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近20年，国内房价总体上涨，尤其近5年，一线城市房价年均涨幅超10%，远超其他投资产品，不动产俨然已经成为公认的最佳投资品，“买房致富”更是不少内地普通人亲眼见证或经历的“投资真理”。

随着国内房价一路的“水涨船高”，加上自2016年起，国内楼市新政不断，限贷、限购、限售不断加码升级，分化加剧，很多人选择海外理财投资，将房产投资的目光从国内转向国外。

从赴东南亚旅游到赴东南亚置业，不少中国家庭正从东南亚国家开始迈出自己海外置业的第一步。

与过去较高净值人群多出于移民或子女教育等考虑在英美等发达国家大城市置业的需求不同，投资东南亚地区楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起；相比欧美中心城市动辄上千万元的房产投资门槛，一两百万元，甚至几十万元的购房门槛深得不少中国家庭的青睐。

世邦魏理仕在近期的一份报告中指出，中国内地于2017年上半年再度成为亚洲区内最大的跨境房地产资金来源地。中国内地房地产发展商及综合企业于上半年离岸房地产交易中，亦成为举足轻重的买家。人民网近期援引一份追踪中资房地产企业在东南亚国家投资的研究报告显示，包括富力、碧桂园、绿地等在内的8家中资地产商在东南亚国家已经投入或宣称的投资总额已经超过了2900亿元。

另一方面，中资与“一带一路”倡议沿线国家的各方面经贸往来正日益增加，私营机构也在该地区更加活跃；各种大型铁路基建项目的陆续开展都预示着未来这一区域更为紧密的联系和巨大的发展空间。

东南亚可入手投资机会在哪？

与新加坡、马来西亚、泰国等早有一批中国投资客涌入，房价高、投资门槛较高相比，房价较低且有发展潜力的柬埔寨成为有意投资东南亚的中国家庭的最佳选择。

柬埔寨近6年来经济保持平均7%以上的高速增长，增速排名全球第六，据亚洲开发银行（ADB）预测： 柬埔寨GDP将在2017年将维持7.1% 的增长速率；跑赢整个东盟地区2.5个百分点的平均水平。

中国“一带一路”发展战略规划可预期带动柬埔寨经济增长，泛亚铁路的建成，将使柬埔寨的货物在中国-东盟自贸区框架下走向地区与全球市场，届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。

据悉，今年上半年，柬埔寨建筑业投资总额达到近50亿美元，相比去年增长27.44%，显然房地产已经成为柬埔寨投资最热门的项目。而今年上半年，柬埔寨国土规划和建设部批准的建筑项目共有1523个，面积为728万余平方米；而去年同期则有1183个项目，投资总额接近39亿。从2000年至2017年6月份，柬埔寨建筑业共吸引来自18个国家，共309个投资项目，面积为1346万余平方米。

根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示，2014年在金边市与各省大城市居住的人口共有450万，约占全国人口的27.1%，2030年柬埔寨城市人口将增至792万，约占全国人口的44%。该数据显示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万个住宅，即每年住宅的需求量超过5万个，由此可见，柬埔寨目前楼市将长期处于供不应求的状态。

自2012年以来，金边房价从原来的1000美元/平涨到如今的3000-3500美元/平，年均涨幅大于15%，部分地区房价表现甚至高达25%的涨幅。租金方面，目前金边公寓租金投报率保守预估约8%-10%，核心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%，持有时的空房率极少。

柬埔寨楼市起步 公寓产品需求量大

目前金边楼市的发展情况比较像早期的深圳，城市规划才刚刚起步，不少基建项目也正在落实，随着基础建设的逐步落实，房价的增值空间也会随之而增长。

在楼市中，最值得关注的产品是公寓，潜在需求市场非常可观，金边公寓租户中，98%为跨国企业的外国员工。金边是一个国际化程度非常高的城市，跨国企业众多，常住的外国工作人员密集，目前金边大街上的5个人里就有1个外国人，预计到2018年在柬埔寨长住外籍人口保守估计为30万，也就是说，2018年的金边有差不多20个外国人分享一套公寓，如果平均一套公寓能进去3个人的话，金边将面临的问题是：如何为剩下的17个人解决住房问题，金边对公寓的需求量非常大。

