探访全美十大安全城市 选心仪好房 | 居外置业精选

中国人到美国买房,安全也是重要考虑因素,而最近美国综合评级网站Niche发布的2017年美国最安全十大城市排行榜,则提供了重要参考依据。该排行评选考虑的因素包括犯罪率、收入水平、公立学校数量和质量、工作机会、当地娱乐生活等等,所有数据均来自美国联邦调查局(FBIR)、人口普查机构、劳工部、卫生局等官方机构,极具权威性。值得一提的是,该排行榜中的十大安全城市大多也是设施完善、居住环境良好、生活质量高的宜居城市,非常契合中国人选房的标准,下面随居外网走进全美十大安全城市。

全美十大安全城市
2017全美十大安全城市排行榜
全美十大安全城市
Top1 内帕维市(Naperville),伊利诺伊州
全美十大安全城市
Top2 尔湾(Irvine),加州
全美十大安全城市
Top 3 千橡市(Thousand Oaks),加州
全美十大安全城市
Top 4 普若佛市(Provo), 犹他州
全美十大安全城市
Top 5 圆石城(Round Rock),德克萨斯州
全美十大安全城市
Top 6 安娜堡(Ann Arbor),密歇根州
全美十大安全城市
Top 7 卡尔斯巴德(Carlsbad),加州
全美十大安全城市
Top 8 圣路西港(Port St. Lucie),佛罗里达州
全美十大安全城市
Top 9 桑尼维尔(Sunnyvale),加州
全美十大安全城市
Top 10 珊瑚角(Cape Coral),佛罗里达州

 

2017全美最安全城市Top10:

 

1、伊利诺伊州内帕维市(Naperville)

2、加州尔湾(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、犹他州普若佛市(Provo)

5、德州圆石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡尔斯巴德(Carlsbad)

8、佛罗里达州圣路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼维尔(Sunnyvale)

10、佛罗里达珊瑚角(Cape Coral)

 

撰稿:Lisa Zhu & HY

编辑:Vincent Xie

设计:Yuan

排版:Shelly Du

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

史上最全美国购房贷款总结 | 美国

贷款的种类、贷款申请所需要的费用和申请材料解析:

1. 贷款种类总结

史上最全美国购房贷款总结 | 美国


(1)
贷款利率:固定利率 vs 浮动利率

美国的贷款种类众多,在选择贷款时,可以从以下三方面考虑,综合选择出一个最适合自己的贷款方式。

固定利率贷款在整个还款周期中利率保持不变,故而每个月的还款额固定。一般性固定利率贷款(conventional fixed-rate loans)的利率和规定的房屋保险一般较低,一般贷款周期为30年,贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。

浮动利率贷款(adjustable rate mortgage, ARM)在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变,故而每个时间段内每个月的还款额会浮动,贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮动,但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录,并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产,可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款,并可以在利率开始浮动后出售房产,但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。

(2)放款机构:政府贷款 vs 一般贷款

政府贷款是由政府放款的贷款,如联邦住房管理局贷款(FHA home loan)就是由联邦政府住房管理局发放的购房贷款。FHA住房贷款首付只需3.5%,相比于一般贷款,FHA住房贷款对申请者的信用积分、负债收入比要求更低,贷款申请更容易获批并且申请过程更简单,但需要支付较高的贷款保险。

一般贷款是指放款机构不是政府的贷款,需要交的贷款保险(PMI)较低,一般为每月$60-$90,但如果首付超过房价的20%,则一般不需要缴纳贷款保险。尽管一般贷款的PMI相比于FHA贷款缴纳的保险要低,但一般贷款需要的首付比FHA贷款更高。

(3)贷款金额:中小额贷款 vs 大额贷款

普通贷款:普通贷款(conforming loan)是符合Fannie Mae或Freddie Mac这两家政府管控的企业要求的贷款。两家公司进行住房抵押贷款证券化(mortgage-backed securitization,MBS),要求贷款额不能过大,一般在$41.7万以下。

大额贷款:大额贷款(jumbo loan)是贷款额较大的贷款,一般在$41.7万或$62.55万以上,但不同州和不同银行要求不同。相比于普通贷款,大额贷款将无法出售成为MBS,放款机构将承担更大风险,所以对申请者的信用历史、负债收入比等有更高的要求。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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2. 申请贷款需要的材料

a.预审贷款资格:

