和新法规从2017年1月1日开始施行，从电费飙升到向海外网上邮购产品征消费税(GST)，再到汽油涨价和公交票价上升。其中最受关注的是澳大利亚能源市场委员会警告，维省的Hazelwood燃煤发电厂关闭，将会导致全国各地电费大幅涨价。南澳受打击最大，平均每户家庭电费一年增加150澳元。维省每户家庭电费则涨99澳元，昆省涨幅相对较小为28澳元，纽省和西澳大约涨78澳元。

澳大利亚多项收费影响家庭开支明年起正式实施

逾30万人养老金被减或取消

领养老金的退休人士当中，有30多万人在新的资产测试规定下，或被削减养老金，或完全失去领养老金资格。按自由党国家党联盟政府与绿党达成的一项交易，逾90%的领养老金人士，在新一年中获发给的养老金将增加或不变。其中大约17.15万有资产的老人平均每两周养老金增加30澳元，但23.6万名因家产较多而只能享受部分养老金的人士，领取的养老金将被削减。约9.1万名过去能领取部分养老金的人士，在新一年将完全失去领养老金资格，而且还要失去享受乘搭公交车优惠和缴纳市政费优惠的双重打击。新的资产测试界线仍不把自住房屋计算在内，拥有房屋的单身者，如果其他资产达到25万澳元；拥有房屋的夫妇，如果其他资产达到37.5万澳元；不拥有房屋的单身者，如果拥有资产达到45万澳元；不拥有房屋的夫妇，如果资产达到57.5万澳元，他们能领取的养老金将被削减。新的资产测试界线中资产每增加1000澳元，他们能领到手的养老金将被减少3澳元，资产越多减得越多，直至完全失去领养老金资格。

打工度假持签者税率变化

外国打工度假持签者从明年1月1日开始，在这个国家赚的第一笔钱，就必须缴纳新的15%打工度假税。

护照办理费用上涨

按联邦预算方案公布的规定，护照费将按通张指数涨价，10年有效期的16岁以上人士护照，收费将从257澳元增加到277澳元。16岁以下孩子的5年期护照，收费将从127澳元增加到139澳元。年纪75岁以上老人的5年期护照，收费将从153澳元增加到175澳元。如果要申请加快办理护照，优先办理费由127澳元增加到183澳元。在海外申请澳大利亚护照的付加费将提高1澳元，即成年人需多付103澳元付加费，少年儿童需付52澳元付加费。

网上销售跨境电商需征收消费税

从明年1月1日开始，年营业额达到7.5万澳元的网上销售跨境电商，如果要向澳境内卖货，必须向澳大利亚税务局登记注册，以便向它们征收消费税。此前低于1000澳元以下的向海外网购货物不需缴消费税，新的一年开始将需缴这项一网打尽的税。

南澳457临时外劳孩子读书需交学费

持457签证而带孩子一同来澳大利亚的临时外来劳工，如果他们在南澳工作生活，从明年1月1日开始，将被要求支付公共教育费。它将影响到一批在该省工作和活动的中国人和印度人家庭。其中有孩子在小学读书，每个需交5100澳元，有孩子在中学读书，每个需交6100澳元。如果有多个孩子，最大的孩子按上述收费，其他孩子每人交费减少10%中。

（据中国侨网）

澳洲 | 多项收费影响家庭开支明年起正式实施

逾30万人养老金被减或取消

新的资产测试界线仍不把自住房屋计算在内，拥有房屋的单身者，如果其他资产达到25万澳元；拥有房屋的夫妇，如果其他资产达到37.5万澳元；不拥有房屋的单身者，如果拥有资产达到45万澳元；不拥有房屋的夫妇，如果资产达到57.5万澳元，他们能领取的养老金将被削减。新的资产测试界线中资产每增加1000澳元，他们能领到手的养老金将被减少3澳元，资产越多减得越多，直至完全失去领养老金资格。