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截止2014年6月，不算别的国家，仅中国人持有柬埔寨商务签证的就有8万（现在是2017年这个数据将会更多）。而金边的公寓数量2014年仅3000多套，虽然金边目前已有很多高层公寓的建筑工地在紧张施工，到2018年金边地区完工的公寓量大约在13000套-15000套之间，还无法满足市场的需求。

除了外国人的租房需求，柬埔寨本国中产阶级的刚性住房需求还有很大潜力等待释放。柬埔寨1500万人口中有一半年龄在25岁以下，再过几年，他们与中国的年轻人一样，都面临着结婚生子，随着家庭经济收入的逐年提高，这一部分人同样对住宅环境有更高的要求。

来源：网易

责任编辑：Shelly Du

菲律宾在消费信心上扬丶劳动就业改善下，个人消费与投资双双成长，带动菲国全年GDP成长达6.8%，不仅居东盟之冠，更超越中国，菲律宾人民平均所得超过3,000美元，平均房价年涨10%至12% ，近年也吸引海外企业和年轻人，来此创业发展找机会。

来自中国台湾的亚太国际地产执行董事秦启松表示，菲律宾总统杜特蒂上任後已批准17个项目提升菲律宾基础建设，这些投资占经济成长比重5.5%。菲国房地产从2007年开始上涨，首都马尼拉超过1.200万居民，随着住宅丶 办公室和零售店铺需求激增，滨海的房地产现在是最畅销的商品。

此外，菲律宾的外包业务丶广告业丶建筑业和网路零售业蓬勃发展，房地产市场不仅有内需买盘强力支撑，还有外来的长驻者及投资者。

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秦启松指出，马尼拉大都会区的商务区“马卡蒂Makati”丶Bonifacio 环球城 (BGC)，以及博彩特区，三者组成目前菲律宾最繁华的区块。而博彩特区位在吕宋岛马尼拉湾东岸，租屋行情每坪约504人民币。

秦启松表示，博彩特区有IT中心丶商务流程外包中心丶全菲律宾最大的购物中心丶以及豪华的赌场和度假中心，生活机能便利，加上许多跨国企业进驻，使得特区内的豪华住宅大楼成为炙手可热的抢手货。区内的办公室闲置率只有1%到3%，房价年涨14%，超越了中国香港及东京。

亚太国际地产菲律宾营运处总监张嘉琪说，博彩特区目前已经有美国太阳城Solaire 丶中国澳门赌王之子何犹龙投资的赌城City of Dreams，斥资10亿美元打造；日本Okada集团投资的Tiger City也将开幕；中国香港云顶集团也抢进在此投资赌场盖度假村。庞大的博弈事业，预估到2020年收入将突破70亿美元，其周边事业，可增加10万个工作机会。由赌场经济带动房市，涨势潜力无穷。

来源：《经济日报》

责任编辑：Zoe Chan

为配合城市化发展，胡志明市将不少基建升级。其中将斥资2.49亿美元，兴建全新的地下铁系统，预计将於2020年落成，届时每日载客量为18.6万人次，相信有助纾缓地面交通压力。

另外，政府亦斥资16亿元美元兴建的新机场——隆城国际机场（Long Thanh International Airport），於2025年落成後将取代现时的新山一机场，将连接胡志明市及世界各地。而现有的新山一机场将改为国内航綫，来往越南各个城市将更方便。

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新房产法 允許外籍人士当地置业

现时胡志明市的平均呎价约3,387人民币，对比东南亚同类城市如泰国曼谷约6,774人民币的呎价仍算低水，加上当地两年前通过新的房地产法，容许更多海外买家於当地置业，料在基建及法例两者带动下，当地物业可有上升的空间。