1) 购买人与合夥购买人姓名

2) 现住地址

3) 每年家庭收入证明

4) 每月家庭负债支出

主要用于衡量家庭负债收入比例,预测可贷款的种类和额度。衡量后贷款机构将发布预审贷款资格信,可交给房产中介机构以便开始进行后面的购房步骤。

b.填写贷款申请:(以下为必须信息,不同贷款机构可能要求其他信息)

1) 居住历史

· 过去两年的住房地址

2) 过去两年的房东姓名与住房地址

3) 个人资产

· 银行账户信息,包括近期所有储蓄账户和活期帐户

· 其他资产信息,如近期股票、基金等打算用来支付首付的证券信息

4) 现有房产信息

· 包括地址,房产现在的市场价格,房产贷款机构名字、地址、贷款账号、剩余贷款额和月供额

5) 工作及收入历史

· 薪津支票或收据,需为过去30天内开具且可以显示年初至今的收入

· 过去两年的W-2或I-9纳税申报表,由雇主开具

6) 个人负债

· 任何其他未在银行信用报告中的每月负债信息(包括汽车贷款、学生贷款、信用卡负债等),需呈现债权人姓名、地址、账号、最低月供、每项账账号的未还钱款

3. 申请贷款需要的费用

一般来说,房主每个月的房产相关支出(包括本金、利息、保险和税款)不应超过收入的28%。但是信用记录、首付额、工作状态和住房历史等都会影响贷款额度,不同情况下贷款额度可能超过收入的28%,但一般贷款机构会控制贷款额在收入的三分之一左右。

买房产时,除了针对房价的贷款之外,也有其他很多支出项需要考虑:

(1)前期支出:

房产首付(down payment):如果是投资房产(如作出租用),需要首付不低于房价的20%。

(2)诚意金(earnest money/good faith deposit):如果希望购买的房产有超过一个买家,则需要缴纳一笔诚意金,诚意金会影响卖家出售的决定。

(3)贷款申请费用(mortgage application fee)和房产成交手续费(closing cost):一般为贷款额的5%左右,但根据不同州、房产、贷款公司不同等变化,包括手续费(loan origination fee),点数(discount point,等于贷款额的1%,用于抵扣一部分利率使每月还款额降低),托管定金(escrow deposit,放在第三方托管人账户中的定金,一般为房价的3%)检测和调查费用(inspections and surveys),房屋估价费(appraisal fee),信用报告费(credit report fee),审批费(underwriting fee),处理费(processing fee),纳税服务费(tax service fee),文件准备费(document preparation fee)等。

(4)持续性支出

·房产税

·房屋保险

·维修

史上最全美国购房贷款总结 | 美国

 

来源:房88

责任编辑:Shelly Du 

未来十年房屋供应欠缺 港人置业将更难 | 中国香港

中国香港政府12月20日公布《长远房屋策略》周年进度报告,推算未来中国香港十年房屋供应目标维持46万个单位,公、私营房屋比例维持六比四,政府首次称可供兴建公营房屋的“熟地”已用尽,还有4.3万伙公营单位无地可用。中国香港运输及房屋局局长陈帆承认,房屋供应达标是非常大挑战。议员和团体对报告感失望,批评当局处理房屋问题“零进展”,无助改善公屋要等4.6年上楼的困局。

增加供给遇挑战。另一边,2017年中国香港楼价狂飙,专家批评港府房屋政策不济,逼港人买贵楼,加剧贫富悬殊。

12月20日公布的长远房屋策略周年报告,政府连续3年维持房屋供应目标,未来十年(2018/19至2027/28年度)维持46万伙住宅单位,公、私营六四比,即公营房屋(公屋及资助房屋)28万伙、私楼18万伙。

不过,报告指政府仍未找到足够地皮兴建公营房屋,截至9月只觅得建23.7万个单位的土地,距离目标仍欠4.3万个单位。当局更首次承认政府已用毕所有可以兴建公营房屋的“熟地”,即毋须收地、清拆、平整地盘等前期工序的地皮。目前公屋轮候册平均等上楼的年期为4.6年。

