“令和”新時代下投資日本房產的多項利好，包含2020東京奧運會帶來的經濟效益，日本移居政策帶來的人口增加等，讓居外網帶妳解讀日本房產投資新機遇。
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受新公寓带动 大东京公寓租金持续上涨
2018年，东京23个区公寓的平均租金同比上涨5.3%，为10多年来最高的同比增幅。2018年东京公寓平均租金较2012年的低点上涨了16%。
第一太平戴维斯研究与咨询总监Tetsuya Kaneko表示，东京租房市场正朝着积极的方向发展：“平均租金将稳步上升，中央五区会更受欢迎。”根据Savills Japan的报告显示，东京中央五区2018年平均租金比东京23区高出19.1%，这是连续第三年创下新高。
数据还显示，在过去四到屋年内完成的公寓开始出现强劲的租金升值，其价格甚至接近新建公寓的售价。
这在一定程度上是因为今年上半年，东京市场上10%的房产为新建项目。据Tokyo Kantei统计，2018年东京公寓的平均年龄为19.6岁。在日本，新公寓的价格往往比旧公寓高。
自2014年起，东京23区内新建公寓的销售价格每年都在上涨。与2014年相比，大东京2018年公寓平均销售价格增长了19.15%，平均每平方米销售价格增长了27.6%。
这是日本房地产的症结所在——较为偏爱新建建筑、建筑物过高的年龄成为负担。在这里，对新建筑的渴望不仅仅是一种偏好了：
由于该国建筑经常面临着地震、海啸、火灾等灾难，人们认为永久寿命的房屋是不存在的。日本政府坚持“日本房屋建造可持续30年”的口号，确保房产得以适用。但是他们仅关注房屋的年龄，忽略了那些仍然存在的旧房子。迷恋于翻修重建老旧房屋是一个复杂的情绪，这依赖于对短期建筑技术的不信任以及不断变化的房屋安全标准，当地人偏爱新房的情怀还是值得理解的。
根据PLAZA HOMES的说法，过去的研究表明，用钢筋混凝土建造的建筑物的寿命可达68年至150年，具体取决于其精加工材料和建筑外部的制作方法。从日本法律上讲，钢筋混凝土房子的持久年限为47年。根据日本国土交通省的调查数据，截至2014年，重建公寓的平均寿命普遍为33年，东京和大阪重建公寓的寿命约为40年。
日本房地产经济研究所近日发布了2019年大东京新公寓市场的预测，预计将有3.7万套新公寓出售，比2018年增加0.8%，消费税率增加的影响很有限。
2011-2018年大东京新公寓数量统计及2019年预测数量
同时预计，东京23个区的新公寓供应量将保持不变，会有1.6万个新公寓进入市场，东京西部、神奈川县、埼玉县、千叶县的新公寓数量也会有所增加。东京市中心的公寓价格将保持在较高水平，几个大型项目将于今年4月份开始开展销售活动。
大东京房租增长的势头或将会于今年得以延续。随着1月至3月租赁高峰的临近，日本房地产中心指出，一些空置公寓的业主已经开始降低房价，以便能在淡季期间吸引租户。
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参考来源：Tokyo Kantei、日本房地产经济研究所、PLAZA HOMES
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan
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2018年日本土地价格最贵是哪里？ | 居外专栏
–土地价格的一物四价-
长期在日本生活的人都会听说过日本曾经有过土地的神话。所谓【土地神话】就是指在日本拥有土地，土地价格只会上升不会下降。不过随着房地产泡沫的结束，这个神话也被打破了。在长达近20（1990～2006）年的时间里土地的资产总额共减少了1200兆日元（从1990年末的2452兆日元到2006年的1268兆日元※）。※数字来源于内阁府的国民经济计算
各地区的土地价格是随着经济的发展和供给状况有一些波动，不过一些地区的土地价格则是不被动摇的。那就是东京的银座和赤坂地区。
在日本每年7月，国土交通省会以当年的1月1日为基准，发布标准地点的土地评价价格。
在2018年国土交通省发布的公示价格中可以知道，在商业地当中最贵的是12年连续蝉联的东京都中央区银座4-5-6（山野乐器银座本店），每平米的价格是5550万日元。可谓是一寸土地一寸金。