打工度假持签者税率变化

外国打工度假持签者从明年1月1日开始，在这个国家赚的第一笔钱，就必须缴纳新的15%打工度假税。

护照办理费用上涨

网上销售跨境电商需征收消费税

南澳457临时外劳孩子读书需交学费

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（据中国侨网）

澳洲 | 悉尼这十区房产最受中国买家关注

根据澳洲某地产网站数据，在悉尼各区当中，今年中国房产买家最关注凯利维尔（Kellyville）市场行情。

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REA集团旗下Realestate网站流量数据显示，今年中国IP地址在网站浏览最多的悉尼凯利维尔住宅及地块信息。其次为同位于悉尼西北区的马斯登公园（Marsden Park）及博士山（Box Hill）。

REA集团首席经济学家康尼斯比（Nerida Conisbee）对悉尼凯利维尔房产最受中国买家关注并不感到意外。

康尼斯比表示中国房产卖家钟爱大型购物中心附近区域住宅，凯利维尔附近的城堡塔购物中心（Castle Towers）即将扩张成为澳洲第二大购物中心。

霍克佳房地产公司（LJ Hooker）凯利维尔区域主管塔姆（Sue Tam）称，区域不断发展，家庭居住氛围浓厚，因此来自中国买家的需求也在不断上涨。

尽管受澳洲法规限制，海外买家只能购买新建房屋，但是康尼斯比注意到中国买家对房产的类型及位置偏好各有不同。起初，中国买家主要购置悉尼和墨尔本公寓房产，现在投资范围已扩大至布里斯班、阿德雷德及柏斯等其他首府城市。

中国房产买家最关注悉尼区域前十榜单：

凯利维尔
马斯登公园
博士山
乔丹泉（Jordan Springs）
斯科菲尔德（Schofields）
格雷戈里山（Gregory Hills）
河石（Riverstone）
邦德区（The Ponds）
埃德蒙森公园（Edmondson Park）
莱德（Ryde）

（据澳洲新快网）

澳洲 | 澳洲办公物业市场转型业主急寻出路留租户

世邦魏理仕对澳洲租户进行了首次调查，结果显示，办公室租户表示，虽然现在办公物业的空置率非常低，业主仍然会实行一系列的措施以留住租户。

据《时代报》报道，这是由于预计未来几年，将有更多新建成的办公物业进入市场；另外，弹性工作环境的兴起也使业主的危机意识加剧。

办公室租户表示，虽然现在办公物业的空置率非常低，业主仍然会实行一系列的措施以留住租户

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业主的措施包括：提供服务及更好的客户体验等。调查显示，具有先进IT平台的“智能建筑”在未来将更受租户的青睐。

该项调查访问了大型机构及ASX 200公司的100名高级决策者，这些公司目前租用的平均办公面积为5600平方米。

世邦魏理仕的研究部副主管Felice Spark说，“调查的目的是旨在确定和衡量促使租户留下或离去的当前及新兴因素。74％的受访者表示，他们非常重视工作场所的服务。”

世邦魏理仕工作场所战略部主管Matt Strudwick说，“调查结果显示，公司越来越多地将工作场所视为服务，而不是纯粹的实体。这一趋势从WeWork的兴起可以看得到，公司需要更多的服务和舒适性，还有是对于智能化的要求。这些包括准备好咖啡、出差接送等等。”

随着工作场所模式的转变，澳洲的工作空间从1980年代每个员工25平方米下降到现在的12平方米或更少。许多新建办公物业都是基于每人8-10平方米的标准来设计的。

JLL的资料显示，这类新建物业将对以每人15-20平方米为基准的B级和C级办公物业造成压力。澳洲物业委员会的数据显示，全澳有60％以上的商业建筑被归类为B级、C级和D级，这些老物业必须跟上公司对工作场所要求的变化，否则将面临被淘汰的风险。

JLL新州项目和开发服务部经理Craig Mason说，“新的工作场所模式通常只应用于A级办公物业中。业主也开始对B级或C级物业进行投资升级，以适应市场变化的需要。经过规划，这些升级工程可以在被占用的情况下同时进行。而升级投资的内部收益率（IRR）因具体项目不同有异，但通常可达到每年10％至20％。”

（据The Age）