熟地用尽 开发新地需时

运输及房屋局局长陈帆见传媒时承认,假设所有觅得土地都能如期推出建屋,十年内仍欠缺土地兴建该4.3万个公营单位,要达标是一项极为艰巨的挑战。

他形容土地问题令港人“非常痛”,“熟地用尽,开发新土地需要时间,第二切确是现实我们面对的问题,因此行政长官要成立土地供应专责小组,这亦的确是我们中国香港人非常痛的问题。”他称政府会继续努力觅地增加房屋供应量,包括透过提高建屋地积比或将数块细小土地并合。

至于土地供应专责小组前日建议利用私人农地发展作公私营合作发展,引起官商勾结的忧虑,陈帆称:“一定不能不守规矩,现存的地价评估、补偿一定按现有机制处理,一定不会涉及利益输送;第二任何安排都必须公开、透明、公正。”

他说,未来尚欠1,200公顷土地建屋,如能释放发展商手上约1,000公顷新界土地,可解决港人住屋需求。他又提到绿置居计划预计在明年初完成检讨,港人首置上车盘计划仍在研究相关细节,明年中会公布详细框架。

专家:房策不济迫人买贵楼

至于私楼供应,《长远房屋策略》推算未来3至4年,一手私楼供应量约9.7万伙,已超过十年供应18万个单位目标的一半。

长远房屋策略督导委员会成员、冠域商业及经济研究中心主任关焯照认为,中国香港公屋供应量尚差4.3万,是一个相当大的落差,约等于两年私楼供应量,令普通市民上楼无望。

他指,政府找不到合适的地建公屋,是一个难解的问题,预计未来要解决土地供应的问题,只能找更加偏僻的地。他又说,即使有地建屋,因地价贵,政府成本太高,也未必承受得起。

他批评特首林郑月娥上台后,房屋政策不济,解决不到中国香港的问题,只会令年轻人民怨更大。他指现今楼市狂涨,是因为二手市场在辣招和高按揭成数下,缺乏流动性,迫使市民要排队买一手楼。最大的赢家是地产商,令中国香港贫富悬殊越来越大。他认为要解决中国香港楼市问题,唯有等楼市升到爆,“等大跌时再买楼”。

Mount Nicholson 4.9亿售前江苏首富 分层呎价11.6万亚洲次高

Mount Nicholson的10楼C室再以天价每呎11.6万元成交
Mount Nicholson的10楼C室再以天价每呎11.6万元成交

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另一边厢,中国香港楼市持续爆升,不仅超级豪宅再贵也有人买,居屋成交价也连续破顶。鲗鱼涌康山花园连环破顶,3座高层C室,实用面积592方呎,12月20日以859万元连地价沽出,呎价14,510元,再打破同屋苑于今年3月造出的838万元纪录,刷新港岛居屋王。

屡爆出天价成交的山顶瞩目豪宅Mount Nicholson,发展商早前招标售出的10楼C室,实用面积4,266方呎,按土地注册处资料显示,最终成交价4.98888亿元,实用呎价116,945元,呎价为亚洲分层豪宅次高,仅次上月售出的该盘12楼C及D室,每呎132,060元。

报导指新买家身份曝光,为朱兴良(Xhu Xingliang),其中英文名字,与2015年福布斯华人富豪榜内排89名、金螳螂集团创办人及公司董事长相同。

据查,朱兴良为前江苏首富,2014年1月因涉行贿江泽民大管家、原南京市长季建业被捕,2015年2月取保候审。

相关居外资讯:中国香港豪宅每平米售120万元!创下亚洲纪录

大陆资金抢贵楼价难跌

另外,兴胜创建(896)及基金公司AG Asia持有沙田火炭新盘乐林路Mount Vienna,位于7至8楼A室复式单位,实用面积2,605方呎,另设平台1,148方呎,最终以八折价9,440万元易手,呎价36,238元料贵绝沙田。

中国香港中文大学经济学系副教授庄太量称,虽然现今中国香港楼价和购买力脱节,港人要不吃不喝十多年才能买一层楼,但在全球,尤其是中国一线城市楼价看涨的情况下,中国香港作为国际金融中心、资金自由港,楼价很难大跌,也很难受供应量影响。