相比商业地，在住宅地价格最贵的是东京都港区赤坂1-14-11（物件名：HOMAT ROYAL）。每平米的价格是4010万日元。另外，在全国住宅土地价格排行榜中进前十名的东京都可以说是独揽一方。
在日本，同样的土地有不一样的评价价格。不只是一般的客户不太懂得，作为房地产行业的专业人员也有不懂的人。首先，让我们看一下土地价格一物四价所指的四价什么。
- 实势价格
实势价格指的是，实际在土地交易当中成立的价格。没有特殊的情况下交易价格一般和公示地价不会有太大的相差。不过每一片土地都是独一无二的，交易价格也由当事人而定，所以交易下来的价格离公示价格偏差甚大也是情有可原的。
- 公示价格
国土交通省以1月1日为基准，评价标准地点的公示价格。公示价格作为路线价以及固定资产税评价额的基础，可以说是一个非常重要的指标。
- 路线价
为了计算遗产税和赠与税，国税厅制定了基准价的路线价。价格大约为公示价格的80%。
- 固定资产税评价额
固定资产税评价额是市役所等自治体为了计算固定资产税/登录许可税/房地产取得税而独自评价的金额。价格大约为公示价格的70%。
以下是可以在网上查找土地价格的有效的网页。
・公示地价 ：http://www.land.mlit.go.jp/webland/
・路线价 ：http://www.rosenka.nta.go.jp/
・固定资产评价额：http://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=218
是不是对日本的土地价格有所了解了呢？了解土地价格不只可以计算有关于土地的税金，而且也可以在购买以及销售房地产时提供重要的依据。
责编：Adam Chen
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日本为奥运会拼了！东京奥运政府投资超预算1倍狠砸1.35万亿
转眼间2019年都已经快到二月了，距离2020年算是又进了一步。
作为每四年之约的奥运会，明年将在日本东京如期举行。而为了将这一体坛盛事举办好，这次的日本也真是打算拼了。
据日本《朝日新闻社》报道，为了办好此次的2020奥运会和残奥会，作为东道主的日本预计总共将投入1.35万亿日元（人民币约828亿），其中中央政府原计划拨款1500亿日元，其余资金由东京当地都政府支持。（大部分为土地划拨带来的资金折算）
而在中央政府支持的1500亿日元中（约92亿人民币），有1200亿日元是用来修建体育场馆用的，另外的300亿日元则是为残奥会做准备之用。
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而临近2020关口之际，日本中央政府又将预算增至新高，达到2880亿日元（约176亿人民币），而新增加的138亿预算则主要有两个用途。
其一1010亿日元主要用于增加对日本运动员有利的项目的投资，比如同一类赛事，增加多个项目，增加多个金牌。
而在所有的体育赛事中，日本近些年的优异项目主要集中在游泳、体操、马拉松等等。而近年来乒乓球也在日本火了起来，尽管很难得到金牌，但这并不影响日本民众对乒乓球的热爱。
不少日本网友曾表示：“相比较于其他金牌，乒乓球的金牌是最想拿的，这比其他任何金牌都有价值。”
其二，剩下的214亿日元，主要是用于增加对安保的投入，以防恐袭。
据了解，历届的奥运会超支都是难免会遇到的，而最终的数字往往大的惊人。
说起贵，俄罗斯的索契冬奥会以500亿美元的成本，居近些年各大赛事之首。
而北京的2008年夏季奥运会以420亿美元的成本位居夏季奥运会之首，其次紧跟的是2012年伦敦奥运会84亿英镑和2004年雅典奥运会70亿欧元。
据文章评论员表示：“历次的奥运会，虽然投入很大，但收入也明显不少，除了观看比赛的门票收入外，由奥运带动的旅游收入，包括之后一系列由奥运带来的经济增长都能很大程度上，补上以往的投入。”
据悉日本截止目前，只举办过一次奥运会，是1964年在日本东京举办的第18届夏季奥林匹克运动会，而此后日本的经济增长一直保持强势，直至上世纪90年代的中期，因与美国的贸易摩擦失败，日本进入了“失去的二十年”，经济一度衰落。
而此次的奥运会，是否能够再次将日本带入腾飞之路呢？是否能够夺得乒乓球金牌呢？我们拭目以待。
来源:英国英鸟
随着2020奥运的邻近，投资东京房产、甚至快速移居日本的热潮已兴起！2019年2月23日，居外网将于日本房产专家在上海举办线下活动，欢迎感兴趣的网友前来咨询。