事实上，胡志明市於物业市场开放以来，已录得按年10%升幅，而当地有约7成的人口为30岁以下，相信无论未来国内及国外对胡志明市房地产有一定的需求。

以往海外买家，必须持有越南工作签证才可於当地购买房产物业。新的住宅物业法下，容许持有有效入境证明的海外人士买入物业，并可拥有50年租赁物业权，业权届满後仍可延长期限。

需注意的是，海外买家必亲身前往越南签署买卖合约，而当地银行尚不能为海外买家提供按揭贷款，如欲购买越南物业则要注意资金问题。

来源：中国香港经济日报

责任编辑：Zoe Chan

中资海外购房回暖

今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇；然而，从8月开始，再次潮起。从《21世纪经济报道》记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。

据瑞银财富管理9月28日发布的“2017年瑞银全球房地产泡沫指数”显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。

来自四大洲、16个国家的60名房产中介，多个专长于海外投资移民的律师和移民留学中介，几乎构成了一条完整的海外置业产业链，这是记者在9月举行的居外网海外房产峰会上见到的景象。记者在现场遇到了一家特别的公司，这是一家来自澳大利亚的贷款中介机构，主营业务是对接放贷机构和借贷者，这家公司来中国寻找商机，源于澳大利亚当地的房产调控政策。

“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对记者透露。

加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求

据悉，自去年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。澳大利亚政府大部分获批的外来投资申请都是期房投资，据了解，上述政策让许多海外收入的购房者措手不及，他们无法按时交割，甚至出现了中国买家被迫违约放弃首付的案例。

“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，居外网中国区业务总监吴光慧对记者表示。

据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。

以澳大利亚最大公寓开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元（约合人民币10.3亿元），未来或将进一步增长至4亿澳元（约合人民币20.6亿元），“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。

《21世纪经济报道》记者向Meriton发送了采访申请，但该公司以CEO行程紧张为由，拒绝了采访。根据该公司官网信息显示，无论是澳大利亚还是非澳大利亚居民、投资客还是自住者，该公司都可以为其提供二年期的固定利息的抵押贷款，最高可达房款的八成，不可展期，不同项目的利息有所不同，一般在4%-6%之间，在申请贷款时需要缴纳一笔1500澳元的申请费。

“确实有当地开发商可以为购房者提供贷款，但形式不同，比如说，我之前一个别墅客户就是由开发商提供了半年期的无息贷款。”10月11日，上海一家澳大利亚房产中介人士对《21世纪经济报道记者》表示，但她补充道，当地开发商大多数还是较为谨慎的。

除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。

除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。

全球多个城市房价出现泡沫风险

这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。

据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、中国香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，中国香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。

但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本（即抵押贷款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。

报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。

“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。

不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。

“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道（地下钱庄），手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。

泰国、马来西亚等东南亚房产走热

居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。

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与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。

“2012年开始，中国人开始去泰国买房，越来越多，主要还是投资为主，他们青睐人流量密集或有升值空间的楼盘投资，价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万）。不过去年外汇管制收紧后，确实下降了。”泰国芭提雅一家开发商人士对21世纪经济报道记者表示。

对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有中国香港账户的人，会从中国香港账户转账。”

“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。

在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势；我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市（中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等），一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险；第三个风险是情绪的变化；另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。

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（ 21世纪经济报道）

责任编辑：shelly

近日，中国国家旅游局发布《假日旅游指南》，数据显示东南亚地区依然是最热门的出境短线目的地，泰国、越南、菲律宾、马来西亚等国家受到中国游客的青睐。中时电子报报道称，“东南亚成为中国超级黄金周的最大赢家。”

此前，联合国世界旅游组织第22届全体大会发布的《“一带一路”旅游合作成都倡议》（简称“成都倡议”）提出，参与国家和地区将积极加强政策沟通，减少双多边制约因素，努力扩大人员交流规模，不断在签证、通关、交通等方面采取措施，提升旅游便利化水平。