他认为,中国香港楼价之所以不断冲高,和大陆资金密不可分。因为中国香港属开放性城市,大陆资金涌入中国香港买楼,早已是不争的事实,因为大陆人“有钱多得是”,所以再贵的楼也有人买。除了大陆资金炒高外,也和楼市政策扭曲有关,因为政府辣招和收紧按揭下,二手市场几乎冰封,令楼价干升。

中小型楼全年升12.5% 料明年再升一成

回顾2017年,中国香港楼价继续狂涨,地王、呎价不断破新高,新盘万人抢购的画面常见。年轻人难靠自身力量买楼,要靠父母甚至祖父母出钱帮助置业更成为常态。

中国香港九龙河内道18号高层公寓,实用面积604平方呎,设有一卧一浴,饱览维港景色。售价约1,874万元人民币
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据土地注册处资料,今年头11个月私人住宅录得约5.63万宗成交,一手占1.73万宗,二手占3.89万宗,齐破去年全年数目,当中一手总数升幅高过二手。

一手市场总宗数已创十年新高,平均一手成交价持续上升,从去年的1,111万元升至达1,266万元,按年升幅达14%,远超今年的工资升幅。

二手市场方面,今年首十一月成交涉及金额达2,846.7亿元,创五年新高。平均每宗二手成交额约731.8万元,较去年高出94.9万元,升幅15%,升幅贴近一手市场。

利嘉阁举行2017年楼市总结,中小型住宅今年首11个月累升11.7%,预计全年有约12.5%的升幅;豪宅物业方面,楼价今年暂升约8.1%,预测全年升幅达8.5%。

利嘉阁总裁廖伟强表示,虽然美国于年内共加息3次,唯步伐缓慢,兼中国香港银行未有跟随,相信无阻市民入市信心。反观中国香港经济向好、失业率降至近20年新低,足以消除加息带来的负面情绪。他预期市场需求旺盛下,楼价可延续今年升势,按年再升10%。豪宅再升一成。

至于租金方面,预期在新盘入伙增多下,租金升幅将及不上楼价,故中小型住宅租金2018年料仅升6%;相对豪宅租金升势亦较缓慢,明年升幅预期约5%左右。

相关居外资讯:2018年中国香港新宅市场看俏 楼价升幅预计不超两成

 

互联网资讯综合整理
责任编辑:Zoe Chan

意大利购房移民为什么选择米兰? | 意大利

意大利哪里买房好?意大利购房移民现在在国内受到的关注也越来越多,特别是意大利米兰的房产。为什么选择在意大利米兰买房置业呢?主要原因如下:

意大利购房移民为什么选择米兰? | 意大利

原因一:金融中心和欧洲四大经济中心之一

1. 米兰意大利最发达的城市,集中了全国90%的金融交易;

2. 米兰都会区GDP占全国GDP的25%(2010年),区域GDP位列欧洲最高。

原因二:时尚之都

1. 米兰被认为是真正的时尚之都;

2. 米兰时装周有世界时装晴雨表之称;

3. 蒙提拿破仑街是世界最为著名的奢侈品大道;

4. 米兰市中心和附近的奥特莱斯城是购物的天堂。

原因三:拥有众多优质的教育资源和医疗

教育:

(1)高等教育:

顶级私立学校:

如马兰欧尼学院(设计)、多莫斯设计学院(设计)、卡罗世纪服装学院(设计)、博科尼大学(商科)和米兰音乐学院(音乐)等;

顶级公立大学:

如米兰理工大学(理工)、米兰大学(综合)、比克卡大学(经济学)和布雷拉艺术学院(美术)等;

(2)初等和中等教育:

米兰外国人很多,因此有很多国际学校和寄宿学校。

医疗:

优秀公立医院:

如Ospedale Fatebenefratelli、The Clinical Institute San Siro和la Madonnina等;

优秀私立医院:如San Raffaele Hospital。

原因四:世界上展览和展会最多的城市之一

1. 米兰国际展览中心是世界上最大的展览中心;

2. 每年举办各类举足轻重的大型国际展会;