全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10
经济学人智库（Economist Intelligence Unit）近日发布了《2018年全球生活成本》（Worldwide Cost of Living 2018）调查报告，悉尼赶超纽约、伦敦，跻身世界前十大生活成本最高的城市之一。
据了解，本年度的全球生活成本报告对全球130个国家进行分析，对比了各国国民衣、食、交通、租住开支及水电费、私立学校学费、家庭照顾服务和娱乐费用等400多个产品和服务的价格，得出这一榜单。
报告显示，排在榜首的国家未有变，新加坡再次成为全球“最贵之城”，高过巴黎。而其他两个亚洲国家香港、首尔也入围前十，分列第4名和第6名。
在亚太地区，虽然首尔、东京、香港均是购买日常生活用品最贵的三大城市，但是由于日本的低通胀问题，东京2013年后不再是全球最贵的城市，而大阪也跌出了前十名。
中国大陆城市生活成本整体保持稳定，上海排在第21名，是大陆城市中最高；其次是深圳，排名第23；北京则排在46名。
悉尼的名次较2017年连升4位，攀升至第10名，紧随以色列第二大城市特拉维夫（Tel Aviv）之后。经济学人智库罗列了点2018年全球最贵十大城市：
图片来源：http://www.juwai.com/37247076.htm
在欧洲，除了生活成本全球第二高的巴黎，非欧元区国家的生活成本较其他欧元区国家高，瑞士苏黎世、挪威奥斯陆、瑞士日内瓦和丹麦哥本哈根都打进榜单前十。这是因为这些城市的家庭用品价格、休闲娱乐费用都相当高。
而尚未成功脱欧的英国，生活成本却有所下降。伦敦在全球最贵城市榜单中，仅排在第30名。报告的作者称，英国脱欧公投后英镑大幅贬值，导致英国物价下跌，海外游客在伦敦享受到20年多来最便宜的物价。
在今年的报告中，前十名榜单未见美国城市的身影。纽约从2017年的第9名滑落至今年的13名，洛杉矶从第11名降至第14名。
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来源：澳洲新快网
排版：Shelly Du
十八年磨一剑 巴菲特大举进军海外房地产
巴菲特的公司正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。
巴菲特的一家房地产经纪公司等了18年才签下第一份海外特许经营合同。现在，这家公司正在把自己的“触角”伸向意大利、日本和中东等地。
Berkshire Hathaway HomeServices（BHHS）本月与设在伦敦的Kay & Co.达成合作，这是继柏林的Rubina Real Estate之后，该公司在欧洲的第二家加盟商。BHHS希望在年底前将米兰、维也纳和迪拜纳也入自己的业务版图。
BHHS母公司负责人吉诺·布莱法里在柏林接受采访时表示：“我们已经为一系列市场做好了安排。最终我们将进入所有大都市。”BHHS正在与巴黎以及马德里的潜在合作伙伴谈判，而且还将目光投向了墨西哥城、中国香港以及东京。
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HomeServices of America由几家房地产经纪商和抵押贷款公司组成。在2000年收购一家能源公司的交易中，巴菲特的伯克希尔-哈撒韦公司先是买下了HomeServices的部分股权。最初，这位亿万富翁投资人并不怎么关注HomeServices，但从那时起，后者逐渐成为美国最大的住宅经纪公司之一。
布莱法里是HSF Affiliates的首席执行官，BHH是HSF Affiliates的一部分。HSF Affiliates则为HomeServices of America所有，其业务是经营房地产经纪特许经营网络。
覆盖全球
布莱法里说：“越来越多高端地产买家来自美国以外的地方，因此成为全球化公司对我们而言已经变得至关重要。”
Kay & Co.是一家伦敦豪宅经纪公司，主要经营区域包括梅费尔和海德公园等地。与BHHS结盟时，英国房地产市场正受到英国脱欧的打击。但这家现已更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co.的英国公司并未被吓倒，它计划通过收购以及合资公司来扩张，而且今后10年将增设多达10个独立办事处。