随着中国“十一黄金周”的临近，越来越多的东南亚国家推出针对中国游客的优惠和福利政策，不断落实成都倡议。

开放免签、落地签

为了争夺中国客源，东南亚11国纷纷不同程度地放宽签证条件、缩短签证办理时间。中国领事服务网最新统计数据显示，截至目前，中国游客持普通护照可在全球65个国家和地区免签、落地签入境。在东南亚国家中，印度尼西亚单方面允许中国公民持普通护照免签或办理落地签证入境。泰国、越南、缅甸、老挝、柬埔寨、文莱、东帝汶7国单方面允许中国公民持有效期6个月以上的普通护照办理落地签证入境。8月份，为了吸引中国游客，菲律宾政府也推出了一项针对中国团体游客、商人和参会代表的落地签政策。在马来西亚和新加坡，中国公民可办理电子签证入境旅游。

除此之外，放宽签证审查限制也是一些国家争取游客的福利政策之一。携程旅游“2017暑期出境游签证报告与排行榜”公布了十大出签率最高的出境游热门目的地国家，其中东南亚国家占6个，分别是泰国、菲律宾、越南、柬埔寨、新加坡和马来西亚，最高出签率达到100%。

开通直航航线

为了免去中途转机的麻烦，东南亚多个国家旅游目的地与中国城市之间开通了多条直飞航线。2017年1月，海南新开多条直飞至东南亚的航线，如海口至老挝琅勃拉邦、海口至老挝万象、三亚至柬埔寨金边、三亚至柬埔寨暹粒等，为游客出游提供了更多便利。7月，宜昌开通了到越南芽庄的直飞航线，预计还将开通宜昌直飞泰国芭提雅、越南岘港、柬埔寨暹粒3条国际航线。截至目前，中国已经开通了中国香港、海南、浙江、江西、陕西、湖北、江苏、上海、天津、重庆等多地直飞东南亚的航线。

国际直飞航线的开通将给两地交往带来新的机遇，为促进两地经济合作、人文交流以及旅游资源共享奠定坚实基础。从旅游方面来看，直飞航线将大大节省游客的经济和时间成本，并将大大提高旅行的舒适度，是吸引游客的“利器”之一。

在19日菲律宾旅游部举行的发布会上，菲旅游部长万达·特奥表示，目前中菲双方正在沟通，未来预计将会开通更多往返菲律宾旅游目的地与中国城市之间的直航航线，比如从长沙、武汉、重庆等中国城市出发，直飞长滩岛、保和岛、巴拉望岛等菲律宾旅游胜地。特奥称，“随着中菲关系的持续发展，我对未来两国在商业投资和人文交流上的发展前景充满信息。菲方欢迎更多中国游客和旅游业投资者。”

数说东南亚旅游

2017年是东盟（东南亚国家联盟）成立50周年，也是中国—东盟旅游合作年。中国与东盟区互为最大海外旅游目的地和客源地，每周有2700多个航班往返于中国与东盟国家。中国已经成为泰国、越南、印尼、柬埔寨的最大客源国；在中国主要客源市场前15个国家中，有6个是东盟国家。

据泰国《世界日报》报道，泰国观光与体育部常务次长蓬帕努当地时间9月19日表示，2017年前8个月入境泰国旅游的外国游客总量为23545093人次，其中8月份入境泰国的外国游客数量达到3133411人次，入境的中国游客数量依然高居第一位。

据越南《人民日报》，越南统计总局的统计数据显示，2017年前7个月，访越中国游客数量达220万人次，同比增长51%。近几年来，中国一直是越南最大游客来源地，占访越外国游客总量的20%至25%。广宁、岘港、芽庄等是中国游客赴越首选目的地。

2017年2月，印度尼西亚中央统计局公布了一组数据，2016年印尼共吸引国际游客1151.9万人次，其中中国游客达142.9万人次，比2015年增长13.96%，成为印尼第一大旅游客源地。数据显示，赴印尼的中国游客连续三年超过100万人次，年均增长率超过10%。

柬埔寨2015年接待外国游客480万人次，其中中国游客约80万，占了六分之一。2017年第一季度，赴柬中国游客达36万人次，同比增加31%，中国依然是柬埔寨最大国际客源国。柬埔寨旅游部官员贡索皮列预计，2017年赴柬中国游客有望达到100万人次。

