美國當地時間6月15日，今年2月份在美註冊成立的金陽（音譯）房地產公司花費415萬美元購買了佛羅裏達州勞德希爾市（Lauderhill）的壹處購物中心。這是其在美國的首個房地產投資，同時也讓這家中資背景公司成功登上《邁阿密先驅報》等數家當地媒體的版面。
中國人對勞德希爾市並不熟悉，該市在佛羅裏達州也不算出名。它距離邁阿密大約20英裏，位於佛羅裏達州著名的交通樞紐羅德岱堡（Fort Lauderdale）西面，這個小城市人口還不到7萬。根據美國統計局2010年的數據，該市非洲裔或者黑人比例達到81%，家庭平均年收入為 37429美元，23％的人口在貧困線以下。
金陽房地產公司購買了位於西北商業大道6450號的19493平方英尺（約合1811平方米）的零售物業，每平方英尺近213美元。總部設在紐約的投資集團巴爾卡尼（Balkani）向其出售購物中心。
該交易中介、富蘭克林街公司零售總監羅伯特·格拉納達向《邁阿密先驅報》透露，金陽正在佛羅裏達布勞沃德縣（Broward County）尋找更多的物業進行投資。
投資巨大但有所放緩
仲量聯行的數據顯示，2016年美國連續第二年成為最受中國房產投資企業歡迎的目的地，吸引了143億美元投資。其中最大的交易是安邦保險集團斥資65億美元從私募股權集團黑石(Blackstone)手中收購Strategic Hotels & Resorts。而2016年中國買家對境外住宅、商業以及工業房地產的投資總額達到330億美元，比2015年增長53%。
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根據商業地產中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的報告，中國（包括中國香港）是美國商業地產領域2016年最大的外國投資方，占全美所有外國商業地產投資的29%。
海航集團繼去年10月以65億美元從黑石集團手中買下希爾頓酒店集團25%股權後，3月下旬傳出正在牽頭以22億美元買下曼哈頓公園大道245號，價格創下紐約辦公大樓新高，該樓宇原為貝爾斯登銀行總部的辦公大樓。
已經出爐的美國全國地產經紀人協會（NAR）2017年第壹季度統計報告顯示，在所有美國最火熱的5個外資投資住宅房產集中的城市，中國買家已經在所有的城市裏跌出前五名。而在2016年前，中國買家即使不是第壹也名列前茅。根據NAR的統計，2016年中國的投資者對美國住宅房地產的支出大於273億美元，超過了其他國家的投資者。
與日本投資者不同
Vista Tower預計於2020年建成，屆時會成為芝加哥第三高的建築，但這家超大型公寓和酒店塔還有另外壹個第壹：芝加哥歷史上第壹大建築貸款。這個94層樓的開發商從中國平安銀行借款7億美元。根據庫克縣的地產記錄，芝加哥的麥哲倫發展集團（Magellan Development Group）及其投資夥伴中國大連萬達集團今年4月28日從平安銀行獲得了貸款。
在此之前，芝加哥歷史上最大的貸款是唐納德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4億美元，他曾經在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上資助他的同名大樓，也是這座城市第二高的建築。
Vista Tower由建築師Jeanne Gang設計，價值10億美元，去年由於萬達集團的投資而備受矚目。它擁有406個單位，是經濟衰退以來最大的公寓開發項目，還包括約190間酒店客房。
在芝加哥，平安還是邁阿密開發商Crescent Heights在格蘭特公園南端計劃的“壹號格蘭特公園”住宅樓的投資者。總部位於芝加哥的Crescent Heights副總裁傑森·巴克博格（Jason Buchberg）告訴《芝加哥論壇報》，平安已經向該項目承諾了超過1億美元的股權。
“許多人把中國對美國房地產的投資與上世紀80年代日本地產投資者的投資行為進行比較，兩者有所不同。相比之下，有更多的中國地產開發商和投資方選擇在美國進行項目收購、開發等多方面投資，而不只是單純對項目進行現金收購。兩者之間的市場模式和相應的風險也不同。”高力國際(Colliers International)副主席斯科特·蘭森姆（Scott Latham）在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。