BHHS的欧洲和中东业务董事总经理米奇·刘易斯说：“我们着眼于事物的长远发展，因此英国公投等事件不会影响我们的决策。毫无疑问，这些因素很重要，但它们不会左右我们的工作。”
据HSF Affiliates的全球销售高级副总裁迈克尔·贾尔伯特介绍，将不同国家的买家和卖家联系在一起的能力已经有了回报。自从宣布有意跟Kay & Co.合作以来，伯克希尔-哈撒韦的网络一直在稳定地为这家英国公司提供线索。他说：“我们甚至还没有改掉那些标识。”
德国合作伙伴
今年早些时候跟柏林的Rubina Real Estate联手是BHHS建立全球网络的第一步。刘易斯说，BHHS还在德国其他主要城市寻找机会，而法兰克福可能成为“非常自然的第二步”。
德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑，采用经久不衰的现代风格，拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡，您可以根据您的喜好进行个人定制选择，并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元（约¥264万）。
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在美国，去年收购竞争对手Long & Foster Cos后，HomeServices of America正在跟Realogy Holdings Corp．旗下的NRT LLC部门争夺市场头把交椅。布莱法里称，HomeServices已经再次出手，并且预计将在今年年底前完成两项“重大”收购。
他说：“这些是我们的欢乐时光。眼下我们是舞会上最漂亮的女孩。”
来源：财富中文网
编译：Zoe Chan
1991年地产泡沫破灭以来首次！日本地价终于涨了
日本国土交通省公布的年度调查显示，截至7月1日的一年里，全国平均土地价格上涨0.1%。这是1991年地产泡沫破灭以来，日本平均地价27年来首度上涨。
另外，上述调查发现，商业用地价格连续第二年上涨，而住宅用地价格下跌速度连续第九年放缓。商用地块的价格增长依然是日本总体地价的驱动因素。
分用地种类来看，调查显示：
商用土地价格上涨1.1%，前一年上涨0.5%，这主要受到旅游热潮及城市地区重新开发所带动，且企业获利强劲也扩大了对办公空间的需求。
住宅土地价格下跌0.3%，前一年跌0.6%。
工业用地价格上涨0.5%，这也是27年来首度上涨，主要受大规模物流设施需求带动。
分城市来看，调查显示，东京、大阪、名古屋的平均地价上涨4.2%，涨幅大过前一年的3.5%。
调查显示，日本地价上涨，很大程度上是由于强劲的入境旅游。访日游客数量不断增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商业地价的主要原因。
据路透社，日本2017年接待的外国游客数量增长19.3%至2870万名，为历史新高。日本希望到2020年日本举办夏季奥运会之时吸引4000万名外国游客。
此外，路透社援引国土交通省的一位官员表示，低利率、工资和就业的复苏有助于地价稳步回升。
在日本的超宽松货币政策环境下，日本央行购买国债、负利率等刺激举措推动长期利率稳步下滑，日本的房贷年利率甚至不到1%。
这套公寓非常与众不同，位于26层的4间公寓结合在一起而成，面积超过了430平方米，这是绝无仅有的，包括3个开放式的起居室、客厅和厨房，5间卧室。24小时的安保服务随时确保业主安全。
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土地价格是衡量日本资产价格恢复情况的关键指标。此前，1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程。
0.1%微弱涨幅的背后，是日本楼市泡沫破裂惊心动魄的故事。华尔街见闻此前提及，1985年“广场协议”签订后的10年里，美元贬值，日元平均每年升值5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。
“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。日本政府意识到危机，从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直采用紧缩政策。