3. 米兰主办2015年世界博览会,将带动周边房价的上涨。

原因五:靠近瑞士的北部湖区,风景优美,适宜居住度假

综上所述,选择意大利米兰的房产的优势有:

1. 从出租角度:

米兰的就业率全意大利最高,有大量稳定的上班族和国际学生,出租率高,增长空间大;

2. 从出售角度:

米兰世博会可能带动周边房价的上涨;

米兰所在的伦巴第大区的北部房产也有可能受瑞士房价影响上涨;

3. 从自用房产角度:

米兰生活便利,是购物和生活的天堂;

米兰的教育资源丰富,有利于子女上学;

北部湖区风景优美,适宜度假、生活。

(互联网综合整理)

来源:Shelly Du

 

史上最严!没PR只能租房住 新西兰外国人买房新政详解 | 新西兰

这几天,所有人都在等待新政府公布禁止外国人买房的新政!人们很期待,这个工党竞选时的最大政纲到底什么样?是全面禁止呢,还是学澳洲,给工签、学签持有者留一个口子!

周四下午,Overseas Investment Amendment Bill在新西兰国会网站发布。目前这仅仅是一个草案,还要经过一读、二读、特别委员会,才能正式成为法律。然而,根据这个草案我们仍然可以看出新政府禁止外国人买房的整体思路。

详解禁止外国人买房新政:没PR只能在新西兰租房住 | 新西兰
总的来说,新西兰禁止外国人买房政策比澳洲更严格、更狠,没有没PR只能租房住

工签、学签持有者将不能买房自住,甚至某些已经取得居民身份的人也需要通过申请才能买房

重新定义外国投资
 
草案首先对购买居民住房时的外国投资者重新进行了定义。按照原来的法律,所有新西兰公民和居民都不属于外国投资者!在此前的外国投资者买房统计中,持工签、学签在新西兰买房的人士都不被认为是外国投资者。
 
新草案规定,只有新西兰公民(Citizen)和常规居民(Ordinary Resident)不属于外国投资者。除此以外的所有人,包括不符合常规居民条件的居民、以及工签、学签持有者,在这一语境之下都属于外国投资者!
 
那么,需要什么样的条件才属于常规居民(Ordinary Resident)呢?
 
  1. 首先,必须持有永久居民签证(Permanent Resident Visa)。这意味着拿到居民签证至少两年(父母团聚类别的至少五年)。有一个特例是澳洲公民和永久居民,这类人在新西兰不需要永久签证。但他们也要符合以下的两个条件;
  2. 其次,过去12个月必须住在新西兰。这意味着过去12个月必须符合移民局有关居住的定义。
  3. 第三,过去12个月在新西兰的时间必须超过183天。这是对停留日期量化的硬性规定,少一天都不行。

以上三个条件必须同时符合,因此,以下居民不属于新西兰常规居民,将不能随便买房:

  • 移民申请刚刚获批的Angela;
  • 移民多年,但早就回流中国的Jason
  • 移民多年,也以新西兰为家,但过去12个月基本都在澳洲陪读的Amy。

新西兰如何买房?综上所述,以后只有两种人——新西兰公民和常规居民可以随意买房、炒房(当然,必须交税),其他所有人都属于外国投资者,购买居民住房必须向外国投资办公室申请。即使获批也会附带一些强制性要求!

外国投资者的买房途径及相应的强制性要求

那么,既不是公民,也不是常规居民的人怎样才能购买新西兰住房呢?

草案规定,非公民或常规居民可以通过以下三个测试(满足任何一个均可)购买新西兰住房:

第一、Commitment to New Zealand test(在新西兰安家测试)

这一测试是针对已经取得居民身份,但不符合常规居民条件的新西兰居民的通道。但还有一种情况是特殊国籍人士,如果新西兰和该国签署的自贸协议中有相关约定,该国籍人士也可以通过这一通道购买新西兰住房。此类申请人需证明将长期在新西兰居住。但草案没有对如何证明这一点作出具体界定,只能等待有关部门进行细化。

通过安家测试买房的申请人必须附带以下强制性条件:

  1. 必须自己居住(Occupation)同时必须是申请人在新西兰的主要住房。
  2. 在Trigger Event(触发事件)发生后,必须在12个月之内卖掉这个住房。

这里的Trigger Event(触发事件),一般理解为申请人签证情况发生变化,比如离开新西兰;

如果申请人买房后成为公民或常规居民,以上强制条件自动消失。

第二、Increased housing on residential land test(为新西兰增加住房供应测试)

这是针对所有外国投资者(包括非常规居民的新西兰居民)的买房通道。申请人需证实能增加新西兰的住房供应。换句话说,就是能建新房。具体有以下几种方式:

  1. 使土地上的房屋数量增加。通俗来说,就是进行土地分割,开发、新建;
  2. 在土地上建设可供长期居住的建筑物,或建筑物的数量增加。通俗来说,就是建公寓、排房;
  3. 为上述建设进行的开发工作(不包括单纯的土地分割)。

这一测试的目的是看申请人是否能为新西兰带来更多住房。也就是我们常说的,外国投资者只能买新房。值得一提的是,还不能是已经建成的新房,而是必须参与开发、建设。

通过增加住房供应测试买房的申请人必须附带以下强制性条件:

  1. 申请人在一段时间后不得继续保留土地权益;
  2. 申请人保有土地权益的期间,不得在该土地上居住。

这也就是说,这一类别的购房人不能自住,在新房建成后必须售出!!

第三、Benefit to New Zealand test(对新西兰有利测试):

这是针对所有外国投资者的买房通道,也是原来的外国投资法中就有的。申请人需证实购买相应房产能为新西兰带来益处,符合条件的一般都是大宗土地交易。草案规定,如果外国投资者的土地交易涉及居民住宅,批准时需附带强制性条件:

  1. 申请人在一段时间后不得继续保留土地权益;
  2. 申请人保有土地权益的期间,不得在该土地上居住。

新政的几个要点和尚待澄清的情况

除以上内容外,草案还对外国投资者申请买房的批准、执行、监督等做出了规定。目前还没有确定草案何时递交一读、二读,何时正式实施,预估至少要到明年三月份之后。

简单总结一下,新政有以下几个要点:

  1. 只有新西兰公民和常规居民可以随意买房、随意投资房产!新政府希望借此打压投资需求,从需求方面解决供需矛盾问题;
  2. 非常规居民的新西兰居民即便买房也只能自住,并且离开新西兰时必须卖掉!新政府希望借此保证这类人士买房只为自住,同样是在需求方面解决问题;
  3. 大量已取得新西兰居民身份的人目前并不在新西兰居住,新政有效杜绝了这部分人隔空炒房;
  4. 工签、学签或其他临时签证持有者将不能买房自住!
  5. 新政欢迎外国投资者开发土地、建设住房,但不允许持有、囤积。换句话说,欢迎你们来建房,不欢迎炒房!!

可以看出,新西兰版禁止外国人买房的政策比澳洲更严格、更狠:

  1. 首先,在澳洲外国投资者可以新房,新房的规定非常宽泛,只要过去十二个月没有人居住的新建住房就可以。外国投资者买新房后可以出租、出售,也可自己使用!而在新西兰,外国投资者只能在增加市场存量的情况下才能买新房,建成后必须出售,不能自己使用;
  2. 其次,在澳洲长期签证持有者(例如工签、学签)可以在非常严格条款下申请购买二手房,但必须用于自住,且仅能作为自己居住用途,签证到期离开澳洲时必需出售。而在新西兰,工签、学签持有人将不能买房自住!

草案目前处于初级阶段,有一些特别情况如何处理需要澄清。比如:

  1. 新政前签署无条件购房合同,但在新政后才交割的,如何处理?
  2. 新政前购买期房(楼花),但在新政后才建成的,如何处理?
  3. 已有住房的非常规居民,新政后购买住房自住,原有房屋是否可以作为投资房保留?

可以肯定的是看来新西兰限购政策势在必行,想要买房的投资者们把握住最后的机遇吧!——投资奥克兰优质顶层公寓,抓住限购前的黄金时机 

 

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来源:新西兰先驱报中文网

责任编辑:Shelly Du

英国买房租房如何选择朝向?也要坐北朝南?| 英国

中国人买房子很注重朝向,于是中国人在英国买房租房时经常会问:这间房间是朝南(向阳)的吗?或者你能不能给你订朝南(向阳)的房间呀!

