中國人對房子的執著由來已久，隨著近年來國內樓市風險加大，各地限購政策紛紛落地，越來越多的國人將目光投向了海外市場 。從海外資產配置，到子女教育、長輩養老，再到通過買房移民海外，海外房產已經成為越來越多的中國人現實的選擇。當今，坐擁海內房產似乎已經不是高淨值人群專屬了。與此同時，外國政府與當地監管機構對海外投資者可謂是愛恨交加。恨的是投機炒房的行為哄抬房價，使當地房屋可負擔性大大降低；但卻又渴望吸引更多外來投資，為當地市場經濟的發展不斷注入活力。
根據居外網最新數據，2017年最受中國投資者青睞的海外房產投資市場是美、英、澳、加、泰這五個國家。美國房市從次貸危機後尚未完全復蘇，海外投資對龐大的美國市場來說依然利大於弊。雖然特朗普的上台為美國對外開放蒙上了陰影，但房地產商人出身的特朗普一如既往地歡迎來自海外的投資，甚至他自己的女婿庫什納的家族也在中國做起了EB-5投資移民的生意。英國則內憂外患不斷，退歐細節仍然懸而未決，恐怖襲擊又進一步增加了不穩定因素。雖然英鎊處於歷史地位，但英國市場整體的不確定性使其對投資者吸引力有一定降低。澳大利亞和加拿大的房市則在本地人口並不多的情況下，受海外投資者追捧，在過去幾年中經歷了房價瘋漲，熱門房市的可負擔性成為政府頭疼的問題。於是自2015年起，這兩個國家一些地方政府公布多項限制措施，針對外國投資者征收附加印花稅、土地稅、空置稅等額外稅費。目的是要給已經進入不理智區域的房地產市場降溫，防止泡沫充斥市場，保證當地剛需買家的可負擔性。
加拿大與澳大利亞的一些地方政府在近乎一致的時間段內不約而同地出台了加稅規定，引起市場對這些政策產生影響的強烈關注 。下面我們就來對比一下這些政策到底包含哪些規定，對目前市場產生了什麼樣的作用，對未來市場又會有怎樣的長期影響？
由上表可以看出，由於這些稅收政策，外國投資者在這些區域的購房成本均顯著提升。 現在在澳大利亞的悉尼與墨爾本買房，外國投資者大約需要多付10%-12%的費用，在多倫多與溫哥華則需多付15%。相較之下，加拿大的加稅政策對投資者的影響似乎更加顯著。就短期來看，溫哥華的多倫多的樓市的確也反應明顯。
加拿大：加稅短期效果明顯，長期影響不大
注釋：藍色線條與左側數軸：每月成交量與新房源比；橙色線條與右側數軸：每月成交均價同比增幅
來源：多倫多房地產協會
來自多倫多房地產協會的統計顯示，多倫多的住宅均價同比增幅在2017年加稅公布之前一路攀升，最高超過三成。而在15%附加稅政策公布之後，未來房價的不確定性導致市場反應激烈，新房源大量湧入，成交量與新房源比則直接跌下0.5的臨界值，標志著市場進入賣方市場，迫使成交均價同比增幅大幅降低。詳細數據顯示，大多倫多地區5月的交易量比4月下降了25.3%，活躍房源環比上升19%，均價環比下跌6.2%。這種趨勢在6月份持續：6月份的銷量同比下降37.3%，房源較5月環比上升15.9%，各類房型的基准價格也都環比下跌。這樣的情形不禁讓人為多倫多房市擔憂，這次加稅的影響到底有多大，又會持續多久呢？其實要回答這個問題，有一個很好的參照對像：2016年8月首先開始實行同樣加稅政策的大溫哥華地區。
在去年8月的政策生效之前，不列顛哥倫比亞省來自海外的房產投資占了13%。短短四個月後，這一數字銳減至4%。 根據統計，溫哥華房產均價在去年11月單月就下跌了5.3%，是2012年後樓市最蕭條的一段時間。然而在近幾個月，溫哥華的房價已經漸漸回到正軌。2017年5月的銷量較4月環比上漲22.8%，均價環比上漲2.8%，有望在接下來繼續刷新高價記錄。
來源：大溫哥華房產協會，數據於2016年1月重新基准