货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。
至于久旱逢甘霖的日本地产之所以突然复苏，主要有几个原因。
首先，是日本经济连续增长的纪录创下28年来新高，经济复苏是房地产市场复苏的基础。其次是东京奥运会的利好因素，使海外投资者将目光投向日本人口净流入的大城市，并投资当地地产。第三，全球政经局势动荡，以日元计价的日本房产自然也成为资金避险的蓄水池。此外，日本房产投资拥有低资金门槛和高租金回报的特点，令众多海外投资者将其纳入选项之中。
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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan
日本房地产前景看好 投资者信心十足
作者：Nippon Tradings International销售和营销经理Priti Donnelly
随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。
多年以来，在历史上较为稳定的经济体中，人们都会长期存钱来投资房地产以获取未来的保障。而现在的情况已经出现了变化。英国进行脱欧公投后，欧洲市场走向了崩溃。伦敦、新加坡、中国香港、澳大利亚和美国市场的房地产价格对普通投资者来说已经超出了可承受的范围。慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹的房地产市场已经出现了泡沫，其中表现最极端的是中国香港，其房价自2012年以来一直以接近10%的年增长率上涨。
可以这么说：无论投资者是新手还是老手，是个人还是机构，是富有还是拮据，是外国还是本国投资者，他们除了走出国门，进入一个更加可靠而稳定的市场外，再也没有其他的选择了。对许多人来说，世界第二大房地产市场——日本就是这样的避风港。日本的房价较低但收益可观，这是其他国家所及不上的。此外，在日元相对美元及其他货币贬值的情况下，其房地产市场显得富有吸引力。
｜了解日本这一避风港
众所周知，日本在过去25年中一直被称为“最大债权国”。它怎么会成为一个避风港呢？理由其实很简单，日本投资者持有的外国资产的价值远远高于外国投资者所持有的日本资产的价值。根据日本财务省发布的数据，截至2015年底，日本的“净国外资产”总额为339万亿日元。如此一来，日本不仅是世界上最大的债权国，还是世界上负债最多的国家。因此可以断言，虽然日本货币可能会上下波动，但市场崩溃的可能性很低。
｜年轻投资者已发现日本房地产的优势
泡沫和波动带来了一个房产在许多人眼里变得遥不可及的时代。现在的年轻投资者必须等待多年才能付得起住房的首付，然后还要想出在未来25年里付清房贷的方法。同样的首付资金可以投资到日本充满活力的租赁市场中获取可用作现金流的即时租金收入，赋予年轻投资者建立投资组合的能力，从而为他们的未来提供保障。与其指望投机性更强的资本增长，倒不如利用可为年轻投资者或新手投资者提供直接现金流的租金收入来赚取收益。
｜市场上出售哪些物业？
投资者将发现，日本房地产市场上的待售物业种类非常丰富，从价值2.5万美元的小公寓到公寓楼和商业房地产应有尽有，可以充分满足他们对价格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物业的租金收益也相当不错，平均税前净收益率在6%至12%之间。为了方便估算，我们假设税前净收益率为10%，房产购置价为2.5万美元，则每月的租金收入将达到250美元。
随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。东京中心区房产的税前净收益率通常为4%到5%，而远郊地区的房产净收益率最高为6.5%。在东京中心区的房地产市场上，人们普遍认为6%的税前净收益率已经相当高了，所以这样的物业挂售后在几天内就会售出，而且预计这样的收益率可以维持较长时间。
｜语言与文化障碍
也许对于新手投资者来说，第一个难题就是日本的语言和文化障碍。经验丰富的投资者通常会联系口碑较好，同时精通日语和英语的经纪人，请他们协助自己在日本购买，管理并最终转售房产。这样一来，外国投资者就可以毫不费力地完成整套投资过程。此外，由于日本的文化特色，绝大多数租户都会避免给房东添麻烦。故意损害房产或者拖延交租的情况非常罕见。