（综合中国领事服务网、央广网、人民网、中国新闻网报道）

金边核心区域房价以25%的速度增长，现有市场租金回报率达8%~15%！”在这条极具诱惑力的广告背后，是企业对于中国买房客心理的精准把握。

根据全球中文国际房产平台居外网的统计数据，2017年第一季度和第二季度，中国投资者询问柬埔寨房产的数量，同比（比去年同期）分别增长了533%和152%，即增长5倍和1.5倍。要知道，由于2015年的基数太低，2016年第二季度的增速甚至达到了101倍。

随着中国中产阶层的不断壮大，寻找海外投资渠道以获得合理的回报，越来越成为其需求热点。而对于中国人来说，房产投资似乎永远是最稳妥的选择。

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除了柬埔寨，根据居外网2016年的业绩报告，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地；而2017年二季度的询问量，同比也增长了1.5倍。

“我们很早就看好泰国，加上现在国家的‘一带一路’倡议，我们心里的底气更足了。”陈恋（化名）这样告诉第一财经记者。她和丈夫今年刚刚在普吉岛买下了一套价值200万元人民币的海景别墅。

买房动机

居外网的最新统计数据显示，中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

仅次于投资的第二大目的是自住。作为与中国地理接近且拥有阳光沙滩海岸等良好自然资源的旅游胜地，东南亚尤其是泰国成为了不少中国人的心头好。

“曼谷我们很熟悉，去过很多次，但很拥堵，环境自然是海岛好多了，我们又觉得普吉岛比苏梅岛和华欣都要更成熟。”陈恋买下的别墅是普吉岛上名为NaMara卡马拉别墅开发项目中的其中一栋，签完合同后预计9个月后交房。由于是期房，目前只支付了30%的首付，由开发商以5%的利息提供50%的贷款，剩下的20%则在房屋建设期间分期支付。

把别墅卖给陈恋的是她的老朋友——RC国际集团CEO孔天睿（TerryClarke），一位自称90%的客户都是中国买家的英国人。几年前，陈恋在他的推介下，去英国投资了一套学生公寓。

“我们在普吉岛开发了16期别墅，每期8套，几个星期前才刚刚发布，现在已经售完2期了，卖得非常快。”说起自己的生意，孔天睿特地在微信上发了一个得意的表情，“我们在4个小时里就卖出了第一期的7套别墅，当时我正在宁波听一场中国的音乐剧。”

对陈恋来说，买下普吉岛的别墅，再和孔天睿所在的开发商公司签下包租合同，她将获得每年5%的投资回报。此外，每一年有一周她可以用来自住度假。

和陈恋不同，潘歆（化名）在泰国买房的动机除了投资之外，更多的是为了孩子的教育。而教育，也是排在投资和自住两大需求之外中国人去泰国买房的第三个目的。

今年5月，潘歆在泰国曼谷买下了一套价值70万元人民币的一室户公寓。“我们几乎每年都会去泰国度假。”潘歆告诉第一财经记者，“另外我们也考虑孩子将来念书的计划。根据我自己的研究，泰国的教育可以作为去英美或澳大利亚留学的过渡。”

由于是期房，潘歆也同样是先付了一笔定金。房子总价不高，她并没有在外汇方面遇到压力。对陈恋来说，200万元人民币总价的三成首付为60万元，约合9万美元，她依靠平时美元的积累也并不难搞定。

“这也是为什么我们没考虑去买更贵房子的原因，我一个同学就放弃在澳大利亚买房了，因为在近一两年‘宽进严出’的背景下，她的大笔款项汇出不是那么顺利，看中一套800万元人民币的别墅再喜欢也只能放弃。”潘歆对第一财经记者说。

1.5亿游客大军

买房行为的支点，是持续增长的出境旅游人数，以及中国企业海外投资合作大背景下外派人员数量的增长。

就在9月13日，联合国世界旅游组织第22届全体大会在四川成都召开。大会举办了“一带一路”旅游部长会议，发布了《“一带一路”旅游合作成都倡议》。据国家旅游局预计，“十三五”时期（2016-2020年），“一带一路”相关国家将迎来1.5亿人次中国游客，旅游消费超过2000亿美元。