其實針對外國買家加稅的政策對不同住宅類型的影響也是不同的。上圖明確顯示了最受外國投資者青睞的獨棟別墅的房價走勢在15%附加稅的影響下受到了較大的打擊，從2016年8月開始下行，在2017年1月跌至低估，不過之後開始一路反彈，又恢復了之前的上漲趨勢，目前還沒有回到之前的峰值水平。與此同時，剛需更為集中的聯排別墅與公寓的價格上漲僅僅像征性地停滯了不到半年，便又重新向上衝去，目前已經超過之前的最高值。北美知名媒體赫芬頓郵報6月底的一篇分析指出，溫哥華的樓市走向對多倫多的具有強烈的借鑒意義。不列顛哥倫比亞省新政的推出“只在當地市場按下了10個月的暫停鍵，而如今市場活躍度已經恢復到去年8月以前一樣。”所以預計多倫多的加稅政策對市場影響時間不會太久，而聯排別墅與公寓受其影響的時間會更短一些。
即使在加稅政策下依然長期看漲的兩地房市，要歸功於加拿大良好房產投資環境。加拿大本身房產稅較低，所得稅和銷售稅則較高，對純投資購買行為較為有利。目前加拿大經濟形勢良好，再加上沒有加息跡像，依然對剛需買家與投資者有著很大的吸引力。 對於投資者來說，只要加拿大房市利好的基礎並沒有被改變，他們便會慢慢地將15%附加稅當成投資成本的一部分。雖然更受海外投資者青睞的獨棟別墅有可能在加稅政策下出現短期調整， 但在所有購房者中，外國投資者占比畢竟是小部分（多倫多市場僅有4.9%的購房者來自海外）。在聯排別墅與公寓市場依然持續上行的背景下，海外投資者短期的觀望態度不會對整個市場產生太大的長期影響。因為針對外國買家征稅的行為，並沒有解決導致房價上升過快的根本原因-庫存不足。所以在政府給出系統性解決供給問題之前，從長期來看熱門市場的房價依然只能向上走。
澳大利亞：加稅效果較小，經濟與利率為房市主要隱憂
在加拿大兩地推出加稅政策的同時，中國買家在澳洲市場也受到了許多政策限制。這其中就包括澳洲各地政府多次通過加稅的方式嘗試為市場降溫，這些政策的效果怎樣呢？
來源：CoreLogic，數據於2016年7月1日重新基准
房產數據公司CoreLogic近期發表的數據顯示，墨爾本的房價指數在過去的一年中繼續上揚，增速高於澳洲其他城市。 維多利亞州去年7月對外國人加收7%的附加印花稅之後，墨爾本8月的房價指數較7月初環比增長1.25%，9月初環比增長2.11%。 隨後昆士蘭州的加稅與維多利亞與新南威爾士兩州的附加土地稅對房價也並沒有明顯的降溫作用，這也間接導致了維州與新洲政府在今年7月再次出台多項加稅政策，再次嘗試抑制房價。雖然這些最新的加稅政策對市場帶來的影響要等一兩個月之後才能揭曉，但從長期來看僅僅靠加稅控制房價的措施並不是最有效的。就墨爾本房市而言，過去一年中房價也不是沒有出現過波動。去年11月和今年5月份墨爾本的房價就曾出現明顯的下跌趨勢，導致這些波動的主要原因明顯並不是之前的加稅政策，而是澳洲貸款利率的攀升與更銀行嚴格的審查制度很大程度影響了投資者的購買能力，加上墨爾本公寓市場供給過剩都給墨爾本公寓價格帶來了下行壓力。那麼為什麼直接加稅的政策對於澳洲房價影響並不大呢？
同加拿大一樣，澳洲房價長期走勢還是建立在經濟與利率環境的基礎上。 澳洲近來經濟走勢一般，收入水平停滯不前，加之公寓市場供應量相對較高，消費者對樓市的信心處於較低的位置。需求方面，隨著貸款政策則從去年開始縮緊，澳洲各大銀行的貸款利率也一直在上升，這都同時影響著投資者與剛需購房者的購買能力。相對於政府加稅政策來說，這些房市基本面的隱憂或許才是對澳洲房價更具影響力的因素。另一方面，同加拿大兩地15%的加稅力度相比，由於澳洲整體房產均價本身比多倫多與溫哥華要便宜不少，附加稅率也沒有15%那麼高，需要繳納的總額度依然較小，或許還不能成為左右投資者的決定性因素。不過由於上述原因，市場供大於求的關系日益顯著，澳洲房價預計將進入一段時間的減速甚至下行，但這個趨勢與對海外投資者加稅恐怕並沒有直接的關系。相對而言，限制貸款與收緊外國人購買資格可能對限制投資行為更為有效。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