今天,就专门来讲讲英国房子的朝向问题!

英国地处在高纬度地区,天气较冷,阳光是最宝贵的资源之一,一旦遇到难得的晴天,你就可以看到大大小小的草地上躺满了出来晒太阳的男女老少。

中国

家中老人经常说,房子一定要“坐北朝南”,这样子采光好。这是为什么呢?

因为中国人自古以来就有“背北面南”的习惯,所以房屋朝向也就喜欢“坐北朝南”。由于我国地理位置处于北半球,房屋坐北朝南有利于光照。而且我国大部分地区处于东亚季风区,坐北朝南在夏天的下午可以避免阳光直晒,冬天又可以避开西北风。

可是英国人并没有坐北朝南的习惯,可能他们连这个说法都没有听说过!所以每次和公寓联系的时候老外们都一脸不解……

英国

英国由于纬度、洋流、冷暖空气的原因,在温暖的季节里即使房间没有朝南,依然可以有长时间的日晒。但是在寒冷的季节里,日照时间是不足8小时的。在高纬度,低矮太阳角度下,周围建筑还会彼此遮挡阳光。

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国买房租房如何选择朝向?也要坐北朝南?| 英国
曼彻斯特高层公寓,视野良好,自然光线充足(物业编号:35914697

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到了英国朝南的房子通常会给你带来终日不见阳光的困扰,寒冷的日子里,每天日照不足8小时,正南方向的房间吸收日光的时间不长。更别说没有阳光的日子又或者是天气状况突变的日子了。

因此在英国,东西方向的房子接受阳光的机会更多。尽量选择楼层高的房子,避免有其他的遮挡物影响你吸收“日月之精华”。

所以在英国,只要你是住在高楼层的房间,就能接受日照哦!

 

来源:涌正

责任编辑:Shelly Du

2018年加拿大房贷新政深度解析 | 加拿大

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2018年1月1日开始,加拿大联邦政府针对房屋贷款的一项新政策将正式生效。这项新政策要求房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试。该项政策的目的是为了控制加拿大人过高的债务风险,同时也是为了降低过热房地产市场

对于借款人的压力测试,是指借款人虽然能够负担得起目前银行所提供的5年固定利率的房屋贷款,但是,也要求借款人能够通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款的利率测试。其目的是测试在市场利率一旦被推高以后借款人仍然能够支付其现有的债务,而不会出现债务违约,或者说,不会出现因金融链条的断裂而导致债务危机,或严重的金融危机。例如,目前借款人从银行所获得的5年期房屋贷款固定利率为2.99%。尽管根据目前借款人的财务收入状况,该借款人完全能够承担以该利率为准的房屋贷款,但是,加拿大联邦政府要求该借款人还必须能够通过目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率4.99%的测试。如果借款人不能通过该项压力测试,该借款人就不能获得房屋贷款。这个政策实际上限制了某些借款人的借款能力。

包括OECD和世界银行在内的全球主要咨询研究机构一再警告:加拿大的房地产市场存在巨大泡沫,加拿大联邦政府在2016年10月17日首次推出了针对加拿大房屋贷款的压力测试政策。该政策要求首付资金低于20%的购房者,在从银行申请获得房屋贷款时,必须通过能够负担得起加拿大银行所公布的五年期固定利率的贷款的压力测试。但对于首付资金高于20%的购房者来说,在从银行申请房屋贷款时,并不受该政策的约束。

首付超过20%的房屋贷款也需要通过新的压力测试

尽管加拿大联邦政府此后还推出了其他一些旨在降温房地产市场的政策,例如提高贷款违约保险费用,提高市场利率,等等;同时,安省和卑诗省分别对在大多伦多地区大温地区购房的外国人征收15%的税收政策,但效果并不明显;因此,在2017年10月17日,加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策。该政策在2018年1月1日起开始生效。

第一,与2016年所推出的房屋贷款压力测试政策相比,该项政策要求所有申请房屋贷款的借款人都必须通过贷款利率提高的压力测试。也就是说,首付资金超过20%的购房者,在从银行申请房屋贷款时,也必须通过利率提高的压力测试。