目前，中国已与46个“一带一路”相关国家和地区缔结各类互免协议，19个“一带一路”相关国家和地区给予中国公民落地签便利。

除了东南亚，中国人赴中东和东欧地区的旅游和投资也越来越热。

杜晓芸是科威国际不动产（COLDWELLBANKER）阿联酋的销售经理，主要在迪拜销售房产。“3年前，我大部分客户都是外国人，以伊朗人、英国人和印度人为主，只有不到10%的中国客户。现在我几乎100%的时间都在服务中国人，完全没时间顾及别国客户了。”杜晓芸告诉第一财经记者，她每个月都会接待5~10个购房意向明确的中国客户，平时谘询的中国人就更多了。

“今年的感受特别明显。在迪拜房地产市场上，中国买家在国际买家的排名已经从去年的15名升到了第8名。”她说，“以前中国人不怎么关注阿联酋，现在回国后，发现大家谈论得很多，感兴趣的也很多。甚至我的不少客户在买了房子后，开始考虑去迪拜发展生意或工作。”

杜晓芸说，另一个变化是，迪拜当地的一些银行现在开始为中国的投资者提供房贷服务，贷款额度可达50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。

对她来说，这个国庆长假是实实在在的“黄金周”。“4天3晚看房团”是杜晓芸为中国人量身定做的国庆计划——买房考察加旅游。

值得注意的是，中国赴捷克、波兰和俄罗斯买房的热情呈现出不规则的波动。

居外网的数据显示，谘询去捷克买房的中国人在2016年四个季度都出现了5倍以上的增长，但在2017年一季度却只增长了33.3%，二季度则下降了80%；针对波兰房产的谘询人数在2016年三季度和2017年一季度分别增长了5倍和6倍，但2016年四季度却下降了33.3%；对俄罗斯房地产感兴趣的中国人则在2017年一季度和二季度分别增加了2.3和2.5倍。

从居外网的数据来看，菲律宾、越南、马来西亚楼市的中国人谘询数量都出现了持续且明显的增加。而就中国买家去捷克购房的需求来说，自住比投资的比例更大；在波兰和俄罗斯，自住和投资的比例则较为接近。

购房热潮背后的风险考量

居外网CEO罗雪欣对此解释说：“居外网上‘一带一路’相关国家的房源访问量近年出现了陡增，但基数还是较低的。我们相信这是一波新的行情正在酝酿，几年后预计可达峰值。但这波行情能持续多长，还取决于当地市场能否给中国买家提供有吸引力的机会、安全的投资环境以及合理的投资回报。到目前为止，中国居民海外购房热仍集中在东南亚国家，尚未达至俄罗斯及东欧国家。”

热情高涨的购房者背后，是积极的开发商和房产中介。

最近几年，中国开发商碧桂园、绿地、富力都在东南亚进行了大规模的不动产投资。在碧桂园的官网首页上，共呈现了马来西亚目前还在销售中的4个项目，新山的“森林城市”依然占据最为显眼的位置；而绿地集团也在泰国芭提雅和马来西亚新山分别投资8.5亿和47亿元人民币，打造度假和住宅社区。

关于海外置业是否面临无法交房和各种投资风险，陈恋和潘歆表示自己不太担忧。首先，泰国房地产的投资回报率大约在5%，这也算得上合理。“如果是很高的回报率，我会有质疑。”潘歆说。此外，由于目前房价不高且只支付了首期的款项，延期交房的损失赔偿拟定在了购房合同里。

当然，房产投资不仅要考察楼盘和开发商，也要考虑当地经济人文环境、基础设施和社会法制治安等综合条件，才能确保资产保值增值。

孔天睿表示，作为开发商，他们会建议客户聘请一位律师来监控分期付款，并且允许客户在房屋每完成一个阶段后支付一期的款项。

陈恋和潘歆目前均在上海拥有自住的房子，表示目前不会考虑投资国内的房产，更看好东南亚房市。

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（据第一财经日报）