在日本投资房地产时面临的挑战既不是房地产价格过高，也不是国际文化壁垒，而是日本房地产市场的快速发展。一个富有吸引力的房地产市场的走势与地产股票市场的走势十分相似——引人关注的物业刚进入市场就会在几天之内售出，有时甚至在几小时内就被抢走了。这类市场的需求可能很高，但供应也会不断更新，所以投资者应该持续保持警醒，积极等待下一个回报丰厚的机会。
居外精选日本房源：东京1卧1卫房产
房源亮点：
1. 建于2015年，房龄十分新，符合新耐震法。
2. 造型美观，内部设施完备，安全性高。
3. 赠送3.19㎡小阳台，以及13.16㎡大型露天阳台。
4. 周边便利店，邮局，超市等生活设施齐全。
5.常年稳定出租中，买入即可盈利。
房屋价格：约¥155万
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来源：REthink Tokyo
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
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为何说“东京房市的全盛时期还未到来”？
自泡沫经济以极其迅猛之势破裂后的超过25年时间里，日本的经历依然被许多人引以为戒。在他们眼里，日本是一个长期萎靡不振的国家。由于人口不断减少并趋于老龄化，日本还经历了漫长而缓慢的螺旋式通货紧缩。
然而，东京在某个瞬间的状态揭露了一个事实：这座城市从未陷入停滞不前，灰暗阴郁或垂死挣扎的状态。从银座富丽堂皇的购物殿堂到涩谷那种有所控制的嘈杂混乱；从流行文化到精益求精的设计美学，再到全世界数量最多的米其林星级餐厅，在活力和创新力方面，很少有（甚至根本没有）哪个全球化都市能与沐浴在霓虹灯光中的东京相媲美。
当然，整个世界都注意到了东京的活力和创造力。日本旅游业正在飞速发展。2016年，外国游客的数量创下历史新高，超过了2400万人次。与此同时，东京正准备在宏伟的世界舞台——其主办的2020年奥运会上大肆彰显自己的特色。延伸阅读：【把握2020奥运效应 投资日本房产要趁早】
自2012年执政以来，首相安倍晋三推行的通货再膨胀政策，即所谓的“安倍经济学”政策，产生了复杂的经济效果。然而，这项政策对房地产市场的推动作用是毋庸置疑的，这从迅速上升的需求和如火如荼的建筑活动中可见一斑。
安倍经济学建立于“三箭”政策的基础（让日元贬值，增加公共基础设施支出，由日本银行实行量化宽松政策）之上。低得令人难以置信的借贷利率，处于弱势的日元，以及大量再开发及房地产投资项目使房地产交易量从2012年开始逐渐恢复，并于2013年出现快速增长。
虽然日本部分地区的房地产市场依然步履维艰，但政策造成的积极影响高度集中于东京大都市内的23个区，东京五大中央商业区——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港区（Minato）、新宿（Shinjuku）和涩谷（Shibuya）受到的影响尤其突出。
根据日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）发布的数据，相比2013年1月到2017年8月期间的房价，东京都会区内的新共管公寓的平均价格已上升35%，从4720万日元（约293.6万元人民币）增加至5820万日元（约362万元人民币）。
自2013年以来，东京的土地价格也逐年上升。银座购物区是全世界地价最昂贵的地区之一，那里每平方米土地的价格达到了令人震惊的4030万日元（约250.7万元人民币）。
在许多观察人士看来，当前的问题是市场是否已经达到了顶峰。
2013年，东京有23个区的新公寓价格上涨了4.3%，2014年上涨了6.1%，2015年则上涨了8.9%。然而，新公寓价格在2016年稳定了下来，微跌0.1％，在年底又出现了几次大幅下调。其中11月份的价格下降了4.5％，12月份则下降了1.6％。2017年，价格再次回升，但月度波动的幅度比前几年要大。
然而，根据总部位于东京的日本房地产研究所近日发布的对东京23个特别区新建标准型公寓（面积40至80平方米）价格预测结果，这类物业的售价依然存在一定的增长空间。该研究所估计新公寓的价格于2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速将放缓至0.3%。
JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在奥运会开幕前，豪华住宅可能具有更大的增长潜力。“我认为高端物业市场具有更大的增长潜力，”他补充道。“目前的环境依然有利于购买房产，超低的利率更是一大优势。2016年，日本银行所设定的利率其实为负值。
Kim表示，日本老年人也推动了豪华公寓的价格上升。这些老年人之前搬到了东京的郊区，但现在正在尝试迁回城市中心地段。由于遗产税一直在增加，日本高净值人士正在购买公寓并将其作为投资，从而达到节税的目的。
2016年上半年，东京出售的全新公寓中，有700套的价格超过了1亿日元，此数值相比2015年增加了5％。然而，相对于其他全球性首都，东京豪华物业的价格依然处于较低水平。
房地产管理公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）日本资本市场研究部门的区域主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场蕴藏的巨大潜力。在当前可用于新开发项目的土地仍然稀缺的情况下，这个市场的潜力更是不可小觑。
“由于在东京市中心开发高档，高端住宅物业的机会不多，随着奥运会临近，这些物业的价格将出现小幅度的上涨，”他还补充道，大部分豪华物业的市场需求都是由外国投资者，尤其是来自中国香港和新加坡的投资者推动的。新加坡的房地产市场增长速度远超东京。
“疲软的日元吸引了大批亚洲高净值人士来东京市场购置物业，”Naito说。“新加坡和香港的房价非常昂贵，而东京的房价在这些投资者眼里真的很低。”
根据JREI的说法，不同地区的新豪华物业开发项目的价格差异尤其明显，而东京的豪华物业价格不仅落后于香港和新加坡，还落后于台北，上海和北京——还有纽约和伦敦。JREI表示，中国香港公寓每平方米的均价比东京高1.9倍。
日本的主要开发商已经清楚地看到了高端豪华房地产市场上的机遇。日本最大的私人开发商日本森大厦株式会社（Mori Building Co）已斥巨资开发港区地段的虎之门（Toranoman）中央区。该公司启动的数个备受瞩目的项目正在改变该地区的面貌。
森大厦正在推进的混合用途虎之门-麻布台（Toranomon-Azabudai）开发项目的目标是在2022年之前建成三栋包含1300套新住宅的大楼。此外，该开发商还计划以其高端住宅品牌——Mori Living的名义建设一幢56层高的大楼，提供550套高档住宅。该项目预定于2020年竣工，届时将建成160套服务式公寓，一个日托中心和三层高的零售卖场。预计这些豪华住宅的销售额将达到10亿日元。
这座高层公寓是Kachidoki地区的标志性塔楼之一，该区是2020年奥运会运动员村的所在。从落地玻璃窗可欣赏到彩虹桥丶东京铁塔和东京晴空塔的美景。
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一些分析师认为，在人们对东京中央地区物业高涨需求的推动下，房地产市场整体仍存在一定的增长空间。
第一太平戴维斯（Savills）日本公司调研和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场规模尚未达到顶峰。特别是在日本乃至全世界经济都运行良好的情况下，租赁市场还有很多增长的空间。这意味着东京中心地区的住房需求还会上升。”
他还补充说，由于劳动力市场紧张，女性的工作参与度有所提升，而这也促使买家和租房者开始向东京市中心迁移。“现在每个人都想住在条件理想的地段，这形成了中央区住房需求提升的大趋势。而且这些家庭现在通常有双份收入来源。所以，他们可以支配的资金更多，这也是为什么他们要在中等房产市场和豪华物业市场上寻找更新、更方便、更时尚的房子。”
东京房地产市场这种缓慢而稳定的发展特征与20世纪90年代初的境况形成了鲜明的对比，当时房地产泡沫的破裂对日本造成了强烈的冲击。很少有人会希望这种情况再次出现。
JREI的Kim研究员表示，他一直担心市场上的豪华住宅物业是否会突然出现大批量的价格上涨，但他认为房地产市场基本因素的表现十分强劲。“在大多数情况下，人们无需担心出现泡沫。”
瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也认为房地产市场上不存在真正的结构性失衡。该研究所2017年7月发布的一份研究报告中写道，虽然房地产市场整体的资本化率一直在下降，但收益率缺口（资本化率和长期利率之差）并没有显著的变化。