1980~1990年，日本企業對美國房地產的投資金額曾高達780億美元，但是卻以失敗收場。三菱集團當時以250美元/平方英尺的價格買下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通貨膨脹也能賺個盆滿缽滿。但是因為大樓的租金無法彌補舉債的利息支出，6年虧損6億美元，最後又以半價被洛克菲勒贖回。
“日本當時投資美國的原因是日本國內的利息太低，投資美國房產是為了追求更高的收益。所以都是純粹的地產投資行為，主要是提供融資項目，再通過租金取得穩定的現金流。” 蘭森姆說。這種模式沒有項目運作的風險，但是要承擔大量金融風險。當利率和匯率市場變化，逼迫日本企業減少金融杠桿的時候，必須盡快變賣資產。
“而中國投資者在中國的許多地產項目積累了良好的客戶資源。中資地產在美國通過項目收購，進行地產開發。而它們在中國已有的客戶資源有效減少了項目的風險。”蘭森姆說。
萬科美國執行董事李凱彥表示，作為較早進入美國地產市場的中國開發商之壹，萬科已在紐約、舊金山、西雅圖三個城市擁有多個項目，紐約市場相對更大、更活躍，單個項目體量也大於舊金山市場。
投資多元化，從壹線城市進軍二線
隨著紐約等壹線城市的價格越來越高，銷售越來越慢，中資投資也向二線城市進軍。不僅僅是投入二線城市在地理上實現投資多元化，在具體的項目上也開拓市場實現多元化。
“與紐約、舊金山、華盛頓等壹線城市相比，中國投資者在丹佛、西雅圖等二線城市更能以合理的資產價格、投資回報找到地產投資機會。在這些城市中，有中國學生聚集的頂尖大學，通往中國的直飛國際航班，這也讓中國投資者更容易了解本地市場。”專門為商業地產交易服務的HFF公司董事總經理丹尼爾·喀什但（Dan Cashdan）在亞洲金融協會舉辦的中美房地產投資論壇上說。
今年5月中國人壽保險宣布將聯合私募股權投資公司ElmTree共同投資美國定制開發資產包。中國人壽將買下總價值為9.5億美元的48處商業地產95%的股權，ElmTree將保留5%的股權，並繼續打理這些地產。這48個物業總面積為550萬平方英尺（約合51.1萬平方米），是由物流、辦公、醫療三類業態組成的多業態定制開發型成熟資產包，分布在以東部和北部五大湖區等人口密集、經濟發達、交通便利區域為主的美國21個州。
“擴大投資的方向可以取得比壹線熱點城市高的現金收益率，但是在市場下跌的時候流動性很差。”喀什但說。也就是說，高現金收益率不是沒有風險，對於需要在未來賣出收回資金的投資者來說未必合適。
“房地產投資信托基金(REITs)把這些能產生現金收益的房地產證券化。基金擁有房地產資產包，通過把至少90%的可課稅收入以股息方式分派給股東，也就是REITs的投資者，就可以使得基金避免繳納公司稅。投資人可以不必直接擁有整個資產包，從而能夠降低投資門檻，提高流動性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合夥人邁克爾·赫爾維茨（Michael Hurwitz）說。
投資風險在哪裏
投資美國地產，風險也是不能忽視的問題。喀什但說，投資房地產要看利率最終會達到多高，而且美國的地理政治風險也值得註意。
美聯儲剛在上周再壹次提高短期利率，而10年期美國國債收益率已經連續創新低。美債的短端與長端收益率逐步收窄，這對用短期利率借貸進行長期投資的房地產項目不利。對於資本密集的房地產行業，利率的上升將對高金融杠桿帶來挑戰。
房產顧問協會（CRE）列舉了今年房地產市場會遇到的挑戰。其中最大的不確定性就是政治因素。可能加劇的社會沖突和全球化的不確定性會造成人口在區域間流動，造成人口流失區域的地產價格下跌。
此外技術的革新也造成地產價格的變動。隨著網絡銷售的不斷發展，線下的零售商店在不斷萎縮，其網點也不斷縮減，因此依賴零售商店房租的地產價格也受到挑戰。
“目前全球房地產投資信托基金(REITs)中，做工業用房地產的基金表現最好，而做零售商店房地產的基金表現最差。”赫爾維茨說。
（據據第壹財經日報6月20日）