第二,该项政策在选择压力测试的利率标准方面与以前的政策完全不同。以前的压力测试政策要求借款人必须通过加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率的压力测试。而现在新的压力测试政策要求在选择压力测试利率时,不能仅仅只考虑加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率,而要在加拿大银行所公布的5年期固定利率和比借款人所获得贷款利率高出200的点的利率之间选择最高者,作为压力测试的利率。例如,目前加拿大银行所公布的5年期房屋贷款固定利率为4.99%,借款人从银行所获得5年期房屋贷款固定利率为3.09%,那么,该借款人所必须通过的压力测试利率就不是4.99%, 而是5.09%(3.09% + 2%)。

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加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策,在2018年1月1日起开始生效
加拿大联邦政府再次推出扩大房屋贷款压力测试面的政策,在2018年1月1日起开始生效

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也就是说,2018年1月1日开始,无论购房者的首付资金是多少,在从银行申请房屋贷款时,必须通过贷款压力测试;而且,就目前的市场情况而言,虽然加拿大银行所公布的目前5年期房屋贷款固定利率为4.99%, 但是,大多数借款人所要通过的压力测试利率要高于5%。

信用社(Credit Union并不受该政策的约束

不过,有一点必须明确。加拿大联邦政府关于房屋贷款的压力测试政策,只对受联邦政府管制的银行和金融机构有约束力;也就是说,加拿大的六大银行在向购房者发放房屋贷款时将要受到该政策的约束;但是,对于那些只由各省政府管制的各种信用社(Credit Union)和金融机构在向购房者发放房屋贷款时,并不受加拿大联邦政府该项政策的约束。

这些只受各省政府管制的各种信用社和各类金融机构在发放其房屋贷款产品时,一般只通过房屋贷款经纪公司(Mortgage Brokerage)。所以,从2018年新年开始,那些对自己偿还房屋贷款有信心,却不能在加拿大六大银行通过房屋贷款压力测试的借款人来说,从房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)可以顺利地获得房屋贷款。在寻求房屋贷款过程中,对于购房者来说,房屋贷款经纪永远是顺利获得房屋贷款一个不可忽视的重要帮手。

新的压力测试政策对那些需要续签房屋贷款是否有影响呢?

房屋贷款借款人在2018年续签自己的房屋贷款时,面对新的压力测试政策,有两种情况。如果借款人还继续同现有的银行(贷款人)续签房屋贷款,那么,并不需要通过压力测试。如果借款人在续签房屋贷款时,准备转换现有的银行,那么,要获得房屋贷款,就必须通过压力测试。这种政策实际上使借款人在续签房屋贷款时,继续同现有的银行签订房屋贷款合同,而不是寻求同新的银行签订贷款合同。

新政策将收紧房市的购买力

根据有关方面测算,该项新政策从2018年1月1日实行以后,加拿大人在房市的购买力将会收缩20%左右。另据加拿大当地媒体援引一家机构的测算,该新政策实行以后,大约有5万人将失去通过贷款购买房屋的能力。

在今年,加拿大银行已经两次提高其隔夜利率。根据目前加拿大经济的发展情况和美联储明年货币政策的走向,各个方面预计在2018年,加拿大银行还将会继续提高基准利率;而且至少提高两次利率,加拿大银行的基准利率最低可能达到1.5%。也就是说,5年期房贷固定利率可能达到4%,或更高。结果,不断升高的利率无疑将继续使房地产市场的购买力收缩。

目前,加拿大的5年期房屋贷款的固定利率最低为2.99%,最高为3.44%. 若购房贷款为30万,利率为3.00%,月付贷款在1400加元左右;如果利率提高到4.50%,那么,月付贷款超过1600加元。在加拿大的多伦多地区,由于房子平均价格已经接近百万加元,所以,购房者的房屋贷款远远超过30万加元。其结果,明年加拿大利率的提高很明显将增加购房者的支付负担。实际上,使不少人失去了通过贷款买房的机会。

(本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于房屋贷款的详细信息,请联系您的贷款经纪。)

责任编辑:Zoe Chan

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