报告中指出：“尽管人们正逐渐意识到房地产市场正处于顶峰，但在不存在严重失衡的情况下，市场逆转不太可能迅速到来。由于预计不会出现超低利率，房地产市场总体规模应该会保持在高位。”
除了光明的投资前景之外，东京还保留着只有全球少数城市具有的一种特殊品质。东京十分安全、干净、高效，还充满了不可思议的活力和创造力，而正是这样的特质吸引了日本内外的老老少少。
正如JREI的Kim研究员所说：“很多人只想住在东京。”
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原文：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
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仲量联行：2018年东京房市交易量居世界第一｜日本
2018年第一季度，在巨额房产交易和空前看好的经济前景推动下，东京房市赶超伦敦，成为世界交易量第一的房地产市场。
2018年第一季度，东京房产的投资额翻了一番，达到了91亿美元（约589.4亿元人民币；2017年为43亿美元），略微超过纽约（90亿美元），远超伦敦（59亿美元）。
2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1,650亿美元（约10,687亿元人民币），是自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。亚太地区的交易额上升了34%，达到400亿美元。
东京仲量联行的研究员Manabu Taniguchi表示，“一方面，由于新办公房供应量的增加，房主逐渐放慢了加租的交部，另一方面。现有房产的高入住率又推动了交易量的增加。”
到2020年，东京的办公房产将显著增加，这将控制房租的增长。但从短期来看，租金仍处于上升趋势（去年4月到今年4月的增幅为1.8%）。东京整体办公房空置率仅为3%。2017年，日本的国内生产总值增加了1.8%，失业率达到历史新低的2.5%，预示着未来办公房产需求看好。
此外，数码工作坊调查显示，尽管房价上涨，但相比2007年的房价高峰，目前东京甲级办公楼的资本价值下降了27%。办公房产的收益不断增加——办公房产的资本化率和10年期债券收益率间的差距保持在良好的2.9%（伦敦2.7%，纽约1.7%）。
在大额交易的推动下，东京房市的优秀季度表现就不足为奇了。其中“战列舰”之称的芝公园大楼更是大力促进了房市的繁荣。公共事业公司关西电力公司和东京煤气公司的合资公司以1,500亿日元（约88.4亿元人民币）的价格买下了这座占地100万平方英尺的十四层大楼，这是日本历史上单笔房产交易额最高的记录之一。
芝公园大楼由外国投资者财团（包括亚洲太盟投资集团、CV Starr和亚太置地投资公司）售出。2013年，在大楼原业主达芬奇控股破产后，该财团以1,200亿日元（约70.7亿元人民币）的价格买下了这座大楼。
仲量联行调查显示，2018年第一季度，日本国内投资者的热情最为高涨。外国购房者仅贡献了17%的交易量（2017年为26%）。
Taniguchi 表示，日本房地产投资信托基金的表现也更为活跃。“随着融资条件的改善，上市房地产投资信托基金的价格停止下跌，开始出现增势。财年结束前对房地产信托基金投资组合的及时调整也有效推动了投资活动的发展。”
同时，第一季度日本投资者的对外投资额出现了显著下降，达到2.4亿美元（约15.5亿元人民币；2017年则高达340亿美元，比2016年增长了70%）。Taniguchi表示，“然而，养老基金和其他机构投资者对海外市场和主要开发商的兴趣仍无消退。贸易公司和私人基金将继续寻找机会投资海外房产。”
他预计今年东京以及日本其他主要城市的投资活动将势头不减。全国投资额相比2017年将提高5-10%，达到4.3-4.5万亿日元。
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原文：The Investor
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
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