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你是否想去海外買房？是否仍對海外購房有一些疑問？是否對海外置業流程還很不熟悉？是否擔心貸不了款？你的問題是否還很多很多？居外就讀者來電諮詢，根據買房前容易弄混淆的一些問題，做了一個簡要歸納，希望可以幫到大家。

一、中國公積金能不能在海外買房？

中國公積金只能在中國買房，不能在海外買房，但在海外一些國家在住房保障方面也有類似的政策措施，只是叫法不同。

我國的公積金制度，最早就是借鑑新加坡的中央住房公積金制度而來。新加坡在1955年就建立了中央住房公積金制度，實行的是會員制。會員所繳納的公積金是一種帶有強制性的社會保障制度，能夠提供購房、養老、醫療等多方面功能需求。其中特別重點突出住房保障方面的作用，在中央公積金中，80%用於購買住房和支付各類保險。

而在韓國實行的是國民住宅基金，在1981年設立。它屬於國家設立的政策性住房金融機構，為中低收入家庭住房需求提供政策性貸款和補帖，並重點為低收入者和首次購房者提供優惠購房貸款。

在歐洲具有代表性的是德國，叫做住房儲蓄銀行，就是以要約形式（要約是訂立合同的必經階段，不經過要約的階段，合同是不可能成立的，要約作為一種訂約的意思表示，它能夠對要約人和受要約人產生一種拘束力）將住房儲蓄合同提供給市場，提供給有需求的人購買使用。老百姓購買住房儲蓄合同後，開始存款，成為儲蓄者，日後買房時候可以從住房儲蓄銀行獲得專項貸款。據瞭解，德國居民買房、建房的資金中，有大約40%至50%的貸款都來自住房儲蓄銀行。

二、在海外買房，買房人一定要到現場親自交易嗎？

在海外買房，一般都需要本人在當地簽署合同，進行交易。但在澳洲，如果遇到確實無法飛赴當地的情況，可以選擇簽名影印件或授權委託書的方式簽署合同。

簽名影印件簡單經濟，卻又一定的風險。因為，並非所有的賣家都會答應通過影印件交換合同。一旦賣家拒絕影印件交換的請求，即便買方立即郵寄出所簽署好的合同原件，這幾個工作日的時差之中，看中的房子很有可能會被重新放入市場或被賣給別的買家。因為此時買家與賣家還未正式交換合同，彼此之間並無直接的法律關係，賣家並沒有向買方做出任何承諾。

授權委託書可以彌補因為耗時較長的原因錯失好房子這一風險，使代理人可以及時簽訂合同。但簽署授權委託書涉及一定的律師費用及土地局登記費用，約在500澳幣。

——詳細介紹，可參見海外買家該如何有效簽署購房合同

三、在海外買房了，就能不受限制一直在當地居住？

在大部分熱門國家中，無限制居住和移民簽證有直接的關係，和買房本身並沒有太大關係，如果想要買了房就可以無限制居住，可以選擇一些買房可以移民的國家，目前買房可以移民的國家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘、韓國（濟州島）、拉脫維亞、馬耳他、斯洛伐克、意大利、安道爾、升級尼維斯、聖基茨、法國（留尼旺盛）。

四、海外房貸需要抵押物嗎？在中國國內的資產可以當作貸款的抵押物嗎？

海外買房房貸一般不需要抵押物。以澳洲為例，如果你在澳洲買房子，房子本身就是你的抵押物，不需要額外的抵押物。同時，如果你在國內有資產，這會幫助你申請貸款更有說服力一些，申請到貸款的可能性更大，你在國內的資產是“充分非必要條件”。此外，如果購房人能一次拿出物業售價20%以上的首期付款，銀行就會對你的經濟能力很有信心。

五、對於尚無收入的留學生，能在海外貸款買房嗎？留學生需要出具收入證明嗎？

留學生是可以買房的，不論是以父母的名義，還是自己的名義。無論你以什麼身份貸款，收入證明都是必須的。留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。對於有穩定收入能力的海外人士，在澳洲購房，可以申請到物業價格80%的貸款；但是，對於尚無收入能力的留學生，在銀行信貸收緊的大環境下，頂多只能申請到物業價格60%的貸款。

此外，如果貸款比例超過80%的話，是會被要求出示3個月以上連續存款的能力證明，不過一般存款多過5%的貸款額即可。貸款還款的最長期限是30年。

——關於澳洲留學生能否貸款買房的問題，居外專欄作家曾詳細介紹 

留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？

六、投資者購買了海外房產，物業出租後帶來的租金收入是否要繳納相關稅金？

海外物業出租後帶來的租金收入一般都要繳納相關稅金，只是各國所交納稅金的比例不同。美國租金個人所得稅最低為10%，最高為39.6%。澳洲租金個人所得稅最低為32.5%，最高為45%。加拿大租金個人所得稅最低為15%，最高為29%。英國租金個人所得稅最低為10%，最高為50%。

七、外國人出售海外房產需繳資本利得稅（所得稅）嗎？

外國人出售海外房產基本都需繳資本利得稅（所得稅），只是各國交納稅費的比例根據政策有所不同。

以美國加州為例，外國人出售美國房產，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產，除了替自己找一個好的中介或管理公司外，還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納，避免麻煩。

八、在海外購置了一套房產，是不是每年都要支付養房費用？

在海外購置的房產，基本都要支付養房費用，只是各項費用的比重會有所不同。

以美國為例，每年都要支付房產稅、房屋保險、物業費、維修費四項養房費用。

房產稅：房產稅在美國各個州和地區都不同，加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解，其實按1%計算，就是你交100年房價才漲一倍；實際上100年之後房價早已漲了至少10倍，房產稅根本就可以忽略不計。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權，把房子的土地成本分攤到70年裡，你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。

房屋保險：在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

物業費：如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HO A fee），用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。

維護費：如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年），剪草及其他維修費用。

九、海外買房改主意了，定金可以退嗎？

各國買房政策不同，所以情況不同。

在韓國，一旦你如果交了定金的話，這個定金是不會被返還的。

在澳洲和加拿大買房，都有一項特殊條款叫“合同冷靜期”，買方一旦發覺房屋有嚴重問題，或者是無法辦理貸款，在合同冷靜期內可以取消合同，退回定金。

十、在海外買過一套房，再買第二套在交稅方面有沒有變化？需要額外再繳納其他稅嗎？

由於各個國家買房政策不同，交稅政策不同，所以購買二套房產交稅也會有所不同。

以美國為例，政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅（如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅）貸款的利息從收入中減除。如果納稅人要出售其住宅，則要被徵收聯邦資本增值稅(Capital gaintax)，但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內於該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低於25萬美元，夫妻低於50萬美元部分無需交納資本增值稅。

僅有首要住宅可以享受這一優惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

 

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